1、2021 年房地產估價師開發經營與管理考試模擬試題及答案一、單項選擇題每題的備選答案中只有1 個最符合題意。房地產投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的是（ ）。（ A ）土地不會毀損（ B ）地上建筑物有耐久性（ C ）變現性差（ D ）土地使用權年限較長房地產開發投資形成的供給是房地產市場上的 （ ） 。（ A ）增量供給（ B ）存量供給（ C ）潛在供給（ D ）總量供給關于房地產投資特性的說法，錯誤的是（ ） 。（ A ）區位選擇異常重要（ B ）不易產生資本價值風險（ C ）存在效益外溢（ D ）易受政策影響商品房開發市場通常是典型的 （ ） 市場。（ A ）完全競爭（

2、B ）壟斷競爭（ C ）寡頭壟斷（ D ）完全壟斷5某城市2021年商品住房施工面積為 1000萬m2,其中從2021年跨入2021年繼續施工的面積 為300萬m2,恢復施工的面積為 200萬m2。該城市2021年商品住房新開工面積是 （）萬m2。（A ） 5007008001000從房地產市場的投資周期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發生在房地產市場自然周期的 （ ） 。（ A ）第一階段（ B ）第二階段的后半段（ C ）第三階段的后半段（ D ）第四階段下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（ ） 。（ A ）集體土地中的宅基地（ B ）依法收回的國有土地（ C ）依法收購的土地（

3、 D ）依法行使優先購買權取得的土地房地產開發項目施工階段的工程質量控制工作不包括 （ ） 。（ A ）對原材料的檢驗（ B ）對配套設施的檢驗（ C ）確立質量文件檔案制度（ D ）確立成本控制檔案制度對房地產開發企業來說，下列房地產開發的工作內容中，屬于建設階段工作的是（ ）。（ A ）土地儲備（ B ）銷售方案的細化（ C ）建設項目的質量控制（ D ）申領建設用地規劃許可證為適應房地產市場波動，某房地產開發企業通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為 （ ）。（ A ）認知價值定價法（ B ）成本加成定價法（ C ）挑戰定價法（ D ）領導定價法某房地產開發企業針對其開發

4、項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是（ ） 。（A）有效市場滲透市場服務市場（B）服務市場有效市場滲透市場（C）有效市場服務市場滲透市場（D）服務市場滲透市場有效市場商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是（ ） 存在差異性。（ A ）房地產開發企業的特點（ B ）城市區域功能（ C ）購房者的需求13 對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產市場狀況分析中的（ ） 分析。（ A ）需求（ B ）供給（ C ）競爭（ D ）市場占有率我國對外籌資成本通常是在（ ） 利率的基礎上加一定的百分點 （或基點 ） 。（ A ）紐約

5、同業拆放（ B ）中國香港同業拆放（ C ）倫敦同業拆放（ D ）新加坡同業拆放某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（ ） 。（A）甲 乙丙（B）丙乙甲（C）乙甲丙（D）乙丙甲某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為 12.0% ，如果通貨膨脹率為 5.5% ，銀行貸款年利率為 6.5% ，存款年利率為 3.0% ，則該項目投資的實際收益率是（ ） 。5.16%6.16%6.5%D ） 8.74%17 某投資者將其商鋪出租經營，租期 20 年，預計第一年的凈租金收入為 8

6、 萬元，且每年遞增6% ，年租金均發生在年末。若折現率為6% ，該商鋪凈租金收入的現值為 （ ）萬元。91.76142.40150.94160.0018 某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為 6%，期限為 15 年，首月還款額為 3000元，月還款額等比增長率為 0.2% ，則該家庭第 8年最后一個月的還款額為 （ ）元。（A ） 3627.06（ B ） 3634.31（C） 4818.34（ D ） 4842.43張某用 1000 萬元購買了一間商鋪用于出租經營，其要求的投資收益率為 10% ，經營期為年，如果每年經營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為 （ ）萬元。17.4

7、6100.00117.46（ D ） 672.7520 投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的是為了 （ ） 。（ A ）抵御通貨膨脹的影響（ B ）提高資本金的投資收益率（ C ）提高全部投資的平均收益率（ D ）降低借貸資金的資金成本21如果某項目的FNPV等于零，說明該項目的獲利能力()。(A)達到了基準收益率的要求(B)超過了基準收益率的要求(C)未達到財務內部收益率的要求(D)達到了財務內部收益率的要求22某項目凈現值和累計凈現值見下表，則該項目的動態投資回收期是()年。1年末012345凈現值為元-20004335432 .加532.S3540.S7455. 5T累計凈現值歷元-

