1、三通一平是房地產(chǎn)專用語，指的是通水、通電、通路，平整土地。房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉及的合同1、前期考察報告委托協(xié)議包括對市場、工程建設營利性等分析的考察報告2、土地使用權(quán)的取得國有土地使用權(quán)出讓合同房屋拆遷補償協(xié)議根據(jù)取得方式不同可能會涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合開發(fā)等協(xié)議。3、房地產(chǎn)工程的設計營銷策劃合同建設工程勘查合同建設工程設計合同建設工程環(huán)境評價委托合同4、房地產(chǎn)工程施工階段建設工程招標合同及相關(guān)文件建設工程施工合同探（可能分別包括樁基工程、土建、水電安裝、熱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡、消防等施工合同）及補充協(xié)議（如承諾函）建設工程監(jiān)理合同建設工程裝飾合同建設工程采購協(xié)議綠化工程施工合同建設工程保險合同建

2、設工程融資合同以及在工程施工過程中可能會涉及工程場所臨時建筑的廣告位使用協(xié)議、攤位租賃協(xié)議等等。5、房屋交易階段認購書或房屋預訂合同商品房買賣合同銷售代理協(xié)議6、物業(yè)管理前期物業(yè)管理協(xié)議*房地產(chǎn)開發(fā)各階段及涉及的合同、法律（轉(zhuǎn)）第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究（一）兩種類型：（1）、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立（新設公司）。辦理工商登記（取得資質(zhì)）、省外房地產(chǎn)企業(yè)在本省從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應事先將其資質(zhì)證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照送交房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地建設部門和工商行政管理部門備案。（2）、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議（合作開發(fā)）（二）具體合同：1、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議2、項目建議書

3、（說明以下內(nèi)容：開發(fā)者、開發(fā)內(nèi)容與規(guī)模、期限、方式、投資總額與注冊資本），交主管部門申請立項審批，經(jīng)批準允許建設的，下發(fā)給批準文件。3、建設項目可行性研究合同、項目可行性研究報告、（簽委托合同、組建工作小組、制定工作計劃）二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計規(guī)劃設計委托協(xié)議環(huán)境影響評價委托合同建設工程勘察招、投標建設工程勘察合同建設工程設計合同（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套報審市政配套方案上述一、二的申報程序：申報規(guī)劃要點以獲取規(guī)劃要點通知書獲取選址規(guī)劃意見通知書可行性研究報告的編制及申請審批申報建設用地規(guī)劃許可證辦理建設用地批準書申請建設用地規(guī)劃設計條件及

4、建設項目規(guī)劃、設計方案申報初步設計獲取初步設計批復申報建設工程規(guī)劃許可證申請辦理建設工程規(guī)劃許可證領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊辦理拆遷許可證三、土地使用權(quán)的取得（一）、協(xié)議或招投標、拍賣方式取得：1、國有土地使用權(quán)的出讓（1）招投標程序：A由土地管理部門會同建設部門共同編制招標文書，由土地管理部門發(fā)布招標公告；B投標者按招標文書規(guī)定交付投標保證金，提供投標文書，參加投標;C由土地管理部門會同建設部門共同主持開標、評標、決標，并在決標之日起七日內(nèi)向中標者發(fā)出中標通知書，向未中標者退還其投標保證金（不計利息）;D中標者在中標通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定交付定金;E中

5、標者在中標通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與建設部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目合同。（2）拍賣程序：A由土地管理部門會同建設部門共同編制拍賣文書，由土地管理部門發(fā)布拍賣公告;B土地管理部門會同建設部門按公告規(guī)定的時間、地點主持拍賣；C競投者按拍賣文書規(guī)定交付拍賣保證金，參加競投；D拍賣主持人按拍賣文書規(guī)定的程序當場宣布競投得主，并向其他競投者退還拍賣保證金（不計利息）;E競投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內(nèi)與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定交付定金；F競投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內(nèi)與建設部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目合同。（3）協(xié)議出讓（4）掛牌交易方式2、國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的劃撥3、集體土地的征用

