1、揚州產(chǎn)業(yè)園項目概況及經(jīng)濟效果評估、揚州產(chǎn)業(yè)園項目概況1、20n年揚州寫字樓市場狀況(1)供求關(guān)系狀況20n年上半年度，市區(qū)辦公用房市場整體供求比為1:0.83,供應(yīng)大于需求;20n年度月度供求關(guān)系中，除1、4月外，其它用度均小于1。2008年至2011年搠州辦公孱巾場擰年上半年度供求情況(2)受國家房產(chǎn)調(diào)控政策和銀行信貸政策不斷深調(diào)，供應(yīng)市場謹(jǐn)慎，20n年市區(qū)辦公用房供應(yīng)量大跌。20n年上半年，市區(qū)辦公用房市場累計供應(yīng)面積9.86萬壯，同比減少42.47%；從月度供應(yīng)來看，除1月度外，其它各月供應(yīng)量都較小，都在2萬9以下，1月度單月供應(yīng)量達6.44萬9，占上半年供應(yīng)總量的74.72%。從區(qū)域供

2、應(yīng)結(jié)構(gòu)上來看，西區(qū)占比98.17%,北區(qū)和老城區(qū)無新增供應(yīng)。_年月2011年上半年度插州各區(qū)域外公孱市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)對比2OE8上半邛或占名瞳處齡卅咫怦出:上*整！*制=6/金/博招總*朗nui2（3）存量分析：即將上市的辦公存量主要分布在西區(qū)，需近兩年銷售去化周期依據(jù)一個項目1000平米月度（市場一般單個項目月度成交500-700平米）去化速度計算，市場月均去化約9000平米，即將上市的存量需要近2年時間去化周期所屬板塊東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)老城區(qū)合計存量（萬歐）5.9513.351.1720.47（4）成交分析：2011年上半年調(diào)控持續(xù)深入，辦公市場波及相對較少，部分購買力流向商辦，同比銷售仍有下滑

3、。20n年上半年度，市區(qū)辦公用房市場累計成交面積8.22萬9，同比下跌了42.64%;區(qū)域成交的主力仍是供應(yīng)主力的西區(qū)板塊ajw1斗走斗蔭用沙金比中端工口”據(jù)堀辦公門市場若邱匕平不血就交恬配日樂IT：干膽地交怙況（5）成交價格分析：2011年上半年度辦公用房價格總體走高，同比漲幅16.44%20n年上半年度，市區(qū)辦公用房市場成交價格6529元/itf,同比上漲了16.44%；20n年上半年度，北區(qū)板塊在各區(qū)域成交價格走勢中最為平穩(wěn)，月度間成交價格差為637元/itf,而成交價格波動最大是西區(qū)板塊。2、項目總體概況及定位產(chǎn)業(yè)園項目用地150畝，占地面積約10萬壯，容積率為2.5,總建筑面積約30

4、萬平米，揚州市都市高科技產(chǎn)業(yè)園項目立足于南京都市圈和上海經(jīng)濟圈，憑借寶能集團在珠三角區(qū)域開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)孵化基地積累的豐富經(jīng)驗和珍貴的產(chǎn)業(yè)資源，整合資金、技術(shù)、信息、人才等元素，投資開發(fā)高端都市型生態(tài)科技園，著力打造開放式生態(tài)化的辦公環(huán)境，全面導(dǎo)入技術(shù)服務(wù)、金融服務(wù)、中介服務(wù)、外包服務(wù)等高科技信息技術(shù)平臺和研發(fā)實驗室、電子信息、軟件開發(fā)、文化創(chuàng)意、新材料、新能源等創(chuàng)新型高新產(chǎn)業(yè)，旨在打造一個融科技研發(fā)、展示、交易、信息交流、金融服務(wù)為一體的具有國際化標(biāo)準(zhǔn)的多功能、現(xiàn)代化的都市生態(tài)型科技園，打造具有科技型、總部型、孵化型特征的現(xiàn)代都市高科技產(chǎn)業(yè)高地，形成區(qū)域性的研發(fā)技術(shù)中心、產(chǎn)品展示交易中心和人才培

