1、 第一章 總 論一、項目名稱及承辦單位1、項目名稱 城中村改造項目（住宅市場部分）2、項目建設性質新建3、項目建設單位xx 市 xx 置業有限公司法人代表：住所：濰城區東風西街 385號萬基商務大廈 6 樓郵編：4、報告編制單位xxxx 工程造價咨詢事務所有限公司工程咨詢等級：丙級證書編號：工咨丙 11820060058 發證機關：國家發展與改革委員會二、工作依據1、xx 市 xx 置業有限公司與 xxxx 工程造價咨詢事務所有限公司簽訂的工 程咨詢委托書與合同書2、中華人民共和國城市規劃法3、城市規劃編制辦法4、城市居住區規劃設計規范5、xx 市城市總體規劃6、xx 市濰城區總體規劃7、項目

2、用地范圍內現狀及周圍環境等基礎資料。8、有關部門提供的證明和資料等三、研究范圍1、項目建設必要性及市場需求分析2、建設條件與地址3、規劃設計方案4、物業管理5、環境保護、節能6、實施計劃與工程管理7、投資估算與資金籌措8、經濟和社會效益分析四、工作概況xxxx 工程造價咨詢事務所有限公司在接受 xx 市 xx 置業有限公司關于 xx 城中村改造建設的工程咨詢委托后，立即成立了研究小組，小組本著客觀、科 學和對項目負責的精神，多次進行實地考察，搜集資料，對項目建設的必要性 進行了多方面的調查研究，會同有關部門，對項目建設方案進行了認真、細致 地研究、討論，根據目前 xx 市住宅狀況以及城市分區規

3、劃的有關要求，確定 了項目的建設規模和實施方案，在此基礎上編制了該報告。五、建設單位概況xx 市 xx 置業有限公司成立于 2007 年 3 月 6 日，注冊資金 5000 萬元，法 人代表高立源，注冊地址： xx 市濰城區東風西街 385號萬基商務大廈 6 樓， 經營范圍：房地產開發，銷售商品房。現有專業人才 12人，其中高級 2 人， 中級 10 人。六、研究結論1、建設地址該項目位于 xx 市濰城區 xx 村，東臨青年路，南接高家街，西側為月河 路，北靠城市生活性支路。該區域基礎設施配套完善，交通、通訊等條件便 捷，是開發建設居住區的理想地段。2、建設規模XX城中村改造（住宅市場部分）規

4、劃用地62237m2,總建筑面積115000也 其中住宅建筑面積45000 m2,市場建筑面積70000 m2。3、物業管理 該項目建成后,通過招標擇優選擇一家物業管理公司負責進行物業管理, 中標公司應嚴格按照物業管理條例的有關規定為居民提供多層次、全方 位、細致周到的物業管理服務。4、實施進度計劃該項目建設期計劃為 3年,工程擬于 2008年8月份開工, 預計 2011年6 月份竣工。5、投資估算該項目建設總投資為 25207萬元,其中市場部分投資 14805 萬元,住宅 部分投資 10099.6 萬元,建設期利息 302.4 萬元。項目資本金 8822.5 萬元。6、資金籌措申請銀行貸款

5、4000 萬元； 其余建設資金由建設單位自籌解決。7、經濟和社會效益分析該項目的開發建設符合國家產業政策和 xx 市城市發展規劃,對于改善城 市面貌,加快城市化進程具有積極的作用。同時可帶動 xx 市建材工業和第三 產業的發展。具有良好的經濟效益和社會效益。主要經濟技術指標表序號項目單位指標1銷售收入萬元31607.52銷售稅金及附加萬元1754.23土地增值稅萬元1920.14總投資萬元252074.1住宅部分萬元10099.64.2市場部分萬元148054.3建設期利息萬元302.45利潤總額萬元4480.36所得稅萬元1120.17稅后利潤萬元3360.38投資利潤率%17.89投資利稅

6、率%24.710所得稅后全部資金內部收益率%35.511財務凈現值（lc=12%）萬元1653.212投資回收期年2.913盈虧平衡點%87.5第二章 項目背景和建設必要性一、項目提出背景濰城區位于 xx 市區西部，原 xx 市區范圍基本上座落于濰城區內，隨著 xx 城區結構調整， xx 市區的發展重點也隨之向東部傾斜， xx 市城區東移，老 xx 市即濰城區的城市發展嚴重滯后于 xx 市的總體發展， 原城區面貌多年來未 有實質性的改變。隨著市委、市政府繁榮老區、開發西部的戰略構想的實施， 近幾年，濰城區的城市建設步伐明顯加快，城市面貌大有改觀，但重點街道、 商業路段的改造由于人口密集，已有的

7、商業店鋪較多，改造拆遷成本較高， 因此，多段需要改造的路段至今尚未實施。月河路是 xx 市的一條南北交通次干道， 位于濰城區內， 北起北二環西街， 南到勝利街，該路段為生活性道路，人口較多，商業網點密集，且多數房屋 建設年代已久，設施條件差，周圍環境已直接影響到城市的品味和形象。根 據 xx 市城市總體規劃和濰城區重點建設規劃，近期將對月河路及周邊規劃建 設一條稱為“第二條北海路” ，使其成為 xx 市的標志性建筑和亮點，并促進 城區西部經濟的發展，給市民一個舒適的居住、休閑、購物場所。二、xx 市城中村改造指導思想和基本原則 城中村改造的指導思想是：堅持以人為本的科學發展觀，按照構建和諧 x

8、x 、效益 xx 的要求，以全面提升城市綜合功能、提高土地使用效益為核心， 結合全面提升城市建設品質和新城建設，長期、持續、全面開展城中村改造， 不斷改善城市運行機制， 為 xx 市建設現代化城市， 實現經濟社會全面、 協調、 可持續發展作出應有的貢獻。 堅持積極穩妥、有序推進的原則。 城中村改造必須以建設現代化城 市為總目標，以城市規劃為先導，根據深入推進城市化的要求，積極、穩妥、 有序地推進，盡量減少對城市社會、經濟的消極影響，確保“成熟一個，改 造一個；改造一個，成功一個”。 堅持政府主導、市場化運作的原則。 各級政府應牢牢把握城中村改 造的方向，通過政策、規劃、計劃的適時調控，保證城中

