1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word目錄(ml) TOC o 1-3 一、貴陽房地產宏觀市場(shchng)分析： PAGEREF _Toc485924437 h 1(一) 2000年貴陽房地產開展(kizhn)分析(fnx)： PAGEREF _Toc485924438 h 1(二) 2000年貴陽市房地產開展(kizhn)趨勢 PAGEREF _Toc485924439 h 1(三) 貴州將推進住宅產業化 PAGEREF _Toc485924440 h 2(四) 貴州省2000年居民住房消費狀況 PAGEREF _Toc48

2、5924441 h 3(五) 貴陽房地產郊區化開展成為趨勢 PAGEREF _Toc485924442 h 4(六) 貴陽市2000年1-3月批準商品房預售 PAGEREF _Toc485924443 h 5二、貴陽市房地產微觀市場分析： PAGEREF _Toc485924444 h 71從市場板塊角度分析 PAGEREF _Toc485924445 h 72從房地產實體分析 PAGEREF _Toc485924446 h 83從工程包裝推廣手法分析 PAGEREF _Toc485924447 h 84從房地產開展的成熟度上分析 PAGEREF _Toc485924448 h 95從價格定位

3、上分析 PAGEREF _Toc485924449 h 96從消費群體上分析 PAGEREF _Toc485924450 h 10三、貴陽市樓盤廣告分析 PAGEREF _Toc485924451 h 11四、工程競爭對手個案分析： PAGEREF _Toc485924452 h 18 中天廣場(gungchng)案例： PAGEREF _Toc485924453 h 181. 中天廣場(gungchng)推出市場的形象是： PAGEREF _Toc485924454 h 192. 中天廣場(gungchng)目標客戶群 PAGEREF _Toc485924455 h 223. 推廣(tugu

4、ng)策略 PAGEREF _Toc485924456 h 22總結(zngji)語 PAGEREF _Toc485924457 h 23 鉆石廣場案例： PAGEREF _Toc485924458 h 241鉆石廣場推出市場的形象 PAGEREF _Toc485924459 h 252. 目標客戶群 PAGEREF _Toc485924460 h 263推廣策略 PAGEREF _Toc485924461 h 26 中天星園案例： PAGEREF _Toc485924462 h 271中天星園推出市場的形象是： PAGEREF _Toc485924463 h 272. 物業管理 PAGERE

5、F _Toc485924464 h 293. 中天星綜合素質表達： PAGEREF _Toc485924465 h 294. 目標客戶群 PAGEREF _Toc485924466 h 315. 推廣策略 PAGEREF _Toc485924467 h 32 新大陸廣場 PAGEREF _Toc485924468 h 321. 新大陸廣場在推出市場時的形象是： PAGEREF _Toc485924469 h 33 時代名仕案例 PAGEREF _Toc485924470 h 351. 時代名仕樓在推出市場時的形象是： PAGEREF _Toc485924471 h 362. 目標客戶群 PAG

6、EREF _Toc485924472 h 373. 推廣(tugung)策略 PAGEREF _Toc485924473 h 37五、工程(gngchng)分析(fnx) PAGEREF _Toc485924474 h 39(一) 工程(gngchng)概況(gikung) PAGEREF _Toc485924475 h 391. 智能化管理系統 PAGEREF _Toc485924476 h 402. 戶內配套 PAGEREF _Toc485924477 h 403. 物業管理 PAGEREF _Toc485924478 h 404. 總體規劃 PAGEREF _Toc485924479 h

7、 41(二) 工程時機點 PAGEREF _Toc485924480 h 411. 市場有空間 PAGEREF _Toc485924481 h 412. 區域有優勢 PAGEREF _Toc485924482 h 423. 開展商有實力 PAGEREF _Toc485924483 h 424. 自身規劃設計及概念超前 PAGEREF _Toc485924484 h 425. 有籌劃前置觀念 PAGEREF _Toc485924485 h 43(三) 工程問題點 PAGEREF _Toc485924486 h 431. 開展商尚未有較高知名度 PAGEREF _Toc485924487 h 43

8、2. 工程前期形象口碑不好 PAGEREF _Toc485924488 h 443. 工程目標客戶層面較窄 PAGEREF _Toc485924489 h 44六、全林國際廣場工程包裝、工程定位策略 PAGEREF _Toc485924490 h 46(一) 全林國際廣場形象定位 PAGEREF _Toc485924491 h 46(二) 工程(gngchng)的市場推廣定位(dngwi) PAGEREF _Toc485924492 h 47(三) 目標(mbio)客戶群定位 PAGEREF _Toc485924493 h 481. CEO老板階層(jicng)或首席執行官 PAGEREF _

9、Toc485924494 h 482. 二次或以上(yshng)的置業人士 PAGEREF _Toc485924495 h 493. 投資買家 PAGEREF _Toc485924496 h 504. 長期駐貴陽的外來商人 PAGEREF _Toc485924497 h 505. 私營經濟中成長的“新貴 PAGEREF _Toc485924498 h 516. 原住這一帶的“老市民 PAGEREF _Toc485924499 h 517. 在中華路一帶的中小型公司單位 PAGEREF _Toc485924500 h 51(四) 工程包裝 PAGEREF _Toc485924501 h 521.

