1、項目物業服務費用評估報告編號:公司Logo公司名稱該報告出具日期評估報告聲明頁碼.評估報告摘要頁碼.評估報告正文一、委托方、評估機構及其他評估報告使用者 頁碼二、評估目的頁碼.三、評估對象和范圍頁.碼四、評估原則頁.碼.五、評估依據頁.碼.六、評估專家聲明 .頁碼七、評估基準日和有效期 頁碼八、評估方法頁.碼.九、評估工作實施過程 頁碼十、評估結論及爭議說明 頁碼十一、評估限定條件 頁.碼十二、評估作業日期頁.碼十三、評估報告日期頁.碼十四、評估人員名單及職責分工 頁碼十五、評估機構及評估專家簽章 頁碼評估報告附件頁.碼.附件一 物業服務費用測算技術報告【含物業項目基本情況、物業服務費用支出

2、明細、物業費分項測算（人工成本、管理成本）等】附件二 評估項目確定的物業服務標準附件三 項目建議書批復附件四項目總平面圖附件五規劃意見書附件六規劃設計方案復函 附件七建設用地規劃許可證 附件八建設工程規劃許可證 附件九國有土地使用證 附件十 項目物業區域劃分說明 附件十一委托方證照復印件 附件十二委托方資質證書 附件十三評估機構營業執照 附件十四評估機構資質證書 附件十五評估專家相關證書 附件十六物業服務評估委托書 附件十七評估資料簽收單項目物業服務費用評估報告摘要編號:重要提示以下內容摘自評估報告，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀評估 報告全文。評估機構 于年 月 日受 委托單位 的委

3、托,根據北京市物業服務 第三方評估監理管理辦法（京建發2010383號）、北京市物業服務費用評估規范（試行）（京建發2010 391號）的規定，本著獨立、客觀、 公正的原則，對 項目的前期物業服務費用標準進行了評估。本項目物業服務等級標準為 級（或者是高于五級，具體服務標準見評 估報告附件）。本次評估所采用的評估方法為： 以運營成本法為主導、市場比較法為參考。在評估過程中，評估機構 評估人員對評估項目按照物業服務評估規范要 求，履行了必要的評估程序，具體包括：對委托單位提供的評估資料及其來源 進行了必要的查驗，并收集了相關的項目評估資料復印件； 對項目實施了實地 查勘與核對。同時，根據評估項目

4、的特點進行了必要的市場調查與征詢，等等。在實施了上述評估程序后，項目在評估基準日年月日的物業服務費用市場總價為：Y 5231618.16元/年；其物業服務費用測算單價見下 表：物業服務費用評估結果匯總表評估基準日： 年 月 日單位：人民幣元序號項目類型收費面積全年費用單價(rf)（元/年）（元/月）1住宅2商業3辦公評估結果的成立依賴于各種假設和前提條件，請評估報告使用者認真閱讀 評估報告全文，并請關注特別事項說明對評估結論的影響。評估結論僅在評估報告載明的評估基準日有效， 評估報告的有效使用期限為一年，即自評估基準日年月日起，至年月日止,評估報告使用者應當根據評估基準日后的項目狀況和市場變化

5、情況合理確定 評估報告使用期限。評估專家簽章：姓名專家證書號及職稱簽章評估機構（蓋章）：二O年月日項目物業服務費用評估報告編號：評估機構 于年月日受 委托單位 的委托，根據北京市物業服務第三方評估監理管理辦法（京建發2010383號）、北京市物業服務費用評估規范（試行）（京建發2010391號）的規定，本著獨立、客觀、公正的原則，對項目的前期物業服務費用標準進行了評估，現將評估情況及評估結果報告如下：一、委托方、評估機構及其他評估報告使用者（一）委托方委托方：法定代表人：聯系電話：地址：（二）評估機構評估機構：法定代表人：聯系電話：地址：（三）其他評估報告使用者其他評估報告使用者應為業務約定書