8、2000-1553.65-112L33-36S. 7451.93507. 503.093.483.833.9223某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3,貸款利率為12%,貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到 的最大貸款額為()萬元。28.7329.11344.74349.3124下列房地產投資項目不確定因素中，屬于置業投資階段的主要不確定性因素的是()。(A)建筑安裝工程費土地費用（ C ）空置率（ D ）容積率在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于（ ） 。（ A ）臨界點分析（ B ）期望值分析（

9、 C ）敏感性分析（ D ）概率分析運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發規模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過（）確定是否進行投資。（ A ）等待投資型期權估價（ B ）放棄型期權估價（ C ）成長型期權估價（ D ）柔性期權估價對房地產開發項目，不出現在項目投資現金流量表中的是（ ） 。（ A ）銷售收入（ B ）開發建設投資（ C ）營業稅金及附加（ D ）借貸本金償還下列征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（ ） 。（ A ）房屋價值補償費（ B ）搬遷補償費（ D ）土地補償費下列財務報表中，在編制時要求資金流平衡的是（ ） 。（ A ）總投資估算表（

10、B ）經營成本估算表（ C ）投資計劃與資金籌措表（ D ）銷售收入與經營稅金及附加估算表某房地產開發企業董事會要求融資不得稀釋股東控制權，則可供選擇的融資方式是（ ） 。（ A ）發行可轉換債券（ B ）發行普通股股票（ C ）發行優先股股票（ D ）發行公司債券在某房地產開發項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產開發項目將面臨 （ ） 。（ A ）政策風險（ B ）市場風險（ C ）財務風險（ D ）信用風險以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不超過土地（ ） 的 70% 。（ A ）評估價值（ B ）實際價值（ C ）投資價值（ D ）出讓金收入為控制個

11、人住房抵押貸款的風險，常用房地產支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是（ ） 。（ A ）本次貸款的月還款額/ 月均收入（ B ） （ 本次貸款的月還款額+ 其他債務月償還額）/ 月均收入（ C ） （本次貸款的月還款額+月物業管理費）/月均收入（ D ） （ 本次貸款的月還款額+ 月物業管理費+其他債務月償還額）/月均收入市場條件下，物業租金水平的高低主要取決于（ ） 。（ A ）物業出租經營成本（ B ）業主希望的投資回報率（ C ）通貨膨脹率（ D ）同類物業的市場供求關系某寫字樓月潛在毛租金收入為 100 萬元，月平均運營費用為 60 萬元，月平均空置率為5%

12、 ，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3% ，則該寫字樓的月凈經營收入是（ ）萬元。（A ） 33.0033.1036.0036.10二、多項選擇題每題的備選答案中有2 個或 2 個以上符合題意。全部選對的，得2 分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5 分。下列房地產投資形式中，屬于按經濟活動類型劃分的有（ ） 。（ A ）居住物業開發投資（ B ）商業物業投資（ C ）土地開發投資（ D ）房地產開發投資（ E ）房地產經營投資下列房地產市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（ ） 。（ A ）吸納量（ B ）新竣工量（ C ）預售面積（ D ）可供

13、租售量（ E ）房地產價格下列社會經濟活動表現中，體現房地產市場功能的有（ ） 。（ A ）商品住房限購政策導致住房租金上漲（ B ）居民對高層住宅需求增加使得更多房地產開發企業愿意建高層住宅（ C ）保障性住房供給增加抑制商品住房價格（ D ）房價大幅下降導致美國次貸危機爆發（ E ）通貨膨脹導致房地產重置成本增加關于房地產開發企業選擇房地產經紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有（ ） 。（ A ）大型綜合性房地產開發項目必須選擇聯合代理方式（ B ）雙重代理的房地產經紀機構可以向買賣雙方收取傭金（ C ）總代理可以委托分代理（ D ）房地產開發企業不能直接委托分代理（ E ）房地產開發企

