1、PAGE 57 -武漢長島物業服務中心工程部工作手冊世邦魏理仕武漢分公司謹呈二零一一年六月目 錄有線電視接收系統管理制度-3-電梯系統管理制度-4-交接班制度-5-匯報制度-6-設備機房門禁管理制度-8-工程部夜間值班管理規定-9-供配電管理制度-10-供水管理制度-11-配電室管理制度-12-水泵房管理制度-13-工具管理制度-14-污水排放管理制度-15-鑰匙管理制度-16-二次供水管理規程-17-水池水箱清洗規程-19-泵房設備保養規程-21-泵房設備安全操作規程-23-電梯安全操作規程-25-電梯定期巡視規程-27-弱電系統維護流程-29-油漆工操作流程-31-箱式變壓器保養規程-32

2、-高壓配電操作規程-34-火災報警系統維保規程-36-土建操作規程-37-電視接收系統巡視記錄表-38-高低壓開關操作記錄表-39-高低壓巡視記錄表-40-設備保養記錄表-41-景觀巡視記錄表-43-事故記錄表-44-設備臺賬-46-設備維修記錄表-47-生活泵房巡視表-49-水池、水箱清洗記錄表-51-外來人員進出機房登記表-52-污水泵房巡視表-53-消防泵房巡視記錄表-54-應急記錄表-55-值班記錄表-56-有線電視接收系統管理制度1. 目的 確保小區有線電視的接收符合國家相關標準。2. 適用范圍小區有線電視。3. 職責3.1 工程部主管負責本規程的編制和修改及對有線電視設施設備的監督

3、檢查。3.2 工程部領班負責對有線電視設施設備的組織實施并監督檢查。3.3 設備維修工應嚴格執行本規程。4. 內容4.1 管理人員應具備較高的政治素質和業務水平，切實落實管理規定和規章制度，積極配合有線傳輸部門的工作。4.2 不定期對有線電視放大器及饋電電源進行巡視檢查。4.3 設備維修工應主動巡視檢查有關設備運行情況，消除設備隱患，保證設備正常運行。4.4 設備維修工定期查驗設備、維護保養，保證系統運行完好，并做相關記錄。4.5 迅速準確排除故障，因條件不具備不能及時排除時，應立即上報不得延誤。4.6 清潔機房，保持機房衛生整潔。機房重地非機房工作人員不經上級批準不得入內。4.7 愛護各項設

4、備器材、正確使用，防止丟失和損壞。4.8 嚴禁吸煙和擅自攜帶易燃易爆品進入機房。4.9 不定期檢查高頻頭接口是否完好，防雨是否完好。4.10 不定期檢查光纖電纜是否遭到破壞，連接頭是否牢固。4.11 若巡視時發現設備損壞，或線路故障時，維修工應做好事故記錄，并向上級領導匯報。電梯系統管理制度1. 目的確保電梯設備正常有效的運行。2. 適用范圍物業服務中心電梯維修工。3 職責31電梯維修工負責小區電梯設備的日常運行巡視，及電梯維保服務質量監督。32機電領班負責小區電梯設備的日常管理。33工程部主管負責組織小區電梯外包合同的評審。4. 內容4. 1電梯維修工需每兩天巡視一遍小區內電梯的運行情況，并

5、做相關記錄。42電梯設備的安裝、大修、更新等，必須由獲得國家技術監督局資質的單位進行，取得合格證后方可投入運行。43 電梯操作人員必須持證上崗。44 電梯的保養維護工作必須由有資質的電梯專業公司承擔。5 電梯機房需清潔整齊、無雜物，符合安全及消防要求，無關人員禁止進入。4.6 電梯出現故障困人時，應執行應急預案，及時解救出被困人員，做好突發事故記錄表。交接班制度1. 目的確保工程部工作有序運行。2. 適用范圍物業服務中心工程部。3. 職責3.1 工程部主管負責本制度的制定，并報物業服務中心經理審核批準。3.2 工程部值班人員應嚴格執行本制度。4. 內容4.1 交班人員應詳細填寫各項記錄，并做好

6、值班室環境衛生工作，遇有操作或工作任務時，應主動為下班做好準備工作。4.2 交班人員應將下列情況作詳盡介紹4.2.1 所管轄的設備運行方式變更、修試情況、設備缺陷、事故處理、上級通知及其它有關注意事項。4.2.2 工具、備品備件、鑰匙等是否齊全完整。4.2.3 接班人員應認真聽取交班內容，核對各項工作內容；交接完畢，雙方應在記錄簿上簽名。4.3 下列情況不得交接班4.3.1上班運行情況未交代清楚。4.3.2接班人未到或未經工程部主管同意指定合適的替班人。4.3.3設備故障影響運行或造成事故時。4.3.4交接班時，如發生事故或異常情況，須立即停止交接班。原則上應由交班人員負責處理，接班人員主動協

7、助，當事故處理完畢時，再繼續辦理交接班手續。匯報制度1. 目的明確各崗位的權限。2. 適用范圍物業服務中心工程部。3 職責31工程部主管負責本制度的制定并報物業服務中心審核批準及本制度的監管。32工程部員工嚴格執行本制度相關內容。4. 內容41下列情況必須報告領班：4.1.1主要設備非正常操作的開停。4.1.2主要設備除正常操作外的調整。4.1.3設備發生故障或停機檢修。4.1.4零部件改造、代換或加工修理。4.1.5運行人員短時間暫離崗位。4.1.6維修人員工作去向。4.1.7對外班組聯系。42下列情況必須報告領班及工程主管：4.2.1重點設備除正常操作外的調整。4.2.2采用新的運行方式。

