1、瑞河耶納開(kāi)盤前階段營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告PAGE PAGE 16瑞河耶納開(kāi)盤前階段營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告前言瑞河耶納到目前為止已成功認(rèn)籌，下階段（截止開(kāi)盤前）的一系列工作則迫在眉睫。如果說(shuō)認(rèn)籌前是該項(xiàng)目的營(yíng)銷鋪墊期，那么下階段則是該項(xiàng)目的造勢(shì)期。所以，下階段營(yíng)銷工作的策劃與執(zhí)行對(duì)于本項(xiàng)目而言則尤為重要。該報(bào)告為開(kāi)盤前階段的一系列重要營(yíng)銷工作節(jié)點(diǎn)的策略思路， 敬請(qǐng)參考。我司將隨著時(shí)間的推移針對(duì)每一重要工作節(jié)點(diǎn)作出細(xì)化方案。一、制定開(kāi)盤前階段營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告的意義從全局把握該階段工作重點(diǎn)，并提出相應(yīng)各重點(diǎn)工作的策劃思路； 理清下階段的工作思路，做到主次分明，為開(kāi)盤前重點(diǎn)工作起到綱領(lǐng)性的指導(dǎo)作用；吸取前階段的工作經(jīng)驗(yàn)，避免

2、重復(fù)性工作，提高工作效率。二、開(kāi)盤前階段營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告的實(shí)施原則發(fā)展商對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷運(yùn)作的宏觀、理性認(rèn)識(shí)與把握。發(fā)展商決策的科學(xué)化、理性化。發(fā)展商必要的資金保證。第一章 下階段工作重點(diǎn)一、工作大綱工作事項(xiàng)責(zé)任單位完成起始時(shí)間1影視宣傳片制作影視公司、東部、同致行8.109.242項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)同致行、青銅、東部、媒體8.138.283媒體廣告執(zhí)行方案青銅、同致行、東部、媒體8.118.264售樓處擴(kuò)建同致行、東部、青銅8.139.235樣板房裝修裝修公司、同致行、青銅、東部根據(jù)物業(yè)類型詳定6樓書青銅、同致行、東部8.139.237開(kāi)盤禮品制作公司、青銅、同致行、東部8.209.238開(kāi)盤活動(dòng)?xùn)|部、

3、同致行、青銅、禮儀公司8.209.26第二章 重點(diǎn)工作策劃思路重點(diǎn)工作策劃遵循“5W1H”原則What任務(wù)、目的Who責(zé)任人When時(shí)間Where地點(diǎn)Why理由How完成方式一、影視宣傳片制作該項(xiàng)工作思路及流程已提交報(bào)告，請(qǐng)參考瑞河耶納影視片制作要求及招標(biāo)計(jì)劃。二、產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)目的深入向VIP客戶、潛在客戶以及社會(huì)各界全方位解析瑞河耶納的項(xiàng)目特色；繼火爆認(rèn)籌活動(dòng)以來(lái)再一次掀起市場(chǎng)熱潮，給市場(chǎng)造成“掀起紅蓋頭”的良好印象；責(zé)任單位由同致行主導(dǎo)策劃，青銅騎士從包裝、廣告宣傳方面全力支持，各界媒體在新聞發(fā)布會(huì)前后作全面跟蹤報(bào)道及報(bào)版發(fā)布。東部公司全方位指導(dǎo)、審核。時(shí)間 已定為2004年8月28日（

4、星期六）上午。在深圳選擇該時(shí)間能保證最佳的人群集聚效應(yīng)。地點(diǎn) 建議選擇五洲賓館華夏廳。一方面，延續(xù)在五洲賓館成功舉辦認(rèn)籌活動(dòng)的氣勢(shì)；另一方面，華夏廳規(guī)模、檔次更顯氣派，將瑞河耶納推向漸入佳境的狀態(tài)。舉辦新聞發(fā)布會(huì)理由由于本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)較為復(fù)雜，客戶很難認(rèn)識(shí)透徹，雖然VIP申請(qǐng)人數(shù)較大，但仍有盲目從眾的可能。所以有必要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行公開(kāi)解析。紅樹灣的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目營(yíng)銷造勢(shì)較為轟烈，作為紅樹灣唯一的低容積率豪宅必須不斷的在市場(chǎng)上發(fā)出自己的聲音。舉辦方式東部公司就本身實(shí)力、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念以及后續(xù)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)發(fā)表演講，展示品牌。POWERPOINT演示。同致行講解紅樹灣區(qū)域規(guī)劃以及未來(lái)“深圳人居名片”的升值潛力