9、村改造符合公共利 益，維護改造過程中的社會公平，努力使改造惠及所有的城中村和最廣大的 居民。同時堅持政府主導下的市場化運作，努力提高改造項目的經濟效益， 盡可能利用有限的資源達成最好的工作目標。 堅持統籌兼顧、綜合改造的原則。 積極開展體制創新，綜合運用法 律、政策、行政、經濟、技術等各種資源和手段開展綜合改造，既要推動城 中村的空間形態改造，又要推動其社會形態改造和經濟再造，以實現城中村 與城市的全面融合。 堅持區別對待、因地制宜的原則。 深入認識不同城中村的特點和問 題，針對不同地區、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造具體目標 和改造策略，分別采取全面改造或綜合整治等不同的改造方式，

10、解決特定城 中村的實際問題。 落實科學發展觀、建設節約型社會的原則。 根據落實科學發展觀的 要求，城中村改造中要高度重視資源節約和循環利用，努力實現發展綠色經 濟、循環經濟和節約型經濟的目標。珍視城中村積累的巨大財富，針對不同 的建筑狀況采取不同的改造措施，同時在建設過程中要貫徹節能、節水、節 材、節地等要求，努力構建節約型社會。三、xx 市城中村改造目標xx 市城中村改造的長遠目標是：按照建設現代化國際化城市總目標的要 求，通過全方位的綜合改造，促使全市城中村在居住環境、管理秩序、經濟 發展和文化心理等方面與城市全面融合，成為“和諧XX、效益XX ”的重要組成部分。根據這一目標要求，必須做到

11、：空間融合。 通過對建筑空間實體及各類配套設施的改造，改善城中 村的生活環境，將城中村的土地按照城市規劃進行統一利用，完善城市用地 布局結構，營造整體協調的城市面貌。管理融合 。按照現代城市社區建設的要求，完善城中村的管理體制 和社區組織體系，將城中村納入城市管理的統一法制秩序。 經濟融合。 將城中村的集體股份合作公司改造成為參與平等競爭的 市場主體，集體和原村民的經濟來源由過度依賴于物業出租轉型為多元化的 產業經營，融入城市產業發展體系，實現可持續發展。 文化融合。 妥善保護城中村的珍貴歷史文化遺存和優秀地方文化傳 統，打破封閉的文化心理，使城中村居民融入具有深圳特色的現代都市文化。xx 市

12、城中村改造在未來五年的工作目標是：以空間形態改造為重心，以 綜合整治為突破口，全面推進，突出重點，逐步實現城中村生活環境的普遍 改善，促進城市產業結構提升和空間布局優化，推動一體化建設，促進城市 化水平和城市面貌的大改善。四、城中村改造的必要性 城中村的存在給城市經濟社會發展帶來了嚴重影響，要提高城市化質量， 提升城市素質，必須進行城中村改造。1、符合國家相關的產業政策 改革開放以來，我國住宅建設經歷了從“安置型”到“實用型”并逐步 進入到“質量型”發展階段。人們對住宅的需求已從簡單的“生存型”到“適 用型”的小康住宅發展到不斷滿足人們日益增長的物質文化“功能型”的新 時期。1998 年初，黨

13、中央、國務院決定在全國范圍內停止住房實物分配，逐步 實行住房分配貨幣化。幾年來，隨著住房制度改革的逐步實施，住房市場體 系、住房供應體系和住房金融體系等方面都有了重要進展，推動了住房新體 制的建立。盡管我國宏觀上仍在實行適度從緊的貨幣政策，但隨著銀行貸款 利率的多次下調，房地產面臨的金融“瓶頸”制約作用實際上已經松動。特 別是國家為了刺激經濟增長，進一步擴大內需，相繼出臺了一系列支持住宅 建設與市場發展相適應的稅收、金融政策。主要包括：培育和規劃住宅交易 市場，大幅度提高住房租金， 取消 54項建設項目收費， 降低住房建設造價等。 住房逐步實行了分配貨幣化，建立了以經濟適用房為主體的多層次的新

14、的住 房供應體系，擴大金融服務，促進住房商品化，進一步改善了人們的住房消 費觀念，激發了人們購房的積極性。近日，國務院就住房制度改革與住宅建 設發出的通知中又特別要求經濟適用房價格須與中低收入家庭的承受能力相 適應，為房地產業健康有序發展，新經濟增長點的形成奠定了政策基礎。房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業，引導和促進房地產 業持續穩定健康發展，有利于保持國民經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣 大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。中華 人民共和國國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要中提出“發展以居民 住宅為重點的房地產業和裝修裝飾業。加強城鎮基礎設施建設，健全城

15、鎮居 住、公共服務和社會服務等功能”國家計劃委員會 2000年 7月 27日發布的 “當前重點鼓勵發展的產業、產品和技術目錄”第二十六條“城市基礎設施 及房地產”中將“經濟實用商品住宅”列為當前國家重點鼓勵發展的產業。 xx 市也以濰政發 2004-83 號來鼓勵建設高層建筑，提高土地利用率，節約土 地。該項目城中村改造工程，以中等價位、中等套型的居住房面向滿足不同 要求的居民居住要求，為居民提供優美、舒適的居住環境，提升居民生活質 量，促進現代化城市建設的進程和經濟的發展，符合國家相關的產業政策。2、是實現城市物質形態現代化的需要。 從城市規劃來講，城中村嚴重影響了城市的物質形態空間規劃的科

