1、酒店式公寓專題.研討框架潛在供應情況分析酒店式公寓專題研討結論酒店式公寓個案研討開展歷程及現狀酒店式公寓根本概念面臨的機遇與挑戰酒店式公寓市場分析.酒店式公寓根本概念定義特點分類動因.酒店式公寓根本概念定義“酒店式公寓，也稱效力式公寓，意為“酒店式的效力，公寓式的管理，是在亞洲興起的一種只做效力、沒有任何酒店運營的純效力公寓。它是交融酒店設備與家庭特征為一體的自住式單位，并提供低于酒店價錢的長期住宅。 簡單定義其概念歸結為三點：一致運營售后回租完好產權解釋：它普通是擁有獨立產權、配備包括廚衛在內的綜合套間的房子，提供酒店式的商務效力、保潔效力、物業管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣

2、用于自住，又可以交由大廈以酒店的方式出租，獲得投資報答。因此，酒店式公寓既吸收了星級酒店的效力功能和管理方式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。 由此可見，嚴厲的說目前市場上幾乎絕大多數所謂的“酒店式公寓均是“仿冒品，多為提供高檔物業效力的精裝小戶型住宅，其本質與“酒店式公寓存在著本質的區別。.酒店式公寓根本概念特點 酒店式公寓強調的依然是居住功能，而非商務辦公功能； 酒店式公寓是一種長期居所相對于酒店而言的物業； 酒店式公寓必需有酒店般完善的效力； 酒店式公寓必需具有居家的氣氛；相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價錢優勢；.酒

3、店式公寓根本概念與傳統酒店的區別酒店式公寓除了提供傳統酒店的效力外，更主要的是向住客提供家庭式居住規劃、家居式的效力，真正找到賓至如歸的覺得，它最大的特點是要比傳統的酒店多了家的味道。酒店式公寓是既提供了專業效力，同時又擁有私人公寓的私密性和生活風格的私人物業；即成為銜接酒店和私人公寓之間橋梁，又處理了酒店和私人公寓因其運營本質不同所決議的不能提供短期住宅和長期住宅共存的問題。它吸收了傳統酒店與傳統公寓的優點，因此備受商務人士的青睞。 .酒店式公寓根本概念分類-按“產權性質劃分商住產權的“酒店式公寓只租不售的“酒店式公寓住宅產權的“酒店式公寓顧名思義，其特征是“商住性質的產權。該類物業可對小業

4、主出賣，售后一致或非一致進展“酒店運營。普通可簽定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、貸款、利潤稅率等方面均較普通住宅受更大的限制。 其特征是并不對外出賣產權。普通由水準較高的跨國酒店管理集團一致運營。稱其為“公寓式酒店更為適宜，是各類產品中綜合質量及管理水準最高的 這是目前北京市場上最為常見的“酒店式公寓，但由于其本質是“住宅產權，也決議了它不能夠成為真正意義上的“酒店式公寓。更準確的說，這是一種“酒店式效力公寓，以比普通住宅物業更為完善、全面的酒店式效力來吸引客戶。其付款方式、貸款方式、買賣手續與普通住宅一樣。. 對比因素 項目名稱地理位置區域環境建筑形式配套標準服務標準目標客群范圍市場

5、認可度服務式公寓 無無酒店式公寓 產權式酒店 酒店式公寓根本概念產品類比分析效力式公寓需開發商持有運營，而產權式酒店須承諾相應報答率，且對開發商和酒店管理公司等相關單位的協作關系和操作才干要求較高，本專題不作重點研討。本專題將現實意義下的酒店式公寓作為主要研討對象。.酒店式公寓開展歷程來源開展現狀.酒店式公寓真正發揚光大那么是在紐約，在一些國際大都市，人流量很大，也有很多商機。許多外來商務人士必需長期住在這些城市，但是由于買房負擔太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。由于酒店價錢比較貴而且沒有家的覺得，酒店式公寓就這樣于1980年在紐約應運而生，并且成為一種潮流，也成為紐約大量開發商的主打工程。

6、酒店式公寓在國外流行10多年后最早在上世紀九十年代初流入深圳、廣州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雛形是北京建國飯店在六至九層長包房里增設廚房，推出超出酒店客房概念的居所，當時一經推出立刻被美國駐華大使館全部租用當時美國駐華大使館成立之初，使館區還在建造之中，成為外交官員公寓。 開展酒店式公寓開展歷程.產品市場沿革效力式公寓酒店產權自持性物業，公建立項，以外籍租客為主要效力對象。小戶型公寓小戶型公寓產品，住宅立項，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭投資為主要購買目的，對產品溫馨度要求不高。酒店式公寓介于酒店與住宅之間的產品，公建或住宅立項。對于配套要求及物業效力的要求較高，單價較高，后期生活費

