1、房地產行業知識及盈利模式介紹發展部房地產行業知識及盈利模式介紹房地產行業介紹房地產業務開發流程房地產企業盈利模式房地產行業發展展望房地產行業介紹房地產行業構成2房地產行業特點3房地產行業行為準則4房地產行業發展歷程1國內房地產行業發展歷程形成階段 發展階段 快速發展階段 調整階段199019982004目前 1990年5月19日國務院頒布了中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例及外商投資成片開發土地暫行管理辦法，規范我國城鎮國有土地出讓和轉讓，并在全國城鎮展開。1991年上半年，國務院住房制度改革領導小組又頒發了關于深化住房制度改革的決定，確定了我國住宅市場化改革的大方向。 中央明

2、確規定，1999年全國各地全面停止實物福利性分房，實行貨幣工資性分房制度。1999年上半年，各省房改方案相繼出臺。市場取向的房改方案進入實質性運作階段。 2004年國土資源部發布71號令，到2004年8月31日以后，國內土地市場將不得再采用協議方式出讓經營性土地使用權，國有土地使用權必須以公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓。土地市場化正式形成，房地產市場進入快速發展階段。 2007年10月9日，國土資源部正式發布最新版本招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（39號令），明確“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權

3、證書”。 2007年9月27日，央行、銀監會聯合發布關于加強商業性房地產信貸管理的通知，規定申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。以上政策使得開發商資金吃緊，部分城市出現降價現象。 國內房地產政策全景圖1978-19911992-19992000-2003 允許私人建房，推行住房制度改革，修改憲法，允許土地批租，發布土地管理實施條例。1991年，房地產市場建設全面起步，房改全面推行 房地產市場進入快速發展期，國家開始引入宏觀調控。1992年實施住房公積金制度，1998年取消福利分房。調整房地產若干政策，免征交易營業稅，契稅減半2004-20052006-20072008

4、 房地產市場進入黃金時期，2002年5月9日：國土資源部發布招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定， 2003年國務院公布我國首部物業管理條例。房地產市場進一步規范。 房地產市場出現過熱現象，房價上漲過高過快。2004年5月經濟適用住房管理辦法以及關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知出臺 ，2005年3月，舊國八條。國務院下發了關于切實穩定住房價格的通知。 2005年4月，新國八點 ，中國人民銀行 兩次上調房貸利率 國家宏觀調控加大力度，2006年5月出臺國“六條”，“十五條”，二手房營業稅開征；“90，70”政策；發布“外資限炒令”；強征二手房轉讓個人所得稅；通過物權法；加強土地調控，對新

5、增建設用地土地有償使用費有關政策作出了重大調整，土地增值稅開征。 九部門聯合發布了廉租住房保障辦法 ；2007年落實從緊的貨幣政策，一年內6次加息，十次上調存款準備金率； 2008年在落實已有的房地產調控政策的同時，繼續施行從緊的貨幣政策，六次上調存款準備金率至17.5%。暫停建設項目商業貸款業務。國外房地產行業發展歷程（以美國為例）成本競爭階段客戶導向階段第一階段第二階段第三階段全面擴張階段 房地產公司對價值鏈前端生產供應環節進行整合。進入建筑材料（水泥）制造、建筑管理與服務領域領域，在低端產品市場獲得了成本競爭優勢。 在股市、金融服務、標準化和地域上進行全面擴張。 業務重心和流程管理向服務

6、領域調整。Centex公司在公司員工的考核指標中，客戶滿意度指標占了25%的大比重。 195019691997目前房地產企業行業周期與商業模式演變房地產行業構成 房地產業是指；是從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，主要包括；土地開發、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。 房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產。 房地產可以有三種存在形態

7、：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。 工業地產商業地產旅游地產中介服務土地開發房產經營房地產行業構成居住類地產調控和管理房地產1、 國有土地使用權的出讓：土地的開發和再開發，如征用土地、拆遷安置、委托規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等; 2、 房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動； 3、 房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經紀代理、物業管理。 4、 房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地

