1、 PAGE 11 / 11銀河新型建材股份有限公司創意新城總部設備維護管理制度目錄 一、高低壓配電房管理制度二、弱電機房管理制度三、泵房管理制度四、地下室排污泵的日常維護管理制度五、地下室人防設備管理制度六、發電機房管理制度七、太陽能熱水系統的維護管理制度八、大金中央空調運行管理制度九、消防設備管理制度十、消防設施、安全標識管理規定一、高低壓配電房管理制度施工單位/負責人：配電房必須配備專職電工晝夜值班，持證上崗。電房按規定應懸掛送電操作規程，電工操作監護制度，倒閘操作制度和工作票制度等。配電房高低壓電器設備無缺陷，運行正常，值班記錄齊全。各種高低壓電器設備應按規定進行預防性實驗。配電房按規定

2、配有各種絕緣工具，攜帶型萬用表、北歐表、高壓驗電器、安全帶等，并定期做電氣實驗。配電室、變壓器門窗、電纜溝進出口、應封閉，通風窗應裝有鋼網，加設網欄，防止鼠害。高低壓電器設備每年要進行春秋兩次徹底清掃檢查，檢修，發現問題及時處理。配電房不得堆放雜物及易燃易爆物品，應經常打掃，保持清潔。配電房應定期通風，保持電氣設備干燥。配電房應有良好的照明設施，高低壓房應配有應急燈。配電房用電增容，調整改造時要有調整改造方案，并備有完整的線路改造資料檔案。高低壓配電房應配備有相應的消防器材，消防器材規格，性能符合要求。無關人員未經允許，不得進入高低壓配電房。高低壓配電房、配電箱、電度表上應標志清楚。定期檢查變

3、壓器實時運行溫度，特別是夏季炎熱季節，可隔天檢查并做記錄；定期除掉高低壓柜柜頂和柜體正面積塵，半年一次為宜。*每天檢查高壓柜里繼電保護裝置工作運行狀態；*每天檢查低壓段電容補償柜的功率因素（功率因素在 0.90.98 之間最好）；二、弱電機房管理制度施工單位/負責人：各專業機房及設備控制室均實行專人負責管理、專人操作。未經批準， 外來人員不得入內。機房內必須保持整潔，注意防塵、防潮、防水、防靜電 ;機房內溫度保持在 20-25 度，濕度保持在 40-50 之間。無關物品不得存放在機房內。必須注意環境衛生。禁止在機房內吃食物，抽煙，隨地吐痰 ;對于意外或工作過程中弄污機房地板和其他物品的，必須及

4、時采取措施清理干凈，保持機房無塵潔凈環境。機房管理人員及使用人員應當熟悉機房內各種設備的基本性能，熟練掌握操作規程，以科學與負責的態度管理、使用機房設備。不得隨意變更機房設備的用途，不得隨意更改設備連線。機房管理人員應當定期對設備進行檢修、保養 ;經常檢查電源的插頭、插座及接線是否牢固，電源線是否老化，隨時消除事故隱患;如果使用人員發現設備故障，應及時采取措施并向有關領導報告。機房工作人員需要離開當前用電工作環境，應檢查并保證工作環境的用電安全。禁止在無人看管下在機房中使用高溫，熾熱，產生火花的用電設備。在使用功率超過特定瓦數的用電設備前，必須得到機房管理人員批準， 并在保證線路保險的基礎上使

5、用。在外部供電系統停電時，機房工作人員應全力配合完成停電應急工作。每天觀察和記錄UPS 的運行狀態，保證機房中設備和數據的安全。各部門管理人員及專業人員都要樹立強烈的安全意識，注意防火、防盜。機房應安排人員值日，負責機房的日常整理和行為督導。工作人員離開工作區域前，應保證工作區域內保存的重要文件，資料，設備，數據處于安全保護狀態。如鎖定工作電腦，并將桌面重要資料和數據妥善保存等等。未經機房管理人員批準，禁止將機房相關的鑰匙，密碼等物品和信息外借或透露給其他人員，同時有責任對保安信息保密。對于遺失鑰匙，泄露保安信息的情況要即時上報，并積極主動采取措施保證機房安全。弱電工程設備房內：保證室溫在 2

