1、 城市經典二期 階段性銷售推廣提報2022/8/301第一篇 近階段市場分析2022/8/302第一部分：上海市宏觀市場分析 上海樓市在宏觀政策以及調控的影響下，已經出現連續4個月的成交量萎縮的現象，雖然在4、5兩月的一度過激反應后，6月份成交量略有回升，但市場的成交結構已經發生了很大變化，賣方市場向買方市場轉變已是不爭的事實。樓盤價值與價格已經呈現嚴重對沖的格局！ 從市場實際成交價格來看，各樓盤的成交均價也有了下滑，且程度異常明顯，價格回落25%以上的樓盤增多，降價現象開始普遍，且該趨勢有繼續加劇的現象條件存在。在這種市場背景下，如何在價格上打動購房者以順利去化房源將是賣方占得先機的首要條件

2、。2022/8/3031、上海1-7月份住宅成交量比較數據來源：網上房地產 自今年3月以來，一系列調控政策新盤市場最明顯直接反應便是商品房成交量驟減。從3月份的224萬m2一降至4月份的142萬m2，在將至5月份的78萬m2，可謂逐月遞減，且減幅非常明顯。6月份成交量略有回升跡象，但依然沒有超過100萬m2，7月份上海整體成交量僅為76萬m2，市場成交疲軟現象依舊延續。單位：m2單位：套2022/8/3042、上海1-7月份住宅成交均價變化比較數據來源：普潤地產數據庫單位：元/m2 上海住宅成交均價與成交量呈正比效應，自3月份以來，成交均價持續走低，6月份僅為7294元/平米。7月份成交情況持

3、續走低，最終僅為6700元/平米上下。成交價的回落說明了價格泡沫正被擠壓釋放，同時也說明自住客已占據了整體成交市場的重點地位。2022/8/305普潤觀點： 從近月來的上海住宅市場成交情況來看，整體需求量被控制，部分投機以及投資客已被宏觀政策敢出市場，自用客已成為市場真正主體。但就近期而言，成交量的下滑、市場疲軟態勢將繼續蔓延，觀望態勢也會繼續保持。 但從整個格局而言，現繼續保持成交量均屬降價樓盤，購房者心理已有變化，降價乃至降價幅度已成為購房者關注的焦點。而在價格上始終“穩定”的樓盤，市場已經證明，背離市場需求的事物市場接受程度將會是非常有限的。2022/8/3063、市場動態變化“停銷部分

4、” 近期全市商品房交易慘淡已是不爭的事實，自3月以來，無交易的樓盤更是劇增。 根據網上成交數據，本報告截取部分典型案例，以個案今年上半年最后一次成交紀錄為始，得出了個盤連續無成交的總天數，以此來說明現今上海房地產市場的嚴峻形勢，需要明確的是，以下零成交的各樓盤均是在市場中無明顯降價或調價措施的樓盤。2022/8/307區域樓盤零成交天數零成交起始日期截至日可售套數目前報價調價措施松江新理想花園1094月7日1086700無浦東中星海上景庭1044月12日5614800無徐匯鼎園934月24日76236000無浦東愛法小天地874月29日16718000無普陀蘇堤春曉名苑795月8日512200

5、0無浦東大華錦繡華城764月23日3049300無盧灣伊時代公寓755月12日15820000無普陀祥和星宇花園675月20日21411000無長寧天山河畔花園665月21日16421000無以下數據截止到8月15日 以上便是普潤列舉的部分背離市場現狀的樓盤最近市場的反應。2022/8/308從上表總結的觀點如下： 從可售套數來看，個案現今都仍有一定的體量，說明不是沒貨可賣，從“零”成交的起始時間上看，均都發生在4、5月份，可見宏觀調控對其的影響明顯。 從區域分布上看，主要集中在市區的西南地區以及整個浦東區域，尤以定價高于或略高于區域的中高檔樓盤為主。 需要提示的是，在以上列舉的樓盤中，僅有浦

6、東的大華錦繡華城在8月15日開始有成交紀錄，且為1套預定房源，其他樓盤至今均未有交易。與此相對應的是，以上各樓盤上半年與下半年的報價，除了大華錦繡華城的新房源報價遠低于上半年的13500元外，其他樓盤的價格都未見任何回落。2022/8/309根據上述市場表現，普潤由此研判：價格無效高掛，是成交情況“白板”的主要原因。2022/8/30103、市場動態變化“暢銷部分” 在宏觀調控以來的幾個月里，上海整體市場商品房交易急劇萎縮，一方面，價格紋絲不動的樓盤持續“零”成交；另一方面，已有相當數量的樓盤已經取得了數十套、甚至上百套成交的可喜業績，分析其原因，不少樓盤紛紛以明折暗扣的方式開始了降價策略，部

