1、會計制度已第一章 物業管理公司財務會計科目：總說明 （一）根據財政部企業會計準則、企業財務通則和物業管理企業財務管理規定結合本公司的實際情況特制定本制度。 （二）本制度統一規定會計科目的編號，以便于實行會計電算化。各核算單位在填制會計憑證、登記帳簿時，應填制會計科目的名稱，或者同時填列會計科目的名稱和編號，不應只填科目編號，不填科目名稱。 （三）會計報表具體格式由本制度規定。月份報表應于月份終了后10日內報出；年度報表應于年度終了后15日內報出。 （四）本制度由財務部負責解釋，需變更修改時，由財務部修訂。 （五）本制度自2000年10月1日起執行。第二章 會計科目 （一）會計科目表（見會計科目

2、表） （二）會計科目使用說明第101號科目 物業管理公司財務會計科目：現金 一、本科目核算企業的庫存現金。 公司內各部門、各單位使用的備用金，在“其他應收款-備用金”科目下設置明細科目核算，不記入本科目。 二、收到現金，借記本科目，貸記有關科目；支出現金，借記有關科目，貸記本科目。 三、各單位應設置“現金日記帳”，由出納員根據收付款憑證，按照業務的發生順序逐筆登記。每日終了，應計算當日的現金收入合計數、現金支出合計數和結余數，并將結余數與實際庫存數核對，做到帳款相符。 有外幣現金的單位，應分別人民幣、外幣設置“現金日記帳”進行明細核算。第102號科目 物業管理公司財務會計科目：銀行存款 一、本

3、科目核算公司各單位存入銀行的各種存款。包括結算戶存款和定期存款。 二、各單位將款項存入銀行，借記本科目，貸記“現金”等有關科目；提取和支出存款時，借記“現金”等有關科目，貸記本科目。 三、各單位應按開戶銀行、存款種類等，分別設置“銀行存款日記帳”，由出納員根據收付款憑證，按照業務的發生順序逐筆登記，每日終了應結出余額。“銀行存款日記帳”應定期與“銀行對帳單”核對，至少每月核對一次。月份終了，各單位帳面結余與銀行對帳單余額之間如有差額，必須逐筆查明原因進行處理，并應按月編制“銀行存款余額調節表”，調節相符。 四、有外幣存款的單位應分幣種設置“銀行存款日記帳” 進行明細分類核算。 第111號科目

4、物業管理公司財務會計科目：短期投資(公司用) 一、本科目核算企業購入的各種能隨時變現、持有時間不超過一年的有價證券等。 二、公司購入的各種股票和債券，按照實際支付的價款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。 購入股票，如在實際支付的款項中包含已宣告發放、但未支取的股利，應作為應收款處理。應按照實際成本（即實際支付的價款扣除已宣告發放的股利），借記本科目，按照應收的股利，借記“其他應收款”科目，按實際支付的價款，貸記“銀行存款”科目。 發放的股利和債券利息，借記“銀行存款”等科目，貸記“投資收益”“其他應收款”科目。 出售股票和債券，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”，按照實際成本，貸記本科目，

5、按未支取的股利，貸記“其他應收款”科目，按其差額，借記或貸記“投資收益”科目。 債券到期收回本息，借記“銀行存款”科目，貸記本科目和“投資收益”科目。 三、本科目應按短期投資種類設置明細帳。第113號科目 物業管理公司財務會計科目：應收帳款 一、本科目核算企業經營活動中發生的應收物業管理費、應收水電費等。 二、各單位發生應收帳款時，借記本科目，貸記“物業管理收入”“應付帳款”等科目；收回款項時，借記“現金”“銀行存款”等科目，貸記本科目。 三、各單位應收帳款如發生壞帳，不計提壞帳準備的，直接計入“物業管理成本”科目，貸記本科目。計提壞帳準備的，借記“壞帳準備”科目，貸記本科目。 四、本科目應根