16、學性、 階段性、層次性和整體性，特別是在總體規劃完成以后進入分區規劃、詳細 規劃和地塊的城市設計時尤其明顯。另外，這些地區功能定位的模糊、土地 使用性質的混亂、建筑物布局的隨意性和風格的混雜性，隨著時間的推移將 對城市物質形態空間規劃產生越來越大的負面影響。從市政建設來講，城中 村的市政建設嚴重滯后，水電設施、排水管網、消防設施及其他公共設施與 城市的整體發展嚴重不配套，影響了城市功能的發揮。因此，要實現城市物 質形態的現代化，必須改造雜亂無章的城中村，使城中村物質形態融入到城 市整體中去。3、是實現城市社會結構和社會管理現代化的需要。城中村主要是以初級關系 （ 地緣、血緣和原農村社會關系 ）

17、為紐帶形成的 社區，具有強烈的封閉性，這與以次級關系 （ 業緣、契約關系 ） 為基礎構成的 城市社區形成了明顯的對比，二者共同構成了新的城市二元社會結構，給社 會管理帶來很多矛盾和問題。在城中村里，村民們在經濟上和社會認同上都 很排外，在社區管理中強調傳統倫理，而不強調現代法理，強調習慣而不強 調制度，他們更多地認同傳統權威，借助傳統的辦法解決彼此之間的矛盾。 而以國家法律為依據建立起來的居民委員會在城中村中沒有相應的地位，大 多數村民仍然認同城中村原有的經濟社會組織。居委會沒有權威，城中村社 區的經濟組織與上級組織又沒有隸屬關系， 因此，上級組織 （如區政府和街道 ） 進行社會管理的渠道不是

18、很通暢，有的政策推行起來阻力很大，使得城中村 儼然成為一個“獨立王國”。只有改造城中村， 淡化和瓦解城中村的社會結構， 才能實現城中村社會結構和社會管理的現代化。4、是改善城市環境和社會治安的需要。創建國家級園林城市、推動城市化進程是 xx 市委、市政府確定的奮斗目 標，圍繞這一目標，市委、市政府投入大量資金、人力和物力，加大了城市 建設步伐。城中村在環境衛生上存在著先天不足：建筑密度大，綠地少，通 風采光差；市政配套差，道路狹窄，標準低，用電線路縱橫交錯，排水管網 不足，污水橫流；居住人員龐雜，亂粘貼，亂設攤，亂扔垃圾，管理方式和 手段落后，環衛工作不到位，衛生狀況差，居住環境惡劣。有人描述

19、城中村 是“村外現代化，村內臟亂差” ，也有很形象地描述城中村的順口溜說： “住 在城中村，不知晨與昏；難見窗外一線天，一日三餐要開燈。 ”居住環境 可見一斑。在社會治安方面，城中村房東出租人員把關不嚴，藏污納垢，管 理混亂，治安和犯罪事故頻繁。租住在城中村的外來人口發生的刑事案件占 城市總案件的半數甚至 90%以上，發生在出租屋的案件占總案件的 30%左右。 如果改造好城中村，使城中村居住形態和管理形態與城市社區一致，將使城 市環境衛生和社會治安有一個根本性的改觀。5、是盤活城市資產，提高城市土地利用效率，使城市資產升值的需要。一方面，城中村占用了大量城市土地，有的城中村位居寸土寸金的市中

20、心，但充斥著高低錯落、標準不一的私房，土地利用效率低，產出低。另一 方面，隨著城市的發展，城市用地日趨緊張。因此，按照規劃進行城中村改 造，既可以改善城市環境，又可以提高城市土地利用效率，實現城市的內涵 式發展。城中村的存在，也影響了城市房地產和物業價值。城中村周邊房地 產的價格普遍比其他區域低，銷售也受到影響。如果改造城中村，不但將使 城中村周邊的房地產升值，而且使整個城市資產隨著環境的改善而升值。總之，改造城中村，有利于改善城市環境，提高城市綜合競爭力，促進 城市經濟社會的發展。同時，從時機的角度講，早改比晚改好，早改可以盡 快地發揮改造的綜合效益。否則，隨著時間推移，城中村私房為了租賃需

21、要 自行翻新將帶來一輪一輪新違章建筑的出現，使改造成本持續增加，改造難 度進一步增大。6、是貫徹落實科學發展觀、構建和諧社會的具體體現。 黨的十六屆五中全會指出要以科學發展觀統領未來整個經濟社會發展全 局。貫徹落實科學發展觀，構建和諧社會，最關鍵的是維護人民群眾的利益， 提高人民群眾的生活水平。而實施的城中村改造工程，將直接惠及廣大市民 特別是城中村中的居民。通過城中村改造，可以大大改善廣大居民的居住條 件和生存環境，增加就業崗位，提高群眾的生活水平，這也是城中村改造的 根本目的。五、目標客戶該項目針對不同消費群體，設計采用多種戶型，從90130 平方米。通過對該項目相關因素及周邊競爭的綜合分

22、析，確定該項目最終目標客戶群為 :1、私營企業主及個體工商戶2、企業職工、公務員3、下屬各縣市欲遷居 xx 市區者4、xx 市區二次置業者5、投資人士六、結論通過對該項目市場環境、目標客戶群、城市發展潛力以及該項目優勢的 綜合分析，我們可以預見，該項目的開發雖然面臨一定的市場壓力，但該項 目在市場中所具備的優勢和競爭力還是顯而易見的，因此，可以預見的是， 該項目的開發是可行的，未來的綜合經濟效益也是不言而喻。第三章 建設條件與建設地址一、建設地區概況xx 市濰城區即古濰縣城，位于 xx 半島中部，是“世界風箏都” xx 的 中心區， 1984 年地改市時，由小 xx 市改設為濰城區。 1994