7、分樓盤的價格已回歸去年上半年的報價。從目前的銷售情況看，降價使交易放量已是無庸置疑的事實！2022/8/3011區域樓盤降價起始日目前報價降價幅度降價后成交套數浦東證大家園6月中旬850030%46浦東中邦風雅頌6月下旬1200025%21普陀萬里雅筑6月30日850047%153普陀達安春之聲7月20日820034%56楊浦珠江香樟園7月初860028%21徐匯徐匯新城6月中旬920030%23閘北康悅亞洲花園6月20日670025%45閘北臨盼名城6月中旬820016%23閘北翠臨星苑6月下旬790014%22部分降價樓盤表現（表1）以上數據來自于實地調研或房地產網站2022/8/3012

8、部分降價樓盤表現（表2）樓盤原始價格現今報價降價程度降幅瑞虹新城2200014000800037%國際麗都城3200024000800025%中遠兩灣城1900014000500026%淡水灣花園3000024000600020%頤和華城130008500450034%水岸藍橋130008500450034%愉景華庭 13000 9000400030%佳龍花園1300010000300023%以上數據來自于實地調研或房地產網站2022/8/3013根據上述市場表現，普潤由此研判： 樓盤降價已成為樓市消費者共同的市場心聲，只有迎合市場，才能占據主動地位。2022/8/3014第二部分：浦東房地產

9、市場分析5月6月7月當年累計49.5428.828.1273.28注：全市最大，占25%供應：新批準預售商品房面積7月31日6月30日330.06萬方288.71萬方注：7月份供求比1：0.25，持續4個月逐月遞減供應比：累計可售商品房面積5月6月7月當年累計15.415.39.71205.5注：7月份成交量同比下降42.4%成交：商品房網上簽約面積5月6月7月7月漲跌1061110324891715.7%注：跌幅僅次于閘北、普陀，列全市跌幅第三位成交價格：住宅各月成交價格2022/8/3015分析： 從上表可以明顯看到，浦東現今商品房成交情況是很慘淡的，成交量同比下降42.4%、成交價格同比

10、下降15.7%，分別列在全市降幅的第二、第三位。 而與此同時，越來越多的樓盤開始了降價的策略，上南翡翠苑新一期6月26日開盤報價下調近2000元/平方、東晶公寓推出最后一個單元的小戶型房源，開盤價低于先前5000元之多，即使是大華、萬科等大型知名房地產企業的樓盤現今也已經加入到了降價的隊伍中。2022/8/3016浦東7月熱銷樓盤匯總樓盤成交量現今成交價格降價幅度上南翡翠苑5938908512%東晶公寓33332305424%陸家嘴中央公寓26801567517%仁恒濱江城19151245110%曉世茂濱江花園16932689032%以上數據來自于網上房地產及普潤研展

11、系統2022/8/3017分析： 以上樓盤為浦東7月份熱銷樓盤前6位，可以看到，其銷售量的良好與降價因素是密切不可分的。從上表的降價幅度與現今的成交價格上看，我們發現一個明顯的規律，價格越高則降價幅度就越大，這也表明了樓盤真實價值與價格的統一將是宏觀調控的目的所在，而拋棄這一因素的直接市場表現便是樓盤的滯銷。2022/8/3018根據上述市場表現，普潤由此研判： 浦東整體市場成交量與成交均價雙雙下滑，市場態勢嚴峻，未降價樓盤少有成交出現。2022/8/3019第二部分：區域市場分析 張江區域市場受浦東大市場影響，各樓盤承受壓力劇增，部分樓盤已開始采取“降價”這一現今市場普遍的銷售策略，效果比較

12、顯著，但張江乃至周邊區域的別墅市場現今并未有非常明顯的降價措施出現，觀望態勢比較明顯。而從整體別墅市場來看，成交量也并未有明顯的回落，而整體市場成交均價下滑比較顯著。 這一現象說明：別墅消費者現今把目光已鎖定在“經濟型”聯體或疊加別墅上，那些面積較小、總價較低的別墅市場需求依舊存在，而大面積、高總價別墅則成為了宏觀控調的直接犧牲品！2022/8/3020重點樓盤觀察樓盤背景： 7月29日，張江湯臣豪園二期開盤。開盤當天售出154套，創下了自宏觀調控以來，上海新盤單日銷售套數之最。分析其原因： 由于該案的開盤單價比預報價底了1000多元，以起價6868元/平方米，均價7900元/平方米的震撼價格