6、4c 為宜。定期清潔防靜電地板和機柜上的積塵。定期檢查設備房機柜內各設備運行狀態；三、泵房管理制度定期檢查 13 層弱電間的室溫、設備運行。二次供水設備： 消防水泵配套：水泵房是提供住戶生活、消防用水的關鍵部位 ,水泵房能否正常工作是直接影響到住戶人身財產安全。為及時住住戶提供合格生活用水和大廈消防用水, 管理好水泵房,特制定如下制度:水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統、設備等 ,由維修班負責使用管理,并指定專人負責(以下稱水管員)。作好日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態監控,并做記錄。水泵房內機電設備由維修值班人員負責操作 ,無關人員不得進入水泵房。停水須經管理處批準。消防泵、生活泵、穩壓

7、泵、污水泵在正常運轉下 ,選擇開關應入在自動位置上,所有操作標志簡單明確。生活水泵每周至少輪換使用一次,接觸器主開關每月檢查一次。消防泵每月進行一次自動、手動切換操作檢查。無條件啟動的消防水泵(有過壓危險或開噴系統),須對其進行盤車,每季度對電動機進行一次絕緣搖測。泵房每月打掃一次,泵房管理每月檢查、清潔一次,并進行潤滑、緊固、調整。水池人孔需有蓋密封并加鎖,透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管。各級水有須每月定時抄表 ,水管員須對抄表記錄進行統計分析 ,確定給水系統是否正常,并協助設備部作好水量平衡測試。嚴禁非火災情況使用市政消防水。消防演習用水須向用水主管部門辦理申請手續。四、地

8、下室排污泵的日常維護管理制度污水泵：/；污水泵控制箱：污水泵能否正常運行，發揮作用，很大程度上取決于日常的維護管理。污水泵的控制分為自動和手動控制，一般情況下，采用自動控制，但應定期巡檢維護，檢查電路是否正常，浮球閥是否能正常工作。某建筑曾出現污水泵控制為手動控制，地下室跑水后管理人員沒能及時發現，導致污水泵無法啟動， 造成水災。對連接污水泵排水管的室外污(雨)水井、化糞池應定期清理，保證室外管路的楊通，保證污水泵排水管的楊通。如果室外管路堵塞不通，勢必導致污水泵排水管堵塞，污水泵無法正常上作。五、地下室人防設備管理制度施工單位/負責人：人防工程結構的維護加強人防工程的地面管理，重型車輛、機械

9、、設備和材料一般不宜通過和停放（堆放），如需通過和停放（堆放）時，必須征得人防部門的同意。發現結構表面侵蝕、風化、脫落、掉角等損壞情況，應及時用同標號砼或高標號砂漿進行修補，防止局部損壞擴大，避免因鋼筋保護層破壞引起結構內部鋼筋銹蝕。人防工程產生滲漏水現象應及時防水堵漏。防水堵漏方案的確定，應因時、因地、因工程制宜。在保證工程質量前提下，做到取材容易，操作簡便， 造價經濟，安全可靠。人防工程的主體結構不得任意開孔，如必須開孔時，須報人防主管部門同意，并認真做好新開孔的防水和防護密閉處理。人防工程防護密閉設施的維護鋼筋砼和鋼筋網水泥門應輕開輕關，以免碰壞，如局部損壞，應及時用高標號水泥砂漿等材料

