1、2017年中國長租公寓品牌發展研究報告第一章報告綜述長租公寓的定義與分類長租公寓，是向特定人群提供長期居住空間和居住服務的產業，顧客以本地工作、生活人口為主。隨著資本的涌入，企業的看好和追逐，國民對生活品質的追求等等因素的發酵，長租公寓登上了歷史的舞臺。新的創意，新的品質，新的社交方式等等開始進入尋常百姓家，開啟了住宿業的變革。根據面向的人群，租住的方式，時間，提供的服務和質量等等的不同，將長租公寓按照月租金的多少劃分為不同等級。為便于比較，粗略的將公寓分為服務式公寓（一般月租金高于2倍當地社會平均工資）和青年公寓（一般月租金低于2倍當地社會平均工資）兩大類。其中，青年公寓更加傾向于普通白領甚

2、至藍領，服務式公寓更多的則是高端人群和涉外顧客。（二）長租公寓品牌發展概況我國長租公寓企業最初從傳統房產中介行業衍生而來，在90年代出現了二房東，2008年前后出現品牌公寓企業。2014年以來，資本、社會關注度提高，讓行業進入快速發展期，行業進入品牌化時期。根據中國飯店協會公寓委員會統計國內擁有規模公寓企業超過500家公寓間數超過100萬間。預計2016、2017年年底數字分別會達到200萬、400萬。預計2020年底，品牌公寓會超過1000萬間，市場占有率超過10%，將出現5-10家公寓數量超過100萬的品牌公寓企業。中國長租公寓品牌指數與報告中國大大小小的公寓非常多，但公寓企業品牌化意識不

3、強、品牌化戰略尚未形成。為加強公寓企業品牌意識，引導市場關注、資本介入和政府扶持，特由中國飯店協會指導，聯合邁點旅游研究院（MTA）發布中國長租公寓品牌指數。目前，邁點品牌指數MBI數據監測公寓品牌近350多家，實際有數據的為100家。此份報告基于這些品牌的數據進行互聯網和移動互聯網消費群的影響力分析，通過這份報告，可以更加了解各品牌2015年度在消費者心目中的反響如何，清楚看到哪些是自身的優勢，有哪些方面不足可以加強，并找到學習的榜樣。報告簡介本報告內容由中國飯店協會公寓委員會專業指導，邁點旅游研究院(MTA)執行完成。報告涵括30個服務式公寓品牌和70個青年公寓品牌，共計100個品牌。報告

4、總共有五章，主要分服務式公寓和青年公寓的總榜單以及各個細分維度幾方面進行詳細解讀，并將兩類品牌進行比較分析，以及公寓行業的總結和未來趨勢預測。數據自2015年12月開始進入監測，由于時間短、行業企業數據尚處于逐步完善階段，也請廣大長租公寓企業，如發現品牌遺漏、分類不當等問題，能夠及時反饋信息，不斷完善指數。目前指數處于測試階段，計劃于2016年年底正式發布。第二章青年公寓品牌指數分析(-)2015年度青年公寓品牌指數TOP102015年度青年公寓品牌指數TOP101201602002AO280YOU+266.84魔方優客逸家蘑菇13656114.74窩趣自如寓相寓寓見112,5489.24YO

5、U+摘得2015年度青年公寓品牌指數榜單NO.1，且遙遙領先。從品牌指數來看，青年公寓的各個品牌差異較大，只有較少的幾個品牌比較突出。2015年度青年公寓搜索維度分析1搜索維度前10與總榜單TOP10比較索維度TOPIOZ.DYOU+相寓水滴愛上租蘑菇魔方新派優客逸家自如寓缶tH從搜索維度來看，2家品牌未能入圍總榜單TOP10,但在搜索指數維度上進入前10。相寓、新派這2家品牌雖然進入總榜單TOP10，但在搜索方面表現欠佳，幾乎為0。2搜索維度前10榜單排名品牌名稱搜索指數1YOU+175.012優客逸家45.71339.73423.455自如寓14.9567.07整體來看，不同品牌的搜索指數