8、產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。 房地產業從開發業態上可以分為居住類地產、商業地產、旅游地產和工業地產。 房地產行業特點資金密集型市場集中度較低受宏觀調控影響明顯 區域性特征明顯兼具消費價值和投資價值產業關聯度較高房地產業特點 住宅作為一種基本的生活資料，其價格波動對民眾的生活穩定有著重大的影響，政府歷來對房地產市場的關注度較高。 房地產市場的發展對于國家土地利用、銀行信貸、城市規劃以及財政稅收等宏觀調控政策上具有很強的敏感性。 房地產行業特點不同地區的消費群體因其地域差異、文化差異、氣候差異對于房產品的需求不盡相同。房產品的區域化特征使房地產企業短期內無法具備

9、規模化批量生產的條件，也使得房產品的價格主要是受當地區域市場內供需關系影響。 房地產業的產業鏈較長、產業關聯度較高。與房地產業密切聯系的行業有建材工業、建筑工業、園林綠化、家電業、家具業，以及商業、文化、教育等配套設施和其他服務業等。這種高度關聯性，使房地產業的發展具有帶動其他產業和整個國民經濟增長的重大作用。 房產品不僅只是消費品，同時也是投資品，投資性是房產品具備的一種固有屬性。正是因為房產品具有的投資屬性，因此投資性需求也是房地產市場需求的主要構成之一。 房地產開發具有投資規模大、開發周期長、投入期與回收期不一致等特點，客觀上決定了房地產行業的資金密集型特點。 房產品的不可移動性決定了開

10、發企業必須在當地生產，一定程度上影響了房產品的規模化生產，導致目前市場集中度仍然很低。房地產行業知識及盈利模式介紹房地產行業介紹房地產業務開發流程房地產企業盈利模式房地產行業發展展望國內外房地產開發模式（美國）銷售商 開發商 建筑商 其他房地產服務商房地產基金、投資商和銀行 美國民眾 美國模式代表了西方發達國家房地產開發的主流模式。通過嚴格的專業化細分，形成一條橫向價值鏈，構成以專業細分和金融運作見長的房地產發展模式，其核心是金融運作。美國擁有最成熟和完善的房地產金融體系，房地產投資信托基金和投資商成為主導者，而開發商、建筑商、銷售商以及其他房地產服務商則成了圍繞資本、基金的配套環節。 1、土

11、地自由供應。美國62%土地私有的格局，讓政府不可能對土地供給進行嚴控。 2、專業分工明確。美國房地產發展模式主要由房地產金融產業鏈、開發產業鏈、中介產業鏈和流通產業鏈等相互協調共存，強調房地產開發的所有環節由不同的專業公司來共同完成。而且不同公司根據自己的專業特長而專注于某個細化產品市場。比如：有專做寫字樓的，也有獨做大型超市的，既有做郊區成排別墅群的，也有獨營退休社區的。 3、以金融運作為核心。在美國房地產模式的各個鏈條中，金融產業鏈最為發達。美國的房地產金融產業鏈由房地產基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產基金，美國的房地產投資商主要是從事物業投資，而非物業開發，因此美國真正的大地

12、產商都出于金融領域。以房地產投資信托基金為代表，美國目前約有300多只房地產投資信托基金，管理資產總值超過3000億美元。 4、收益大眾化。美國的房地產資金只有15%左右是銀行資金，剩下的70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產基金。全民通過房地產投資信托基金、上市企業股票、MBS(房產抵押貸款證券)等參與投資，既降低了房地產金融風險，也使行業利潤被民眾攤平，基本不可能出現任由國內房地產開發商斂聚暴利的現象。 國內外房地產開發模式（香港）土地消費者房地產商地方政府銷售合作商股東員工土地買入營銷銷售物業管理建設施工買入售出規劃設計資金設計咨詢公司建筑商銷售代理公司物業公司 香

13、港模式是一條以房地產開發企業為核心的縱向運作鏈，投資買地、開發建設、營銷銷售、 物業管理等，通常由一家企業獨立完成，堪稱“全能開發商”。香港房地產開發融資渠道也相對比較單一，主要構成是銀行貸款和通過預售收取客戶預購房款。大陸房地產開發模式為香港模式 。 1、項目運作“一條龍”化。香港房地產開發企業通常采用拿地、蓋房、銷售、物管“一條龍”式的滾動開發模式。作為“全能開發商”扮演著各類角色，長江和黃、新鴻基地產、新世界發展、恒基兆業等10家地產集團都是這樣開發樓盤的。這種全能型模式有利于形成地產巨頭，行業集中度相對較高，有利于資源的優化配置，正由于此，前十家地產商的開發量約占香港總開發量的80%左