6、，辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設用地手續(xù)國有土地使用權(quán)出讓合同（宗地出讓或成片出讓？）國有土地使用權(quán)競標文件征地協(xié)議（二）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式（通過收購房地產(chǎn)公司股權(quán)來間接實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)獲得立項批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目公司股東或合作開發(fā)的收益人之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的行為。）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓模式：（1）以項目公司股權(quán)并購（兼并或并購）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目（2）以項目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益（合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、合作方外部轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓程序：向董事會提出申請、召集股東會作出決議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓完畢修改公司章程并辦理股權(quán)過戶手續(xù)、公司變更登記項目轉(zhuǎn)讓合作合同股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議股東大會決議（三）涉及

7、法律城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法及實施細則、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市規(guī)劃法、關(guān)于進一步推進招標拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知、關(guān)于辦理國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等有關(guān)問題的通知、招標投標法四、拆遷安置房屋拆遷補償協(xié)議法律：城市房屋拆遷管理條例五、工程施工（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作（領(lǐng)施工許可證）（二）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標（三）、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理（四）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工1、施工合同建設工程施工合同建筑裝飾工程施工合同建筑安裝工程施工合同2、監(jiān)理合同3、采購合同4、保險合同（五）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收1、單項工程驗收2、綜合驗

8、收（六）、法律建筑法、招標投標法、工程建設項目招標代理機構(gòu)資格認定辦法第二部分：商品房銷售一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段（申領(lǐng)商品房預售證）商品房預售合同、預訂合同（或認購書）房地產(chǎn)代理銷售合同商品房買賣合同法律：城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、城市商品房預售管理辦法、廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定、最高院解釋第三部分：物業(yè)管理一、物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理服務協(xié)議法律：物業(yè)管理條例*房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及各類合同注意事項仔細研究房地產(chǎn)的開發(fā)過程后，發(fā)現(xiàn)該流程中所經(jīng)常涉及的合同主要有以下幾類：1、土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同；2、建筑工程承包合同；3、合作開發(fā)房地產(chǎn)

9、合同；4、房屋拆遷安置補償合同；5、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；6、建設工程物資采購合同；7、房地產(chǎn)銷售代理合同；8、商品房（預）銷售合同。一、所有合同的簽訂都應注意的問題（基本原則）1、主體是否合法，是否具有相應的主體資格。具體應該包括：對方是否具有相應的資質(zhì)、是否具有履約能力、信譽狀況等。2、合同內(nèi)容不得違反國家的禁止性規(guī)定。這就要求法務人員對國家的相關(guān)法律法規(guī)有詳細的了解。3、合同條款要否完備、明確。合同條款中應對合同的標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款履約期限、履約方式、交付地點等都應該加以約定，且約定應盡可能地清晰、明確、完整，決不能含混不清或者模棱兩可。4、對有可能出現(xiàn)的違約情況要加以考慮，規(guī)定相應的

10、違約責任（包括合同的解除）。對我方可能出現(xiàn)的違約要規(guī)定相對較輕的違約責任；對對方條款的審查，則恰恰相反。5、應約定爭議管轄權(quán)條款。盡量將約定由我方所在地人民法院管轄。不能達成一致的，則應約定雙方所在地人民法院都有管轄權(quán)。6、明確合同簽訂地。盡量將合同簽訂地約定在我方所在地或作為最后一方簽字，以取得我方公安機關(guān)對涉嫌犯罪案件的管轄權(quán)。7、對方的簽約人人是否具備相應的權(quán)限，即是否是企業(yè)的法定代表人或者由企業(yè)授權(quán)的經(jīng)辦人。應該要求簽約人出示相應的證明文件，并仔細核查證明文件。8、簽章應包括對方單位的公章以及授權(quán)代表的簽字。如果對方公章為法人的分支機構(gòu)公章或內(nèi)設機構(gòu)，還應要求其提供所屬法人機構(gòu)的授權(quán)書

11、。對方為自然人的，簽章應由本人簽字并加摁手印。所有的印章和簽字都應清晰完整。9、合同落款處應有簽訂的具體時間。簽約人簽字時也應留下具體的時間。10、盡量爭取對方提供合同擔保。如約定了擔保條款，還應注意擔保條款是否可以得到落實：如由擔保人提供擔保的，應審查擔保人是否有擔保資格和擔保能力；如提供擔保財產(chǎn)的，應審查擔保財產(chǎn)是否可以抵押，并盡量辦理抵押登記（部分財產(chǎn)必須辦理登記）。11、合同附件應與主合同相一致。12、合同訂立之后如要變更，應采取書面形式。二、房地產(chǎn)合同應注意的問題對于上面已經(jīng)敘述過的內(nèi)容以及房地產(chǎn)合同必備條款，不再進行表述，僅敘述該類合同的個性事項。（一）土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同（