6、據應收帳款對象的具體情況設置明細帳。第114號科目 物業管理公司財務會計科目：壞帳準備 一、本科目核算企業提取的壞帳準備。本公司采用直接沖銷法，暫不使用本科目 二、提取壞帳準備，借記“物業管理成本”科目，貸記本科目；沖銷壞帳準備，借記本科目，貸記“物業管理成本”科目。發生壞帳損失時，借記本科目，貸記“應收帳款”科目。 已確認并轉銷的壞帳損失，以后又收回的，應按收回的金額，借記“應收帳款”科目；，貸記本科目；同時，借記“銀行存款”科目，貸記“應收帳款”科目。三、本科目年末貸方余額為已提取的壞帳準備。第116號科目 物業管理公司財務會計科目：內部往來 一、本科目核算公司與上級公司及所屬內部獨立核算

7、管理處之間，發生的各項應收、應付往來款項。 二、本科目公司財務部按各內部單位設置明細帳進行明細核算，各管理處只設與公司財務部往來帳，管理處之間往來一律通過公司財務部轉帳。第119號科目 物業管理公司財務會計科目：其他應收款 一、本科目核算除應收帳款以外的其他各種應收、暫付款項，包括：各種賠款、罰款、存出保證金、應向職工收取的各種墊付款項等。 二、發生其他各種應收款項時，借記本科目，貸記有關科目；收回各種款項時，借記有關科目，貸記本科目。 三、本科目應按其他應收款的項目分類，并按不同的債務人設置明細帳。第123號科目 物業管理公司財務會計科目：庫存材料 一、本科目核算在庫各種材料的實際成本。 二

8、、購入材料的實際成本包括買價和能直接認定的運雜費、保管費和稅金等，購入并已驗收的材料，借記本科目，貸記“現金”等科目。 三、出庫材料成本采用先進先出法、后進先出法、加權平均法等方法，但出庫方法一經選用不得隨意變動。庫存材料應進行定期盤點。 四、本科目的期末余額反映庫存材料的實際成本。 第124號科目 物業管理公司財務會計科目：低值易耗品 一、本科目核算低值易耗品的實際成本。 低值易耗品是指不作為固定資產核算的各種用具、家具，如工具、管理用具等。單位價值標準為500-2000元，采用“比例攤銷法”核算，攤銷期限為五年。單位價值在500元以下，一次計入成本、費用。 二、本科目應下設“庫存低值易耗品

9、”、“在用低值易耗品”和“低值易耗品攤銷”三個明細科目進行明細核算。 三、購入低值易耗品時，借記“低值易耗品-庫存低值易耗品”科目，貸記“銀行存款”等科目。單價500元以下（不含500元）的低值易耗品采用一次攤銷法，其會計處理為：借記“物業管理成本”“管理費用”等科目，貸記“低值易耗品-庫存低值易耗品”科目。單價在500-2000元的低值易耗品采用“比例攤銷法”，出庫低值易耗品時，借記“低值易耗品-在用低值易耗品”科目，貸記“低值易耗品-庫存低值易耗品”科目。按月攤銷低值易耗品時，借記“物業管理成本”“管理費用”等科目，貸記“低值易耗品-低值易耗品攤銷”科目。 低值易耗品報廢時，分提足攤銷的和

10、未提足攤銷兩種情況進行會計處理，已提足攤銷的，按低值易耗品原值，借記“低值易耗品-低值易耗品攤銷”科目，貸記“低值易耗品-在用低值易耗品”科目；未提足攤銷的應補足攤銷，借記“物業管理成本”“管理費用”等科目，貸記“低值易耗品-低值易耗品攤銷”科目，同時，注銷帳面財產同已提足攤銷情況會計分錄相同。 四、低值易耗品應按照“管理用具”、“電器”和“小型機具”三類進行明細核算。 五、本科目的期末余額為期末庫存低值易耗品的實際成本和在用低值易耗品的攤余價值。第131號科目 物業管理公司財務會計科目：待攤費用 一、本科目核算已經支出，但應由本期和以后各期分別負擔的分攤期在一年以內的各項費用。開辦費及分攤期