8、4.2.3主要設備發生故障或停機檢修。4.2.4系統故障及檢修。4.2.5重要零部件改造、代換或加工修理。4.2.6加班、換班、補休、病假。4.2.7外協聯系。4.3下列情況必須報告工程主管。4.3.1重點設備發生故障或停機檢修。4.3.2影響正常工作的設備故障或施工。4.3.3系統運行方式有較大改變。4.3.4重點設備的主要零、部件改換。4.3.5系統及主要設備技術改造或移位安裝。4.3.6系統及設備的增改工程及外協施工。4.3.7領班及以上人員崗位調整及班組的重大組織結構調整。4.3.8工程領班病、事假、補休、換班。4.4正常情況下，應逐級上報，不得越級上報。設備機房門禁管理制度1. 目的

9、 確保設備機房門禁的安全運行。2. 適用范圍工程部所有員工。3 職責31工程部主管負責本制度的批準及監管。32工程部所有人員必須嚴格遵守本制度的相關內容。4. 內容4.1 外部人員因工作需要進入機房時，應按本單位內有關規定辦理相關手續，進入時值班人員應驗明身份、證件填寫外來人員進出機房登記表后方可入內，進入設備區時值班人員要隨同進入進行安全監督。4.2 允許進入機房的人員要嚴格執行機房內各項規定，不準攜帶易燃、易爆物品進入，不得隨意觸摸電器運行設備，要服從值班員的工作指揮。4.3 機房內不準堆放各種雜物，值班人員要按時清掃，保持室內衛生，保證環境衛生及安全消防通道暢通。4.4 提高警惕，備齊消

10、防材料，有安全防火制度，防止壞人破壞事故和電器火災事故發生。工程部夜間值班管理規定1. 目的保證小區夜間突發事故處理及時性。2. 適用范圍物業服務中心工程部值班人員。3 職責31工程部主管負責本制度的編制報物業服務中心經理審核批準并負責本制度的監管。32工程部值班人員應嚴格執行本制度。4. 內容1工程部負責部門值班人員的安排，實行12小時值班制（時間為當日17：30至次日8：30）；2 值班人員必須堅守崗位，及時處理夜間突發事故，發現重大問題時應立即報告值班經理 并做好夜間值班記錄。3工程部人員在休息時間，有義務保持公司與之聯絡的暢通，以便隨時聽候調遣，參與對 突發事件的處理或緊急故障的搶險。

11、供配電管理制度1. 目的確保安全有效供電。2. 適用范圍小區供配電設施設備。3. 職責3.1 工程部主管負責本規程的編制和修改及對供電設施設備的監督檢查。3.2 工程部領班負責對供電設施設備的組織實施并監督檢查。3.3 持國家頒發的有效操作證的維修工應嚴格執行本規程。4. 內容1 電氣設備投入運行前，應建立健全用電管理機制，根據電氣設備的電壓等級，用電 容量及電氣的具體情況配備電氣設備運行、檢修和維修的專業人員。2 建立電氣設備運行、檢修和試驗制度，作好電氣工作人員的安全技術培訓，提高運行管理水平，各級領導應對貫徹執行本規程的情況進行檢查和監督。3 加強和改善電氣設備的運行管理工作，不斷提高設

12、備完好率，作好無功功率的補償工作，降低電能損耗，實現供電系統的安全、合理、經濟運行。44 結合季節特點、本小區用電特點及有關要求，組織電氣工作人員對電氣設備進行安全檢查，加強設備缺陷管理，貫徹各項反事故措施。45 編制維修工作計劃，應負責建立和完善本單位的電氣運行規章制度及技術管理資料，以及和供電部門主管單位的技術業務聯系。46 單位選用的電氣設備應符合有關國家標準和行業標準要求，凡國家公布的淘汰產品不得選用。47供電部門安裝在用戶內的計量負控等設備負有監護責任，發現問題應及時報告供電主管 部門。8電力系統正常狀況下，供到用戶的端電壓允許的偏差為：9 10KV及以下三相供電的為額定值的正負5%

13、。10 220V單相供電的為額定值的正7%，負10%。供水管理制度1. 目的確保供水設施設備安全運行。2. 適用范圍小區二次加壓泵房管理。3. 職責3.1 工程部主管負責本規程的編制和修改及對供水設施設備的監督檢查。3.2 工程部領班負責對泵水設施設備的組織實施并監督檢查。3.3 設備維修工應嚴格執行本規程。4. 內容1 不定期對小高層/高層生活消防水箱進行巡視。2 巡視人應按照規定的周期、時間認真做好巡視工作，認真填寫記錄，發現問題及時處理， 當遇有涉及其它專業、部門問題時應及時通知相關專業、部門并報告工程部領導。3 禁止在生活水箱內進行任何有污染的活動或施工。嚴禁在水箱間內使用或存放能產生

14、污染的材料。44 不定期檢修溢水管、水箱蓋、觀察孔、排氣管、管道過濾器。45 保證各個水泵閥門處于良好狀態。保證水箱間或水泵房地溝、地漏排水通暢。保證水箱間的門鎖完好，鑰匙由當班人員保管。6不定期檢查供水設備，保證小區供水系統正常運行，做好節水減排工作。7不定期對供水設備設施進行保養、維修，延長設備使用壽命。配電室管理制度1. 目的 確保配電室設備設施安全運行。2. 適用范圍轄區中心配電室。3 職責31工程部主管負責本制度的制定并報物業服務中心審核批準及本制度的監管。32工程部員工嚴格執行本制度相關內容。4. 內容4.1配電室內應干燥、清潔無雜物。4.2配電室建立24小時運行值班制度，對配電裝

15、置及高壓室經常進行巡查，做好每日高低壓巡視記錄；發現問題及時上報機電領班和工程主管。4.3配電設備由專職人員負責管理和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄，認真執行交接班制度。4配電室內禁止亂拉亂接線路，在夏季供電高峰時，應按負荷的需求，有計劃的切換變壓 器。5配電室內應放置有效的電器消防器材，且應設置醒目標志。6配電室內設備及線路重大變更要上報公司領導批準。7配電室除值班人員及工程部相關工作人員外，其它未經批準人員禁止進入。8加強日常維護、檢修，保證配電室內公共照明、應急照明、顯示燈等設備的完好。9主供停電時，值班人員應立即投入備供電源，確保小區電

