1、大運行環境工程管理體系第1頁 一、大營運模式下工程管控點 二、從拿地到開盤工程管控 三、進度管理-穿插提效 四、全過程工程管理動作目錄第2頁PART 01大營運模式下工程管控第3頁1.1運行流程圖投資拿地展示區亮相首開區開盤推貨期交付完工驗收灰空間改造取三證建設用地許可證工程規劃許可證工程施工許可證1、規劃驗收2、質監驗收3、消防驗收4、人防驗收5、環境保護驗收6、園林驗收7、節能驗收8、防雷驗收9、水務驗收10、電梯驗收亮相前聯合驗收會【拉閘】工 程 標 準 工 期交付前聯合驗收第4頁拿地風險排查項：高壓電線復雜地質條件（熔巖、溶洞、地下水豐富、淤泥層過厚等）目標凈地，考慮拆遷、土石方爆破等

2、難度軟弱基礎勘察并提前考慮基礎處理及支護方案建筑紅線與周圍建筑物距離項目周圍無正式市政道路永久水電、臨水臨電、燃氣、供暖（北方）、排污管道 尤其提醒輕易忽略問題豎向設計（標高選擇）復雜地質（采空區、熔巖溶洞、淤泥層、石方爆破、飛土）持力層選擇（天然基礎、石方基礎標高）1.2拿地風險排查第5頁1.3大運行數字密碼56785個月亮相6個月開盤7個月資金回正回正后資金投入下一個項目第6頁工作事項分值工作事項分值1 項目基本信息與工程管理目標2 3.2 土護降與地基處理階段10 1.1 項目基本信息 3.2.1 水文地質特征描述3.2.2 降水、支護及土方調配方案 3.2.3 高切坡支護方案3.2.4

3、 土護降施工推演3.2.5 地基處理方案3.2.6 基礎選項方案3.2.7 本階段工程風險（表格） 1.2 工程管理目標2 項目施工條件分析及示范區8 2.1 場地現實狀況分析72.1.1 區位及周圍道路關系2.1.2 地上地下不利原因分析2.1.3 市政配套現實狀況及接入風險分析 2.2 示范區與正式工程關系分析 13 施工組織推演65 3.1 項目分期劃分分析5 3.3 基礎施工階段103.1.1 分期、組團、標段劃分解析3.1.2 主要證件與分期匹配情況3.1.3 工程推進與營銷匹配關系3.1.4 各組團交付運行情況 3.1.5 甲方及總包辦公場地選址3.3.1 基礎施工階段平面布置圖3

4、.3.2 基礎施工階段流水劃分3.3.3 基礎施工階段施工推演1.4工程策劃（100+N）第7頁1.4工程策劃工作事項工作事項 3.4 主體施工階段 12 3.7 市政景觀施工階段 53.4.1 主體施工階段平面布置圖3.4.2 主體施工階段流水劃分3.4.3 主體施工階段（含車庫）施工推演3.7.1 土方回填分區及時間3.7.2 市政及景觀施工推演 3.8 臨水、臨電、排水 3 3.8.1 各階段施工臨水、臨電、排水方案推演 3.5 砌體施工階段 124 計劃管理 203.5.1 砌體插入條件分析3.5.2 砌體施工階段平面布置圖3.5.3 砌體施工階段流水劃分3.5.4 砌體施工階段施工推

5、演 4.1 全景計劃、偏差控制表分析 5 4.2 工程project計劃分析 10 4.3 技術質量行為計劃、樣板點評計劃 5 3.6 裝飾裝修施工階段 105 分供方選擇 33.6.1 裝飾裝修施工階段平面布置圖3.6.2 裝飾裝修施工階段流水劃分3.6.3 裝飾裝修施工階段外裝方法及回填準備3.6.4 土建與精裝界面劃分、移交標準及時間5.1 監理單位選擇5.2 總包單位選擇6 優異施工方法選擇情況 0第8頁1.5標準工期表產品類型 （依據住宅設計規范要求劃分）層數 地形地貌影響增加工期體系復雜建筑增加工期項目所經歷雨季春節（冬歇期）個數雨季春節（冬歇期）工期增加（按地域進行區分）雨季春節