11、在一年以上的其他費用，應在“遞延資產”科目核算，不記入本科目。 二、發生各項待攤費用時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。分期攤銷時，借記“物業管理成本”“其他業務支出”“管理費用”等科目，貸記本科目。 三、本科目應按費用種類設置明細帳。第141號科目 物業管理公司財務會計科目：長期投資（公司用） 一、本科目核算不準備在一年以內變現的投資，包括債券投資和其他投資。 二、債券投資應按投資時實際支付的價款記帳。其他投資應根據不同情況，分別采用成本法和權益法核算。 三、本科目設置以下三個明細科目： 1.債券投資 2.其他投資 3.應計利息 四、債券投資：進行債券投資時，按實際支付的價款，借記本科目

12、（債券投資），貸記“銀行存款”科目。實際支付的價款中含有債券利息的，應將這部分利息，借記本科目（應計利息），按實際支付的價款扣除應計利息后的差額，借記本科目（債券投資），按實際支付的價款，貸記“銀行存款”科目。 債券到期收回本息，按本息合計，借記“銀行存款”等科目，按債券本金部分，貸記本科目（債券投資），按已計利息部分，貸記本科目（應計利息），按未計利息部分，貸記“投資收益”科目。 五、其他投資：向其他單位投資轉出的固定資產，借記本科目（其他投資）和“累計折舊”科目，貸記“固定資產”科目；向其他單位投資轉出的貨幣資金等借記本科目（其他投資），貸記“銀行存款”等科目。 收到其他投資分得的利潤，采

13、用成本法核算的，借記“銀行存款”等科目，貸記“投資收益”科目；采用權益法核算的，應根據接受投資企業所有者權益的增加額，借記本科目（其他投資），貸記“投資收益”科目。接受投資企業的所有者權益減少，作相反分錄。分得的利潤，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目（其他投資）。 六、本科目應按債券種類和被投資單位進行明細核算。第151號科目 物業管理公司財務會計科目：固定資產 一、本科目核算固定資產的原價。 二、購入不需要安裝的固定資產，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。 三、出售、報廢和毀損等原因減少的固定資產，應按減少的固定資產凈值，借記“固定資產清理”科目，按已提折舊，借記“累計折舊”科目，按固定

14、資產原價，貸記本科目。 盤虧的固定資產，按其凈值，借記“待處理財產損益”科目，按已提折舊，借記“累計折舊”科目，按固定資產原價貸記本科目。 四、各單位應設置“固定資產登記簿”和“固定資產卡片”，按固定資產類別、使用部門進行明細核算。第155號科目 物業管理公司財務會計科目：累計折舊 一、本科目核算固定資產的累計折舊。 二、按月計提固定資產折舊時，借記“物業管理成本”“其他業務支出”“管理費用”等科目，貸記本科目。 三、固定資產提足折舊后，不管能否繼續使用，均不再提取折舊；提前報廢的固定資產，也不再補提折舊。所謂提足折舊，是指已經提足該項固定資產應提的折舊總額。應提的折舊總額為固定資產原價減去預

15、計殘值加上預計清理費用。 四、本科目只進行總分類核算，不進行明細分類核算。需要查明某項固定資產的已提折舊，可以根據固定資產卡片上所記載的該項固定資產原價、折舊率和實際使用年數等資料進行計算。第156號 物業管理公司財務會計科目：固定資產清理 一、本科目核算因出售、報廢和毀損等原因轉入清理的固定資產凈值及其在清理過程中所發生的清理費用和清理收入。 二、出售、報廢和毀損的固定資產轉入清理時，應按固定資產凈值，借記本科目，按已提折舊，借記“累計折舊”科目，按固定資產原價，貸記“固定資產”科目。 清理過程中發生的費用，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目；收回出售固定資產的價款、殘料價值和變價收入等，借

