1、 各大賣(mài)場(chǎng)店鋪的選址要求興萬(wàn)家超市一、社區(qū)購(gòu)物中心商圈要求：消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，所需10-30分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù)，要求在15-20萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)物業(yè)要求：面積在10000-20000平方米之間，樓層不超過(guò)三層，層高以米為最佳，凈高不低于3.2米，柱距以8米8米為宜，物業(yè)縱深以30-50米為佳二、社區(qū)型綜合超市商圈要求：消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長(zhǎng)人口總數(shù)要求在5-8萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)物業(yè)要求：面積在20

2、00-6000平方米之間，以單層面積不少于2000平方米，樓層數(shù)不超過(guò)兩層為最佳，層高以5米為宜凈高不低于3。2米，柱間距以8米*8米為宜，物業(yè)縱深要求以30-40米為佳 北京物美超市一、便利店和便利超市1、立地：臨交通主動(dòng)線，可視性佳（50米以外易見(jiàn)），無(wú)進(jìn)店障礙2、商圈：流動(dòng)人口量4000人次天-8000人次/天3、物業(yè)：面積80平方米-500平方米，地上一層布局方正為佳二、綜合超市1、立地：臨交通主動(dòng)線交匯處，把角為佳，容易發(fā)現(xiàn)2、商圈：以半徑1。2公里的商圈中有2萬(wàn)戶居發(fā)為宜。3、物業(yè)：?jiǎn)螌用娣e1500平方米-6000平方米以上，不超過(guò)2層，以一層為佳，賣(mài)場(chǎng)以方形最好。三、大賣(mài)場(chǎng)1、立

3、地：臨交通主動(dòng)線交匯處，客流車流量大，人流車流易進(jìn)出2、商圈：以3公里為半徑，內(nèi)有居民30萬(wàn)人3、物業(yè)：?jiǎn)螌用娣e8000平方米-30000平方米以上，層高5米，柱距8米，以一層最佳，不超過(guò)二層，可停車300輛 沃爾瑪超市一、對(duì)商圈的要求1、在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)到10萬(wàn)以上為佳，2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到12-15萬(wàn)人2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無(wú)綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?、項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場(chǎng)5、核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)500

4、0平方米的同類業(yè)態(tài)為佳二、對(duì)物業(yè)的要求1、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米2、層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米凈高在4.5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）3、樓板承重在800KG/平方米以上，對(duì)期樓的要求在1000KG/平方米以上4、柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米5、正門(mén)至少提供2個(gè)主出入口，免費(fèi)外立面廣告至少3個(gè)6、每層有電動(dòng)扶梯相連，地下車庫(kù)與商場(chǎng)之間有豎向交通連接7、商場(chǎng)要求有一定面積的廣場(chǎng)三、對(duì)停車場(chǎng)的要求1、至少提供300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位2、必須為供應(yīng)商提供20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位3、如商場(chǎng)在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居

5、民和商場(chǎng)客流分開(kāi)，同時(shí)為商場(chǎng)供貨車輛提供物流專用場(chǎng)地，40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米四、其它1、市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電或其它當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的供電方式，總用電量應(yīng)滿足商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及司標(biāo)廣告等設(shè)備的用電需求，備用電源應(yīng)滿足應(yīng)急照明，收銀臺(tái)，冷庫(kù)，冷柜，監(jiān)控，電腦主機(jī)等的用電需求，并提供商場(chǎng)獨(dú)立使用的高低壓配電系統(tǒng)，電表，變壓器，備用發(fā)電機(jī)，強(qiáng)弱電井道及各回路獨(dú)立開(kāi)關(guān)箱2、配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立水表，給水系統(tǒng)應(yīng)滿足商場(chǎng)及空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，儲(chǔ)水滿足市政府停水一天的商場(chǎng)用水需求3、安裝獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室內(nèi)溫度要求達(dá)到24度正負(fù)度標(biāo)準(zhǔn)4、物業(yè)租賃期限一般為2

6、0年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期 歐尚大買(mǎi)場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)：A、 單層不小于8000平方米，凈高5.5米左右，柱距99米，承載量8001000千克/平方米B、位于2條具有4車道的主干道的交叉口C、2.53公里內(nèi)常住人口達(dá)到2530萬(wàn) 銘可達(dá)超市基本要求指標(biāo)1、區(qū)域：泛珠江三角洲、深圳（布吉、龍華、沙頭角、松崗）、福建、長(zhǎng)沙、重慶、廣州。 2、面積：主力店3000M2-5000M2，社區(qū)店1000-15003、位置：繁華商圈（優(yōu)先）及可培養(yǎng)的市場(chǎng)4、租金：根據(jù)項(xiàng)目商談5、管理費(fèi)：根據(jù)項(xiàng)目商談6、裝修期：主力店90天，社區(qū)店60天7、免租期：3個(gè)月1年8、營(yíng)業(yè)時(shí)間：9：00AM10：00

7、PM工程建筑要求指標(biāo)1、樓層凈高：3.8米以上2、結(jié)構(gòu)：500KG/M23、電力：主力店300KW，社區(qū)店100KW 4、水：無(wú)特別要求5、空調(diào)：中央空調(diào)6、消防：提供合格的批文7、支柱跨度：6米8米8、商業(yè)停車場(chǎng)：200300個(gè)車位9、簽約年限：繁華商圈8年，可培養(yǎng)市場(chǎng)10年 百聯(lián)集團(tuán)大買(mǎi)場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)：A、 城市主干道，社區(qū)人口密集區(qū)B、單層面積4000平方米以上開(kāi)店計(jì)劃：3家左右 人人樂(lè)商業(yè)集團(tuán)大買(mǎi)場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)：A、單層面積4000平方米以上，四層以內(nèi)B、社區(qū)人口密集區(qū)，交通便利開(kāi)店計(jì)劃：23家 易初蓮花大買(mǎi)場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)：總面積2萬(wàn)平方米左右，社區(qū)密集區(qū)，交通便利 新一佳大買(mǎi)場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)：A、成都