13、推出，另外小復式房型也是一大亮點，令不少自住購房者喜出望外。截止8月15日，該案已售出331套，去化了本批房源總數的70%。 2022/8/3021別墅市場分析樓盤名稱形態房型面積（）價格（萬元/）花園面積（）6月至今成交情況歐泊圣堡獨幢180320300400萬元/套303001圣馬麗諾.橋獨幢3104196401300萬元/套3009000湯臣高爾夫別墅（八期）獨幢42046014001600萬元/套70015000東源麗晶獨幢300左右2340012001巨峰家苑聯體192約250萬元/套無10楓澗美墅雙拼216219320350萬元/套10012金楓豪苑聯體192267均價0.95無8

14、涵合園聯體1501701.61.7無12以上別墅樓盤據調研結果表明，均未有明顯的降價或促銷行為出現。2022/8/3022背景： 上表表明，獨幢別墅近月來成交情況非常慘淡，但可以看到，聯排與疊加別墅近階段成交情況還是相對較好的。分析其原因： 可以看到聯排與疊加別墅的市場需求依舊存在，但從上表的顯示表明，該類別墅相對面積均較少，同時總價相應也較小，市場接受程度比較大，而面積較大的別墅從單價上也同時相應的控制，最終達到總價上的平衡！ 可以預見：如果一味的追求價格，忽視了價值與市場，最終的結果勢必將會出現住宅或獨幢別墅相同的窘境！2022/8/3023第二篇 下階段營銷策略2022/8/3024城市

15、經典二期核心問題分析價格無效高掛，銷售無限拉長 城市經典二期的銷售已經有一年多的時間（15個月），進入2005年后，長達半年多的時間里，別墅基本處于無人問津的狀態，如果長期這樣以“無效高掛”，深入分析原因，產生不利影響如下：勢必無限期的拉長銷售周期，銷售基本不會有進展。同時，將影響到城市經典三、四期的推出以及銷售。對鵬欣地產資金回籠以及滾動開發不利，銷售停滯對鵬欣品牌也不利。在當前大勢之下，形成價格堡壘后，銷售就會出現僵局，后期的策略調整將無從下手。2022/8/3025下階段銷售與推廣策略危機營銷，現金為王； 主動清盤，高枕無憂。快跑一步，“跑”為上計。 在當前市場出現空前冷淡，價格出現高位

16、下滑的狀況下，與其被動等待，或者遮遮掩掩，猶猶豫豫，不如以多項優惠來吸引客戶，以實在的做法，主動啟動市場快跑一步，贏得客戶。 我們在定價上，一定要切合市場發展態勢，根據自住需求定價會損失一些利潤，但是能夠啟動這部分需求，開發商也能避免長期僵持帶來的風險，可以全力投入新的開發項目。2022/8/3026 下階段調價策略與推廣實施打破價格堅冰，啟動樓盤銷售 超值優惠附送送50M2地下雙車庫或地下室。超高性價比現房別墅，超值優惠。在限定的日期內購買，送地下雙車庫或者送地下室，面積均為50平方米左右， 另行有2-3%的談判優惠空間，總體的優惠幅度為15%，總體的價格回歸至2004年年底的理性價格。以3

17、8號別墅為例：別墅號總面積地下面積地上面積所送地下室（或雙車庫）總價38號400.26 M2總共約140 M2，地下室50M2，雙車庫50 M2+其他40 M2（保姆房儲藏室衛生間）260 M2668200元2022/8/3027 由上表可以看出，即使折扣之后總價與單價仍然不是很低，因此建議由案場經理掌控2-3%的談判優惠空間。 價格調整前后對比分析2022/8/3028順水推舟結合尾盤的推廣，以促銷價清盤。城市經典二期的銷售已經有一年多的時間，處于尾盤銷售期，與其“無效高掛”，無限期的拉長銷售周期，還不如借機促銷，可借助清盤作為優惠銷售的促銷理由。具體促銷價格為現在價格的8折-85折，價格回