12、在該類合同中，設我方為受讓方）1、審查出讓方的資質(zhì)。如果出讓方為行政機關(guān)，應注意只有市、縣人民政府土地管理部門才有權(quán)出讓土地，其他以各類開發(fā)區(qū)管理委員會等名義出讓土地的無效。如果出讓方為民事主體的，應注意審查出讓方是否擁有該土地的使用權(quán)和使用期限。2、審查出讓土地是否有瑕疵。主要要審查以下幾方面1）該土地使用是否可以出讓，是否辦妥農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征用手續(xù)；2）該土地上的房地產(chǎn)是否被抵押（如轉(zhuǎn)讓人在地上設有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時主債務未受清償，因設定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人）；3）與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費出讓人是否繳清；4）在該土地上建造的工程工程款是否已經(jīng)付清（債隨地走）；5

13、）該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三人。3、在合同中應該明確完備地載明轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、原出讓合同設定的用途，是否已進行基礎設施和公用設施的建設，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明4、應注意出讓土地的價格不得低于當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價否則合同無效。5、在轉(zhuǎn)讓合同中應對轉(zhuǎn)讓登記的時間加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務，6、應對出讓方式加以明確規(guī)定。7、應盡量規(guī)定價金的支付與轉(zhuǎn)讓登記同時進行。二）建筑工程承包合同設我方為發(fā)包方。1、審查承包方的資質(zhì)。除應

14、審查承包方的資質(zhì)情況、施工能力、社會信譽、財務情況外，還應該審查承包方是否具備法人資格，因為這涉及到工程事故責任的分擔等問題。同時還應注意承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。2、合同中應對下列問題進行明確的規(guī)定：雙方一般責任、施工組織設計和工期、質(zhì)量與檢驗、合同價款及支付方式、材料供應、設計變更、竣工與結(jié)算等。3、下列問題的規(guī)定尤其應重視：1）明確規(guī)定合同價款及其計算方式2）保修期的長短，同時應規(guī)定支付工程款是留一部分作為保修款，至保修期滿后再支付。3）工程交付的標準。4）材料設備供應的具體內(nèi)容、品種、規(guī)格、數(shù)量、單價、質(zhì)量等級、提供的時間和地點應該具體而且明確。同時應約定供應方承擔的具

15、體責任。還應約定供應材料和設備的結(jié)算方法4、應對是否允許分包進行規(guī)定，如允許，則應盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須通過發(fā)包方的審核。同時禁止分包單位再分包。5、應對工程的質(zhì)量等級進行明確規(guī)定。6、應規(guī)定：“施工方在竣工后應該在交房同時提交施工技術(shù)資料，否則，應承擔違約責任，向發(fā)包方繳納工程總價款的百分之五的違約金”以免承包方在竣工后不按時把施工過程中的一些技術(shù)資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能申請房屋產(chǎn)權(quán)證書，造成損失。（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同1、前期審查應著重審查以下幾方面內(nèi)容：1）合作方的資質(zhì)、信譽等；2）以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)3）合作方是否取得了項目開發(fā)所需的審批文件2、合同條款中應

16、注意以下幾方面的內(nèi)容：1）應明確合作方式，是成立項目公司進行開發(fā)，還是不成立項目公司進行開發(fā)，如不成立項目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。如成立項目公司，不論是否中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)，均需對其公司的組織形式、主要機構(gòu)如股東會董事會、經(jīng)營管理人員及其運作機制進行約定；2）成立項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；3）以土地使用權(quán)入股組成項目公司的，土地使用權(quán)須作評估；4）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔權(quán)利義務的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務；5）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應

17、辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費用的承擔方式和責任人；6）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照；7）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權(quán)利義務，投資回報約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報約定分配利潤的，應約定利潤的計算以及分配方式；8）在當事人訂立的合作開發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤、共擔風險，才能認定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；9）合作開發(fā)合同應約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；10）合作合同應具體約定一旦合

