1、漢中房地產市場花園洋房的可行性調研報告目 錄一、城市商品房發展階段二、二線城市商品房發展階段分析三、漢中商品房發展格局四、漢中需求特征分析五、現有市場洋房特征分析(個案)六、洋房去化情況分析總 結第一、城市商品房發展階段城市商品房發展階段萌芽階段出現了商品房，幾乎全部為簡單多層產品少數富裕的本地人及企事業單位職工成為第一批購房者價格變化緩慢城市商品房發展階段起步發展階段產品類型逐漸多樣化，小高層，高層，花園洋房產品相繼出現產品質量及小區規劃有明顯提高，電梯房概念深入人心購房者類型增多，外地買房人開始出現價格上漲速度加快城市商品房發展階段快速發展階段產品類型較豐富，小高層，高層已在市場占據一定地

2、位，別墅小區出現，住宅區域出現市場競爭加劇，產品細節進一步提高，小區配套功能愈加完善外地購房者數量增多，投資性客戶開始出現，買方市場初步形成價格上漲速度繼續加快，逐漸達到歷史頂峰漢中當前商品房發展階段商品房起步發展階段，呈快速發展趨勢市場需求以自住為主，未形成完善的市場循環機制產品已有分類，但分類尚不明確，產品質量、營銷推廣還處于較低的水平目前價格較低，銷售面積和價格穩步上升大盤日漸增多，整體項目數量較多供應大于需求漢中商品房發展格局市場現狀據漢中市房產交易中心房地產交易登記業務數據顯示，2011年漢中城區商品房一級市場新開發商品房面積144.53萬平方米，同比增長12.89%，（其中，經濟適

3、用住房42.83萬平方米，占總量的31.57%）；簽約成交7657套（間），同比下降30.3%；簽約成交面積76.17萬平方米，同比下降27.22%。 商品住房平均價格為3712元/平方米，同比上漲11.48%。經濟適用房平均成交價格為2727.3元/平方米，同比上漲11.31%；商業、辦公用房等非住宅平均價格為9523萬元/平方米，同比下降7.19%。二級市場二手房成交2030套（間），同比下降6.15%；成交面積21.72萬平方米，同比下降5.93%；二手房平均成交價格2973元/平方米，同比上漲6.22%。漢中商品房發展格局物業構成漢中城區現有在售樓盤20個，新盤2個。全部為住宅項目。其

4、中有花園洋房的項目為5個，分別是是建昌卡斯迪亞、縉頤緹香郡、中青國際社區、中交濱江國際、金色藍鎮 物業形態洋房高層+洋房高層+小高+洋房高層+多層+洋房高層+小高+多層+洋房高層+小高+多層高層+小高高層+多層小高+多層高層數量1111114426漢中商品房發展格局洋房優劣勢洋房可提升項目景觀、整體品質，從而帶來價格上的上升洋房犧牲了一定的建筑面積，同時，項目內非洋房建筑也會在一定程度上降低洋房的價格 漢中可建洋房分析漢中購房者分析 戶型A、一室一廳2%B、二室一廳15%C、二室二廳20%D、三室一廳31%E、三室二廳28%F、四室二廳4%分析：一室和四室戶型僅占到總量的6%，說明解決基本居住

5、需求和奢侈性需求極低。二室與三室分別占35%和59%，成為購房者的主打戶型。其中，二室一廳與二室二廳、三室一廳與三室二廳的比例基本為1：1，說明每種戶型內，緊湊型與舒適型的需求各占一半的比例。 漢中可建洋房分析 A、60703%B、70805%C、809011%D、9010028%E、10012038%F、12015011%G、150以上4%分析：80平方米以下的選擇比例僅占到8%，8090平方米占11%，說明以首次解決基本居住的需求相對不高，多數市民具有基本居住房屋。主力需要面積區間位于90120平方米之間，其中90100和100120分別占28%和38%，而8090緊湊型面積與120150

6、奢侈型面積作為需求的必要補充，各占11%的比例。漢中購房者分析 建筑面積漢中可建洋房分析漢中購房者分析 住宅空間結構A、平層45%B、錯層25%C、躍層或復式30%對于室內空間結構需求，調查結果顯示出相對平均的比例，這與大城市的實際選擇形成很大的差異，在成熟市場的產品供給上，理性消費趨于務實、實用，而漢中市民在這個問題上則表現出非理性選擇，說明其購房消費心理尚不成熟。 漢中市民對室內空間的需求，追求空間變化和空間結構的新意，項目在產品設計中，可利用其追新追奇的心理，在室內空間上體現異于常規的設計，如可變空間。漢中可建洋房分析漢中購房者分析 小高層和高層住宅作為主力建筑形式，占到57%的比例。2