8、市方圓300公里內(nèi)的縣區(qū)城市，社區(qū)居民密集區(qū)或一類商圈B、 總面積4000平方米以上不等，4.5米以上的層高 易初蓮花建筑標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)要求編號(hào) 內(nèi)容 較大的店 較小的店 業(yè)主意見(jiàn)No Item Big（Sales area10000M） Small（Sales area10000M） Opinion of Landlord1 地塊 地塊形狀：矩形或梯形臨街面至少80米;通道不小于80米; 深度宜為120250米;地塊面積宜為25000sq.m.以上. 2 柱距 專用獨(dú)立建筑：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)距離為10.8mx10.8m;若鋼結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)距離至少為10.8mx10.8m. 若Lotus店租用下層，

9、業(yè)主在上層，單層店的柱網(wǎng)距離應(yīng)保持在10.8mx10.8m；若Lotus租用多層，柱網(wǎng)距離應(yīng)保持在8.4x8.4m （見(jiàn)附件圖號(hào)1) 3 樓層層高 平頂建筑：賣(mài)場(chǎng)凈高不小于5.3M5.5M，后倉(cāng)凈高不小于6.8M,不大于7.5M.斜頂建筑：邊部梁下凈高4.54.8米，頂部梁下凈高6米.后倉(cāng)凈高不小于6.8M. (附件圖號(hào)2) 4 墻 外墻為實(shí)墻面，抹灰后，可噴涂料或鋪瓷磚。盡量減少使用玻璃幕墻 5 樓板荷載 賣(mài)場(chǎng) 800kg/平方米, 后倉(cāng)與冷庫(kù) 10001200kg/平方米；鋼筋砼地面（200厚C30內(nèi)配12150雙向雙層，賣(mài)場(chǎng)區(qū)及出租區(qū)耐磨粉3kg/，后倉(cāng)區(qū)耐磨粉5kg/,平整度要求為6m

10、2mm）鋼筋砼樓面(70厚C30內(nèi)配6150雙向，含耐磨面層，賣(mài)場(chǎng)區(qū)及出租區(qū)耐磨粉3kg/，后倉(cāng)區(qū)耐磨粉5kg/，平整度要求為6m2mm)地板表面：倉(cāng)庫(kù)及生鮮后倉(cāng)通道硬化耐磨，賣(mài)場(chǎng)及出租區(qū)內(nèi)鋪PVC地板，辦公區(qū)及設(shè)備用房鋪瓷磚, 生鮮加工間鋪瓷磚。 6 卸貨區(qū) 考慮2或3輛40呎35噸集卡和4輛小卡車滿載重量及回車空間，集卡旋轉(zhuǎn)半徑15米，斜坡道坡度參見(jiàn)(附件圖號(hào)3) 7 停車面積(數(shù)量) 400600 車位(上海,北京,廣州)150300車位(上海,北京,廣州以外)每個(gè)車位約需22平方米6001000自行車位 8 貨梯 兩層：2部5噸貨梯 三層：2部5噸貨梯，1部3噸貨梯。如果有地下室，必須

11、有一部貨梯直達(dá)地下室。 自動(dòng)人行步道 11。二層：2部，三層：46部。（如有地下室或樓面停車場(chǎng)，則必須有上下的自動(dòng)人行步道） 9 供水 200（小店）250（大店）噸/天 10 供氣 通常320m/h（不包括空調(diào)用氣） 11 排水 配有化糞池、隔油池、排油煙裝置等，并符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收 12 消防 滿足易初蓮花的營(yíng)運(yùn)要求，同時(shí)符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)），要求設(shè)置煤氣報(bào)警與聯(lián)動(dòng)裝置 13 空調(diào)通風(fēng) 管道式分體空調(diào)（60KW）還是中央式空調(diào)要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定。賣(mài)場(chǎng)正氣壓，賣(mài)場(chǎng)和出租區(qū)的新風(fēng)，排煙要符合消防要求。溫度要求：夏天4度；冬天度。 14 電

12、話 100對(duì)通局電纜到交換機(jī)房，并開(kāi)通36門(mén)直線,2條數(shù)據(jù)線,其中中繼線16條,交換機(jī)容量128門(mén) 15 環(huán)保 符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)）16 綠化 符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)及易初蓮花的要求，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收 17 店招Signage 免費(fèi)廣告牌位置分配：高炮占用2個(gè)位置；門(mén)頭占用2個(gè)位置。業(yè)主負(fù)責(zé)所有審核及執(zhí)照申請(qǐng)。(參見(jiàn)附件：概念設(shè)計(jì)立面圖） 18 出租區(qū)域 7,000(max) 4,000(max) 19 后倉(cāng) 上海、北京、廣州：8001,000m2其它地方：1,0001,200m220 噪音 General 45dB(A) 1 meter radium; ut

13、ility area75dB(A) 1 meter radium(max) 21 供電方式及變壓器 2of2500KVAdry transformers干式變壓器,10/0.4kv Dyn11 50hz雙電源雙回路供電 2 of 1250KVA dry transformers干式變壓器,10/0.4kv Dyn11 50hz雙電源雙回路供電 22 發(fā)電機(jī)容量 1000kw 油罐容量可持續(xù)1.5天或6噸，業(yè)主需提供油罐位置 800kw 油罐容量可持續(xù)1.5天或6噸業(yè)主需提供油罐位置 23 室外場(chǎng)地 重載路面（承重35噸）、停車場(chǎng)、綠化樹(shù)種、景觀等須按照易初蓮花的要求或提供的圖紙施工 24 人防

14、要求 符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)及易初蓮花的要求，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收 25 建設(shè)用地規(guī)劃文件 須由業(yè)主負(fù)責(zé)在租賃協(xié)議簽約前提供 備注：要求業(yè)主提供當(dāng)?shù)厮?、電、氣、汽的價(jià)格。 倉(cāng)儲(chǔ)式超市建筑要求1、 建筑面積：1000020000平方米，最好一層，最高兩層；建筑凈高5米以上，進(jìn)深最少60米；柱距8.7米左右；2、 地面荷載：1500公斤/平方米，面層為耐磨硬化劑地面；3、 用電荷載：2800KVA,雙回路用電；4、 照明: 照度不小于600lux；5、 用水:主要以生活用水和生鮮冷凍用水為主,日用水量40噸；6、 冬季采暖:18攝氏度20攝氏度；7、 夏季制冷: 24攝氏度26攝氏度；8、 通訊: 一

