1、房地產公司財務報表分析相關問題探討專業：會計學（國際會計方向）班級：2009級2班姓名：毛媛媛目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc357590097 引言 PAGEREF _Toc357590097 h 3 HYPERLINK l _Toc357590098 1房地產公司財務報表分析現狀 PAGEREF _Toc357590098 h 4 HYPERLINK l _Toc357590099 1.1房地產行業進展的現狀 PAGEREF _Toc357590099 h 4 HYPERLINK l _Toc357590100 1.2房地產公司財務報表分析存在的問題

2、 PAGEREF _Toc357590100 h 4 HYPERLINK l _Toc357590101 1.2.1大量預收賬款致短期負債劇增，阻礙對企業償倩能力的推斷 PAGEREF _Toc357590101 h 5 HYPERLINK l _Toc357590102 1.2.2房地產企業的利潤數據對其盈利能力的反映具有片面性 PAGEREF _Toc357590102 h 6 HYPERLINK l _Toc357590103 1.3房地產企業財務報表分析的改進措施 PAGEREF _Toc357590103 h 7 HYPERLINK l _Toc357590104 1.3.1充分利用

3、表外信息 PAGEREF _Toc357590104 h 7 HYPERLINK l _Toc357590105 1.3.2對財務報表的項目進行具體分析并做出調整 PAGEREF _Toc357590105 h 7 HYPERLINK l _Toc357590106 1.3.3重視對現金流量表的分析 PAGEREF _Toc357590106 h 8 HYPERLINK l _Toc357590107 1.4房地產企業財務報表分析方法 PAGEREF _Toc357590107 h 8 HYPERLINK l _Toc357590108 1.4.1依照收款方式分析預收賬款，確認收入 PAGER

4、EF _Toc357590108 h 8 HYPERLINK l _Toc357590109 1.4.2分析開發成本的構成，確認成本 PAGEREF _Toc357590109 h 9 HYPERLINK l _Toc357590110 2基于保利房地產公司的財務報表常規分析 PAGEREF _Toc357590110 h 10 HYPERLINK l _Toc357590111 2.1保利地產簡介 PAGEREF _Toc357590111 h 10 HYPERLINK l _Toc357590112 2.2保利房地產公司財務報表常規分析 PAGEREF _Toc357590112 h 11

5、 HYPERLINK l _Toc357590113 2.2.1資產狀況分析 PAGEREF _Toc357590113 h 11 HYPERLINK l _Toc357590114 2.2.2償債能力分析 PAGEREF _Toc357590114 h 12 HYPERLINK l _Toc357590115 2.2.3營運能力分析 PAGEREF _Toc357590115 h 17 HYPERLINK l _Toc357590116 2.2.4盈利能力指標分析 PAGEREF _Toc357590116 h 18 HYPERLINK l _Toc357590117 2.2.5成長性分析

6、PAGEREF _Toc357590117 h 22 HYPERLINK l _Toc357590118 2.3 對保利地產財務報表分析的小結 PAGEREF _Toc357590118 h 22 HYPERLINK l _Toc357590119 3房地產公司財務報表分析以后進展趨勢 PAGEREF _Toc357590119 h 24 HYPERLINK l _Toc357590120 3.1 對財務報表本身的改進 PAGEREF _Toc357590120 h 24 HYPERLINK l _Toc357590121 3.2 對財務報表分析指標的改進 PAGEREF _Toc357590

7、121 h 25 HYPERLINK l _Toc357590122 3.3 對財務報表分析方法的改進 PAGEREF _Toc357590122 h 26 HYPERLINK l _Toc357590123 結論 PAGEREF _Toc357590123 h 27 HYPERLINK l _Toc357590124 致 謝 PAGEREF _Toc357590124 h 28 HYPERLINK l _Toc357590125 參考文獻 PAGEREF _Toc357590125 h 29 HYPERLINK l _Toc357590126 附錄1 保利2009-2011年資產負債表 PA

8、GEREF _Toc357590126 h 30 HYPERLINK l _Toc357590127 附錄2 保利2009-2011年利潤表 PAGEREF _Toc357590127 h 32 HYPERLINK l _Toc357590128 附錄3 保利2009-2011年現金流量表3 PAGEREF _Toc357590128 h 3 摘要財務報表分析是一項重要而細致的工作，目的是通過分析，認清公司的本質，找出企業在生產經營中存在的問題，以評判當前企業的財務狀況，預測以后的進展趨勢。報表解讀,要綜合財務治理、財務會計、審計等相關的知識,需要結合財務知識和上市公司公開的披露的消息等非財務