18、同被確認無效或不生效時的具體處理方法。11）應付項目的工期進行明確的規(guī)定。12）應對合作各方在合作中的職責進行明確約定。（四）房屋拆遷安置補償合同1、前期審查主要有兩方面1）審查拆遷房屋是否符合安置補償條件。違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。2）審查簽約人是否為拆遷房屋的所有人，是否具備相應的民事能力。2、合同條款中明確規(guī)定以下幾方面的內(nèi)容1）被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應列明。同時對房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設施需動遷的，也要

19、在基本情況中注明。2）被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應請具備資質(zhì)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進行評估的情況。3）拆遷補償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。如果是實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應根據(jù)實際情況標明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時間等。4）搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法等。5）違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還可約

20、定違約責任及爭議解決辦法。（五）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；1、前期工作如果我方為出讓方，則應該做以下工作1）辦理項目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；2）辦理項目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；3）辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；4）辦理建設工程規(guī)劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設管理部門辦理；5）辦理其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。如果我方為受讓方，應審查以下內(nèi)容1）轉(zhuǎn)讓方是否已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產(chǎn)權(quán)證；2）轉(zhuǎn)讓方是否持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；3）項目土地使用權(quán)為出讓取

21、得的，房屋建設應達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上；4）轉(zhuǎn)讓人是否是項目所有人。2、合同中所應注意的事項1）轉(zhuǎn)讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等；2）項目轉(zhuǎn)讓應符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；3）已成立項目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；4）成立項目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；5）未成立項目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當事人的，須

22、獲得原合作各方及受讓方的一致同意；6）轉(zhuǎn)讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關(guān)費用，包括尚未付清的費用的承擔方式；7）項目轉(zhuǎn)讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責任人；8）項目轉(zhuǎn)讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；9）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓前已實行預（銷）售的，應約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預購業(yè)主，并明確因此引起相應責任的處理方法；10）以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的，應約定：項目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認定，需

23、出示原公司股東會決議并辦理工商變更登記手續(xù)等。（六）建設工程物資采購合同；1、審查對方資質(zhì)。2、雖然采購合同可以采用口頭形式，但在實踐中必須盡量采取書面形式，以免以后發(fā)生爭議。3、合同條款注意事項1）注意合同的格式，在采購合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對供方是比較有利的，如果我們作為需方來簽訂此類格式合同，要注意對方提供的合同中有沒有免除或限制供方責任的條款，如果有，一定要求其說明清楚，盡量遵循公平原則協(xié)商確定雙方的權(quán)利與義務，以免產(chǎn)生被動局面。2）對于采購物資的品牌、型號、等級、單價、數(shù)量等都要詳細明確地規(guī)定，在標注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標注清楚

24、，方便驗貨時核對產(chǎn)品的數(shù)量。3）應對交貨期限、交貨方式、交貨地點加以明確規(guī)定。盡量規(guī)定由銷售方送貨，將運輸過程中的風險留給供貨方。4）應規(guī)定定金條款。待貨物交付后再付全款。5）明確違約責任。對采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點、交貨期限、交貨方式的變動造成違約責任予以明確規(guī)定。（七）房地產(chǎn)銷售代理合同；設我方為開發(fā)商。1、前期審查。除了審查對方的信譽外，還應注意，我國商品房銷售管理辦法中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介窕瓜凵唐販康模芡謝褂筆且婪力枇2.霉乂逃抵湊盞姆康夭薪櫸窕埂?/span2、在合同條款中，應注意以下幾方面1）明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。2）應對房地產(chǎn)銷售代理方式予以明確

25、規(guī)定，寫明是一般代理、獨家代理還是包銷。3）明確代理銷售的期限以及銷售任務，即要寫明在多長時間內(nèi)銷售多少數(shù)額的房產(chǎn)。4）對代理銷售方在銷售期間所產(chǎn)生費用的負擔應明確規(guī)定。5）應明確規(guī)定傭金的支付方式和時間。6）除在代理合同里設獎勵條款外還應設定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責任。7）應明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必須真實，我方有權(quán)對代理銷售方的廣告進行審查，并具體規(guī)定違約發(fā)布廣告應承擔的責任。（八）商品房預（銷）售合同；1、前期審查應著重審查購買方的支付能力，對于某些特殊單位還應審查其是否具有購房資格。同時我方應取得國有土地使用證和預（銷）售商品房許可證，以免預（銷）售合同被宣布無效。2、在

