1、正文目錄 HYPERLINK l _TOC_250008 一、以美國為代表的海外 REITs 的發展與投資機會 4 HYPERLINK l _TOC_250007 美國 REITs 發展歷史進程 4 HYPERLINK l _TOC_250006 疫情下的美國房地產行業 5 HYPERLINK l _TOC_250005 MSCI US REIT 指數和標普 500 房地產指數的表現 7 HYPERLINK l _TOC_250004 2020 年上半年美國大型 REITs 公司的的業務表現 9 HYPERLINK l _TOC_250003 美國 REITs 相關標的投資機會 17 HYPE

2、RLINK l _TOC_250002 二、中國 REITs 發展與相關投資機會 19 HYPERLINK l _TOC_250001 中國 REITs 發展歷史進程 19 HYPERLINK l _TOC_250000 中國 REITs 可能帶來的投資機會 21圖表目錄圖 1：美國新建住房平均價（美元） 6圖 2：美國新建住房銷售套數（千套） 6圖 3：美國房屋空置率（） 6圖 4：美國住房自有率（） 6圖 5：NAHB 房產市場指數 7圖 6：S&P/CS20 座大城市房價指數 7圖 7：MSCI US REIT INDEX 走勢 7圖 8：標普 500 房地產指數走勢 8圖 9：標普 5

3、00 房地產指數 PE、PB 和 EPS 8圖 10： 標普 500 房地產指數的 ROA 和 ROE() 9圖 11： 公平住屋傘形信托結構 9圖 12： 美國大型 REITS 公司營業收入（億美元） 15圖 13： 美國大型 REITS 公司營業收入增速（） 15圖 14： 美國大型 REITS 相關公司凈利潤（億美元） 15圖 15： 美國大型 REITS 相關公司凈利潤增速（） 15圖 16： 美國大型 REITS 公司經營活動現金流量（億美元） 16圖 17： 美國大型 REITS 公司資產負債率（） 16圖 18： 美國大型 REITS 公司 ROA（） 17圖 19： 美國大型

4、REITS 公司 ROE（） 17圖 20： WIND 房地產指數走勢 22圖 21： WIND 房地產指數走勢市盈率 22表格 1. 美國 REITs 市場的開放進程 5表格 2. 2020 年上半年公平住屋物業分類 10表格 3. 2020 年上半年公平住屋收入情況（千美元） 10表格 4. 公平住屋 2020 年上半年租金收入分類（千美元） 10表格 5. 大眾倉儲上半年收入（千美元） 11表格 6. 2020 年上半年大眾倉儲各地區相同存儲設施收入（千美元） 11表格 7. 埃塞克斯信托 2020 年上半年收入構成（千美元） 12表格 8. 埃塞克斯信托 2020 年上半年房產收入構成

5、（千美元） 12表格 9. 數字房地產信托公司上半年收入（千美元） 13表格 10. 數字房地產信托公司數據中心分布 13表格 11. 艾芙隆海灣社區上半年收入（千美元） 13表格 12. 艾芙隆海灣社區各地區收入（千美元） 14表格 13. 2020 年中報標普 500 房地產個股重要財務指標 18表格 14. 中國 REITs 市場的開放進程 20表格 15. 2020 年 8 月發改委聯合發文印發 REITs 有關試點通知 21表格 16. A 股房地產板塊重點標的 22一、以美國為代表的海外 REITs 的發展與投資機會美國 REITs 發展歷史進程房地產投資信托基金(Real Est

6、ate Investment Trusts, REITs)是一種由專業投資機構管理，主要投資于房地產市場的基金。通過 REITS 可以把流動性較低，非證券化形態的房地產轉化為用于交易的證券資產，從而可以取得房地產的租金以及溢價收益。REITs 最早起源于美國 20 世紀 60 年代，當時 REITs 只能以商業信托或者協會的形式注冊，并且美國有關 REITs 的法律對其有著嚴格的經營管理限制，其所有權和經營權是分開的。和其他基金相比，REITs 能夠免征所得稅和資本利得稅，且分紅比例一般超過了 90。到了 1981 年，里根簽署了1981 經濟復興法案，主要內容是允許房地產擁有者可將房地產折舊