7、3%的受訪者選擇多層住宅，除部分對居住的舒適度需求外，受訪者更多反饋出“多層住宅使用成本低于高層住宅使用成本”的心理，選擇多層住宅更多基于降低居住成本因素。漢中的城市建設及房地產消費進程，尚處于初期與中期的過度階段，對于居住成本的關注程度較高，部分購房者對高層住宅電梯使用費用心存抵觸。選擇花園洋房占到16%的比例，反映出市場現有的產品線存在一定的結構不對稱，對居住品質提出更高要求的購房者，暫時在市場上難以尋得符合其需要的高品質住宅。建筑形式A、多層住宅23%B、小高層住宅35%C、高層住宅22%D、花園洋房16%E、別墅4%漢中可建洋房分析漢中購房者分析 隨機攔截調查存在的普遍現象，在涉及實際

8、支付問題上，受訪者一般會隱藏其真實意圖，根據以往的調查規律，受訪者在對其未來支付數額上，往往存在10%的價值隱藏空間。上圖顯示，34%的受訪者選擇3000元/以下的單價，事實上現在漢中少有低于3000元/的房源。占43%比例的選擇30003500元/，基本能夠反應受訪真實的心理預期單價，即33003850元/是主流購房者可接受的單價區間。 另外，約16%的受訪者表示可以接受35004000的單價，與前面題目中顯示的16%選擇花園洋房的結果，是相匹配的。能接受的價位A、3000以下34%B、3000350043%C、3500400016%D、450050006%E、500055001%F、550

9、060000%G、6000以上0%漢中可建洋房分析提升整盤溢價能力 花園洋房元素的加入，會在景觀，人文，整體品質上給樓盤帶來提升，從來帶動價格的提升漢中可建洋房分析提升去化速度 卡斯迪亞與同期樓盤去化速度比較樓盤名稱區域物業形態開盤時間銷售情況均價卡斯迪亞漢臺區高層、多層、洋房2011.1187%，等待開出新房源3700漢江明珠大河坎高層、多層2011.1070%，等待開出新房源3600恒大城南鄭縣修裝高層、小高層2011.960%，等待開出新房源4700中青國際社區漢臺區高層、洋房2011.12一期售罄，二期待售3600-3700價格（主要）南北通透公攤面積、物管費用漢中消費者喜歡大房子，隨

10、著房價的升高，對面積的要求會逐漸降低，建議戶型面積稍低于目前市場上的對應戶型面積漢中可建洋房分析影響銷售的因素家中有老人，喜歡種點東西家庭人口較多，需要大戶型追求情調的商人有替代選擇無替代選擇漢中可建洋房分析主要消費人群機遇卡斯迪亞已售罄，市場沒有純粹的花園洋房供應有需求市場提升小區品質，藉此溢價和去化速度風險項目周邊無水景、體育場等資源項目邊上有兩個保障房小區卡斯迪亞售價較低本項目可建洋房分析本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測未來三年內市民置業意向除去城市發展的特殊性因素，在普遍情況下，一座城市的房價高低與戶型大小是成反比的，因為城市的發展促使房價不斷上升，但普通民眾在相當時期內收入是

11、不高的，收入普遍延后與城市發展，漢中市居住收入整體上看不算很高，人均收入增長緩慢，假如房價的增長與收入背道而馳時，漢中市剛性需求客戶群在選擇戶型上會多考慮緊湊戶型，且更關注總價多少與戶型功能的完備。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買偏好客戶購買偏好主要有以下指標構成，如：地段、價位、戶型與結構、面積、建筑風格設計、配套設施等等，這些指標有普遍性和特殊性，大多數客戶希望社區功能越多越好，戶型面積贈送越多越好，社區與城市間的互動性越強越好，但是也有特殊性，有些客戶希望地段要偏遠一點好，雖然交通不便但是居住舒適度比較高，所以，在選擇本案的主力客戶時必須考慮普遍性與特殊性的關系，做到本案有較

12、好的包容性和兼容性。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買決策客戶的購買決策主要源于性價比優勢，這也說明漢中的購房者主要是普通購房者，經濟實力有限，這群實用主義客戶是滿足感和炫耀性很強的群體，只要他們購買的房子在小區配套、設計新穎、價格便宜等方面比其他項目有比較優勢的情況下，基本上就確定購買此項目，但是本案要在未來市場上贏得先機，性價比指標不能確定為本案的開發方向，因為客戶的欲望是無限的，能讓現有資源發揮到極致，讓客戶感到本案的產品力或營銷力而非常意外，才能引領群雄。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買行為每一個客戶的置業時期是不同的，購買的行為也千差萬別，結婚的客戶群一般選擇在