10、 宗旨、思路、策略 PAGEREF _Toc485924502 h 522. 工程包裝系列 PAGEREF _Toc485924503 h 53(五) 工程自身素質提升策略 PAGEREF _Toc485924504 h 581. 戶型設計方面 PAGEREF _Toc485924505 h 582. 外立面更改建議看附件 PAGEREF _Toc485924506 h 583. 園林概念設計 PAGEREF _Toc485924507 h 594. 物業管理及功能配套建議 PAGEREF _Toc485924508 h 59(六) 會所配套建議 PAGEREF _Toc485924509 h

11、 59(七) 物業管理建議： PAGEREF _Toc485924510 h 621. 建立網絡平臺 PAGEREF _Toc485924511 h 632. 物業管理方面，可以(ky)實現： PAGEREF _Toc485924512 h 633. 平安(png n)管理采用集中監控(jin kn)手段。在平安(png n)防護(fngh)方面，配備有： PAGEREF _Toc485924513 h 64(八) 工程有關提高附加值的建議 PAGEREF _Toc485924514 h 651. 直飲凈水系統 PAGEREF _Toc485924515 h 652. 提供高氣純潔水 PAGE

12、REF _Toc485924516 h 653. 節能設備與節材的建議 PAGEREF _Toc485924517 h 654. 環保設計 PAGEREF _Toc485924518 h 66七、全林國際廣場市場推廣策略 PAGEREF _Toc485924519 h 67(一) 市場推廣策略臺階 PAGEREF _Toc485924520 h 67(二) 地標性物業的塑造 PAGEREF _Toc485924521 h 68(二) 工程市場推廣步驟 PAGEREF _Toc485924522 h 71三項 目 推 廣 活 動 PAGEREF _Toc485924523 h 761、籌備CEO

13、精英會招募CEO精英會會員 PAGEREF _Toc485924524 h 762、連環獎上獎消費越多，享受越高 PAGEREF _Toc485924525 h 773、“全林杯高爾夫球邀請賽 PAGEREF _Toc485924526 h 794、公關活動：貴陽市首個CEO沙龍成立儀式品酒美食會 PAGEREF _Toc485924527 h 825、公關活動：德國奔馳S系列名車展及拍賣會 PAGEREF _Toc485924528 h 82八、工程的全局統籌 PAGEREF _Toc485924529 h 84(一)概念 PAGEREF _Toc485924530 h 84(二) 內容(n

14、irng) PAGEREF _Toc485924531 h 841. 人員素質的訓練(xnlin)和控制 PAGEREF _Toc485924532 h 842. 方案(fng n)清晰(qngx)詳盡 PAGEREF _Toc485924533 h 853. 人員(rnyun)安排和分配 PAGEREF _Toc485924534 h 854. 控制 PAGEREF _Toc485924535 h 855. 信息反響 PAGEREF _Toc485924536 h 856. 策略調整 PAGEREF _Toc485924537 h 86一、貴陽房地產宏觀市場(shchng)分析：(一) 20

15、00年貴陽房地產開展(kizhn)分析(fnx)：2000年貴陽房地產將面臨(minlng)前所未有的開展(kizhn)良機，與全國許多城市相比，貴陽房地產業形勢一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國家支持房地產業開展的政策逐步完善有關，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免局部稅費等有很大關系。貴陽市的房地產市場價格近年來呈穩中有升趨勢，尤其是中心區房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區土地供給減少而使市區商品房尤其多層供給相對減少，因而市區房價上揚在所難免。市民將應改變過去那種不愿離開中心區居住的觀

16、念，目光朝城郊結合部環境好配套設施齊全的住宅小區轉移。馬當、白云、小河地區的房地產開發潛力很大，現在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產，從這個角度上看，2000年的筑城樓市將會出現新的開展勢頭。(二) 2000年貴陽市房地產開展趨勢房價將適度上揚；土地交易活潑，“換手量增大；花溪等郊區置業者增多；多層住宅精品(jn pn)樓盤將會增多；高層公寓(gngy)將更多采用新技術、新設備；空置(kn zh)積壓房會特價優惠拋售；房屋(fngw)置換量大大增加；中華路住宅的交易(jioy)將日漸火爆，商業氣氛日漸復蘇。(三) 貴州將推進住宅產業化貴州

17、屬聯合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結構，為什么？因為廉價，這就很矛盾。按市場物以稀為貴的原那么，土地稀缺的必然結果是磚的價格應較高，住宅產業化的推進就要“糾正這種錯誤。住宅產業化的推進，實際上是在告訴企業如何看市場的問題。比方說，出臺以經濟適用房建設為重點的政策，實際上是告訴開發商目前市場需求中，中低水平的消費仍是主流。住宅產業化的推進涉及面還很廣，各地的實際情況，也有差異，但首先應該強調的是觀念更新。據了解，許多省份在機構改革中，已有意增設省級中心。住宅產業化的推進是一個過程，也是一個必然的開展趨勢。(四) 貴州省2000年居民住房(zhfng)消費狀況2000年貴州省將重點啟動

18、居民住房消費(xiofi)，實際上是在去年居民住房消費居領導地位之后的延續和開展(kizhn)。目前，據稱房管(fn un)部門仍有60萬M2存量房。因而盤活(pn hu)存量有大量工作要做。而通常手法是通過減免、補貼稅費降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等方法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價格出售是最好的方法之一。房管部門將會有更大的動作，更優惠的政策刺激，從而盤活存量，促進二、三級市場大力開展。貴州省經濟適用房投資成倍增長，房改刺激是主因。貴州省經濟適用房去年完成投資20.76億元，較上年增長108%，并帶動其它相關住宅產業投資增加一倍以上。出臺了以存量