7、作為稅盾，從而創造了減稅的優勢。法案簽署后，房地產具備了避稅的功能，大量的資金涌入房地產市場帶動了 REITs 價格的上漲。然而，里根政府于 1986 年頒布了1986 稅收改革法案，該法案雖然下降了個人所得稅稅率，但也限制了房地產作為避稅的功能，因此房地產行情走入了一段盤整期。但這個法案具有里程碑性質的意義在于允許設立公司型 REITs，且內部管理人可以直接為其客戶提供服務而不必委托外部機構管理。從此美國 REITs行業逐漸從抵押型形式走向了權益型形式。20 世紀 90 年代以后，以養老金為代表的機構投資者開始逐漸進入美國 REITs市場，使得美國 REITs 走上了一條專業化和市場化的發展

8、道路。1997 年，美國政府進一步修改了稅法，直接有利于更多的海外投資者投資美國的 REITs 市場。2001 年美國科技股泡沫破滅后，美國 REITs 又迎來了黃金的發展時期。隨著 2008 年美國次貸危機爆發后，由于房地產價格的暴跌，也給美國 REITs 帶來了嚴重的影響，但由于募集權益資本和縮減股利等辦法，美國 REITs 市場并沒有持續低迷，于 2009 年年底又重新開啟了反彈行情。經過 35 年的高速發展，目前美國 REITs 市場已經具備了非常龐大的規模。表格 1. 美國 REITs 市場的發展進程時間美國 REITs 發展進程美國政府采用長期財政赤字政策刺激經濟，為了應對日益嚴峻

9、的通貨膨脹，美聯儲采用了加息政策。這時抵押型 REITs 開始受到市場關注，其以20 世紀 70 年更高的利率向高風險的開發貸款提供融資并可以繞開管制，因此許多美國代大型銀行通過設立抵押型 REITs 實現貸款出表，REITs 資產規模迅速擴大。20 世紀 60 年代美國國會通過REITs 法案，首批 REITs 誕生。20 世紀 80 年代由于美聯儲的加息政策和供給沖擊導致建筑材料短缺，建筑成本上升，抵押型 REITs 泡沫破裂。權益型 REITs 由于保守的投資策略和低杠桿率，在 “里根經濟學”的刺激下發展迅速。2008 年金融危機前利發放等策略，REITs 市場在短暫的低迷期后重回走勢。

10、金融危機給 REITs 市場帶來了嚴重的影響，受益于募集權益資本，縮減股2008 年金融危機后REITs 的業績提升顯著，其在市場中開始有了一定議價能力來挑選物業。 20 世紀 90 年與此同時，養老金等機構客戶開始參與 REITs 市場，美國政府于 1997 年代修改稅法使海外投資者也可參與美國 REITs 市場，權益型 REITs 的主導地位得到鞏固。機構貨幣管理人開始投資 REITs，房地產的公開證券化趨勢確立。在 2001年美國股市互聯網科技泡沫后，讓眾多投資者意識到“價值投資”的重要意義，房地產作為同時具有居住屬性和投資屬性的商品，具有相當價值的投資標的，REITs 又迎來了黃金的發

11、展時期。資料來源：搜狐財經，Wind，川財證券研究所疫情下的美國房地產行業雖然受疫情影響，現階段美國REITs 所處的大環境好于2008 年次貸危機時期，主要是由于現階段疫情對房地產的沖擊力度小于次貸危機對房地產行業的打擊。由于美聯儲開啟了史無前例的大規模貨幣寬松政策，且疫情加速了居家辦公浪潮，今年美國房地產受到的沖擊還不夠明顯。從需求端來看，現階段美國人民的購房需求受疫情影響不是很大，4 月之后美國房地產市場有所回暖。今年來美國新建住房銷售數量于 4 月達到低位，為 53000 套，此后新建住房的銷售行情顯著回升，6 月新建住房銷售數量回升至 74000 套。今年 4 月美國新建住房平均價也

