1、2022/8/27社區商業研究之五大觀點2關鍵字：簡介：社區商業案例、社區商業概念、研究觀點3表象熱點觀點商業的結構性矛盾全國商業空置率增大引子：4時事新聞當地市場外地市場引子：5深圳案例星海名城陽光棕櫚園金域藍灣蔚藍海岸引子：6【星海名城】位置南山區前海路旁戶數/入伙時間3032戶/2001、102002、5住宅均價4600-5400元/ M2商業樓層數/層高1層/4M樓盤總建面約35萬M2 （已入伙）商業總建面約8715 M2商店數量90個（單店平均面積約97 M2 ）商鋪面積范圍20-300 M2租金(元/月. M2)70-90元/月. M2售價(元/ M2)12000-17000檔次中

2、檔主力店華潤超市、中視音像、百果園主要業態1/F:零售、家具裝飾、食品7商業業態種類店數店數比例面積面積比例超市33.20%98011.30%餐飲1414.90%95010.90%藥店33.20%2803.20%美容美發1212.80%7008%日用品44.30%2002.30%服裝鞋帽66.40%2803.20%地鋪44.30%1601.80%銀行11.10%2002.30%沖印店11.10%2002.30%零售66.40%4555.20%空置1819.10%163018.70%其它1819.10%163018.70%合計90100%8715100%商業街有近20%的空置率。商業業態數量以餐

3、飲、美容美發為主；面積以超市、美容 美發為主;業態比例8 一 號 路港灣大道主入口 星 海 名 城 綠 地前海路商街業商業分布在主入口處，一號路北面，前海路西面；形式為臨街商鋪商業內街，長度約1600m；商業街經一號路經營比較理想，中檔、一號路段靠菜市場的部分檔次低；前海路經營很差（約只有40%在營業）、檔次低；商業街無停車場，停車有一定困難（估計這是造成經營不理想的部分原因）；主力店有華潤超市，滿足社區需要。9【陽光棕櫚園】位置南山區前海路和學府路交匯處戶數/入伙時間2962戶/2002、82004、7住宅均價5500-5600元/ M2商業樓層數/層高1層：4M樓盤總建面39萬M2商業總建

4、面4850 M2 （約1000 M2裝修，未推出）商店數量63個（單店平均面積約61 M2 ）商鋪面積范圍50-100 M2左右租金(元/月. M2)1/F: 70元/月. M2售價(元/ M2)只租不售 檔次中檔主力店一致藥業、百果園、一品軒主要業態1/F：零售、飲食、中介、裝飾10前廣場可進行商業活動。陽光棕櫚商業街商店門面采用統一設計；裝飾采用和社區一致的熱帶風格；別致的內廊設計，注意商店招牌、天花和柱的燈飾。綠化設計都與眾不同；太陽傘、休閑椅可以延長路過者的停留時間，且讓商業街不僅僅只代表消費，還有駐足。11商業業態種類店數店數比例面積面積比例超市11.20%80020.70%24h便

5、利店11.20%301%餐飲913.20%40010.40%藥店22.40%1704.40%美容美發49.60%3308.60%服裝鞋帽12.40%802.10%地鋪83.60%45011.70%銀行10%852.20%沖印店22.40%1704.40%零售67.20%3208.30%空置910.80%70018%其它1944.80%3158.20%合計63100%3850100%商業業態以餐飲、地鋪、零售為主；面積以地鋪、餐飲、 零售為主。主力店以小型品牌連鎖店為主。業態比例12前海路學 府 路桂 廟 路會所港灣大道北入口主入口 陽 光 棕 櫚 園 綠海名都商業分布在小區主入口兩旁、沿著前海

6、路西面，學府路南面，形式為 臨街商鋪主題商業街;總長度約為1200m；主題商業街為中高檔，學府路為中低檔；主題商業街經營比較理想，前海路經營差（約只有50%在營業）；商業街無停車場，前海路街鋪有停車場，學府路商業街吸引人流少。13【金域藍灣】位置廣深高速以北,濱河大道與福榮路交匯處戶數/入伙時間1301戶/2003.8-2004.5住宅均價8000-8500元/ M2商業樓層數/層高2層/4.5M樓盤總建面34萬 M2商業總建面共2層6000 M2 ，半地下一層可做餐飲商 店 數 量1/F：28間，2/F：7間（單店平均面積171 M2 ）租金(元/月.M2)1/F:120元/月. M22/F

