1、直客式個人住房房貸款操作指指引（暫行）第一章 總則則第一條 為提提高我行個人人一手住房貸貸款業務市場場競爭力，豐豐富個人住房房信貸業務品品種，根據有有關法律、法法規、部門規規章以及中國國農業銀行相相關制度規定定，制定本指指引。第二條 本指指引所稱的直直客式個人住住房貸款（簡簡稱“直客式貸款款”，下同）是是指貸款行直直接向符合貸貸款條件的自自然人發放的的、不由開發發商承擔階段段性保證擔保保的一手住房房（不含商業業用房）貸款款。直客式貸款業務務主要目的是是營銷優質開開發商開發的的樓盤或為我我行個人優質質客戶提供綜綜合的金融服服務。直客式式貸款業務在在目前階段為為一手住房貸貸款的補充形形式。第三條

2、按照照貸款行、開開發商及借款款人的關系，直直客式貸款可可以分為合作作型直客式貸貸款（貸款行行與開發商簽簽署直客式式個人住房貸貸款合作協議議（簡稱直直客式貸款合合作協議，下下同）、獨獨立型直客式式貸款（貸款款行不與開發發商簽署直直客式貸款合合作協議，直直接向符合貸貸款條件的借借款人發放貸貸款）。借款款人申請獨立立型直客式貸貸款采用階段段性保證擔保保的，該階段段性擔保須由由一級分行認認可的專業擔擔保公司提供供，并按規定定流程操作。根據貸款發放前前是否由有權權審批行樓盤盤準入，分為為樓盤型直客客式貸款（須須由有權審批批行對樓盤進進行準入）和和散戶型直客客式貸款（不不經過樓揭樓樓盤準入程序序，由經營行

3、行對符合條件件的借款人發發放個人住房房貸款）。按照個人住房貸貸款發放時機機，分為銷售售備案前放款款的直客式貸貸款和銷售備備案后放款的的直客式貸款款。原則上不發放散散戶型直客式式貸款及備案案前放款的直直客式貸款，本本流程亦未包包括上述兩種種類型的直客客式貸款。個個別房地產市市場基礎較好好、發展規范范的區域確需需辦理的，須須對借款人制制定非常嚴格格的準入條件件，且須將細細化的操作流流程報總行（房房地產信貸部部）。第四條 為避避免內部惡性性競爭，對貸貸款行已經簽簽訂按揭合作作協議的樓盤盤，其他行不不得發放直客客式貸款。確確有需要的，須須共同接受管管理的上級行行書面批復同同意，并告知知原貸款合作作行。

4、第五條 為規規避商品房買買賣雙方糾紛紛引起的法律律風險，申請請直客式貸款款的借款人在在簽訂商品品房買賣合同同時，在付付款方式的條條款中只能選選擇“一次性付款款”、“分期付款”或“其他方式付付款”，不得選擇擇“貸款方式付付款”。第二章 直客客式貸款準入入條件第五條 可辦辦理直客式貸貸款的樓盤須須符合以下全全部條件：（一）開發商及及其法定代表表人信用良好好，無不良貸貸款記錄，近近期無逾期貸貸款。（二）擬合作樓樓盤“五證”齊全，且已已全額繳納土土地出讓金。（三）開發商資資質條件：1、總行級房地地產優質客戶戶；2、一級分行評評定的房地產產優質客戶；3、總行最新文文件公布的全全國房地產百百強企業；4、長

5、三角、珠珠三角、京津津等經濟發達達地區省級房房地產管理部部門最新公布布的房地產開開發資質排名名前五十名的的房地產開發發企業；其他他地區省級房房地產管理部部門最新公布布的房地產開開發資質排名名前十名的房房地產開發企企業；5、上述企業的的控股子公司司；6、雖不屬于上上述15類類客戶，但所所開發的樓盤盤在工、中、建建行有開發貸貸款，即將或或已經完成主主體封頂，且且銷售情況良良好，同業競競爭激烈。第六條 直客客式貸款開辦辦區域必須為為房地產市場場管理規范的的區域，貸款款購買期房的的，必須能夠夠辦理抵押預預登記。對于于不能辦理抵抵押預登記的的期房，不得得發放直客式式貸款。第七條 直客客式樓盤的準準入按照

