1、工程工程全程管理解析一、工程管理的內涵工程工程管理內容貫穿工程的全過程，與一般意義上的 工程施工工程管理相比，有以下區別。1、管理幅度更寬。不限于從工程開工開始，而是從項 目構思、可行性研究、營銷籌劃、規劃設計、報批報建、招 投標前期工作就開始介入，直至工程施工完成、竣工交樓、 辦理竣工結算以及資產交接等管理工作。(1)可行性研究階段：工程構思籌劃、可行性研究。根 據工程所處的位置，結合區域規劃、產業政策，人口、收入、 供給、需求、配套設施、交通、以及原材料的供給等要素運 用科學方法開展風險分析的綜合論證，對工程投資定位。根 據工程的定位，確定工程的各種規劃指標，為工程投資估算、 經濟分析、評

2、價建立根底數據。該階段為工程投資決策提供 科學的依據，是工程投資成敗的關鍵。(2)營銷籌劃階段：根據工程市場定位，需要籌劃工程 的市場形象包裝、開發節奏、市場推廣的節奏與術。使之與 工程施工相配合，施工組織、進度安排如何滿足營銷籌劃的 需要，如工程的售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇; 收場后現場包裝(圍墻)等都需要工程管理組織管理、統籌安 排。(3)勘察、規劃設計階段：審查由規劃、設計單位編制 的工程勘察設計任務書及其成果的質量；為確保工程工程的 安全可靠，提高適用性、經濟性，增強其與環境的協調性及 具有的時代性，是工程設計審查的基本任務。其要點：審核 設計方案總平面、單體平面、空間、裝飾

3、及建筑功能、根底 的選型（天然、樁根底）、主體構造（構造形式、含鋼量、使 用材料）的選型、工藝、設備及材料參數選型，技術經濟指 標，對多方案開展技術經濟比擬，協助設計人員優選功能合 適且技術經濟指標好的方案，掌控設計進度和各階段審批環 節等。2、對管理要素的控制更嚴。工程工程本身就是商品， 是一種投資額大、投資周期長的不可移動的耐用品，需要進 入市場流通，承受市場檢驗；面對的可能不僅是投資人這個 大業主，還有更多是消費者個體，而個人購房（如商住樓項 目）較之以往單位分房使人們更加關注自身的合法權益，可 以說我們現在要面對的業主都很挑剔，維權意識均很強，容 不得開發企業或工程管理企業有絲毫馬虎。

4、（1）本錢管理：本錢管理從工程構思定位開始到工程完 成竣工結算，涉及工程工程各階段及各種本錢。工程工程成 本直接影響工程的經濟效益以及工程的競爭力，只有通過降 低和控制工程的建造本錢，才能控制住整個工程的本錢。工 程工程本錢包含：土地本錢、建造本錢、財務本錢、管理成 本、營銷本錢。其中地價已交，基本固定，財務本錢、稅費 等本錢，無法通過管理來降低其費用（或對整個工程本錢影 響較小），建造本錢在工程本錢中占的比例較大。國內工程， 建造本錢所占比例越大，對整個工程本錢影響就越敏感。材料設備費在工程的建安造價中約占70%,有的工程還 會更高，因此材料設備費應是建安本錢控制中的重點。在工程管理過程中，

5、除了設計階段構造、材料設備選型 關鍵外，招投標和合同管理也很關鍵，同時還需要重視規范 技術管理、索賠與反索賠以及風險控制等方面的管理。(2)質量管理：工程質量保證書；放心房宣言。質量的 內涵和外延發生變化、耐久性、節能環保性統一結合，是一 個全面、系統、綜合，涉及面比擬廣泛的工程，不是僅僅停 留在規范層面上，還需要考慮消費者的要求。這一點考慮, 不像施工單位的工程管理。(3)進度管理：工程進人開發前期，就需要編制工程總 體開發計劃，其計劃涉及到籌劃、營銷推廣、設計、報批報 建、施工、材料、設備采購、物業管理等方方面面，需要控 制各階段節點計劃，檢查、反響、調整、修正。還需要與營 銷配合，形象進

6、度、約定的交樓(或資產交付)進度不能拖延。(4)安全管理：防止工傷意外，防火、防盜等現場施工 安全；配合營銷推廣的安全管理。(5)技術支持：審核、比擬各階段的技術方案，可以降 低本錢，縮短建設周期、確保質量、消除安全隱患、控制投 資風險，應用新技術、新工藝、新材料可以提高工程技術含 量。3、管理的內容更廣。消費者對使用、居住理念的提升(休 閑、購物、生活或工作方便一環境要求園林式、花園式、教 育、藝術、文化、體育、動靜結合等)，消費者需求增加與 變化，要求對設計細化，表達人文關心，使消費者感受到尊 貴與關心。4、管理的跨度更大。涉及的合單位、專業多，需要項 目管理者領導、組織、協調和控制，既有