12、達到了近 3 年以來最低值，為 353800 美元，6 月回升至 384700美元。圖 1： 美國新建住房平均價（美元）圖 2： 美國新建住房銷售套數（千套）資料來源：Wind，川財證券研究所資料來源：Wind，川財證券研究所今年二季度美國房屋空置率為 0.9%，處于歷史低位；二季度美國住房自有率則從 65.3%上升到了 67.9%，處于歷史相對高位。人們在疫情期對穩定住所的需求上升是導致這一現象出現的直接原因之一。圖 3： 美國房屋空置率（%）圖 4： 美國住房自有率（%）資料來源：Wind，川財證券研究所資料來源：Wind，川財證券研究所NAHB 房產市場指數在 2020 年 4 月一度跌

13、至 30，此后指數反彈，8 月回升至 78。S&P/CS20 座大城市房價指數自 2012 年以來持續上升，2020 年 5 月數值為 224.76。圖 5： NAHB 房產市場指數圖 6： S&P/CS20 座大城市房價指數資料來源：Wind，川財證券研究所資料來源：Wind，川財證券研究所MSCI US REIT 指數和標普 500 房地產指數的表現MSCI US REIT 指數于 2007 年 2 月達到 1233.66 點的高位之后，受次貸危機爆發的影響，MSCI US REIT 在 2009 年 3 月最低跌至 287.87 點的低位，跌幅高達 76.67%。2009 年以后，美國房

14、地產行業開始從次貸危機中復蘇，于 2020 年 2 月達到歷史最高值 1358.59 點。此后受新冠疫情影響， MSCI USREIT 指數在 2020 年 3 月一度跌至 751.71 點，跌幅達 45.67%；隨著美國經濟重啟，MSCI US REIT 指數于 2020 年 8 月 10 日上漲至 1084.12 點。圖 7： MSCI US REIT INDEX 走勢資料來源：Wind，川財證券研究所標普 500 房地產指數中的公司大多數為 REITs 公司，近十年也走出類似 MSCI US REIT 指數的走勢。受次貸危機影響，2009 年 3 月，標普 500 房地產指數最低跌至 4

15、2.95 點的歷史低位，后來隨著美國逐漸從次貸危機的陰影中逐步恢復，到 2020 年 2 月，標普 500 房地產指數最高上漲至 259.71 點的高點。后來由于疫情的沖擊，2020 年 2 月下旬開始大幅下跌，2020 年 3 月，標普 500房地產指數跌至 158.62 點。之后出現反彈，到 2020 年 8 月 10 日，標普 500房地產指數反彈至 225.96 點。圖 8： 標普 500 房地產指數走勢資料來源：Bloomberg，川財證券研究所截至 2020 年 8 月 10 日，標普 500 房地產指數的 PE 為 52.13， PB 為 3.45， PE 處于歷史較高位置， E

16、PS（最近加權每股收益）為 4.33 美元，較今年 1月的 5.02 美元出現了明顯下滑；ROA 和 ROE 分別為 3.38%和 8.96%，較今年 1 月 4.01%和 10.64%出現一定回落。圖 9： 標普 500 房地產指數 PE、PB 和 EPS資料來源：Bloomberg，川財證券研究所圖 10： 標普 500 房地產指數的 ROA 和 ROE(%)資料來源：Bloomberg，川財證券研究所2020 年上半年美國大型 REITs 公司的的業務表現埃塞克斯信托、艾芙隆海灣社區、大眾倉儲信托、公平住屋、數字房地產信托是美國具有代表性的大型 REITs 公司，在現階段的疫情下表現出較

17、好的韌性。公平住屋（EQR）成立于 1966 年，總部位于伊利諾伊州芝加哥，是美國最大的住宅類物業投資信托基金（REITs）公司。公平住屋的架構選擇建立 UPREIT 的主要原因之一合理避稅。EQR 的傘型結構使其在擴張時期融資以收購資產和后期以股權方式退出非核心資產合理避稅起到了關鍵作用。圖 11： 公平住屋傘形信托結構資料來源：公司財報，川財證券研究所截至 2020 年 6 月 30 日，公平住屋通過直接或間接的手段對產權持有實體進行的投資中，包括位于 9 個州和華盛頓哥倫比亞特區的 304 處房產的全部或部分產權，一共擁有 78410 套公寓單元（不包括各種未完成的開發物業）。表格 2.