5、訓(xùn)中心，在為企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)基地的同時，也為企業(yè)提供現(xiàn)代化的信息和配套服務(wù)，吸引積聚一批成長性較好的科技型、創(chuàng)意型優(yōu)秀企業(yè)入駐，通過與政府聯(lián)手共同創(chuàng)造一流的綜合研發(fā)及營商環(huán)境，支持入園企業(yè)發(fā)展壯大，將該園區(qū)打造成揚州市培育登陸我國資本市場中小板、創(chuàng)業(yè)板企業(yè)后備團隊、先鋒團隊的搖籃，助推揚州市高新中小企業(yè)發(fā)展，繁榮揚州市場經(jīng)濟。二、首期啟動項目經(jīng)濟效果評估（一）首期啟動項目開發(fā)經(jīng)營理念項目占地150畝，總建筑面積30萬平米，容積率2.5,物業(yè)類型科研大廈、多功能產(chǎn)業(yè)大廈、工業(yè)品展示交易中心、SOHO、人才公寓、公共服務(wù)中心。項目分兩期開發(fā)。（1）項目分期開發(fā)指標(biāo)序號項目合計第一期第二期建筑面積（萬平

6、米）建筑面積（萬平米）1科研大廈84.04.02多功能產(chǎn)業(yè)大廈42.02.03工業(yè)品展示交易中心66.04SOHO31.51.55人才公寓53.02.06公共服務(wù)中心40.04.07合計3016.513.5規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)總占地1010.0計容積率建筑面積3016.513.5容積率2.53.0（2）經(jīng)營開發(fā)方案銷售物業(yè)面積（萬*總面積（萬壯）比例持有物業(yè)面積（萬壯）總面積（萬壯）比例科研大廈3838%科研大廈5863%SOHO33100%工業(yè)品展示交易中心66100%人才公寓55100%多功能產(chǎn)業(yè)大廈44100%公共服務(wù)中心2450%公共服務(wù)中心2450%合計1317科研大廈：銷售3萬平米，第一年

7、銷售均價5000元/平米，第二、三年銷售均價為6000元/平為；SOHO：3萬平米全部銷售，銷售周期為2.5年，第一年銷售均價為5500元/平米，第二年銷售均價為6000元/平米，第三年銷售均價為6500元/平米；人才公寓：5萬平米全部銷售，銷售周期為2.5年，第一年銷售均價為5500元/平米，第二年銷售均價為6000元/平米，第三年銷售均價為6500元/平米；產(chǎn)業(yè)大廈（商業(yè)）：銷售2萬平米，銷售均價為8000元/平米；公共服務(wù)中心：50%銷售，銷售周期2.5年，銷售均價8000元/平米。工業(yè)品展交易中心：6萬平米，全部持有，計算經(jīng)營期為20年（包含前兩年建設(shè)期），培育期租金以每年5%遞增；產(chǎn)

8、業(yè)大廈：持有2萬平米，運營期租金以每五年10%遞增；計算經(jīng)營期20年。（二）項目財務(wù)評價1、項目開發(fā)成本及費用估算（1）土地成本：3885萬元（含契稅）（2）建設(shè)成本（含城市配套費、基礎(chǔ)設(shè)施費等）：71952萬元（3）開發(fā)費用（含管理費、財務(wù)費、銷售費用）：10843萬元；其中財務(wù)費用以全部的土地成本和建設(shè)成本為基數(shù)，貸款利率按15%計算。（4）投資總額合計：86680萬元2、銷售收入及稅收估算依據(jù)銷售物業(yè)測算項目銷售收入合計79700萬元。（1）銷售營業(yè)稅費：4933萬元；（2）土地增值稅：9423萬元（3）所得稅：7303萬元（4）銷售物業(yè)投資凈利潤：21910萬元，投資利潤率為60.64