16、記“銀行存款”等科目，貸記本科目。 固定資產清理后的凈收益，借記本科目，貸記“營業外收入-處理固定資產收益”科目；固定資產清理后的凈損失，區別情況處理：屬于自然災害等非正常原因造成的損失，借記“營業外支出-非常損失”科目，貸記本科目；屬于正常的處理損失，借記“營業外支出-處理固定資產損失”科目，貸記本科目。第161號科目 物業管理公司財務會計科目：無形資產（公司用） 一、本科目核算企業的專利權、商標權、著作權、非專利技術、土地使用權、商譽等各種無形資產的價值。 二、企業購入或自行創造并按法律程序申請取得的各種無形資產，應按實際支出，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。 其他單位投資轉入的無形資

17、產，應按確認的價值，借記本科目，貸記“實收資本”科目。 企業用已入帳的無形資產向外投資，借記“長期投資”科目，貸記本科目。 企業向外轉讓已入帳的無形資產，其轉讓收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入-其他收入”科目；結轉轉讓無形資產的成本，借記“其他業務支出-其他支出”科目，貸記本科目。 三、各種無形資產價值應分期平均攤銷。攤銷時借記“管理費用”科目，貸記本科目。 四、本科目應按無形資產類別設置明細帳。 五、本科目的期末余額為尚未攤銷的無形資產的價值。第171號科目 物業管理公司財務會計科目：遞延資產 一、本科目核算企業發生的不能全部計入當年損益，應當在以后年度內分期攤銷的各項費用，

18、包括開辦費、固定資產修理支出、租入固定資產改良支出以及攤銷期限在一年以上的其他待攤費用。 二、發生的遞延費用，借記本科目，貸記有關科目。攤銷時，借記“物業管理成本”、“管理費用”等科目，貸記本科目。 開辦費應在企業開始經營以后的一定年限內分期平均攤銷；其他遞延費用應在一定期限內按照費用項目的受益期限分期平均攤銷。 三、本科目應按照費用種類設置明細帳。第181號科目 物業管理公司財務會計科目：待處理財產損益 一、本科目核算企業在清查財產過程中查明的各種財產物資的盤盈、盤虧和毀損。 二、本科目應設置以下兩個明細科目： 1.待處理固定資產損益； 2.待處理流動資產損益； 三、盤盈的各種材料、低值易耗

19、品等流動資產，借記“庫存材料”、“低值易耗品”等科目，貸記本科目；盤盈的固定資產，借記“固定資產”科目，貸記本科目和“累計折舊”科目。 盤虧、毀損的各種材料、低值易耗品等，借記本科目，貸記“庫存材料”、“低值易耗品”等科目；盤虧的固定資產，借記本科目和“累計折舊”科目，貸記“固定資產”科目。 四、各種盤盈、盤虧和毀損的財產物資，按照規定程序批準轉銷時：流動資產的盤盈，借記本科目，貸記“物業管理成本”、“管理費用”等科目；固定資產的盤盈，借記本科目，貸記“營業外收入-固定資產盤盈”科目；流動資產的盤虧、毀損應先扣除殘料價值，可以收回的保險賠償和過失人的賠償，借記“庫存材料”、“其他應收款”等科目

20、，貸記本科目，剩余凈損失，屬于非常損失部分，借記“營業外支出-非常損失”科目，貸記本科目，屬于一般經營損失部分，借記“物業管理成本”、“管理費用”等科目，貸記本科目；固定資產的盤虧，借記“營業外支出-固定資產盤虧”科目，貸記本科目。 五、本科目期末貸方余額為尚未處理的各種財產物資的凈溢余；借方余額為尚未處理的各種財產物資的凈損失。第201號科目 物業管理公司財務會計科目：短期借款（公司用） 一、本科目核算公司借入的期限在一年以下的各種借款。公司借入的期限在一年以上的各種借款，在“長期借款”科目核算，不計入本科目。 二、公司借入的各種短期借款，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；歸還借款時，借記本