14、業最好在項目前期就確定好代理方式在各種市場方法調查中，網絡聯系方法的特點有（ ） 。（ A ）成本低（ B ）反饋快（ C ）能深入了解被訪者情況（ D ）回收率高（ E ）能深度訪談下列現金流量圖中，能表示的房地產開發投資模式有（ ） 。（ A ）開發 銷售模式（ B ）開發 持有出租出售模式（ C ）購買 持有出租出售模式（ D ）購買 更新改造 出售模式（ E ）購買 更新改造 出租模式對于 “開發 銷售 ”模式下的房地產投資項目，分析其動態盈利能力時的計算期包括（ ） 。（ A ）開發期（ B ）論證決策期（ C ）經營準備期（ D ）經營期（ E ）銷售期甲乙兩個項目均為出售型住宅項

15、目，開發經營期為 2 年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態盈利能力比選指標有（ ） 。（ A ）利潤總額（ B ）投資利潤率（ C ）資產負債率（ D ）財務凈現值（ E ）償債備付率下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有（ ） 。（ A ）故障樹分析法（ B ）期望值法（ C ）盈虧平衡法（ D ）解析法（ E ）蒙特卡洛模擬法在風險分析中的風險估計階段，需要開發的工作包括（ ） 。（ A ）風險估算（ B ）分析風險概率分布情況（ C ）辨識風險發生的原因（ D ）檢驗各風險變量是否相關（ E ）提出應對風險的建議在房地產投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源

16、調查兩方面進行。其中資源調查的主要內容有（ ） 。（ A ）項目用地（ B ）房地產市場供需（ C ）房價現狀及走勢（ D ）交通運輸條件（ E ）外圍基礎設施下列房地產開發項目成本費用中，屬于土地費用的有（ ） 。（ A ）土地出讓價款（ B ）土地購置稅費（ C ）基礎設施建設費（ D ）水文地質勘測費（ E ）土地開發工程費下列關于房地產權益融資的說法，正確的有（ ） 。（ A ）資金融入方需要還本付息（ B ）在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資（ C ）權益融資的資金供給方與房地產開發企業共同承擔投資風險（ D ）存款性金融機構一般不參與房地產權益融資（ E ）權益融資主要來源

17、于個人投資者銀行對房地產開發貸款實行風險管理采取的措施有（ ） 。（ A ）分期發放貸款，對其現金情況進行監控（ B ）對房地產開發企業的銷售款進行監控，防止銷售款挪作他用（ C ）要求申請貸款的房地產開發企業的資本金不低于項目總投資的30%（ D ）不向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款（ E ）密切關注開發情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（ ） 。（ A ）物業所處位置（ B ）輻射區域的范圍（ D ）建造年代（ E ）租戶類型三、判斷題請判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯誤倒扣 1 分。本大題總分最多扣至零分。商品房開發投資和保障性住房建設

18、投資都屬于房地產投資，無論何種類型的房地產投資，其目的都是為了營利。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯誤在我國，縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區范圍內國有土地使用權出讓市場。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯誤土地儲備機構對土地開發過程中涉及的基礎設施建設和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發成本的 2% 。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯誤在房地產市場分析中，區域房地產市場分析應側重于對具體房地產開發項目的競爭性分析和營銷建議。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯誤用期末慣例法進行現金流量分析時，假設在計息期內的所有收支均發生在該計

19、息期的期末。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯誤房地產開發項目用于出租或自營時，開發期和經營期發生的期間費用均計入開發建設投資。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯誤財務杠桿的正向作用是當全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯誤金融機構在為房地產置業投資發放抵押貸款前，規定權益投資比率的目的是為了控制信貸風險。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯誤在進行房地產投資項目盈虧平衡分析時，最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯誤在房地產開發項目策劃方案中，對擬開發項目應進行開發內容和規模的

20、分析與選擇。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯誤房屋開發費中的公共配套設施建設費，包括為居民服務配套建設的各種營利性和非營利性配套設施的建設費用。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯誤借貸還本付息清算表屬于基本財務報表，該表中列出了可直接用于計算清償能力指標的基礎數據。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯誤按照財政部和中國人民銀行的規定，土地儲備貸款應為擔保貸款，故政府的各類財政資金可以用于土地儲備貸款的擔保。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯誤房地產開發企業能否獲得其他金融機構提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機構向房地產開發企業發放商用房地產開發貸款的重要條件之一。 （ ）（ A ）正確（ B