6、住房房一手房樓盤盤準入程序由由有權審批行行進行審批。優優質樓盤按相相應規定簡化化流程。第八條 直客客式貸款要求求開發商提供供的資料，以以及按揭樓盤盤準入的調查查、審查、審審批所涉及的的具體內容與與傳統按揭樓樓盤準入基本本一致。在風風險可控的前前提下，一級級分行可根據據實際情況進進行增刪。第九條 有權權審批行對直直客式貸款樓樓盤審批同意意且履行相應應的程序后，屬屬合作型直客客式貸款的，貸貸款行應先與與開發商簽署署直客式貸貸款合作協議議，再受理理借款人貸款款申請，并按按照個人住房房貸款授權辦辦理貸款；屬屬獨立型直客客式貸款的，貸貸款行可直接接受理借款人人貸款申請，并并按照個人住住房貸款授權權辦理貸

7、款。第十條 申請請直客式貸款款的借款人須須符合我行個個人住房貸款款所要求的全全部條件，并并須提供足額額、有效的階階段性擔保，根根據貸款行要要求提供貸款款行辦理后續續手續的委托托公證書及其其他必需材料料。第十一條 貸貸款行必須建建立完備的直直客式貸款抵抵押預登記及及抵押登記管管理方案，貸貸款行直接辦辦理抵押預登登記及抵押登登記手續的，應應配備足夠數數量的客戶經經理。第三章 貸款款操作流程第十二條 合合作型直客式式貸款的基本本操作流程如如下：（一）借款人除除按照傳統一一手房貸款要要求提交貸款款申請資料、在在我行存入足足額首付款（可可扣除定金部部分）外，還還須提交直直客式個人住住房貸款還款款承諾書及

8、及貸款擔保有有關資料。借借款人尚未與與開發商簽訂訂正式的商品品房買賣合同同的，應提供供蓋有開發商商法人章或銷銷售公章的購購房意向書、定定金收據等。（二）對材料齊齊備的借款人人，經營行客客戶經理在初初步調查和面面談的基礎上上向客戶出具具直客式個個人住房貸款款申請受理通通知書。（三）借款人持持直客式個個人住房貸款款申請受理通通知書及首首付款存款憑憑證與開發商商簽訂正式的的商品房買賣賣合同，辦理理合同備案并并通知貸款行行，貸款行將將借款人首付付款及時轉賬賬到開發商賬賬戶。（四）按照一手手樓貸款流程程進行貸款調調查、審查、審審批。（五）貸款審批批通過的，貸貸款行通知借借款人提交經經備案的商品品房買賣合

9、同同、開發商出出具的首付款款發票或收據據，面簽個個人購房擔保保借款合同（對對提供階段性性抵押擔保或或質押擔保的的，合同“其他約定”部分補充以以下條款：“本合同項下下所購房屋辦辦妥房地產證證后，借款人人自愿以該房房屋（詳見編編號 的房地地產抵押清單單）作為本本合同項下債債務的抵押物物，并在貸款款人辦妥抵押押登記手續后后，對編號為為 的房地產產抵押清單/質物清單單項下的抵抵/質押物解解除抵/質押押”），簽署辦理理授權委托托公證書，并并辦理階段性性擔保相關事事宜；審批未未通過的，視視具體原因要要求借款人補補充資料或通通知借款人。（六）再次核對對借款人提交交資料的完整整性，尤其是是正式的商品品房買賣合