6、（冬歇期）工期增加（按地域進行區分）從基礎墊層開始施工到交付完成總工期樁基、土方、支護基礎墊層砼施工至出正負零（天）裙房轉換層主體結構工程(無裙房)不一樣施工部位所需時間（天）主體結構封頂至外裝飾工程完工外架落完時間（天）毛胚房落完外架至完成交付時間（天）精裝修開始施工前置條件(落完外架)精裝修開始施工至完成交付時間毛胚房裝修房樁基土方及基坑支護基礎結構地下室結構層數進度(天/層)總工期層數進度(天/層)總工期小高層、高層、超高層完成1/3層數小高層、高層、超高層完成1/2層數小高層、高層、超高層完成2/3層數主體結構封頂斜屋面增加工期無地下室1層地下室無地下室1層地下室層數進度(天/層)總工

7、期層數進度(天/層)總工期層數進度(天/層)總工期層數進度(天/層)總工期進度(天/層)總工期層數增加工期(天/層)總工期落架開始時間（封頂后）進度(天/層)總工期別墅330 1 20 20 /12 36 0 12 0 80 4 92 180 /1 40 40 378 398 /多層430 1 20 20 0 12 0 0 25 0 /8 34 0 12 0 80 4 96 180 0 150 1 40 40 380 400 530 550 630 1 20 20 0 12 0 0 25 0 /8 50 0 12 0 80 4 104 180 0 150 1 40 40 404 424 554

8、 574 小高層740 1 20 20 0 12 0 0 25 0 3 6 18 4 6 24 5 6 30 6 46 0 12 0 80 4 108 180 0 150 1 40 40 414 434 564 584 1040 1 20 20 0 12 0 0 25 0 4 6 24 5 6 30 7 6 42 6 64 0 12 0 80 4 120 180 0 150 1 40 40 444 464 594 614 高層1145 1 20 20 0 12 0 0 25 0 4 6 24 6 6 36 8 6 48 6 70 0 12 0 80 4 124 180 0 180 1 40 4

9、0 459 479 639 659 1845 1 20 20 0 12 0 0 25 0 6 6 36 9 6 54 12 6 72 6 112 0 12 0 80 4 152 180 0 180 1 40 40 /549 /729 3045 1 20 20 0 12 0 0 25 0 10 6 60 15 6 90 20 6 120 6 184 0 12 0 80 4 200 180 0 180 2 40 80 /709 /889 超高層）4555 1 20 20 0 12 0 0 25 0 11 6 66 17 6 102 22 6 132 6 274 0 12 0 80 4 260 18

10、0 0 210 2 40 80 /869 /1079 第9頁PART 02從拿地到開盤工程管控第10頁2.1項目開盤流程土地合同簽約投資交底會項目定位會項目啟動會開工準備圖紙及方案準備施工單位確定基礎開挖基礎、地下室施工至0.00主體封頂/園林進場精裝進入聯合點評亮相開盤第11頁2.3 展示區亮相時間點營銷定位匯報建筑出圖基礎圖土方4天主體工程45天招采15天裝飾出圖30天售樓部內裝外裝50天景觀工程60天招采15天景觀出圖30天點評整改7天第38天第83天第143天第150天第3天第34天亮相第12頁售房部、樣板房和景觀施工總工時統計表（南方區）2.2已開盤項目實際工期統計序號項目名稱售房部

11、（基礎開挖至移交精裝售房部（土建移交至精裝結束）樣板間（暫時樣板，基礎開挖至精裝完成）樣板間（在樓棟上設置，基礎開挖至精裝完成）景觀園林示范區首開區（基礎開挖至抵達預售條件）備注1綿陽天嶼5545100/45154預售條件2西昌蘭臺府90553865501303雅安蘭臺府5360158040484雅安領地天嶼8359/755雅安文曲新座天瀾506樂山領地蘭臺府3655355545257樂山領地瀾山404140/60/8眉山凱旋府90（設置在3層）30709樂山領地青江蘭臺45444544402710成都天府蘭臺11251163(設置在售樓部)/86337第13頁售房部、樣板房和景觀施工總工時統

