1、物業管理辦法 第一章 總 則 第一條 為規范物業管理活動，維護業主、利害關系人和物業服務企業合法權益，促進文明和諧社區建設，根據中華人民共和國物權法物業管理條例廣東省物業管理條例，結合本市實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區域內物業管理活動。本辦法所稱物業管理，是指建設單位依法選聘物業服務企業或者業主依法選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的公共設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。第四條 市建設行政主管部門負責全市物業管理活

2、動的監督管理工作，履行下列職責：（一）組織實施物業管理的法律、法規、規章，執行物業管理的有關規定；（二）研究擬定或者制定物業管理相關政策措施；（三）指導、協調縣（市、區）物業管理行政主管部門以下簡稱：縣（市、區）主管部門以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、行業協會等依法開展物業管理相關工作；（四）依照物業管理條例廣東省物業管理條例以及其他有關物業管理的法律、法規、規章作出行政處罰等行政行為；（五）統一監督全市物業專項維修資金；（六）指導、監督全市物業管理招投標活動；（七）建立物業管理電子投票信息系統、網絡信用平臺和誠信檔案制度；（八）法律、法規、規章和市政府規定的其他物業管理監

3、管職責。第五條 縣（市、區）建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和指導工作，履行下列職責:（一）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府履行物業管理監管職責；（二）確認未依法選舉產生業主委員會或者業主委員會集體辭職的情形，責令嚴重違法的業主委員會限期整改、解散；（三）撤銷違反法律、行政法規強制性規定的業主大會、業主委員會的決定，撤銷管理規約中違反法律、行政法規強制性規定和顯失公平的內容；（四）會同街道辦事處、鄉鎮人民政府處理物業管理區域劃分的爭議；（五）指導、監督和管理物業管理招投標活動；（六）辦理物業管理區域、業主委員會及其委員、物業服務合同、物業管理招投標、管理規約、業主大會議事規則

4、等備案事項；（七）批準協議選聘前期物業服務企業的申請；（八）依法協調處理物業管理矛盾糾紛；（九）依照物業管理條例廣東省物業管理條例以及其他有關物業管理的法律、法規、規章作出行政處罰等具體行政行為；（十）依法處理物業管理重大投訴、舉報、信訪事項；（十一）法律、法規、規章和縣（市、區）政府規定的其他物業管理監管職責。第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣（市、區）主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，具體負責下列職責：（一）負責核實業主大會成立條件并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組，指導籌備組開展籌備工作；（二）對未依法選舉產

5、生業主委員會、業主委員會集體辭職、業主委員會被縣（市、區）主管部門解散、業主委員會不按規定召集業主大會會議且拒不執行限期召集決定的情形，組織召集業主大會會議；（三）對業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，負責指定1名委員召集和主持業主委員會會議；（四）調查違反法律、法規規定的業主大會、業主委員會的決定，責令限期改正或者報縣（市、區）主管部門予以撤銷；（五）業主委員會未依法完成換屆選舉的，監督業主委員會組織換屆選舉；（六）指定人員代為管理已經解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業主委員會的財物、資料；（七）組織召開街道、鄉鎮物業管理聯席會議；（八）依法處理物業管理糾紛；（九）

6、依法處理物業管理投訴、舉報、信訪事項；（十）法律、法規、規章和縣（市、區）政府規定的其他物業管理監管職責。居（村）民委員會接受縣（市、區）建設主管部門的業務指導，配合負責本轄區內物業管理活動的監督、協調、指導和調解工作，調解物業服務糾紛。第八條 縣（市、區）人民政府是所轄區域內物業管理工作的責任單位，應當加強對物業管理工作的組織領導。各縣（市、區）建設行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會應分別確定1名領導分管物業管理工作，并落實必要的經費確保所轄區域內物業管理活動的正常開展。第九條 公安機關應當做好物業管理區域內治安、消防安全監督管理工作，對物業服務企業履行治安、消防安全

7、職責情況實施監督檢查。城鄉規劃行政主管部門應當做好物業管理區域內公共建設配套設施規劃審查監督工作，在審批建設工程規劃許可證時，應當明確物業服務用房的位置和面積。價格行政主管部門應當做好物業服務收費監督管理工作，規范物業服務收費行為，受理價格政策咨詢和投訴舉報。其他有關行政主管部門在各自職責權限范圍內，按照法律、法規及本辦法規定做好物業管理相關工作。第十條 房產交易、不動產登記部門應當為主管部門核實業主身份信息提供必要的協助。第十一條 業主委員會應當依照法律、法規、規章以及管理規約，對物業管理區域內業主損害他人合法權益的行為進行勸阻和制止，對物業服務糾紛進行調解。第十二條 市建設行政主管部門應當