14、右。 2、獲取土地是第一要義。政府高度壟斷土地，大開發商高度壟斷市場，房地產發展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他行業和社會財富自動聚攏而來，想不賺錢都難。香港不同于美國，地少人多、寸土寸金，擁有土地成了房地產開發企業競爭力的核心所在。 3、融資渠道相對單一。總體來說，香港地產商大型化、財團化之后，其自身財力已經比較雄厚，然后通過銀行貸款和預售款，基本就能滿足開發經營需求，沒有太大動力進行多元化融資。 4、融資渠道相對單一。總體期房預售制。1953年，在香港嚴重供小于求的賣方市場下，霍英東首創賣樓花的游戲規則，期房預售使得開發商除銀行貸款外，又獲得了一個新的融資渠道。從而在資金要求上大大降低

15、了開發商的入行門檻。 項目交房取得土地房地產開發流程項目啟動項目開盤項目竣工項目開工1、土地信息獲取2、投資意向前期市場調研3、項目投資意向書編寫4、區域市場深度調研5、投資意向審批6、可研審批7、項目可研前期市場調研8、項目可研編寫9、土地競買申請10、土地購置前期深度市場調研11、土地競買12、簽訂土地合同1、編寫項目定位報告及項目建議書2、項目定位報告及項目建議書審批3、項目啟動申請4、編寫項目定位報告（營銷）5、編寫項目建議書（營銷）6、辦理土地使用證1、開發時間審批2、規劃放按審批方案3、單體效果圖審批4、戶型方案審批5、項目預算方案審批6、整體營銷策劃推廣方案審批7、亮相方案審批8

16、、建設施工各項手續辦理9、市政、園林等方案確定1、工程施工2、開盤方案審批及各方案審批3、簽定前期物業托管合同4、準備銷售階段所用資料1、各項工程收尾、結算2、工程施工驗收3、持續強銷1、市政、園林、道路施工2、銷售后期3、工程結算審批4、物業驗收、接管國內房地產業務開發流程營銷新境界“體驗式營銷” 按照體驗經濟學家約瑟夫派恩的定義:“所謂體驗是指人們用一種本質上以個人化的方式來度過一段時間，并從中獲得過程中呈現出來的一系列可回憶的事件”。 伯得施密特(Bernd H. Schmitt)認為:“體驗營銷是企業以服務為舞臺，以商品為道具，圍繞消費者創造的值得消費者回憶的活動”。由此可見，體驗營銷

17、(Experiential Marketing)則是站在消費者感官(sence)、情感(feel)、思考(think)、行動(act)、關聯(relate)五個方面,讓客戶自接參與并成為體驗的主體，造就一種“無法遺忘的感受”，使其精神需求得到最大程度滿足，從而贏得客戶的信賴和忠誠，以促進產品的銷售。 房地產體驗營銷，是把客戶購房的全過程“體驗”視為整體，站在客戶的感受、情感、思考、行動等角度，重新定義、設計房產項目的營銷行動綱領，為客戶創造值得回憶和持續愉悅的豐富體驗，從而促進項目的銷告和客戶價值最大化。 體驗營銷策略改變了過去只強調“產品”或“客戶服務”的營銷理念，更注重挖掘客戶的潛在需求和

18、預期欲望，并將其對項目的良好體驗，愉悅的感情升華為客戶的忠誠，從而實現營銷。營銷新境界“體驗式營銷”房地產行業知識及盈利模式介紹房地產行業介紹房地產業務開發流程房地產企業盈利模式房地產行業發展展望房地產企業盈利模式購房者開發商銀行地方政府中央政府房地產行業主體土地資金股東員工購房者購房者建筑企業房地產企業設計、咨詢、物業公司地方政府銀行房地產企業盈利模式房地產企業與行業資金構成銀行貸款自有資金預售收入和墊資20%35%45% 經過本輪宏觀調控，房地產市場已經從“土地為王”時代進入“資金為王”時代，房地產公司融資渠道與融資方式迫切需要改變。安國信證券房地產行業分析師區瑞明 房地產公司融資模式 房