12、計表（北方區）序號項目名稱售房部（基礎開挖至移交精裝售房部（土建移交至精裝結束）樣板間（暫時樣板，基礎開挖至精裝完成）樣板間（在樓棟上設置，基礎開挖至精裝完成）景觀園林示范區首開區（基礎開挖至抵達預售條件）備注1新疆烏魯木齊1119597/1572.2已開盤項目實際工期統計第14頁土地移交后項目亮相及首開區總用時2.2已開盤項目實際工期統計運行時限：亮相150天（5），開盤180天（6）【自拿地起】序號項目名稱土地移交時間亮相時間總工日（天）首開時間總工日（天）1西昌蘭臺府青沄.7.1取消示范區無/11/26150（5個月）2樂山領地蘭臺府/8/30/12/10143（5個月）/1/28192

13、（7個月）3樂山領地天嶼/12/22/4/21122（4個月）/6/9183（6個月）4樂山領地青江蘭臺.1.22.3.1597（3個月）.5.20117（4個月）5眉山花語2期/12/31無示范區無/4/30120（4個月）6綿陽天嶼/12/15/4/20130（5個月）/6/19170（6個月）7成都天府蘭臺/6/1/12/9192（7個月）/6/5370（12個月）第15頁PART 03進度管理-穿插提效第16頁3.1穿插提效關鍵理念均衡施工豎 向平 面保地下搶屋面中間展合理分段緊密搭接計劃管理流水施工內部管理外部管理穿插提效第17頁機電清爽均衡施工外裝修靚保地下搶屋面中間展早插入三回頭

14、一握手指導思想豎向流水三回頭3.2穿插提效指導思想第18頁壓縮主體部分出0.00時間，提前預售。最為要緊，必要時應適當增加成本大地下室緊隨主樓地下室施工，后澆帶如不合理，可與設計協調調整提前插入主樓周邊地下室頂板防水或優化首層懸挑架高度，以利于回園林施工的快速插入地下室外墻、屋面、土方回填完成于主樓二次結構之前地下室二次結構、裝修、機電盡早插入，均衡工作量保地下3.2穿插提效指導思想第19頁保地下實例：主體結構9層地下室基本成型第20頁塔樓結構施工至8層，完成施工電梯安裝和調試結構至10層，砌體施工展開，進度略快于結構施工主體結構分段驗收后，外墻裝飾從上向下插入機電箱體安裝跟隨砌筑同步展開中間

15、展3.2穿插提效指導思想第21頁 主體封頂后30天內，砌體、女兒墻、花架等構造完成主體封頂后60天內屋面飾面層以下完成施工，并拆除塔吊主體封頂后30天內正式電梯開始安裝，正式電梯使用后即拆除施工電梯盡快完成屋頂機房及主樓外墻裝飾，展示項目形象搶屋面3.2穿插提效指導思想第22頁3.3景觀穿插施工注意關鍵點材料堆場盡量放在地下室外圍，便于園林施工及成品保護裙樓結構盡快施工，為園林插入提供前置條件防水、保護層及回填土緊跟地下室結構封板進度小市政管網圖紙疊合優化，管溝一次開挖，一次預埋到位道路硬化時間盡可能壓縮，便于材料運輸及人員通行堆坡造型及喬木移栽采用蛙跳，分塊穿插根據實際情況，先完成大部分園林

16、鋪貼第23頁Page 24第三部分：進度篇流水施工到達預售（第150天）10層（第220天） 砌體施工開始插入井管砌體施工，擴大地下室完成16層（240天）機房砌筑完成， 地庫機電安裝開始；1-10層主體驗收完成，外墻從10F向下，室內抹灰開始26層（第290天）17F砌體；1120F主體驗收完成 ，室內粗裝飾工程至10層,外墻從10F向上分段開始，門窗、欄桿至7F開始安裝31層頂（315天） 結構封頂屋面開始施工 電梯機房開始施工砌體完成至28層 內墻抹灰至20層質監驗收（第584天）初驗（第554天）正式電梯調試完成施工電梯拆除（第460天）拆除外架（第403天），廚、衛防水，地坪開始（第