7、: 80元/月. M2 （免租期4個月）售價(元/ M2)待定垂直交通2部手扶梯、步行梯檔 次中高檔主 力 店全家樂超市、招商銀行14金域藍灣街鋪夜景及燈光效果扶梯的裝飾設計布 置： 沿福榮路臨街布置長 度： 約200m檔 次： 中高檔主力店： 全家樂超市周邊社區： 以鴻景灣名苑、下沙村居民為主。裝修設計： 統一招牌金域藍灣二期雖然入伙都已經1個月，但商業街仍然處于招商中，只有思妍麗、招商銀行等進駐，業態暫時無法分析。運營狀況招商業態：中西餐、便利店、酒吧咖啡、美容美發等。15【蔚藍海岸】位置南山區后海大道旁戶數/入伙時間4342戶/2000、112003、7住宅均價5200-6800元/ M

8、2商業樓層數/層高1層/6M樓盤總建面約54萬M2商業總建面（ M2 ）3040 （小區內另有商業，不對外開放）商店數量27個（平均單店面積113 M2 ）商鋪面積范圍40-200 M2 ，一層以80-100 M2為主租金(元/月. M2)1/F:85-100元/月. M2管理費(元/月. M2)8元/月. M2售價(元/ M2)只租不售 檔 次中檔主力店7-11便利店、通家樂超市主要業態零售、家具裝飾、食品16商業業態種類店數店數比例面積面積比例超市14%80025.10%24h便利店14%802.60%餐飲311%3009.90%藥店14%1003.20%美容美發27%1404.60%服裝

9、鞋帽14%601.90%地鋪14%401.30%眼鏡14%401.30%沖印店14%401.30%零售622%3009.90%空置14%1504.80%合計27100%3040100%業態比例17 龍 城 路 登 良 路 育 德 佳 園 蔚 藍 海 岸招 商 名仕 花 園小區商業街周邊樓盤商業周邊樓盤商業 蔚 藍 海 岸二期入口三期入口學校后海大道商業主要沿著小區出入口的登良路兩邊集中分布，為500m長臨街 商鋪；周邊商業配套比較充足，加上小區內也有商業，故沿街商業面積不 大；商業街無停車場，汽車多停在路邊； 層高6M，但大多商店沒有分隔樓層；主力店為7-11，滿足便利性，但不構成吸引人流的商

10、業業態。18客戶項目客戶以往或當前運作的項目情況引子：19歸源社區商業 是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便利、便民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業，是城市商業空間中的一個重要層次；它所提供的服務主要是社區居民的日常生活服務，這些服務具有經常性、便利性但不一定價格低廉的特點；因此社區商業是具有穩定的市場基礎，并隨著居民收入水平的提高得到更大的發展。這一商業形態是城市商業的基礎，它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內；由于它的屬性決定了它的總規模一般應控制在3萬平方米左右，商業業態的設置也有較強的針對性。人口服務半徑商業體量20 波托菲諾21引出“房子與斧頭”住宅寫

11、字樓價值提供居住與辦公商業價值贏取商品交易差價的提供服務的工具22觀點一：商業地產真正在于為利潤最大化提供一種更有效的工具23“足球與乒乓球”“足球”論技術方法政 府-規劃開發商-能力經營者-運營投資者-實力消費者-取向統一營銷統一招商管理統一物管統一服務監督“乒乓球”論技術（自身實力）方法（單兵作戰）引出24觀點二：足球理論共贏（“五贏四統一）決定商業項目的成功運作統一物管統一營銷統一招商管理統一服務監督政府消費者投資者經營者開發商25引出“大象與老鼠”大象城市級商業中心、超區域性商業中心老鼠區域性商業中心、社區型商業26觀點三：城市商業結構性確立是開發宗旨27引出“泡茶法則”冷水泡茶熱水泡

12、茶冷水泡茶社區商業一定需要經過一定時期的市場培育方可成熟；營銷，是社區商業成熟興旺的重要保障措施熱水泡茶“熱鋪”賣完成“死鋪”28觀點四：商業旺場成熟必定經過慢熱過程29引出“游擊隊與正規軍”游擊隊“單兵作戰”商業銷售為主，忽視買家、商家及消費者正規軍“統一協調作戰”在保障一定利潤的前提下，整合買家、商家資源，使其價值最化。自愿連鎖游擊隊正規軍30一些中小零售企業在某一龍頭企業或標志集團的帶領下，通過自愿聯合的方式組成經營聯合體，各成員企業在商品采購上聯購分銷，在業務經營上互相合作，但仍保持自己的資產所有權并進行獨立財務核算。 自愿連鎖簡介國外的自愿連鎖已有70多年歷史，在奧地利、加拿大等國，自愿 連鎖的勢