1、專題五現金流量與資金的時間價值2專題五現金流量與資金的時間價值2第一節 現金流量現金流量的概念現金流量圖房地產投資活動中的現金流量第一節 現金流量現金流量的概念現金流量的概念現金流量的定義現金流出概念現金流入的概念凈現金流量的概念現金流量的概念現金流量的定義現金流量圖概念圖示：繪制現金流量的基本規則現金流量圖概念房地產投資活動中的現金流量五種常見的房地產投資業務模式 開發銷售模式 開發-持有-出租-出售模式 購買-持有-出租-出售模式現金 購買-更新改造-出售模式現金 購買-更新改造-出租-出售模式房地產投資活動中的現金流量五種常見的房地產投資業務模式開發-銷售模式現金流量圖開發-銷售模式現金

2、流量圖開發-持有-出租-出售模式現金流量圖開發-持有-出租-出售模式現金流量圖購買-持有-出租-出售模式現金流量圖購買-持有-出租-出售模式現金流量圖購買-更新改造-出售模式現金流量圖購買-更新改造-出售模式現金流量圖購買-更新改造-出租-出售模式現金流量圖購買-更新改造-出租-出售模式現金流量圖第二節 資金的時間價值資金時間價值的概念利息與利率單利計息與復利計息名義利率與實際利率第二節 資金的時間價值資金時間價值的概念資金時間價值的概念定義對定義的兩方面的理解資金時間價值的決定因素資金時間價值的概念定義利息與利率利息的概念與表達式利率的概念與表達式利息與利率利息的概念與表達式單利計息與復利計

3、息單利計息的概念與表達式復利計息的概念與表達式單利計息與復利計息單利計息的概念與表達式名義利率與實際利率名義利率的概念實際利率的概念名義利率與實際利率的關系表達式名義利率與實際利率的關系（5種關系）名義利率、實際利率與通脹率的關系名義利率與實際利率名義利率的概念名義利率與實際利率的關系表達式設名義利率為r，若年初借款為P，在一年中計算利息m次，則每一計息周期的利率為： ，一年后的本利和為： 其中，利息為IFP 。故實際利率i與名義利率r的關系式為：名義利率與實際利率的關系表達式設名義利率為r，若年初借款名義利率與實際利率的關系（5種關系）（1）實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；（2）名

4、義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；（3）當每年計息周期數，m1時，名義利率與實際利率相等；（4）當每年計息周期數m1時，實際利率大于名義利率；（5）當每年計息周期數m 時，名義利率r與實際利率i的關系為：ier1名義利率與實際利率的關系（5種關系）（1）實際利率比名義利名義利率、實際利率與通脹率的關系對名義利率和實際利率及其相互關系，還可以從是否剔除了通貨膨脹因素的影響來區分。名義利率，是包含了通貨膨脹因素的利率；實際利率，是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實利率。假如名義利率為r、實際利率為i、通貨膨脹率為e，則三者的關系為： 名義利率、實際利率與通脹率的關系對名義

5、利率和實際利率及其資金等效值與復利計算資金等效值的概念復利計算 復利系數的運用資金等效值與復利計算資金等效值的概念資金等效值的概念資金等效值現值終值或未來值時值資金等效值的概念資金等效值資金等效值資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。也可以解釋為“與某一時間點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時間點上的價值”。在以后的討論中，我們把等效值簡稱為等值。例如，現在借入100元，年利率是15%，一年后要還的本利和為115元。這就是說，現在的100元與一年后的115元雖然絕對值不等，但它們是等值的，即其實際經濟價值相等。資金等效值資金等效值是指在考慮時

6、間因素的情況下，不同時點發現值在資金等效值計算的過程中，人們把資金運動起點時的金額稱為現值現值在資金等效值計算的過程中，人們把資金運動起點時的金額稱終值或未來值把資金運動結束時與現值等值的金額稱為終值或未來值終值或未來值把資金運動結束時與現值等值的金額稱為終值或未來時值把資金運動過程中某一時間點上與現值等值的金額稱為時值。時值把資金運動過程中某一時間點上與現值等值的金額稱為時值。復利計算P現值；F終值（未來值）；A連續出現在各計息周期期末的等額支付金額，簡稱年值G每一時間間隔收入或支出的等差變化值；s每一時間間隔收入或支出的等比變化值；n計息周期數；i每個計息周期的利率。在復利計算和考慮資金時

7、間因素的計算中，通常都要使用i和n，以及P、F和A中的兩項。比較不同投資方案的經濟效果時，常常換算成P值或A值，也可換算成F值來進行比較。復利計算P現值；公式與系數一次支付的現值系數和終值系數等額序列支付的現值系數和資金回收系數等額序列支付的終值系數和儲存基金系數等差序列的現值系數和年費用系數等比序列的現值系數和年費用系數公式與系數一次支付的現值系數和終值系數一次支付的現值系數和終值系數如果在時點t0時的資金現值為P，并且利率i已定，則復利計息的n個計息周期后的終值為F。現金流量圖如下：一次支付的現值系數和終值系數如果在時點t0時的資金現值為一次支付的現值系數和終值系數一次支付的終值公式FP（