9、%。（5）銷售物業(yè)財務(wù)內(nèi)部收益率33.5%，靜態(tài)回收期為3年，盈虧平衡點為55.3%3、持有物業(yè)經(jīng)營收入估算（1）靜態(tài)年均凈利潤：6307萬元；（2）靜態(tài)年均上繳稅收：4813萬元（3）靜態(tài)年均投資凈利潤率：14.01%附：首期啟動300畝地塊投資財務(wù)評價項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號項目合計第一期第二期建筑面積（萬平米）建筑面積（萬平米）1科研大廈84.04.02多功能產(chǎn)業(yè)大廈42.02.03工業(yè)品展示交易中心66.04SOHO31.51.55人才公寓53.02.06公共服務(wù)中心40.04.07合計3016.513.5規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)總占地1010.0計容積率建筑面積3016.513.5容積率2.53.0

10、建安成本估算序號項目投資額（萬元）第一期第二期建筑面積（萬平）綜合單位成本（元/平）小計（萬元）建筑面積（萬平）綜合單位成本（元/平）小計（萬元）1科研大廈27627434531381343453138132多功能產(chǎn)業(yè)大廈110942277455472277455473工業(yè)品產(chǎn)品展示交易中心1664162774166414SOHO82921.5276441461.5276441465人才公寓119323238671592238647736公共服務(wù)中心11094277442774110947合計8668016.54730713.528279項目投資估算序號項目合計科研大廈多功能產(chǎn)業(yè)大廈工業(yè)品產(chǎn)品

11、展示交易中心SOHO人才公寓公共服務(wù)中心建筑面積（萬平米）30846354一土地成本估算（含契稅）388510365187773896485181土地價款估算（含城市配套費及基礎(chǔ)設(shè)施費）37501000500750375625500樓面地價1251251251251251251252土地交易契稅（3%）1133015231119153土地交易費（0.6%）23635243二建設(shè)成本估算71952232489464141966450913094642.1建安工程估算（含裝修）6090020000800012000540075008000單位造價（含裝修）250020002000180015002

12、0002.2前期工程費（5%）304510004006002703754002.3基礎(chǔ)設(shè)施費及園林綠化（200元/平）60001600800120060010008002.4開發(fā)期間稅費（建筑工程的8%）487216006409604326006402.5不可預(yù)見費（3%）1743648264396180255264三開發(fā)管理費用108433343111216681453215411121管理費用（3%）22757292994492052932992銷售費用（銷售收入的3.5%）22306096419803財務(wù)費用（貸款利率7.5%）633920058131219608881813四投資總額8

13、668027627110941664182921193211094銷售物業(yè)收入估算表序號項目合計2013第三季度2013第四季度2014第一季度2014第二季度2014第三季度2014第四季度2015第一季度2015第二季度2015第三季度2015第四季度-科研大廈1銷售均價50005000600060006000600060006000600060002銷售面積（萬平米）30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.33銷售收入（萬元）174001500150018001800180018001800180018001800二SOHO1銷售均價55005500600060006

14、000600065006500650065002銷售面積（萬平米）30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.33銷售收入（萬元）183001650165018001800180018001950195019501950三人才公寓1銷售均價50005000550055005500550060006000600060002銷售面積（萬平米）50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.53銷售收入（萬元）280002500250027502750275027503000300030003000四公共服務(wù)中心（商業(yè)）1銷售均價800080008000800080008

15、00080008000800080002銷售面積（萬平米）20.20.20.20.20.20.20.20.20.20.23銷售收入（萬元）160001600160016001600160016001600160016001600五合計797007250725079507950795079508350835083508350單位：萬元項目每期開工建設(shè)一年半后即主體建筑完工，開始預(yù)售銷售物業(yè)項目損益表開發(fā)經(jīng)營期限序號項目合計2013第三季度2013第四季度2014第一季度2014第二季度2014第三季度2014第四季度2015第一季度2015第二季度2015第三季度2015第四季度1銷售物業(yè)收入7