6、差異較大。YOU+遙遙領先，這也是它奪得總榜單NO.1的優勢。8水滴3.49愛上租2.35（三）2015年度青年公寓媒體維度分析1媒體維度前10與總榜單TOP10比較優客逸家窩趣蘑菇自如寓YOU+新派魔方相寓宀禹見未來域媒體維度來看，媒體指數前10與總榜單TOP10一致，僅排名先后有所出入。在所有細分維度中，媒體方面是唯一一個與總榜單一致的維度。2媒體維度前10榜單排名品牌名稱媒休指數1魔方106,742YOU十85.723窩趣81.54優客逸家63.97媒體指數上，差異相較搜索指數要小很多。魔方榮登媒體維度榜首，在此方面優勢較為明顯，這也是其位列總榜單第二的原因。（四）2015年度青年公寓運

7、營維度分析1運營維度前10與總榜單TOP10比較OTlI111WVAl9寓見46.55運營維度TOP10愛上租/蘑菇未來域魔方窩趣YOU+寓見自如寓優客逸家相寓新派置青春蝸居城家安心yH&ui運營維度前10與風云榜TOP10分化較大，總榜單TOP10中只有5家品牌在運營維度上依舊保持在前10。其中有些品牌總排名雖然靠前，但運營上表現還需較大提升，比如優客逸家（總榜單第三）、窩趣（總榜單第五），運營方面未能進入前10。2運營維度前10榜單排名品牌名稱運營指數1蘑菇14,62置青春12*013相寓11.6547.22相比搜索和媒體兩個維度，整體而言，青年公寓在運營方面相對較弱，沒有特別拔尖的品牌。

8、表現最好的是蘑菇公寓，但仍有較大的提升空間。（五）三大維度的比較7安心6.788魔方6.379Y0U+6.11媒體維度前10與總榜單TOP10致，差距較大的是搜索和運營這兩方面。整體來看，青年公寓在運(-)2015年度服務式公寓品牌指數TOP102015年度服務式公寓品牌指數TOP10營方面還需進一步加強，媒體方面表現最好。第三章服務式公寓品牌指數分析在過去的2015年中，盛捷摘得服務式公寓品牌指數TOP10的桂冠。位列榜單前10的品牌，均為國際品牌。（二）2015年服務式公寓搜索維度分析1搜索維度前10與總榜單TOP10比較搜索維度TOP10總榜單TOPIC雅詩閣丄其他品牌關鍵詞未馨樂庭披搜

9、索平臺收錄注：其他品牌關鍵詞未被搜索平臺收錄優帕克橡樹公館其他品牌關鍵詞未被搜索平臺收錄2015年納入監測的服務式公寓品牌中，僅有四家在搜索維度表現尚可。優帕克在搜索維度排行第二，但輿情和媒體表現欠佳，未能入圍總榜單TOP10。搜索維度上，很多品牌的關鍵詞并未被搜索平臺收錄，整體來說，在這個維度上，還有很大的提升空間。（三）2015年度g服務式公寓媒體維度分析1媒體維度前10與總榜單TOP10比較媒體維度ropio總榜單top媒體指數前10與總榜單TOP10出入不大，只有兩個不一樣。具體來看，逸蘭、愷信替代了泛太平洋高級服務公寓、奧克伍德豪景進入媒體前10。但逸蘭、愷信總體品牌指數比較落后，主

10、要因為其在輿情維度表現不夠。2媒體維度前10榜單排名品牌名稱媒體指數1盛捷49.522雅詩圈48.123香格里拉公寓46.35整體來說，服務式公寓在媒體維度沒有特別突出的品牌。從第四名開始與前三名有較大距離，整體優化進步空間較大。（四）2015年度服務式公寓輿情維度分析U忤血IUJ丄O717.07l-.lr九1輿情維度前10與總榜單TOP10比較媒體指數前10與總榜單TOP10出入不大，僅有一個不一樣，也是所有細分維度中差異最小的。艾麗華替換了總榜單中的香格里拉公寓，進入輿情TOP10。艾麗華位于總榜單的第11位，輿情方面貢獻最大，其余幾個方面還需加強。2輿情維度前10榜單排名品牌名稱輿情指數