10、修補，當損壞影響防護能力或密閉性能不易修復時，應按設計要求及時更換。金屬門扇和鋼筋砼門扇包邊鋼框應保持良好的油漆層，一般3 年應重新涂防銹漆和油漆。防護（密閉）門、防爆波活門每年檢修一次，鉸頁、閉鎖及傳動機構的活動部位添注機油，防止銹蝕，保持靈活，各種零件如有損壞或嚴重磨損，應及時配齊或更換。密閉膠條應保持清潔，不得沾油污、涂漆，如有老化或脫落，應及時更換或修復。擴散室不得改作它用，應保持清潔。排煙口的擴散室每年清除污煙灰一次，進排風口不得堵賽。人防工程內部設備的維護通風空調設備的維護手動、手電動密閉閥門必須開閉靈活，關閉嚴密，應當每月保養一次， 每年檢修一次，五年大修一次。自動排氣，閥每月擦

11、拭閥門外套與空腔的污垢，保持密封面的清潔、橡膠密封圈的清潔。橡膠密封圈應避免沾油污，嚴禁涂漆，每年檢修一次。通風機要保持清潔、干燥，注意檢查，及時添注潤滑油，平時不使用的通風機每月擦拭一次，并運轉一小時，觀察運轉是否正常。每年檢修一次，每五年進行一次全面檢修。風管、風道、風口及調節閥定期清除外表的灰塵、污垢，保持清潔，發現漏風應及時檢修，一般每年清理維護一次。 給排水設備的維護應定期檢查、清除排水管道和檢查井內的淤積物，保持管道排水暢道。污水集水池應定期清掏和沖洗，若部件有損壞應及時修理或更換。排水防爆波井每年清洗一次，對易銹蝕部件應擦洗加油和除銹涂漆。有損壞時，應及時修理或更換。各類水泵應保

12、持完好、清潔、干燥、無銹蝕，出現故障應及時排除，不經常使用的水泵，應每月進行一次保養性運行，運行時間不少于半小時。 電氣照明及用電器具的維護對照明線、照明燈具、開關插座及用電器具等，應加強維護，隨時檢查和糾正不安全的地方，如線路松脫、開關不靈等。每年要對照明設備進行一次全面檢查和修理保養，檢查保養項目為：檢查照明回路的絕緣電阻值。各種設備內部如有潮濕積水現象，應擦試烘干。檢查配電盤內開關及保險絲（片）管的接觸片是否接觸緊密，是否有銹蝕、跳火及變色現象，并進行修理。對各種金屬設備進行細致的除銹刷漆。清除內部灰塵，各種燈罩及反光罩應保持清潔光亮。檢查照明設備固定情況，檢查接地情況。維護管理領導人員

13、、維護管理人員、維護人員必須嚴格按以上制度進行維護管理，其人民防空工程維修保養的情況將作為個人年度考核的重要依據。六、發電機房管理制度施工單位/負責人：保證發電機在市網停電時能自動、手動起動和良好運行。發電機房門平時應上鎖，鑰匙由配電房值班員管理，未經部門領導批準， 非工作人員嚴禁入內。配電房值班員必須掌握發電機的基本性能和操作方法，掌握發電機供電范圍、線路、開關等設備。熟練操作發電機及其配電設備，發電機運行時，應認真巡視檢查。平時應經常檢查柴油箱油位、發電機的機油油位、冷卻水水位是否合乎要求，蓄電池電壓是否正常。柴油箱中的儲備油量應保持能滿足發電機帶負荷運行 8 小時用油量。發電機半月空載運

14、行一次，運行時間不大于 15 分鐘 ，平時應將發電機置于自動或手動起動狀態。發電機一旦起動運行，值班員應認真觀查，啟動送風機，檢查發電機各儀表指示是否正常。嚴格執行發電機定期保養制度。做好發電機運行和保養記錄。巡查制度： 每日巡查一次，包括電池電壓、充放電，發電機各設備情況，備用電源系統情況等，發現漏油漏水現象應及時處理，并做好巡查記錄。保養制度：每半月全面保養一次，電池每月至少充放電一次。發電機房要求每日清掃、拖地，保證機房和設備的整潔。室內嚴禁煙火。加強防火和消防管理意識，確保發電機房消防設施完好齊備。發電機檢查時須將主令開關擲于停止檔，以避免市電意外停電，導致發電機運行，發生意外傷害。七