8、建立市物業管理信用信息庫，完善不良行為警示制度，對物業服務企業及相關從業人員、業主委員會成員、承擔機電設備維修養護或者清潔衛生等專項服務的專業機構等納入信用信息檔案管理。市物業管理協會應當建立物業服務企業和物業服務從業人員的表彰與懲戒制度。市物業管理協會有關物業服務企業及物業服務從業人員的誠信檔案應當與市物業管理信用信息庫保持互聯互通和信息共享。第十三條 倡導綠色物業管理，鼓勵采用新技術、新方法推動物業管理區域內節能、節水、垃圾處理、環境綠化、污染防治等資源節約和環境保護手段的運用，促進物業管理的集約化、信息化、低碳化。 第二章 物業管理聯席會議第十四條 建立市、縣（區）、街道（鄉鎮）三級物業

9、管理聯席會議制度，協調處理物業管理的重大問題。第十五條 市物業管理聯席會議由市建設行政主管部門負責召集，由發展改革、財政、規劃國土、公安、環境保護、物業管理行業協會等部門作為成員單位，對全市物業管理重大問題進行指導、協調、審議和決策?？h（市、區）物業管理聯席會議由區政府確定成員單位，由縣（市、區）主管部門負責召集，協調處理轄區內物業管理重大問題。第十六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當根據物業管理工作實際，組織轄區城管、規劃土地監察、公安、安監、維穩、信訪、環境保護、社區等關聯部門、機構召開物業管理聯席會議，協調處理轄區內下列物業管理問題：（一）業主委員會任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的；（二

10、）新老物業服務企業交接中發生矛盾糾紛的；（三）其他嚴重影響物業管理區域穩定和安全情形。街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開物業管理聯席會議可以邀請市、區主管部門進行工作指導，也可以邀請物業服務企業、業主委員會委員、業主列席會議。第十七條 經物業管理聯席會議議定的政府內部工作事項，與會政府部門、機構應當予以執行；無正當理由拒不執行的，依法追究行政責任。經物業管理聯席會議議定并由與會政府部門、機構作出的行政行為，物業服務企業、業主委員會應當履行，但行政復議機關、人民法院依法決定暫停執行相關行政行為的除外；拒不履行的，作出行政行為的政府部門、機構應當依法強制執行或者申請人民法院強制執行。物業管理聯席會議

11、召集單位應當整理并保管物業管理聯席會議記錄。 前期物業管理 第十八條新建物業出售（預售）前建設單位應將劃定的物業管理區域向物業所在地建設行政主管部門備案。第十九條 物業管理用房應按照下列標準配置：（一）物業管理用房的建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2的比例配置，最低不小于50平方米。其中，業主委員會的辦公用房宜單獨配置且不少于10平方米。（二）配置的物業管理用房應是地面以上層高不低于2.2米，具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋，相對集中安排在住宅小區中心區或者小區出入口附近。沒有配置電梯的物業管理用房，其所在樓層不得高于四層。（三）物業管理用房的所有權依法屬于全體業

12、主，專用于物業管理服務工作，不得挪作他用。第二十條 建設單位應當在申請商品房預售許可證前，通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業管理服務，并簽訂書面的前期物業服務合同。第二十一條 有下列情形之一的，經物業所在地的縣（市、區）主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業服務企業：(一)投標企業少于3家；(二)總建筑面積少于3萬平方米。第二十二條 建設單位應當將前期物業服務單位、物業服務費用、物業服務內容和質量標準向物業買受人明示，并在房屋銷售合同中載明。第二十三條 物業買受人應當在建設單位交付物業后按照前期物業服務合同的約定繳納物業服務費用。物業管理區域已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人

13、的物業，物業服務費用由建設單位交納。費用標準與買受人相同。第二十四條 住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應按照國家有關規定和房屋買賣合同的約定向物業服務企業交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完善的物業。第二十五條 物業服務企業和建設單位應按照國家有關規定及前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部分、共用設施設備進行承接查驗。建設單位應當自物業交接后30日內，將承接查驗資料向物業所在地縣（市、區）主管部門備案。第四章 業主、業主大會和業主委員會第二十六條 物業的所有權人為業主。業主在物業管理活動中享有以下權利：參加業主大會；享有業主委員會的選舉權和被選舉權；表決通過管理規約和業主大會議事規

14、則；決定有關業主利益的重大事項；監督業主委員會的管理工作；法律法規規章規定的其他權利。業主的主要義務是：執行業主大會和業主委員會的決議、決定；遵守管理規約；遵守有關物業管理的制度、規定；按時交付物業服務費、住宅專項維修基金等費用；法律、法規、規章規定的其他義務。第二十七條 同一個物業管理區域內的業主成立一個業主大會。第二十八條 物業管理區域內業主（戶數）不足20戶且經全體業主一致書面同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。業主應當自書面決定之日起5日內告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和區主管部門。第二十九條 符合下列條件之一的，可以成立業主大會：（一）交付