23、 年又以市中心白 浪河為界，進行了區劃調整，河東為奎文區，河西為濰城區。全區總面積 272 平方公里，人口 36.8 萬，轄 6 個街道辦事處和 2 個管理區。 2006 年，全區生 產總值完成 62.2 億元，較上年增長 17.8%。其中，第一產業增加值完成 5.1 億元，增長 1%；第二產業增加值完成 35.9 億元，增長 19.6%；第三產業增加 值完成 21.2 億元，增長 19.4%。地方財政收入完成 4.4 億元，增長 33.3%。 社會消費品零售額完成 34.3 億元，增長 19.6%。全社會固定資產投資完成 42.9 億元，增長 21.6%。城鎮居民人均可支配收入、 農民人均純

24、收入分別達到 11526 元和 5929 元，分別增長 13%和 8.1%。二、建設地址該項目位于 xx 市濰城區 xx 村，東臨青年路，南接高家街，西側為月河 路，北靠城市生活性支路。該區域基礎設施配套完善，交通、通訊等條件便 捷，是開發建設居住區的理想地段。附：區域位置圖三、自然條件1、地形、地貌、地質等資料xx 市位于東經 11800-120 01，北緯 3630- 37 36,在大地 構造上屬華北臺地，處在魯西隆起、沂沭斷裂帶、魯東隆起三個次級構造的 交匯處，地勢南高北低，坡向萊州灣海岸，南部為丘陵，中北部為平原。根據國家地震局 2001 年中國地震烈度區劃圖 ，該工程所在區域為 7

25、度烈度區，小區內所有建構筑物均按國家抗震設計規范設防建設。2、水文、氣象資料該項目所在地位于 xx 市濰城區，屬暖溫帶半濕潤季風區，氣候溫和，四 季分明，雨量集中，雨熱同期氣溫：歷年平均氣溫：12.2 C歷年平均最高氣溫：19.2 C極端最高氣溫：40.7 C歷年平均最低氣溫：7.7 C極端最低氣溫：-21.4 C降雨量： 歷年平均降雨量： 646677mm 年最大降雨量： 1215.7 毫米 年最小降雨量： 372.3 毫米濕度：歷年平均空氣濕度： 67.5% 年最大空氣濕度： 90 % 年最小空氣濕度： 55%風向風力： 夏季主要風向為：東南風 冬季主要風向為：北風 歷年平均風速： 3.5

26、 米/ 秒 最大風速： 20 米 / 秒霜凍： 歷年平均冰凍期 52 天 歷年平均霜期 79 天 凍土深度： 490 毫米 歷年平均日照總時數為 2792 小時。從地質、水文、氣象等條件來看，對工程建設無不利影響四、市政配套設施條件1 、交通濰城區地處中心城區，是 xx 半島重要的交通樞紐，素有“半島走廊”之 稱。轄區內膠濟鐵路、濟青高速公路橫貫東西；國道、省道及市區公路縱橫 交錯。北距XX港50公里，南距XX機場5公里，東距青島流亭國際機場100 公里，西距濟南遙墻國際機場 150 公里，距青島海港、煙臺海港、日照海港 都在 200 公里以內。該項目位于東臨青年路，南接高家街，西側為月河路，

27、北靠城市生活性 支路，交通十分便捷。2、給排水該項目用水由xx市自來水公司供給，自市政給水管網引入 DN200的給水 管作為給水主管道，供水水壓、水量有保證，飲用水質達到生活用飲用水 衛生標準。該項目排水實行雨污分流制，雨、污水匯集后就近分別排入市政雨、污 水管網。3、供電該項目用電由 XX 市供電公司供給，自市政供電網接線，在小區內建設變 配電室，即可滿足項目用電需要。4、燃氣該項目燃氣由 XX 市港華燃氣有限公司供應，自市政燃氣管道接入燃氣管 線，在區內建設燃氣降壓站，經調壓后供給用戶，可滿足項目用氣需求。5、采暖該項目采暖熱源由 XX 熱力公司供應，自市政供汽管道接入供熱管線，在 小區內

28、設熱交換站，即可滿足項目冬季采暖需求。6、電訊XX 市以程控電話、移動電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網絡， 各類信息能夠及時傳輸交流，為項目的通訊提供了便利條件。7、教育XX 市教育層級結構設置合理，城區內現有普通高校和成人高校 5 所，普 通高中 7所，普通初中 64 所，小學 351所，各校規模適當，教育設施先進， 師資力量雄厚。8、醫療衛生xx 市市區現有第一人民醫院、第二人民醫院、中醫院、市立醫院、市立 二院、解放軍第89醫院、xx醫學院附屬醫院等十多家大型專業醫院，并且現 在 xx 社區醫療機構、醫藥超市發展較快，居民買藥、看病很方便。9、消防xx 市消防局根據火災危險性類別和

29、重點單位、工商企業、人口密度、建 筑狀況以及交通道路、水源等實際情況劃分消防區，以“消防結合、以防為 主”的原則組織消防。整個城區消防給水以城市自來水為主，消防設施按防 水規范要求設置，沿城市主干道每隔 120 米設一消火栓，次干道每隔 150 米 設置一消火栓，以確保火情發生時能及時滅火，降低損失。該項目的消防應 按建筑設計防火規范和建筑滅火器配置設計規范設計、配置。第四章 工程方案一、建設規模XX城中村改造（住宅市場部分）規劃用地62237m2,總建筑面積115000應 其中住宅建筑面積45000 m2,市場建筑面積70000 m2。二、總平面設計1 、規劃依據中華人民共和國城市規劃法中華

30、人民共和國建筑法中華人民共和國城市規劃編制辦法實施細則城市居住區規劃設計規范（GB0180-93（2002年版）住宅設計規范（6）xx市濰城區總體規劃中華人民共和國現行的有關法律、法規、技術規定 甲方提供的規劃設計條件和設計要求。2、規劃理念居住從該小區內外空間環境的整體考慮,努力探討規劃空間結構與自然環境 的關系,達到人與自然的和諧。創造積極多樣的空間,滿足新時代的生活方式和個性化發展的需要,同 時注重傳統文化的延續。通過場地高差的設置,營造跌宕、豐富的自然坡地景觀,景觀序列豐富 生動,充滿了“步移是異” 、“曲徑通幽”、“豁然開朗”等戲劇性場景。從利于開發的角度及鄰里的概念出發,合理的劃分

