1、單擊此處輸入文字。圖 1：2008 年以來(lái)全國(guó)商品房及龍頭地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售面積同比：按季度全國(guó)龍頭100%80%60%40%20%0%-20%0803080909030909100310091103110912031209130313091403140915031509160316091703170918031809190319092003-40%資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部 注：龍頭公司為萬(wàn)科 A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)表 1：重點(diǎn)城市網(wǎng)簽面積 單位：萬(wàn)平米累計(jì)網(wǎng)簽面積累計(jì)網(wǎng)簽面積同比時(shí)間全部一線(xiàn)二線(xiàn)三四線(xiàn)全部一線(xiàn)二線(xiàn)三四線(xiàn)2014 年13,6363,8204,7105,105-11.0%-1

2、6.0%-2.5%-14.2%2015 年17,7315,0486,0586,62430.0%32.1%28.6%29.7%2016 年20,8034,8867,4788,43917.3%-3.2%23.4%27.4%2017 年14,8183,1085,1186,592-28.8%-36.4%-31.6%-21.9%2018 年14,4253,0224,8086,595-2.6%-2.8%-6.1%0.0%2019 年15,7413,3845,5016,8579.1%12.0%14.4%4.0%2020 年 1 月899197319383-13.3%-15.0%-10.5%-14.6%202

3、0 年 2 月908200320387-17.8% -17.3%-14.4%-20.6%資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部 注 2020 年 2 月數(shù)據(jù)為 1-10 日數(shù)據(jù) 注：一線(xiàn)城市為北京、上海、廣州、深圳，二線(xiàn)城市為：杭州、南京、武漢、福州、廈門(mén)、長(zhǎng)春，三四線(xiàn)為青島、蘇州、無(wú)錫、東莞、惠州、揚(yáng)州、岳陽(yáng)、韶關(guān)、溫州、泉州、常州、淮安。圖 2：2008 年以來(lái)全國(guó)商品房及龍頭地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)同比：按季度全國(guó)龍頭40%30%20%10%0%-10%08030809090309091003100911031109120312091303130914031409150315091603160917

4、03170918031809190319092003-20%資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部 注：龍頭公司為萬(wàn)科 A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)圖 3：23 個(gè)大城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比中位數(shù)圖 4：29 個(gè)小城市房?jī)r(jià)中位數(shù)在 2019Q2 開(kāi)始止?jié)q（元/平米）5%4%3%2%1%0%-1%-2%1802180418061808181018121902190419061908191019122002-3%760074007200700068006600640062006000資料來(lái)源：貝殼找房，中信證券研究部資料來(lái)源：禧泰數(shù)據(jù)，中信證券研究部圖 5：不同政策時(shí)間段的超額收益情況：比較基準(zhǔn)為滬深 300資料

5、來(lái)源：Wind，中信證券研究部 注：龍頭公司為萬(wàn)科 A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)表 2：地產(chǎn)股在不同政策時(shí)期的超額收益政策時(shí)期指數(shù)相對(duì)收益龍頭相對(duì)收益偏松9.20%10.42%中性1.05%2.00%偏緊-1.29%1.75%資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部 注：龍頭公司為萬(wàn)科 A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)表 3：地產(chǎn)行業(yè)股價(jià)驅(qū)動(dòng)因素歷史復(fù)盤(pán)中信地產(chǎn)地產(chǎn)指地產(chǎn)龍地產(chǎn)龍期末個(gè)人住房行業(yè)調(diào)控政策政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 5.2%，銷(xiāo)售均季度指數(shù)絕對(duì)收益數(shù)相對(duì)收益頭絕對(duì)收益頭相對(duì)收益貸款利率變化代表性政策長(zhǎng)線(xiàn)資金態(tài)度基本面變化趨勢(shì)概述2007Q131.3%-5.0%7.9%-28

6、.3%-2 次提高存款準(zhǔn)備金率，1 次加息。把之全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 12.1%，銷(xiāo)售均價(jià)同中性 前一直提的“控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快”，比 13.2%，改為“保持房地產(chǎn)合理投資規(guī)模”2007Q258.6%23.2%84.3%49.0%-全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 28.0%，銷(xiāo)售均價(jià)同偏緊 3 次提高存款準(zhǔn)備金率，1 次加息比 8.1%2007Q342.8%-5.5%59.1%10.8%-2 次提高存款準(zhǔn)備金率，2 次加息。央行359 號(hào)文：界定住房消費(fèi)和住房投資區(qū)全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 50.8%，銷(xiāo)售均價(jià)同偏緊 別，對(duì)“二套房”提高首付和按揭比例。比 19.6%，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲引發(fā)社會(huì)關(guān)注，加強(qiáng)土地調(diào)控力度，推