15、使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；（二）首次交付使用的物業專有部分已滿2年，且交付使用的物業專有部分占建筑物總面積30%以上。第三十條 符合成立業主大會條件的，建設單位應當書面報告物業所在縣（市、區）主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并向街道辦事處或鄉鎮人民政府提供下列資料：物業管理區域備案證明；房屋及建筑物面積清冊；業主名冊；建筑規劃總平面圖；交付使用共用設施設備的證明；物業管理用房配置證明。占業主總人數20%以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到成立業主大會的書面請求之日起60日內，組織、

16、指導成立首次業主大會籌備組。因客觀原因無法選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數無法達到總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，必要時，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。第三十一條 物業管理區域籌備召開首次業主大會時，建設單位或者物業服務企業應當予以配合，不得拒絕派出代表擔任籌備組成員。籌備組成員就籌備工作事項意見不統一的，以投標表決形式作出決定。第三十二條 籌備組應當自成立之日起6個月內組織召開首次業主大會會議?；I備組成立6個月仍無法召開業主大會并選舉產生業主委員會的，街道辦事處或鄉鎮人民政府可以解散籌備組并重新成立籌備組。第三

17、十三條 業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推舉產生。籌備組應當將業主委員會委員、候補委員相關信息在物業管理區域進行公示，公示期不應少于30日。業主委員會委員應當從物業管理區域內具備以下條件的業主中選舉產生：（一）具有完全民事行為能力；（二）無犯罪記錄、無失信記錄，責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間，身體健康；（三）根據物業服務合同繳交物業服務費，繳交、物業維修基金，模范遵守物業管理制度；（四）未發生不適宜擔任業主委員會委員的其它情形。第三十四條 業主委員會由5-15人的單數組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選

18、舉的差額比例由業主大會議事規則確定。業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，并在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之三十。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。業主委員會自選舉產生之日起30日內持業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告、業主大會議事規則和管理規約及其他應提供的材料向物業所在地的縣（市、區）主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府、辦理備案手續。業主委員會委員、候補委員不得接受物業服務企業提供的物業服務費減免、停車費用減免以及其他物質

19、、現金等不正當利益，不得采取挪用、欺騙等方式非法侵占物業專項維修資金、物業共有部分收益等全體業主共有的資金。物業服務企業應當將業主委員會委員、候補委員繳納物業服務費、水電氣費、停車費、物業專項維修資金等繳費情況，每年向全體業主公布一次。第三十五條 業主大會、業主委員會作出的決定涉嫌違反法律、法規規定的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府負責調查。經街道辦事處調查核實，業主大會、業主委員會的決定確有違反法律、法規規定的，街道辦事處應當責令其限期改正。業主大會、業主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處應當提請物業所在地區縣（市、區）主管部門撤銷業主大會、業主委員會的決定。第三十六條 業主委員會不能正

20、常開展工作的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。第三十七條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當每年在物業管理區域內公告，接受業主監督。工作經費籌集、管理、使用和公示的具體辦法由業主大會決定。第五章 建設單位、物業服務企業及物業管理服務 第三十八條 新建物業規劃時，建設單位應當提出物業管理區域劃分建議書，并在街道辦事處、鄉鎮人民政府登記后向縣（市、區）主管部門備案。已經實施物業管理的區域由物業服務企業在街道辦事處、鄉鎮人民政府登記后向縣（市、區）主

21、管部門備案。建設單位或者物業服務企業應當向縣（市、區）主管部門提供以下備案材料：（一）物業建設宗地紅線圖；（二）建筑規劃總平面圖；（三）規劃國土部門出具的物業項目命名審批文件。第三十九條 原有物業管理區域具有兩個以上物業建設宗地紅線圖，或者已分割成兩個以上相對封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的前提下，經縣（市、區）主管部門和物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府確認，可以劃分為多個獨立的物業管理區域。第四十條 建設單位應當將前期物業服務合同、物業管理區域劃分建議書及備案回執、屬于全體業主共有的共用部位和共用設施設備、宗地紅線圖在房屋銷售現場公示，并將其作為房屋買賣合同的附件。第四十一條