15、、太陽能熱水系統的維護管理制度施工單位/負責人：定期進行系統排污，防止管路阻塞；并對水箱進行清洗，保證水質清潔。排污時，只要在保證進水正常的情況下，打開排污閥門，到排污閥流出清水就行了。定期清除太陽集容器透明蓋板上的塵埃、污垢，保持蓋板的清潔以保證較高的透光率。清洗工作應在清晨或傍晚日照不強、氣溫較低時進行，以防止透明蓋板被冷水激碎。注意檢查透明蓋板是否損壞，如有破損應及時更換。對于真空管太陽熱水器，要經常檢查真空管的真空度或內玻璃管是否破碎，當真空管的鋇鈦吸氣劑變黑，即表明真空度已下降，需更換集熱管。真空管太陽熱水器除了清洗真空管外，還應同時清洗反射板。檢查各管道、閥門、浮球閥、電磁閥、連接

16、膠管等有無滲漏現象，如有則應及時修復。集熱器的吸熱涂層若有損壞或脫落應及時修復。所有支架、管路等每年涂刷一次保護漆，以防銹蝕。防止悶曬。循環系統停止循環稱為悶曬，悶曬將會造成集熱器內部溫度升高，損壞涂層，使箱體保溫層變形、玻璃破裂等現象。造成悶曬的原因可能是循環管道堵塞；在自然循環系統中也可能是冷水供水不足，熱水箱中水位低于上循環管所致；在強制循環系統中可能是由于循環泵停止工作所致。安裝有輔助熱源的全天候熱水系統，應定期檢查輔助熱源裝置及換熱器工作正常與否。對于輔助熱源是電熱管加熱的，使用之前一定要確保漏電保護裝置工作可行性，否則不能使用。對于熱泵太陽能供熱系統，還應檢查熱泵壓縮機和風機工作是

17、否正常，無論哪部分出現問題都要及時排除故障。八、大金中央空調運行管理制度施工單位/負責人：空調設備房是大樓空調系統的控制中心，為保證空調設備的安全、高效運行，特作如下規定：空調制冷機房的全部設備必須由指定專職空調操作人員管理操作，非本職人員禁止操作。非操作人員必須經分公司辦公室書面許可，方能進入制冷機設備房。室內保持良好的清潔衛生、通風和照明并嚴禁煙火。做好運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計、流量計的讀數是否正常準確，發現異常應及時處理并上報。空調值班室每天清掃一次，制冷機設備房每周清掃一次，新風空調機房每月掃除一次，冷水機組每月擦洗一次。按照制定的空調運行時間表開關空調制冷機組，并嚴格按照

18、機組操作程序、規定進行開機、運行、關機操作。充分了解、熟悉制冷機和附屬設備的性能及操作方法。遵照物業公司工程部制定的值班記錄表，認真準確記錄機器設備的運轉情況，分析異常的數據、查明原因，確保主機處于良好的運行狀態。定期巡視冷水機組的運行情況，包括冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機； 要求所有設備不漏水、不漏油、無異常噪音，發現問題立即處理。做到小事不過夜、大事不影響正常供應冷氣，并作好事故處理記錄。每周檢查各風機盤管，新風空調機的制冷效果一次。每天班前清掃空調值班室，保持室內整潔。接受維修班長的工作安排，及時匯報工作情況和存在的問題。按用戶實際需要及時調整空調設備，作到高效節能運行。九、消防設備管理制度施工單位/負責人：全公司的煙感器每年由消防中心組織測檢 12 次。自動滅火噴淋管道污水，每年由消防中心和管工班組織排放檢查一次。每季度由消防中心或水泵班防水檢查一次公司內的地上消火栓。消防水泵每半年由消防中心和水泵班手動或自動啟動檢查一次。氣站的電子鼻的信號每季度由液化站測試一次信號。公司的消防加壓、送風、排煙風機，