26、合同條款中應注意以下方面。1）應詳細規(guī)定預（銷）售房的位置、土地使用年限。2）規(guī)定預（銷）售房的面積時，應詳細說明建筑面積、土地面積、基底分攤、公用分攤等，同時應規(guī)定相應的誤差。3）應該考慮我方的實際履行能力規(guī)定房產(chǎn)交付時間。同時應規(guī)定遲延交付的免責事由。4）規(guī)定預（銷）售房的價款應說明每平方米的單價。同時規(guī)定價款的支付方式以及支付時間。還應規(guī)定購買方如逾期未能支付價款后利益的計算方式以及超過一定期限后我方有權(quán)出售該房產(chǎn)。5）應要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。6）應規(guī)定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間以及方式。7）應規(guī)定購買方購買后房產(chǎn)的使用性質(zhì)以及相關(guān)義務。8）應規(guī)定購買方在未取得房產(chǎn)產(chǎn)

27、權(quán)前不得將房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，否則后果自負。9）房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應對質(zhì)量情況、保質(zhì)期、附屬設備保質(zhì)期加以規(guī)定。10）應對房產(chǎn)的附隨設施的使用進行規(guī)定。資料總結(jié)1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出讓合同）1）海南省三亞市亞龍工貿(mào)（集團）公司與海南遼經(jīng)貿(mào)實業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案受讓方失誤原因：所簽聯(lián)合開發(fā)合同實質(zhì)上是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，且出讓方簽署合同時并未取得土地使用權(quán)。2）中國寶安集團股份有限公司與廣東深圳鹽田港集團有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案受讓方失誤原因：約定出讓土地位置不明確。3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同研究a土地使用權(quán)及地上物之基本狀況轉(zhuǎn)讓合同應載明土地所在方位、四至、面積，原出

28、讓合同設定的用途，是否已進行基礎設施和公用設施的建設，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明。b房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。如轉(zhuǎn)讓人在地上設有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時主債務未受清償，因設定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。轉(zhuǎn)讓人未及時繳納的與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費，轉(zhuǎn)讓后應由受讓人相應承擔。轉(zhuǎn)讓人原以土地使用權(quán)或地上權(quán)與第三人建立租賃關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓后的受讓人則應與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。c如轉(zhuǎn)讓人在地上設有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時主債務未受清

29、償，因設定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。轉(zhuǎn)讓人未及時繳納的與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費，轉(zhuǎn)讓后應由受讓人相應承擔。轉(zhuǎn)讓人原以土地使用權(quán)或地上權(quán)與第三人建立租賃關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓后的受讓人則應與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。d在轉(zhuǎn)讓合同中對轉(zhuǎn)讓登記加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務，甚為重要e但新合同法確立了債隨地走和優(yōu)先受償?shù)脑瓌t，如果用地人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時隱瞞有關(guān)工程款支付的事實，就為承包方向土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的買受人主張權(quán)利提供了可能性。調(diào)查建設工程合同的履行情況就會是受讓人防范風險的必要手段。f在進行不動產(chǎn)交易前，先請律師對有關(guān)產(chǎn)權(quán)狀況進行全面調(diào)查，并

30、提供法律意見g我國現(xiàn)有的信用體系無法使轉(zhuǎn)讓人準確判斷受讓人的支付能力，故所有轉(zhuǎn)讓行為都具有潛在支付風險。由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同又屬于不動產(chǎn)物權(quán)合同，土地使用權(quán)一經(jīng)轉(zhuǎn)讓登記，即使轉(zhuǎn)讓款尚未付訖，受讓人仍可享有不動產(chǎn)物權(quán)，轉(zhuǎn)讓人只能向受讓人主張債權(quán)，因此，何時進行轉(zhuǎn)讓登記成為控制風險的關(guān)鍵。4）土地出讓合同糾紛的主要表現(xiàn)形式a按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，如果在2005年8月1日以后仍以各類開發(fā)區(qū)管理委員會的名義簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，就應當被認定為無效。b經(jīng)市、縣人民政府同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑?/p>