31、組團。合理布局服務設施,使居民能方便的獲取內心安寧和精神愉快又能擁有 物質生活的滿足。著重提升建筑的居住品質,提供現代、符合地方生活特點為中心的建筑 外觀和產型設計,強調住室的通透和自然景觀環境的融合。達到觀賞價值、 開發價值與居住價值的統一。商業 將新建的商業街中引入現代時尚的商業街風格，整合原有茶葉市場的資 源，從整體出發將新舊市場整合成一個整體。強調商業街區的多重復合將購物、辦公、娛樂、住宿、文化活動等功能 融為一體，強調其間的聯系與互動，使居民在一次出行的行為中完成多種目 的與要求。強調居住與商業區塊的功能互補與配套，突出小區的開放性與便利性。3、總體規劃結構總體布局體現“一軸一心三片

32、區”的設計構思。 “一軸”即東西向貫穿商 業、居住區塊的景觀大道，并與景觀河道“白浪河”相呼應。 “一心”指 在東西景觀大道上、商業、居住區塊結合的中心點形成中心廣場。 “三區片” 則為被城市道路和地塊內部規劃所分隔成的三個住宅、商業組團。以東西向主軸線，豎向綠化帶結合環路構成小區主要結構框架，住宅組 團以條式的形式布置，將小高層住宅組團與集中綠地相結合，各組團又分別 以綠地為中心，“院落空間”與公共景觀活動場地相結合，追求“花苑里弄” 的空間效果。4、道路交通結構等級分明，便捷通暢的車行系統利用貫穿南北的7m的生活性支路，將東部商業區塊和住宅區塊有機分離。 商業區內部通道達到8m以上。小區車

33、行系統分為小區級道路和組團道路二個等級，小區道路寬6m組團組道路寬4m。區內以環形道路為主要構架，以最短的交通距離和最小的道 路面積解決好各組團的可達性，機動車沿車行道直接進入地面停車位和半地 下車庫.步行系統 重視步行空間與步行活動的組織，強調居住外部環境與步行系統，綠化體系統及公建設施布局相互滲透和有機結合整體的交通體系，成為緊密聯系各組團，促進居民交往，增強社區意識， 共享社區公建服務設施的綠色通道。停車 全區停車場庫配設按照小康型住宅的配置標準，小區內機動車停車按照 平均每戶 1 輛考慮，停車方式采用地下，地面路邊就近停車相結合的方式， 大部分停車則利用有地形高差的組團區塊做半地下集中

34、停車場。消防、緊急、救援系統緊急情況下，小區、商業區各人口均可通過消防救護車輛。最小消防通 道寬度均達4m以上。消防、救護道路系統以機動車環線為骨架， 可穿越廣場、 綠地、形成可達到各樓的應急撲救態勢 , 各高層均設消防登高面。5、綠化景觀體系規劃 結合小區設計一條“中心綠帶”。利用場地高差的設置，營造跌宕、豐富的自然坡地景觀，景觀序列豐 富生動，充滿了“步移景異”、“曲徑通幽”、“豁然開朗”等戲劇性場景。強調景觀的共享性和滲透性，各組團設置了相對靜溢的集中綠地，可 供居民晨練或文娛活動，同時規劃賦予各種人工設施深厚的文化內涵和藝術 底蘊。商業街強調人的尺度、人的需來及人的活動為根本出發點，充

35、分提供 問詢、通訊、納涼、休憩、售報、衛生方便等功能及相關公共服務設施。加強標志性及識別性特征設計，尤其是商業街的出入口及重要節點的 處理，以起到提示、引導和標識作用。為了豐富整個商業街空間，增加休憩和娛樂場所，完善其服務功能。6、社區公建設施公共服務設施 為求使住區的生活功能，服務功能既密切聯系，又互不干擾，住區結合 主人口景觀大道布置了與小區配套的商業服務設施及會所。環衛設施垃圾收集與處理：兩個區塊技服務半徑沿車道設置垃圾收集點，作成小 品或構筑物以美化環境。小區物業管理 在小區內設管理站，在小區的主要出入口設門衛，以解決小區的安全、 垃圾收集、分發信報等。社區無障礙設計 居住區無障礙設計

36、考慮公建及各類服務設施均設無障礙坡道直達。三、建筑設計1、平面設計科學的空間布局，點線面相接合，使得內部商業空間可以靈活分隔，能 靈活滿足不同大小規模客戶的需求。2、豎向設計商業綜合作樓地上建筑主體為 3層、6層及11層，總高度37.5m （從室 外地坪到頂樓檐口）。一層層高4.5m,二層至十一層為3.3m，地下一層為車 庫和設備用房。住宅地上主體為6層、11層（帶閣樓）。多層層高2.8 m小高層層高2.9m, 住宅底商為2層，一層層高4.2m,二層層高3.6m，半地下一層為車庫和設 備用房。3、房型特點每戶均保證兩間居住空間朝向主要景觀。臥室設置低窗臺大玻璃窗、內加防護欄桿，起居室至陽臺為落

37、地玻璃 門保證了良好的日照采光及優美的景觀視野。每戶進戶處都有玄關作為過渡空間，避免開門見廳，營造良好的空間 層次效果。起居室朝南充分享受陽光的沐浴。廚房、衛生間保證足夠的使用和操作面積，符合現代居住生活趨勢。所有廚房均設集中排煙道，衛生間集中設管井，避免管線明露結合立面造型，預留空調室外機位置。所有房間保證足夠的窗地比。利用建筑細節和自然對話，充分利用窗外自然風光，形成明暗有致，光彩多彩豐富的室內空間。4、立面造型風格住宅住宅建筑氣質沿襲人文建筑的新古典主義基調。她源自古典復興建筑( Classical Revival )的藝術風格，在沿襲經典的新古典風格的基礎上，更 強調現代感。在建筑形式