17、382天）第三段外墻面磚從上往下屋面裝飾施工完成，第372（天），外抹灰完成31-26F主樓土方完成，開始撿底安裝塔吊開始（第90天)屋面花架完成（第348天）砌體施工完成入伙（第690天）第一次回頭第三次握手第二次回頭 高層豎向流水示意圖完工立案（第591天）外架拆完最終一段懸挑架時拆除塔吊8層（210天）施工電梯安裝完成主體結構驗收完成 抹灰完成至25層3.4高層穿插模型第24頁每個流水段工程量1350模板數量（）18.9166.5混凝土數量450樓層建筑面積鋼筋數量工程木工鋼筋綁扎鋼筋制作砼工水電安裝勞動力（人）30146108人均工程量45m21.35t16.7m356.25m2標準層

18、施工數據3.5平面流水模型（主體結構四天一層）第25頁 第一天第一流水段 第一天第二流水段 第二天第一流水段 第二天第二流水段 第三天第一流水段 第三天第二流水段 第四天第一流水段 第四天第二流水段3.5平面流水模型（主體結構四天一層）第26頁4-3#地庫4-3#庫展示區部分負一層結構第一天施工放線內支撐鋼管架吊運06：0010：0009：3015：00墻柱鋼筋焊接墻柱鋼筋打箍墻柱鋼筋吊運墻柱砼基層鑿毛08：3009：3007：0010：0009：0010：00墻柱鋼筋綁扎10：0018：30水電豎向預埋13：0018：0009：3010：30內支撐鋼管架、底板背楞木方搭設10：0020：00

19、墻、柱梁板模板吊運13：0018：00第二天3.5平面流水模型（主體結構四天一層）第27頁第二天墻、柱鋼筋驗收及整改梁鋼筋綁扎07：0016：3015：0021：0009：3010：30梁、板模板鋪設墻柱模板封模10：0020：00墻柱腳沖洗08：3009：30樓層控制標高抄測16：0017：30第三天3.5平面流水模型（主體結構四天一層）第28頁4-3#庫展示區部分負一層結構第三天墻、柱模板校核整改水電樓面預埋板面鋼筋吊運及綁扎13：0018：0013：0021：0014：0021：0007：0014：00墻、柱、梁模板加固13：0015：00板底鋼筋吊運及綁扎板底模板校核、整改07：001

20、3：00降板吊模施工17：0020：30第四天3.5平面流水模型（主體結構四天一層）第29頁第四天下部樓層拆模混凝土澆筑14：0019：0010：3020：30結構驗收經過（不合格及時整改）鋼筋、模板自查整改07：0009：3009：3010：303.5平面流水模型（主體結構四天一層）第30頁3.6別墅類項目穿插施工（“蛙跳” ）別墅類項目建筑容積率低，建筑密度大，施工場地空間有限，立面復雜，穿插施工難度大；別墅類建筑無標準層，設計及施工難度較大。所以在實際施工中應用“蛙跳”理論。由一區段跳至另一區段，尤其土建結構，不停為后續工作創造工作面，小步快跑后續工種跟隨土建完成情況同時蛙跳，不然就失去

21、了意義從土方施工階段開始，就應該有輕重緩急之分，對于先施樓棟土方施工確保結構優先，甚至屋面能夠后補，不停向前施工主體，后續工程及時跟進別墅類項目施工困難大，需與施工單位主動溝通，統一思想非整體地庫項目不做大開挖，利用“孤島”處設置加工場如有條件，對外立面搶工，不影響地庫回填及園林施工，加緊拆架進度，底部可用活動腳手架施工第31頁3.7穿插提效之均衡施工各專業施工進展應相互協調，均衡展開，某一專業進度特別快，其他專業未能及時插入，則穿插施工失去意義以地下室及主體施工為主線，優先搶工，為其他工程創造條件砌筑抹灰工程及時插入，與主體均衡開展，避免主體搶出的工期在砌抹中浪費，不能為后續工程提供工作面機