10、同同與先期提交交的個人住住房貸款申請請表、購房房意向書之間間關于購房情情況的一致性性，以及擔保保資料的完整整性。（七）辦理抵押押預登記，發發放貸款并通通知開發商和和借款人，開開發商向貸款款行出具直直客式個人住住房貸款收款款清單并做做好內部登記記。（八）貸款發放放后，客戶經經理逐筆登記記直客式貸貸款業務跟蹤蹤管理臺帳，詳細列明每筆貸款所屬開發商及樓盤名稱、辦證資料收集情況、預計辦理房地產證時間、目前辦證情況、抵押登記情況等，對到期未辦理的及時掌握原因、及時預警。（九）開發商辦辦妥分戶房地地產權利證書書且通知貸款款銀行后，貸貸款銀行向開開發商出具授授權委托公證證書并收執執借款人的房房地產權利證證書

11、原件辦理理抵押登記手手續。第十三條 獨獨立型直客式式貸款的基本本操作流程：獨立型直客式貸貸款由開發商商之外的第三三人提供階段段性抵押擔保保或質押擔保保的，基本操操作流程與合合作型直客式式貸款大致相相同，但不包包含開發商向向貸款行履行行的有關義務務。（一）由擔保公公司提供擔保保的操作流程程如下：1、一級分行批批準擔保公司司直客式貸款款擔保資格。2、貸款行通知知擔保公司我我行擬開展直直客式貸款的的樓盤，由擔擔保公司對相相關樓盤是否否準入進行獨獨立審批，并并將樓盤準入入的審批結果果反饋給貸款款行。3、擔保公司同同意介入的樓樓盤，貸款行行與擔保公司司簽訂直客客式個人住房房貸款最高額額保證擔保合合同。4

12、、借款人按照照第十二條第第（一）項要要求提交貸款款資料。5、對材料齊備備的借款人，經經營行客戶經經理在初步調調查和面談的的基礎上向客客戶出具直直客式個人住住房貸款申請請受理通知書書。6、借款人持直客式個人住房貸款申請受理通知書及首付款存款憑證與開發商簽訂正式的商品房買賣合同，辦理合同備案并通知貸款行，貸款行將借款人首付款及時轉賬到開發商賬戶。7、貸款行按照照授權對單筆筆貸款進行調調查、審查、審審批。8、貸款行向借借款人出具直直客式個人住住房放款承諾諾書，借款款人憑此承諾諾書到擔保公公司辦理階段段性保證擔保保有關事項（包包括資格審核核、落實擔保保、授權委托托公證書等），并并支付相關費費用（借款人

13、人須提供的資資料由擔保公公司確定）。9、擔保公司向向銀行發出直直客式按揭貸貸款擔保確認認清單（該該清單可一單單多戶，分戶戶列名借款人人姓名、身份份證件號碼、擔擔保貸款額度度、所購房產產開發商、項項目、購房金金額等，擔保保人在清單每每頁上蓋章確確認，該清單單是貸款行辦辦理獨立型直直客式貸款的的必備要件）。 10、貸款行通通知借款人提提交經備案的的商品房買賣賣合同、開發發商出具的首首付款發票或或收據，面簽簽個人購房房擔保借款合合同ABBC（20005）50006號，并在第222條其他約約定中做如下下補充約定：“本合同第十十三條整條及及其他條款中中與保證擔保保有關的責任任由擔保公司司承擔，具體體內容

14、見直直客式個人住住房貸款最高高額保證擔保保合同（編編號：）。11、再次核對對借款人提交交資料的完整整性，尤其是是正式的商品品房買賣合同同與先期提交交的個人住住房貸款申請請表、購房房意向書之間間關于購房情情況的一致性性，以及擔保保資料的完整整性。12、發放貸款款并按照借款款人授權進行行資金劃轉。13、加強貸后后管理，客戶戶經理逐筆登登記直客式式貸款業務跟跟蹤管理臺帳帳，對具備備辦證條件的的及時督促置置業擔保公司司辦妥房地產產證及抵押登登記手續。（三）由其他第第三方提供保保證擔保流程程如下1、借款人按照照第十二條第第（一）項要要求提交貸款款資料。擔保保人按照要求求提供擔保人人資料。2、對材料齊備備