11、1盛捷124.532融閣112.773名致109.95輿情維度上，盛捷位列第一。在四個細分維度中，有兩個維度盛捷都是位列第一。從具體數據來看，各品牌在輿情維度的競爭比較激烈，較其它維度表現更好。（五）2015年度服務式公寓運營維度分析1運營維度前10與總榜單TOP10比較UVT-丄7樂庭103.481102.91C7.31104-U120110100806030TA輿情維度前10與總榜單TOP10最為接近，差距較大的是運營維度。可以看到，各個品牌在搜索和運營有進一步優化和提升的巨大空間。第四章2015年中國長租公寓產業發展總結（一）長租公寓產業模式創新、技術創新處于世界前列由于人口密度大、大城

12、市供需比失衡、房產出租投資回報率低、移動互聯網技術發展等因素，長租公寓產業在模式創新、技術創新方面已經處于原創性創新層面。比如集中式You+在2012年首創共享社交模式，2015年美國才出現Welive共享社區，而分散式長租公寓也屬原創性創新。在技術創新方面，國內長租公寓在移動互聯網結合、移動支付、物聯網等方面持續創新，具備沖擊全球領先的潛力。（二）產業將繼續保持高速發展，但增速階段性回落根據發達國家趨勢，品牌長租公寓產業會超過50%的市場占有率，而我國目前還不到10%，發展空間巨大，行業將保持高速發展。但一線城市和二線城市發展趨勢有所區別，一線城市由于2014-2015年發展超高速發展，企業

13、運營利潤呈現下降趨勢。以上海為例，企業拿房成本上升，而受供給量快速增長的影響，租金上漲速度趨緩，2016年企業發展速度回落。二線城市房源獲取容易，但客戶獲取大于一線城市，長租公寓企業發展速度依然低于一線城市。青年公寓本土企業壟斷，服務式公寓本土企業開始崛起無論集中式公寓、分散式公寓，在中低端市場青年公寓企業全部為本土企業。北京、上海兩個城市發展最快，廣州、深圳、杭州、成都、南京處于第二陣營。在高端服務式公寓中，品牌指數前十名全部為外資企業。但國內服務式公寓快速發展，分散式服務公寓開始出現，比如北京橡樹公館、上海源淶國際、優帕克等，客戶需求強勁，企業發展勢頭強勁。大企業跨界進入長租行業，目標巨大

14、但實效有待觀察多種類型的企業跨界進入長租公寓行業，比如地產業萬科、華潤、綠城等，酒店產業如家、華住、鉑濤、住友、維也納等，但目前規模尚處于發展初期。酒店業進入通常有比較明確的定位，選擇組建團隊自行運營。地產企業模式較多，既有自行搭建團隊實施，如萬科也有與品牌公寓運營企業合作，比如綠城與優客逸家合作，在杭州推出綠城優客等。（五）行業同業組織成立，標準建設正式啟動中國飯店協會公寓委員會，是國內首個全國性的、規范的行業自律協作組織，2016年4月20日下午在北京正式成立。匯集了國內主流的長租公寓規模企業，將在行業協作、標準建設等方面持續展開工作，為行業發展奠定政策、標準的基礎。（六）企業品牌意識缺乏

15、，行業整體品牌建設處于初始階段在品牌建設方面，企業品牌意識尚處于原始階段。在首期監測的350多個公寓品牌中，僅有100個品牌存在數據，250多個品牌的監測數據為0，意味著71%的公寓企業，其品牌從未在媒體、官方網站等媒體中出現。在高端服務式公寓中，前十名全部為國外品牌占據。（七）產業L稅收支持力度加大受國家政策支持、房地產供給側改革等因素促進，行業所獲政策支持力度加大，同業組織成立，為進步爭取國家政策支持奠定基礎。（八）金融與供應鏈支持進一步完善受行業利好、資本關注、大型企業介入、基準利率下降和金融創新等因素影響，長租公寓行業融資難度和成本呈現下降趨勢。規模企業融資成本從2014年的18%-2