18、歸至2004年年底的理性價格。接著在九月份就可以做城市經典四期的形象廣告，附帶二期的尾盤房源和價格信息，并在四期的銷售過程中推銷二期的房源，最終實現全盤的結案。2022/8/3029借助活動營銷參與媒體的相關促銷活動，既不損形象，又促進銷售 參與“健康置業”等相關的活動，與上海知名房產企業一起組織活動，以一種群體行為來作為“掩護”，從而使得企業的單純讓利得到很有理由的包裝，避免了負面的影響，既不損形象，又能有效促進銷售。 我司將密切關注媒體組織的相關活動，適時參與。 現階段建議：城市經典參與新民晚報推出的“地標樓盤的評選活動”，借機推出“優惠房”。2022/8/3030相關鏈接“健康置業”活動

19、 2005年健康置業活動正式啟動（從7月1日開始，至12月31日結束），倡導理性消費和自住型購房。此活動由上海房協、第一地產和上海方方房產工作室主辦，由上海華映文化傳播有限公司和上海久銀房地產經紀有限公司承辦。 參與企業：萬科、農工商、建工、經緯置地、靜安新城和華江建設等6家企業共同發起。 活動效果：所參與的樓盤海尚佳園（兩周銷售80套）、嘉城（7月新推出組團銷售100余套）以及九歌上郡（7月29日開盤，三天內銷售近100套）的銷售業績很好，但并沒對開發商的品牌有負面影響。 注：由于“健康置業”活動對參與活動的樓盤房型面積（140平方米以內）、售價（內外環線之間的樓盤單價不超過10000元）等

20、方面有一定的限制，故本案不適合參與該活動，但該活動對當前的營銷有借鑒意義。2022/8/3031白金府邸 階段性銷售推廣提報2022/8/3032北外灘及周邊區域市場分析樓盤開盤時間銷售套數/剩余套數目前銷售均價價格變化成交動態中虹明珠苑2005/662 / 264 12624（帶裝修）開盤后下調20006月開盤以來銷售62套浦江名邸2期22005/4162 / 2517759無調價6月以來零成交瑞虹新城22004/12548 / 24715675下調8000降價后銷售149套目前在售樓盤情況目前，虹口一手供應量較多，至今達到18.23萬m2，但北外灘區域一手在售樓盤非常少，只有中虹明珠苑6月

21、開盤，以及浦江名邸和本項目的少量尾盤。以上數據來自房地網2022/8/3033同類樓盤銷售情況樓盤開盤時間銷售套數/剩余套數目前銷售均價成交動態世茂濱江花園22004/10354 / 9021137近三個月零成交仁恒濱江園2004/7160 / 19520661近三月銷售5套盛大金磐2004/6245 / 16029374近三月銷售10套目前沿江高檔樓盤皆因價格過高，銷售情況十分慘淡，可見宏觀調控對高檔樓盤的影響十分明顯。以上數據來自房地網2022/8/3034區域內和同類高檔樓盤降價或低價開盤情況以上數據來自搜房網2022/8/3035 從上表可見，越來越多的高檔樓盤紛紛以明折暗扣的方式加入

22、了降價隊伍，降價已經成為高檔樓盤促進成交的必要策略，其銷售量的好壞與降價幅度也成正比例，價格越高則降價幅度就越大，降價幅度越大，則銷售越快，部分樓盤的價格已回歸去年第四季度的報價。 一些低價新開樓盤，理性的判斷市場態勢，果斷的抓住機會低價突圍，在銷售上占據了明顯的優勢。 這也表明了樓盤真實價值與價格的統一將是宏觀調控的目的所在，而像世茂濱江、浦江名邸、仁恒濱江園等價格紋絲不動，其直接市場表現便是“零成交”。而盛大金磐、仁恒河濱花園的小幅降價，離市場的心理價位仍有差距，所以并無實效，只會加劇購房者的繼續觀望心態。2022/8/3036同類樓盤中介市場情況樓盤中介成交價相對4月份降幅成交動態對應歷

23、史價格耀江國際廣場2100017%成交、掛牌較少2004年11月浦江名邸160002200030%成交活躍2004年12月名江七星城120001800030%成交活躍2004年11月新外灘花園230003000025%成交活躍2004年12月世茂濱江花園5200003500025%32%掛牌多、成交少2005年1月仁恒濱江園2500034000（帶裝修）20%成交較活躍2004年12月盛大金磐掛牌280004500015%25%無成交2004年11月以上數據來自金豐易居網2022/8/3037重點樓盤中介成交個案樓層房型面積品質價格11/323/2/2165裝修2200024/323/2/21