19、補貼為特點的住房分配貨幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供給體系等措施，有力帶動了經濟適用房的建設。據統計，去年貴州省共完成住宅總投資37億元，比上年增長90%。住房新開工面積480多萬M2，竣工面積近420萬M2，分別比去年增長64%和56%。其中經濟適用房約占全省新開工面積的80%，較上年增長95%，經濟適用房竣工面積占住房竣工面積的75%，是商品房竣工面積的2.7倍。(五) 貴陽房地產郊區化開展(kizhn)成為(chngwi)趨勢隨著(su zhe)貴陽市兩城區舊城改造的根本(gnbn)完成，市中心區土地(td)資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴格控制市區土地的批租，使市中心土地供

20、給更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免局部稅費等一系列措施，極大地提高了群眾改善和購置住房的積極性，住房開始成為人們最大消費。面對這一市場局面，開發商們躍躍欲試。據悉，貴陽這樣一個不大的城市，現已注冊400多家房開企業，仍有不少從事其它行業的企業家，準備進軍房地產，貴陽近年來的房地產開展勢頭使深圳、廣州等地的諸多房地產商“搶攤貴陽已成為共識。在目前市中心地帶土地供給十分緊缺的情況下，開發商們開始把目光投向郊區地帶，河沖路至小河一線及小河一帶，花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看好的土地

21、資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“較勁，市郊房地產開發“行情看漲已成為不爭的事實。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業，代表著一種以城郊結合部綠色和環境文化為主要特征，倡導回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環境和整體平面規劃的主要內容及人性化“以人為本為賣點的突出特點，從內涵、價值上更加符合廣闊中低收入消費群需求，故銷售都比擬紅火，同時，筑城郊區住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統觀念正在發生變化，投資者越來越重視物業的環境，配套設施和物業管理，郊區地塊大有可為，關鍵是你怎樣去做。(六) 貴陽市2000年1-3月批準(p zhn)商品房預售棟數：31 建筑面積(jin zh m

22、in j)：.87M2其中(qzhng)批準預售非住宅申報預售價781127.6M23100-15000 元/M2住 宅申 報1006815.3M21500-3000元/M2抵押登記(dngj)信息在建工程工程16宗14528.7M23110萬元個人房產抵押12213292.5M22188.8萬元個 人 按 揭74175381.1M210644.6萬元二、貴陽市房地產微觀(wigun)市場分析：1從市場板塊角度(jiod)分析貴陽市的房地產市場從價位等不同層次進行(jnxng)分類,可分三種不同(b tn)的區域板塊：中華路板塊、環市路內(除中華路)板塊(bn kui)、環市路外圍板塊。1)

23、中華路板塊(均價3600元/M2左右)作為貴陽的商業中心,也是貴陽市房地產開發的重點區域,近兩來一直是房地產的熱點市場,房地產業在本區域得到了飛速開展,同時引進了先進、超前的開發理念,對推動貴陽房地產業起了巨大的作用,因此本區域的物業較被消費者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業地帶,置業區域物業價位不斷上升,由于開發相對過量,處于供過于求的狀態,加上價格提高增加了置業的門檻,因此現階段該區域處于競爭的熾熱化狀態。2) 環市路內(除中華路)板塊(均價2480元/ M2左右)此區域有強烈的市區概念,據敞司的了解,貴陽市民多數喜歡居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房價高企,該區域成為眾多貴陽市民

24、首選的位置,因此它的房地產市場還存在極大的開展空間。3) 環市路外圍板塊(均價1750元/ M2左右)環市路外圍(wiwi)的局部(jb)地區(dq)給人一種郊區的感覺,物業普遍處于(chy)中、低檔水平,由于(yuy)價格低,為中低薪階層所接受;特別貴陽的西部準備開發一個金羊小區,因此郊區的房地產市場商機無限,但要把握好時機。2從房地產實體分析貴陽的房地產實體如建筑物、園林、道路等硬件設施都處于一種初級階段,與西部大開發的貴陽城市不是很匹配,局部小區雖然借鑒選進的建筑理念,但實操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業在貴陽市存在很大的市場空間。3從工程包裝推廣手法分析籌劃及工程包

25、裝理念有超前意識,但建筑商對精品的筑造不能匹配社區的概念,因此整體性的效果不明顯;2) 局部工程的前期籌劃水平比擬高,但營銷階段專業人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的籌劃方案得不到實操的驗證,這是造成個別樓盤銷售不力的原因;3) 工程(gngchng)的全程(qunchng)營銷缺管乏系統性,連貫性等,停留在某個階段(jidun)的促銷,對品牌(pn pi)的塑造帶來很多不利因素,同時(tngsh)也沒有到達整合營銷的效果。4從房地產開展的成熟度上分析貴陽市房地產業處于成熟的階段,開發意識,建筑水平、物業管理等落后沿海興旺地區5-10年,但也有個別樓盤開發理念比擬前衛,造成市場參差不齊。

26、從一個城市經濟開展角度來看,每個行業的開展都有一定的階段性,消費者對新事物的了解,接受也有一過程。因此超前的物業開發具一定的風險性,同時也具超額利潤回報的可行性,這就要對物業作前期適度超前的開發研究與本地市場作恰到好處才是成功的關鍵,否那么工程會出現虎頭蛇尾的現象,以至于造成后期爛尾。這一點對本工程有很大的借鑒意義。5從價格定位(dngwi)上分析貴陽市樓盤(lu pn)工程(gngchng)的價格(jig)根本(gnbn)上順應市場價格進行定位,即在一個區域市場價格范圍內定價,這反映了市場處于成熟的開展中階段,同時給本工程的價格浮動預留一定的空間,因此開掘區域經濟文化和建造精品成為工程高檔物