16、梯等重要設備供電，同時與供 電部門取得聯系。4.10配電室內高壓部分應有醒目的提醒標識。4.11系統和設備在運行或檢修時，應掛上相應的警示牌，嚴防誤操作。4.12配電室門鎖應確保完好，鑰匙由當班人員管理。4.13配電室內專用工具嚴禁借出使用，如遇特殊情況，應征得上級主管同意后方可辦理外借手續。4.14配電室內嚴禁存放易燃、易爆、腐蝕性、有毒等氣 、物品。水泵房管理制度1目的確保泵房設備安全有效運行。2適用范圍 適用于小區泵房管理。3 職責31工程部主管負責本制度的制定并報物業服務中心審核批準及本制度的監管。32工程部員工嚴格執行本制度相關內容。4. 內容4.1 泵房內設備由工程部機電組負責運行

17、操作、維護保養。4.2 泵房內禁止堆放易燃、易爆、腐蝕、有毒等危險物品。4.3 保持泵房內清潔、干燥無其它不相關雜物。4.4 保持泵房內控制屏（柜）各器件完好有效運行。4.5 未經工程部領導批準的其它人員禁止進入泵房。4.6 泵房巡視記錄表格，應懸掛于醒目位置。4.7 應確保泵房內消防設施的完整性。4.8 定期檢修溢流管、水箱蓋、觀察孔、排氣管、管道過濾器。4.9 保證泵房內各個水泵閥門處于良好狀態。4.10保證水箱間或泵房地溝、地漏排水通暢。4.11保證水箱觀察孔、泵房門鎖完好，鑰匙應由當班設備維修員保管。4.12嚴禁在水箱間內進行任何有污染的活動或施工。工具管理制度1 目的確保維修工具齊全

18、，延長維修工具的使用壽命。2 適用范圍 物業服務中心工程部。3 職責31工程部主管負責本制度的制定并報物業服務中心審核批準及本制度的監管。32工程部員工嚴格執行本制度相關內容。4內容4.1 個人工具的配置。4.1.1水電工基本工具配置：萬用表或鉗形表，老虎鉗、尖嘴鉗、梅花起（大，小）、平口起（大，小）、鑷子、卷尺、錘子、扳手（根據維修性質的不同，再分發其它的專用工具，詳見個人工具清單）。4.1.2 泥工基本工具配置：尖嘴鉗、梅花起（大，小）、平口起（大，小）、燙板、鏟刀、卷尺（具體配置見個人工具清單）。4.1.3 油漆工基本工具配置：滾筒、鏟子、鐵板（具體配置見個人工具清單）。4.2 工具的管

19、理4.2.1存放及管理4.2.1.1一般工具由維修工自己保管，大型工具分類擺放，并做標識，由文員保管。個人使用工具領用及更換由各組領班及工程部主管簽字方可領用。4.2.1.2大型工具由文員保管，對新購進的工具應建立完整的明細賬。由維修人員自行保管的工具按人建立工具領用明細賬。（詳見附件02）4.2.1.3維修人員離開公司應按個人工具清單交還全部工具，如有缺少或損壞不能使用的情況，按使用年限折舊賠償。4.2.1.4 維修人員應愛惜自己的個人工具，如有丟失或因操作不當嚴重破損不能使用的由維修工自己賠償（在使用期限內），在使用期限外的，憑舊工具換新工具。4.2.1.5辦公室倉庫管理員隨時檢查維修工的

20、工具配備情況，并記錄于個人清單的檢查情況一欄中。4.2.1.6 更換下來的舊工具和報廢共用工具，每季度由文員與辦公室倉庫管理員進行交接。污水排放管理制度1. 目的 有效的控制未經處理的污染源流入市政管網，確保污水排放達到國家標準。2. 適用范圍 小區污水管網。3. 職責3.1 工程部主管負責本規程的編制和修改及對污水排放設施設備的監督檢查。3.2 工程部領班負責對污水排放設施設備的組織實施并監督檢查。3.3維修工應嚴格執行本規程。4. 內容4.1新建、擴建、改建項目，其排污設施必須與主體工程同時設計、同時施工、同時交付使用。4.2排污設施的設計、施工，應由具有相應資質的單位承擔。4.3排污設施

21、建成后，由建設行政主管部門組織驗收，經驗收合格后方可使用。4.4向排污設施排污，其水質必須符合國家規定的排放標準。不符合污水排放標準的，先由排污單位或個人自行處理，經環保部門檢測合格后方可排放。嚴禁向排污設施排放有毒、有害、易燃、易爆或者堵塞管道的物質。4.5禁止在排污設施安全距離范圍內修筑建筑物、構筑物和堆放物品。因城市建設確需在排污設施安全距離范圍內修筑建筑物、構筑物和堆放物品時，須經建設行政主管部門批準，井由建設單位采取保護措施后方可施工。4.6住宅樓化糞池至住房室內的排污設施由物業管理企業負責，化糞池(不含化糞池)以外的排污設施由污水處理廠負責。4.7城市道路上設置的排污設施檢查井蓋出

22、現破損、位移或者丟失的，維修責任單位應當在當日修復、正位或者補缺。維修責任單位應定期清理排污設施，確保排污設施暢通。排污設施發生爆裂、堵塞、冒溢的，維修責任單位應及時搶修。鑰匙管理制度1. 目的規范鑰匙的發放和統一管理。2. 范圍物業服務中心工程部。3. 職責3.1 服務中心文員負責備用鑰匙的保管和公用鑰匙的發放。3.2 工程部領班負責鑰匙的收集。3.3 工程部主管負責本制度的編制和修改。4. 內容4.1 工程部現有鑰匙種類：泵房鑰匙、水位觀察口鑰匙、消防報警中心鑰匙、二三級配電箱（柜）鑰匙、高壓配電室鑰匙、箱式變壓器鑰匙、工具柜鑰匙、電梯專用鑰匙、電梯機房鑰匙、工具房鑰匙、工程部辦公室鑰匙。