24、72正江景/毛坯29000新外灘花園樓層房型面積品質價格5/323/2/2159裝修1550019/283/2/2165裝修19000浦江名邸以上數據來自金豐易居網2022/8/3038白金府邸中介掛牌情況 目前，白金府邸在中介市場上掛盤量較大，且價格比我們現在的報價低20%30%左右，給樓盤的銷售造成了很大的沖擊。2022/8/3039 中介市場的成交價格代表了樓盤可實現的真實價格，也代表了客戶所能接受的心理價格。而對比可見，目前同一樓盤在一、二手市場上的價格存在著相當大的差距，這反映了高檔樓盤普遍的“價格無效高掛”的情況。 整個一手市場的不景氣，以及二手市場對一手樓盤的沖擊，造成目前一手樓

25、盤只有兩條路可走：一是繼續捂盤等待，觀望下一階段市場形勢，再做打算，但是就目前情況來看，市場出現明顯好轉可能性不大，反而可能因此錯過降價時機，二是趁早抓住機會，降價放量！2022/8/3040目前白金府邸客戶反映情況近期（7月14日至今）共接待客戶26組，其中中介公司合作帶看的有16組，目前尚未有成交。客戶大多抱著先看看的心理，并不著急買，甚至有很多客戶是抱著買到特價房的心態來看房，導致很多客戶詢價后就不再有任何興趣。目前26組客戶中，有3組意向客戶，其成交阻礙都在價格上，目前均在跟蹤洽談中。2022/8/3041 1、李先生 看好7#樓1601，單價32500元 ，面積170.84平米，客戶

26、是分期付款，價格要求在28000元左右，折扣率在86%。 2、任先生 看好4#2701復式單元，單價45000元，面積300.3平米，裝修價格5000元/平米，提出要求3000032000元（帶裝修）的價格要求，并表示可當場支付定金200萬元。 3、謝小姐 由客戶介紹，看好5#701 ，面積122.51平米， 單價25500元 目前洽談價格在24000元左右，但客戶對該價格仍不滿意。 意向客戶情況及分析2022/8/3042 目前的市場背景下客戶看跌的心理很重，擔心自己一旦入市后被套，特別是高價位樓盤客戶的購買需求更顯得沒有中低價位樓盤來得急迫，更加劇了市場的觀望氛圍。 白金府邸在去年第三季度

27、末為了控制銷售節奏開始價格大幅上調，上漲速度過快，導致目前的價格已經脫離了實際的需求市場。 中介市場上的大量拋盤，且價格在1600026000，比我們現在的報價低上20%30%左右，給樓盤的銷售造成了很大的沖擊。2022/8/3043下階段銷售與推廣策略戰略性調價，主動清盤，轉移資金 在當前市場出現空前冷淡，價格出現高位下滑的狀況下，與其被動等待，不如以多項優惠來吸引客戶，主動啟動市場，現降價，早得益。 白金府邸在市場上很早就形成了“售罄”的印象，清盤是情理之中。現在以集團開發新項目為由，轉移資金，進行調價清盤，屬于集團整體性戰略考慮，并不損失樓盤和企業形象。 從其他高檔樓盤的調價幅度和銷售速

28、度來分析，價格回落到2004年第四季度為普遍情況，而中介成交價和客戶報價來看，這種降幅屬于市場一般行情。所以，白金府邸的調價幅度建議一次性調至該水平，其幅度為25%，另仍有5%的洽談空間。2022/8/3044價格調整前后對比分析 其下調幅度為25%，另有5%的洽談空間，下調后銷售價格相當于2004年12月價格，此價格下，目前的意向客戶會有較大的成交可能性。2022/8/3045推廣計劃：1、推廣時機：9月初，復式樣板房已經到位，9月初，市 場情況可能初步明朗，且天氣開始轉涼，按照市場慣例，也將進入“金九銀十”的銷售佳期，所以將新的推廣時機放在9月初比較合適。2、以復式房為切入點。復式房還沒有

29、做過推廣，是一個新的亮點，也有很多賣點可以挖掘，比較容易引起市場關注，同時帶動標準層剩余房源的銷售。 3、以價格為吸引點。價格是促使成交的實質性因素，在復式房的推廣中，把調整后的價格作為促進成交的吸引點。4、對以往客戶進行梳理，緊緊抓住現有的意向客戶。2022/8/3046降價推廣策略：1、結合鵬欣“精細化、舒適化”的新戰略，聯合城市經典2期，舉辦“精品現房展銷優惠月”活動。2、舉辦復式樣板房VIP鑒賞酒會等SP活動，邀請新老客戶前來參觀，針對意向客戶，進行個別降價談判。3、直接性的明降，目前暗折的手段比較多，但是明降的沖擊力更直接。以集團戰略重心轉移為由，進行降價回報客戶，顯示鵬欣集團的整體