9、知識,分析該家公司的現狀。房地產作為第三產業的一個細分產物，其在第三產業乃至整個國民經濟中都具有舉足輕重的地位，房地產業進展有強烈的“波及效應”，它的健康穩定進展會給整個國民經濟的穩定進展提供重要基礎。本文第一部分是關于房地產公司財務報表分析的現狀概述，要緊闡述了房地產行業進展的現狀和房地產公司財務報表分析存在的問題及改進措施；本文第二部分要緊是運用財務報表分析方法并結合房地產行業特性對保利地產的財務報表進行了全面分析，并針對保利地產財務報表分析中體現的問題給出相應的建議。第三部分要緊闡述了房地產公司財務報表分析以后的進展趨勢，包括各方面的改進措施。第四部分得出結論。關鍵詞：房地產公司；財務報

10、表分析；進展趨勢Abstract Financial statement analysis is an important and meticulous work, the purpose of financial analysis is to identify the nature of the company, find out the problems existing in the production and operation of the enterprise, in order to judge the financial position of an enterprise,

11、and forecasts the trend of development. Interpretation of report, comprehensive financial management, financial accounting, auditing and related knowledge, combined with financial knowledge and public disclosure of the listed company financial knowledge, analyzes the present situation of the company

12、. Real estate as a niche product, the third industry in the tertiary industry and even the entire national economy has a pivotal position in the real estate industry development has a strong ripple effect, its healthy and stable development to provide important basis for the steady development of th

13、e whole national economy. The first part of this article is about the overview of the status quo of real estate company financial statement analysis, mainly elaborated the real estate industry development present situation and the problems existing in the real estate company financial statement anal

14、ysis and improvement measures; In this paper, the second part mainly is to use financial statement analysis method and combining the characteristics of real estate industry making a comprehensive analysis on the financial statements of the poly real estate, and poly real estate problems reflected in

15、 the financial statement analysis gives corresponding Suggestions. The third part mainly expounds the development trend of the real estate company financial statement analysis in the future, including all aspects of the improvement measures. The fourth part concludes.Keywords: The real estate compan

16、y; Financial statement analysis; Development tendency;引言 隨著經濟全球化的不斷進展，會計作為世界公認的“商業語言”，逐漸顯示出它日益強大的功能，而作為“商業語言”載體的財務報表，系統而全面的反應了公司的差不多狀況，進而成為了利益相關者了解公司最重要的一種方式。對一個陌生公司的分析,利益相關者入手的途徑確實是報表，然而單純從財務報表的簡單數字和文字上得不出實質性的結果，而要利用一定的分析方法和分析技巧，同時結合實際情況，正確認識財務報表本身的局限性和非正常阻礙因素，對資產負債表、利潤表和現金流量表進行全面綜合分析，以便作出科學決策，那個系統

17、的動態過程確實是財務報表分析。隨著房價的不斷攀升,政府開始使用宏觀調控的工具進行調控,如人民銀行提高預備金率、部分都市開始出臺限購令,從而抑制房價上漲過快。房價的下跌,一方面是因為房地產商資金緊張,若不降價,專門可能就面臨著資金鏈斷裂的危機,另一方面是投資者對房價的預期是下行,因此他們采取觀望的態度。房地產面臨困境的背后是我國財政緊張,貨幣正常的緊縮,實體經濟不佳。基于如此的背景,本文希望通過財務報表，分析房地產行業的狀況及其進展趨勢，并針對房地產行業的專門性，對報表分析中產生的相關問題進行探討。1房地產公司財務報表分析現狀1.1房地產行業進展的現狀隨著我國不斷加大的都市化進程和住房商品化等重

18、大措施的實施，近年來我國房地產行業進入了高速進展時期。目前，由于房價過高帶來專門多社會負面的阻礙。國家公布了限購令等措施抑制房價，2012年中國15個最大都市的房產交易量同比下降39%就全國而言10月房產交易量同比下降11.6%，降幅超過了9月份的7%。交易量下降己經阻礙到開發商的現金流，在某些情況下，還阻礙到他們償還銀行貸款的能力。目前的一切政策，都表明政府方面對樓市的調控力度可不能放松，直到房價回歸合理水平為止。2010年一2011年，央行12次提升預備金率，這一目的在打擊通脹的努力卻“意外”阻礙到了房地產，因為房地產屬于典型的資金密集型行業， 陷入資金鏈困境的開發商近期開始被迫降價銷售。

19、而另一方面，我國自2013年開始，房產稅暫行條例不再暫行，征高額收房產稅，對本來就慘淡的房地產行業，無疑是雪上加霜。1.2房地產公司財務報表分析存在的問題財務信息的需求者了解企業財務狀況和經營狀況最有效途徑確實是財務報表分析，對財報表進行全面、合理的分析有助于決策者作出正確的決策。財務報表分析的內容包括對企業償債能力、營運能力、盈利能力及進展能力等方面。傳統的財務分析理論基于一般的企業制定出了一系列指標來衡量企業的上述能力，不同的信息需求者基于決策的需要，通過財務報表的分析能夠對企業的上述能力進行評價，以便獵取自己所需要的信息。但房地產企業與一般的企業相比，其經營存在著兩個顯著的特點，即經營周