23、4.2 小區泵房、水位觀察口、二三級配電箱（柜）、水表箱為通用鑰匙，其它均一設備房一套鑰匙。4.3 設備房的鑰匙一式三把，一把存放于工程部值班室，另兩套存放于工程部資料柜，由服務中心文員統一保管。4.4 電梯專用鑰匙由服務中心文員統一保管，每位電梯維修工發放一套，并做鑰匙領用登記，領用鑰匙由領用人自己保管，在離（退職）前應將鑰匙返還發放處。4.5 正常情況下電梯機房、泵房鑰匙應存放于工程部值班室，只有在日常巡查時才能從值班室借出，鑰匙借用應遵循隨借隨還原則。4.6 工具房鑰匙由工程部領班、夜間值班人員各執一把，其余有服務中心文員保管。4.7 工程部個人工具柜鑰匙一柜兩把，使用人領用一把，其余由

24、服務中心文員保管。4.8 高壓配電室鑰匙由當班人員保管；備用鑰匙由服務中心文員保管。4.9 鑰匙的領用記錄等同個人工具領用記錄。二次供水管理規程1. 目的安全管理二次供水設備設施。2. 適用范圍小區二次加壓供水。3. 職責3.1 二次供水由指定的機電維修工負責管理。3.2 工程部主管負責每次清洗后的水質監測，報驗工作。4. 內容4.1 機電維修工負責水池的管理工作，要求每個水池須結構完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛生合格證。4.2 機電領班每年12月制定下年度不少于兩次的水池清洗及消毒計劃。4.3 機電領班于每次水池清洗及消毒計劃實施前兩天通知小區。4.4 小區在計劃實施24小時出

25、停電告示，通知業主。為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池的前一段時間進行，并記錄開始放水時間和結束放水時間。4.5 二次供水清洗、消毒程序4.5.1 準備工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、照明、水泵、鼓風機、口罩、眼鏡等工具、用具。4.5.2 安全準備,電源：水池內作業光源要用36V以下安全電壓工作照明，最好用手電，應急燈；三相水泵要裝有漏電開關。有些水池長期封閉、無通氣孔、空氣流通差，可在水箱底部水口處連接鼓風機吹風。在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶防護眼鏡和口罩，如在水箱內感到身體不適，產生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢

26、復。4.5.3 除雜物和清洗:先用鐵鏟鏟出池內泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池的頂部、四周墻壁、水池底部，依次反復刷洗，刷洗完畢用清水整體沖洗，排出污水。4.5.4 消毒:用水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復刷洗消毒，并將水池蓋好，封閉半小時后排出消毒水。水池注入適量自來水，用清水將上述位置反復清洗，清洗出消毒藥水。4.5.5 注水:在清洗工作徹底完成后，開閘向水池注水，達到標定的水位高度，并加蓋加鎖。4.5.6 取樣送檢:水樣抽取及送檢工作由機電部主管安排機電人員完成。 水樣抽取地點應從底層水池和頂層水箱各抽樣一支。在抽水樣的當天應由機電部主管安排機電人員將水樣送至衛生防疫站受

27、檢，并負責取回衛生檢測結果報告單交物業服務中心文件管理員存檔。若衛生檢測結果報告單結果不合格時，應由物業服務中心經理安排重新清洗和消毒水池，必要時請衛生防疫部門派人監督全過程，直至檢測合格為止。4.5.7 記錄和報告4.5.7.1 由機電組人員負責記錄清洗、消毒水池的全過程，并經機電領班審核，工程部主管簽字后，交文件管理員存檔。4.5.7.1衛生防疫站的衛生檢測結果報告單原件存檔，復印件由服務中心文員保留一份備查。水池水箱清洗規程1. 目的保證二次供水水質達到國家要求。2. 適用范圍小區二次供水水池（箱）。3 職責31 工程部主管負責組織人員對小區二次供水水池（箱）的實施清洗。32 工程部水質

28、清洗專業人員執行實施清洗。4. 內容4.1 清洗工作由取得合格證的專業人員執行，清洗人員要有健康合格證。4.2 每年對水池（箱）清洗一次，若遇特殊需要可增加清洗次數。清洗工作完成后，自來水公司取水樣化驗，水質達到國家衛生飲用水的標準后取證。4.3 清洗前的準備工作4.3.1清洗人員應準備好所需的相關工具和消毒工具、消毒藥物。4.3.2根據清洗時間安排，由工程部主管報物業服務中心經理審批停水時間和范圍。清洗前兩天通知客服中心停水時間和范圍，以便客服中心告知業戶做好貯水準備。4.4清洗程序4.4.1關閉進水總閥，關閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，排空水池、水箱中的水。4.4.2讓泄水閥門處于開啟

29、位置，用鼓風機對著水池、水箱口吹風2小時以上，以便空氣流通，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進新鮮空氣。4.4.3清洗負責人招集清洗人員及檢修人員講解清洗程序、安全措施、技術要求以及安全注意事項。4.4.4把燃著的蠟燭放入池底，如不熄滅說明水池內不缺氧。4.4.5安裝36V行燈供水池、水箱內照明用。4.4.6清洗和檢修人員進入池內工作。4.4.7清洗人員刷洗六面體水池（箱）橫、豎各三遍，檢修人員對水池（箱）的管道及浮球、水位控制器進行維修。4.4.8清洗完畢后排盡水池（箱）中的污水，清除池底污泥，關閉泄水閥向水池（箱）內注水，并灑漂白精消毒。4.4.9封閉24小時后，打開泄水閥排空水池（箱）中的

30、積水，再次進入水池（箱）內沖洗，最后消毒一次后，打開泄水閥排空池中的積水。4.4.10在清洗水池的同時，另派人檢修、清理緊固閥門，清洗過濾網以及檢查電氣控線路。4.4.11檢查各種設施正常后，注水入池，聯系自來水公司對水池（箱）取水樣化驗取證。4.4.12加蓋加鎖，并貼上清洗日期封條，以便于確定下次清洗時間。4.5安全注意事項4.5.1使用安全電壓行燈，導線絕緣良好，并安裝漏電開關。4.5.2上、下水池應穿防滑鞋，傳送工具等物品應用防滑的繩子。4.5.3未經試驗水池中有無氧氣前，不得進入水池。4.5.4消毒人員必須戴防護眼鏡和口罩。泵房設備保養規程1. 目的規范泵房設備保養過程，降低泵房設備故