7、用較高。產權式酒店純投資性產品，對于區域位置、周遍高端商務人群、產品裝修規范、配套設置有很高的要求，且對酒店公司的運營才干有一定要求，售價高于其它產品，市場受眾面窄。2006年起2005年起 2003年起上世紀九十年代初酒店式公寓開展歷程. 亞奧區域中關村區域燕莎區域CBD區域金融街區域三元橋區域北京六大酒店式公寓板塊是目前北京的黃金區域北京酒店式公寓分布酒店式公寓開展歷程.工程分布供應量建筑方式容積率價錢戶型裝修物業管理客戶小結酒店式公寓市場分析.北京在售酒店式公寓分布圖酒店式公寓-市場分析亞奧觀典錦上國際公寓金澳國際國海廣場健翔國際公寓方恒國際中心萬國國際公寓元大都瑞士公寓世奧國際中心萬科

8、金陽新金山光華國際世界城燕莎CLASS伯朗峰瑞海國際西海2021萬科金陽波菲特行政公寓.北京在售酒店式公寓信息列表酒店式公寓-市場分析.酒店式公寓-市場分析區域位置分析從區域位置上來看，受北京奧運的劇烈利好刺激，亞奧板塊的酒店式公寓在售工程最多，其次是傳統的商務金融中心區CBD和金融街。 這都是北京目前土地價值最高，高端商務人群最集中的區域，再次證明了酒店式公寓對地段和客戶的天生偏好。.酒店式公寓-市場分析市場供應及體量分析從供應體量上看，酒店式公寓大多屬于小盤工程，在售工程中74%以上的建面都在10萬平米以下，部分稍大體量的工程中也都包括了一定的商業和寫字樓面積。目前北京市場總體可售面積在6

9、0萬平米左右，且后期還會有一定的放量，奧運會前的競爭會不斷趨于猛烈。.酒店式公寓-市場分析容積率分析從容積率看，有71%的在售工程容積率在4以上，這和酒店式公寓的地段位置規劃有直接的關系，強調報答，不強調溫馨性。.酒店式公寓-市場分析建筑方式分析從建筑方式上看幾乎清一色的都為高層塔樓，且外立面多為具有公建特征 的玻璃幕墻，成為有特征的區域地標性建筑是一切工程的夢想。.酒店式公寓-市場分析裝修情況分析一切的酒店式公寓工程都為精裝修酒店式公寓的精裝修應該是工程定位的必要條件之一，對提升工程整體質量和銷售利潤有很重要的作用。特別是隨著裝修規范不斷提高，越來越多的工程是贈送全套家具家電，向著帶著牙刷牙

10、缸就能入住的趨勢開展。.酒店式公寓-市場分析物業管理情況分析無論是酒店式公寓還是產權式酒店，一項重要目的便是物業的效力管理程度。目前北京的公寓物業雖然都聲稱為“酒店式、“星級效力等等，但工程的物業管理程度良莠不齊，真正到達星級規范的不在多數，但經過一些知名物業管理公司的努力，整體氣氛的成熟，置信會有很大的提高。.酒店式公寓-市場分析產權年限分析目前在售酒店式公寓的產權年限，絕大多數工程產權為住宅立項的70年，少部分的為 50年。從市場調查的結果看，客戶對產權年限區別并不是非常的敏感，最關懷的還是位置和工程的質量。.酒店式公寓-市場分析銷售價錢分析從在售酒店式公寓的均價來看，目前普遍的價錢程度在

11、18000元/平米至28000元/平米之間，但此類工程受地段影響非常明顯，泛CBD的兩個工程瑞士公寓和世界城由于其顯著的區位優勢均價曾經分別站在了42000元/平米和36000元/平米的高位。.酒店式公寓-市場分析價錢增長分析北京市場的酒店式公寓工程幾乎一出場就成為關注的熱點，價錢也在旺盛的需求和高燒的大環境下不斷上揚，漲幅最小的工程也超越了10%，而部分工程的價錢自開盤以來曾經到達了接近50%的漲幅，而且這樣的趨勢還在蔓延。.酒店式公寓-市場分析銷售情況分析從以上銷售情況來看，酒店式公寓產品能被市場接受，銷售率都比較喜人。其中亞奧觀典和健翔國際公寓開盤時間較早，同時由于主打奧運概念，位置好，