21、科目，貸記“銀行存款”科目。 發生的短期借款利息，借記“財務費用”科目，貸記“預提費用”、“銀行存款”等科目。 三、本科目應按債權人設置明細帳，并按借款種類進行明細核算。第203號科目 物業管理公司財務會計科目：應付帳款 一、本科目核算物業管理過程中發生的預收管理費、應付水電費。 二、收到業主預交管理費時借記“銀行存款”“現金”等科目，貸記本科目；收到水電費通知單時屬于公用水電費部分，借記“物業管理成本”，應向業主收取的部分借記“應收帳款”等科目，貸記本科目；支付水電費時借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。 三、本科目應按結算單位設置明細帳。第209號科目 物業管理公司財務會計科目：其他應付款

22、 一、本科目核算應付、暫收其他單位或個人的款項，如收取的各種押金、存入保證金等。 二、發生各種應付、暫收款項時，借記“現金”“銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記“現金”“銀行存款”等科目。 三、本科目應按應付和暫收等款項的類別和單位或個人設置明細帳。第211號科目 物業管理公司財務會計科目：應付工資 一、本科目核算應付給職工的工資總額。 二、向銀行提取現金準備發放工資時，借記“現金”科目，貸記“銀行存款”科目。 支付工資時，借記本科目，貸記“現金”科目。從應付工資中扣還的各種款項，借記本科目，貸記“其他應收款”“其他應付款”等科目。 月份終了，應將本月應發的工資進行分配，借

23、記“物業管理成本”“管理費用”“其他業務支出”等科目，貸記本科目。 三、本科目應設置“應付工資明細帳”，按工資總額的組成內容進行明細核算。第214科目 物業管理公司財務會計科目：應付福利費本科目核算企業提取的福利費。 二、企業提取福利費時，借記“管理費用”“物業管理成本”等科目，借記本科目。 支付的職工醫藥衛生費、職工困難補助和其他福利費及應付的醫務、福利人員工資等，借記本科目，貸記“現金”“銀行存款”“應付工資”等科目。第221科目 物業管理公司財務會計科目：應交稅金 一、本科目核算應交納的各種稅金，如營業稅、城市建設維護稅、房產稅、企業所得稅等。 印花稅及其他不需預計應交數的稅金，不在本科

24、目核算。 二、本科目應設置下列明細科目： 1.營業稅 2.城市維護建設稅 月份終了，計算出應交納的營業稅和城市建設維護稅，借記“營業稅金及附加”等科目，貸記本科目。 3.車船使用費 月份終了，計算出的車船使用費，借記“物業管理成本”“其他業務支出”等科目，貸記本科目。 4.企業所得稅計算出的應交納的企業所得稅，借記“所得稅”科目，貸記本科目。 5.增值稅 物業管理公司交納增值稅主要是代收水電費。增值稅納稅人分為“一般納稅人”和“小規模納稅人”，小規模納稅人核算比較簡單，月末按稅法規定的稅率計提增值稅時，借記“物業管理成本”等科目，貸記本科目。 一般納稅人企業“增值稅”子目下，設“進項稅”、“銷

25、項稅”“已交稅金”等明細科目。根據水電費增值稅專用發票列明的價款和稅金，按管理處水電主管人員提供的當期水電用途，屬大廈公用水電費和管理處自用水電費的價款和稅金，借記“物業管理成本”科目；屬應向大廈業主收取的水電費，其價款借記“其他應付款-水電費核算”科目，稅金借記“應交稅金-增值稅-進項稅”科目；按價稅總計貸記“銀行存款”科目。同時，根據當期應向業主收取的水電費價稅總額借記“應收帳款-應收水電費”科目；按照銷項稅計算公式：銷項稅=水電費價稅總額/（1+增值稅率）*增值稅率，其結果貸記“應交稅金-增值稅-銷項稅”；按水電費價款額計算公式：價款額=價稅總額-銷項稅，計算結果貸記“其他應付款-水電費