38、上強調建筑藝術與城市文脈的和諧，注重對傳統建筑的傳承。 建筑造型上采用坡屋頂，立面處理既明快、簡潔，又不失對細部的處理，力 圖表現凝重、典雅的新古典主義風格，同時強調建筑天際的豐富性、美觀性。商業商業風格通過簡潔眈線條，精致的細節貫穿項目始終。對比帶來豐富的 視覺效果，也使傳統的元素成為項目中的亮點。建筑立面的廣告的處理風格上多元化，既有精典高責，也有溫馨宜人， 以人為本的尺度感，以及自然材質的應用，體現建筑與人之間親切的交流。四、結構設計1、設計依據建筑結構可靠度設計統一標準 GB50068-2001建筑結構荷載規范 GB50009-2001建筑抗震設計規范 GB50011-2001高層建筑

39、混凝土結構技術規程 JGJ 3-2002混凝土結構設計規范 GB50010-2002砌體結構設計規范 GB50003-2001建筑地基基礎設計規范 GB50007-20022、自然條件基本風壓： 0.40kPa 基本雪壓： 0.30kPa3、該工程建筑結構安全等級為二級，結構設計使用年限為50 年。4、該工程中建筑物的耐火等級為二級。5、該地區地震基本烈度為 7 度，抗震設防烈度按照 7.5 度進行設計。6、主要樓面活荷載標準值：走廊、樓梯： 2.0kPa 廁所： 2.0kPa住宅： 2.0kPa 疏散樓梯： 3.5kPa陽臺： 2.5kPa 車庫： 2.5kPa上人屋面： 2.0kPa 不上

40、人屋面： 0.5kPa 設備用房根據不同功能分別取值，人防荷載按有關規范取值。7、上部結構選型 多層上部擬采用磚混結構，小高層上部擬采用框剪結構接面、屋面均采 用現澆板。8、基礎方案 擬采用筏板基礎或樁基礎局部采用獨基或條基，具體基礎形式及基礎持 力層待地質報告定。9、主要材料的選用混凝土：現澆樞剪結構混凝土等級主要采用 C25C35。 砌體：采用多孔粘土磚及輕質混墩上砌塊。鋼筋：采用HPB235 HRB335級鋼筋。后澆帶及施工縫留設：設計樓面中標明有后澆帶（HUD位置，則應從基 礎或該樓面至屋頂全部設置，后澆帶一般均按短期后澆帶處理，短期后澆帶 可在基礎或各層樓面后澆帶兩側砼澆筑兩個月后用

41、高一級摻水泥用量10%的HEA混凝土再進行澆筑。五、給排水設計1、設計依據建筑給水排水設計規范GB 50015 2003建筑設計防火規范GB 50016 2006高層民用建筑設計防火規范GB 50045 95 （2005年版）自動噴水滅火系統設計規范GB 50084 2001 （2005年版）建筑滅火器配置設計規范GB 50140 2005汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB 50067 972、給水系統水源該項目水源接向市政給水管。從市政兩條主干路分別引一根DN200給水管，在地塊內形成環網，供地塊內所有建筑物生活及消防用水。供水系統小區內6層以下建筑由市政管網直供，高層建筑用水考慮設置統

42、一變頻 供水系統供給，在地下室設置生活不銹鋼水箱及變頻泵組。3、排水系統排水采用室內污、廢合流，室外兩、污分流制，空調凝結水排至散水。 糞便污水經化糞池處理，廚房廢水經隔油池處理局與其它廢水合并排入市政 污水系統。污水量按最高日用水量的 80%+。室內士 0.00米以上采用重力流排出，地下室、消防電梯基坑、水泵房 集水坑分別用潛水泵提升至室外窖并。為使排水暢通，防止水封破壞，高層衛生間排水管道設專用通氣立管。 污水立管分別間隔一層與專用通氣立管連接。雨水在室外和屋面均為有組織排除，雨水收集后重力排入市政雨水系 統或附近河道。雨水量的計算采用xx市暴雨強度公式i= 4091.17(1+0.824

43、LgP)(升/ 秒2公頃)(t+16.7 )(t+16.7 )0.87雨水量Q=F 2 q2 F (升/秒)其中：重現期P=3年t=t1+mt2地面集水時間 t1=5 分鐘 延緩系數 m=2.0徑流系數=0.6 匯水面積F （公頃）4、消防 消防給水共設三個系統室外消火社系統、室內消火栓系統、自動噴水火 少系統。消防用水量 消火栓消防用水量按建筑高度不超過 50 米的高層商住樓設置：室外用水量30L/S，室內用水量30L/S，火災延時2小時。自動噴水滅火系統消防用水 量：屬中危險問（H）級，28L/S，火災延時1小時。消火栓系統 室外消火栓系統由市政給水管網保證。道路邊建筑物附近適當位置設置

44、室外消火栓，間距保證定外消防及消防水泵接合器要求，并不大于120m。室內消火檢系統由地下室消防水池、消火栓泵、屋頂消防水箱及消防穩 壓設備、室內消火栓、消防水泵接合器及管網等組成。各建筑均設室內消火 檢系統。自動噴水滅火系統 地下車庫設置自動噴水滅火系統。自動噴水滅火系統由消防水池、噴淋 泵、屋頂消防水箱及消防穩壓設備、濕式報警閥、水流指示器、噴頭、消防 水系接合器及管網等組成。每組報警閥負擔的噴頭不多于 800 只。每個防火分區設水流指示器。每 組報警閥最不利噴頭處設末端論水裝置。每個防火分區最不利噴頭處設試水 閥。地下層消防水地有效容量 320立方米，屋頂消防水箱有效容積 18立方米。建筑