20、期的長期性和經營的高風險性。這兩個特點決定了房地產企業的會計核算不同于一般的其他企業。由于受其經營特點的阻礙，財務報表的數據所反映的信息與其他企業的財務報表存在著差異，因此利用傳統財務報表分析方法對房地產企業進行財務分析存在一定的問題和局限性 。1.2.1大量預收賬款致短期負債劇增，阻礙對企業償倩能力的推斷按照會計準則要求，HYPERLINK /news_list_11.html o 房地產房地產收入確認標準應具備以下條件：工程差不多竣工并驗收合格；具有經購買方認可的結算通知書；履行了HYPERLINK /news_list_3.html o 銷售銷售合同HYPERLINK /news_lis

21、t_1_16.html o 治理規定規定的義務，且價款差不多取得或確信能夠取得；HYPERLINK /news_list_1_37.html o 成本治理成本能夠可靠地計量。然而，房HYPERLINK /news_list_3_12.html o 地產銷售地產從開始預售到確認收入，需通過多個環節，少則數月，多則三五年，其間巨額的房款收入長期掛在預收賬款，一方面增加短期負債，另一方面減少了房款收入內含的所有者權益。收入的確認是以產權的轉移為標準的，因此一般只有等到企業完成了產品的銷售并實際轉移了產品的產權才能確認收人，同時按照權責發生制的原則將產品成本確認為當期的成本。如此就使得房地產企業的經營

22、收益只有等到項目建成并完成銷售以后才能夠得以確認，收益的確認與企業實際的經營效益并不能完全相匹配，也就使得企業當期確認的收益無法真實反映企業的經營效果。特不是近年房地產高額盈利在財務報表中無法體現，嚴峻地阻礙了企業財務報表分析的結果1.2.2房地產企業的利潤數據對其盈利能力的反映具有片面性企業的盈利能力應該反映了其利用資產不斷制造價值的能力，而這種能力是通過利潤表現的，關于經營周期短的企業，由于其收入的取得與其價值的制造在各個會計期間保持相對的平衡，利用利潤指標差不多能夠反映出企業的價值制造能力。但關于房地產企業而言，由于其經營周期長于會計周期，而企業的價值制造在在整個經營周期內不斷地進行，其

23、收入與成本的確認具有時期性，因此利潤數據不能反映企業制造的真實價值。除了收入與成本確認的時期性對利潤產生阻礙外，企業的銷售成本一般以單位面積成本平均計入各套房屋，而為整個產品完工和銷售支付的治理費用、銷售費用和財務費用也以會計期間計入各期，造成成本、費用與收入的不配比，房地產HYPERLINK /news_list_12.html o 企業企業為了持續HYPERLINK /news_list_2_3.html o 進展戰略進展往往會儲備大量的土地，由此形成的土地成本按購置時實際支付的價款入賬，未包含貨幣時刻價值和土地增值部分。特不是近年來，房地產企業憑借其資金、HYPERLINK /news_

24、list_1_19.html o 品牌治理品牌、政府扶持，以協議出讓的方式取得了大量廉價的土地，事實上際地價差不多是賬面成本的數倍，這時HYPERLINK /news_list_13.html o 財務財務報表顯示的企業HYPERLINK /news_list_1_34.html o 資產治理資產嚴峻失實，阻礙消費者進行HYPERLINK /news_list_5_10.html o 企業人力資源企業HYPERLINK /news_list_9_7.html o 財務經理財務報表分析。另外，房HYPERLINK /news_list_11_6.html o 地產公司地產企業在HYPERLINK

25、 /news_list_11_13.html o 房地產開發開發過程中有相當部分工程款由施工單位墊支，比例高達3050，時刻長達數年，施工單位往往對墊支部分不開發票，再加上房地產企業為欠付工程款拖延工程決算時刻，往往要通過幾個會計年度才能完成，對此，房地產企業就難以及時進行成本核算，造成賬面成本低于實際數。這會進一步扭曲利潤指標，阻礙報表使用者對企業盈利能力的推斷。1.3房地產企業財務報表分析的改進措施依照上述對房地產企業財務報表分析存在的局限性的分析，在對房地產開發企業進行財務分析時應該充分考慮房地產行業的專門性，應先依照真實性和配比原則將財務報表作適當調整，對傳統財務分析方法加以改進，以正