31、障率。2. 適用范圍泵房內生活泵、穩壓泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵、污水泵的保養。3. 職責3.1 工程部主管負責本規程的編制和修改及對泵房設施設備的監督檢查。3.2 工程部領班負責對設施設備的組織實施并監督檢查。3.3 設備維修工應嚴格執行本規程。4. 內容4.1 對生活泵、穩壓泵每季進行一次小修，每年進行一次大修。4.2 對消火栓泵、噴淋泵每半月進行手動試運行一次，每季進行一次小修，每年進行一次大修。4.3對潛水泵每半年進行一次小修。4.4對水泵房內的閥門、止回閥、壓力表、管道等隨泵同時保養。4.5 設備的保養內容記錄于設備保養記錄表中。4.6保養內容4.6.1泵體a 檢查泵體應無破損、銘

32、牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。b檢查盤根完好情況，若有漏水應增加或更換石棉繩填料。c補充潤滑油，若油質變色、有雜質，應予更換。d聯軸器的聯接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應予更換。e緊固機座螺絲并做防銹處理。f轉動靈活、無卡殼現象，泵軸與電機軸在同一中心線上。4.6.2閥門、管道、附件。a閥門開閉靈活，無卡阻現象，關閉嚴密、內外無漏水。b單向閥動作靈活、無漏水。c管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。d壓力表指針靈活，指示準確、表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好，表閥及接頭無滲水。4.6.3電機a外觀整潔、銘牌清晰，各部件緊固，聯軸器有防護罩，接地線連接良好。b拆開電機接

33、線盒內的導線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與相、相對地間的絕緣電阻值不低于0.5M。c電機接線盒內三相導線及連接片連接緊密牢靠，無發熱變色跡象，標志清晰。外連接線無移動或妨礙操作。4.6.4控制柜a斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。b檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。c清潔控制柜內外灰塵。4.6.5試運轉a合上控制柜內的自動空氣開關，接通控制回路電源，檢查電源指示應正常。b手動盤車，轉動靈活。c啟動水泵，觀察轉向、起動電流、電器動作順序應正常。d觀察水泵運轉應平穩，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制

34、柜各電器無不良噪聲，三相電流不平衡度小于20%。泵房設備安全操作規程1. 目的避免設備誤操作造成設備的損壞。2. 適用范圍生活泵房、消防泵房、綠化泵房、污水泵房設備操作。3. 職責3.1 工程部主管負責本規程的編制和修改。3.2 工程部領班負責本規程的組織與監管。3.3工程部維修工應嚴格執行本規程。4. 內容4.1在生活水泵、消防水泵運行之前，首先檢查水泵潤滑油、地下水池水位以及電源是否正常，各閥門是否打開。4.2 生活泵的手動操作4.2.1把生活泵控制柜面板上的轉換開關撥到“手動”位置。4.2.2把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復位。4.2.3合上生活泵控制柜內的自動空氣開關，接通控制

35、回路電源，電源指示燈亮。4.2.4按1#、2#、3泵啟動、停止按鈕，可以就地控制生活泵的啟停。4.3 生活泵的自動操作4.3.1把生活泵控制柜面板上的轉換開關撥到自動位置。4.3.2先對控制柜斷電一次時間為3分鐘左右，斷開泵工作電源，然后合上生活泵控制柜內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮，對控制柜進行壓力設置為0.45MP，自動循環工作，重新斷電接通斷開泵工作電流，合上生活泵控制柜總空開進入自動運行狀態，同時監測運行壓力是否正常。4.3.3生活泵受設置壓力及水位的控制，當水池水位過低時，發出報警信號并停泵，水位回升后又恢復正常運行。4.4消火栓泵的手動操作4.4.1把消火栓泵電氣

36、控制柜操作面板上的選擇開關撥到“手動”位置。4.4.2把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復位。4.4.3合上消火栓泵電氣控制柜內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮。4.4.4按1#或2#消火栓泵啟動、停止按鈕，可以就地手動控制消火栓泵的啟停。當管網壓力下降至6kg/cm2時，方可手動啟泵；當管網壓力達到10kg/cm2時，手動停泵。4.5 潛水泵的手動操作4.5.1把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關撥到“手動”位置。4.5.2把控制面板上的所有泵的停止按鈕按下一次復位。4.5.3合上潛水泵控制箱內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮。4.5.4 按下泵的啟動、停止按鈕

37、，可以就地手動控制潛水泵的啟停。4.6 潛水泵的自動操作4.6.1把潛水泵控制箱操作面板上的選擇開關撥到“自動”位置。4.6.2合上潛水泵控制箱內的自動空氣開關，接通控制回路電源，電源指示燈亮。4.6.3潛水泵的運行受集水池內的液位浮球信號控制，高水位時啟泵，低水位時停泵。4.7 注意事項4.7.1生活泵只有處于“自動”運行方式時，才能夠進行恒壓控制。4.7.2生活泵“手動”運行方式僅作為備用功能，僅在自動部分故障時（如變頻器檢修）才使用。電梯安全操作規程1. 目的確保操作者不傷害自己和傷害他人及保證電梯的正常運行。2. 適用范圍工程部電梯維修工。3. 職責3.1 工程部主管負責本規程的編制和

38、修改。3.2 工程部領班負責本規程的組織與監管。3.3工程部電梯工應嚴格執行本規程。4. 內容4.1 電梯行駛前的檢查與準備工作4.1.1 開啟層門進入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。4.1.2 開啟轎內照明。4.1.3 層門關閉后，從層門外不能用手拔啟，當層門未完全關閉時，電梯不能正常啟動。4.1.4 平層的準確度應無顯著變化（在規定范圍內）。4.1.5 經常清潔轎廂內壁、轎門地槽及可見部分。4.2 電梯行駛中管理人員應注意事項4.2.1 轎廂的載重量不超過額定載重量。4.2.2 不允許裝運易燃、易爆的易然危險物品，如遇特殊情況，需經管理部門同意，批準并嚴加安全保護措施后裝運。4.2.3