27、業定位的關鍵。6從消費群體上分析不成熟的市場,消費者的置業觀念必然滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業觀念,因此,本工程在推廣時應認引導置業者的消費觀念成為主導思想。三、貴陽市樓盤(lu pn)廣告分析樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點評析銀通山莊入主銀通,財福享通千禧園概念即將現樓的優勢表達其綜合素質的品牌如:效勞,環境,配套,交通,設計,位置.小區規劃圖,表達社區概念此樓盤訴求點過多,又沒有可支撐的要素,因此表達不了它的樓盤獨特性友誼花園夢中家園就在這里展示會地點貴陽友誼集團順在時代廣場做SHOW之勢再推出精品樓.借迎國慶,賀中秋時機推盤.該盤能抓住時機推盤,但推盤的連續性不夠強,浪費之前宣

28、傳之勢.立云大廈酒店式小型公寓可自住出租參與酒店經營一年后三年內可原價回購10月8日后局部房價上調10%星級標準的居室一份自尊一種驕傲6) 三萬元作酒店業主開發商有比擬前衛的經營理念免費住三年,但沒有金融機構支持作保障,因此不能給到置業者信心中天宅吉大廈讓你免費住三年開全國先河的高層全包式住宅現金概念小區配套貴陽第一立體綠化,疊泉水景在戶型設計上比擬超前,對市場有引導的作用;但過多宣傳其它方面因素,而應該側重表達躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活空間.銀海大廈千呼萬喚大公開,出售價2880元/m2起中華北路與黔靈東路交匯黃金地段平層,錯層,躍層的戶型贈送 ,有線電視, 對講門鈴,煤氣入戶,互聯網

29、絡入戶等 該工程以2880元/M2的低價入市造勢,而且又贈送多件物品作優惠措施,本來可以促銷,但沒有限定時間,因此目標客戶群多數會處于觀望狀態.樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點評析時代名仕樓享不盡的都市風情高貴典雅,婷婷玉立精美樣板房敬請參觀1600M2的高級觀光會所24小時中央供熱水系統居都市之巔,全景觀落地大玻電子遙控門鎖在廣告畫面上可以看到一個婷婷玉立的女士與工程外觀的相比照，一語雙關，襯手鉆石廣場南明河畔,貴陽外灘鉆石廣場,甲秀天下龍騰盛世,惟我獨尊選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級,享受,實力大南廣場的標志性建筑七成三十年按揭成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優勢進行推盤

30、,塑造大南，廣場的標志性建筑,但作為標志性建筑要具備什么?為什么?沒有將支持點宣傳出去.中天廣場歐陸風情,典雅氣派登峰造極締造經典的歐式高層建筑群最有價值的文化配套最具完美的生活配套最大規模的休閑配套最高檔次的物業配套購置中天廣場房產可采用舊房置換新房的方法中天廣場由于規模大,又具中天集團的品牌,地理位置相對優越,因此極度塑造經典高尚社區;但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面表達出來千禧苑千禧經典,尊貴華庭城市中心唯一擁有花園廣場的高尚住宅今日集團(香港)特別恭賀5月1日開盤沒有塑造其內涵,素質和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現場布置相當不錯樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點評析龍港國際中心投資回報

31、的最正確捷徑幫您抓住成功成立商場經理部為業主效勞,打破傳統的既經營又投資引進國內外名店替業主商鋪組織競租或拍賣會中華中路將成為步行街,時機將越來越少投資龍港國際中心等于購置一臺印鈔機如果廣告中能宣傳有實力的業主進駐,更能具說服力,以及提高市民投資的信心,否那么說再多也沒用嘉信華庭都市里的校園,校園里的家敬請光臨99貴陽房地產交易展示會C展區選擇家就是選擇一種生活方式生活是恬靜開揚,優越尊貴,充滿愛,澆灌希望主題鮮明,但宣傳比擬文字化,缺圖像視覺效果月亮巖商住樓您實實在在的選擇2000年三月入住房地產交易中心2-15室躍式住宅作為這種沒有什么優勢的樓盤,集中宣傳力度 推廣價格,或許效果能更好.港

32、天大廈實現夢想只一步之遙!凈使用面積比一般的高4-8%毗鄰黔靈公園感煙自動報警消防系統一次性付款優惠3%作為2680元/M2樓盤做此種廣告可以說在市場上競爭力不強,因為沒有任何的生活品味.樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點評析中天花園把風景掛在窗前的住居品牌,質量,效勞,中天企業誠摯奉獻;貴州省唯一的國家級城市住宅示范小區;省內唯一大型,高品質住宅小區;建筑面積78萬M2;山,水,建筑物,綠化景觀構成山水畫,風景就在窗前.中天花園為貴陽房地產向郊外開展起了典范作用,雖然該盤銷售不錯,但其品牌的延續缺乏使其成為住宅的經典,也就是物業管理及配套所帶的生活方式不夠理想天恒城市花園都市里的花園,花園里的家