22、 異地物業服務企業首次在本市承接物業項目的，應當自物業服務合同簽訂之日起15日內將物業服務合同副本向縣（市、區）主管部門報送相關信息。異地物業服務企業在本規定實施之前已承接本市物業項目的，應當自本規定實施之日起30日內將物業服務合同副本向縣（市、區）主管部門報送相關信息。第四十二條 未經供水、供電、供氣單位或者司法授權，物業服務企業不得對物業相關專有部分或者共有部分實施停水、停電、停氣，但水管破裂、火災等對業主或者公共財產造成重大損失的緊急情形除外。 第四十三條 物業服務企業應當按照下列規定落實安全生產責任：（一）建立健全安全管理責任制；（二）制定安全措施、安全巡查、安全宣傳、安全隱患整改等有

23、關安全管理制度；（三）在小區內進行安全宣傳、安全培訓；（四）定期開展安全隱患排查并及時發現、消除安全隱患；（五）制定安全事故應急救援預案；（六）及時如實報告安全事故；（七）其他依法應當履行的安全生產責任。安全措施、安全隱患整改等所需經費，按規定從物業維修基金列支。第四十四條 物業服務企業和業主委員會在簽訂物業服務合同時，可以就物業服務費、物業專項維修資金使用的審計機構選擇、審計頻率等審計相關事項進行約定。第四十五條 物業服務企業決定在物業服務合同期滿后退出的，應當在物業服務合同期限屆滿3個月前，書面告知業主委員會并書面報告縣（市、區）主管部門。物業服務合同未到期，物業服務企業要求提前退出的，物

24、業服務企業應當與業主委員會協商處理物業服務合同終止事宜，并書面報告縣（市、區）主管部門?？h（市、區）主管部門應當將物業服務合同備案情況、企業退出等情況及時通報物業所在街道辦事處、鄉鎮人民政府。第四十六條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出： （一）物業服務合同依法、依約解除、終止； （二）物業服務合同期滿，未續簽的；（三）經人民法院判決或者仲裁機構裁決物業服務企業應當退出的；（四）依法不得繼續從事物業服務活動的其他情形。第四十七條 物業服務企業應當與新物業服務企業完成交接工作后方可退出物業管理區域；尚未選聘新

25、物業服務企業的，由業主委員會可以在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下決定是否由原物業服務企業服務至新物業服務企業選聘。物業服務企業退出后，物業服務合同遺留的糾紛等有關問題可以通過協商、調解、仲裁以及訴訟等途徑進行解決。物業服務企業被法院判決、仲裁裁決、縣（市、區）主管部門責令限期退出逾期仍不退出的，除由縣（市、區）主管部門依照物業管理條例廣東省物業管理條例規定予以處理外，對物業服務企業及其主要負責人和直接責任人，由市物業管理協會給予公開譴責；因物業服務企業拒不退出導致業主損失的，依法承擔民事賠償責任。第四十八條 市建設行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優的原則，選取物業服務企業建立應急服務企業預

26、選庫。有下列情況之一的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織，以抽簽形式在應急服務企業預選庫中選取一家物業服務企業提供服務：（一）合同期未滿，物業服務企業突然退出，出現管理真空的；（二）合同期滿后，物業服務企業退出，還未成立業主委員會的；（三）原物業服務企業退出后，新的物業服務企業進駐前，業主委員會同意選用應急服務企業的。應急物業服務合同具體期限由街道辦事處、鄉鎮人民政府或業主委員會和物業服務企業約定，最長至業主大會與其選聘的新物業服務企業簽訂的物業服務合同約定開始提供物業服務之日止。物業服務內容、標準和收費參照原物業服務合同執行。第六章 物業使用與維護第四十九條 物業管理區域內，任何單位和個人

27、不得從事下列行為：（一）擅自改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途；（二）違法搭建建（構）筑物、擅自占用或者改建物業共用部位；（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地；（四）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；（五）破壞、擅自占用消防設施、公共疏散通道、消防通道，破壞消防安全標志，未經相關部門批準擅自改變消防通道；（六）未經相關部門批準擅自改變影響建筑結構安全的部位；（七）擅自拆除人民防空工程及通訊、警報等公共設施；（八）破壞公共環境保護設施或者造成環境污染的其他行為。有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應報告有關主管部門及時依法處

28、理。業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為、業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第五十條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫出售或出租的，業主享有優先權。利用業主共有的道路、場地設置的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。物業服務企業經業主大會同意在共有區域建設車庫(位)的，車庫（位）所有權屬于全體業主，但雙方可就出租利潤的分配進行約定。建設單位辦理商品房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業管理區域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽、搖號等公平方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。車位、車庫滿足本物業管理區域內業主需求后將剩余車位對外出租的，租賃期限最長不得超過6個月；建設單位應當向全體業主公示。車位、車庫租賃合同復印件應當送交物業服務企業存檔，業主、業主委員會及物業使用人有權查詢。第