12、均已售罄。而萬科金陽的開發商品牌很有優勢，也已售完。瑞海國際推出7包租年報答率，投資潛力看好，博得了客戶的追捧。但不少樓盤的捂盤情況明顯，一定程度上影響了市場供應。 .酒店式公寓-市場分析主力戶型分析主力戶型面積大多集中在50-80平米之間，戶型主流為直套規范間型的一室一廳。這種設計的局限性是只需一面開窗，影響了居室的自然通風和采光。 不少的酒店式公寓都采用了幾梯幾十戶的集中式電梯設置，電梯的運載負荷極高。同時大回廊式高密度的平面規劃，不僅呵斥運用率低于普通住宅，同時也使物業的識別性、私密性較差，這也對高端客戶的選擇有直接影響。 .酒店式公寓-市場分析主力總價分析分析圖顯示，目前北京市場在售酒

13、店式公寓工程隨著單價的不斷抬升，主力總價也多分布在100-200萬之間，不再是百萬元以下投資者的樂園，不同樓盤在這個區間的集中度很高,這也從價錢層面闡明酒店式公寓產品的競爭優勢在逐漸模糊，而相對低總價的產品稀缺性在不斷強化。主力總價區間.酒店式公寓-市場分析配套商業分析目前在售酒店式公寓幾乎都是綜合體工程，除了公寓之外還有大量的集中商業，最少也會有一定體量的底商，這對未來工程整體投資環境的提升有很大作用，但普通來說在銷售公寓時商業的業態和運營方式都還沒有確定，很難對客戶的選擇產生決議性影響。.酒店式公寓-市場分析置業目的及客戶分析由于30 、40平米甚至更小的戶型雖然能滿足根本的生活需求，但其

14、溫馨度遠遠不如通常意義上的公寓產品和普通住宅，很大程度上是一種過渡性的居住物業。早期的酒店式公寓可以吸引一定數量的自住客源，很大程度上是由于市場上缺乏類似的產品，沒有直觀的居住閱歷，也是由于低總價的吸引。隨著環境和價錢的變化其作為投資的功能完全的表達出來了，自住客的比例進一步的弱化，投資性質凸顯。特別是帶有返租合同的工程，幾乎完全由投資客包攬。 .酒店式公寓-市場分析分析小結目前北京的酒店式公寓市場曾經進入較理性開展階段，投資客開場對工程的質量、區位、背景、運營方式、報答率進展綜合的分析，雖然總體來說本類產品仍處于供不應求的態勢中，但并非一切推出的工程均能獲得良好的業績，一些“性價比較差的樓盤

15、如波菲特行政公寓也墮入了銷售瓶頸。 普通來說，受房地產大勢的影響，單價的不斷攀升使大多數工程中的小面積戶型60平米以下均推出即售空，而剩余的多是相對面積較大的戶型，可當小戶型的總價也突破一百萬的時候，投資價值會打折扣。隨著奧運會的臨近，過去幾年中北京對城市根底設備宏大投入的效果也逐漸顯現，商務環境的不斷完善使酒店式公寓產品迎來了難得的高速開展期，放量也在添加。但必需留意的是如何保證打造工程優良的質量被高端人群接受，必需求在物業管理和整體環境配套環節多下功夫。 .酒店式公寓重點個案研討.供應市場分析重點個案分析國海廣場 地理位置：海淀區復興路17號開發商：中房京貿房地產開發物業顧問公司:戴德梁行

16、建筑設計單位:北京建筑設計院北京設計院/王大君空間設計(臺灣)總占地面積：32600平方米 總建筑面積：260000平方米 容積率：5.5 總套數：321戶開盤260戶可售，其他均被認購.供應市場分析產品信息建筑方式：4棟塔樓：三棟5A級寫 字樓；1棟公寓建筑層數：公寓27層；寫字樓19層、22層、23層戶型面積：50平米的0居以及80-90平米的1居主要集中在西側；110平米的2居集中在東南側；80-90平米為主力戶型層高：寫字樓C為3.9米；A、B為4米；公寓3.2米國海廣場 ACB公寓商 業會 所.供應市場分析產品信息裝修規范：精裝修3000元/平米，送部分家具家電電梯：5梯15戶平均運