7、進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)萬(wàn)科、保利增發(fā)適用房制度改革。2007Q4-11.1%-6.7%-13.9%-9.5%-3 次提高存款準(zhǔn)備金率，1 次加息。央行全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 15.4%，銷(xiāo)售均價(jià)同偏緊452 號(hào)文：以家庭為單位認(rèn)定房貸數(shù)。比 15.4%龍頭銷(xiāo)售面積同比 57.7%，銷(xiāo)售均價(jià)同 2 次提高存款準(zhǔn)備金率，打擊囤地，加快比 15.6%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-1.4%，銷(xiāo)2008Q1-14.6%14.3%-8.7%20.3%-偏緊 土地開(kāi)發(fā)速度，支持廉租房、經(jīng)濟(jì)適用售均價(jià)同比 2.9%；百城住宅類(lèi)土地成交房建設(shè)建面同比，樓面地價(jià)同比，溢價(jià)率為22.4%。2008Q2-43.3%-17.0%-50.1%-

8、23.7%龍頭銷(xiāo)售面積同比-5.4%，銷(xiāo)售均價(jià)同比14.5%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-10.8%，銷(xiāo)2 次提高存量準(zhǔn)備金率，重新評(píng)估房地產(chǎn)-偏緊售均價(jià)同比 5.6%；百城住宅類(lèi)土地成交企業(yè)的資信及其貸款風(fēng)險(xiǎn)建面同比，樓面地價(jià)同比，溢價(jià)率為14.8%。龍頭銷(xiāo)售面積同比-24.6%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 1.7%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-25.9%，銷(xiāo)2008Q3-22.3%-2.7%-16.9%2.7%-偏松 降準(zhǔn)降息售均價(jià)同比-6.8%；百城住宅類(lèi)土地成交建面同比，樓面地價(jià)同比，溢價(jià)率為4.6%。2008Q4-6.7%12.3%1.1%20.1%-龍頭銷(xiāo)售面積同比 12.4%，銷(xiāo)售均價(jià)同擴(kuò)大內(nèi)需，加大保障房建設(shè)力

9、度，公布比-13.7%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-14.5%，偏松 9000 億保障房建設(shè)計(jì)劃；4 次降準(zhǔn)降息，銷(xiāo)售均價(jià)同比-4.1%；百城住宅類(lèi)土地成下調(diào)住房貸款利率和首付比例。交建面同比，樓面地價(jià)同比，溢價(jià)率為7.9%。2009Q156.0%18.0%49.8%11.8%-0.49龍頭銷(xiāo)售面積同比 58.2%，銷(xiāo)售均價(jià)同政府工作報(bào)告：“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定比-3.4%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 8.2%，銷(xiāo)健康發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心和預(yù)偏松售均價(jià)同比 13.7%；百城住宅類(lèi)土地成期”，稅收、信貸等全方位支持住房需交建面同比-49.8%，樓面地價(jià)同比求-28.8%，溢價(jià)率為 4.4%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 55

10、.5%，銷(xiāo)售均價(jià)同繼續(xù)執(zhí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的比 0.1%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 47.6%，銷(xiāo)2009Q244.9%18.6%71.0%44.8%-0.11偏松 貨幣政策，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最低資售均價(jià)同比 17.1%；百城住宅類(lèi)土地成本金要求交建面同比 41.7%，樓面地價(jià)同比30.8%，溢價(jià)率為 27.0%。2009Q3-13.8%-8.7%-17.3%-12.2%0.04龍頭銷(xiāo)售面積同比 70.0%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 9.2%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 68.2%，銷(xiāo)開(kāi)始防范信貸資金進(jìn)入股市和房地產(chǎn)市中性售均價(jià)同比 25.6%；百城住宅類(lèi)土地成場(chǎng)，加強(qiáng)打擊囤積土地交建面同比 216.9%，樓面地