39、不允許開啟轎頂安全窗或轎廂安全門，來裝運超長物件。4.2.4 電梯在行駛中，應勸阻乘客不要靠在轎廂門上。4.2.5 轎廂頂上部，除電梯固有設備外，不得放置它物。4.3 當電梯使用中發生如下故障時，維修人員應及時處理4.3.1 層門、轎廂門完全關閉后，電梯未能正常行駛時。4.3.2 運行速度顯著變化時。4.3.3 層門、轎廂門關閉前，電梯自行行駛時。4.3.4 行駛方向與選定方向相反時。4.3.5 如內選、召喚等按鈕及指層信號失靈失控時。 4.3.6 發覺有異常噪音，較大振動和沖擊時。4.3.7 安全鉗誤動作時。4.3.8 發覺電氣部件因過熱而發生焦糊的臭味時。4.4 發生緊急事故時，設備管理人

40、員應采取下列措施4.4.1當已發覺電梯失控而安全鉗尚末起作用時，維修人員應保持鎮靜，并嚴肅告誡乘客切勿企圖跳出轎廂，并作好承受因轎廂急停而產生沖擊的思想準備。4.4.2電梯行駛中突然發出停梯故障，立即通知客服人員或設備維修管理人員，設法使乘客安全退出轎廂。電梯定期巡視規程1. 目的規范設備的管理將故障防患于未然。2. 適用范圍小區所有電梯。3. 職責3.1 工程部主管負責本規程的編制和修改及對電梯巡視情況的監督檢查。3.2 工程部領班負責對電梯運行情況實施監督檢查。3.3 電梯工應嚴格執行本規程。4. 內容4.1 先關閉總電源，檢查控制柜，各接電點，主要接觸器、電阻、電容器等的清潔情況。4.2

41、 電動機、測速發電機、卷揚機、曳引輪及油質量的檢查。4.3 減速器油量、油質的檢查。4.4 限速器及其開關的檢查、清掃、活動部位潤滑。4.5 制動器的行程、動作、靈活性、制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油。4.7 電動機冷卻扇注油。4.8 各回路絕緣電阻測量（半年一次）。4.9主機及井道4.9.1 檢查轎頂衛生及轎頂各操作開關有效確認。（安全開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、鋼帶防斷開關等）。4.9.2內外門開關動作及門腳膠檢查。4.9.3內外門偶合檢查、清掃注油；開關門輪、傳動裝置、吊門輪、限位輪、門聯鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃。4.9.4內外門閘鎖及廳轎門聯鎖開關內部檢查及接點清潔、廳轎門

42、聯鎖開關接線檢查。4.9.5接合開關裝置，快慢門的各活動部位清掃，注油。4.9.6各種碰撞開關、刀、接點檢查。4.9.7鋼帶清掃、抹油、鋼帶開關檢查。4.9.8超重開關清掃、注油。4.9.9行車情況檢查。（起動、行車、加速、減速及停車之平穩性、振動、噪音程度、平層差等）。4.9.10各訊號燈檢查及燈泡更換。4.9.11各油盅油量檢查補充、張緊輪加油。4.9.12檢查承重梁、緩沖器、導軌、導軌支架等機械部分是否生銹，如有銹，應除銹刷防銹漆。4.9.13井底各設備檢查、清掃、各種安全開關、急停開關、地坑照明開關等有效確認。4.9.14電梯工應嚴格按規定的巡視內容進行巡視，并詳細填寫電梯巡視記錄表弱

43、電系統維護流程1. 目的 規范操作步驟，避免由誤操作而帶來的設備損壞或故障2. 適用范圍小區弱電維修工3. 職責3.1 工程部主管負責本流程的編制，并報物業服務中心經理審核、批準。3.2 工程部維修工應嚴格執行本流程相關內容進行操作和保養。4. 內容4.1 每半年對整個系統的主機、線路、樓層解碼器進行一次全面檢查保養。4.2 對講系統維修保養操作規程4.2.1 故障維修4.2.1.1當班人員發現主機出現故障，應及時通知工程部維修工。4.2.1.2維修工接到故障保修后，立即作出響應，在故障無法修復時立即上報工程領班。4.2.1.2維修工到達現場后確認故障現象（例：無顯示，則先查看電源）。4.2.

44、1.3 領班接到故障無法修復后，立即到現場進行確認，確認后通知相關單位進行維修。4.2.1.4 維修工應做好相關記錄。4.2.2 保養4.2.2.1 檢查主機電源電壓是否合乎要求（AVC22V5%，DC12V、18V、48V均在5%、3%范圍內），緊固各接線螺絲，清掃機箱內外灰塵。4.2.2.2 短開主回路電源，檢測后備電源有無斷電現象。4.2.2.3 試撥幾個號碼或與中控室進行通話，檢測通話質量，并詢問話質和圖像質量。4.2.2.3 保養時嚴禁隨意拔動解碼器開關，嚴禁隨意移動、拆裝系統相關部件。4.2.2.4 對講系統的保養記錄由相關的保養人記錄在設備保養記錄表中4.3 監控系統的維護保養規

45、程4.3.1 故障維修4.3.1.1 監視器圖像不清晰，首先調節監視器上的相應旋鈕，然后檢查視頻線有無松動，校正鏡頭焦距，清理鏡片和防塵罩上灰塵，最后檢查攝像機鏡頭是否損壞。4.3.1.2監視器沒有圖像，首先檢查監視器是否通入正常工作電源，然后檢查攝像機是否通電，視頻連線有無斷裂、松脫，最后檢查攝像機或鏡頭是否損壞。4.3.1.3 云臺不能控制；檢查控制信號 檢查云臺工作電源 檢查云臺驅動電機。4.3.2 保養4.3.2.1每三個月檢查室外防護罩的密封并清潔除塵，擦洗鏡頭，清理降溫風扇。4.3.2.2每三個月檢查攝像設備是否牢固，避雷針接地是否良好，轉動部分導線是否破裂。4.3.2.3每三個月