18、 2020 年上半年公平住屋物業分類項目房產數量公寓單元全資物業28774849業主出租物業合并1162部分產權物業合并163399合計30478410資料來源：公司財報，川財證券研究所公平住屋的收入全部來源于租金收入。2020 年上半年公平住屋租金收入為13.36 億美元，好于 2019 年上半年的租金收入 13.32 億美元。表格 3. 2020 年上半年公平住屋收入情況（千美元）項目2020 年上半年2019 年上半年租金收入1,335,8371,331,676收入合計1,335,8371,331,676資料來源：公司財報，川財證券研究所2020 年上半年公平住屋約 97.6%的租賃總收

19、入來自住宅公寓租賃，這些租賃一般不超過 12 個月。住宅公寓租賃包括了與公用設施回收、停車、倉儲和寵物租金等項目相關的租賃收入。2020 年上半年公司約 2.4%的租賃總收入來自期限一般在 5 至 10 年之間的非住宅租賃。非住宅租賃一般包括底層零售空間和主租賃的車庫，作為居民的附加設施。非住宅租賃包括與公用事業回收、停車租金和倉庫租金等項目相關的租賃收入。表格 4. 2020 年上半年公平住屋租金收入分類（千美元）業務住宅租賃非住宅租賃合計住宅及非住宅租金1,207,10630,2211,237,327公用事業回收35,23237535,607停車場租金19,46022319,683倉庫出租

20、金1,913401,953寵物租金5,7405,740租賃收入總額1,269,45130,8591,300,310其他租金收入總額35,527租金收入總計：1,335,837資料來源：公司財報，川財證券研究所大眾倉儲創立于 1971 年，總部位于美國加利福尼亞州格倫代爾，是一家投資標的為倉儲物業的美國 REITs 公司。2020 年上半年大眾倉儲收入為 13.39 億美元，2020 年上半年相同存儲設施項目收入占總收入的 90.15%，為 12.07 億美元，與 2019 年同期相比下降了 0.9%。這些減少是由于租金收入的下降等因素；已購設施包括公司在 2018 年、2019 年和 2020

21、 年前 6 個月收購的 84個設施，2020 年上半年已購設備項目收入為 0.25 億美元，占總收入的 1.9%；已開發和擴展的設施包括自 2015 年 1 月 1 日以來在新地點開發的 76 個設施和正在擴建的 71 個設施，2020 年上半年其收入為 0.85 億美元，占總收入的6.39%；其他不同存儲設施（2018 年 1 月 1 日以來還沒有完全穩定的設備以及從第三方獲得的設施）在 2020 年上半年收入為 0.21 億美元，占總收入的1.56%。表格 5. 2020 年上半年大眾倉儲收入（千美元）項目2020 上半年2019 上半年YOY相同存儲設施1,206,8851,218,35

22、2-0.9已購設施25,47210,361145.8新開發和擴建的設施85,48869,88922.3其他不同的存儲設施20,89821,145-1.2總收入1,338,7431,319,7371.4資料來源：公司財報，川財證券研究所在 2020 年上半年相同存儲設施收入中，洛杉磯市場收入為 1.88 億美元，占相同存儲設施收入的 15.6%；舊金山市場收入為 1.01 億美元，占相同存儲設施收入的 8.36%；紐約市場收入為 0.76 億美元，占相同存儲設施收入的 6.33%。表格 6. 2020 年上半年大眾倉儲各地區相同存儲設施收入（千美元）地區2020 上半年占比洛杉磯188,2221

