1、蘇州樓市宏觀政策分析宏觀生態微觀生態自身生態從大生態圈全面解讀現狀房產市場，瞬息萬變，我們只有從宏觀環境、復雜的競爭生態并綜合多種因素，才能準確的判斷我們所處的位置和成長機會，從而為項目品牌發展明確方向。宏觀生態微觀生態自身生態宏觀調控下的變革需要進一步落實物權法，土地擁有統一“身份證”國土資源部部長徐紹史簽發國土資源部第40號令，正式公布土地登記辦法并于2008年2月1日起施行。 08年實施的新法規2008年新增貸款量不超過3.63萬億元 央行各分支行已明確要求各金融機構，2008年，金融機構新增貸款總量將不得超過2007年全年的3.63萬億元，意味著貸款增速將不會超過13.86%。 銀河證

2、券宏觀研究員張新法表示，受信貸受緊影響最大的房地產市場，但這其中的影響程度也有不同。對于那些已占有大量土地但還未來得及進行開發的開發商，這種影響是最大的。08年實施的新規定中國人民銀行16日晚間宣布，2008年1月25日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此，存款準備金率上調至15%歷史高位。 中國銀行全球金融市場部最新發布的人民幣市場周報預測，今年2月份央行仍將面對較大的貨幣回籠壓力，很可能在春節過后再次提高存款準備金率，幅度在0.5個百分點。08年實施的新法規08年實施的新規定央行4月25日起存款準備金率再次上調50個基點為繼續落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性

3、管理，引導貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。銀行放貸將更加慎重，開發商的資金壓力可能進一步加大 08年實施的新規定央行決定自5月20日起上調存款準備金率0.5個百分點 為加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年5月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。 08年實施的新規定歷次調整的存款準備金率08年實施的新規定IPO融資不得用于買地 2008年3月20日，中國證監會發行部有關人士在京表示，中國證監會支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現

4、做大做強。但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準。 08年實施的新規定建行破冰:人均住房低于26.65平米 二套房貸享受優惠2008年3月29日中國建設銀行首次認定，人均住房面積低于26.65平方米，買第二套房可享受第一套房的優惠政策。 各大銀行緊縮貸款 房企貸款將按最高限制執行 “現在房企貸款必須四證齊全。”工商銀行信貸人士2008年4月14日向早報記者透露，針對房企貸款，目前各行都已按照政策規定的最高限制執行。 中國銀監會主席劉明康4月初在內部會議上重申，貸款結清后再次購房不能算第一套房，銀行據此放貸屬于違規。 “4月份的貸款計劃指標少得可憐，而且要提前兩

5、個月上報上級行。房地產已經被列入了非優先支持行業。”同樣供職于一家大型銀行的信貸經理從另一方面佐證了房企面臨的緊縮困境。 08年實施的新規定08年實施的新規定房企稅收按20%利潤預繳稅4月16日上午，國家稅務總局網站公布了關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知(國稅函2008299號)，對房地產開發企業所得稅預繳問題做出了明確規定，對省級地區的住宅(非經濟適用房)的預售收入，按照預計利潤率不低于20%的標準預繳企業所得稅。 08年實施的新規定房屋登記收費新標準每件為元國家發展和改革委員會、財政部聯合發布關于規范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知，規定住房登記收費標準為每件元，非住房房

6、屋登記收費標準首次明確統一為每件元。 08年實施的新規定08年實施的新規定蘇州公布08年住房建設計劃 政策性住房造福3萬家庭根據計劃，2008年蘇州市將新建各類住房480.9萬平方米，其中商品住房258萬平方米，占總量的53.4，政策保障性住房共222.9萬平方米，占46.4%。由于政策性住房均為90平方米以下的中小戶型，所以從套數上來看，政策性住房將惠及更多家庭，總數達到3.06萬套，超過普通商品住房的2.63萬套。 蘇州市住宅區物業管理條例08年1月3日起實行，明確并完善了業主代表大會制度。條例規定：不交物業費將受法律制裁 ；停車應先滿足業主需求 ；車庫不能當出租房；底層業主不承擔電梯運行

7、費。 08年實施的新法規蘇州暫停第二套房公積金貸款 2007年12月17日，蘇州住房公積金管理中心規定，從2008年1月1日起，公積金貸款暫時不可以用來購買第二套房。 08年實施的新法規蘇州園區中新合作區內半數商品房要精裝修 城市規劃一直走在全市前列的蘇州工業園區又有率先之舉：08年起園區中新合作區內精裝修房商品房比例不低于50，其中，高層、超高層商品住宅原則上全部要精裝修。08年實施的新法規蘇州工業園區：新建住宅物業用房將無償提供 蘇州工業園區新建住宅物業服務用房將按不少于地上建筑物總建筑面積的7規劃配置，并無償提供。在建立健全社區服務網絡上，園區將根據各小區居住人口、服務半徑進一步完善社區

8、工作站、社區衛生服務站等社區公共服務網絡，打造“15分鐘服務圈”。 08年實施的新規定08年實施的新規定蘇州擬定三檔人群 分類享受住房保障目前，市區已經草擬了解決城市低收入及中等偏低收入困難家庭住房發展規劃，規劃初步將中低收入家庭分為三檔，即：城市最低收入家庭人均月收入350元以下，城市低收入家庭人均月收入850元以下，城市中等偏低收入家庭人均月收入1220元以下。今后，市政府將根據他們不同的收入情況實施分類保障。 08年實施的新規定蘇州劃分市域主體功能區 四成土地擬禁止或限制開發目前，蘇州已初步確定了禁止、限制開發的范圍，包括飲用水水源保護區、生態濕地等重要生態功能區，10個省級自然保護區、