46、檢查固定柱外觀防腐、防銹涂料是否需要填補。4.3.2.4檢查控制系統、監視系統連線接觸是否良好。4.3.2.5維修工應將保養內容詳細記錄于設備保養記錄表內。4.4 車輛道閘系統維修保養規程4.4.1修整擋車桿，對反光膜脫膠或脫落的進行修復。4.4.2取下頂蓋，打開箱門，對各轉動軸加油潤滑。4.4.3補充減速箱內機油。4.4.4加固接線柱螺絲。4.4.5檢查控制器，若有問題，立即維修或更換換，檢查手動和搖控操作是否正常。4.4.6檢查箱門、箱蓋密封情況，防止雨水進入。4.4.7每年對減速箱進行檢查一次，用柴油清洗減速箱，并更換齒輪油。4.4.8維修工應詳細將保養內容記錄于設備保養記錄表內。4.5

47、 廣播音響系統保養規程4.5.1檢查錄放音機、CD機、轉播接收機、功率放大器的工作電源是否正常。4.5.2檢查揚器是否正常發聲，如果不正常，檢測揚聲裝置是否損壞 傳輸線路是否有信號功率放大器是否有輸入、輸出信號 功率放大器是否損壞。4.5.3檢查傳輸線路是否連接緊固，各設備間過機線是否相應連接良好，是否有破裂、老化現象。4.5.4清理系統設備灰塵，保持干凈適宜運行環境。油漆工操作流程1. 目的規范油漆工操作程序。2. 適用范圍工程部油漆維修工。3. 職責3.1 工程部主管負責本規程的編制和修改。3.2 工程部領班負責本規程的監督。4. 內容4.1 室內墻面涂料4.1.1室內墻面施工要求4.1.

48、2對墻面進行清掃4.1.3用乳膠水溶液濕潤 填補縫隙 局部刮膩子 用砂子磨平 第一遍滿刮膩子 用砂子磨平 刷第一遍涂料 磨平 刷第二遍涂料4.2外墻涂料施工要求4.2.1對外墻進行清掃 填補縫隙 局部刮外墻膩子 用砂子磨平 刷外墻涂料二遍4.3鐵架子、欄桿油漆施工要求4.3.1對鐵架除銹、除油（對于局部生銹進行點除銹）點刷防銹漆 對焊縫刮膩子 用砂子磨平 刷第一遍面漆 刷第二遍面漆4.4木制座椅油漆施工要求4.4.1清理木板表面灰塵 修補基層 用砂子打平 打底刮膩子 第一遍滿刮膩子 用砂子磨光 刷第一遍面漆 刷第二遍面漆箱式變壓器保養規程1. 目的規范操作杜絕電器安全事故的發生。2. 使用范圍

49、本規程適用于小區箱式變壓器保養。3. 職責3.1 工程部主管負責參照相關文件編制本規程和對本規程的修改。3.2 工程部領班負責本規程的實施和監督。3.3 工程部高低壓配電工負責本規程的具體實施。4. 內容4.1 高低壓配電班長應制定詳細的保養維護計劃，報工程部領班、主管審核。4.2 箱式變壓器保養必須由兩個以上，且持有高壓入網證的人員進行操作。4.3 高低壓配電班長應提前3天通知客戶服務中心主管，停電區域和停電時間。4.4 保養開始前，應在該保養的變壓器前端，相應高壓開關柜上懸掛“有人操作禁止合閘”等標示牌，在保養的箱式變壓器前放置“工作進行中”或“維修中”三角標示牌。4.5 保養使用的工具：

50、高壓驗電器、接地線、搖表、老虎夾、毛刷、抹布、棉紗、絕緣手套和絕緣靴。4.6 保養使用的標示牌：“停電檢修”、“線路有人工作禁止合閘”、“維修中”或“工作進行中”。4.7 保養步驟4.7.1先停低壓側斷路再拉低壓側隔離開關。4.7.2斷開低壓儲能開關。4.7.3斷開低壓刀閘隔離開關。4.7.4斷開高壓側斷路器。4.7.5斷開高壓隔離開關。4.7.6觀察確定高壓斷路器已斷開。4.7.7合上高壓接地開關，觀察確定合上后打開柜門用高壓驗電器進行驗電，確定高壓已停電。4.7.8掛接地線進行放電（注意操作高壓必需帶絕緣手套、穿絕緣鞋），將接地線先接地再依次掛A、B、C相進行放電。4.7.9進行變壓器及低

51、壓側進行清掃塵土、蜘蛛網等清潔工作；4.7.10清掃完畢后檢查變壓器高低壓側絕緣套管有無破損裂紋和放電燒傷痕跡，有上述現象必須更換絕緣套管。4.7.11檢查接線端子等連接點的接觸是否良好，檢查油面的高度和封閉處有無滲漏沒現象及沒標管內的油色，并檢查低壓各開關觸點是否良好。4.7.12檢查各二次回路連接點的接觸點是否良好、檢接地、接零保護裝置連接點是否松動、氧化，檢電容柜電氣是否完好。4.7.13 對變壓器進行絕緣、接地裝置進行測量。4.7.14清理現場各工具拆出接地線，再進行送電。4.7.15 斷開高壓開柜接地開關，并觀察確認接地已斷開。4.7.16 合上高壓柜送電開關。4.7.17 合上低壓