26、核算”。按銷項稅、進項稅差額上交增值稅時，借記“應交稅金-增值稅-已交稅金”科目；貸記“內部往來”科目。 三、企業交納的各種稅金，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。 與稅務機關結算或清算后，補交的稅金，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目；退回多交的稅金，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目。 四、本科目期末借方余額為多交的稅金，貸方余額為未交的稅金。第223號科目 物業管理公司財務會計科目：應付利潤（公司用） 一、本科目核算應付給投資者的利潤。 二、計算出的應付利潤，借記“利潤分配-應付利潤”科目，貸記本科目。 支付利潤時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。 三、本科目期末借方余額為多支付利潤

27、，貸方余額為未支付利潤。第229號科目 物業管理公司財務會計科目：其他應交款（暫不使用） 一、本科目核算除應交稅金、應付利潤以外的其他各種應上交的款項，如教育費附加等。本公司系外資企業不交納教育費附加，故暫不使用本科目。 二、企業計算出的應交納的教育費附加，借記“營業稅金及附加”，貸記本科目。 三、本科目期末借方余額為多交的其他應交款；貸方余額為未交的其他應交款。第231號科目 物業管理公司財務會計科目：預提費用 一、本科目核算預提但尚未實際支出的各項費用，如預提的租金、保險費、借款利息、修理費等。 二、預提的各項費用，借記“物業管理成本”“其他業務支出”“管理費用”“財務費用”等科目，貸記本

28、科目；實際支出時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。實際支出數與已預提數的差額，應計入實際支出期的成本、費用。如實際支出數大于已預提數的數額較大時，應視同待攤費用，分期攤入成本。本科目應按費用種類設置明細帳。第241號科目 物業管理公司財務會計科目：長期借款（公司用） 一、本科目核算借入的期限在一年以上的各種借款。 二、企業借入長期借款時，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；歸還時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。 三、長期借款的利息支出和有關費用以及外幣折合差額，除與購建固定資產有關的，在固定資產尚未交付使用或者雖已投入使用但尚未辦理竣工結算之前發生的，計入有關固定資產購建成本外，其他利

29、息支出有關費用及外幣折合差額，計入當期損益。 四、本科目應按借款單位設置明細帳，并按借款種類進行明細核算。 五、本科目的期末余額為尚未償還的長期借款本息。第245號科目 物業管理公司財務會計科目：長期應付款 一、本科目核算房屋本體維修基金和在物業管理成本中計提的維修基金。“兩項基金”滾存利息應在本科目設置明細科目核算。 二、向業主收取維修基金時借記“現金”“銀行存款”，貸記本科目。在營業成本中計提維修基金時借記“物業管理成本”，貸記本科目。三、本科目應按基金種類設置明細帳進行明細分類核算。本體維修基金應按房屋本體棟號設置明細帳進行明細核算。第301號科目 物業管理公司財務會計科目：實收資本（公

30、司用） 一、本科目核算企業實際收到的投資者投入的資本。 二、收到投資者投入的現金，應以實際收到或者存入企業開戶銀行的金額，借記“現金”“銀行存款”科目，貸記本科目；收到投資者投入的房屋、機器設備等實物，按照評估確認的價格或者合同、協議約定的價格，借記“固定資產”等科目，貸記本科目。收到投資者投入的“無形資產”，應按確認的價值，借記“無形資產”等科目，貸記本科目。 企業將資本公積、盈余公積轉增資本時，借記“資本公積”“盈余公積”科目，貸記本科目。 三、本科目應按投資者設置明細帳。第311號科目 物業管理公司財務會計科目：資本公積（公司用） 一、本科目核算企業取得的資本公積，包括接受捐贈、資本溢價

31、、法定財產重估增值。 二、接受的現金捐贈，應按實際收到的捐贈款，借記“現金”“銀行存款”科目，貸記本科目；企業接受的實物捐贈，應按同類資產的市場價格或根據提供的有關憑證所確定的價值，借記“固定資產”等科目，貸記本科目和“累計折舊”科目。 對于投資者繳付的出資額大于注冊資本而產生的差額，作為資本溢價。投資者實際繳付資本時，應按實際收到的出資額，借記“銀行存款”“固定資產”等科目，按投資者在注冊資本中認繳的數額，貸記“實收資本”科目，借貸方的差額，貸記本科目。 按規定對財產重估產生的增值，借記“庫存材料”“固定資產”等科目，貸記本科目。 以資本公積轉增資本時，借記本科目，貸記“實收資本”科目。 三