30、性思考的遠見性和大氣。4、也可以采取送裝修、送車，折換現金的做法，但是這種遮遮掩掩的做法與白金府邸的樓盤形象不符，不建議使用。5、參與媒體的各類評選和團購，借機降價。2022/8/3047 城市經典四期 營銷策劃報告2022/8/3048項目概況 “城市經典”位于廣蘭路以東，丹桂路以南，創新河以西。小區總占地面積約9萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，規劃建設12幢11層、6幢13層純西班牙風情的高尚住宅社區。21342022/8/30492022/8/3050項目SWOT分析優勢：1、處于張江國際聚居區腹地，隨著逐步的建設與開發，已經走向成熟。2、本案四期的產品是純粹的西班牙異域風情建筑，與

31、周邊樓盤有較大的差異性。3、鵬欣地產的品牌具有優勢，并且將把本案作為精品來開發。劣勢：1、項目現有的房型面積偏大，與實際的客戶需求有一定的偏離，將會給本案的銷售帶來一定的困難。2、周邊的生活配套設施仍然不完善。3、遭遇宏觀調控的市場打壓，項目的 銷售與利潤將受到影響。機會：1、張江高科技園區與張江集電港的日益發展，為本案的客源帶來重要支撐。2、隨著城市經典的開發，逐漸成為張江的區域強勢品牌，有利于項目的推廣威脅：1、張江在近期的公寓供應量將會出增加（如張江湯臣豪庭將有大量房源上市），給本案帶來了直接的競爭壓力。2、周邊現在所推出房子的價格處于較低水平，給本案帶來價格壓力。2022/8/3051

32、分類客 戶 描 述所占比例自用客戶張江本地他們的社會關系與工作在張江，較多是張江高科技園區或張江集電港，屬于高收入人群，對張江的發展和規劃較認同，他們為了免去上班奔波而想就近置業（有自住兼投資的動機）。另外有部分張江鎮居民購房改善居住。60上海其他 區域他們大多位于陸家嘴、金橋等區域，車程在半小時內，他們對環境以及樓盤品質要求較高，另外有部分青年人，尤其是新上海人為結婚而買房子。25投資客他們看重本案樓盤的品質與區位，他們比較看好張江高科技園區和張江集電港上班白領的租賃市場，但在當前理性的置業投資趨勢下，需要作投資方面的引導。15客戶定位2022/8/3052相關鏈接：張江高科高級白領的積聚地

33、 張江園區經過13年的發展，集聚了一批高端資源，眾多國內外知名企業特別是世界500強企業都紛紛進駐園區，如微軟、通用電氣、SONY、中芯國際等知名企業進駐園區。 高級人才聚集：目前統計，張江擁有兩院院士20多名，博士2000多名，碩士7000多名。全國53家國家級高科技園區歸國留學生約為1.7萬名，張江就有4000多名。張江現有博士后科研工作站和流動站14家。到2004年底，張江有高科技從業人員近6萬人。其中芯片領域9000多人，軟件領域1萬多人，生物醫藥領域7000多人。2022/8/3053相關鏈接：張江高科“海歸派”的樂園 張江集電港總投資4億元人民幣，自2003年10月基本建成以來，已

34、先后吸引中國網通、中國外匯交易中心等知名企業入駐，新加坡科技、展訊等一批海外集成電路專業企業和研發中心等也相繼進駐。目前簽約入戶的海內外企業以有85家，高科技企業比例占七成，吸引內外投資68.2億元。 張江集電港匯聚了一批優秀的微電子企業，也聚集了一批優秀的海歸派人士，他們平均收入為5000元至8000元之間，而外資企業中相當數量的主管級人士年薪在20萬以上。2022/8/30542022/8/30552022/8/3056 SP促銷活動提議 本案受工期影響，每批推案量不大，產品形象在短期內不能呈現，在開盤初期做大規模活動會浪費資源，消磨市場熱情，因此沒有很大必要性，建議在樓盤形象初步呈現時進

35、行。 SP促銷活動系列一 時間：建議在樣板房、樣板帶亮相之時 地點：易初蓮花門前廣場 主題：“海立華亭”文化周 方式： 1、時尚歌舞表演 2、中間穿插有獎知識問答，將松江人文知識與海立華亭產品 信息融入其中。（禮品為文化用品，書籍，定制的工藝品 等）。 3、抽獎活動（憑電信帳單廣告） SP促銷活動系列二（本系列活動執行視情況而定） 時間：銷售中期 地點：大學校園內或者松江進出口加工區 方式：對大學教師或者工業園區的管理層進行有針對性的促銷活動。2022/8/30572022/8/3058現場銷售道具準備事宜事項完成時間備注模型已制作參加房展會后直接運至新售樓處LOGO墻4月25日新售樓處、市區