33、整個廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴.突出主題花園的家但缺乏居住的理念.陽光都市做陽光下最快樂的人入住在即戶型設計,內在質地,外部色彩,到您心動的價位廣告畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結合廣告版面搶眼,如果將心動的價位打出來,可能會吸引到更多的客源.經協大廈頂尖地段的高尚物業座落人民廣場旁,擁75000M2綠色;商住辦一體的綜合樓;省唯一獲建設部建筑工程平安獎工程;3.1米層高塑造地段優勢的概念,但缺乏樓盤素質與地段相襯.樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點評析九龍花園首席度假式居住特區綠色特色回歸大自然躍式,復式,錯式950元/M2作為如此的低價盤,做出首席度假式居住特區,應該比

34、擬吸引置業人士榕筑花園工薪階層的高尚住宅真誠相約榕筑花園小區;實現夢想,只一步之遙;1138元/M2起價;面積106-300M2,躍層,錯帶躍層;因為我的光芒也有你的光芒(借教師節推盤);營造陽光綠意的自然生活給您老師;教師購房優惠12%.廣告內容比擬人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價位相矛盾.鑫海大廈封頂在即4月10日前優惠價2780元/M2起;機不可失,欲購從速;四套配屋頂花園的躍層空中別墅.封頂在即以優惠價促銷倒不如在限期送禮品等,因為買家還會期望之后的價格下降.冠竹苑環城線內唯一大型的花園式住宅小區世人關注的居家之所;花明天的錢,圓今天的夢;六個風格各異的綠色庭院;

35、離塵不離城的綠色家園;廣告宣傳過于超前或夸大其辭,如果能把握適當的超前度將會更好,因為不至于讓買家到現場而失望.樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點評析金輝大廈抹不去的都市情節成熟穩重,紳士風度客廳落地大玻,全景觀式房間;24小時中央供熱水系統;錯層,標準層,躍層;多種戶型選擇;電子遙控門鎖.都市情節沒有什么去表達;紳士風度的生活品味沒有塑造.溫州公寓首座全歐式設計首座天文觀景臺擁南明甲秀之美景;聚東山仙人之靈氣;居住不僅是有屋而居,而是美居;強調人與空間的親和;借西部開發將成各熱點襯托自身樓宇,也將成名熱點.廣告籌劃能使樓盤具有文化內涵,而它的目標客戶群又是注重素質的,可以說比擬成功.逸豪峰黃金寶

36、地,商機無限住宅全為錯躍式結構,單元獨立電梯;樓頂花園,游泳池;兒童樂園,平臺花園;空中樓閣式停車場;各行業自助模式,用于醫療,美容,辦公,飲食等.工程引用了有新意的概念如自助模式等,但促銷手法欠缺.樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點評析新大陸廣場貴陽,明天發現新大陸!都市正中心,成功新起點.聚焦新大陸貴陽,今天.涌向新大陸貴陽今天.坐擁中心方可縱覽全局,領悟先機;居住中心,事為業半徑定會寬廣無限;五大全新豪宅理念:全機關報中心地位,全新歐陸風格,全新會所內涵,全新健康戶型,全新智能管家;為力爭超越一切,追求全新生活的您奉現.首先給市民新大陸的懸念,而且版是豎向半版,比擬搶眼,色彩和畫面比擬能突出

37、主題.中天星園智能化生活享受,唾手可得(智能篇)翻開水龍頭,就是純潔水(凈水篇)美麗的絕對(環境篇)舒適,平安,實用,高品位,超質;高品質的生活表達于高品質的生活細節;中天房產第四代產品;360O全方位的綠公視野感受,國際文明居住標準的數碼房產;公園式的生活環境,酒店式的舒適感覺;ISO9000質量認證的物管.中天星園在廣告推廣中都是以大手全版形式出現,表達它的實力,塑造它的品牌,及高素質社區,能使業主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價位在同地段中遠遠高出.四、工程(gngchng)競爭對手個案( n)分析： 中天廣場(gungchng)案例：該工程(gngchng)位于都司路中段(zhn

38、dun)以北的位置，東距中華南路約500米，西緊靠南明河一支流，北依市青少年宮，南傍都司路。總建筑面積為180000M2，其中住宅面積130000M2，居住戶數1000戶，戶型18種，大型康體會所20000M2，停車位350個，歐式園林廣場12000M2。由三個組團六幢高層從西向東排列而成，其氣勢軒昂，規模宏大。由于工程所處相對優越的地理位置，是目前貴陽市同檔次物業至大規模的高檔盤，具有規模效應的優勢，同時借中天集團的公司品牌在整個市場都是舉足輕重的地位，還借用了一些沿海比擬前衛的物業概念。因此，中天廣場可以說是貴陽新一代建筑設計精品樓盤。1. 中天廣場推出市場的形象是： 歐陸風情，典雅氣派，

39、體驗完美人生感覺。 為了(wi le)使工程(gngchng)市場形象(xngxing)充分表達(biod)，中天廣場通過幾個方面做了充分的準備(zhnbi)工作：建筑設計建筑風格中天廣場主體建筑以歐式建筑風格為主，融入現代手法，使古典的歐陸風情與現代的建筑韻律相結合，勾勒出筑城歐陸風情之經典。環境綠化中天廣場首家引入廣場環境設計理念，12000M2的廣場環境營造了一個居家體閑的理想場所。從而打破了筑城高層建筑中只見高樓不見環境的格局。廣場上擁有30米的歐工羅馬立柱拱門、3000M2的羅馬式中心廣場，高12米、寬5.4米的羅馬連廊，噴泉組合水景、巴洛克亭等歐式景觀。廣場四周的大型花壇、草壇綠化