26、確推斷企業的財務狀況和經營狀況，而后才能進行常規的企業財務報表分析。1.3.1充分利用表外信息傳統的財務分析基于報表數據構造了多項財務指標反映企業的各項能力，但對房地產企業來講，由于其報表數據存在著局限，其對企業狀況的反映并不一定客觀真實。而包括財務報表附注在內的大量表外信息，能夠為我們正確地理解和推斷企業財務數據的可靠性提供參考。在對房地產開發企業進行財務分析時應利用表外信息，充分考慮會計方法的選擇、期末資產公允價值的變動對企業資產和收益的計量產生的阻礙。1.3.2對財務報表的項目進行具體分析并做出調整鑒于會計報表中的數據受到會計準則約束而可靠性受到阻礙，在對房地產開發企業進行財務分析時應對

27、其相應數據進行調整。分析企業盈利能力時應對預收賬款進行詳細分析，結合項目完工進度調整相應年度收入及成本，并按照配比原則調整相應期間費用和稅費項目，對企業的盈利能力做出合理的推斷。在分析企業償債能力時，對屬于已實現收入部分的預收賬款進行調整，合理可能企業的負債水平，并結合資產公允價值調整資產項目，正確推斷企業的償債能力。1.3.3重視對現金流量表的分析與資產負債表和利潤表項目的編制基礎不同，現金流量表是以收付實現制來編制的，數據具有客觀性。而對房地產開發企業來講現金流量的獲得相對利潤指標對其生存和進展具有更重要的作用，因此對現金流量表的分析就顯得更為重要。1.4房地產企業財務報表分析方法1.4.

28、1依照收款方式分析預收賬款，確認收入房地產由于其商品價值專門大，收款形式與一般的產品有專門大的不同，分為一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。關于一次性付款的房地產HYPERLINK /news_list_3_2.html o 銷售培訓銷售，應以應收款項的足額到賬作為收入的確認標準，而不論其是否辦理了房產證，只要房款足額到賬，即可視為HYPERLINK /news_list_1_11.html o 風險治理風險已轉移；關于分期付款的銷售，應以HYPERLINK /news_list_1_41.html o 合同治理合同約定的收款日期確認收入，然而買方若在合同約定日期有欠付現象，應考慮買方的資信

29、HYPERLINK /news_list_14_3.html o 領導能力能力、欠付的金額及欠付頻率等因素，假如買方的資信不佳，欠付的金額過高，或欠付次數過多，則不能確認收入；關于按揭付款的房地產銷售，應待交足首期且按揭款已到賬，方可確認收入。依照上述原則將預收賬款中應予確認的收入進行預結轉，并計提銷售稅金及附加。 1.4.2分析開發成本的構成，確認成本購入尚未HYPERLINK /news_list_14_2.html o 領導力開發開發的土地應比照周邊土地價格進行評估，剔除資金成本后大大高于賬面價值的可認同土地增值額，暫估調增存貨和資本公積；對應入賬而未入賬的工程款按預算或估算入賬，對尚未

30、完工的配套工程估價預提，使開發成本盡可能接近實際；按照收入與成本配比原則預轉成本。 同時應該按照收入與費用配比原則調整收入結轉前發生的期間費用等。2基于保利房地產公司的財務報表常規分析依照以上問題的探討，下面將結合房地產行業的專門性，以保利地產為例，對保利地產的財務報表進行一系列的常規分析2.1保利地產簡介保利房地產集團股份有限公司(簡稱保利)由保利集團控股,成立至今20余年,于2006年上市。現擁有國家一級房地產開發資質。公司多元化經營,業務涉及地產、酒店治理、貿易等,公司在保利集團的支持下,在激烈的市場競爭中,利用優質的土地儲備優勢困難奮斗,迅速樹立起保利的良好聲譽,形成了巨大的品牌價值,

31、穩固了領先的行業地位。房地產項目要緊遍及國內的北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳、香港等50多個都市及地區,在十幾個國家設有子公司和辦事處。保利地產在全國的布局策略以北上廣為基點,向全國福射。公司整體的業務從商品房開始拓展到上下游的建筑施工、物業、相關經營等。總的來講,保利地產基于住宅商品房的開發,進行有效的拓展,擴展到相關物業。公司落實的進展戰略是“三個中心,相對發散”,公司以大型都市為中心,發散到二級甚至三級都市;以房地產為中心,發散到上下游產業;以商品住宅的開發為中心,發散到相關領域。在20年的進展中,努力提高效益,適度操縱開發規模,從而提高自己收益,同時企業高管亦重視公司的資金運作,在

32、公司領導的帶領下,樹立了良好的行業形象,建立了卓越、務實的行業口碑。2.2保利房地產公司財務報表常規分析2.2.1資產狀況分析表2-1 固定資產/流淌資產比例年份200920102011固定資產/流淌資產比例0.00230.00220.0050保利公司2011年的固/流比例比2010年有大幅度的提高,要緊是固定資產規模變大,保利公司的固定資產增加的比例比較大,要緊由于房屋等建筑物增加的比重比較大。表2-2 保利地產流淌資產的內部結構會計期間貨幣資金應收賬款凈額預付款項凈額其他應收款凈額存貨凈額流淌資產合計200917.21%0.53%13.82%0.53%67.91%88,504,161,24