5、。設(shè)計(jì)院CITYMARK講解瑞河耶納設(shè)計(jì)理念及詳細(xì)規(guī)劃。現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目模型（包括戶型）展示，講解。公布金卡申請(qǐng)截止，銀卡繼續(xù)預(yù)約申請(qǐng)。與會(huì)者憑VIP卡或入場(chǎng)券進(jìn)場(chǎng)，避免閑雜人士干擾，保證與會(huì)者的尊貴性。場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外包裝展示、西點(diǎn)餐飲、儀式等全方位體現(xiàn)法式風(fēng)情，盡顯尊貴與品味。活動(dòng)前，媒體廣告支持；活動(dòng)后，媒體第一時(shí)間報(bào)道。媒體廣告方案與執(zhí)行目的支持開(kāi)盤前的一切營(yíng)銷活動(dòng)。將瑞河耶納的宣傳攻勢(shì)推向高潮。責(zé)任單位同致行把握媒體廣告方案主線，青銅騎士具體制定媒體廣告方案，并全程監(jiān)督各界媒體執(zhí)行，東部公司審核。媒體投放計(jì)劃序號(hào)時(shí)間報(bào)版主題費(fèi)用（萬(wàn)）18月26日星期四商報(bào)1/2半版硬廣南方都市報(bào)整版新聞發(fā)布會(huì)信息項(xiàng)

6、目形象展示1828月27日星期五特報(bào)整版版硬廣新聞發(fā)布會(huì)信息項(xiàng)目形象展示27深圳晚報(bào)整版38月3031日星期二、三特報(bào)、商報(bào)、晚報(bào)、晶報(bào)、南方都市報(bào)半版軟文、電視臺(tái)家園報(bào)道新聞發(fā)布會(huì)盛況49月2、9、16 星期四商報(bào)1/4版，3次瑞河耶納蓄勢(shì)待發(fā)，TOWNHOUSE即將乘勢(shì)推出，順公布開(kāi)盤日期1559月24日星期五特報(bào)整版硬廣開(kāi)盤信息項(xiàng)目形象2069月25日星期六晚報(bào)、南方都市報(bào)整版開(kāi)盤信息項(xiàng)目形象1079月27、28日特報(bào)、商報(bào)、晚報(bào)、晶報(bào)、南方都市報(bào)半版軟文開(kāi)盤盛況解籌業(yè)績(jī)項(xiàng)目形象說(shuō)明：新聞發(fā)布會(huì)：8.28 開(kāi)盤日：9.26合計(jì)：89預(yù)計(jì)85100售樓中心擴(kuò)建售樓中心擴(kuò)建原則樹形象，創(chuàng)特色

7、。節(jié)省空間，提高實(shí)用率。功能、形式二者有機(jī)協(xié)調(diào)符合項(xiàng)目形象定位在成本一定的情況下，盡善盡美。因?yàn)楸卷?xiàng)目售樓中心是改建產(chǎn)品，無(wú)論如何做，都很難與中信紅樹灣媲美。所以，我們認(rèn)為可以適當(dāng)節(jié)省在售樓中心的建設(shè)資金，而使之投放到樣板房的建設(shè)上，讓樣板房成為本項(xiàng)目的營(yíng)銷亮點(diǎn)。目的擴(kuò)大售樓中心的面積，保證項(xiàng)目開(kāi)盤后有足夠的客戶接納量。提升售樓中心檔次與形象，使之與項(xiàng)目定位吻合。時(shí)間進(jìn)度我司8月13日提交售樓處改建方案。建議發(fā)展商在8月18日前確定裝修公司。改建后售樓中心最遲在9月20日前正式投入使用。擴(kuò)建方位將現(xiàn)臨時(shí)售樓中心南側(cè)的停車場(chǎng)劃入擴(kuò)建范圍，使二者合二為一。注意事項(xiàng)：由于停車場(chǎng)位置已被占用，則停車問(wèn)

8、題以及售樓中心門前貨車走向問(wèn)題已擺上日程。我們將在售樓中心擴(kuò)建的具體方案中提出解決方案。 售樓中心擴(kuò)建模式檔次中高檔大氣、格調(diào)、尊貴；堅(jiān)持體驗(yàn)式營(yíng)銷理念，讓客戶在情景氛圍中感受到瑞河耶納的魅力。風(fēng)格風(fēng)格定位：法國(guó)貴族風(fēng)情體現(xiàn)元素參考：法國(guó)名畫、雕塑、室內(nèi)“水景紅磨坊”吧臺(tái)、門前法式疊泉、羅馬柱、巴洛克藝術(shù)裝飾品、法國(guó)風(fēng)情浪漫背景音樂(lè)、典雅燈飾。3.功能分區(qū)迎賓區(qū)：安排保安站崗，負(fù)責(zé)引導(dǎo)客戶停車接待區(qū)：設(shè)置接待臺(tái)，擺放電腦，銷售人員接聽(tīng)來(lái)電及來(lái)訪客戶登記經(jīng)理室：供項(xiàng)目經(jīng)理處理公務(wù)VIP室：接待貴賓專用觀摩區(qū)：擺放項(xiàng)目沙盤、區(qū)域模型、片區(qū)規(guī)劃展板等洽談區(qū)：設(shè)置洽談桌椅，銷售人員與客戶詳細(xì)洽談視聽(tīng)區(qū)