40、與康體城頂3000M2的休閑花園，塔樓頂2000M2的私家花園，構成中天廣場獨特的立體綠化空間。配套設施文化配套 生活在文化中心區，氣質素質高人一籌，這里與青少年宮一墻之隔，與市一中隔街相望。有幼兒園、小學、中學、大學(dxu)，營造良好人文環境孩子的健康成長。生活(shnghu)配套 處于最繁華的兩條商業街中華路與瑞金路之間，購物(u w)消費，應有盡有；市一醫，婦幼醫院，文化路菜市場和4、14、22路公交車及8條中巴專線構架(u ji)的便捷交通。休閑(xixin)配套12000平方米的歐式經典園林，完全屬于業主的天地；庭院漫步，怡然自得，享受生活的自由、閑適、寫意。鄰近的人民廣場、河濱公

41、園、青少年宮及社區配套。康體會(thu)所中天廣場(gungchng)20000M2的大型(dxng)康體會所內有：58M2的室內(sh ni)恒溫游泳池，18道保齡球場、高爾夫球(go rfqi)推桿練習場、壁球、網球場、室內攀巖、器械健身房、大型組合式兒童娛樂設施、老年活動中心等一系列配套設施。物業管理物業配套 純潔水管道供給系統、有線電視、有線 、住宅電梯、煤氣、獨立電表、樓宇對講系統、閉路監控系統、2000平方米康體運動中心等近50項配套的高科技設施。物業管理模式中天廣場(gungchng)將由西南首家獲得ISO9000質量認證的中天物業公司按國際標準(u j bio zhn)實施24

42、小時(xiosh)全方位的物業管理。2. 中天廣場(gungchng)目標客戶群對居住環境要求(yoqi)較高的工商界人士；崇尚歐陸風格的建筑的新生活氣息，追求生活優越的人士；對中天集團及工程較具信心的投資者。3. 推廣策略產品策略采取一種多戶型產品策略，從67M2-271M2的開間，而且大戶型采用一種比擬流行的躍式概念設計，充分顯示生活對目標客戶群的細分程度的同時，又充分表達其大氣風范的優越的生活方式。 價格(jig)策略塑造樓盤高質素，以中高檔次的豪宅價位(ji wi)推盤，配以一種相對豪華的室內裝修，令物業具豪宅的檔次，這是中天廣場受群眾(qnzhng)歡送(hun sn)的一種(y z

43、hn)原因這一。推廣手法借中天集團的企業品牌去塑造樓盤的形象；以電視、報紙等媒體高密度傳播信息，提高樓盤知名度；聘請全國唯一獲“魯班獎之北京六建作為承建商，塑造樓盤高質量的形象。借周邊的配套設施及自身的配套來塑造自身樓盤綜合素質高的社區形象。強勢推廣其市中心首屈一指的歐式高層建筑群，與其“歐陸風情，典雅氣派的定位相配合。總結(zngji)語 中天廣場(gungchng)緊扣住“歐陸風情，典雅氣派的工程(gngchng)形象定位(dngwi)作為宣傳的中心，不斷提練出新優勢，加強人們對中天廣場的印象和了解， 通過(tnggu)優質的產品及環境的配合到達成功銷售的目標。其成功之處歸結為：工程在定位

44、上具獨特性，以其本身各方面的優越條件來支 持該定位；開掘工程本身的優勢，并對其大肆宣傳其優越性，使工程在市場上被接受程度加強，吸引買家視線，極大地調動了市場人氣；價格策略的相對合理原因；使工程的價位與買家的心理價位相接近，形成巨大的銷售能力。 綜合地說，中天廣場的籌劃者成功地利用了工程本身和周邊的優勢條件，提出“市中心首屈一指的歐式高層建筑群概念。 鉆石(zunsh)廣場案例： 該工程(gngchng)地處貴陽市繁華(fnhu)中心華南路大南廣場位置，六條道路在此交匯，交通便利。毗鄰甲秀樓，人民廣場，緊鄰花鳥市場，南明(NnMng)河。與南明河畔酒文化一條街隔河相望。放眼遠眺，南岳山脈，觀風臺

45、風景線，古建筑甲秀樓樓群，黔明寺等美景盡收眼底。鉆石(zunsh)場總建筑面積6萬平方米，總投資近2億，由貴州金鷹物業獨資開發，國內外名師攜手設計，外觀宏偉氣派，內部精致實用。采用美國喜萊登酒店先進的物業管理模式，讓您享受猶如貴賓般的居家生活。同進，鉆石廣場也是貴陽市臨街面最寬之商場，地處市商業中心南延的交接點，極具升值潛力。作為大南廣場的標志性建筑，“鉆石廣場雋山水之靈氣，享地利之優勢，置業其中，實為地位與成就的表達。1鉆石(zunsh)廣場推出市場(shchng)的形象 南明(NnMng)河畔，貴陽外灘。 為了配合(pih)這個市場形象，鉆石廣場做了以下準備工作：總體規劃設計(shj) 一

46、幢32層的景觀住宅，一幢16層景觀寫字樓，5層的裙樓商鋪，是集商、住、娛為一體的多功能大廈，設計錯落有致，顯出高雅氣派。 小區功能配套 在裙樓上方設計了三層的多功能會所。物業管理 采用美國喜萊登酒店先進的物業管理模式。2. 目標(mbio)客戶群商界(shn ji)中的成功人士；金融界中的高層(o cn)管理人士；追求一種(y zhn)身份象征的人士。3推廣(tugung)策略鉆石廣場為2000年1月15日正式開盤。在1月14日分別在?商報?、?晚報?上做了半版彩色版的宣傳廣告，以“鉆石廣場，甲秀天下為廣告主題，同時宣傳其七大優勢：地段顯赫，地氣充盈；自在悠游，怡然自我；輕松生活，自由主宰；舉