33、2.0201013.06%0.40%9.12%2.50%74.93%146,671,656,739.1020119.66%0.56%6.67%2.20%80.91%187,991,387,510.53由上表能夠看出,保利的貨幣資金比例連年下降,保利應該加強銷售,及時出臺相關銷售政策,加強資金回籠速度,也同時看到存貨比例連年上升,這兩項比例均低于行業平均水平,應加強銷售治理。表2-3 應收賬款與收入比例會計年度200920102011應收賬款與收入比例0.0200.0160.022保利的2011年12月31日的應收賬款的賬面價值為1,057,645,022.59, 2010年12月31日的應收賬

34、款587,179,871.06,上升了80.12%。要緊公司報告期內收入增加所致。由賬齡分析能夠得到,2011年的1年以內的應收賬款為76.61%,而2010年的1年以內的應收賬款為81.31%,講明保利公司應加強應收賬款的治理,提高應收賬款的周轉率。2.2.2償債能力分析償債能力決定企業的生存,關注企業財務狀況就需要關注償債能力,償債能力分短期償債能力和長期償債能力。表2-4 短期償債能力指標流淌比率速動比率現金比率20092.310.740.420102130.530.2820111.910.360.18償債能力與公司的進展緊密相關,假如公司資不抵債或是沒有足夠的現金流來還款,那么公司就面

35、臨破產的危機,因此償債能力是股東、債權人以及任何的利益相關者都特不關注的,阻礙一個企業是否能夠可持續經營.關于流淌比率的最佳界定,不同的人有著不同的標準,關于債權人來講,確信是希望該指標越大越好,這是公司可使用資金充足的表現,但關于股東來講,他們要權衡公司的經營性和財務費用,他們就會有不同的標準。通過上述表能夠看出,保利地產的流淌性比較好，由于2011年政策趨緊,導致整個行業流淌性大幅度下降，保利地產的流淌性也變差，存貨和在建工程在房地產行業中占用了大量的資金,且隨著這兩年國家對房地產調控日趨嚴厲,存貨的變現有著諸多的不確定性,因此,在那個專門的行業中,我認為相比流淌比率來講,速動比率有更高的

36、參考價值。速動比率確實是速動資產/流淌負債,速動資產也確實是流淌資產中扣除了存貨的資產,像流淌比率一樣,那個指標的標準也因人而異,參考整個行業的平均值后,那個指標具有更多的參考性。然而，保利的速動比率連續三年下降,結合公司的短期借款、應收賬款來看,我認為公司的在擴大了經營規模的同時也增加了存貨的儲備,導致了公司銷售收入的下降。這要緊是房地產企業是在封頂后開始銷售,然而現在收到的現金不能直接確認收入,而只能計入到“預收”中,因此也無法結轉成本。2011年保利的“預收賬款”相比2010年增長了 154%,公司由于預售商品房,實際的償債能力有一定的提高,但由于會計規定,沒有結轉成本導致公司的速動比率

37、下降。假如講流淌比率受存貨的阻礙,速動比率受其他資產變現的阻礙,那么現金比率則相對可靠的多,它是公司現金類資產/流淌負債,公司的這類資產幾乎沒有變現的風險,或是風險專門小,從另一個角度上反應了公司的償債能力,然而該指標不能太高,因為我們都明白公司占用現金是有成本的,假如公司現金過多,就容易造成資源的白費,成本上升。在慣例中,大伙兒認為現金比率在20%左右較合理。由于受政策趨緊阻礙,保利地產的現金流淌比率有一定幅度的下降。保利的現金比率較差,低于20%,其現金償債能力較弱,三年來連續下降。然而深入分析保利的流淌負債,其中“預收賬款”占了專門大一部分,講明其銷售連年增長，故總的來看,保利的償債能力

38、不算弱。從保利地產的短期償債能力來看，保利的各項比率較低，其要緊緣故是這幾年不斷開發新的地產項目，但能夠看出流淌負債中預收賬款增長較多,沒有太大的償債壓力,但保利地產仍然應該重視現金流量，加強現金流量治理。表2-5 長期償債能力指標資產負債率有形資產凈值債務率權益負債比率權益系數債務償付比率利息保障倍數20090.72.510.43.581.16-54.9120100.794.04-5.3720110.784.340.235.530.99-23.69公司總資產的總額、結構、企業經營狀況、資產流轉的穩定性等都會阻礙到公司的長期償債能力。一方面公司的持續經營是公司利潤的源泉,反映了公司穩定現金流的