19、地產公司在資本市場的融資方式可以分為股權融資、債權融資、可轉換債券融資三大類。 股權融資債券融資房地產公司融資模式可轉債融資 股權融資是指資金不通過金融中介機構，借助股票(股份)這一載體直接從資金盈余部門流向資金短缺部門，資金供給者作為所有者（股東）享有對企業控制權的融資方式。常見的有IPO、 配股、 增發、 認股權證。 股權融資的優點主要有：股票屬公司的永久性資本，不需要償還，也不必負擔固定的利息費用，從而大大降低了公司的財務風險；由于股票預期收益高、易于轉讓，因而容易吸收社會資本；可以提高企業自有資本率，降低負債率，優化資本結構；可以分散經營風險。但另一方面，股權融資存在著發行費用高、容易

20、分散股權等不可避免的缺點。股權融資一直是案例公司使用最多、融資金額最大的資本市場融資方式，其中又以增發使用最為頻繁，配股融資額最高。 債權融資是指企業通過借錢的方式進行融資，債權融資所獲得的資金，企業首先要承擔資金的利息，另外在借款到期后要向債券人償還資金的本金。債權融資按渠道的不同主要分為三類，銀行貸款、發行債券和民間借款。 公司債權融資的主要優點是：融資成本較低；可以發揮財務杠桿的作用；可以保證股本對公司的控制權；通過發行中長期債券，可以優化債務結構，降低流動性風險。但另一方面，公司債權融資存在財務風險較高、限制條款較多等缺點。 可轉債全稱為可轉換公司債券。在目前國內市場，就是指在一定條件

21、下可以被轉換成公司股票的債券。可轉債具有債權和期權的雙重屬性，其持有人可以選擇持有債券到期，獲取公司還本付息；也可以選擇在約定的時間內轉換成股票，享受股利分配或資本增值。 可轉換債券融資介于股權融資和債權融資之間，其優點主要有：可以節約利息支出；有利于穩定股票市價；融資規模相對較大；融資限制較少。其缺點主要有：加大了對管理層的壓力；存在回購風險；股價大幅度上揚時，存在減少籌資數量的風險。近年來，不少房地產公司利用可轉換債券進行融資，尤其是零息可轉換債券更是受到青睞。 REITs 又稱“房地產投資信托基金”，是標準化可流通的主要以房地產相關權利進行投資的金融產品，從某種角度說，類似于我國的證券投

22、資基金。REITs一般從上市或非上市公司收購房地產資產包，且嚴格限制資產出售，較大部分收益來源于房地產租金收入、房地產抵押利息或出售房地產的收益，REITs通過在股票市場發行股票(IPO或增發)募集資金后，持有和管理房地產資產，投資者通過購買REITs股票間接投資于房地產，并可以在股票市場進行交易，獲得資本利得和流動性。REITs的收入主要包括出租房地產的租金、投資于其他REITs股票所得的股利、投資于房地產抵押貸款和短期債務工具的利息收益。該種金融產品是股權與債券的有機結合體。 目前，我國130多家房地產公司有102家是滬、深上市，28家香港上市，2家新加坡上市和1家美國上市。境內房地產公司

23、上市必須滿足以下五個條件： 連續三年盈利； 凈資產收益率每年不得低于10%； 累計對外投資額不超過凈資產的50%； 總資產負債率低于70%； 所有者權益至少5000 萬元。 首發上市一來要支付高昂的費用，二來對企業要求很高，大大增加融資成本。這是由許多公司選擇借殼上市。 所謂“借殼”，就是某資金短缺的房企通過協議收購、資產置換或者二級證券市場收購等方式收購一家上市公司，達到上市融資目的。早在1993年國內市場就出現“借殼”現象，15年來已掀起兩次“借殼”浪潮，而且都是在房地產市場進入宏觀調控之前出現的。據統計，如今國內房地產市場已有20多家上市房地產公司是采用“借殼”形式。如新湖公司“借殼”哈