52、儲能開關。4.7.18 合上低壓刀閘開關。4.7.19 合上低壓負載開關。4.7.20 合上補償柜各開關。4.7.21 觀察各負載開關和高壓開關工作正常后，清理現場工具及取下各標示牌。4.7.22 在確保各負載工作正常后通知客戶服務中心已送電。4.7.23 填寫設備保養記錄表高壓配電操作規程1. 目的規范操作，杜絕誤操作帶來的設備損壞和人員傷亡。2. 適用范圍本規程適用于小區高壓配電維修工。3. 職責3.1 工程部主管負責本規程的審核和修改。3.2 工程部領班負責本規程的編制。3.3 高低壓配電工必須嚴格遵守本規程。4. 內容4.1 停電檢修保養前必須征得上級主管同意后方可實施。4.2 操作前

53、必須穿戴好絕緣手套、絕緣鞋（靴）、安全帽。4.3 保養操作前必須合上接地刀閘和掛接接地線。4.4停電4.4.1通知客戶服務中心主管停電區域及停電時間。4.4.2斷開低壓負載開關。4.4.3斷開負載隔離開關。4.4.4斷開低壓儲能開關。4.4.5斷開高壓柜開關，并合上接地開關。4.4.6懸掛“有人操作，禁止合閘”標示牌。4.5 送電4.5.1通知客戶服務中心主管馬上送電。4.5.2斷開高壓柜接地開關。4.5.3合高壓送電開關。4.5.4合低壓儲能開關。4.5.5合低壓隔離刀閘。4.5.6合低壓負載開關。4.5.7取下標示牌。4.6 倒閘4.6.1主供回路停電后，立即通知工程領班、主管和客戶服務中

54、心主管。4.6.2斷開主供高壓柜供電開關，合上主供柜接地開關。4.6.3斷開聯絡柜開關，并取下機械互鎖鑰匙。4.6.4用機械互鎖鑰匙打開備供機械鎖。4.6.5斷開備供高壓柜接地開關，合上高壓備供送電開關。4.6.6合低壓儲能開關。4.6.7合低壓隔離刀閘。4.6.8合低壓負載開關。4.7 高壓室日常維護4.7.1高低壓配電工應每日對高壓配電室環境進行一到兩次清潔，確保無積塵。4.7.2高低壓配電工每周，對高壓供電設備及附屬配套設備設施表面進行保潔。4.7.3高壓室專用工具應集中存放于醒目位置，該工具在沒有得到上級領導批準的請況下嚴禁外借。4.7.4高壓室應整潔，物品放置合理；除高壓室相關設施外

55、嚴禁堆放其它物品。火災報警系統維保規程1. 目的降低設備的故障率。2. 使用范圍 本規程適用于小區弱電維修工。3. 職責3.1 工程部主管負責本規程的編制和修改。3.2 工程部領班負責本規程的監督。4. 內容4.1 日常維護4.1.1打開火災報警主機運行記錄，查看有無異常運行設備。4.1.2記錄異常設備地址，以便維修。4.1.3按下主機上復位按鈕，使系統恢復一次。4.1.4按下火災報警主機各自檢按鈕，再察看有無重復故障點或報警點，并再次記錄。4.1.5到各火災報警從機處一次按上述步驟操作一次。4.1.6確定故障點或報警點察看，損壞部件立即拆除送相關單位維修，并對誤報警裝置進行復位。4.2 保養

56、4.2.1用萬用表測量，市電電壓是否在規定值（AC220V5%）范圍內。4.2.2斷開市電電源，此時備用電源應立即投入使用，如無，逐級進行檢查，直至查出故障點。4.2.3當斷開市電后，用電流表檢測備用電源干電池供電電流是否正常（正常情況下位3A）。4.2.4斷開市電電源和備用電源，檢測干電池電壓是否正常（單個為DC12V+5%）。4.2.5加固各接線點螺絲，并清理機器內部積塵。4.2.6保養完成后清理現場工具。4.2.7在確認無誤后將各電源開關合上，恢復使用。土建操作規程1. 目的確保土建維修時安全作業。2. 適用范圍本規程適用于小區土建維修項目作業。3. 職責3.1 工程部主管負責本規程的制

57、定和修改，并報物業服務中心經理審核批準。3.2 工程部土建防水工程師應嚴格執行本規程相關內容。4. 內容4.1 地面作業4.1.1 在作業位置周圍設置標示欄（帶）或標示牌。4.4.2維修作業人員應穿相關防護服及防護手套、靴，例：大理石切割時，應佩戴護目鏡、穿勞保服、帶勞保手套。4.2 高空作業4.2.1 在高空作業相應的地面設置安全護欄，并須設置警示牌。4.2.2 高空作業人員在有監護人的情況下，方可進行高空作業。4.2.3 相關作業人員必須佩戴安全帽、登高靴、勞保手套。4.2.4 作業人員應保證，作業工具及材料不墜落。4.2.5 作業時嚴禁嬉戲打鬧，土建防水工程師發現時應立即制止。4.2.6

58、 作業完畢后應做到場清料盡，有效避免遺留物品在自然力作用下墜落。附：相關記錄表格電視接收系統巡視記錄表區域 ： 年 月 日 內容序號接收天線饋電電源供電電源信號接收放大器個頻道接收器混頻器巡視時間巡視人1234567備注：高低壓開關操作記錄表NO：序號單位開關地址停 電送 電時間操作人備注時間操作人備注123456789101112131415161718高低壓巡視記錄表NO：項目日期高壓柜低壓柜記錄人開關柜外觀電壓（KV）電流（A）環境室溫（）規格（KVA）電壓（V）電流（A）環境審核人： 日期：設備保養記錄表設備類別：NO：設備編號設備名稱保養內容：保養前后效果：所用材料：保養開始時間：保養完成時間：保 養 人：責 任 人：驗收人意見：備注：填 寫 須 知此表作為設備的運行資料保存，填寫完畢后按設備編號分類存檔，無設備編號的按設備類別分類存檔；此表的“NO：00”為設備保養記錄表的序列號，根據設備保養記錄表目錄依次排列；此表由保養人填寫，每一項保養工作完成后，必須在當天填寫完畢，并交與責任人；責任人必須在24小時內對此次內容及材料進行核實，如有不實應更正，并在備注欄中注明；責任人確認后報驗收人，驗收人應在二個工作日