39、情況,另一方面公司的所有者權益總額反映了投資者對該公司的可承受風險和以后的預期,因此負債也從另一方面反映了另一類利益相關者對公司的評價。因此,我們通過資產負債率、權益負債比率、利息保障倍數等指標來分析企業長期償債能力。由于杠桿效應的存在,公司的投資者更希望通用負債經營來獲得更多的好處,然而負債一旦增加,債權人的風險就會越高,他們又不情愿,他們都希望借出去的鈔票歸還能有所保證。所有者權益比率是資產負債率的變式,差不多上對公司長期償債能力的衡量,只是是從不同的角度動身。保利地產的資產負債率、有形資產凈值債務率都專門高。這兩個比率,尤其是有形資產負債率,排除了不能趕忙變現的無形資產,遞延所得稅等的阻

40、礙。更能講明企業長短期資產支撐企業資產的能力。一般來講,企業資產負債率不應大于70%,否則債權人會承擔較大的風險,近年來,保利進行了大規模的融資行為(包括股權融資和債券融資),在2011年末,保利地產資產負債率盡管大于70%,但低于行業平均水平，保持著穩健的資產負債率,為公司進一步利用財務杠桿打下了基礎。利息保障倍數是衡量企業償付到期利息的能力,常用于評價企業用效益支付利息費用的能力和債權人投資的安全性。一般來講,利息保障倍數越大,講明債權人越安全,若此比率小于1,講明企業有債務危機,不僅無法還本金,甚至支付利息都存在困難。從表格上看,保利的利息保障倍數小于1，而且專門低甚至出現負數，存在一定

41、的債務危機。資本結構的合理性是保證公司長期負債能按時償還的一個重要條件。下面將從資本資產結構的角度來分析保利地產。下圖均以萬為單位。圖2-1 資本結構圖2-2 資產結構從上圖來看,保利的資產中流淌資產比重大,高于行業平均比重;籌資方式要緊由短期籌資方式構成, 但保利地產的流淌資金大部分由長期借款組成,相對穩定,風險也不大,屬于穩健型資本資產結構。2.2.3營運能力分析營運能力反映了公司對資產利用的效率,即用多少的資產來獲得多少的收益,以下將從短期資產營運能力和長期資產營運能力兩方面來分析保利地產的營運能力。表2-6 存貨周轉率會計年度200920102011存貨周轉率0.290.280.23存

42、貨是企業核心的價值,是企業競爭的籌碼,是企業經營活動的基礎,關于房地產企業,存貨何時變現,如何變現受國家政策的阻礙巨大,因此存貨的治理尤為重要。加快存貨的周轉,也是房地產企業的經營成敗的關鍵.從2009年2011年,保利的存貨周轉率有下降的趨勢,這要緊是由于一方面公司不斷拿地蓋房子導致存貨的增加,另一方面從2011年以來,房地產行業的銷售并不樂觀,銷售的增長沒有跟上。從上述表格能夠看出,在2011年保利地產的存貨周轉率有所降低, 保利地產的前三季的銷售收入比上年同期增加了26%,而存貨周轉率的降低幅度較大,也顯示了公司銷售狀況出現一定的困難,積壓在手里的項目較多,容易有發生跌價損失的風險較大。

43、隨著公司業務的增加,存貨也相應的增加,因此公司的存貨量是公司賴以生存和進展的基石。存貨的結構也體現了公司在資源配置上的策略。因此,一方面在建產品應該保持合理的數量,另一方面存貨周轉率只要在一定的范圍內差不多上正常的。然而公司依舊應該從優質資產入手,盤活資產、提高資產的利用效率,最大限度地發揮公司的規模效應,使存貨的增長和銷售的增長都保持在合理的水平。表2-7 資產周轉率會計年度200920102011固定資產周轉率116.42135.6674.50總資產周轉率0.32030.27保利地產2011年固定資產周轉率大幅度降低,要緊由于固定資產增加了7084萬。但總資產周轉率也下降幅度比較大,這要緊

44、是由于保利的2011年存貨周轉率和應收賬款周轉率都下降。存貨周轉率的下降導致了總資產周轉率的降低,因此公司需要在存貨的治理上下功夫。從以上的分析看來，保利地產應該對其應收賬款和固定資產的治理更細致,從2010年開始,國家從宏觀上開始調控房地產市場,導致其不得不拿地后迅速建房,完工后又因為資金的壓力,不得不讓利促銷。治理層應該對存貨做好精細化的治理。2.2.4盈利能力指標分析盈利是公司得以生存和進展的動力,是投資者選擇投資目標的緣故,是債權人回收債權獵取利息的保證。表2-8 資產收益率和凈資產收益率會計年度200920102011資產收益率0.040.030.03凈資產收益率9從上表能夠看出,保