23、5.60舊金山100,9498.36紐約76,4416.33西雅圖-塔科馬56,7894.71華盛頓55,9164.63邁阿密54,2534.50芝加哥58,5154.85亞特蘭大41,8073.46達拉斯-沃斯堡41,8953.47休斯頓35,6212.95奧蘭多-代托納30,3412.51費城29,2792.43西棕櫚灘22,8341.89坦帕22,9801.90夏洛特22,2781.85其他市場370,76530.72合計1,206,885100.00資料來源：公司財報，川財證券研究所埃塞克斯信托是一家自行管理的房地產投資信托基金公司，主要從事公寓社區和商業物業的持有、經營、管理、并購、

24、開發和再開發。2020 年上半年埃塞克斯信托公司收入為 7.63 億美元，較去年同期的 7.18 億美元增長了 6.27%。其中，租金及其他物業收入為 7.58 億美元，占總收入的 99.35%；從附屬機構收取的管理費和其他費用項目收入為 0.05 億美元，占總收入的 0.65%。表格 7. 2020 年上半年埃塞克斯信托收入構成（千美元）項目2020 年上半年2019 年上半年租金及其他物業757,899713,263從附屬機構收取的管理費和其他費用4,9654,595收入合計762,864717,858資料來源：公司財報，川財證券研究所2020 年上半年埃塞克斯信托公司租金及其他物業收入為

25、 7.58 億美元，其中，相同房產收入為 6.68 億美元，占租金及其他物業收入的 88.18%；非相同房產收入為 0.9 億美元，占租金及其他物業收入的 11.82%。相同房產收入中，加州南部市場收入為 2.84 億美元，占比 42.46%；加州北部市場收入為 2.62 億美元，占比為 39.21%；西雅圖都會區收入為 1.23 億美元，占比為 18.33%。表格 8. 2020 年上半年埃塞克斯信托房產收入構成（千美元）項目2020 上半年占比加州南部283,75242.46加州北部262,01139.21西雅圖都會區122,52418.33相同房產收入合計668,28788.18非相同房

26、產收入合計89,61211.82房產收入合計757,899100.00資料來源：公司財報，川財證券研究所數字房地產信托公司是一家不動產投資信托公司，通過其在 Digital Realty Trust，L.P.的控股，從事科技相關的不動產的持有、收購、開發、再開發和管理。2020 年上半年數字房地產信托公司營業收入為 18.16 億美元。其中，租金和其他服務收入為 18.08 億美元，費用等項目收入為 0.09 億美元。表格 9. 2020 年上半年數字房地產信托公司收入（千美元）項目2020 年上半年2019 年上半年租金和其他服務1,807,7471,611,416費用收入及其他8,5853

27、,896營業收入合計1,816,3321,615,312資料來源：公司財報，川財證券研究所數字房地產信托公司投資遍布美國、歐洲、新拉丁美洲、亞洲、澳大利亞、非洲、加拿大，主要集中在美國和歐洲地區。該投資組合由數據中心、互聯網網關設施、辦公室和其他非數據中心空間組成。截至 2020 年 6 月 30 日，數字房地產信托公司共擁有 281 個數據中心，包括運營中的 237 個、持有待售的 1 個以及未合并的合資企業的 43 個。其中，美國地區分布著 137 個數據中心，包括運營中的 121 個、未合并的合資企業的 16 個；歐洲地區分布著 102 個數據中心，包括運營中的 101 個以及持有待售的

28、 1 個。表格 10. 數字房地產信托公司數據中心分布項目運營中持有待售未合并的合資企業總計美國12116137歐洲1011102新拉丁美洲2222亞洲6511澳大利亞55非洲22加拿大22總計237143281資料來源：公司財報，川財證券研究所艾芙隆海灣社區成立于 1978 年，從事集合型住宅社區的開發、再開發、并購、持有和營運。截至 2020 年 6 月 30 日，公司在 11 個州和哥倫比亞特區直接或間接擁有 276 個正在運營的公寓社區的所有權，這些社區包含 80182 個公寓住宅。2020 年上半年艾芙隆海灣社區收入為 11.78 億美元，較 2019 年上半年的 11.43 億有小