17、用率：66%車位： 地上18個；地下1200個租售暫定物業費：5.85元/平方米月開盤時間：2007年10月30日入住時間：2021年3月31日其他：商業約8萬平米； 會所約1萬平米國海廣場 .供應市場分析銷售價錢及客戶信息銷售價錢：估計開盤均價25000元/平米銷售進度：寫字樓A棟曾經整售；B、C將1000平米起大面積出賣；公寓估計近期即將開盤客戶來源：從目前積累客戶來看，多為外地客戶， 也不乏部分北京客戶置業目的：80%為投資型需求 國海廣場 .供應市場分析西三環獨一在售精裝小戶型公寓；集寫字樓、大型商業及多功能商務會所于一體的城市綜合體，區域產品稀缺性突出。北京市政府三環內土地限批規定的

18、出臺 ，提高了產品稀缺性的同時，也降低了作為投資的置業風險。.供應市場分析重點個案分析萬方國際公寓 地理位置：朝陽區望京廣順大街與阜通西大街交匯口西北角 開發商：北京華松房地產開發有限責任公司物業顧問：北京萬方新源物業管理 總占地面積：8382.07平方米 總建筑面積：53400平方米容積率：4.3綠化率：31.6%總套數：224套.供應市場分析產品信息建筑方式：一棟18、12、10、8層高層連體板樓 戶型面積：80平方米一居，占總套數的10%左右，84-150平方米二居，占50%左右，-225平方米三居，占40%左右，主力戶型為130平米左右二居；150平米左右三居，層高：2.9米萬方國際公

19、寓 .供應市場分析產品信息裝修規范：精裝修 2000元/平米含家電電梯：六個單元分別為一梯兩戶，兩梯三戶，兩梯四戶 運用率：78%-83%車位： 268個全地下開盤時間：2007年11月入住時間：2021年3月1日商業： 面積約50000平方米 ，整租或者整售萬方國際公寓 .供應市場分析銷售價錢及客戶信息銷售價錢：開盤起價15700元/平米，均價17800元/平米；其中一居小戶型起價20000元/平米銷售進度：已售出30套左右付款優惠：全款98折客戶來源：主要是望京區域地緣性客戶為主，也有一定比例的韓國人。置業目的：投資和自住的比例大致相等。 萬方國際公寓 .供應市場分析工程氣氛成熟，位于望京

20、中心區，區位優勢明顯，交通便利，商業配套完善。區域產品稀缺，戶型配置也比較豐富，但小戶型起價偏高，透支了未來一定的升值空間。.供應市場分析重點個案分析世界城 地理位置：朝陽區東大橋路10號 開發商：北京京匯房地產開發建筑設計：U-TOWN(上城)建筑事務 園林設計：貝爾高林物業顧問：第一太平戴維斯 總占地面積：14344.5平方米 總建筑面積：120217.9平方米容積率：5.5 總套數：719套.供應市場分析產品信息建筑方式：三棟高層板樓建筑層數：28、31層戶型面積：總裁官邸48套 C棟4F29F，單套面積 363平方米；酒店式公寓 671套 A、B棟4F29F ，廳室合一單套面積約55平

21、方米447套一室一廳單套面積約86平方米48套層高：31層的3.0米，28層的3.1米世界城 .供應市場分析產品信息裝修規范：精裝修送全套家具家電電梯：3梯12戶和2梯 2戶平均運用率：72%車位： 498個全地下售價25萬物業費：7.9元/平方米月開盤時間：2007年1月11日入住時間：2021年6月商業： 面積約30000平方米 B1F3F世界城 .主力戶型分析特點：1、方正戶型，廳室合一，雙開子母門，玄關大理石鋪地，落地全景窗，絕佳視野；2、6平米大衛生間，寬闊空間，溫馨衛浴；3、專設獨立步入式衣帽間，盡顯高檔生活元素；4、整體高級廚柜，冰箱、洗衣干衣機，配備可視對講機，入戶自動感應光源

22、，全套裝修，交房既可入住。供應市場分析產品信息世界城 .主力戶型分析供應市場分析產品信息世界城 特點：1、方正戶型，絕佳規劃，6.6米大開間客廳，臥室、起居會客、就餐獨立分區，動靜分別；2、三面采光采景，通透生活空間，全朝陽南向主臥主位，南北；3、專設獨立步入式衣帽間，盡顯高檔生活元素；4、整體高級廚柜，冰箱、洗衣干衣機，配備可視對講機，入戶自動感應光源，全套裝修，交房既可入住。.供應市場分析銷售價錢及客戶信息世界城 銷售價錢：開盤均價25000元/平米，如今36000元/平米均價；銷售進度：近50%銷售率付款要求：40%首付比例客戶來源：主要是CBD區域內企業中高管，少量外地和外籍人群，年齡