15、條DDN數(shù)據(jù)專線積20門(mén)電話(應(yīng)有一條中繼線)；9、 收貨區(qū):應(yīng)有8個(gè)左右火車停車位,可滿足40尺集裝箱卸貨及轉(zhuǎn)彎半徑的要求；10、進(jìn)出口：顧客進(jìn)出應(yīng)與車輛進(jìn)出分開(kāi)；11、 停車場(chǎng)：機(jī)動(dòng)車停車位不少于300個(gè)，自行車位不少于400個(gè)。 9 供水 200（小店）250（大店）噸/天 10 供氣 通常320m/h（不包括空調(diào)用氣） 11 排水 配有化糞池、隔油池、排油煙裝置等，并符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收 12 消防 滿足易初蓮花的營(yíng)運(yùn)要求，同時(shí)符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)），要求設(shè)置煤氣報(bào)警與聯(lián)動(dòng)裝置 13 空調(diào)通風(fēng) 管道式分體空調(diào)（60KW）還是中央式空調(diào)

16、要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定。賣(mài)場(chǎng)正氣壓，賣(mài)場(chǎng)和出租區(qū)的新風(fēng)，排煙要符合消防要求。溫度要求：夏天4度；冬天度。 14 電話 100對(duì)通局電纜到交換機(jī)房，并開(kāi)通36門(mén)直線,2條數(shù)據(jù)線,其中中繼線16條,交換機(jī)容量128門(mén) 15 環(huán)保 符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)） 16 綠化 符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)及易初蓮花的要求，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收 17 店招Signage 免費(fèi)廣告牌位置分配：高炮占用2個(gè)位置；門(mén)頭占用2個(gè)位置。業(yè)主負(fù)責(zé)所有審核及執(zhí)照申請(qǐng)。(參見(jiàn)附件：概念設(shè)計(jì)立面圖） 18 出租區(qū)域 7,000(max) 4,000(max) 19 后倉(cāng) 上海、北京、廣州：8001,000m2其

17、它地方：1,0001,200m220 噪音 General 45dB(A) 1 meter radium; utility area75dB(A) 1 meter radium(max) 21 供電方式及變壓器 2of2500KVAdry transformers干式變壓器,10/0.4kv Dyn11 50hz雙電源雙回路供電 2 of 1250KVA dry transformers干式變壓器,10/0.4kv Dyn11 50hz雙電源雙回路供電 22 發(fā)電機(jī)容量 1000kw 油罐容量可持續(xù)1.5天或6噸，業(yè)主需提供油罐位置 800kw 油罐容量可持續(xù)1.5天或6噸業(yè)主需提供油罐位置

18、23 室外場(chǎng)地 重載路面（承重35噸）、停車場(chǎng)、綠化樹(shù)種、景觀等須按照易初蓮花的要求或提供的圖紙施工 24 人防要求 符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)及易初蓮花的要求，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收 25 建設(shè)用地規(guī)劃文件 須由業(yè)主負(fù)責(zé)在租賃協(xié)議簽約前提供 備注：要求業(yè)主提供當(dāng)?shù)厮㈦?、氣、汽的價(jià)格。 倉(cāng)儲(chǔ)式超市建筑要求1、 建筑面積：1000020000平方米，最好一層，最高兩層；建筑凈高5米以上，進(jìn)深最少60米；柱距8.7米左右；2、 地面荷載：1500公斤/平方米，面層為耐磨硬化劑地面；3、 用電荷載：2800KVA,雙回路用電；4、 照明: 照度不小于600lux；5、 用水:主要以生活用水和生鮮冷凍用水為主

19、,日用水量40噸；6、 冬季采暖:18攝氏度20攝氏度；7、 夏季制冷: 24攝氏度26攝氏度；8、 通訊: 一條DDN數(shù)據(jù)專線積20門(mén)電話(應(yīng)有一條中繼線)；9、 收貨區(qū):應(yīng)有8個(gè)左右火車停車位,可滿足40尺集裝箱卸貨及轉(zhuǎn)彎半徑的要求；10、進(jìn)出口：顧客進(jìn)出應(yīng)與車輛進(jìn)出分開(kāi)；11、 停車場(chǎng)：機(jī)動(dòng)車停車位不少于300個(gè)，自行車位不少于400個(gè)。 大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市的基本場(chǎng)地要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)大致如下：一、面積要求：1、 占地面積：約20000平方米；2、 賣(mài)場(chǎng)面積：?jiǎn)螌蛹s10000平方米,如達(dá)不到, 單層不低于5000平方米,總經(jīng)營(yíng)面積10000-15000均可；3、 停車場(chǎng)面積：提供約10000

20、平方米獲200個(gè)地上專用免費(fèi)車位；4、 房屋：主體由鋼結(jié)構(gòu)或混凝土框架結(jié)構(gòu)建設(shè)均可；5、 賣(mài)場(chǎng)：賣(mài)場(chǎng)臨街面與進(jìn)深（即長(zhǎng)寬）標(biāo)準(zhǔn)比例為7：4，柱距8-10米，在當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)及設(shè)計(jì)允許的情況下盡量減少承重墻，令營(yíng)業(yè)面積最大化；6、 層高：凈高不低于3.54米；7、 地面：鋪設(shè)象牙白活淺色工業(yè)超市專用磚；8、 內(nèi)墻：白墻耍如嬌氣；9、 照明：配知識(shí)和大型超市及賣(mài)場(chǎng)要求兩度的照明設(shè)施（具體參考使用方工程部施工圖紙）；10、坡梯:賣(mài)場(chǎng)多于一層的每層須配置兩部自動(dòng)扶梯(不超過(guò)12度的)；11、貨梯和卸貨區(qū)：兩部3噸以上的貨梯，地面一層不少于500平米的專用卸貨區(qū)，本商場(chǎng)周邊需有環(huán)形車道以方便購(gòu)物車及貨車進(jìn)