45、利地產資產收益率和凈資產收益率都專門穩定,充分講明治理層關于資產營運治理能力專門卓越,在外界環境波動的情況下,及時調整進展方向。關于以后的進展趨勢,首先要看房地產行業的進展趨勢,目前調控政策沒有松動的跡象,交易量和房價不斷下降,考慮到公司的種種問題，保利地產乃至整個房地產行業的以后走向事實上并不明朗。表2-9 經營指數會計年度200920102011經營指數-0.2856-4.0634-1.8683經營指數等于經營現金凈流量/公司凈利潤,該指標一方面體現了公司盈利的水平,另一方面也體現了公司盈利的質量。從表格能夠看出,保利地產的經營指數變動幅度特不大,這些指標反映出公司資金有著一定的不確定。房

46、地產行業的專門性決定,十年的黃金期導致地產公司前兩年瘋狂拿地。造成公司現金回流的困難要緊也在于此,而在今年商品房存量較高,存貨沒有及時銷售,造成一定的積壓。這是保利面臨的問題,也向保利的治理當局提出了問題如何將存貨合理變現,加強現金流的治理。為此,保利地產在銷售上應采取有效的措施,消化庫存,采納不同的策略進行租售,同時對不同的項目采納不同的考核方式,重新擬定項目打算，以降低現金流出。表2-10 每股現金流量會計年度200920102011每股現金流量-0.33-4.89-1.33一家公司的每股現金流量越高,講明這家公司的每股一般股在一個會計年度內所賺得的現金流量越多;反之,則表示每股一般股所賺

47、得的現金流量越少。公司現金流強勁,專門大程度上表明主營業務收入回款力度較大,產品競爭性強,公司信用度高,經營進展前景有潛力。從上述表格能夠看出,保利的11年底的現金流量均為負數,截至10月26日,共有70家房地產上市公司披露了第三季度財報,七成房企經營性現金流為負,超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損,80%以上房企負債同比增加。整個地產行業面臨的是中國實體經濟下滑,地點財政緊張,政策調控力度加強。保利的每股現金流量比較低，連續三年每股現金流量為負數,應加強現金流的治理。圖2-3 營業毛利率營業毛利率等于營業毛利額/營業凈收入。該指標不僅反映了公司的經營水平和經營效率,營業毛利率是公司可支配利潤的來

48、源,該指標越強,能抵消的成本越多,每一產品產生的利潤就越多。從上表能夠看出，保利三年間盈利的波動比較大,10年底比09年底指標有一定程度的降低。然而我們必須注意到，這一指標更多反映的往常年度的銷量實現的收入。由于房地產行業差不多上交房后才確認收入,托去年和前年房地產銷量的福,今年房地產企業能夠維持全年業績.表2-11 預收賬款會計年度200920102011預收賬款2,983,043.305,154,432.857,092,822.63從該表,能夠看出,保利地產的預收賬款有所增加,然而認真分析,能夠看出保利地產2011年預收賬款增幅由72.79%下降到37.60%,由于房地產的專門性,多銷售期

49、房,在交房的前一年、前兩年都差不多收到了款項,直到業主收房后,才能確認為收入。因此我們要分析房地產的現狀,不能看利潤,利潤代表的是去年、前年交易實現的收入,而不是當期的收入,要側重看預收賬款。保利的預收賬款增幅都下降專門大,能夠看出企業的銷售開始困難,不如以往年份的增長快,需要調整進展方向,多元化經營,開發商業地產等地產新模式。從盈利能力分析上看，保利地產的資產和凈資產收益率變動較大,要緊由于公司的資產規模比較大,受整個行業波動阻礙比較大。從經營指數和每股現金流量來看, 保利略顯不穩定。保利的毛利率波動相對比較大,預收賬款的增長幅度下降專門快,需要更多的推進銷售,推進精確化治理。然而目前保利的

50、預收款金額龐大,能夠應付經營性現金流缺口。2.2.5成長性分析表2-12 成長性分析指標會計年度200920102011主營業務增長率0.480.56031凈資產增長率0.780.180.19總資產擴張率0.670.70.28從表格能夠看出, 保利的各項增長率有專門大的波動,10年是大規模擴張的一年,依靠于當時整個行業蓬勃進展,11年的總資產擴張率和主營業務增長率有所放緩,應對行業狀況,適度放慢腳步。由于房地產行業政策調控力度短期可不能降低, 12年,保利再度將擴張速度放緩,進一步調整了公司經營業務的結構。2.3 對保利地產財務報表分析的小結綜合償債能力、營運能力、盈利能力、成長性分析來看,

51、保利在整體行業處于大波動的狀況下,盈利狀況處于專門大的波動,比上年下降一定幅度,應調整產品結構,適應消費群體,同時加強存貨、應收賬款、現金流的治理。在國家大力宏觀調控的政策下,對公司的資金更是一場考驗,鑒于國家在2012年對房地產的調控并沒有松動的情況下,建議保利地產在銷售策略上注意要以增加銷售,加速回款為指導思想,為公司迅速補充現金流,同時借助于財務杠桿,開拓融資渠道,拓寬思路,從金融、銷售上入手。2011年己經出現了一批小房地產企業破產的案例,歸根到底差不多上資金鏈斷裂,因此保利地產面臨的情況不是個例,而是整個行業在高速擴張后必定面臨的問題,企業更需要從財務上下功夫,在困境中尋求自己進展的