11、價(jià)同比73.1%，溢價(jià)率為 55.4%。2009Q412.6%-6.4%1.5%-17.5%0.04龍頭銷(xiāo)售面積同比 20.3%，銷(xiāo)售均價(jià)同國(guó)四條：增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)比 26.4%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 41.9%，中性 管、推進(jìn)保障房建設(shè)。提高拿地首付，銷(xiāo)售均價(jià)同比 29.1%；百城住宅類(lèi)土地加交易稅。但政策較為溫和。成交建面同比 266.5%，樓面地價(jià)同比78.0%，溢價(jià)率為 51.4%。2010Q1-2.4%4.0%-6.0%0.5%0.21龍頭銷(xiāo)售面積同比-10.6%，銷(xiāo)售均價(jià)同提高存款準(zhǔn)備金率，國(guó)十一條，限貸，比 23.9%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 35.8%，偏緊 二套首付比例不低于

12、 40%，增加供給，銷(xiāo)售均價(jià)同比 16.1%；百城住宅類(lèi)土地建設(shè)保障房成交建面同比 326.7%，樓面地價(jià)同比73.6%，溢價(jià)率為 48.7%。2010Q2-31.7%-8.4%-28.5%-5.1%0.32提高存款準(zhǔn)備金率。國(guó)十條：地方人民龍頭銷(xiāo)售面積同比-7.0%，銷(xiāo)售均價(jià)同比偏緊中信地產(chǎn)季度指數(shù)絕對(duì)收益地產(chǎn)指數(shù)相對(duì)收益地產(chǎn)龍頭絕對(duì)收益地產(chǎn)龍頭相對(duì)收益期末個(gè)人住房貸款利行業(yè)調(diào)控政策趨勢(shì)概代表性政策長(zhǎng)線(xiàn)資金態(tài)度基本面變化唯北京落地）。金地，恒大配售成交建面同比 55.9%，樓面地價(jià)同比 39.5%，溢價(jià)率為 16.6%。率變化述實(shí)行限購(gòu)。進(jìn)一步嚴(yán)格差別化住房信貸價(jià)同比 4.8%；百城住宅類(lèi)土

13、地成交建面政策（調(diào)高首付增高門(mén)檻）。北京出臺(tái)同比 34.9%，樓面地價(jià)同比 11.8%，溢限購(gòu)政策。（限購(gòu)初以臨時(shí)性政策現(xiàn)身，價(jià)率為 20.8%。一直延續(xù)并加碼至今）2010Q316.0%1.5%16.9%2.4%0.08龍頭銷(xiāo)售面積同比 65.5%，銷(xiāo)售均價(jià)同暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對(duì)不比 17.4%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-1.9%，銷(xiāo)能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保偏緊售均價(jià)同比 5.1%；百城住宅類(lèi)土地成交險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房建面同比 3.8%，樓面地價(jià)同比-2.0%，貸款；首付款比例調(diào)整到 30%及以上溢價(jià)率為 23.6%。2010Q40.4%-6.1%-1.0%-7

14、.6%0.31龍頭銷(xiāo)售面積同比 76.4%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 22.7%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 14.4%，提高存款準(zhǔn)備金率、加息。天津等 10 多偏緊銷(xiāo)售均價(jià)同比 8.1%；百城住宅類(lèi)土地成個(gè)城市出臺(tái)陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)政策交建面同比18.0%，樓面地價(jià)同比4.1%，溢價(jià)率為 28.8%。2011Q19.3%6.2%7.1%4.1%0.83提高存款準(zhǔn)備金率、加息。新國(guó)八條，龍頭銷(xiāo)售面積同比 95.4%，銷(xiāo)售均價(jià)同二套房貸利率提高至 1.1 倍，首付提高到比 11.5%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 14.9%，6 成（階段高點(diǎn)）。北京限購(gòu)升級(jí)，上海偏緊恒大回購(gòu)，銷(xiāo)售均價(jià)同比 10.8%；百城住宅類(lèi)土地開(kāi)始限購(gòu)，上海、重