21、出；12、標(biāo)及招牌：提供本商廈正面及側(cè)面顯著位置或屋頂設(shè)置店標(biāo)及招牌。二、房屋及場(chǎng)地的建筑配置要求：甲方向乙方移交的房屋和場(chǎng)地要滿足下述的條件：1、按乙方設(shè)計(jì)方案要求和乙方書(shū)面確認(rèn)的施工圖紙反映的設(shè)計(jì)要求完成房屋和買(mǎi)場(chǎng)地的建造工程；2、房屋建筑主體結(jié)構(gòu)堅(jiān)實(shí)、防水、保溫。各類電力、照明、供熱、中央空調(diào)、給排水、消防、天然氣和電訊系統(tǒng)等使用狀態(tài)良好，且均符合中國(guó)和當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定和設(shè)計(jì)要求，施工質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良；3、照明系統(tǒng)的安裝、衛(wèi)生間的建造等；4、房屋已建好變配電室并配備雙路低壓電力供給14001600千伏安（不含空調(diào)用電）5、房屋配備給水供應(yīng)150噸/日，完成全部給、排水系統(tǒng)及設(shè)

22、施；6、配置消防系統(tǒng)及設(shè)施，包括：防火分區(qū)設(shè)施、噴淋、監(jiān)控報(bào)警、控制室等；7、范圍場(chǎng)地室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度：夏季27攝氏度、冬季1618攝氏度，完成可以獨(dú)立控制的中央空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)施，自控系統(tǒng)等；8、房屋已配備獨(dú)立的水、電、天然氣計(jì)量表；9、房屋中已配備可不少于40條電話之嫌；10、完成符合設(shè)計(jì)要求的各類儲(chǔ)水池、隔油池、化糞池等；11、取得當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)主管部門(mén)頒發(fā)的建筑結(jié)構(gòu)驗(yàn)收合格證書(shū)和各項(xiàng)裝修、改造工程驗(yàn)收合格證書(shū)；12、按設(shè)計(jì)規(guī)劃完成室外道路和停車場(chǎng)，并已獲有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)可投入使用；13、完成各類室外管線工程；14、完成路燈和綠化等室外工程；15、取得室外工程驗(yàn)收合格證書(shū)。 銅鑼灣廣場(chǎng)（CMALL 摩爾）

23、選址標(biāo)準(zhǔn)：1、一、二、三類城市；2、城市人口60萬(wàn)以上；3、城市年GDP在500億元人民幣以上；4、項(xiàng)目建筑面積：65000以上；5、合作期限：2025年；6、交通便利，在交通要道交匯處，有大嶺大量停車位；7、技術(shù)制表另行提供。 銅鑼灣百貨店選址標(biāo)準(zhǔn)：1、 地理位置：城市的核心商圈商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū)，附近又超市、飲食、娛樂(lè)等商業(yè)項(xiàng)目配套，交通便利；2、 面積：20000 2-45000 2以上；3、 單層面積：6000 2以上；4、 合作期限：18-25年；5、 標(biāo)準(zhǔn)層高：首層層高不低于5.5 m,二層以上層高不低于5 m；6、 樓板承重：不低于450kg/；7、 柱距：不小于8 m8 m；

24、8、 配套設(shè)施：扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等；9、 停車為：200個(gè)以上。 國(guó)美電器3C店3C店類型規(guī)劃一、商業(yè)街店 -臨街商鋪（一層）。 處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈。二、店中店 -在具有較大商流的大型商場(chǎng)或大型超市內(nèi)，處于或接近電器商品銷售區(qū)或日用消費(fèi)品區(qū)。 處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈。三、社區(qū)店 -位于可輻射多個(gè)高消費(fèi)社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型社區(qū)，社區(qū)人口10萬(wàn)人左右（一層）。四、特定市場(chǎng)店-手機(jī)、IT一條街（一層）。市級(jí)手機(jī)、IT一條街。五、交通樞紐店-位于地鐵、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈。 3C店規(guī)模要求一、小型店：3050平米。二、中型店：80120平

25、米、160240平米。三、大型店：260320平米。四、旗艦店：400平米左右。原則上小型店只經(jīng)營(yíng)3C商品，中型店和大型店根據(jù)店址所處商圈特點(diǎn)可選擇和音像共同經(jīng)營(yíng)。商業(yè)街店和店中店及交通樞紐店以開(kāi)設(shè)小型店和中型店為主，社區(qū)店以開(kāi)設(shè)中型店為主，特定市場(chǎng)店以開(kāi)設(shè)中型店和大型店為主。 五星電器選址標(biāo)準(zhǔn)：A、 總面積30006000平方米左右不等B、 地段較為成熟，有一定的競(jìng)爭(zhēng)力 永樂(lè)電器選址標(biāo)準(zhǔn)：A、總租賃面積2500平方米以上不等，層高不低于3米B、交通便利，有足量停車位 蘇寧電器連鎖發(fā)展選址要求隨著蘇寧電器在全國(guó)的連鎖擴(kuò)張，在全國(guó)不同地區(qū)和級(jí)別的城市均需要符合開(kāi)設(shè)商場(chǎng)條件的商業(yè)物業(yè)。具體區(qū)域要求

26、如下：市場(chǎng)類別 要求 開(kāi)店區(qū)位 店面規(guī)模副省級(jí)以上城市 直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市 核心商圈 5000平米以上區(qū)域商圈 4000平米以上大型社區(qū) 3000平米以上地級(jí)城市 市區(qū)人口50萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力 商業(yè)中心 3000平米以上縣級(jí)市場(chǎng) 江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)先）副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣 核心商圈核心位置 3000平米以上蘇寧電器連鎖店選址標(biāo)準(zhǔn)如下：產(chǎn)權(quán)：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利面積：3000平方米以上樓層：從一樓開(kāi)始，地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓廣場(chǎng)：物業(yè)距街道的距離在6米