45、滅火器配置根據建筑滅火器配置設計規范 ，在建筑物內每套組臺消火栓箱內配置 一定數量的滅火器。六、暖通設計1、設計依據采暖通風與空氣調節設計規和 GB50019-2003高層民用建筑設計防火規范GB50045-95 （2005年版）;汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB5O067 97民用建筑熱工設計規范GB50176- 93民用建筑隔聲設計規范GBJ118實用供熱空調設計手冊2、設計范圍地下汽車庫、設備用房通風系統設計地下室和大樓疏散通道的防排煙系統設計商業樓空調系統設計3、空調冷、熱源 商鋪冷源采用分體空調機，酒店和大商場采用風冷式冷水機組，熱源為市政熱網，供/回水溫度為90/70 C。4

46、、空調系統方案 大空間商場采用全空氣一次回風系統，經每層空調機房處理后的新風及回風通過水平風管分送至各空間。地下室制冷機房內，設有冷凍、冷卻水泵。 空調水水溫夏季為7/12 C,冬季為50/60 C,整個空調水系統采用一次泵定 流量和系統交流量調節，并在分水器與集水器之間沒有壓差旁通控制器。系統采用閉式膨脹水箱定壓方式（冬夏共用） 。5、空調系統防火風管穿越透風、空調機房的隔墻處、防火分區的隔墻或接板處、變形 縫的兩側等均設置防火閥（70C熔斷）通風空調系統的設備及風道等采用不燃材料制作。空調水路、風路管道保溫均采用難燃或非燃燒材料（難燃B1級橡塑或玻璃棉制品）垂直排風管道采取防止回流措施。6

47、、通風系統地下車庫通風系統根據防火分區設置。每個防火分區設計選用消防排 煙風機一臺，平時作排風用，排風機置于專用排風機房內，車庫內廢氣經排 風口、排風管和排風豎井出屋面后排放。車庫進風采用自然進風方式。另外， 在地下室設備用房也分別設有機械進排風系統。所有衛生間內均沒有吸頂式通風器，進行機械排風，室內濁氣經通風 器、排風管分別排入衛生間專用排風豎井內，豎井出屋面后由屋頂風機排放。7、管材與保溫該工程地下室送、排風管采用玻璃鋼風管。空調水系統的管材采用鍍鋅鋼管。DNC 80采用螺紋接口， DN80的管道 采用溝槽式連接。空調風管和水管均采用橡塑海綿保溫。8、暖通消防設計地下車庫地下車庫按每個防煙

48、分區設置一個排煙系統。排煙口采用板式排煙日， 平時關閉，當發生火災時，開啟著火區域內排煙口。排煙口設有手動、自動 開啟裝置，排煙口和排煙閥與排煙風機聯鎖，當任一排煙口或排煙閥開啟時， 排煙風機即能啟動。排煙風機設置在車庫排煙排風機房內，在風機入口總管 上安裝280C自動關閉的防火閥。地下車庫進風由直接通向室外的車道進風。防煙樓梯間、前室及消防電梯合用前室 防煙樓梯間、前室及消防電梯合用前室，根據有關消防規范要求，應設 機械防排煙或自然排煙系統。機械防排煙采用防煙樓梯間及合用前室分別加 壓送風，風機設置在屋頂；防煙樓梯間加壓送風每隔 2 層設置一個風口，風 日采用常開自垂式百葉風口，前室及合用前

49、室加壓送風口每層設置一個，送 風口設置為常閉多葉型風口，發生火災只開啟著火層的風口，風口設手動和 自動開啟裝置并與加壓送風機的啟動裝置聯鎖。加壓送風機設置在屋面，加 壓空氣通過豎井及各自的風口，分別送入樓梯間或前室，使樓梯間或前室形 成 50Pa 或 25Pa 的正壓，剩余的風量經樓梯間進入前室，再經前室的門進入 著火房間由排煙系統排出。內走道、變配電定 按有關規定，各內走道、交配電主均應設置機械排煙設施。防火分隔 該工程空調及通風系統的風管穿越兩個防火分區的隔墻處、每層水平文 風管與垂直總風管相接處均設置防火閥。風管與墻壁的縫隙須用非燃燒材料 填充與密封。9、消聲、減振風機房及泵房由建筑專業

50、做消聲處理，機房門采用防火隔聲門。所有 新風機組進出口均設消聲器，以滿足工作場所的噪聲標準要求。風機及水泵等旋轉設備均設置減震器，進出口管均采用柔性連接，以 減小振動及固體傳聲。七、電氣設計1、設計依據建筑設計防大規范GBJ16- 87 （2001版）火災自動報警系統設計規范 GB50116- 98民用建筑電氣設計現范 JGJ / T16 92建筑物防雷設計規范 GB500594 （2000年版）低壓配電設計規范 GB50054 95 （ 1996年版）等電位聯結安裝 02D501-2電氣照明和電氣設備安裝 94D8612、設計范圍高低壓供配電系統設計；室內照明、動力配電設計；火災自動報警系統

51、設計；應急照明設計；電視、電話通訊設計；防雷、安全接地設計。3、負荷計算 負荷等級：該項目消防設備用電、事故應急照明電源為一級；主要營業 場所、電梯為二級，其余均為三級負荷。高層住宅負荷容量指標：總建筑面積 45000 m2,住宅用電按80w/m2，需用系數KX=0.5 。住宅負荷計算：總安裝負荷為 1800KW安裝容量為2570KVA在小區 內分別安裝四臺630KVA箱式變電站。批發市場負荷容量指標：總建筑面積70000 m，用電密度40w/m，需用系數K=0.8負荷計算：總安裝負荷為2240KW安裝容量為3200KVA在批發市場 內設一座高低壓配電房，安裝三臺 1250KVA變壓器。消防用