9、：播放音樂(lè)、影視宣傳片吧臺(tái)休閑區(qū)：安排簡(jiǎn)易西式咖啡、紅酒、甜品等，供客戶休閑享用。樣板房裝修目的真實(shí)展現(xiàn)瑞河耶納居家生活場(chǎng)景；激發(fā)客戶購(gòu)買欲望；高檔裝修，物有所值，加大樣板房邊際利潤(rùn)。樣板房套型安排、完工時(shí)間物業(yè)類型樣板房套型完工起始時(shí)間TOWNHOUSEF2、H型各一套8.139.23小高層公寓A、B、C各一套9.3012.15說(shuō)明：由于多層洋房?jī)?nèi)定客戶較多，銷售難度小，故該物業(yè)類型可不考慮樣板房；小高層公寓D戶型景觀面、噪音方面都較為欠缺，所以不利于設(shè)樣板房。選址物業(yè)類型樣板房型位置理由TOWNHOUSEH凱恩苑北樓A套南向景觀面開(kāi)闊，噪音小F2凱恩苑南樓A套景觀面開(kāi)闊，位于TOWNHOU

10、SE組團(tuán)中心小高層公寓A格蘭詩(shī)苑北樓詩(shī)槿軒8F1號(hào)直面人工湖景，愿望內(nèi)湖，景觀面開(kāi)闊，噪音小B柏麗閣南樓柏逸軒8F1號(hào)北面景觀好，直面人工湖景觀，遠(yuǎn)望內(nèi)湖C柏麗閣北樓麗芙軒8F2號(hào)南向、東北向直視人工湖、遠(yuǎn)望內(nèi)湖景觀，靜謐。風(fēng)格TOWNHOUSE以“尊貴、典雅、巴洛克藝術(shù)、深蘊(yùn)、人性化”為裝修設(shè)計(jì)理念。小高層以“法國(guó)風(fēng)情、高雅、愉悅、人性化”為裝修設(shè)計(jì)理念，以法國(guó)的三大文化特征時(shí)裝、香水、葡萄酒為象征定做出三套不同感覺(jué)的樣板房。樓書目的加強(qiáng)銷售物料品質(zhì)感。從實(shí)用性出發(fā)明確解說(shuō)項(xiàng)目綜合指標(biāo)。提升項(xiàng)目銷售物料品質(zhì)感。時(shí)間進(jìn)度時(shí)間工作流程責(zé)任單位8.108.13樓書規(guī)劃指引同致行8.148.20樓書

11、策劃方案溝通確定同致行、青銅、東部8.219.18樓書設(shè)計(jì)方案定稿青銅、同致行、東部樓書定位風(fēng)格、檔次一部尊貴、典雅、值得珍藏的“RIVIERA辭海”內(nèi)容規(guī)劃原則：實(shí)用性全面性準(zhǔn)確性高度性內(nèi)容：1）法國(guó)歷史成功人物襯托；2）法國(guó)地中海風(fēng)情；3）紅樹灣區(qū)域規(guī)劃；4）項(xiàng)目產(chǎn)品解析；5）物業(yè)管理；6）社區(qū)文化；7）配套（會(huì)所、幼兒園）；8）硬件設(shè)備；9）發(fā)展商品牌；10）交樓標(biāo)準(zhǔn)；11）合作單位、聯(lián)系方式畫質(zhì)要求畫面清晰、顏色搭配協(xié)調(diào)，體現(xiàn)濃郁的法國(guó)文化藝術(shù)；紙張?bào)w現(xiàn)質(zhì)感、厚重感尺寸A4大小，適合翻閱，體現(xiàn)“精品意識(shí)”，與市場(chǎng)中的大開(kāi)本區(qū)別開(kāi)來(lái)。開(kāi)盤禮品 制作目的開(kāi)盤當(dāng)天送給選房客戶，體現(xiàn)樓盤檔次、形象，證實(shí)開(kāi)發(fā)商的豪宅精品意識(shí)。風(fēng)格、檔次關(guān)鍵字：紀(jì)念品、質(zhì)感、份量感、精致、美觀、有一定的實(shí)用價(jià)值。選擇意向參考水晶體桌面裝飾瑞河耶納相框（帶筆筒）桌面裝飾瑞河耶納畫框墻面裝飾開(kāi)盤活動(dòng)目的通過(guò)開(kāi)盤活動(dòng)將項(xiàng)目營(yíng)銷熱潮推向最高峰，使項(xiàng)目形象高貴地全方位出現(xiàn)在社會(huì)各界面前。使準(zhǔn)客戶對(duì)選擇瑞河耶納更有信心。為正式解籌、順利解籌建立良好開(kāi)端。時(shí)間2004年9月26日 星期日地點(diǎn)暫擬定五洲賓館舉辦形式開(kāi)盤活動(dòng)分兩個(gè)階段。上階段：舉辦以“