27、以上，有開(kāi)闊的停車場(chǎng)地和門(mén)前廣場(chǎng)設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）銅鑼灣百貨店選址標(biāo)準(zhǔn)：2007-08-14 17:24銅鑼灣百貨店選址標(biāo)準(zhǔn)： 1、商圈基本要求 1）、城市的商業(yè)中心、規(guī)劃中大型商業(yè)地塊：參照物主要有大中型超市、購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、專賣(mài)店、銀行、干洗店、沖印店等服務(wù)設(shè)施。凡上述類型的設(shè)施集中的地段可作為考慮的備選點(diǎn)； 2）、交通便利性：公交車、小車、摩托車、自行車等交通工具來(lái)往暢通，使得顧客便利通達(dá)店址； 3）、城市人口：40萬(wàn)以上。 2、物業(yè)基本要求 1）、項(xiàng)目建筑面積： 單層店面積：15,000以上（首層）； 多層店

28、面積：20,00030,000(每層面積：4,000以上)； 2）、樓高三層以上，首層層高5m，二層以上層高4.5m； 3）、樓板承重：450kg/； 4）、柱距：8m8m； 5）、配套設(shè)施：扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)； 6）、廣場(chǎng)面積：門(mén)前廣場(chǎng)面積至少1,000； 7）、中庭面積：中庭面積(包含電梯井)至少500； 8）、停車位：100個(gè)/10000。 銅鑼灣廣場(chǎng)(C MALL)選址標(biāo)準(zhǔn)： 1、商圈基本要求： 1）、大型商業(yè)地塊：屬于城市現(xiàn)有的和規(guī)劃的大型商業(yè)地塊； 2）、交通便利性：臨近城市主干道，道路通達(dá)物業(yè)所在地點(diǎn)的數(shù)量多、級(jí)別高，使得顧客可便利通達(dá)店址； 3）、城市人口：

29、80萬(wàn)以上。 2、物業(yè)基本要求 1）、項(xiàng)目建筑面積：30,000以上； 2）、樓高三層以上，首層層高5m，二層以上層高4.5m； 3）、樓板承重：450kg/； 4）、柱距：8m8m； 5）、配套設(shè)施：扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)； 6）、廣場(chǎng)面積：門(mén)前廣場(chǎng)面積至少1,000； 7）、中庭面積：中庭面積(包含電梯井)至少500； 8）、停車位：100個(gè)/10000。百度首頁(yè) | 百度空間 | 登錄 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃思想庫(kù)長(zhǎng)期致力長(zhǎng)三角地產(chǎn)營(yíng)銷（商業(yè)地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)、時(shí)尚地產(chǎn)）理論研究和操盤(pán)實(shí)踐 主頁(yè)博客相冊(cè)|個(gè)人檔案 |好友 查看文章 各商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求2007-08-14 17:2

30、1商業(yè)店面選址要求目錄： 一、經(jīng)濟(jì)型酒店二、咖啡店三、超市四、火鍋店五、普通餐廳連鎖快餐廳六、面館七、一般精品店、服飾、運(yùn)動(dòng)品牌專賣(mài)店八、酒吧、茶餐廳等九、電器賣(mài)場(chǎng)十、國(guó)美電器十一、KFC麥當(dāng)勞十二、便利店一、經(jīng)濟(jì)型酒店選址要求：1、區(qū)位要求：鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業(yè)區(qū)及機(jī)場(chǎng)、火（汽）車站的公交線路；市郊結(jié)合部。2、建筑要求：獨(dú)棟，周邊有停車場(chǎng)。3、面積租期：建筑面積30006000平方米，基本年限10年以上。4、合作方式主要有三種：特許經(jīng)營(yíng)、租賃、共同投資。二、咖啡店選址要求：1、商圈要求：商住樓、高檔住宅區(qū)、飲食街、大酒店附近，人流充足。2、建筑要求：層高

31、4米以上，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點(diǎn)，排污、排煙管道鋪設(shè)方便。有充足的停車位，至少10個(gè)以上。3、面積和租期要求：一般在300500平米之間。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。三、超市選址要求：1、商圈要求：市口較好，位于市中心，新老城區(qū)結(jié)合部或大型住宅小區(qū)內(nèi)的門(mén)面房；對(duì)于大型超市消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，所需10-30分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù)，要求在15-20萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)；社區(qū)型綜合超市商圈要求：消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在20分種以內(nèi)的商

32、圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長(zhǎng)人口總數(shù)要求在5-8萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。物業(yè)要求：2、建筑形態(tài)：最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。樓層不超過(guò)三層，層高凈高不低于3.2米，柱距以8米8米為宜，物業(yè)縱深以30-50米為佳；3、面積和租期：便利店面積80120平方米、標(biāo)準(zhǔn)超市面積8002000平方米、社區(qū)店面積20005000平方米、大型賣(mài)場(chǎng)面積500020000平方米；購(gòu)買(mǎi)用房面積一般為10000-20000平方米。4、合作方式：租賃、聯(lián)建、購(gòu)買(mǎi)四、火鍋店選址要求：1、商圈選擇：選址于人口不少于5萬(wàn)人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。2、建筑要求：框架式建筑，廚房可

33、小于餐廳營(yíng)業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。3、面積和租期：150500平方米，租期至少2年。五、普通餐廳、快餐連鎖等。1、商圈選擇：商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對(duì)象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。而快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。2、建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置

34、在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。而普通餐廳因餐廳為個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開(kāi)設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門(mén)、擋窗除外，餐廳門(mén)前須有相應(yīng)的停車場(chǎng)。3、面積和租期：一般要求不得少于三年，面積快餐店要求200500平方米；大眾型餐廳80200平方米，商務(wù)型餐廳15010000平方米。六、面館1、商圈選擇：面館是中式普通快餐的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，原料加工半工廠化，制面、和面、切面等工序在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商品，大大縮短了生產(chǎn)時(shí)間，滿足人們速食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過(guò)10人次的區(qū)域。2、建筑要求：同餐廳3、面積租期要求：80200平方米。2年以上

