1、關于承諾土地抵押作為反擔保措施的風險分析作為反擔保措施，土地抵押被普遍認為是比較優質的，但在實際操作中手續完備、符合抵押登記條件的土地卻很少。為更好地扶持企業發展，自去年以來，公司在土地抵押方面做了許多創新如已繳納部分土地出讓金的土地承諾抵押等。為更好地防控風險，我部對繳納部分出讓金的土地承諾抵押作如下分析：一、繳納部分出讓金土地承諾抵押的風險企業以“招拍掛”等方式取得土地使用權，但向我公司提出擔保申請時，還處在未交齊土地出讓金階段，無法取得土地證，故不能辦理抵押登記。此類情況下只能通過簽訂最高額抵押合同或讓與反擔保合同的方式設定反擔保措施。該類土地抵押因未完成登記不具有設定抵押權的效力，只能

2、作為對申保企業的一種約束，不能對抗第三人查封或拍賣，不能起到保障債權的效果。在設定反擔保措施時，只能作為輔助措施。二、應對措施1、要求企業提供成交確認書復印件、國有土地使用權出讓合同復印件，土地出讓金或保證金繳納憑證原件留存我公司備案，以防止企業繳納出讓金情況變動，或退出保證金不再購買，與公司掌握情況有所出入。2、簽訂承諾書、抵押合同作為限制。雖然抵押合同不能對抗登記，但是如無其他債權人對不動產抵押物主張權利或者不存在抵押合同無效的情況下，抵押權人要求抵押人補辦登記的，法院應予支持。因為不動產抵押合同訂立后，未辦理抵押登記，只是抵押權沒有設立，抵押合同并不因此而無效。合同既已生效，對合同當事人

3、就產生約束力，負有辦理抵押登記義務的當事人就應按合同履行。3、在項目審核、審批及保后監管過程中隨時了解土地出讓金剩余部分的繳納狀況。土地出讓金是否在簽訂土地使用權出讓合同后60 日內全部繳納。土地出讓金全部繳納的，關注土地證辦理情況。4、土地證辦理完畢后，督促企業及時辦理抵押登記手續，謹防在土地使用權證辦理完畢后，未經我公司同意擅自抵押給其他金融機構。三、代償處置1、根據企業繳納的款項在不同階段需申請法院查封的內容不同。 企業最初向財政局繳納的為保證金，在這個階段，公司只能申請法院查封保證金；保證金一旦轉到土地局，這個階段稱為出讓金，公司可申請法院對土地使用權進行預查封。2、對于已繳納土地出讓

4、金的，申請法院對其名下土地使用權進行預查封；對于已繳納保證金（未轉為土地出讓金的）申請法院查封其保證金。3、以與企業簽訂的抵押合同作為依據，對該土地資產及地上建筑物占有并通過評估拍賣或變賣實現債權。土地承諾抵押雖然不能完成抵押登記備案，存在一定的缺陷，但是在實際操作過程中，項目人員如能了解全面、真實的信息，并根據實際情況及時作出反應，設定不同的風險防控措施，對我公司債權保障具有一定的效力。因此，承諾抵押土地可以設置為一項輔助的反擔保措施。 出師表兩漢：諸葛亮先帝創業未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛之臣不懈于內，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛

5、下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優劣得所。“能 ”，是以眾議舉寵為督：親賢臣， 遠小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長史、 參軍，此悉貞良死節之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當獎率三軍，北定中原，庶竭駑鈍，攘除奸兇，興復漢室，還于舊都。此臣所以報先帝而忠陛下之職分也。至于斟酌損益，進盡忠言，則攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以討