31、國家規(guī)定確定的最低價的，則該價格條款可被認定無效c因土地使用權(quán)出讓方式選擇引發(fā)的糾紛c比如在實踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法無效。比如在實踐中經(jīng)常發(fā)生的將未辦妥土地征用或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的集體土地非法出讓，其土地使用權(quán)出讓合同，就會因為出讓標的不符合法律規(guī)定而被認定無效2、建筑工程承包合同；1）北京興隆公園有限公司與原中國人民解放軍總后工程總隊等建筑工程承包合同糾紛上訴案糾紛原因：雙方約定的工程造價不明確、對質(zhì)量鑒定單位未約定。2）云南省第五建筑工程公司訴昆明鴻城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設工程施工合同糾紛案糾紛原因：保修期滿后未以約定支付保修金。3）甘肅省敦煌國際大酒店有限公司

32、與中國建筑西北設計研究院、甘肅省第四建筑工程公司等施欠工程款、工程質(zhì)量糾紛案糾紛原因：a、工程結(jié)算方式規(guī)定不清；b、工程質(zhì)量不合格；4）太平洋俱樂部有限公司與江蘇南通市第七建筑安裝工程有限公司建筑施工承包合同糾紛上訴案一一糾紛原因：a、訂立了兩份合同，前后合同關(guān)于工程款結(jié)算的規(guī)定不一致；b、關(guān)于是否進行過招標有爭議；c、關(guān)于工程造價的計算方式發(fā)生爭議。5）浙江義烏市偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與浙江義烏市建筑工程有限公司建筑工程承包合同糾紛上訴案一一糾紛原因：a、未約定開工時間；b、合同履行過程中是否交付物資用以抵充工程款發(fā)生爭議。3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同；1）北京成銘大廈有限公司與北京紅都集團公司房地產(chǎn)

33、合作開發(fā)糾紛上訴案糾紛原因：對于雙方在合作開發(fā)中的權(quán)利義務的約定不明確。2）海南三利開發(fā)公司與海南省房地產(chǎn)開發(fā)總公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案一一糾紛原因：a、對合作期間雙方各自的職責劃分不明確；b、對雙方投資的約定不明確。3）海南山盟科技投資有限公司與海南廣發(fā)房地產(chǎn)實業(yè)公司等合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案糾紛原因：投資合作開發(fā)的土地使用權(quán)性質(zhì)審查不明。4）海南省演出公司訴海口龍興房地產(chǎn)開發(fā)公司合作建房合同糾紛案糾紛原因：a、分房的具體方法約定不明；b未約定合作開發(fā)期間費用的承擔。5）某市華豐企業(yè)總公司訴某市宏華房地產(chǎn)開發(fā)總公司等聯(lián)建合同糾紛仲裁案糾紛原因：a以土地使用權(quán)作為合作投資的一

34、方，未辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)b未約定合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。6）上海萬順房地產(chǎn)開發(fā)公司與永新實業(yè)發(fā)展有限公司因合作開發(fā)協(xié)議糾紛案a合同未對合同性質(zhì)和效力進行約定；b雙方對投資方式約定不明；c對合作協(xié)議的解除未作約定；d合作項目的利潤分配不明。4、房屋拆遷安置補償合同；1）山東省宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與山東大學土地補償合同糾紛上訴案糾紛原因：補償款約定發(fā)生爭議。2）芻議城市房屋拆遷補償安置合同糾紛的審理一一a違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇b屋所有權(quán)爭議雙方難以取得一致意見的，筆者認為還是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式予以補償安置好，當然，安置的面積的現(xiàn)有價值應以被拆除

35、房屋的貨幣補償金額基本相等，不然的話，將增加糾紛，c被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人d被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應列明。同時對房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設施需動遷的，也要在基本情況中注明。被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應請具備資質(zhì)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進行評估的情況。拆遷補償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補

36、償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。如果是實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應根據(jù)實際情況標明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時間等。搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法等。違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決辦法。3）拆遷安置合同糾紛的處理一一a對共同所有的房屋，有主張產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有主張作價補償?shù)模蛇M行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對其共有人因共有產(chǎn)權(quán)之間的爭執(zhí)，可作為析產(chǎn)案件另案處理。b拆除房屋屬違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，既不能作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不能進行補償。但是如果被拆除的房屋，當時城市