16、0%下降到12%-15%，優勢企業資金獲取成本有所降低。供應鏈整合水平進一步提高，出現了比如寓公網等行業供應鏈金融一體化解決企業。（九）資本運作進入新階段，并購重組低于預期長租公寓行業連續發展，現存企業規模優勢凸顯，優勢公寓在資本B輪、C輪融資金額加大，比如4月12日魔方公寓3億美金融資，而新進入行業者門檻提高，天使輪、A輪企業融資風口期結束。與此同時，由于公寓企業標準缺失，存量產品整合難度大，企業兼并重組多限于兼并團隊和人員層面，產品層面并購重組規模低于預期。（十）信息化投入持續加大，移動互聯網結合全面普及長租公寓行業產業鏈長、運營難度大，企業運營成本、員工成本占比高，對依托信息技術降低運營

17、成本具有巨大的需求，規模企業全部自行研制、開發系統，開發成本極高。隨著行業成熟度的提高、第三方技術企業的介入，通用型信息化平臺有望出現，成為行業發展的里程碑事件。比如聯寓科技、別樣紅等企業，已經初步實現了依托技術進步、實現出租交易和管理自動化的管理和運營平臺。與此同時，物聯網、移動支付、移動互聯網等技術的深層次應用，對行業商業模式創新、生活服務閉環的形成，具有巨大的推動作用。第五章2016年發展趨勢預測（一）行業發展大環境持續向好受國家政策、資本關注、行業企業規模做大等因素的影響，長租公寓產業發展大環境持續向好。包括政策、稅收、金融、供應鏈、行業標準等，出現一體化解決方案、供應鏈金融等一站式服

18、務平臺。行業融資規模擴大、融資方式手段、融資成本持續下降。（二）行業發展進入精細化的新階段規模企業發展速度由超高速轉為高速，加大對運營的關注和生態圈的構建。在一線城市企業發展將趨于理性，規模企業力圖改變規模越大、利潤越少”的局面，深耕細作，強化管理。（三）資本介入規模擴大，不良企業退出出現，但大規模的兼并重組難以出現長租公寓資產極重，運營企業必然加大融資規模。受品牌公寓的影響，小型公寓企業、二房東毛利率下降明顯，規模逐步呈現負增長態勢。由于市場規模極大，短時間內競爭態勢尚不明顯，不存在大規模并購的背景。兼并通常發生在企業跨地區擴張、跨領域發展階段，且主要集中在人員、團隊等方面的兼并，產品兼并難

19、度大。運營商高度重視信息平臺和企業內部運營信息化，但跨企業、一站式的平臺企業尚不會出現規模公寓運營企業充分認識到信息技術對運營成本降低的核心作用，龍頭企業持續采取自行開發的模式。但越來越多的運營企業采取外購的模式，企業內部運營信息化水平明顯提高，移動互聯網、移動支付、物聯網等技術被廣泛采用。另一方面，企業外部信息化程度提升緩慢，全國性的平臺型企業尚處于發展的初級階段，僅僅依靠互聯網或者移動互聯網提供預訂、支付功能的平臺模式，難以完成用戶積累的臨界規模。（五）租客端對品牌公寓認知度大幅提高，公寓企業發展進入品牌階段公寓產業發展全面進入規模化階段后，品牌成為企業獲得收入溢價，獲取良好經營業績的助推