23、35歲左右。置業目的：大戶型自住為主，小戶型根本為投資需求。 .供應市場分析工程氣氛成熟，位于CBD中心區，區位優勢明顯，交通便利，配套完善，可借勢奧運商機。戶型搭配較合理，但產品不夠豐富，精裝修規范較高，未來升值潛力明顯。區域產品稀缺，投資租金報答率高，降低置業風險。.供應市場分析重點個案分析瑞海國際中心地理位置：海淀區蓮花池東路53號開發商：北京西友瑞海房地產開發建筑設計：中國電子工程設計院總建筑面積：31621.64平方米 容積率：6.8總套數：300套.供應市場分析瑞海國際中心產品信息建筑方式：連體塔樓建筑層數：14層公寓部分戶型面積：50-80平米零居和一居，頂層有少量復式大戶型，其

24、中50-60平米的零居占總套數的70%。層高：3.2米產權：50年.供應市場分析瑞海國際中心產品信息裝修規范：精裝修送全套家具家電電梯：6梯35戶平均運用率：70%車位： 500個全地下物業管理：國賓酒店開盤時間：2007年11月入住時間：2021年7月商業： 3.5萬平米大型集中商業 .供應市場分析瑞海國際中心銷售價錢及客戶信息銷售價錢：開盤均價18000元/平米，如今20000元/平米均價；銷售進度：已開部分100%，整體近50%銷售率；付款要求：一次性全款客戶來源：主要是外地投資客，股市基金獲利的替代投資產品。置業目的：純投資，不能自住，五年酒店管理公司租約，保證年最少收益率7%。.位于

25、金融街商圈、公主墳商圈的中心區域，比鄰西客站，區位優勢明顯，未來軌道交通便利 。有明確的產權式酒店概念，由專業的酒店管理公司運營，承諾報答率，降低置業風險。供應市場分析.供應市場分析重點個案分析元大都樓盤位置：朝陽區 芍藥居甲2號院開發商：北京隆華廣廈房地產開發；建筑設計：方略建筑設計有限責任公司；園林景觀設計：雷瓦德景觀建筑事務所；物業管理：國貿物業酒店管理；占地面積：12000 平方米建筑面積： 25849.34 平方米容積率：2.5.供應市場分析產品信息元大都物業類型：公寓；樓型及數量：一棟6、10、15層塔板結合樓 ；開盤時間：2007年6月9日；入住時間：2021年10月1日；產權：

26、70年；總戶數：339含20套商業 ；車位配比：1：0.8約260個，其中地上40個，地下約220個。.在售面積：還有50套左右，約 2500平米規范層： 36層：1、2單元2梯9戶，3單元1梯17戶，4 單元2梯8戶；711層：1單元2梯3戶，2單元2梯9戶，4單元2梯10戶；1215層：2單元2梯5戶，4單元2梯6戶；運用率：77%；層高：2.9米；物業費：2.6元/平米；裝修及規范：精裝修帶部分家電，2000元/平米左右。供應市場分析產品信息元大都.戶型情況戶型面積范圍（平米）套數價格區間（萬元）所占比例零居4050649211520%一居608019213818460%二居90130（

27、復式）6320730020%主力戶型以一居小戶型為主，零居和兩居小戶型也占相當比例，雖然戶型較小，但是從成交客戶來看，自住比例還是很高的，主要是由于工程的周邊配套和區位優勢。供應市場分析元大都.價錢及銷售銷售情況：自07年6月份開盤以來，319套房已全部銷售83%，每月的銷售速度還是比較快的，目前已進入尾盤階段。開盤價（元/平米）18000現起價（元/平米）22000層差（元/平米）300朝向差（元/平米）東西200/南北100現均價（元/平米）23000最高價（元/平米）24000銷售速度（套/月）65套/月左右銷售率83%供應市場分析元大都.客戶分析地域分布：朝陽區客戶為主，工程周邊客戶居

28、多，外地人也有相當比例；年齡特征：2535歲左右的的青年比重最大；職業特征：周邊任務的年輕白領，專業投資客；收入程度：中高收入階層；家庭構造：獨身或兩口之家；購買目的：戶型較小，自住兼投資者居多，約占70%。供應市場分析元大都.工程點評 區位優勢，四環以內，位于第二學府區之中，緊鄰元大都公園。 交通便利，臨近地鐵13號步行僅五分鐘，東鄰京承高速，南臨北土城西路。 區域相當成熟，周邊配套非常齊全，教育資源優勢明顯。 受90/70政策影響明顯，規劃戶型比例也被迫重新調整，但設計上也保管了兩套連通運用的能夠性。供應市場分析元大都.供應市場分析重點個案分析燕莎class位置：朝陽區新源里新東路14號