15、慶開(kāi)始實(shí)施房產(chǎn)稅成交建面同比 2.9%，樓面地價(jià)同比改革試點(diǎn)。累計(jì) 44 個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)。調(diào)-12.1%，溢價(jià)率為 22.4%。控達(dá)到階段性搞點(diǎn)龍頭銷(xiāo)售面積同比 34.1%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 21.8%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 11.6%，加準(zhǔn)備金率，加息，加大土地供給，一2011Q2-3.2%2.3%0.6%6.2%0.66偏緊銷(xiāo)售均價(jià)同比 9.2%；百城住宅類(lèi)土地成房一價(jià)，北京房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降目標(biāo)交建面同比 25.3%，樓面地價(jià)同比-14.5%，溢價(jià)率為 11.1%。龍頭銷(xiāo)售面積同比-13.1%，銷(xiāo)售均價(jià)同加息，已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼比 4.5%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 12.9%，銷(xiāo)2011Q3-17

16、.5%-2.3%-18.1%-2.9%0.53偏緊 續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的售均價(jià)同比 7.8%；百城住宅類(lèi)土地成交二三線(xiàn)城市也采取必要限購(gòu)措施。建面同比-3.5%，樓面地價(jià)同比 0.3%，溢價(jià)率為 7.1%。2011Q4-9.4%-0.2%4.3%13.4%0.26龍頭銷(xiāo)售面積同比-22.7%，銷(xiāo)售均價(jià)同降低存款準(zhǔn)備金率。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政比-10.4%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-8.5%，銷(xiāo)偏緊 策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房售均價(jià)同比 1.3%；百城住宅類(lèi)土地成交地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。降低準(zhǔn)備金率建面同比-29.3%，樓面地價(jià)同比-22.3%，溢價(jià)率為 3.8%。2012Q112.0%7

17、.4%14.9%10.3%-0.19龍頭銷(xiāo)售面積同比 5.1%，銷(xiāo)售均價(jià)同比降低存款準(zhǔn)備金率，降息。滿(mǎn)足首次購(gòu)-9.8%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-13.6%，銷(xiāo)售房家庭的貸款需求，多城市公積金政策中性碧桂園配售均價(jià)同比-1.1%；百城住宅類(lèi)土地成交建松綁，廈門(mén)、天津、上海上調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)。面同比-43.8%，樓面地價(jià)同比-17.5%，兩會(huì)：促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸溢價(jià)率為 2.2%。2012Q29.0%8.7%13.1%12.8%-0.75龍頭銷(xiāo)售面積同比 27.2%，銷(xiāo)售均價(jià)同比-5.6%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-7.7%，銷(xiāo)降低存款準(zhǔn)備金率，降息。多城市公積偏松售均價(jià)同比 9.8%；百城住宅類(lèi)土地成交金政策松綁，

18、揚(yáng)州購(gòu)房補(bǔ)貼建面同比-22.0%，樓面地價(jià)同比 0.6%，溢價(jià)率為 6.4%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 21.5%，銷(xiāo)售均價(jià)同兩次降息，首套利率下降至 85 折，國(guó)務(wù) 安邦進(jìn)入金地比-4.1%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 6.0%，銷(xiāo)2012Q3-10.1%-3.3%-10.5%-3.7%-0.48偏松 院督查組督查調(diào)控政策落實(shí)。棚改大規(guī) 十大股東，龍湖 售均價(jià)同比 9.2%；百城住宅類(lèi)土地成交模開(kāi)始，但彼時(shí)貨幣化尚不流行。配售建面同比-2.5%，樓面地價(jià)同比-1.4%，溢價(jià)率為 9.8%。2012Q423.0%13.0%28.7%18.6%0.02龍頭銷(xiāo)售面積同比 54.8%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 3.6%；全國(guó)銷(xiāo)售

19、面積同比 12.6%，銷(xiāo)多城市公積金政策松綁，繼續(xù)堅(jiān)持房地 安邦成為金地中性售均價(jià)同比 11.1%；百城住宅類(lèi)土地成產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖第二大股東交建面同比 25.6%，樓面地價(jià)同比22.4%，溢價(jià)率為 14.0%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 48.5%，銷(xiāo)售均價(jià)同國(guó)五條，年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，比 10.7%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 37.1%，生命人壽舉牌2013Q1-7.3%-6.2%-5.2%-4.1%0.05偏緊 按照差價(jià)嚴(yán)格征收 20%交易個(gè)稅（最后銷(xiāo)售均價(jià)同比 17.7%；百城住宅類(lèi)土地中信地產(chǎn)率變化述2013Q2-5.0%6.8%-4.4%7.4%0.02龍頭銷(xiāo)售面積同比 5.9%，銷(xiāo)售均價(jià)