16、970072507250795079507950795083508350835083502.1開發(fā)成本及費用3613136133613361336133613361336133613361336133營業(yè)稅金及附加49334494494924924924925175175175173.1土地增值稅942374074093793793793710491049104910494利潤總額2921324482448290829082908290831713171317131715彌補虧損6所得稅73036126127277277277277937937937937稅后利潤219101836183621

17、812181218121812378237823782378投資凈利潤21909.7上繳各項稅費合計21659.5投資凈利潤率60.64%現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目2012第一季渡第二季腺三季1度第四季1萱2013第一季度第:第三季1度第四季1芟2014第一季度第徐季度度第四季/芝2015第一季度第：第三季/度第四季11銷售物業(yè)收入72507250795079507950795083508350835083502開發(fā)成本:46974697361336133613361336133613252925293營業(yè)稅金及附加4494494924924924925175175175174土地增值740

18、74093793793793710491049104910495稅所得稅6126127277277277277937937937936凈現(xiàn)金流；量4697)(4697)(3613)(3613)(3613)(3613)18361836326532655794579459915991599159917累計現(xiàn)金流量697）(9394)(13007)(16620)(20233)(23846)(22010)(20174)(16909)(13644：(7849)(2055)393699271591821910評價指標(biāo)：財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（i=8%）:財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR:13450.107.5%33.5

19、%年財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期（靜態(tài)）（年）：11.33年項目持有物業(yè)經(jīng)營收入估算表單位：萬元序號項目建設(shè)期經(jīng)營期2年34567891011121314151617181920-工業(yè)品展示交易中心1租金月租金收入80848893971021071131181241301371441511581661751832可供出租面積（萬平米）666666666666666666出租率50%50%55%60%65%70%75%80%85%90%90%90%90%90%90%90%90%90%3運營成本及費用576605699400455515579324362402422443465489513539566

20、5945租金凈收入（萬元）230424192794360140964631521061606872764080228423884492869751102381075011288二產(chǎn)業(yè)大廈1租金月租金收入3030303030404040404050505050506060602可供出租面積（萬平米）222222222222222222出租率50%50%55%60%65%70%75%80%85%90%90%90%90%90%90%90%90%90%3運營成本及費用72727986941341441541631732162162162162162592592595租金凈收入（萬元）288288317

21、346374538576614653691864864864864864103710371037三科研大廈1平均月租金收入606060606080808080801001001001001001101101102出租面積5555555555555555553出租率50%55%60%65%70%75%80%85%85%85%90%90%90%90%90%90%90%90%運營成本及費用360396432468504720768816816816108010801080108010801188118811885租金凈收入（萬元）14401584172818722016288030723264326

22、4326443204320432043204320475247524752四公共服務(wù)中心1平均月租金收入2出租面積3出租率4運營成本及費用5租金凈收入（萬元）五經(jīng)營凈收入合計3030303030404040404050505050506060602222222222222222250%60%70%80%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%0861011151301731731731731732162162162162162592592590346403461518691691691691691864864864864864103710371037

23、40324637524262797005874095491072911480122861407014471148921533415799170641757618113持有物業(yè)全部現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目建設(shè)期經(jīng)營期12345678910111213141516171819201現(xiàn)金流入00403246375242627970058740954910729114801228614070144711489215334157991706417576181131.2經(jīng)營收入403246375242627970058740954910729114801228614070144711489215334

24、157991706417576181132現(xiàn)金流出2022015165158778229291141127212072047306434693935481351635507567858576348654667542.1建設(shè)資金投入2022015165151652.4租賃稅金及附加7128229291141127215911737197221092257258726602737281729023135322933272.6所得稅0000(383)310109213601678222625032770286029553213331834283凈現(xiàn)金流量(20220)(15165)(11845)381443135138573375337502766580108352925793089386965799421071511029113594累計凈現(xiàn)金流量(20220)(35385)(47230)(43415)(39102)(33964)(28231)(20698)(13196)(5531)2480108322008929397387834844058381690978012691485評價指標(biāo)：財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（i=8%）:12032.73財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR:10.9%投資回收期（靜態(tài)）（年）：10.8損益表序號項目經(jīng)營期建設(shè)期34567891011121314