22、電、裝飾、園林的設計招采及時跟進，不影響現場的施工進展工程策劃充分，各施工階段布署思路清晰，主要管理人員對施工計劃了如指掌合理劃分施工段，匹配最佳施工資源，避免資源浪費或不足第32頁3.8穿插提效SWOT分析優勢（strengths）劣勢(weaknesses)節約工期，勞動力利用效率高，工人需求人數降低節約總承包商總成本，增加利潤，合理雙贏樓盤提前交付業主，社會效應提升，有利于項目標回款縮短項目建設周期，對監理服務費有較顯著降低，節約成本資金要求高，付款壓力大為滿足穿插須增加驗收頻次，增加間接費設計標準化程度要求高，圖紙質量直接影響能否順利流水施工機會(opportunities)威脅(th

23、reats)在缺乏勞動力市場環境下，高效穿插施工能有效吸引勞動力進場，穩定勞動力為營銷提供能快速入駐賣點，提前交付加緊結算，影響企業經營命脈資金占用高，承供商墊資要求高各工種勞動力工作時間長，流水順暢后工人沒有休息日，工人安撫工作要求高因營銷、設計對開發節奏和圖紙調整，整個項目流水極易打破，造成人員流失和成本增加風險第33頁PART 04全過程工程管理動作第34頁4.1第三方評定檢驗體系綜述從業主對商業綜合體關注點出發，在商業綜合體中增加機電評定內容。專題評定為了更加好適應集團發展需求，評定周期為季度評定+排名后30%月度評定。評定周期為能更加好反應現場各個施工階段詳細施工情況，評定項目首次參

24、評階段調整為地下室或基礎墊層混凝土澆筑完成，底板防水施工前，第三方即介入檢驗。參評階段第35頁4.2第三方評定檢驗體系-過程評定過程評定體系實測實量（60%）安全文明（20%）質量風險（20%）第36頁4.2第三方評定檢驗體系-過程評定實測實量（毛坯）（60%）混凝土結構工程砌筑工程設備安裝工程抹灰工程涂飾工程門窗工程防滲漏與防開裂工程公區精裝工程對于抹灰或涂飾空鼓合格率50%，實測實量單項總分扣2分，對于抹灰或涂飾空鼓合格率80%，實測實量單項總分加1分。新增公區精裝工程實測實量第37頁4.2第三方評定檢驗體系-過程評定公區實測實量（新增）墻面表面平整度（瓷磚、光面石材）墻面垂直度（瓷磚、石

25、材）陰陽角方正（瓷磚、石材）墻磚接縫高低差（瓷磚、石材）地面表面平整度地磚接縫高低差空鼓/裂縫頂棚水平度合格標準：瓷磚：0,3mm光面石材：0,2mm合格標準：瓷磚：0,2mm石材：0,2mm合格標準：瓷磚：0,3mm石材：0,2mm合格標準：0,2mm合格標準：瓷磚：0,0.5mm石材：0,0.5mm合格標準：0,0.5mm合格標準：無裂縫、空鼓（地面飾面磚角部空鼓且不超5%可不計）合格標準：0,10mm第38頁4.2第三方評定檢驗體系-過程評定安全文明（精裝）（20%）安全生產施工用電施工電梯施工機具三寶四口五臨邊消防設施臨水臨電資料檢查文明施工施工管理臨時材料堆放集中加工區工完場清倉庫管

26、理安全通道附屬設置第39頁4.2第三方評定檢驗體系-過程評定質量風險（20%）防滲漏地下室廚衛間門窗屋面其他空鼓開裂墻面地面外墻地下室公共區域其他材料類質量風險檢驗屬于發覺一處倒扣分制度。第40頁4.3第三方評定檢驗體系-交付評定項目交付評估實測實量（15%）戶(鋪)內觀感（20%）公共區域及地下室（30%）總平景觀（20%）外立面（15%）安裝工程*（40%）說明：1、商業項目交付評定標段得分=實測實量5%+戶(鋪)內觀感10%+公共區域及地下室15%+總平景觀15%+外立面15%+安裝工程40%第41頁4.4第三方評定檢驗體系-考評機制甲方項目部第三方檢測評定考評獎懲機制（集團綜合成績88