36、接待處建材料展示板4月10日新售樓處燈箱4月20日新售樓處、市區接待處展板4月20日新售樓處、市區接待處銷售圖紙、證件資料4月15日新售樓處、市區接待處名片、胸卡已制作需要加印我們如何準備“彈藥”？銷售道具準備2022/8/3059開盤宣傳品準備事宜2022/8/30602022/8/30612022/8/3062LOGO說明 該LOGO延續城市經典的形象色系，同時紅色是西班牙這個國度的象征色，讓人聯想想起代表著熱情和高貴的紅葡萄酒的色彩。從符號意義上講，LOGO中的王冠是西班牙國旗內有的元素，整個LOGO有著王者風范和貴族氣派，洋溢著西班牙的熱情與奔放，能充分體現本案所營造的充滿異域風情的生

37、活方式。2022/8/3063LOGO標準色2022/8/3064名片信紙2022/8/3065信封2022/8/3066高炮道旗2022/8/3067信封2022/8/30682022/8/3069信封2022/8/3070信封2022/8/3071信封2022/8/3072 IF社區一期B樓 階段性銷售推廣提報2022/8/3073第一篇 近階段市場分析2022/8/3074內容提要楊浦市場分析具體樓盤分析表市場分析結論2022/8/3075區域房地產市場整體分析概況 楊浦區繼7月上半月“破冰”銷售大后，7月下半月成交套數和成交面積又有了明顯的上揚，銷售價格趨于穩定。 7月下半月成交的三個

38、樓盤分別是：海尚佳園43套，陽明苑18套，珠江香樟(南)園17套。其中海尚佳園更是占據了楊浦區成交總量的半壁江山，目前該盤首開房源已經銷售過半，陽明苑不低的成交數量也填補了楊浦內環板塊長期無成交記錄的空白。2022/8/3076區域房地產市場整體分析 楊浦整個區域自6月份市場放量達到峰值以來，市場批準預售面積急劇下滑，7月份陡降至11756平方米，為2005年僅高于4月份的又有低值。這同6月份的供求關系不無相關，該月樓盤市場釋放面積高達42321平方米，相比于10481的市場成交量，供遠過于求，乃至7月份楊浦區的市場放量更為謹慎。供應量分析2022/8/3077區域房地產市場成交量分析成交量分

39、析單位：m2單位：套 從上圖的楊浦區房地產市場成交量變化曲線可以看出，今年第二季度持續走低的市場成交狀況在7月份得以扭轉，市場開始呈現回暖趨勢，7月當月成交量回升到3萬平方米以上，對比于本月11756的市場放量，顯現完全相異于6月份的市場態勢，從8月上半月的統計數據來看，該態勢有望繼續穩定。2022/8/3078區域房地產市場整體分析成交均價分析 楊浦區區域房地產成交均價自5月份跌進1萬元大關以后，一直在9000元至1萬元之間徘徊，其中7月份降價比率略大，達7.07%，但8月初又出現回升現象。降價應該是導致7月份成交面積明顯上揚的關鍵因素。2022/8/3079普潤觀點 價格是調節供求關系的杠

40、桿 由于陽明苑和珠江香樟（南）園成交量的明顯上升，導致楊浦區的成交套數7月下半月增長了31套，比7月上半月增長了61%之多，從而使得整個月份的市場成交量高出6月份2倍之多，6月份的供求比例嚴重失衡，供遠大于求，連同7月份的需求大于當月市場放量，再次顯示楊浦區整個樓市將面臨一場價格之爭。2022/8/3080典型樓盤分析海尚佳園 所屬板塊楊浦黃興板塊 開發商上海建工佳龍房產有限公司 特點低價推盤去化 率56.7%影響引發連動降價，整個板塊已降聲一片；市場成交量迅速上升，7月下半月黃興板塊共成交近60套，占楊浦區總成交量的70%左右 2022/8/3081典型樓盤分析珠江香樟園 所屬板塊楊浦黃興板