15、的借款人，經經營行客戶經經理在初步調調查和面談的的基礎上向客客戶出具直直客式個人住住房貸款申請請受理通知書書。3、借款人持直客式個人住房貸款申請受理通知書及首付款存款憑證與開發商簽訂正式的商品房買賣合同，辦理合同備案并通知貸款行，貸款行將借款人首付款及時轉賬到開發商賬戶。4、貸款行按照照授權對單筆筆貸款及擔保保人資格進行行調查、審查查、審批。6、審批通過后后，貸款行通通知借款人提提交經備案的的商品房買賣賣合同、開發發商出具的首首付款發票或或收據，借款款人、擔保人人面簽個人人購房擔保借借款合同ABC（22005）55006號。7、再次核對借借款人提交資資料的完整性性，尤其是正正式的商品房房買賣合

16、同與與先期提交的的個人住房房貸款申請表表、購房意意向書之間關關于購房情況況的一致性，以以及擔保資料料的完整性。8、發放貸款并并按照借款人人授權進行資資金劃轉。9、加強貸后管管理，客戶經經理逐筆登記記直客式貸貸款業務跟蹤蹤管理臺帳，對對具備辦證條條件的及時辦辦妥房地產證證及抵押登記記手續。 其他規定定第十四條 貸貸款管理參照照個人住房貸貸款貸后管理理有關規定執執行。附件：附件一:直客式個人住房房貸款合作協協議甲方:乙方:中國農業業銀行 支行甲乙雙方通過平平等協商,達達成如下協議議,雙方共同同遵守:一、乙方同意對對符合乙方貸貸款條件的購購房人購買甲甲方開發建設設并依法銷售售的的座落于于 命名名為

17、(預售許可可證樓盤名稱稱,預售許可可證編號: )的房屋提提供個人住房房按揭貸款。二、甲方承諾對對向乙方申請請個人住房貸貸款的購房人人，在商品房房買賣合同約約定的房屋交交付使用日后后 日內，將將購房人所購購房屋的房房屋所有權證證、土地地使用權證直直接交予乙方方（辦理抵押押登記手續），未未經乙方書面面通知不交予予購房人本人人。三、甲方在正式式發放合作項項目產權證書書前，將書面面通知乙方提提供該合作項項目按揭貸款款購房人清單單，并根據乙乙方提供的清清單交付產權權證書。四、甲方在與向向乙方申請個個人住房貸款款的購房人簽簽訂商品房買買賣合同時，付付款方式不得得選擇“貸款方式付付款”。本協議經甲、乙乙雙方

18、經辦人人簽名并加蓋蓋公章即生效效。本協議正本一式式兩份，甲、乙乙雙方各執一一份。甲方經辦人簽字字： 乙方方經辦人簽字字：甲方（公章）： 乙方（公章章）：年 月 日 年 月 日日附件二：直客式個人住房房貸款還款承承諾書農行 支行（部部）：本人 ,因購購房資金不足足,向貴行申申請直客式個個人住房貸款款，所購房地地址為 ，所購房合合同價為 元，由于于該購房行為為是本人的自自主行為，購購房風險由本本人全部承擔擔，本人在此此承諾：不論論所購房是否否按期交付使使用，也不論論所購房產權權能否辦理或或能否及時辦辦理，本人仍仍將按借款合合同約定履行行按期還款義義務。特此承諾。承諾人：年 月 日附件三：直客式個人

19、住房房貸款申請受受理通知書尊敬的 客戶戶：您提出的用于購購買由 公司開開發、位于 、項目目名為 、所所購房房號為為 號的的住房按揭貸貸款申請，經經初步審查我我行已同意受受理。本通知并不表示示我行對發放放貸款做出任任何承諾。地址：業務聯系電話：特此通知支行年 月 日注：此通知一式式兩份，銀行行與購房人各各執一份。附件四:授權委托公證書書委托人： 男(女) 身身份證號碼： 男(女女) 身份份證號碼：委托人： 男(女) 身身份證號碼： 男(女女) 身份份證號碼：委托人(夫妻、未未婚)因購買買由 公司開發發、位于 、項目名名為 、所購房號號為 的的房屋，并以以此房屋為抵抵押從農行 支行取得按按揭貸款