29、幅增長。其中，租金及其他收入為 11.76 億美元，管理費、開發費及其他費用項目收入為 193.3 萬美元。表格 11. 2020 年上半年艾芙隆海灣社區收入（千美元）項目2020 年上半年2019 年上半年租金及其他收入1,176,1231,141,194管理費、開發費和其他費用1,9332,252收入合計1,178,0561,143,446資料來源：公司財報，川財證券研究所2020 年上半年艾芙隆海灣社區收入為 11.78 億美元，凈營業收入為 8.26 億元。在已投入運營的房產中，紐約大都會區和新澤西市場收入最高，為 2.35 億美元，占已投入運營的房產總收入的 21.90%，凈營業收入

30、為 1.63 億美元，占已投入運營的房產總凈營業收入的 21.39%；加州南部市場收入為 2.22 億美元，占已投入運營的房產總收入的 20.71%，凈營業收入為 1.57 億美元，占已投入運營的房產總凈營業收入的 20.67%；加州北部市場收入為 2.06 億美元，占已投入運營的房產總收入的 19.19%，凈營業收入為 1.58 億美元，占已投入運營的房產總凈營業收入的 20.83%。表格 12. 2020 年上半年艾芙隆海灣社區各地區收入（千美元）項目總收入凈營業收入已投入運營的房產：新英格蘭161,398106,515紐約大都會區/新澤西234,673162,564大西洋中部179,68

31、7127,953太平洋西北部56,41440,464加州北部205,623158,295加州南部221,901157,056擴張市場11,7916,989合計1,071,487759,836其他房產70,16746,604在建/重建房產32,46519,468預留待建的土地N/AN/A未劃撥房產1,933N/A總計1,176,052825,908資料來源：公司財報，川財證券研究所從今年中報數據來看，五所美國房地產信托投資基金（REITs）相關公司總體業績自 2009 年以來呈上升趨勢。現階段五所公司中數字房地產現營業收入規模最大。今年上半年埃塞克斯信托和公平住屋的營業收入同比增速最高，分別達到

32、 12.44和 6.27。另外，艾芙隆海灣社區、大眾倉儲信托、公平住屋的 2020年上半年營收同比增長 3.03、1.81、0.31。凈利潤方面，埃塞克斯信托、艾芙隆海灣社區、大眾倉儲信托、公平住屋、數字房地產信托今年上半年凈利潤非別為 3.99 億美元、3.39 億美元、6.81 億美元、5.69 億美元、2.99 億美元，大眾倉儲信托同比下降 7.53，其余四所公司凈利潤同比均為正增長。其中，埃塞克斯信托、數字房地產信托和公平住屋的凈利潤增速較好，分別為 89.2、68.86和 37.72。圖 12： 美國大型 REITs 公司營業收入（億美元）圖 13： 美國大型 REITs 公司營業收

33、入增速（ ）資料來源：Wind，川財證券研究所資料來源：Wind，川財證券研究所圖 14： 美國大型 REITs 相關公司凈利潤（億美元）圖 15： 美國大型 REITs 相關公司凈利潤增速（ ）資料來源：Wind，川財證券研究所資料來源：Wind，川財證券研究所此外，這五所 REITs 公司的經營活動現金流量均為正值，總體上呈增長趨勢。今年上半年埃塞克斯信托、艾芙隆海灣社區、大眾倉儲信托、公平住屋、數字房地產信托經營活動現金流量分別為 4.26 億美元、6.29 億美元、10.02 億美元、6.35 億美元、7.12 億美元。圖 16： 美國大型 REITs 公司經營活動現金流量（億美元）資

34、料來源：Wind，川財證券研究所2020 年上半年埃塞克斯信托、艾芙隆海灣社區、公平住屋資產、數字房地產信托、大眾倉儲信托的資產負債率均偏低，分別僅為 51.54、43.81、46.06、 47.66和 27.09。大眾倉儲的資產負債率一直維持在較低的水平，近年有所上升；其它四家公司的資產負債率較十二年前均有所下降。圖 17： 美國大型 REITs 公司資產負債率（ ）資料來源：Wind，川財證券研究所從 ROA 和 ROE 來看，今年上半年埃塞克斯信托、艾芙隆海灣社區、大眾倉儲信托、公平住屋、數字房地產信托的 2020 年 ROA 分別為 3.09、1.76、5.74、 2.72、1.05，