47、步天下，往來無阻；星級居所，左右逢源；時尚選擇，享受生活；強勢后盾(hudn)，厚積薄發。這些(zhxi)對它正式推盤作好了良好的鋪墊，但自推盤以后，以“南明河畔，貴陽外灘作為(zuwi)其工程(gngchng)形象定位(dngwi)進行推廣，盡管其地理位置和樓盤自身素質都可以支持到這一定位的主題，但在宣傳手法和宣傳的內容上缺乏以支持“貴陽外灘的物業形象，這可以說是它的一大敗筆。而且它的后繼廣告沒有形成一定的連續性，也就很難塑造“貴陽外灘的品牌。 中天星園案例：中天星園位于外環東路團坡橋頭，東面、南面緊靠南明河，北面為居住區，西面靠馬路。整體由14幢小高層組成，為純住宅小區，它的樓盤素質做得比

48、擬高，因此在同等地段中它的價格定位相當高，幾乎高出一倍，可以說該工程創下貴陽房地產界的一個奇跡。1中天星園推出市場的形象是： 高品位智能化經典社區 為配合這個市場形象，中天星園準備了大量的工作：規劃設計 人車分流，圍合式，主題(zht)空間，南北朝向，人均綠化率高，主體公園。有平安(png n)感，采景效果好，有自己的公園(gngyun)，采光好，空氣好，視覺好。建筑設計 一梯兩戶，三面采光，無梁無柱。舒適、便捷、有美感(mign)、實用率高。戶型(h xn)設計 全高層，中空復式，飄窗，文化廳。增強室內室外的美感，層次感有別墅之感，適應21世紀家庭生活方式，文化性趣。景觀設計 大面積的綠地，

49、四季的花卉小徑、河堤、羅馬藝廊、太陽神雕像(dio xin)、休閑椅等。有在公園生活的狹意和在酒店住宿的舒適。配套(pi to)設施 泳池、網球場、中心會所、超市、幼托、凈水及智能化系統，地下車庫(ch k)等。感受高品味的現代生活，體會超值的享受。2. 物業管理 由獲ISO9000質量認證的中天(zhn tin)物業公司按國際標準實施24小時全方位的酒店式管理，展示未來的社區文化(wnhu)。有信賴感、舒適、方便、平安、尊貴。3. 中天星綜合(zngh)素質表達(biod)：品牌(pn pi)中天企業是貴州唯一地產類上市公司。經過(jnggu)十多年專業經營，今天，中天以自己的市場份額，物業

50、品質，效勞(xio lo)質量和社會信譽，全面鎖定了貴州省房地產市場的龍頭地位。 智能化可視對講系統，紅外線保安監測系統，IC系統，室內防盜，防火系統，緊急求助系統，以及適應于知識經濟時代的INTERNET系統。設計在規劃上以古典建筑美學控制整體格局，以共享空間為軸心，圍合成三個勻質空間，引動空間環境的交替滲透，讓每一個窗戶都能表達室外風景。建筑設計引進澳洲三段式建筑風格，表現瑰麗典雅、俊朗流暢的審美風格 。一梯二戶，無梁無柱，實用率高。大面積地下停車場，完全實現了高尚住宅區“人車分流的原那么。管理(gunl)由貴州省通過(tnggu)ISO9000質量(zhling)認證中天物業管理公司提供

51、酒店管家效勞(xio lo)。戶型(h xn)篇引進最前衛的錯層式和中空復式室內設計，營造身居別墅的室內立體空間感覺。文化廳做為書吧、琴吧、做為工作室、棋室，可多層面表達主人的生活情調。飄窗、觀景陽臺、落地玻璃、大客廳、文化廳、梯階構成了充滿陽光的多層次空間環境，光與影內外流動。配套營造“別墅式的房子，營造“公園式的室外環境和智能型網絡化平安設施。配置了泳池、網球場、書亭、超市、托兒所和3000M2業主會所。環境開創貴陽住宅區主題(zht)式景觀設計之先河，在“日月星辰作為主題的引導(yndo)下，設計4000M2主題庭院太陽(tiyng)廣場。4. 目標(mbio)客戶群崇尚自然追求高尚生活

52、模式，盡情享受人生(rnshng)的人士；對中天集團及工程持較高信心的投資者；向往智能化生活方式的人士；事業非常成功的高收入金領人士；局部經商一族；在周邊生活習慣的富人之家。5. 推廣策略中天星園于1999年9月19日正式開盤，以“高品味智能化經典社區推出市場，價位遠超出地段支撐的價位，而且業績非常理想，它成功的原因：小區人車分流的設計(shj)概念在貴陽市場比擬(bn)超前；導入智能化的概念(ginin)符合高消費的生活品味；中秋(Zhngqi)之夜，“中天星園星光溢彩音樂晚會以及中國科學院副院長(yun chn)、院士陳宜瑜考察等公關活動，曾加了社區的內涵和品味；以中天集團的企業品牌并在廣

53、告上強勢推廣，塑造高檔物業形象并使買家追捧，是它的成功之關鍵。 總的來說，中天星園的成功表達了貴陽房地產籌劃時代的來臨及精品樓盤萌芽。 新大陸廣場 新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿繁盛，信息資訊業聚集，時代廣場，新老百貨等大廈相領。人民廣場近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達德小學、市府路小學等，交通便捷。距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業價值相當高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。 該工程(gngchng)以新大陸廣場(gungchng)命名，它的籌劃(chuhu)重點(zh