20、同比事實(shí)上沒(méi)有執(zhí)行 20%的交易差價(jià)征收個(gè)4.7%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 23.5%，銷(xiāo)售偏緊 稅的政策（除北京外）。事實(shí)上 A 股地均價(jià)同比 7.2%；百城住宅類(lèi)土地成交建產(chǎn)企業(yè) 2011 年后很難開(kāi)展股權(quán)融資。面同比 40.0%，樓面地價(jià)同比 25.5%，溢價(jià)率為 19.3%。2013Q38.8%-0.6%-6.6%-16.1%0.10龍頭銷(xiāo)售面積同比 15.0%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 4.9%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 15.7%，銷(xiāo)整體政策從緊態(tài)度延續(xù)，但因城施策初偏緊售均價(jià)同比 4.7%；百城住宅類(lèi)土地成交露端倪，溫州放松限購(gòu)，蕪湖補(bǔ)貼購(gòu)房。建面同比 35.6%，樓面地價(jià)同比 40.6%，溢價(jià)率為 25

21、.9%。2013Q4-7.8%-4.6%-5.9%-2.6%0.14龍頭銷(xiāo)售面積同比 9.0%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 2.1%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 7.7%，銷(xiāo)售均12 個(gè)二線(xiàn)城市出臺(tái)相關(guān)措施，調(diào)控升級(jí)。偏緊安邦舉牌金地價(jià)同比 5.5%；百城住宅類(lèi)土地成交建面季度指數(shù)絕對(duì)收益地產(chǎn)指數(shù)相對(duì)收益地產(chǎn)龍頭絕對(duì)收益地產(chǎn)龍頭相對(duì)收益期末個(gè)人住房貸款利行業(yè)調(diào)控政策趨勢(shì)概代表性政策長(zhǎng)線(xiàn)資金態(tài)度基本面變化2014Q11.3%9.2%-1.1%6.7%0.17偏緊2014Q20.0%-0.9%12.7%11.8%0.23中性徐州放松限購(gòu)。中央城鎮(zhèn)化會(huì)議推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。地方提高二套首付比例要求，限制個(gè)貸使用。大城市繼續(xù)強(qiáng)

22、調(diào)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降目標(biāo)。強(qiáng)調(diào)滿(mǎn)足首套自住貸款需求，合理確定利率水平生命人壽增持金地，安邦開(kāi)始買(mǎi)入金融街，恒大回購(gòu)生命、安邦增持金地。安邦舉牌金融街恒大回購(gòu)，萬(wàn)科同比 4.2%，樓面地價(jià)同比 15.4%，溢價(jià)率為 18.9%。龍頭銷(xiāo)售面積同比-4.4%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 13.4%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-3.8%，銷(xiāo)售均價(jià)同比-1.5%；百城住宅類(lèi)土地成交建面同比-9.3%，樓面地價(jià)同比 34.1%，溢價(jià)率為 15.6%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 8.1%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 2.5%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-7.5%，銷(xiāo)售均價(jià)同比-0.4%；百城住宅類(lèi)土地成交建面同比-25.4%，樓面地價(jià)同比 25.1%，溢價(jià)率為 11.8

23、%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 6.5%，銷(xiāo)售均價(jià)同比提出千方百計(jì)去庫(kù)存，部分城市取消限金鵬計(jì)劃增持， -1.1%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-12.7%，銷(xiāo)售2014Q324.2%11.0%5.9%-7.3%0.03偏松購(gòu)，放松按揭生命、安邦增持金地，碧桂園供股安邦繼續(xù)增持均價(jià)同比 0.4%；百城住宅類(lèi)土地成交建面同比-50.8%，樓面地價(jià)同比-2.7%，溢價(jià)率為 12.6%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 35.3%，銷(xiāo)售均價(jià)同降息；部分城市松綁限購(gòu)。境內(nèi)債券市金地，金融街， 比 5.5%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-5.7%，銷(xiāo)2014Q441.5%-2.6%61.3%17.2%-0.71偏松2015Q125.2%10.5%1.3