35、ROE 分別為 6.45、3.10、7.54、5.45、2.22。今年上半年埃塞克斯信托、公平住屋和數字房地產信托的 ROA 和 ROE 均較去年同期有所上升。圖 18： 美國大型 REITs 公司 ROA（ ）資料來源：Wind，川財證券研究所圖 19： 美國大型 REITs 公司 ROE（ ）資料來源：Wind，川財證券研究所1.5 美國 REITs 相關標的投資機會從今年中報的數據來看，疫情期中標普 500 房地產行業中較多 REITs 公司的財務韌性較好，除了數字房地產信托、公平住屋、艾芙隆海灣社區、埃塞克斯信托歸屬母公司股東的凈利潤同比增長率出現大幅上升以外，波士頓地產、亞經營活動產

36、生的現金流量凈額（億元）PE(TTM)股息率 EPSROA(近 12 個(TTM)（ ）月)( )歸屬母公總市值證券凈利潤司股東的資產負證券簡稱（億代碼（億凈利潤同債率元）元）比增長率（ ）歷山大房地產、Realty Income 歸屬母公司股東的凈利潤同比增長率均出現大幅上升，分別增長 187.46%、19.47%和 23.54%。從經營活動產生的現金流量凈額來看，除了豪斯特酒店及度假村和馬賽里奇房產為負值以外，其它均為正值。從資產負債率來看，除了美國電塔、SBA 通信和西蒙地產的資產負債率高于 85%，其他均低于 80%。由于今年 4 月以來不少美股 REITs 公司股價反彈較多，且估值偏

37、高，疊加現階段美國經濟仍受疫情影響，建議關注現階段業績韌性較強，且今年以來下跌較多，且有一定估值優勢的 REITs 公司。考慮到單只標的的不確定性，建議在未來的回調中分批謹慎進行一攬子標的的配置，相關標的為波士頓地產、埃塞克斯信托、公平住屋和Welltower 信托。表格 13. 2020 年中報標普 500 房地產個股重要財務指標 （ ）AMT.N美國電塔1,124.058.614.1988.9117.8958.474.332.041.63PLD.N安博766.328.9722.2733.4613.5544.292.341.881.99CCI.N冠城國際697.403.86-5.6275.9

38、814.0996.331.730.972.82DLR.N數字房地425.662.9968.8647.667.1268.442.311.052.31產信托PSA.N大眾倉儲353.966.81-7.5327.0910.0228.927.005.743.95信托SBAC.OSBA 通信336.74-1.04-279.85145.695.92-2,212.81-0.14-1.090.56WELL.NWELLTOWER239.704.9017.0547.948.1218.393.121.475.50信托ARE.N亞歷山大220.682.4819.4744.853.9455.773.141.292.23

39、房地產AVB.N艾芙隆海216.463.390.0443.816.2927.545.591.764.03灣社區O.NREALTY215.512.5523.5445.695.1544.441.411.354.31INCOMEWY.N惠好公司215.002.22237.8949.544.7770.030.411.363.54EQR.N公平住屋206.065.6937.7246.066.3518.343.022.724.22SPG.N西蒙地產200.276.93-33.6792.598.1411.475.712.1311.79VTR.N芬塔公司158.903.16-6.0656.767.2038.5

40、11.111.286.64CBRE.N世邦魏理152.122.54-34.5459.970.0613.253.421.59仕DRE.N杜克房地146.850.59-48.7340.972.6139.411.010.702.30產ESS.N埃塞克斯145.733.9989.2051.544.2623.229.623.093.64信托BXP.N波士頓地產141.557.69187.4662.815.5413.986.513.484.26EXR.NEXTRA135.562.115.7667.813.9231.423.342.473.43SPACESTORAGEMAA.NMAA 房產133.861.1