35、。七、一般服飾、禮品、運(yùn)動(dòng)品牌等專賣(mài)店選址要求：1、商圈選擇：商業(yè)氣氛濃厚，客流量大，人氣旺的高檔綜合商場(chǎng)附近；知名度及客流量佳的高業(yè)街(客流需滿足目標(biāo)顧客群特征)；知名度高的店鋪附近(如：麥當(dāng)勞、肯德基附近)；大規(guī)模住宅區(qū)附近；2、建筑要求：商店可見(jiàn)度強(qiáng)，格局是淺方型最佳，門(mén)面不少于3米寬，且越寬越佳，櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無(wú)城建規(guī)劃。3、面積和租期：租期至少一年。面積15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米為最佳。八、茶坊、酒吧1、商圈選擇：消費(fèi)者進(jìn)入茶坊、酒吧、咖啡館的動(dòng)機(jī)是休閑或是非正式的輕松談話，這與進(jìn)入其他餐飲業(yè)的動(dòng)機(jī)不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調(diào)、特色，以及

36、舒適和愉悅來(lái)吸引消費(fèi)者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，消費(fèi)對(duì)象具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng)。2、建筑要求茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個(gè)性化與藝術(shù)化要求，但對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無(wú)特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。層高不低于2.8米，電力按每100平方米10千瓦配置，有自來(lái)水供應(yīng)。如與居民相鄰，最好設(shè)置隔音層。3、面積、租期要求：50400平方米。2年以上。九、電器連鎖（蘇寧、五星等）1、商圈選擇：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利的副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈；地級(jí)城市市區(qū)人口50萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力商業(yè)中心；縣級(jí)市場(chǎng)江蘇、浙江、廣東等地的縣

37、級(jí)市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)先），副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈。2、建筑要求：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)。樓層從一樓開(kāi)始，地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓；物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開(kāi)闊的停車場(chǎng)地和門(mén)前廣場(chǎng)；有正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）3、面積和租期：副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈5000平米以上；區(qū)域商圈4000平米以上；大型社區(qū)3000平米以上；地級(jí)城市市區(qū)人口50萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力商業(yè)中心3000平米以上；縣級(jí)市場(chǎng)江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)

38、先）副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。十、國(guó)美電器1、商圈要求：1）商業(yè)街店-臨街商鋪（一層）。處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈。2）店中店-在具有較大商流的大型商場(chǎng)或大型超市內(nèi)，處于或接近電器商品銷售區(qū)或日用消費(fèi)品區(qū)。處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈。3）社區(qū)店-位于可輻射多個(gè)高消費(fèi)社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型社區(qū)，社區(qū)人口10萬(wàn)人左右（一層）。4）特定市場(chǎng)店-手機(jī)、IT一條街（一層）。市級(jí)手機(jī)、IT一條街。5）交通樞紐店-位于地鐵、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈。3C店規(guī)模要求2、建筑要求：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)；樓層從一樓開(kāi)始，樓層不超過(guò)四樓，樓層

39、不超過(guò)三樓非店中店要有開(kāi)闊的停車場(chǎng)地和門(mén)前廣場(chǎng)；使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）3、面積租期要求：1）小型店：3050平米。2）中型店：80120平米、160240平米。3）大型店：260320平米。四、旗艦店：400平米左右。4、開(kāi)店原則：小型店只經(jīng)營(yíng)3C商品，中型店和大型店根據(jù)店址所處商圈特點(diǎn)可選擇和音像共同經(jīng)營(yíng)。商業(yè)街店和店中店及交通樞紐店以開(kāi)設(shè)小型店和中型店為主，社區(qū)店以開(kāi)設(shè)中型店為主，特定市場(chǎng)店以開(kāi)設(shè)中型店和大型店為主。十一、KFC、麥當(dāng)勞1、商圈要求：城市一類商圈的繁華地段，有一定的消費(fèi)支持2、建筑要求：1）樓板到梁底高度，不得低于3米

40、。；2）樓板承重：乙方廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450kg/，餐廳區(qū)活荷載為250kg/；3）供電：甲方提供空調(diào)及200KW的用電量，并提供一條185銅芯電纜于甲方配電室引至乙方指定位置，乙方自設(shè)配電盤(pán)，并獨(dú)立安裝電表；4）供水：甲方提供25噸水/天，供水管徑為2.5/3.0英寸，水壓不小于2.5/2，并具有相應(yīng)的用水指標(biāo)；5）排水：甲方提供相應(yīng)的排水管線位置，排水管徑不小于6英寸；6）隔油池：在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位置，供餐廳制作隔油池，該位置將不導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議或影響相鄰關(guān)系；7）化糞池：甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域；8）排煙：提供室外相應(yīng)的排放油煙管道位置，該位置將不導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議或相鄰關(guān)系。排煙

41、管道的截面積為500mm700mm；8）招牌：在門(mén)臉上方提供招牌安裝位置；9）空調(diào)：甲方提供冷暖空調(diào)應(yīng)保證使用時(shí)間自早8：00至晚11：00，其制冷量廚房應(yīng)不小于450卡/小時(shí)，用餐區(qū)應(yīng)不小于350卡/小時(shí)。餐廳溫度冬天應(yīng)不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應(yīng)在20-25度之間。（如KFC自設(shè)甲方提供室外機(jī)位置）；10）設(shè)備總重：冷庫(kù)、排油煙機(jī)、汽水機(jī)、制冰機(jī)的室外機(jī)全部放置樓頂，設(shè)備總重3噸，下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放，使樓頂均勻受力；11）卸貨車位：甲方提供臨時(shí)卸貨車位；12）乙方按照肯德基統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)餐廳內(nèi)部及外部進(jìn)行裝修。13）消防系統(tǒng)：乙方自設(shè)消防系統(tǒng)并與甲方連通；14）電話：甲方提供

42、兩條電話線路。3、面積租期：首層，350平方米（使用面積），門(mén)面12米。租期要求10年以上至少。十二、便利店連鎖便利店的發(fā)展戰(zhàn)略與百貨公司和大型連鎖超市不同，它在進(jìn)入某個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)之前先劃分商圈，再根據(jù)既定的原則，在商圈范圍內(nèi)選擇合適的店址。1商圈劃分商圈的劃分不是以服務(wù)半徑為原則，而是以便利性為原則，即以住宅小區(qū)為商圈的重心，根據(jù)街區(qū)和主干道的自然走向確定商圈范圍。商圈確定后，便要根據(jù)既定的選址原則，在商圈范圍內(nèi)尋找合適的鋪面，然后再根據(jù)已確定的鋪面位置和面積，決定該商圈內(nèi)的便利店數(shù)量。2.選址的原則(1)居民區(qū)入口處或主要交通道路。便利店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民，應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線。(2