41、塊 開發商上海置洋房地產開發有限公司 特色小區的設計比較有特色，外墻一淡雅的灰色為主調，整體色彩和諧統一；立面用豎直線條勾勒，頂部則用了些許哥特式小尖塔作為裝飾。 銷售策略以8500元/平方米左右的價格進行內部銷售，跟前幾期相比，價格明顯下調2022/8/3082典型樓盤分析陽明苑 所屬板塊楊浦內環板塊 開發商上海僑益房地產有限公司 板塊中的地位 楊浦內環板塊當前成交量集中于此銷售策略低價(該盤報價12500元/平方米)；優惠多，除去前30名購房者降低1000元/平方米的優惠外，還有多種優惠銷售方式。從目前成交的均價來看價格也集中在11000元/平方米上下。開盤一個月以來也已經銷售了23套，2

42、022/8/3083典型樓盤分析華升新苑 所屬板塊楊浦內環板塊 開發商上海華福房地產開發有限公司 優勢鄰近軌道交通8號線，從小區步行約10分鐘可到達站點，樓盤地處控江路商圈，周邊的配套比較完善，小區的綠化也較好。 問題定價偏高，有意購房的客戶少，同時，該盤二手房的價格比一手房的價格還要便宜很多，成交也較少。2022/8/3084具體樓盤分析樓盤名稱總套數可售面積7月中旬前已 售套數7月中旬至今已售套數7月中旬至今銷售率銷售均價所采取的銷售策略靖宇家園177182002116.21%8264降價紫羅蘭家園710450070320.28%8000降價中軒麗苑11111200000報價10500無打

43、折海尚佳園17910600365832.40%10507無打折香樟南園2701930071176.30%8583降價華升新苑463341001540015741無打折上海夢想168123006352.98%10904降價數據來源：普潤地產數據庫 截至日期2005-8-152022/8/3085上表分析： 從具體樓盤的比較表中可以看出，項目周邊的樓市開始出現分化： 7月中旬以來，靖宇家園、海尚佳園、珠江香樟（南）園三個樓盤的銷售情況較為可觀，尤以海尚佳園為最，在一個月時間內，創造了32.40%的銷售佳績； 另一方面，中軒麗苑、華升新苑均在0銷售率上停滯不前。 在價格策略方面，以低價入市，調整價格

44、，是楊浦地區收效比較明顯的方法。2022/8/3086市場分析結論受6月份成交量影響，楊浦區樓盤7月市場釋放量劇減； 楊浦區的成交套數較7月上半月增長了31套，比7月上半月增長了61%之多；且此趨勢一直延續至今； 7月份的成交均價開始下滑500元左右，眾多樓盤紛紛減價，區域市場降聲一片； 整個市場仍是供大于求；買方市場初現端倪。2022/8/3087第二篇 客戶分析2022/8/30882022/8/3089第三篇 下階段營銷策略2022/8/3090開盤時機選擇九月初開盤，正式對外推廣建議將開盤時機選擇在9月3日（周六），理由如下：從銷售時機來分析按照慣例，9月至10月是黃金銷售期間，通過6

45、、7、8月的價格調整市場已經回歸理性，“價跌量升”是大勢所趨，9月需求將刺激而有所回升。從市場競爭來分析由于各開發商都面臨年底財務上的資金回籠問題，預計在10月份后將有一批房源以低價上市（再也捂不住了），將對樓市產生沖擊，爭取在沖擊波之前“跑量”。2022/8/3091從客戶積累方面來分析用一個月的時間積累客戶。在八月份爭取積累200組客戶，其中50組意向客戶，為在正式開盤累積人氣，增強客戶的購買欲望。從促銷時機來分析本案處于上海中央智力區CID腹地（本案在一直宣傳），周邊大學、中學頗多。選擇9月10日教師節前一周開盤，利用這一時機，對處于知識楊浦的IF社區來講，是一次有理由的促銷機會，對教師

46、購房給予特定的優惠（憑教師證），優惠期從9月3日9月13日。2022/8/3092開盤期推 廣 思 路淡化概念，以實際賣點直面自住客 在當前的市場上，已經不是樓盤概念能起作用的了，自住客最關心的是實實在在的利益，在價格上有所優惠之外，我們在在推廣宣傳上也以實為主，在語言提煉上以直觀的數字來表達。順應大勢，抓住客戶心理進行推廣 在觀望心態下，現在客戶都在期待著房價的進一步下調，心中不禁暗自竊喜，在盤算著在合適的時機、在合適的地段、以合適的價格買一套適合居住的房子。2022/8/3093推廣主題 “時來運轉” “時來運轉”是自住時代來臨的最佳寫照，切合當前市場狀況下自住客戶的心理，看著房價下跌，心中感到“時來運轉”了，在城