13、結婚前半年購買房子，他們重視的有其屋，有些人有較高的文化知識的客戶更希望自己的房子更有文化內涵，剛畢業的大學生可能考慮靈活的付款方式購得自己小戶型房源，等有經濟實力的時候在二次改善性置業，所以每一個客戶置業前都有自己的考慮，這些是客戶置業時期的購買行為，更深的還是在社會因素上的生活方式的改變促使客戶消費行為的改變。漢中本地人以大家庭自居為主，子女一般與父母住在一個大家庭里，家庭之間會感到困惑會產生觀念的不同爭吵不休，年輕群體獨立性在增加但購房支付能力不足，也不敢輕易離開大家庭自居。另外，從漢中人際交往行為上看，漢中人有很強的炫耀和彰顯自己的身份價值個性，往往自己買了房子會讓這個消息傳播給自己的

14、親人朋友，并且主動要求客人到自己玩，另外，他們的經濟實力也不是很強，在經濟實力和戶型功能取舍的權衡下，一般對廳大臥室小的房源非常感興趣，以彰顯待客之道，在當前廣告存在夸大，傳播渠道比較少，口碑宣傳是最高效且最廉價的宣傳方式，作為新項目必須由客戶傳播的價值。年長者雖然有較長的經濟積累，有較強的支付能力，由于消費觀念的不同也使其大家庭分化情況開始產生，使其有很大部分年輕家庭開始步入置業大軍，由于資金原始積累原因大多數年輕人選擇面積較小，總價低的房源，年輕人購房偏愛個性化、時尚化小區。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測價格支付能力漢中產業基礎較薄弱，人均收入還比較低，這也制約了漢中人購房消費能

15、力，另一方面，漢中房價漲勢相對較快，特別是濱江板塊的項目拉動力較強，促使其他板塊價格開始爬升，房價的上升同時也伴隨支付能力的下降。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測對物業及配套的需求在漢中，2000年左右客戶重物業，戶型，價格等因素，但是在06年后，客戶重點關注配套和物業服務。在商業規劃上，以娛樂休閑為主的商業為主打方向，這迎合城市人口收入增加對娛樂需求的增長。個案分析建昌卡斯迪亞西班牙風格開發商：漢中澤順房地產開發有限公司 占地面積： 106720建筑面積 ：300000 容積率：2.60 停車位：1100個花園洋房已售罄項目動態中青國際社區現代簡約風格開發商：陜西中青置業有限公司 綠

16、化率： 40%建筑面積 ：1300000 容積率：2.00 下半年開花園洋房板式、一梯兩戶、層數有6,7,8層、局部有露臺、戶型面積不詳價格：6000-7000元/平方米（8月16日交易數據顯示，三套高層成交價格分別是2859,3538,3600元/平方米）項目動態縉頤緹香郡西班牙風格開發商：漢中縉頤置業有限公司 綠化率： 30%占地面積：53366 建筑面積 ：128000 容積率：2.29四棟交房，四棟在售，全部多層花園洋房全部地上停車位，車位比1：2價格：一戶一價項目動態金色藍鎮西班牙風格開發商：漢中世居地產投資有限公司 綠化率： 35.20%建筑面積 ：128000 容積率：2.70占

17、地面積：120523 40w方，10月份開盤多層，花園洋房帶電梯，普通多層不帶電梯價格不詳項目動態中交濱江國際新古典主義風格開發商：漢中中交投資有限公司 綠化率： 35.00%占地面積：1000畝建筑面積 ：1740000 容積率：3.099月份開盤多層，小高層，高層，梯狀分布價格：3600-4500元/平方米項目動態市場簡況漢中有花園洋房的項目共五個：建昌卡斯迪亞、縉頤緹香郡、中青國際社區、金色藍鎮、中交濱江國際建昌卡斯迪亞已售罄，緹香郡在售，中青國際社區、金色藍鎮、中交濱江國際將在9-10月開盤。除建昌卡斯迪亞外，其余四個項目均沒有標準意義上的花園洋房。洋房去化分析中青國際社區：均價4200，實際成交3600-3700中交濱江國際：促銷優惠：交1w抵5w金色藍鎮：高贈送，每套不低于20平方米，豪車展&車友會活動洋房去化分析市場動態洋房去化分析卡斯迪亞和緹香郡銷售情況樓盤名稱區域物業形態開盤時間銷售情況均價卡斯迪亞漢臺區高層、多