43、)面積限制在50200平方米以內(nèi)。這個(gè)面積限制是便利店的最佳面積范圍，既不會(huì)因面積太大而導(dǎo)致投入(例如便利店的設(shè)備和裝修等)和費(fèi)用(例如租金與人工費(fèi)用等)太高，又可以保證有足夠的商品陳列面擺放所需的商品。(3)便利店應(yīng)保證在建設(shè)物的底層開(kāi)設(shè)店鋪，一般不要設(shè)在夾層或二層，樓層間高度保證在3米以上。(4)足夠的配電功率，完善的水電和消防設(shè)施等。1150米半徑內(nèi)居民不少于1萬(wàn)人，其中200米半徑內(nèi)不少于2000戶；2、位于社區(qū)商業(yè)中心街道（動(dòng)線上）。東西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝東，盡可能位于十字路口的西北拐角；3、與超市、商廈、飯店、24小時(shí)藥店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、銀行

44、、郵局、洗衣店、沖印店、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)文化體育活動(dòng)中心等集客力較強(qiáng)的品牌門(mén)店和公共場(chǎng)所相鄰；4、獨(dú)立商鋪或樓房底層，門(mén)面展開(kāi)寬度不少于6米；5、門(mén)窗可改裝為落地式大玻璃結(jié)構(gòu)；6、店鋪產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用6年；7、有正常排水排污通訊五臺(tái)空調(diào)主機(jī)位；8、店前空地不少于店內(nèi)經(jīng)營(yíng)面積，可停放20輛以上自行車及摩托車。店前或附近50米內(nèi)可停放2輛以上小汽車；9、店面、店側(cè)及店前可發(fā)布（安裝）30平方米以上的廣告牌；10、社區(qū)居民文明素質(zhì)較高，治安狀況良好；11、社區(qū)交通方便、通暢，與過(guò)街天橋、過(guò)街地下通道、公共汽車站、地鐵站口、輕軌站口等人流量較大的公共交通設(shè)施相鄰；12、社區(qū)地方政府執(zhí)法文明

45、，注重社區(qū)文化建設(shè)。從以上12個(gè)條件可以看出，連鎖店的選址不但考慮到了人流數(shù)量，比如規(guī)定半徑內(nèi)的居民數(shù)量，還考慮到了有效人流，比如規(guī)定最好在超市、學(xué)校等音像文化消費(fèi)者集中的地方開(kāi)店。它還考慮到了交通、治安、宣傳、朝向等各個(gè)細(xì)節(jié)，這些規(guī)定盡可能的保證了店鋪的選址科學(xué)化、正規(guī)化。開(kāi)店地點(diǎn)周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類：1住宅的種類：分為單身住宅,普通小區(qū)住宅(分大、中型),公寓(分電梯大樓、普通公寓),高級(jí)住宅區(qū)。以上的住宅種類都適于開(kāi)設(shè)便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)則不太適合。2住戶的構(gòu)成。便利店的客戶群以10至30歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類別來(lái)看，司機(jī)

46、、工廠上班者等藍(lán)領(lǐng)及白領(lǐng)階層以及服務(wù)業(yè)人員，都是比較理想的對(duì)象。圈團(tuán)內(nèi)有助于便利店設(shè)立的設(shè)施有下列幾種：中小型企業(yè)(內(nèi)部沒(méi)有餐廳),中大型醫(yī)院,大學(xué)、?？圃盒＜案咧新毿?24小時(shí)工作的大、中型工廠(三班制),消防隊(duì)、警察局、市政府,公園及廣場(chǎng),車站附近,大型集中住宅區(qū)。商圈未來(lái)發(fā)展的具體考慮如下：地區(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加,新設(shè)車站的計(jì)劃,學(xué)校的建設(shè)計(jì)劃,馬路新設(shè)、增設(shè)及拓寬計(jì)劃,小區(qū)住宅的興建計(jì)劃,商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性。商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性，指的是城區(qū)內(nèi)有大型店、同類店或商戶聚集較多時(shí)，要先確定是否還有設(shè)店的空間。家樂(lè)福選址實(shí)例分析2007-08-14 17:13一個(gè)“空降兵”“每次家樂(lè)福進(jìn)入一個(gè)新的地方，

47、都只派1個(gè)人來(lái)開(kāi)拓市場(chǎng)。進(jìn)臺(tái)灣家樂(lè)福只派了1個(gè)人，到中國(guó)內(nèi)地也只派了1個(gè)人?！?月11日，家樂(lè)福的企劃行銷部總監(jiān)羅定中用這句令記者吃驚不已的話做他的開(kāi)場(chǎng)白。羅解釋說(shuō)，這第一個(gè)人就是這個(gè)地區(qū)的總經(jīng)理，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后，這位空投到市場(chǎng)上的光桿總經(jīng)理，和他惟一的員工做的第一件事，就是開(kāi)始市場(chǎng)調(diào)查。他們會(huì)仔細(xì)地去調(diào)查當(dāng)時(shí)其它商店里的有哪些本地的商品出售，哪些產(chǎn)品的流通量很大，然后再去與各類供應(yīng)商談判，決定哪些商品會(huì)在將來(lái)家樂(lè)福店里出現(xiàn)。一個(gè)龐大無(wú)比的采購(gòu)鏈，完完全全從零開(kāi)始搭建。這種進(jìn)入市場(chǎng)的方式粗看難以理解，但卻是家樂(lè)福在世界各地開(kāi)店的標(biāo)準(zhǔn)操作手法。這樣做背后的邏輯是