52、道路。從目前保利的治理現狀來看,建議進一步優化存貨結構,適度操縱存貨數量。在這一輪行業調控中,行業要經歷一次大洗牌,如2010年房地產行業并購多達84起,為所有行業之龍頭,涉及金額高達25.8億美元。2011年,房地產行業的并購速度接著加快,并購案不斷增多,2011年上半年房地產行業并購數量已達到57起,相比2010年上半年增加了27起。截止2011年底,房地產行業的并購案數量總量已突破100起,超過2010年全年的數量。綜上所述,只有穩定的市場占有者,企業豐富產品線,不是單一的高端品種,薄利多銷、加快貨款回款率,才能歷經數個房地產調控周期而能屹立不倒。3房地產公司財務報表分析以后進展趨勢現行

53、的財務報表分析體系，在整個自軀體系上也存在局限性，尤其是房地產如此的專門行業，在可預見的以后里，財務報表分析體系一定會更科學完整。3.1 對財務報表本身的改進第一，加強對會計報表附注的分析。依據中華人民共和國公司法、中華人民共和國證券法等法律法規，房地產公司在財務報表附注中，除披露一些必要信息外，還必須額外披露質量保證金、維修基金和存貨核算方法、合并開發項目編制報表時采納的方法等一系列內容，因此，房地產公司的財務報表附注是其財務報表分析必不可少的一部分，能夠關心理解會計報表的內容而對有關項目等所作的解釋，能夠更好的滿足報表使用者的需要。第二，加強物價變動會計研究，增強其操作性和應用性。如何消除

54、通貨膨脹對會計信息的阻礙，增強財務信息的真實性和可比性，已成為現時期我國會計界迫切需要解決的問題。房地產行業的經營周期較長，通貨膨脹對房地產公司的阻礙因此更為深刻。從國際上看，多數國家將一般貨幣購買力調整的財務報表和現值的財務報表同時作為補充報表。但我國關于通貨膨脹會計理論的研究還專門不成熟，應加強這方面的研究。第三，嚴格執行新會計準則，盡可能地減少同一類經濟業務采取不同的會計處理方法和可能，減少人為操縱空間，使同行業間統一口徑，更具可比性。3.2 對財務報表分析指標的改進應加入現金流量分析指標及安全邊際分析指標。現金流量和會計利潤反映了不同維度的會計信息，二者具有專門強的互補性。現實環境下，

55、現金流量信息的分析特不重要。一是補充盈利能力的指標。補充經營活動現金流量凈利潤、經營活動現金流量營業利潤，全部活動現金流量凈利潤，這三項指標能從總體上反映出在企業利潤中有多大比例的現金支持，從而關心使用者推斷利潤的現金保障程度。對房地產如此現金為王的行業，現金流尤為重要。二是增加獲現能力指標。增加凈資產現金回收率和主營業務收現率。凈資產現金回收率=經營活動現金凈流量平均凈資產，該指標是對凈資產收益率的有效補充，它更注重現金概念，也更真實可靠，通過對比凈資產收益率和凈資產現金回收率，就能夠暴露出那些提早確認收入的問題；主營業務收現率=銷售商品、提供勞務收到的現金主營業務收入，該指標能夠評價企業的

56、銷售質量，通過分析能夠了解企業主營業務收入有多大比例轉換成了現金，又有多少以應收賬款的形式存在。三是完善償債能力的指標。如現金到期債務比=全部活動現金凈流量流淌負債、現金債務總額比=全部活動現金凈流量(流淌負債+長期負債)、利息保障倍數=經營活動現金凈流量財務費用，前兩項指標能有效地反映公司所有活動產生的現金凈流量對到期債務的保障程度，能穩健地反映企業的償債能力，幸免了全部賬面利潤能夠進行全部及時支付的假象。利息保障倍數能有效地反映經營活動現金償還債務利息的能力。四是增強營運能力的指標。如經營活動現金流量主營業務收入、經營活動現金流量資產總額等，以充分揭示正常的經營活動帶給企業的現金及其等價物。這些指標都能夠為信息使用者提供真正可靠的信息。3.3 對財務報表分析方法的改進就分析方法而言，要注意定量分析與定性分析相結合，動態分析和靜態分析相結合，個不分析與綜合分析相結合。此外，要加大時刻序列分析法的運用。時刻序列分析是將某一現象所發生的數量變化，按時刻的先后順序排列，以揭示隨著時刻的推移這一現象的進展規律，