7、遠外圍關系的協調 管理，如與政府相關部門及鄰近單位之間的協調，又有近圍 關系，工程參與各方，如各專業分包單位、工程組織內部人 員的協調和管理。只有人際關系的和諧，工作環境愉快，項 目建設參與各方才能高效完成既定的任務，使工程目標得到 完成。二、工程管理重點內容工程管理尤以工程管理為主，工程管理貫穿于工程管理 的整個過程，從工程籌劃、可研中的技術研究到設計、施工、 直至保養維修。工程管理應重視的幾個方面。1、本錢（工程建造本錢）管理。建立動態預警系統，在 工程開展之初，可行性研究階段，根據工程的籌劃定位、歷 史數據和市場行情，編制投資估算，建立工程本錢控制總目 標，在工程實施過程中開展動態評估和

8、預警。（1）設計階段本錢控制：設計階段，根據投資估算，編 制設計概算。政府規劃部門不要求工程設計作初步設計，但 從構造的安全性、可靠性、特別是設計優化、本錢控制的角 度考慮，施工圖設計前應增加初步設計，采用限額設計，防 止設計概算超估算。組織設計、監理、工程管理、造價、施 工及工程顧問（專家）等專業工程師參加設計評審（方案、初 步設計、施工圖三階段）和圖紙會審工作。從設計階段介入 本錢控制，可起到事半功倍的效果。應嚴格審核計算書，有時設計師為省事，忽略一些有利 條件，導致設計保守（構造含鋼量、舲用量增加、材料、設 備配置加大等）。(2)完善并嚴格招投標管理，強化工程分包控制本錢意 識。招標前開

9、展市場調查，建立信息數據庫，對招標工程開 展造價分析和市場行情摸底，選擇合適的招標策略，選擇有 實力、重信譽的承包商參加投標，嚴格審查、規范招標文件 及合同條款，防止串標，抬高價格；細化分包，遵行二八法 那么：20%分包工程，可節約80%本錢。嚴格合同管理，采用 三堂會審，對合同開展分解管理、強化合同細節，跟蹤分析 合同執行情況，及時為合同補漏，注意合同索賠和反索賠, 及時補充預算。完善合同管理，做好索賠與反索賠管理，及時準確做好 違約事件的調查分析及裁定工作，并將有關資料。(3)材料采購本錢控制：材料設備費在工程的建安造價 中占的比重較高，約占70%,因此材料設備費應是建安本錢 控制中的重點

10、。不管是采用甲供、還是甲方指定，均應做到 貨比三家，做好市場調研，了解供給商的實力一一生產能力 (或供貨能力)、技術力量、管理水平、財務支付能力、信譽 度、產品質量、服務質量。嚴格規范招標文件及合同條款, 防止串標，抬高價格，嚴格合同管理一做好驗貨工作，防止 調包，以次充好，確保供貨進度和質量。(4)加強技術管理：熟悉設計圖紙、重視圖紙會審，緊 扣規范，但又不能唯規范是從。應嚴格審查設計變更，反復審查、比擬優選設計、施工 技術方案。(5)嚴格審查設計變更、工程變更簽證與進度款支付， 建立風險控制管理機制。(6)改善工作流程，提高工作效率。對于工程管理過程 中出現的各類問題及時作出判斷處理。2、

11、質量管理。由于施工階段的質量管理是工程工程控 制的重點階段。遵照質量管理條例、設計圖紙及規范，建立 質量管理體系，實行施工準備、施工過程及施工驗收三個控 制系統。(1)選擇重信譽、有實力的好隊伍(施工、監理)。質量 是做出來的，不是管出來的，也不是喊出來和檢查出來的, 隊伍的素質很重要，技術、質量意識很關鍵，組織、培訓、 管理不可缺少。(2)對于施工復雜，質量難以保證的工程，實行樣板先 行，滿足要求后，再按照樣板大面積施工。(3)加強工序驗收，自檢、復檢以及監控檢查要落實， 重點部位(如關鍵工序、關鍵操作)實行旁站式管理；按照規 范要求、施工組織、設計及合約要求組織驗收。(4)對入場的材料、設備應開展驗收控制。3、進度管理。(1)建立計劃管理體系，首先由工程管理公司與投資人 編制總體開發計劃(即為一級計劃)、二級計劃為分階段控制 計劃，參與工程開發建設的各專業公司(咨詢、籌劃