48、，一個(gè)國(guó)家的生活形態(tài)與另一個(gè)國(guó)家生活形態(tài)經(jīng)常是大大不同的。在法國(guó)超市到處可見(jiàn)的奶酪，在中國(guó)很難找到供應(yīng)商；在臺(tái)灣十分熱銷的檳榔，可能在上海一個(gè)都賣(mài)不掉。所以，國(guó)外家樂(lè)福成熟有效的供應(yīng)鏈，對(duì)于以食品為主的本地家樂(lè)福來(lái)說(shuō)其實(shí)意義不大。最簡(jiǎn)單有效的方法，就是了解當(dāng)?shù)?，從?dāng)?shù)亟M織采購(gòu)本地人熟悉的產(chǎn)品。1995年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后，短時(shí)間內(nèi)家樂(lè)福便在相距甚遠(yuǎn)的北京、上海和深圳三地開(kāi)出了大賣(mài)場(chǎng)，就是因?yàn)樗麄兏髯元?dú)立地發(fā)展出自己的供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)家樂(lè)福自己的統(tǒng)計(jì)，從中國(guó)本地購(gòu)買(mǎi)的商品占了商場(chǎng)里所有商品的95以上，僅2000年采購(gòu)金額就達(dá)15億美元。除了已有的上海、廣東、浙江、福建、及膠東半島等各地的采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)，家

49、樂(lè)福還會(huì)在今年年底分別在中國(guó)的北京、天津、大連、青島、武漢、寧波、廈門(mén)、廣州及深圳開(kāi)設(shè)區(qū)域化采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)。十字路口的商圈這個(gè)“空降兵”的落點(diǎn)注定是十字路口，因?yàn)镃arrefour的法文意思就是十字路口，而家樂(lè)福的選址也不折不扣地體現(xiàn)這一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)所有的路都開(kāi)在了路口，巨大的招牌500米開(kāi)外都可以看得一清二楚。而一個(gè)投資幾千萬(wàn)的店，當(dāng)然不會(huì)是拍腦袋想出的店址，其背后精密和復(fù)雜的計(jì)算，常令行業(yè)外的人士大吃一驚。根據(jù)經(jīng)典的零售學(xué)理論，一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)的選址需要經(jīng)過(guò)幾個(gè)方面的詳細(xì)測(cè)算：第一就是商圈內(nèi)的人口消費(fèi)能力。中國(guó)目前并沒(méi)有現(xiàn)有的資料（GIS人口地理系統(tǒng)）可資利用，所以店家不得不借助市場(chǎng)調(diào)研公司的力量來(lái)收集這方

50、面的數(shù)據(jù)。有一種做法是以某個(gè)原點(diǎn)出發(fā)，測(cè)算5分鐘的步行距離會(huì)到什么地方，然后是10分鐘步行會(huì)到什么地方，最后是15分鐘會(huì)到什么地方。根據(jù)中國(guó)的本地特色，還需要測(cè)算以自行車出發(fā)的小片、中片和大片半徑，最后是以車行速度來(lái)測(cè)算小片、中片和大片各覆蓋了什么區(qū)域。如果有自然的分隔線，如一條鐵路線，或是另一個(gè)街區(qū)有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，商圈的覆蓋就需要依據(jù)這種邊界進(jìn)行調(diào)整。（參見(jiàn)上圖）然后，需要對(duì)這些區(qū)域進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，計(jì)算這片區(qū)域內(nèi)各個(gè)居住小區(qū)的詳盡的人口規(guī)模和特征的調(diào)查，計(jì)算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等等許多指標(biāo)。家樂(lè)福的做法還會(huì)更細(xì)致一些，根據(jù)這些小區(qū)的遠(yuǎn)近程

51、度和居民可支配收入，再劃定重要銷售區(qū)域和普通銷售區(qū)域。第二，就是需要研究這片區(qū)域內(nèi)的城市交通和周邊的商圈的競(jìng)爭(zhēng)情況。如果一個(gè)未來(lái)的店址周圍有許多的公交車，或是道路寬敞，交通方便。那么銷售輻射的半徑就可以大為放大。上海的大賣(mài)場(chǎng)都非常聰明，例如家樂(lè)福古北店周圍的公交線路不多，家樂(lè)福就干脆自己租用公交車定點(diǎn)在一些固定的小區(qū)間穿行，方便這些離得較遠(yuǎn)的小區(qū)居民上門(mén)一次性購(gòu)齊一周的生活用品。當(dāng)然未來(lái)潛在銷售區(qū)域會(huì)受到很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的擠壓，所以家樂(lè)福也會(huì)將未來(lái)所有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手計(jì)算進(jìn)去。傳統(tǒng)的商圈分析中，需要計(jì)算所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售情況，產(chǎn)品線組成和單位面積銷售額等情況，然后將這些估計(jì)的數(shù)字從總的區(qū)域潛力中減去，未

52、來(lái)的銷售潛力就產(chǎn)生了。但是這樣做并沒(méi)有考慮到不同對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，所以有些商店在開(kāi)業(yè)前索性把其它商店的短板摸個(gè)透徹，以打分的方法發(fā)現(xiàn)他們的不足之處，比如環(huán)境是否清潔，哪類產(chǎn)品的價(jià)格比較高，生鮮產(chǎn)品的新鮮程度如何等，然后依據(jù)這種精確制導(dǎo)的調(diào)研結(jié)果進(jìn)行具有殺傷力的打擊。當(dāng)然一個(gè)商圈的調(diào)查并不會(huì)隨著一個(gè)門(mén)店的開(kāi)張大吉而結(jié)束。家樂(lè)福自己的一份資料指出，顧客中有60的顧客在34歲以下，70是女性，然后有28的人走路，45通過(guò)公共汽車而來(lái)。所以很明顯，大賣(mài)場(chǎng)可以依據(jù)這些目標(biāo)顧客的信息來(lái)微調(diào)自己的商品線。能體現(xiàn)家樂(lè)福用心的是，家樂(lè)福在上海的每家店都有小小的不同。在虹橋門(mén)店，因?yàn)橹車母呤杖肴后w和外國(guó)僑民比較多，其中外國(guó)僑民占到了家樂(lè)福消費(fèi)群體的40，所以虹橋店里的外國(guó)商品特別多，如各類葡萄酒，各類泥腸，奶酪和橄檻油等，而這都是家