1、物業維涵保養管理一、人員配置成立裝備多名土建、機電、給排水及空調等專業的工程管理處，以知足物業平時管理及維涵保養的需要。同時，增強維修技工的培訓工作。經過展開長久連續的專項培訓，促進維修技工不停提升維修工作技術，嫻熟掌握共用部位、公共設備設備維涵保養的內容、周期及質量標準等。二、檔案成立成立和完美公用設備設備、共用部位的維修檔案將對物業的公用設備設備、共用部位進行一致編號，成立相應的檔案卡片和臺帳，并經過輸入電腦，利用現代化的管理手段進行登記、全面掌握公用設備設備、共用部位的運轉（使用）狀況，為物業的維涵保養供給科學的參照。三、編制維修維涵保養范圍保養計劃公共用設備設備包含電梯、發電機組、變配

2、電設備、消防設備設備、中央空調、水泵、通風、防盜對講系統、可視監控系統、公共照明、給排水管道、園林綠化、通道、水渠、池、井、泊車場、文化娛樂及休閑場所等。編號設備項目、電梯2、發電機組公用設備設備平時管理及保護計劃表天月季年每天巡邏二次：電梯運轉時有無異響，設備照明能否正常，設備依據維保合同進行檢查.每年依據特檢中心規范年檢指示燈可否正確指示，設備按鈕能否正常，報警裝置能否正常，每禮拜全面檢修、保養一次。每天巡邏一次，每個禮拜空載試機一次，每次半小時，檢查機器每個月保養并試機一次（一小時）；檢查蓄電池狀態，清有無泄露，設備開關能否處在自動狀態，蓄電池液位能否正常，洗空氣濾清器，檢查機組有無漏滲

3、現象，運轉時設備電力能否充分，各項指標能否正常；檢查室內通風、滅火系統是儀表指示能否正常；要求：停電5分鐘內能啟用發電否正常，機組，正常供電，電流電壓等各項指標均在額定范圍內，且電壓穩固，運轉時轉速穩固，聲音正常。3、變配電柜檢查能否正常運轉，每班巡邏二次，用電頂峰時，二小時巡邏一每半年保養一次，除塵；測試絕緣電阻、接地電阻、次，設備儀表指示能否正常，能否有異樣聲晌及異樣現象，觸點檢查、緊固螺絲（設備設備管理工作手冊之配電柜保養枧程）。要求：設備開關及保護裝置敏捷可靠，設備儀表、指示燈等指示正常。4、變壓器正常運轉時，每班巡邏二次，用電頂峰期，二小時巡邏一次，檢每半年保養一次，檢查接地裝置，查

4、察外觀（設備設查電壓能否穩固、電流能否在額定范圍內，垂示表記能否完好，備管理工作手冊之變壓器保養規程）。要求：運行正常靠譜，無異樣現象，室內通風正常，溫升過高或電流過大時應即采納舉措。5、風機每天巡邏一次，查察外觀有無異樣，皮帶能否松緊適合，試機時每半年保養一次：。要求：機身潔凈、油漆；軸承檢查有無異樣聲響，設備開關能否處于“自動狀態”，加油、緊固；備繼電器、接觸器、電阻檢查；絕緣電阻測試；測試運轉電流。6、水泵一般狀況兩小時巡邏一次，用水頂峰時每半小時巡邏一次，每星每半年保養一次。要求：、泵運轉安穩、聲音平均，期各泵輪換使用一次，各消防泵每禮拜試運轉一次，出現漏水及電流正常2、水流、壓力達到

5、要求，各儀表、指示燈時辦理，：指示正常7、可視對講門系每天巡邏一次，檢查主機電壓能否正常、功能能否正常，每半年保養一次。要求：門能安穩、靠譜地封閉，對統講系統聲音、圖像清楚。8、可視監控系統每天巡邏二次，查察攝像機能否正常，查察監督器顯示屏顯示情每個月保養一次，檢查防塵罩的密封性，除塵、沖洗鏡況，頭、請理降溫電扇，調整焦距等。9、消防報警系統每天巡邏兩次，查察各地區報警器及集中報警器工作能否正常，。每個月保養、全面檢查一次。要求：保證系統運轉正常、穩固，敏捷靠譜，非人為要素所產生的誤報率在3以下10、公共通道11、水渠、池12、園林綠化每天巡視檢查兩遍，發現問題實時維修并做好記錄，維修組負責每

6、年對破壞嚴重的公共通道進行修理或翻新，保證公組織實行巡邏、維修及查驗，共通道平坦，無坑洼積水，暢達，使用功能正常，完滿率達到95以上。每周巡視檢查一遍，發現問題做好公共設備巡邏記錄并實時維修組員負責組織實行巡邏、維修，每半年全面清理辦理。疏導一次，每季度消除各種雜物一次，保證完滿率在95%以上。每天檢查一遍，發現問題實時辦理。園藝組和維修組負責巡邏、自動噴水系統、小區等設備每個月保養一次，綠化地圈維修及查驗。欄每半年刷一次油漆，保證園林綠化設備使用功能正常，綠化帶無破壞，踩踏及任意占用現象，完滿率達到95%以上。13、文化娛樂及健每周檢查一次，發現問題，實時維修并做好記錄，維修組負責組織實行巡

7、邏、維修及查驗。每年粉刷或油漆文體設備身休閑場所一次，電氣線路檢修每半年一次。部分文體場所破壞較嚴重的，實時維修或根換。場所設備完滿率達97。14、泊車場每天檢查二遍，發現問題實時辦理。維修組負責組織實行巡邏、維修及查驗。車場內陸面有局部沉陷破壞的實時維修，保證車場使用功能正常靠譜，場所平坦，無坑洼積水，完滿率達到98%以上。15、給排水管道及每天檢查一次，發現問題實時維修并每年給各種管道及有關閥件刷一次防銹漆，每季度保養一次，每年檢修一次。有關閥件要求：保證給、排水管及有關閥件使用功能正常，完滿率達到98%以上，給水管做好記錄。維修組員負責組織實行巡查、維修和查驗。道暢達、無滲漏水現象，排水

8、管暢達，無積水。16、室內消防栓及每周檢查一次，發現問題實時辦理并維修組負責組織實行巡邏、維修和查驗。每年刷一次油漆，每半年全面檢查一消防管道、滅火做好記錄。次，滅火器械每個月檢查一次，保證消防栓、輕巧滅火器械使用功能正?？孔V，器械等完滿率100。17、公用表記系統每周巡邏一遍并做好公共設備巡邏維修組負責組織實行巡邏。要求：、每個月潔凈表記一次：2、每季度對表記進記錄，發現問題實時辦理。行保護，保證表記請晰雅觀，完滿率達到98%以上。18、防避雷系統每周巡邏一遍，發現問題實時辦理并維修組負責組織實行巡邏、維修和查驗。每季進行一次保養，每年進行一次接做好記錄地測試。要求：保證系統正常使用，系統完滿率10O。19、道閘系統每天巡視一遍，破壞隨時維修并做好維修組負責組織實行巡邏、維修和查驗。保養