37、規(guī)劃部門認為不屬于嚴重違反城市規(guī)劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補辦了有關(guān)手續(xù)的，該房則由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ梢韵硎墚a(chǎn)權(quán)調(diào)換及補償?shù)拇觥τ诓鸪R時建筑物，如果拆除未超過批準使用期限的臨時建筑物，拆遷人依法應享有拆遷補償待遇，但不享有安置待遇。對于拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不能產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能由拆遷人給予貨幣補償。c對于合同約定的地點、面積等不明確，易產(chǎn)生歧義的，應按照有利于被拆遷人的解釋處理，對于還建結(jié)算問題有合同的按合同約定處理，沒有約定的應按照條例和法規(guī)、政策的規(guī)定執(zhí)行；5、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同；1）萬順（湖南）置業(yè)發(fā)展有限公司與湖南開元置業(yè)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案雙方失誤原

38、因：出讓方未取得土地使用權(quán)且未完成項目開發(fā)投資總額的25%，違反了國家的禁止性規(guī)定，導致合同無效。2）黑龍江北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與哈爾濱高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房屋建設開發(fā)總公司項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案受讓方失誤原因：簽訂合同時未考察簽約人是否為項目的權(quán)利人，也未深入了解出讓項目的具體情況。3）房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的若干法律問題房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓應具備以下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項目后作自用情形的除外）；（2）轉(zhuǎn)讓方已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產(chǎn)權(quán)證；（3）轉(zhuǎn)讓方持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；（4）項目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設應達到開

39、發(fā)投資額的百分之二十五以上。6、建設工程物資采購合同；1）上海華傲電器有限公司清算小組與上海展業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司購銷合同貨款糾紛上訴案糾紛原因：是否訂立口頭合同無法達成一致（應訂立書面合同）2）采購瓷磚合同注意事項仔細的閱讀相關(guān)的條款，對一些有歧義的、不合理的條款要和商家落實清楚。以免出現(xiàn)問題時，解決起來非常的麻煩。a要求商家在銷售合同上注明產(chǎn)品的品牌、型號、單價、數(shù)量，在標注產(chǎn)品的數(shù)量時，最好將產(chǎn)品的平米數(shù)和片數(shù)都標注清楚，方便驗貨時核對產(chǎn)品的數(shù)量。b銷售單要加蓋銷售單位或者市場的公章落實退補貨原則現(xiàn)在市場上的商家對于瓷磚的退補貨問題，都會有一些約定，多長時間可以退貨，什么樣的產(chǎn)品可以退貨

40、，也要落實清楚。c對于富余的產(chǎn)品或者不夠的產(chǎn)品，要盡快到商家處辦理，以免出現(xiàn)退不了和沒有相同色號的問題。d在訂購合同上注明產(chǎn)品的等級，防止商家以次沖好。適當?shù)慕灰恍┒ń穑鹊截浰偷郊液螅炇諢o誤后再付全款。E同時最好約定產(chǎn)品不符合要求，有條件要求無條件退貨，退回定金。7、房地產(chǎn)銷售代理合同；1）紹興市嘉承房地產(chǎn)有限責任公司訴杭州市中原房地產(chǎn)營銷代理有限公司委托代理合同糾紛案一一糾紛原因：a雙方未將采用何種代理銷售方式（一般代理、獨家代理還是包銷）在合同中加以規(guī)定。B違約責任在合同中不明確。2）開發(fā)商如何避免房產(chǎn)廣告糾紛一一a是在小區(qū)規(guī)劃設計尚未通過政府批準之前，不應在廣告。中將自己設想中的小區(qū)狀況作詳細描述，以免誤導廣告受眾；b是廣告宣傳的內(nèi)容應真實，特別是對那些內(nèi)容確定且可能影響到定價或購房人決策的部分，應實事求是、切合實際c是涉及小區(qū)規(guī)劃、設計等可能發(fā)生變更的情況，應向買受入說明，并在簽訂的房屋買賣合同中詳細注明；d是對委托銷售代理機構(gòu)對外發(fā)布的廣告，開發(fā)商應從前述幾點對廣告內(nèi)容和宣傳行為加以嚴格審查。3）商品房銷售管理辦法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)。受托房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。8、商品房預（銷）售合同