21、 ）錯誤一幢寫字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。 （ ）（ A ）正確（ B ）錯誤四、計算題要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，要寫出公式。計算結果保留小數點后二位。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。66 某投資者購買了一間建筑面積為 100m2 的店鋪用于出租經營，購買價格為 180萬元，一次性付款。購買后對該店鋪進行裝修，裝修期為 1 年，裝修費用為60 萬元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標收益率為12% ，動態投資回收期不長于16年，則假定該類店鋪的經營費用占毛租金收入的 30% ，裝修費用發生在年末，其他現金流量發生在年初。請計算滿足投資者收益目標

22、要求的店鋪最低單位面積年租金，并畫出該項目投資經營的現金流量圖。67 某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和 5 年兩種可能，概率分別為 0.4 和 0.6，若租賃期為 3 年，總租金為 30萬元，一次性付清；若租賃期為 5年，總租金為 45萬元，也是一次性付清，經市場調研，經營該店面的年凈收益有15 萬元、 12 萬元和 10 萬元三種可能，概率分別為 0.5、 0.3 和 0.2 ，該投資者要求的投資收益率為 10%，設租金發生在年初，年凈收益發生在年末。請計算該項目投資的加權凈現值之和以及投資凈現值不小于零的累計概率。參考答案：一、單項選擇題每題的備選答案中只有1 個最符合題意。 TOC

23、 o 1-5 h z 【正確答案】C【正確答案】A【正確答案】B【正確答案】B【試題解析】 由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產開發企業集中開發建設商品住房是市場供應的主要組成部分，如果同期在某一區域市場的新建住房開發項目較少，就容易形成區域性壟斷，導致壟斷多于競爭。【正確答案】 A【試題解析】 某房屋新開工面積是指報告期內新開工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停、緩建而在報告期恢復施工的房屋面積。 1000- (300+200)=500( 萬 m2)?！菊_答案】 B【試題解析】在自然周期第二階段的

24、后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發，資本流量顯著增加?！菊_答案】 A【試題解析】 土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用和土地征收批準手續的土地以及其他依法取得的土地?！菊_答案】 D【試題解析】 質量控制主要包括四個方面：對原材料的檢驗、對配套設施的檢驗、確立控制質量的具體措施和確立質量文件檔案制度?！菊_答案】 C【試題解析】成本加成定價法的表達式為：成本+成本鄧I潤率。 TOC o 1-5 h z 【正確答案】C【正確答案】C【正確答案】A【試題解析】 需求分析包括：需求預測、分析規劃和建設中的主要房地產開發項目、

25、吸納率分析 (具體包括市場吸納和空置的現狀與趨勢 ) 、市場購買者的產品功能需求?！菊_答案】C【正確答案】B【試題解析】 實際利率 i(1+r/m) m-1 ，設名義利率為 12% ，則按年計息， i=12% ；按季計息， i=(1+12%/4) 4-1=12.55% ；按月計息，i=(1+12%/12) 12-1=12.68% 。年利率均相同，則實際利率按月計息最大，按年計息最小?！菊_答案】B【試題解析】 實際利率 =(1+名義利率 )/(1+通貨膨脹率)-1=(1+12%)/(1+5.5%)-1=6.16% ?！菊_答案】C【試題解析】 因為每年遞增率和折現率相等即當 s=i 時，采用

26、等比序列現值系數P=nA i/(1+i)=20 8/(1+6%)=150.94(萬元)【正確答案】 A【試題解析】該家庭第8年最后一個月的還款額A8xi2=Ai(1+i) t-1 =3000 (1+0.2%)96-1=3627.06(萬元 )【正確答案】 B【試題解析】 投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬，即該投資者的年投資回報為 Pi, 1000 X10%=100(萬元)。【正確答案】B【試題解析】 如果某項目的 FNPV 大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果FNPV 小于 0，則項目不可接受?！菊_答案】 D【試

27、題解析】 動態投資回收期 =（累計凈現金流量現值開始出現正值期數-1）+上期累計凈現金流量現值的絕對值/當期凈現金流量現值=（4-1）+588.74/640.67=3.92（ 年）【正確答案】 B【試題解析】 償債備付率=可用于還本付息資金/當期應還本付息資金，則每年應還本付息資金=5/1.3=3.846（萬元），按月還本付息額=3.846/12=3205（元），用等額序列支付現值系數公式，可得最大貸款額為y=A/i1-1/（1+i） n=3205/ （12% 12） R-1/（1 + 12% 12） 12依=291076（萬元）?！菊_答案】 C【試題解析】 對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有