24、%-13.3%-0.24偏松場(chǎng)向房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)放！降準(zhǔn)降息，下調(diào)首付比例要求，提高公積金使用效率，降低交易稅。棚改貨幣化比例快速上升，成為因城施策重要手段。中交宣布入股綠城中國(guó)，龍湖控股股東增持前海開(kāi)始增持萬(wàn)科，金鵬計(jì)劃繼續(xù)增持萬(wàn)科平安投資碧桂園，新華通過(guò)增售均價(jià)同比 4.8%；百城住宅類(lèi)土地成交建面同比-41.6%，樓面地價(jià)同比 20.0%，溢價(jià)率為 10.2%。龍頭銷(xiāo)售面積同比-11.2%，銷(xiāo)售均價(jià)同比-9.2%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-9.2%，銷(xiāo)售均價(jià)同比-0.1%；百城住宅類(lèi)土地成交建面同比-36.1%，樓面地價(jià)同比-9.7%，溢價(jià)率為 11.2%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 37.2%，銷(xiāo)售均價(jià)同比

25、 5.6%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 13.3%，銷(xiāo)2015Q223.3%12.9%6.2%-4.2%-0.48偏松 降準(zhǔn)降息降準(zhǔn)降息，繼續(xù)放寬按揭和公積金支持2015Q3-31.0%-2.6%-14.7%13.7%-0.51偏松力度2015Q445.8%29.4%46.9%30.4%-0.32偏松 降準(zhǔn)降息，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)庫(kù)存2016Q1-22.2%-8.4%-9.5%4.2%-0.07中性 戶(hù)籍改革，部分城市適度調(diào)高購(gòu)房門(mén)檻發(fā)入股中國(guó)金茂萬(wàn)科開(kāi)始回購(gòu)股份。前海開(kāi)始大規(guī)模增持萬(wàn)科，舉牌前海、安邦大規(guī)模增持萬(wàn)科，安邦進(jìn)入保利地產(chǎn)十大股東。恒大大規(guī)模回購(gòu)碧桂園，恒大回購(gòu)售均價(jià)同比 9.8%；百城住宅

26、類(lèi)土地成交建面同比-35.7%，樓面地價(jià)同比 27.6%，溢價(jià)率為 17.1%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 23.0%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 14.9%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 13.5%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 9.5%；百城住宅類(lèi)土地成交建面同比6.2%，樓面地價(jià)同比33.6%，溢價(jià)率為 28.3%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 8.5%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 3.7%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 4.8%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 7.7%；百城住宅類(lèi)土地成交建面同比 7.5%，樓面地價(jià)同比 30.8%，溢價(jià)率為 28.7%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 67.7%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 15.8%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 33.1%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 15.7%；百城住宅類(lèi)土地成交建面同比

27、-14.6%，樓面地價(jià)同比 44.7%，溢價(jià)率為 37.3%。季度指數(shù)絕對(duì)收益數(shù)相對(duì)收益頭絕對(duì)收益頭相對(duì)收益貸款利率變化代表性政策長(zhǎng)線(xiàn)資金態(tài)度基本面變化趨勢(shì)概述2016Q2-3.6%-1.6%-4.7%-2.7%-0.08龍頭銷(xiāo)售面積同比 42.0%，銷(xiāo)售均價(jià)同碧桂園繼續(xù)回比 6.3%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 25.0%，銷(xiāo)因城施策，各地有松有緊，有新增限購(gòu) 購(gòu)，泰康參與增中性售均價(jià)同比 8.5%；百城住宅類(lèi)土地成交城市。強(qiáng)調(diào)加快發(fā)展租賃。發(fā)成為保利地建面同比 6.2%，樓面地價(jià)同比 79.5%，產(chǎn)戰(zhàn)略股東溢價(jià)率為 74.5%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 19.6%，銷(xiāo)售均價(jià)同核心城市要求收緊按揭，但低線(xiàn)城市

28、繼 碧桂園繼續(xù)回比 1.2%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 25.2%，銷(xiāo)2016Q311.9%8.8%14.4%11.3%-0.03中性 續(xù)推進(jìn)去庫(kù)存，棚改貨幣化比例已經(jīng)達(dá) 購(gòu)，恒大開(kāi)始增 售均價(jià)同比 12.0%；百城住宅類(lèi)土地成到五成持萬(wàn)科，交建面同比 10.9%，樓面地價(jià)同比50.3%，溢價(jià)率為 78.4%。2016Q4-3.0%-4.8%-6.1%-7.8%0.00龍頭銷(xiāo)售面積同比 16.1%，銷(xiāo)售均價(jià)同碧桂園繼續(xù)回比 2.4%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 14.4%，銷(xiāo)房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。部分偏緊購(gòu)，恒大增持萬(wàn) 售均價(jià)同比 7.1%；百城住宅類(lèi)土地成交城市限購(gòu)開(kāi)始升級(jí)科，建面同比-11.2%，樓