24、高科、廣東粵太“借殼”東華實業、上海房地集團“借殼”嘉豐股份、中遠集團“借殼”眾城實業等。我們榮盛是首發上市。房地產行業知識及盈利模式介紹房地產行業介紹房地產業務開發流程房地產企業盈利模式房地產行業發展展望房地產行業現狀購房者減緩購房銀行緊縮銀根房企降價促銷市場遇冷房企資金緊張形成住宅降價預期住宅降價迷局 本輪調控結果有三種可能性： 1)當前觀望的形勢改觀后市場會逐漸回暖，與之前的情形相似； 2)重新建立供求平衡； 3)過度調整將引發供應過剩，因為繼續采取從緊信貸政策會造成需求下降、完工進度放緩。 盡管房地產市場和國內經濟仍面臨一些不確定因素，但是鑒于宏觀經濟依然向好、城市化進程繼續而土地供應

25、緊張(特別是在保障農業用地政策和投資機會有限的情況下)，長期供求平衡有望在近期的回調后逐步恢復，仍然看好中國房地產市場的長期發展。 按2007年的水平估算，2008年上市公司房地產開發貸款總額應該在6000億元人民幣。同樣按照2007年的規模估算，個人按揭貸款的總額，在5000億元人民幣規模上下.此外，從QFII批準額度通過股市投資于房地產的外資，14月的數據顯示為150億元左右，再加上可能通過增發等手段籌集的資金，總計在1.6萬億元上下的水平。 行業上市公司須投入開發的資金總額，應該在2億元左右的水平。兩相比較，浮現4000億元人民幣的資金缺口。經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉 2

26、008年1-5月份全國商品房累計銷售面積同比下降了7.2%，其中5月份單月商品房銷售面積同比下降13.9% 深圳08年1-6月份，商品房交易量上半年跌幅達到56%，價格水平在前六個月下降31%。 上海今年1-6月，商品住宅總成交量為525.9萬平方米，比2007年上半年的1043.63萬平方米下降了近一半。一度被輿論認為保值能力超強的城市中心豪宅，也已經出現規模不小的降價。靜安區域內，有代表樓盤之稱的中凱城市之光、國際麗都城，近期的房源成交價格，從以往的單價4萬元/平方米以上下降至3.4-3.7萬元/平方米區域。 北京市非別墅等高端住宅類的普通商品房已是價量齊跌。在價格微降的同時，上半年住宅日

27、均簽約183套，同比減少117套，同比下降39%。簽約面積21041平方米，同比減少16636平方米，同比下降44.2%。 2005年，綠地集團的能源產業成功并購了一家煤炭貿易公司和一家石油經營公司，獲得了煤炭經營資質和成品油批發資質；今年1月初又以20億元的投資代價，成功競得陜西省和山西省兩大煤礦的投資開發權。 2007年10月，黑龍江天倫置業斥資3800萬元收購廣西田陽縣叫曼礦業有限責任公司55%的股權。該公司擁有田陽縣叫曼金礦礦產資源勘查許可證及開采黃金礦產批準書和鳳山縣金雙礦區、黃家灣礦區、下洞礦區的礦產資源勘查許可證，自此開始進軍資源開發行業。今年4月，天倫置業又在貴州收購了六盤水吉

28、源煤業60%的股權，進入煤炭開采行業。 2008年6月16日，上海萬業企業股份有限公司宣布放棄原定的定向增發用于房地產項目建設的計劃。6月19日，萬業企業發布公告稱其已在新加坡注冊成立了全資子公司新業資源（新加坡）有限公司，主營為礦產的勘查、開采、加工提煉等。 2008年6月20日，中天城投集團股份有限公司發布公告稱將注資1億元成立全資子公司，專門從事資源投資，進行錳礦資源勘探開發。 另外，國內一些大的地產企業如碧桂園、中融集團和中國泛海控集團等，也已經斥巨資投放到煤炭開采、煤變油、油井開發等行業。 1、在上海，07年去年9月，長風生態商務區4號東南地塊以3.14億元起拍，最終被“黑馬”上海志

29、成企業發展有限公司以11.04億元收入囊中，樓面地價高達1.65萬元/平方米。近日，志成企業因為沒有在規定時間內交齊土地款，土地被政府收回。2、07年年9月，福建融信地產以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元的高價拍得白馬路地塊，樓面地價高達9953元/平方米。08年3月初，融信地產損失7000萬元土地保證金，將土地退還。3、東莞萬科置地07年以14.12億元拿下的地王東莞市南城水濂村地塊，當時折合樓面地價為3772.3元平方米。 08年5月14日，粵宏遠A下屬全資子公司廣東宏遠集團房地產開發公司，以500萬元的價格售讓了北京萬信投資發展有限公司所持有的東莞萬科置地有限公司50股份。房地產