32、、本科目的期末貸方余額為資本公積結余。第313號科目 物業管理公司財務會計科目：盈余公積（公司用） 一、本科目核算企業提取的盈余公積。提取的公益金也在本科目內核算。 二、提取盈余公積時，借記“利潤分配”科目，貸記本科目。 用盈余公積彌補虧損時借記本科目，貸記“利潤分配”。以盈余公積轉增資本時，借記本科目，貸記“實收資本”科目。 三、本科目的期末余額為提取的盈余公積結余。第321號科目 物業管理公司財務會計科目：本年利潤 一、本科目核算企業本年實現的利潤（或虧損）總額。 二、期末結轉利潤時，企業應將“物業管理收入”“營業外收入”“其他務收入”等科目的余額轉入本科目，借記“物業管理收入”“營業外收

33、入”“其他務收入”等科目，貸記本科目，將“物業管理成本”“營業稅金及附加”“管理費用”“財務費用”“營業外支出”“其他業務支出”“所得稅”等科目的余額轉入本科目，借記本科目，貸記“物業管理成本”“營業稅金及附加”“管理費用”“財務費用”“營業外支出”“所得稅”等科目。將“投資收益”科目的凈收益，轉入本科目，借記“投資收益”科目，貸記本科目；如為投資損失，作相反會計分錄。 三、年度終了，應將本年實現的利潤總額（或虧損總額）全部轉入“利潤分配”科目，結轉后本科目應無余額。第322號科目 物業管理公司財務會計科目：利潤分配 一、本科目核算企業利潤的分配(或虧損的彌補）和歷年分配（或彌補）后的余額。

34、本科目應設置“提取盈余公積”“盈余公積補虧”“應付利潤”“未分配利潤”等明細科目。 二、從稅后利潤中提取盈余公積，借記本科目（提取盈余公積），貸記“盈余公積”科目。 用盈余公積彌補虧損時，借記“盈余公積”科目，貸記本科目（盈余公積補虧）。 計算出應付的利潤，借記本科目（應付利潤），貸記“應付利潤”科目。 年度終了，將全年實現的利潤總額，自“本年利潤”科目轉入本科目（未分配利潤），借記“本年利潤”科目，貸記本科目（未分配利潤）；如為虧損總額，作相反會計分錄。同時，將本科目下的其他明細科目的余額轉入“未分配利潤”明細科目。結轉后，“未分配利潤”科目的借方余額為未彌補的虧損；貸方余額，為未分配的利潤

35、。 年終結帳后發現的以前年度會計事項，如涉及以前年度損益的，應在本科目的“未分配利潤”明細科目核算。調整增加的上年利潤或調整減少的上年虧損，借記有關科目，貸記本科目（未分配利潤）；調整減少的上年利潤或調整增加的上年虧損，借記本科目（未分配利潤），貸記有關科目。 年度終了，除“未分配利潤”明細科目外，本科目的其他明細科目應無余額。 三、本科目的年末余額即為歷年結存的未分配利潤（或未彌補虧損）。第501號科目 物業管理公司財務會計科目：物業管理收入 一、本科目核算物業管理主營業務收入。主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物

36、業經營收入和物業大修收入。物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務收入，公眾代辦性服務收入和特約服務收入。物業經營收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。 二、物業管理收入應以提供了勞務、收到款項或取得了收取款項的權利時確認物業管理收入的實現。 三、物業管理費收入，應按實際價款記帳。本月實現的收入，借記“銀行存款”“應收帳款”等科目，貸記本科目；結轉預收業