29、面地價(jià)同比 32.3%，溢價(jià)率為 45.2%。2017Q1-2.0%-6.4%-3.3%-7.7%0.03龍頭銷(xiāo)售面積同比 53.3%，銷(xiāo)售均價(jià)同深鐵受讓華潤(rùn)比 11.7%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 19.5%，強(qiáng)調(diào)遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，部分偏緊持萬(wàn)科股權(quán)，平 銷(xiāo)售均價(jià)同比 4.7%；百城住宅類(lèi)土地成中信地產(chǎn)地產(chǎn)指地產(chǎn)龍地產(chǎn)龍期末個(gè)人住房行業(yè)調(diào)控政策2017Q21.6%-4.5%13.0%6.9%0.14偏緊城市收緊按揭限售政策，積極發(fā)展租賃市場(chǎng)，境內(nèi)債券市場(chǎng)的融資門(mén)檻開(kāi)始提高，但并沒(méi)有徹底關(guān)閉安減持綠地深鐵受讓恒大持萬(wàn)科股權(quán)，恒大回購(gòu)，平安繼續(xù)減持綠地平安以增發(fā)方式入股旭輝，平交建面同比 32.

30、1%，樓面地價(jià)同比 26.7%，溢價(jià)率為 38.0%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 15.8%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 7.4%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 14.1%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 4.6%；百城住宅類(lèi)土地成交建面同比 11.7%，樓面地價(jià)同比-0.3%，溢價(jià)率為 42.3%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 29.0%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 11.7%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 1.1%，銷(xiāo)2017Q31.5%-3.1%4.3%-0.3%0.32偏緊 深化限售等政策，加快租賃房建設(shè)強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。嚴(yán)厲打擊購(gòu)房首付2017Q40.0%-5.1%21.5%16.4%0.25偏緊融資，安繼續(xù)減持綠地碧桂園控股股東增持售均價(jià)同比 2.7%；百城住宅類(lèi)土地成交

31、建面同比 8.2%，樓面地價(jià)同比 26.3%，溢價(jià)率為 33.1%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 41.2%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 9.9%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 2.4%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 9.1%；百城住宅類(lèi)土地成交建面同比 31.0%，樓面地價(jià)同比 9.0%，溢價(jià)率為 20.8%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 13.9%，銷(xiāo)售均價(jià)同比-2.6%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 3.6%，銷(xiāo)2018Q1-1.5%1.8%-1.8%1.5%0.16偏緊 強(qiáng)調(diào)房住不炒，地方繼續(xù)收緊碧桂園配售售均價(jià)同比 6.6%；百城住宅類(lèi)土地成交建面同比 8.6%，樓面地價(jià)同比 21.1%，溢價(jià)率為 20.7%。2018Q2-16.9%-6.9%-15.1%-5

32、.2%0.18龍頭銷(xiāo)售面積同比 20.2%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 3.7%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 3.1%，銷(xiāo)繼續(xù)出臺(tái)限售限購(gòu)等政策，強(qiáng)化限貸，偏緊前海減持萬(wàn)科售均價(jià)同比 11.5%；百城住宅類(lèi)土地成強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖不放松交建面同比 27.3%，樓面地價(jià)同比-4.4%，溢價(jià)率為 20.2%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 15.1%，銷(xiāo)售均價(jià)同平安戰(zhàn)略入股比 5.5%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 2.0%，銷(xiāo)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，約談一些房?jī)r(jià)上漲華夏幸福，前海2018Q3-6.2%-4.1%-1.1%0.9%0.12偏緊售均價(jià)同比 11.3%；百城住宅類(lèi)土地成過(guò)快的城市減持萬(wàn)科，恒大交建面同比 11.2%，樓面地價(jià)同比回購(gòu)股份-