6、約定的使用者和國家法律、法規規定的國家有關部門、有關監管機構二、評估目的：根據委托方承諾的物業服務等級要求及項目設備設施及建筑情況等，對項目物業費進行公開、公平、公正的評估，保障業主和開發建設企業、物業管理企業的合法權益，規范物業服務收費行為。三、評估對象和范圍評估對象：評估范圍： 項目的物業服務費用基本情況如下：名稱：（項目全稱）類型：（住宅、商業、廠房或者綜合項目）坐落位置及四至：坐落精確位置，四至注明街道路段容積率%、綠化率%、戶數戶（一般用于住宅項目）；面積分解：占地面積、建筑面積（地上、地下）或收費面積、使用面積、配套用房面積等；四、評估原則（一）委托人確定評估項目物業服務標準原則物

7、業服務費用評估以委托人選擇確定的評估項目物業服務事項和標準為前提。（二）合法原則委托人在選擇確定評估項目的物業服務事項和標準時，評估人員在進行評 估時，都應以符合相關法律、法規的規定為前提。（三）評估時點原則評估結果應當是評估項目在確定的評估時點測算的物業服務費用客觀合 理價格。五、評估依據（一）主要法律文件1、中華人民共和國價格法中華人民共和國主席令 1997 第 9 2 號；2、物業管理條例國務院令 2003379 號；國務院關于修改物業管 理條例的決定國務院令 2007 第 504 號；3、北京市物業服務收費管理辦法（試行） 京發改 20052662號；4、北京市住房和城鄉建設委員會關于

8、印發 的通知京建發 2010 391 號；5、北京市住房和城鄉建設委員會關于印發 的通知京建發 2010 383 號；6、參考北京市物業管理行業協會發布的普通商品住宅物業服務成本項目。 （二）委托方提供的有關材料1、項目立項批復、建設工程規劃意見書、相關竣工驗收及備案文件資料；2、項目物業管理區域劃分說明；3、項目物業共用部位、共用設施設備清單；4、項目物業服務項目和等級標準；5、評估需要提供的材料。三）評估人員及評估機構收集的有關材料.現場踏勘資料;.市場調查資料。六、專家聲明1、我們在本評估報告中陳述的事實是真實和準確的。2、本評估報告的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意 見和結

9、論，但它是以有關資料的真實可靠為基礎，并受到本評估報告中 已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本評估報告中的評估項目沒有利害關系，與有關當事人也 沒有個人利害關系或偏見。4、 我們是依據北京市物業服務費用評估規范（試行）（京建發 2010391號）進行分析，形成意見和結論，撰寫本評估報告。5、沒有人對本評估報告提供了重要專業幫助。6、在評估過程中也未受到任何干擾。7、本報告評估結果僅作為委托方在本次評估目的下使用。專家簽章：專家簽章：七、評估基準日和有效期本次價格評估的基準日：年月日。本評估報告有效期為一年，即 年月日至年月日。八、評估方法運用運營成本法為主導、市場比較法為參考，對評估項目

10、的物業服務費用進行評估 參考當期公布的物業服務成本價格，分項評估物業服務成本的構成單項,物業服務成本包括以下內容：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業管理區域清潔衛生費用；4、物業管理區域綠化養護費用；5、物業管理區域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業服務企業固定資產折舊；8物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經業主同意的其他費用。匯總物業服務成本的構成單項評估數據，根據物業服務行業合理利潤計算 出評估項目的物業服務費用評估結果。九、評估工作實施過程序號時間工作內容1接受評估委托，簽訂評估委托協議，