54、ngdin)放在了一個“新字上面，圍繞著這一主題(zht)精神作一系列的工作。1. 新大陸廣場在推出市場時的形象是：全新城市居住地理觀念全新健康舒暢居住空間全新演繹歐陸建筑風格全新園林會所文化內涵全新智能人生化物管模式全新城市居住地理概念住宅區域與城市信息資源的共同聯網，實現(shxin)智能化居住的全新設想(shxing)。裙樓1-5層設商業空間，營造(yngzo)了更為濃郁的商業氣氛(qfn)。交通(jiotng)便捷，距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘。全新健康舒暢居住空間3.3米層高。全景落地窗與大凸窗。觀景陽臺與生活隔合。帶獨立衛生間的工人房。全新演繹歐陸建筑風格三重立體式空中花園即樓

55、房地面，裙樓頂房與高層私家花園。歐陸建筑符號點綴。全新三段式立面格局即轉換層局部架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。全新園林會所文化(wnhu)內涵中西園林藝術品味優雅(yu y)人生；裙樓頂層的立體式園林(yunln)會所；實行(shxng)會員制，豪貴生活盡彰示。全新智能人生化(shn hu)物管模式樓宇管理執行嚴密的ISO9000國際物業管理體系；計算機管理中心及監控中心；新加坡獅島全自動消防預警，播送及滅火系統。 時代名仕案例 時代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區，學校、醫院、菜場、郵局、購物中心方集四周，四通八達的交通網絡為家居辦公提

56、供便利。 本大廈(dsh)高140多米，共35層，凌于時代廣場之上，集住宅(zhzhi)、寫字樓、停車場、會所于一體，總面積2萬多平方米。所處地段之顯耀，交通之便利，商業價值之巨大，因此(ync)該盤銷售非常好，到目前為止已售出85%以上(yshng)。1. 時代名仕樓在推出市場(shchng)時的形象是：享不盡的都市風情總體規劃 規劃設計首先表達于樓層高度，共35層，建筑雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。采用超大戶型165-205m2，且80M2的大客廳盡顯尊耀。小區功能配套康體中心；兒童游樂園；1600M2的高級觀光會所；24小時(xiosh)中央供熱水系統；4000多M2大型(dxng)地下停車

57、場。物業管理平安(png n)效勞(xio lo) 保安(bo n)24小時巡邏，負責應接車庫泊車，交通疏導，消防及閉路監控。商務效勞 郵件寄送，報刊收發，文件電訊，打字復印等。維護效勞；清潔效勞；當用戶需要時，可與用戶簽訂效勞合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護老人，購物等方面的效勞。2. 目標客戶群在中華路做生意的大商家；追捧在鬧市中生活的高級人仕；用于辦公的企業(qy)或單位；事業較成功且追求(zhuqi)身份象征的人士；3. 推廣(tugung)策略 工程(gngchng)處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風情的社區概念，這與自身的優勢相結合。而它的戶型設計不理想(lxi

58、ng)，加上作為居住環境來講過多的吵雜，但它推盤的時間比擬早，大局部優秀競爭樓盤都是近段時間推出，因此它抓住了推盤的先機。相對來說它的推廣比擬成功的。 五、工程(gngchng)分析(fnx)(一) 工程(gngchng)概況(gikung)位置(wi zhi)：工程處于中華路、富水路、護國路、文昌路、新華路、西湖路、陽明路及濱河路交匯處。距火車站、第二客運站1200米，距龍洞堡國際機場僅十二分鐘車程，交通便捷。周邊環境：大南廣場、人民廣場、南 明 河及著名古跡甲秀樓。周邊配套：一中、三中、九中、十 六中、十八中、二十七中、南明中學、新華中學、甲秀中學、達德小學、富水小學；郵電大樓、貴陽眼科醫

59、院、大南門飯店。樓宇配套設施：4000M2會所、大堂、休閑購物步行街，6000M2空中花園，其中包括：1兒童樂園 2兒童托管效勞 3老年活動中心 4健身房 5乒乓球館 6網球場 7保齡球館 8游泳池 9法律咨詢效勞中心 10家政鐘點效勞中心 11醫療咨詢中心 12娛樂餐飲效勞 13購物小超市 14郵政及車票機票代辦 15洗滌效勞中心 16車庫附設洗車場5. 智能化管理系統平安(png n)防盜(fn do)監控系統 消防(xiofng)警報系統車場停車(tng ch)系統三菱高速(o s)電梯6. 戶內配套1)獨立電表 2分戶水表 3程控 端頭預設進戶 4閉路電視端頭預設進戶 5門鈴三方彩色可

60、視對講系統 6住戶大廳設置郵政專用箱 7自來水凈化器 8負壓排氣衛生間及廚房各送一套 9送大帶子防火防盜門、實木門、 10煤氣表進戶7. 物業管理 按照(nzho)ISO9000國際質量(zhling)認證體系，實行酒店式的效勞(xio lo)。8. 總體規劃5層商場(shngchng)，三幢裙樓，其中A座：29層 B座：15層 C座：27層 2)總戶數：316套戶型面積(m2)131.38148.73126.44160.5223.34256.66210.54149.42119.24143.51124.89144.48110.33戶數比例( %)7.59%7.59%15.19%15.19%3.