33、20.1%，溢價(jià)率為 9.9%。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)龍頭銷(xiāo)售面積同比 15.7%，銷(xiāo)售均價(jià)同效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)比 5.3%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-2.0%，銷(xiāo)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)2018Q4-5.3%7.2%0.3%12.8%0.03中性售均價(jià)同比 11.9%；百城住宅類(lèi)土地成行差別化調(diào)控。限購(gòu)、限貸、險(xiǎn)售等行交建面同比-12.4%，樓面地價(jià)同比政性限制性政策告一段落。按揭利率見(jiàn)頂，開(kāi)始下降。-7.2%，溢價(jià)率為 7.0%。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定龍頭銷(xiāo)售面積同比-0.4%，銷(xiāo)售均價(jià)同比位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別10.0%；全國(guó)銷(xiāo)售面積

34、同比-0.9%，銷(xiāo)售2019Q131.8%3.1%30.9%2.3%-0.07偏松化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地均價(jià)同比 6.6%；百城住宅類(lèi)土地成交建產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。無(wú)新增房地產(chǎn)政面同比-14.6%，樓面地價(jià)同比 9.1%，溢策，按揭利率持續(xù)下降。兩次降準(zhǔn)。價(jià)率為 14.7%。中信地產(chǎn)率變化述2019Q2-9.3%-8.1%-9.8%-8.6%-0.15龍頭銷(xiāo)售面積同比 17.2%，銷(xiāo)售均價(jià)同個(gè)別地方土地市場(chǎng)熱度較高，房地產(chǎn)融比 2.5%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比-2.3%，銷(xiāo)偏緊 資政策開(kāi)始收緊。按揭利率受到窗口指售均價(jià)同比 8.1%；百城住宅類(lèi)土地成交導(dǎo)，開(kāi)始上升。建面同比 23.0%，

35、樓面地價(jià)同比 30.1%，溢價(jià)率為 22.4%。2019Q3-5.3%-5.0%3.5%3.8%0.02龍頭銷(xiāo)售面積同比 12.7%，銷(xiāo)售均價(jià)同堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定 前海減持萬(wàn)科，比 0.3%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 2.9%，銷(xiāo)位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房 平安人壽、新華偏緊售均價(jià)同比 6.6%；百城住宅類(lèi)土地成交季度指數(shù)絕對(duì)收益地產(chǎn)指數(shù)相對(duì)收益地產(chǎn)龍頭絕對(duì)收益地產(chǎn)龍頭相對(duì)收益期末個(gè)人住房貸款利行業(yè)調(diào)控政策趨勢(shì)概代表性政策長(zhǎng)線(xiàn)資金態(tài)度基本面變化2019Q411.5%4.1%21.0%13.6%-中性資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部 相關(guān)研究地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。房地產(chǎn)融

36、資收緊政策持續(xù)。9 月降準(zhǔn)。地產(chǎn)融資政策收緊邊際結(jié)束，按揭利率見(jiàn)頂。保險(xiǎn)定增入股中國(guó)金茂前海減持萬(wàn)科建面同比 5.7%，樓面地價(jià)同比 19.4%，溢價(jià)率為 10.7%。龍頭銷(xiāo)售面積同比 3.4%，銷(xiāo)售均價(jià)同比-1.5%；全國(guó)銷(xiāo)售面積同比 0.1%，銷(xiāo)售均價(jià)同比 5.1%；百城住宅類(lèi)土地成交建面同比資料來(lái)源：中信證券研究部 17.5%，樓面地價(jià)同比 7.1%，溢價(jià)率為%。物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)題報(bào)告抗擊疫情，行業(yè)四大趨勢(shì)強(qiáng)化(2020-02-07)物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)題報(bào)告-納入基層治理，融入群眾生活，漸成公共必需(2020-02-06)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)題報(bào)告-估值達(dá)到歷史底部，銷(xiāo)售預(yù)計(jì)前低后高(2020-02-04)房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤快報(bào)短期沖擊較小，中期兩點(diǎn)期待(2020-01-30)物業(yè)管理行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)抗擊疫情，物管行業(yè)全力以赴(2020-01-28)房地產(chǎn)行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)內(nèi)房配售市場(chǎng)沖擊歷史經(jīng)驗(yàn)回顧(2020-01-22)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)題報(bào)告 分拆次章走向獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理(2020-01-21)房地產(chǎn)行業(yè) 2019 年年度運(yùn)行數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)： 竣工轉(zhuǎn)正開(kāi)啟交付高潮，給優(yōu)化預(yù)示拿地機(jī)遇(2020-01-19)物業(yè)管理