11、明確評估事項2擬定評估作業方案3搜集整理同類項目資料4實地查勘評估項目，搜集整理項目資料5評估人員進行評估，確定評估結果6撰寫評估報告7評估資料歸檔十、評估結論及爭議說明1、評估結論項目總建筑面積 平方米，收費面積為 _平方米，物業服務標準為級，物業服務費用測算評估標的市場總價為： 元/年；其物業服務費用測算評估標的市場單價價格為：序號項目類型收費面積全年費用單價(rf)（元/年）（元/月）1住宅2商業3辦公2、評估過程中有關的爭議：無 有3、爭議說明：委托單位蓋章確認： 十一、評估限定條件評估報告的分析和結論是在恪守獨立、客觀、公正原則基礎上形成的，僅在本評估報告設定的評估假設和限定條件下成

12、立。1、根據委托方提供用于支持評估目的相關資料進行分析及結論，委托方對所提供的評估對象資料的真實性、合法性、完整性和有效性承擔責任。2、評估結論是反映評估對象在本次評估目的下， 以繼續使用為假設前提， 沒有考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估 價格的影響。3、評估結論是評估人員對評估對象在評估基準日特定目的及特定物業服 務標準下的費用進行分析、估算而發表的專業意見，評估結論受委托方提供的 物業服務標準限制。4、 國家及地方現行法律、法規、財政政策、行業的經濟環境、經濟條件、 市場情況不會有重大變化。5、無其他不可抗拒因素造成的重大不利影響。十二、評估作業日期（此處日期

13、為評估工作時間，為段時間，自評估工作起至完成）十三、評估報告日期（提交評估告的日期）十四、評估人員名單及職責分工權屬姓名職責分工備注評估專家評估專家評估總經理項目經理機構項目承擔人十五、評估機構及評估專家簽章評估專家簽章：姓名專家證書號簽章評估機構（蓋章）：二O 年月 日保證書鑒于北京公司（以下簡稱我司）聘請紫利侖（北京）物業服務評估監理有限公司（以下簡稱紫利侖）為其開發建設的 項目（規劃名稱）進行前期物業費評估，但在評估進行過程中我司對于紫利侖 要求提供的部分評估要件不能及時提供完整，為了不損害紫利侖在評估各時段所做工作的權威性、公正性，備案歸檔需求，我公司鄭重承諾：保證在我司開發建設的項目

14、（規劃名稱）前期物業費評估報告獲取后，按照整體項目開發進度和交房進度，同步向紫利侖補交剩余資料，按照評估要件 附件要求直至齊全完整（附件附后）。三、我司補齊資料的承諾：1、 如我司未能在項目（規劃名稱）房屋開始銷售之日前（規劃房屋建設總面積開發完成全部銷售并最后一批銷售），提前五個工作日以上，將附件一中所列全部評估前置要件提供給紫利侖，我司自愿承擔違約 金五萬元；2、 如我司未能在 項目（規劃名稱）房屋辦理業主入住之日前（規劃房屋建設總面積開發完成并最后一批交房），提前五個工作日以上，將附件二中所列全部評估后置要件提供給紫利侖，我司自愿承擔違約金五 萬元。四、本保證書中所列的附件一、附件二，作

15、為保證書的一部分。五、本保證書作為項目（規劃名稱）前期物業費評估合同的后置件。六、保證金所涉及到的評估要件1、評估前置要件；（見附件一）2、評估后置要件。（見附件二）保證人:法定代表人（負責人）或授權代表（簽字）北京有限公司附件一：評估前置要件明細前期物業費第三方評估資料交驗表所需項目資料清單（開發企業提供）前期物業費評估資料目錄（包括但不限于以下）序號名稱樣式開發企業第三方評估機構物業企業-一-項目建設資料1房地產開發公司資證材料復印件2房地產開發項目批準文件（立項批復）（規劃意見復函）復印件3紅線圖復印件4同意使用土地通知書（國土證或土地出讓合同）復印件5建設用地規劃許可證復印件6建設工程