37、主管理費時借記“應付帳款”，貸記本科目。 四、期末，應將本科目余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。 五、本科目應按收入類別設置明細帳。第502號科目 物業管理公司財務會計科目：物業管理成本 一、本科目核算物業管理過程中發生的各項成本及費用。 企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出計入物業管理成本。物業管理成本包括直接人工費、直接材料費、其他直接費和間接費用。 直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員工資、獎金、伙食費、服裝費、勞動保護費、勞動保險費及按工資總額計提的職工福利費等。直接人工費按人員類別分設“保安人員”、“清潔綠化人員”、“維修人員”和“其他人員”等直接材料包括

38、企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。其他直接費包括公用水電費、公共設施日常維修費用、外委大廈日常維修費、外委機電設備日常維修費、外委電梯日常維修費等。公共設施、機電設備大中修理費用應由本體維修基金或專用基金支出，不在本科目核算。 間接費用包括管理處管理人員的工資、獎金、福利費、工會經費、自用水電費、差旅交通費、辦公費、固定資產折舊費、服務應酬費、大廈保險費、食堂費用、社區文化活動費、遞延資產攤銷、低值易耗品攤銷、員工培訓費、勞動保護費、勞動保險費、審計費、律師費、壞帳損失和其他等。 二、物業管理收入與物業管理成本應相互配比。當月實現

39、的收入應當與當月的支出同時登記入帳。 三、期末應將本科目余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。 四、本科目應按物業管理項目和費用項目設置明細帳。第504號科目 物業管理公司財務會計科目：營業稅金及附加 一、本科目核算與營業收入有關的、應由各項經營業務負擔的稅金及附加，包括營業稅、城市建設維護稅及教育費附加（外商投資企業暫未開征）等。 二、營業稅金及附加應按月計算。月份終了，按規定計算出應由各種營業收入負擔的營業稅、城市建設維護稅及教育費附加，借記本科目，貸記“應交稅金”“其他應交款”等科目。 三、期末，應將本科目余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。本科目應按營業收入類別等

40、設置明細帳。第511號科目 物業管理公司財務會計科目：管理費用 一、本科目核算公司經營中發生的各項管理費用。 管理費用是指企業管理部門為組織和管理企業經營活動而發生的各種費用，包括公司在經營管理中發生的管理部門人員工資、福利費、差旅費、辦公費、低值易耗品攤銷、水電費、折舊費、職工教育經費、勞動保險費、租賃費、審計費、訴訟費、遞延資產攤銷、交際應酬費、壞帳損失、上級管理費、其他管理費及應從成本中列支的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅。 二、發生上述費用時，借記本科目，貸記“現金”“銀行存款”“應付工資”“應交稅金”“無形資產”“壞帳準備”等科目。 三、期末，應將本科目余額轉入“本年利潤”科

41、目，結轉后本科目應無余額。 四、本科目應按費用項目設置明細帳。第512號科目 物業管理公司財務會計科目：財務費用 一、本科目核算企業為籌集經營所需資金等理財活動而發生的費用。 財務費用是指企業經營過程中發生的一般財務費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）、金融機構手續費等。 二、企業發生的財務費用，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。發生應沖減財務費用的利息收入、匯兌損益，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目。 三、期末，應將本科目余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。 四、本科目應按費用項目設置明細帳。第521號科目 物業管理公司財務會計科目：投資收益（公司用） 一

42、、本科目核算企業對外投資取得的收入或發生的損失。 二、取得投資收入時，借記“銀行存款”“長期投資”等科目，貸記本科目。 轉讓、出售股票或債券，借記“銀行存款”等科目，貸記“短期投資”“長期投資”“其他應收款”科目，借記或貸記本科目。 債券到期，收回本息，借記“銀行存款”等科目，貸記“長期投資”“短期投資”科目和本科目。 收回其他投資時，其收回的投資與投出資金的差額，作增減投資收益處理。 三、期末，應將本科目余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。 四、本科目應按投資收益種類設置明細帳。第531號科目 物業管理公司財務會計科目：營業外收入 一、本科目核算企業發生的與企業經營業務無直接關系的各項收入，包括固定資產的盤盈、處理固定資產的凈收益、罰款收入、確實無法支付而應轉作營業外收入的應付款項