20、劑，企業品牌體系、宣傳體系逐步建立。另一方面公寓顧客對品牌公寓認知度大幅提高，企業品宣C端認知-形成品牌溢價與服務溢價-品牌公寓優勝劣汰的循環開始確立，長租公寓產業開始進入品牌化時代。附錄（一）服務式公寓完整榜單排名胡牌名稱品牌搭數排名品牌名稱品牌指數1175.79奧克伍健隼罐93.01雅壽閣16B.9詩鉗92.02癮萬聶行政區寓152.S4悅曙廷83.924輝盛閣131.95壇嘉83.08馨樂庭127,11輝盛坊83.06香卒里拉舍寓126.56龜82.777名致124.46潮域79.08泛太平祥高績服畀公宮115.31源泱75.13鑼舞盛庭114,86愷信50.27iti奧克伍總豪景110

21、.97SavilIsResidence47.17艾麗華104.61悅植6.48遞優帕克104.1奧克伍德雅居5.2813御庭酒店公宴94.882.57（二）青年公寓完整榜單陳樹公館94.19莎瑪luxe0.05排名品牌名稱品牌指數排品牌名稱話牌指數1YOU-266.8436萬科驛21.172魔方136.5637米舍20.933優客逸家114.743S蛋壹20.124蘑狂112.54的GO窩19.625窩趣89.2440灣流19.326自如寓83.57：41漫果18,9?相寓59.8942咖啡貓18.488寓見58.4443青桔18.479新派53.4844金芒18.3310未來煩52.6645

22、J摩居18.2711安心47.7146好熙家18.2512青客45.8747艾家18.0513城家45.4548壹人壹家17.2S蝦居45.2749青年匯14.615逗號4550如米12.816置青春40.8651愛家11.9317水滴36.4152大象8.3918友社34.2853自在寓&119愛上租33.5854寓青春6.120包租婆32.3855樂活家4,2321集家31.556悅玩4.122微家31.157C93.23加9A.廂97R邁點品牌指數MBI介紹邁點品牌指數MBI是由邁點網獨家發布，用以反映一段時期內公寓品牌在互聯網和移動互聯網的影響力的指標數據，可為企業及行業相關人士分析品

23、牌傳播及營銷管理提供參考。服務式公寓品牌部分邁點品牌指數MBI（服務式公寓品牌部分）主要從搜索指數、輿情指數、運營指數、媒體指數4個維度分析品牌在互聯網和移動互聯網的影響力。這是邁點網基于邁點旅游研究隱MTA）自主開發的邁點品牌指數監測系統MeadinBrandIndexMonitoringSystem（MBIMS）提供的一項免費數據分析服務。計算公式：MBI二a*SI+b*PI+c*OI+d*MI注：MBI，指某品牌的邁點品牌指數數據a、b、c、d,指系統中的加權系數SI(searchIndex)，指搜索指數:;PI(PublicSentimentIndex),指輿情指數;OI(Operat

24、ionIndex)，扌旨運營指數;MI(MediaIndex),指媒體指數。注意：企業或個人可參照品牌指數數據對品牌發展進行監測和預測，但邁點品牌指數不能與其品牌發展完全等同。1搜索指數：一段時期內，品牌關鍵詞在主流搜索引擎中正面搜索頻次的加權和。2輿情指數：一段時期內，用戶對于該品牌下酒店在OTA網站的點評累計情況。3運營指數：一段時期內，酒店品牌在互聯網和移動互聯網的運營情況，如官網、APP下載量、微博、微信等。4媒體指數：一段時期內，大眾媒體和行業媒體報道中與品牌關鍵詞相關的正面新聞數量。青年公寓品牌部分邁點品牌指數MBI(青年公寓品牌部分)主要從搜索指數、運營指數、媒體指數3個維度分析品牌在互聯網和移動互聯網的影響力。這是邁點網基于邁點旅游研究院(MTA)自主開發的“邁點品牌指數監測系統”MeadinBrandIndexMonitoringSystem(MBIMS)提供的一項免費數據分析服務。計算公式：MBI=a*SI+b*OI+c*MI注：MBI，指某品牌的邁點品牌指數數據;a、b、c，指系統中的加權系數SI(searchIndex)，指搜索指數;OI(OperationIndex)，指運營指數;MI(Me