16、施工許可證復印件7建設工程規劃許可證復印件8建設工程報建審核書復印件9規劃報建圖（規劃總平圖）、設計鑒定審批文件復印件10建筑設計防火審核意見書（消防審核意見書）復印件11各分項工程設計方案復印件12供水、供氣協議書復印件13供用電合同、燃氣驗收合格證復印件14同意供電通知復印件15房屋質量保證書、房屋使用說明書復印件16建筑工程質量保修協議書復印件17建筑工程總包合同書、分包合同書復印件18工程招、投、定標書復印件19停車場設施系統圖復印件20拆遷安置資料復印件21機電設備采購合同書2223-二二其它相關資料1物業區管理區域劃分說明書復印件2項目物業服務項目說明書復印件3同區域同類項目基本資

17、料（項目總面積、物業服務標準、物業費）3個小區復印件4所選物業服務標準（一、二、三、四、五級）復印件5物業管理方案（將所選服務標準實施細化到平面圖中并附文字）原件6物業企業營業執照復印件7物業企業資質證書復印件8開發企業營業執照復印件9開發企業資質證書復印件10物業企業注冊物業師證復印件11物業招投標文件（中標函、二次備案表、標書）復印件12物業企業持證工表（含個人證件復印件）復印件13項目物業服務管理用房確認書原件14項目業主委員會用房確認書原件15項目地面停車位權屬規劃說明書、收費許可證原件16項目地下車庫權屬規劃說明書、收費許可證原件17項目公共部份公共收益權屬說明書原件18項目地下空間

18、權屬規劃說明書原件19項目配套商業用房權屬規劃說明書原件20項目配套會所權屬規劃說明書原件21項目配套社會功能用房權屬規劃說明書原件222324上述各項資料，是開發企業評估作業期之前要向第三方評估監理機構提交的第一批文件資料。附件二：評估后置要件明細前期物業費第二方評估資料交驗表項目資料歸檔備案清單（開發企業提供）前期物業費評估資料目錄（包括但不限于以下）序號名稱樣式開發企業第三方評估機構物 業 企 業-一-項目建設資料1建設工程規劃驗收合格證綜合驗收合格證復印件2建設工程竣工驗收質量認定書（建筑工程質量認定書）復印件3消防工程驗收合格證（審核意見書）復印件4工程竣工驗收備案表（質檢備案表）復

19、印件5工程建筑放線、驗線、驗收意見書復印件6公共安全技術防范工程設施使用證復印件7通信管線等各分項工程竣工驗收書/驗收報告復印件8申請門牌審批表復印件9白蟻防治合同書復印件10有線（光纖）電視許可證、電話網絡驗收合格證復印件11公共設施、設備清單復印件12其它相關資料-二二建筑工程技術資料1地質勘察報告復印件2工程招、投、定標書復印件3工程施工合同及開、竣工報告復印件4施工圖（總平、結構、建筑、給排水、電氣、燃氣、 通訊、消防、防雷、強弱電、智能化系統及設備安 裝等）原件5圖紙會審記錄復印件6工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）復印件7隱蔽工程驗收簽證復印件8沉降觀察記錄復印件9竣工驗收證

20、明書復印件10主要建筑材料質量保證書（鋼材、水泥等）復印件11新材料、構配件的鑒定合格證書復印件12砂漿、混凝土試塊試壓報告復印件13竣工圖（建筑、結構、給排水、電、氣、通訊、防 雷、消防、強弱電、智能化系統、設備安裝、總坪 道路、雨污排放等附屬工程及隱蔽管線等）原件14其它項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原件15各分項工程施工單位資料復印件16各分項工程/隱蔽工程驗收表/測試報告復印件17水電、空調、衛生潔具、電梯等設備檢驗合格證書復印件18供水試壓報告復印件19機電設備訂購合同、 單臺設備的說明書、 試驗記錄及系統調試記錄復印件20弱電、安防、智能化系統集成及布線圖復印件21停車場設施