27、分）考評范圍綜合成績排名獎懲金額備注集團參檢項當前6名第一名獎勵3萬以實測實量+安全文明+質量風險綜合成績排名第二名獎勵2.5萬第三名獎勵2萬第四名獎勵1.5萬第五名獎勵1萬第六名獎勵0.5萬集團參檢項目后6名倒數第六名處罰0.5萬倒數第五名處罰1萬倒數第四名處罰1.5萬倒數第三名處罰2萬倒數第二名處罰2.5萬倒數第一名處罰3萬注：1、“集團綜合成績”：指集團該季度各項目實測實量+安全文明+質量風險評定綜合成績平均值；2、 有實測實量項目參加排名，無實測實量項目只參加安全文明與質量風險排名。3、獎罰只針對前、后30%， 30%不足六個項目項目時，按30%進一取整作為獎、罰項目條件，如只有13個

28、項目參檢，則30%*13=3.9，取整后只對前4名和后4名進行獎罰，獎罰標準截取上表。甲方項目部第三方檢測評定考評獎懲機制（集團綜合成績88分）考評范圍綜合成績排名獎懲金額備注集團各參評標段第一名獎勵3萬以實測實量+安全文明+質量風險綜合成績排名倒數第一名處罰3萬注：1、“集團綜合成績”：指集團該季度各項目實測實量+安全文明+質量風險評定綜合成績平均值；2、 有實測實量項目參加排名，無實測實量項目只參加安全文明與質量風險排名。第42頁4.4第三方評定檢驗體系-考評機制監理單位第三方檢測評定考評獎懲機制（集團綜合成績88分）考評范圍綜合成績排名獎懲金額備注集團參檢項當前6名第一名獎勵1萬以實測實

29、量+安全文明+質量風險綜合成績排名第二名獎勵0.9萬第三名獎勵0.8萬第四名獎勵0.7萬第五名獎勵0.6萬第六名獎勵0.5萬集團參檢項目后6名倒數第六名處罰0.5萬倒數第五名處罰0.6萬倒數第四名處罰0.7萬倒數第三名處罰0.8萬倒數第二名處罰0.9萬倒數第一名處罰1萬注：1、“集團綜合成績”：指集團該季度各項目實測實量+安全文明+質量風險評定綜合成績平均值；2、 有實測實量項目參加排名，無實測實量項目只參加安全文明與質量風險排名。3、獎罰只針對前、后30%， 30%不足六個項目項目時，按30%進一取整作為獎、罰項目條件，如只有13個項目參檢，則30%*13=3.9，取整后只對前4名和后4名進

30、行獎罰，獎罰標準截取上表。監理單位第三方檢測評定考評獎懲機制（集團綜合成績88分）考評范圍綜合成績排名獎懲金額備注集團各參評標段第一名獎勵3萬以實測實量+安全文明+質量風險綜合成績排名倒數第一名處罰3萬注：1、“集團綜合成績”：指集團該季度各項目實測實量+安全文明+質量風險評定綜合成績平均值；2、 有實測實量項目參加排名，無實測實量項目只參加安全文明與質量風險排名。第43頁4.4第三方評定檢驗體系-考評機制總包單位第三方檢測評定考評獎懲機制（集團綜合成績88分）考評范圍綜合成績排名獎懲金額備注集團參檢項當前6名第一名獎勵10萬以實測實量+安全文明+質量風險綜合成績排名第二名獎勵9萬第三名獎勵8萬第四名獎勵7萬第五名獎勵6萬第六名獎勵5萬集團參檢項目后6名倒數第六名處罰5萬倒數第五名處罰6萬倒數第四名處罰7萬倒數第三名處罰8萬倒數第二名處罰9萬倒數第一名處罰10萬注：1、“集團綜合成績”：指集團該季度各