20、萬元，特特委托農業銀銀行 支行(部部)辦理以所所購房屋為抵抵押、抵押權權人為農業銀銀行 支行、以以我本人在農農行的以上該該筆貸款為擔擔保對象的抵抵押預登記手手續及正式抵抵押登記手續續，受托人在在以上授權范范圍內的代理理行為及結果果由我全部承承擔責任。本委托至以上貸貸款正式的抵抵押登記手續續辦妥日止。特此委托。委托人簽名：委托人簽名：年 月 日附件五：直客式個人住房房貸款放款承承諾書尊敬的 客戶戶：歡迎您選擇農業業銀行辦理直直客式個人住住房貸款。在在確認您已滿滿足以下條件件且購房行為為真實性得到到我行查證后后，我行將同同意您的借款款申請，為您您提供貸款（人人民幣大寫） 元、期限限 個月、月利利率

21、為 ：一、您已與售房房人簽訂合法法有效的購房房合同； 二、您已足額交交付購房首付付款；三、以階段性保保證加抵押作作為貸款的擔擔保方式的，有有關保證擔保保手續已落實實；四、您已辦理相相關事項的公公證。請您持本業務受受理通知書、購購房合同原件件、首付款支支付憑證原件件和個人相關關證明材料于于10個工作作日內到到 支行辦辦理相關貸款款手續。若您您未按時前來來，將被視為為自動放棄。地址：業務聯系電話：特此通知支行 年 月 日附件六：直客式按揭貸款款擔保確認清清單農業銀行 支支行（部）：以下購房貸款已已經過我公司司審查，同意意為借款人提提供階段性連連帶責任擔保保，擔保期間間為每筆貸款款的放款日起起至辦妥

22、該筆筆貸款以你行行為抵押權人人的抵押房屋屋他項權證并并將該證交付付到你行（或或該筆貸款本本息及相關費費用全部結清清）日為止。你你行以此清單單為依據向借借款人發放的的按揭貸款，無無需我公司在在借款合同及及你行與借款款人的其他相相關合同、協協議上簽章，我我公司承諾按按直客式個個人住房貸款款最高額保證證擔保合同約約定承擔連帶帶責任階段擔擔保責任。借款人借款人身份證號號碼開發商項目名稱擬貸款額度（萬元）備注對以上貸款，你你行無需我公公司同意，可可直接與借款款人進行不改改變借款人和和不增加貸款款本金的所有有其他事項的的調整（包括括但不限于貸貸款利率、期期限、還款方方式、提前還還款等），我我公司仍將承承擔

23、連帶階段段性擔保責任任。擔保公司簽章：銀行確認簽章： 年 月 日 年 月 日日注：此清單一式式叁份，按揭揭銀行二份，銀銀行放款退擔擔保公司一份份。其中備注項由銀銀行放款后填填明放款日期期。附件七：直客式貸款業務務跟蹤管理臺臺帳開發商名稱： 中國農業銀銀行 支行(部):項目名稱： 客戶經理理:借款人身份證號碼貸款額度貸款發放日期所購房房號預計辦理房地產產證時間辦理房地產證情情況抵押登記情況備注辦妥抵押登記(打)辦妥抵押登記日日期直客式個人住房房貸款最高額額保證擔保協協議協議編號:( )農銀直直貸保 號號甲方（貸款人）:中國農業銀銀行 支支行住所: 通訊地址： 郵編編：聯系人（或部門門）： 聯系電

24、話： 傳真真電話：乙方（保證人）:住所:通訊地址： 郵郵編：聯系人（或部門門）： 聯系電話： 傳傳真電話：為確保甲方債權權的實現和乙乙方擔保責任任的落實，根根據有關法律律法規，甲、乙乙雙方通過平平等協商,訂訂立本協議:第一條 本協協議是甲方與與因購房而向向甲方申請貸貸款并由乙方方確認提供階階段性擔保的的不特定的借借款人簽訂的的個人購房房擔保借款協協議書的總總保證合同，甲甲、乙雙方不不再就單筆貸貸款另行簽訂訂保證合同，也也不用乙方在在甲方與借款款人簽訂的借借款合同上簽簽章。確認乙乙方對借款人人提供連帶責責任擔保的依依據是：乙方方將加蓋乙方方公章的直直客式個人住住房貸款階段段性擔保確認認單（參份份