21、系統圖復印件22設備試壓、試運行合格報告復印件23防雷電阻接地實測記錄、引下線焊接記錄復印件24其它相關資料復印件三物業產權資料1房屋所有權證、土地使用權證復印件2銷售資料（業主、產權、位置、建筑面積、聯系方式、戶型圖等）復印件3房屋設備及其固定附著物清冊復印件4房屋分戶產權辦理情況說明復印件5建筑執照復印件6拆遷安置資料復印件7其它相關資料復印件四設備資料-供電系統1供電系統設備購買、安裝合同復印件2供電系統設備制造、安裝單位、維護單位資料復印件3供電系統設備產權所有者及用戶的名稱和地址復印件4高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備參數（型 號、數量、重量、額定電壓、電流、頻率等）原件5高低

22、壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備隨機資 料（安裝使用說明書、技術圖紙、機房布置圖、產 品合格證、安裝配件清單等）原件6高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備主要配原件件資料（生產單位、技術參數、說明書、產品合格 證等）7高低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設備試運行 檢驗記錄、運行許可證原件8配電箱、電纜、插接母線、電表等資料（生產單位、 技術參數、說明書、檢測報告、產品合格證、強檢 資料等）原件9燈具等末端用電器具資料（生產單位、技術參數、 說明書、產品合格證等）原件10配套裝置、儀表、電度表資料（檢驗記錄、測試報 告、原始數據記錄、強檢資料等）復印件11絕緣電阻測試、試驗記錄、試運轉記錄復

23、印件12其它相關資料復印件五設備資料-給排水系統1給排水系統設備購買、安裝合同復印件2給排水系統設備制造、安裝單位、維護單位資料復印件3給排水系統設備產權所有者及用戶的名稱和地址復印件4水泵等配套設備參數（型號、額定功率、揚程、編號等丿原件5設備隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、 機房布置圖、產品合格證、隨機配件清單、主要配 件資料等）原件6設備運行檢驗記錄、管道水壓及閉水試驗記錄、給 水管道的沖洗及消毒記錄原件7主要材料和制品的合格證或試驗記錄復印件8配套裝置、儀表、水表資料（檢驗記錄、測試報告、 原始數據記錄、強檢資料等）復印件9水、暖、衛生器具檢驗合格證書；原件10供冷、暖方式和標

24、準說明書及系統設備購買、安裝合同、維保單位資料復印件11其它相關資料六設備資料-消防系統1消防設備購買、安裝合同復印件2消防設備制造、安裝單位、維護單位資料復印件3消防設備產權所有者及用戶的名稱和地址復印件4消防廣播、消防栓等設備參數原件5隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、機房 布置圖、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資 料等）原件6設備、儀表調試運行檢驗記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗檢驗記錄復印件7消防系統主要材料和制品的合格證或試驗記錄復印件8消防驗收合格證書復印件9其它相關資料復印件七設備資料弱電系統1弱電系統設備購買、安裝合同復印件2弱電系統設備制造、安裝單位、維護單位資料復印

25、件3弱電系統設備參數（系統、型號、規格、數量）原件4弱電系統隨機資料（安裝使用說明書、維護保養手冊、產品合格證、隨機配件清單、主要配件資料等）原件5弱電系統設備調試運行檢驗記錄、安裝檢驗合格證 書、智能化等設備國家許可使用證明原件6寬頻接入協議復印件7有線電視及電話協議復印件8設備試壓、試運行合格報告復印件9防雷電阻接地實測記錄、引下線焊接記錄復印件10其它相關資料上述各項資料，是開發企業后期同步向第三方評估監理機構補交的文件資料。附文件交付保證書。公共設施設備情況序號項目1給水系統配置情況市政供水備注項目水泵供水水泵數量臺水泵1功率KW水泵2功率KW水泵3功率KW水泵4功率KW水泵5功率KW水泵6功率KW其他KW2供電系統市政低壓供電（箱變）臺KW項目有高壓變配電室 變壓器臺數 每臺變壓器功率園區道路照明 TOC o 1-5 h z 燈泡數量個燈泡功率W其他W園區綠地照明燈泡數量個燈泡功率W其他W景觀照明燈泡數量個燈泡功率W其他 w