41、2-11.0444.443.9039.812.941.003.38信托UDR.NUDR 不動106.140.634.7755.573.1757.790.620.663.90產信托HST.N豪斯特酒83.79-3.55-175.2144.19-0.1590.090.13-2.905.12店及度假村REG.OREGENCY72.74-0.06-104.4245.572.1779.960.54-0.064.11CENTERSVNO.N沃那多房71.07-1.68-106.4357.612.6821.981.69-0.9211.98產信托FRT.NFRT 信托60.690.65-53.7265.461

42、.8122.483.570.905.22AIV.N公寓投資55.990.46-86.4273.671.8430.891.220.664.39與管理KIM.N金克地產52.208.38285.8251.242.375.342.267.436.90SLG.NSL 格林不37.391.79-15.8555.712.2416.853.031.386.76動產MAC.N馬賽里奇12.30-0.18-174.6870.87-0.1522.510.37-0.1927.00房產資料來源：Wind，川財證券研究所注：總市值、PE、EPS 和股息率截至 2020 年 8 月 10 日；其它均為 2020 年中報數

43、據。二、中國 REITs 發展與相關投資機會中國 REITs 發展歷史進程自從改革開放以來，房地產一直在中國的經濟中扮演較為重要的角色。近年來，由于各大房企存在庫存居高不下、債務偏高、融資困難等問題，因此當下在我國開展REITs，能夠有效降低系統性金融風險，促進不動產行業的上下游發展；另一方面，開展 REITs 業務，也能夠提高社會資本的參與度，給國有資本的退出提供通道。2001-2005 年為我國 REITs 市場的起步階段，這個時候剛好頒布了中華人民共和國信托法，同年發改委起草了產業投資基金管理暫行辦法。2005 年以后，隨著香港 REITs 市場的逐漸升溫，市場又開啟了對 REITs 的

44、討論熱潮。但隨著國家有關部委發布的限制外商投資中國房地產政策，REITs 在中國的發展仍然處于政策的討論之中；2008 年，隨著央行發布的2007 年中國金融市場發展報告，第一次鮮明地提出了要開始發展我國的房地產信托投資基金。經過隨后幾年的政策完善和調研試點工作，2014 年我國第一支 REITs“中信啟航專項資產管理計劃”在深交所上市發行；2015 年，國內首支公募 REITs 產品鵬華前海萬科封閉式混合證券投資基金發行；2017 年，興業信托發行了首單銀行間市場公募 REITs；2020 年，證監會和發改委正式發布關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金試點相關工作的通知。截至 2020 年

45、 4 月末，我國歷年來總體發行的 REITs 產品達到了 64 單，發行總金額為 1204 億人民幣。當前我國的 REITs 的發展時間仍然較短，未來發展潛力仍然較大。表格 14. 中國 REITs 市場的開放進程時間中國 REITs 發展進程2001.04國務院頒布了中華人民共和國信托法，引起了設立 REITs 的討論熱潮。2008.04央行發布2007 年中國金融市場發展報告，明確提出發展房地產信托基金。銀監會聯合五大信托公司共同起早了信托公司房地產投資信托業務管理辦法草案，REITs 第一次被提上了決策層面。2008.102014.09央行發布中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金

46、融服務工作的通知，提出了積極穩妥開展 REITs 試點工作。國務院發布了關于積極穩妥降低企業杠桿率的意見，提出了要有序開展企業資產證券化，支持房地產企業通過發行 REITs。2016.012018.02深交所制定了深圳證券交易所發展戰略規劃綱要，明確指出了研究推進 REITs 產品，形成具有深市特色的 REITs 板塊。證監會聯合住建部，發布關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知，試點發行 REITs。2018.042019.01中基協探討了公募 REITs 的實施路徑和落實方案。2019.03上交所表示推動公募 REITs 試點，加快發展住房租賃 REITs。2020.04證監會、發改委聯合發布關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金試點相關工作的通知。2006.07建設部等六部門聯合發布 171 號文件，限制外商投資中國房地產。國家發改委發布了申報通知，正式開啟了基礎設施 REIT