25、）交于甲方方，甲方在確確認此明細表表無誤后可向向借款人發放放貸款，并在在明細表上加加蓋經辦行公公章后將其中中壹份交還給給乙方。第二條 被保保證的主債權權是指自 年 月 日至至 年 月 日期間因因甲方向經乙乙方同意的不不特定借款人人發放購房按按揭貸款而形形成的一系列列債權，其總總額最高為人人民幣（大寫寫） 元。保保證范圍包括括以上貸款的的本金、利息息、罰息、復復利、違約金金、損害賠償償金以及訴訟訟費、律師費費、評估費、拍拍賣費等貸款款人實現債權權的一切費用用。在上述期間的任任一時點，只只要甲方對借借款人尚未收收回的債權余余額不超過該該最高額，甲甲方可以連續續向借款人提提供貸款。乙乙方在該最高高額

26、內對甲方方因發放貸款款而形成的債債權，不論借借款人的個數數、貸款次數數和每次貸款款的額度，不不論借款人單單筆債務的履履行期限屆滿滿日是否超過過上述期間，均均提供連帶責責任保證。如乙方已根據本本協議承擔保保證義務，被被保證的主債債權按履行的的金額對最高高額度作相應應調減。第三條 本協協議的保證方方式及保證責責任的承擔本協議的保證方方式為連帶責責任擔保，如如主合同（現現為個人購購房擔保借款款合同，如如有變化以農農行實際使用用借款合同為為準）項下借借款人發生主主合同所規定定違約情形，甲甲方可宣布債債務提前到期期，終止借款款合同，此時時無論甲方對對此債權是否否擁有其他擔擔保形式，甲甲方均有權要要求乙方

27、承擔擔保證責任。主主合同規定的的違約情形包包括但不限于于：（1）借款人未未按本合同約約定用途使用用借款。（2）借款人連連續三期（含含三期）未足足額償還借款款本息。（3）借款人失失蹤或被宣告告失蹤而無財財產代管人、借借款人死亡或或被宣告死亡亡而無繼承人人或受遺贈人人。（4）借款人的的財產代管人人、繼承人或或受遺贈人拒拒絕為借款人人償還本合同同項下債務。（5）借款人、保保證人和抵押押人違反其在在本協議項下下所作的任何何聲明與保證證。（6）抵押人未未經貸款人書書面同意對抵抵押物做出贈贈與、轉讓、出出租或其他任任何對抵押權權不利的處分分。（7）借款人、保保證人、抵押押人違反本協協議其他約定定或發生其他

28、他影響貸款人人債權實現的的事項。乙方應在收到甲甲方發出的履履行保證責任任通知及向借借款人發出的的宣布借款人人主合同項下下貸款立即到到期通知的書書面憑證后33個工作日內內，將足額款款項劃到在甲甲方開立的保保證帳戶；甲甲方也可以以以上書面憑證證為依據，直直接在乙方保保證金賬戶扣扣收款項，乙乙方應在3個個工作日內將將保證金資金金彌補到本合合約定的金額額。乙方應在甲方開開立保證金專專戶，帳號為為 ，用于于履行與本協協議有關的保保證擔保責任任；保證金賬賬戶的余額不不少于人民幣幣 萬萬元（扣收后后如小于以上上額度，3日日內彌補），并并可根據業務務發展情況進進行適度增加加，具體增加加額度以補充充協議約定為為準。第四條 保證證期間本協議保證期間間按甲方對借借款人每筆貸貸款業務分別別計算，自每每筆貸款發放放之日起至甲甲方取得該筆筆貸款所購房房屋以甲方為為抵押權人的的他項權證（或或該筆貸款本本息及相關費費用全部結清清）