52、電負荷 消防電梯、消防水泵、噴淋水泵、防火卷市及事故應急照明用電負荷為285KW。3、變配電系統電源：該項目由二路高壓線路（10KV電源引來，并引至小區高壓開 閉所。由高壓開閉所采用放射式向小區變電站供電放射式。由變電站向每個 商業樓及住宅提供低壓電源，商業和住宅分別采用專用變壓器供電。配電采 用“放射式-樹干式”供電，分戶計量。電壓等級：高壓為10KV、低壓為380V/220V;高壓進線穿鋼管埋地引入二路10KV高壓電源分別承擔二分之一用電負荷的供電，當其中一路因故斷電或檢修時，由另一路電源手動投入供電，提供消防設備用電、事故應 急照明及重要場所用電。低壓供電系統根據用電負荷的類別及區域配置

53、多組 變壓器，同類負荷的兩臺變壓器低壓側單母線分段，分段母線設聯絡開關， 自動一手動切換并有電氣機械聯鎖。交配電站：在小區內批發市場設變配電所一座，住宅區內分設多個箱式變電站，且變電所靠近負荷中心、采用聚脂干式變壓器，低壓分區計量。同時提供道路照明、景觀照明及音樂噴泉等公共用電供電。高壓采用KYN型柜，低壓配電柜子用GCS巨，低壓設無功率自動補償。低壓配電系統：每個單體建筑內手用“樹干一放射”型混合配電方式。導線選用耐高溫型料銅芯線;電纜選用聚乙烯塑料護套（或交聯）電力電纜。室內布線采用穿PVC塑料管（阻燃）沿墻、樓板、柱、梁暗敷；室外采用穿SC焊接鋼管理地暗敷。4、照明系統照度標準：商業照明

54、300LX,事故應急照明5LX。燈具選型：正常照明選用節能型熒光燈，應急照明選用自帶蓄電池燈具供電時間大于45min，室外泛光照明選用高效鈉燈。住宅件準參斷建筑論明設計標準GB50034-20045、電視、電話通訊 電話引自市電話通訊網，在小區內設弱電機房。線路引至機房經電纜交接箱后，由總機交換臺分別引至各用戶終端。電話容量：根據小區規模暫定 2000門（含遠期擴容）；線路敷設：室外采用穿SC焊接鋼管埋地敷設，室內采用穿 PVCf沿墻 暗敷；每戶住宅內設置電視終端插座，在住宅單元入戶處設視頻前端放大器箱一個，并有數字電視接口；用戶終端電平為 65 5dB；接地：機房內設防電磁脈沖接地和工作接地

55、，其接地與防雷共同，接 地電阻w I歐姆。6、防雷設計該項目防雷級別為二類及三類，在屋面沿墻、屋脊明敷10鍍鋅圓鋼作為接閃器。利用建筑物構造柱內二根主筋作為接地引下線；利用基礎內鋼筋 作為接地極，并焊接成可靠的電氣通路，接地電阻不大于 1 歐姆。7、安全接地 小區內每個單體電源入戶處設總等電位聯結。在每個衛生間、設備房均設局部等電位聯結，接地與防雷共用，接地方式為“ TNk S”系統。弱電機房 應單獨做人工接地，接地電阻不大于 1 歐姆。8、火災自動報警及聯動控制系統該工程設置消防控制中心，內設消防聯動控制系統、消防廣播系統、 消防電話系統；在商業區、住宅區設置區域報警控制器； 消防控制中心的

56、聯動控制功能主要包括：對消火栓滅火系統的聯動拉制對自噴滅火系統的聯動控制；對卷簾門的聯動控制：對防排煙設施的聯動控制；電梯迫降控制；非消防設施的斷電控制；消防設備工作狀態信號反饋接收、處理。八、燃氣工程 燃氣管由市政管線引入，在用地設燃氣調壓站，調壓后送入燃氣管網， 小區全部采用管徑為 DN100-DN150氐壓燃氣管線為主管，防腐保護地下直埋 敷設，供各用戶使用。九、環保規劃設施1、住宅廚房均采用油煙集中式豎井排放。2、沿小區主路均布加蓋分類垃圾筒，間距 80100 米，并布置垃圾箱， 間距 3050 米。3、中心綠地公園內結合廣場、步行道路布置垃圾箱，間距3050 米。4、垃圾由物業公司統

57、一收集至小區內的垃圾收集站，每天由市政垃圾車 直接運出，不過夜，并定期消毒收集間。5、室內污、廢水分流，排入市政污水干管和中水回用系統。第五章 環境保護、設計依據1、中華人民共和國環境保護法2、中華人民共和國水污染防治法3、固體廢物污染環境防治法4、環境噪聲污染防治法5、污水綜合排放標準二、設計原則 最大限度利用資源，加強污染物治理措施，確保排放物符合國家規定的 排放標準。三、環境條件調查 該項目提出“綠色生態社區”的概念。在當前的房地產開發過程中，講 究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，目前國內的景觀設計多采用噴泉、 廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重 視覺

58、效果，而沒有營造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時應注意 尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的 壓抑感。 37.4%的綠化率保證了周圍良好的環境，建成后注重人文環境和只人 化控制，污染較少。四、施工期環境影響分析1、施工期污染源施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備和物料運輸的交 通噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工 人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電 鉆，可達115dB(A)。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引 起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。該項目

59、運輸車輛安排時盡量避開 居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階 段挖土機78-96裝修、安裝 階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結 構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85交通運輸車輛聲級施工階段運輸內容車輛類型聲級/dB(A)土方階段土方外運大型載重機90底板與結構階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車80-85裝修階段

60、各種裝修材料及主要設備輕型載重卡車75施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、 水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放 揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施 工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養護排水，以及各 種車輛沖洗水。施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄 的各種建筑裝修材料。2、施工期環境影響分析施工噪聲影響根據噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