9、國家級森林公園、省級森林公園，1個國家級地質公園，以及太湖風景名勝區等，總面積3000余平方公里，占蘇州總面積8400多平方公里的近40%，其中禁止開發區域面積68平方公里以上。 08年實施的新規定蘇州市最新居住房屋出租管理辦法5月1日施行蘇州市居住房屋出租管理辦法已經2008年2月26日市政府第2次常務會議討論通過。房屋登記辦法7月實施 住房和城鄉建設部正式發布了作為物權法核心配套制度之一的房屋登記辦法，并將于2008年7月1日起開始實施。根據新規，購房業主若擔心自己的房子出事，可申請預告登記，之后開發商將不得把房子再轉賣給其他人。 其中最引人注目的是兩大亮點：一是確立和細化了登記簿制度，二

10、是對物權法確定的預告登記做了具體化規定。 預告登記有效避免“真空期”，有效避免了出現復雜的權屬糾紛 。 土地新規將于08年36月出臺，土地出讓時要明確項目竣工明細 國土資源部執法監察局副局長郭寶平在“2007年中國房地產業權威高層會議”上透露，國務院將頒布有關土地管理的兩個政策性文件，內容主要是關于集約節約用地和農村建設用地管理。08年新增建設用地規模應不會超過580萬畝。預計08年上半年具體的政策措施將由有關部委發布，各項配套措施估計在3月至6月間出臺。 預計出臺的房產政策未來幾個月可能加息12次 國家信息中心發展研究部戰略規劃處處長、經濟學家高輝清近日接受記著采訪時，高調表示：“2008年

11、，加息可能成為常態。” 德意志銀行大中華區首席經濟學家馬駿的預計是：“今年的CPI通脹將從目前的同比6.5%(10月)和2007年4.7%的均值回落至4%左右。如果通脹壓力如想象中出現放緩，則今年加息的次數將明顯少于2007年，預期未來35個月內還可能會有12次加息。而在今后6個月中，存款準備金率會再度提高150200個基點。” 08年房產政策預估貨幣政策繼續影響樓市：開發成本和購房成本預計都將上升在07年12月3日至5日中央經濟工作會議中提出，“要實行穩健的財政政策和從緊的貨幣政策，進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的作用。”已經明確了2008年政策實施的主基調，財政政策依然保持穩健的方向，而貨

12、幣政策將由穩健轉向從緊，這已經定格了2008年的政策基本思路就是貨幣政策從緊。這意味著08年持續加息、放寬匯率波幅、上調準備金率、對信貸控制等措施可能將陸續到來。 “90/70”政策繼續貫徹：中小戶型普通商品房繼續獲支持，非普通住宅開發將受限在供求偏緊的情況下，結構調整仍是緩解社會住房矛盾的一個核心政策要點。隨著結構調整的政策效果逐漸顯現，90平方米以下的住房供應量會增大。據蘇州公布的08年住房計劃，2008年蘇州市將新建各類住房480.9萬平方米，其中商品住房258萬平方米，占總量的53.4，政策保障性住房共222.9萬平方米，占46.4%。 土地政策：擠出存量土地，限制企業囤地增加市場有效

13、供應 縮短開發周期，明確開工、竣工時間。加強存量土地開發進度的管理，限制開發企業的囤地行為，增加市場的有效供給。 08年房產政策預估 面對越來越多的房產政策處處限制，面對蘇州龐大的供應量，競爭對手蓄勢待發，要保持不斷增長的利潤需要，開發商只有在產品上做足功夫。 創新，是面臨新政條件下的必然選擇！小結1：攘“外”必先安“內”宏觀生態微觀生態自身生態低迷樓市如何破局08年1月份蘇州樓市成交量成交均價雙雙下挫12、1月份蘇州成交量對比 1月份蘇州市區商品房（住宅類）共成交：3117套，比上月下降163套，降幅為4.97；成交面積為：375236.8 ，比上月下降50713.12 ，降幅為11.9。

14、數據來源：搜房網08年1月份蘇州樓市成交量成交均價雙雙下挫1月份蘇州市區商品房（住宅類）成交均價為：6762.46元/,比上月下降283.71元/ ，降幅為4.03。 數據來源：搜房網08年2月份蘇州樓市成交量成交均價繼續下降2月份成交情況2月份蘇州市區商品房（住宅類）成交量比上月下降約45，成交均價下降約15 。數據來源：搜房網08.2.2508.3.2一周成交情況 2月份月末至3月初，蘇州市區商品房（住宅類）成交量、成交均價雙雙上揚，蘇州樓市有所“回暖”08年2月末3月初，樓市“回暖”數據來源：搜房網08春節過后，由于金閶區、高新區出現定銷商品房的持續供應，一方面導致了上述區域成交量的大幅上升；受此影響，蘇州全市成交量成交均價也上下振蕩徘徊不前。春節后一些新舊樓盤的開盤或加推也促使了蘇州樓市的逐步“回暖”，以園區最為顯著，如“金色湖濱”、“萬科翰庭”、“天地源橄欖灣” 等。打折促銷的影響。春節剛過，作為蘇州房地產開發商的領軍企業，蘇州中海和萬科率先發力，率先推出優惠促銷。 中海御湖熙岸華府從2月22日起，認籌客戶從認籌當日至開盤當日，每套房源每天可享受500元的優惠；認籌客戶，開盤當日成功購房，總價款優惠2%；購房后，在規定時間內準時簽約的客戶房屋