30、與宏觀經濟 2 1進出口持續走軟，國民經濟需要“軟著陸”房地產對國民經濟貢獻率高，已發展為國民經濟支柱產業宏觀經濟環境1、進出口持續走軟，國民經濟需要“軟著陸”。 （1）金融政策方面存款準備金率居高不下 （2）熱錢持續涌入，目前股市有3700億美元海外熱錢，“假進口”現象時有發生 （3）人民幣升值，出口壓力增大 （4）糧食、石油、鐵礦石等原材料價格持續上漲07、08年存款準備金率變化2008年6月25日17.00%17.50%1.00%2008年6月15日16.50%17.00%2008年5月20日16.00%16.50%0.50%2008年4月25日15.50%16.00%0.50%2008

31、年3月25日15.00%15.50%0.50%2008年1月25日14.50%15.00%0.50%2007年12月25日13.50%14.50%1.00%2007年11月26日13.00%13.50%0.50%2007年10月13日12.50%13.00%0.50%2007年9月25日12.00%12.50%0.50%2007年8月15日11.50%12.00%0.50%2007年6月5日11.00%11.50%0.50%2007年5月15日10.50%11.00%0.50%2007年4月16日10.00%10.50%0.50%2007年2月25日9.50%10.00%0.50%宏觀經濟環境

32、2、房地產對國民經濟貢獻率高，已發展為國民經濟支柱產業（1）房地產產業鏈長，經濟帶動作用明顯 以2002年，中國房地產全行業的產值就已經達到8612.17億元，占當年GDP的比重為8.32，房地產業對經濟增長的貢獻率已經達到20.54，也就是說在新增GDP中，有20是由僅占GDP總量8的房地產業創造的。 宏觀經濟環境2、房地產對國民經濟貢獻率高，已發展為國民經濟支柱產業（2）房地產投資是固定資產投資的重要構成 （3）房地產是內需中“投資”的重要內容 （4）房地產與地方經濟關系密切 （5）房地產極大解決就業問題2007年全國房地產開發投資占固定資產投資比重的21.5%，占全社會固定資產投資比重的

33、18.42%。第一次全國經濟普查數據顯示，我國房地產從業人數395.72萬人，占全國總就業人數的1.86% 房地產業是地方政府財政收入的主要來源。一般來講，土地出讓和與房地產相關規費占到地方財政收入的1/3。僅土地出讓一項，2005年，全國土地拍賣價款6000億，2006年達到7670億，2007年進一步達到1萬億。三年時間，房地產商為買地支付給地方政府2.3萬億，而2007全中國財政收入51304億 。 2007年中國居民居住指出占居民家庭平均沒人全年消費性支出總額的16.95%。 行業政策環境1、建設部等九部門關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見，意見中規定自2006年6月1日起，凡新審

34、批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上，即“70/90政策”。 2、2007年8月7日國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。3、2007年10月9日，國土資源部正式發布最新版本招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（39號令），明確“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書”。該規定加大了開發公司資金壓力。4、

35、2007年9月27日，央行、銀監會聯合發布關于加強商業性房地產信貸管理的通知，規定申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。以上政策使得開發商資金吃緊，部分城市出現降價現象。同時銀行緊縮銀根，至今年6月25日，存款準備金率已提高至17.5%。行業展望 2 1行業利好因素持續存在短期房地產業發展趨勢行業展望一、行業利好因素持續存在因素主要影響短期作用主要原因一、整體經濟形勢向好形成良好的預期，消費信心增強減弱不確定性因素增多，信心有所保留或觀望二、大都市化、城市群1、高質素人口遷移，需求增加；2、人口聚集提升地租IIA、炒作過熱城市減弱B、三、四線新興城市 增強一、二線熱點城市房價虛高，已透支城市未來規劃及建設利好三、城市建設1、改造形成被動性需求2、基礎建設投入提升地租I四、人口紅利1、人口負擔系數減小，家庭購買力增強；2、25-45歲人口比例增多，總需求增加減弱房價漲速遠大于