8、1i）n一次支付的終值系數（1i）n一次支付的現值公式P=F(1+i) -n一次支付的現值系數(1+i) -n一次支付的現值系數和終值系數一次支付的終值公式等額序列支付等額序列支付是指在現金流量圖上的每一個計息周期期末都有一個等額支付金額A，現金流量圖如下圖所示。此時，其現值可以這樣確定：把每一個A看作是一次支付中的F，用一次支付復利計算公式求其現值，然后相加，即可得到所求的現值。等額序列支付等額序列支付是指在現金流量圖上的每一個計息周期期等額序列支付現值系數與資金回收系數等額序列支付資金回收公式等額序列支付現值系數與資金回收系數等額序列支付資金回收公式等額序列支付終值系數和儲存基金系數所謂等

9、額序列支付的儲存基金系數和終值系數就是在已知F的情況下求A，或在已知A的情況下求F，現金流量圖如圖5-10所示。因為前面已經有了P和A之間的關系，我們也已經知道了P和F之間的關系，所以很容易就可以推導出F和A之間的關系。等額序列支付終值系數和儲存基金系數所謂等額序列支付的儲存基金等額序列支付終值系數和儲存基金系數等額序列支付的儲存基金公式等額序列支付終值系數和儲存基金系數等額序列支付的儲存基金公式復利系數的標準表示法為了減少書寫上述復利系數時的麻煩，可采用一種標準表示法來表示各種系數。這種標準表示法的一般形式為（X/Y，i，n）。X表示所求的是什么，Y表示已知的是什么。例如F/P表示“已知P求

10、F”，而（F/P，10%，25）表示一個系數。這個系數若與現值P相乘，便可求得本金P按年利率為10%復利計息時25年后的終值F。后表匯總了上述6個復利系數的標準表示法，以及系數用標準表示法表示的復利計算公式。復利系數的標準表示法為了減少書寫上述復利系數時的麻煩，可采用復利系數標準表示法及復利計算公式匯總表復利系數標準表示法及復利計算公式匯總表復利系數的應用例題1、已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，則該筆貸款的實際利率是多少？復利系數的應用例題1、已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方例題2、某房地產開發商向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式

11、為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發商為該筆貸款支付的利息總額是多少？如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發商實際支付的利息又是多少？例題2、某房地產開發商向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年例題3、某家庭預計在今后10年內的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，問改家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少？例題3、某家庭預計在今后10年內的月收入為16000元，如果例題4、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元的住宅，首付款為房價的30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款

12、利率為15%，問月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，問該家庭的月收入須為多少，才能購買上述住宅？例題4、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元的住宅例題5、某家庭擬購買一套面積為80m2的經濟適用住宅，單價為3500元/m2，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業組合抵押貸款。已知公積金和商業貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額為多少？例題5、某家庭擬購買一套面積為80m2的經濟適用住宅，單價為例題6：某單位以4000元/m2 的價格，購買了一套建筑面積為120m2

13、 的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，改貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，與第6年初一次提前償還了貸款本金8萬元，從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？例題6：某單位以4000元/m2 的價格，購買了一套建筑面例題7：某家庭以3500元/m2，購買了一套建筑面積為80m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，改貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%，月等額還款金額占借款綜合的比例即月還款常數為0.65%。問抵押貸款到期后，該家庭應向銀行一次償還的剩余本金金額是多少？例題7：某家庭以3500元/m2，購買了一套建筑面積為80m1現

14、金流量圖是進行復利計算和投資分析的有效輔助工具，現金流量圖中的時間點“零”是（）。（2004年試題）A資金運動的時間始點B日歷年度的年初C某一基準時刻D既不能有現金流出也不能有現金流入的時間點E既可有現金流入也可有現金流出的時間點2資金一旦用于投資就不能用于即期消費，所以，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期消費的損失所應得到的必要補償。（）（2002年試題）1現金流量圖是進行復利計算和投資分析的有效輔助工具，現金流3怎么區分“等額還本并支付利息”與“等額還本付息”？等額還本利息照付是每期還本數額相等，每期利息是相應的剩余本金所應支付的利息；這與等額還本付息是不一樣的。比如借1萬元

15、，分10年還，每年等額還本利息照付時還本金1000元，利息按規定利率支付；若是等額還本付息則不單獨計算應還的等額本金，而是利息與本金一并考慮，按等額序列現值系數公式求出每年的還本付息額。3怎么區分“等額還本并支付利息”與“等額還本付息”？4已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為1255%，則該筆貸款是按照（）作為計息周期的。（2001年試題）A年； B半年；C季度；D月。 4已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12555銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為725%，則名義年利率是（）。（2007年試題）A702%；B704%；C750%；D785%5銀行為某