29、投資商：華盈置地集團開發商：北京泰和基業房地產開發有限責任公物業管理：美國賓至國際全案謀劃及營銷代理：21世紀不動產，北京中天大業整合推行：今久傳媒北京占地面積：4301平方米總建筑面積：15330.9平方米容積率：2.2.供應市場分析燕莎class工程概略物業類型：公寓；樓型及數量：1棟7層塔樓公寓；開盤時間：2006年10月27日；入住時間：2021年6月；產權：50年可注冊；總戶數：155戶；車位配比：1.6：1，地下78，地上18。層高：3.25米；物業費：8元/平米.供應市場分析燕莎class戶型情況戶型面積范圍（平米）套數價格區間（萬元）所占比例零居48/50/6213112716

30、485%一居79/87/90/1002420826515%主力戶型以零居小戶型為主，比例占到了85%，純小戶型以投資為導向的工程。.戶型分析戶型分析：1、 格局方正，獨立廚衛；2、起居室與臥室分開，動靜分區明確；3、臥室帶步入式衣帽間；4、臥室和起居室均有采光，居住溫馨度相對較好。供應市場分析燕莎class.供應市場分析燕莎class價錢及銷售 銷售情況：自07年10月27日開盤以來，在售的三層共70套房如今還剩5、6套，銷售率到達90%。另有三層未開盤，詳細時間未定，但該開發商有捂盤嫌疑。開盤價（元/平米）26500現起價（元/平米）25000現均價（元/平米）26500最高價（元/平米）2

31、7000銷售速度（套/月）60套/半月（開盤至今）銷售率占總體的41%（其中有三層尚未開盤）.客戶分析地域分布：北京以朝陽區為主，約占60%，其中燕莎區域及周邊居多；年齡特征：根本3040歲；職業特征：外企高管，外國領事，私營業主，專業投資客；收入程度：高收入階層；家庭構造：獨身或兩口之家；購買目的：投資客居多，約占80%，小戶型自住也有一定比例。供應市場分析燕莎class.供應市場分析燕莎class工程點評 地處燕莎商圈，緊鄰使館區、昆侖飯店、京城大廈、東直門商務區 區域配套成熟，商務分為濃重。 交通便利，緊鄰地鐵2號線、城鐵13號線、機場高速公路和機場城鐵 。戶型比較單一，零居為主，總價適

32、中，更適宜投資。周邊租金程度較高，投資報答可觀，很有投資潛力。.供應市場分析重點個案分析世奧國際中心 地理位置：朝陽區北四環東路惠新東橋向東200米 開發商：北京信遠時代房地產開發 建筑設計單位: 廣東省建筑設計研討院總占地面積：8078平方米總建筑面積：110000平方米總套數：500多套.供應市場分析產品信息建筑方式：1棟塔樓，分為東西2座建筑層數：28層； 東座7-28層為酒店式公寓 西座7-18層為寫字樓、19-28層為酒店式公寓戶型面積：酒店式公寓戶型：60平米的0居；85、95平米的2居；100平米小三居層高：公寓3.3米；世奧國際中心 東座西座商 業.供應市場分析產品信息裝修規范

33、：精裝修3000元/平米電梯：6梯17戶平均運用率：70%車位： 340個 租售暫定物業費：5.90元/平方米/月開盤時間：2007年11月18日入住時間：2021年12月 其他：商業1-5層，約1.5萬平米； 會所第6層，約3000平米；寫字樓約2.3萬平米世奧國際中心 .供應市場分析銷售價錢及客戶信息銷售價錢：18000元/平米銷售進度：目前在售東座7-11層、18-19層，共推出118套，目前還有約30套未售客戶來源：主要以任務生活在亞奧商圈、中關村的客群為主，也不乏部分CBD客戶置業目的： 多為自住+投資型需求世奧國際中心 .供應市場分析 緊鄰北四環，全石材外裝酒店式公寓 ，本身配備商

34、業和辦公，努力于打呵斥北四環商務地標建筑； 和同地段的其他工程比，本工程更具價錢優勢，性價比較高。.供應市場分析重點個案分析和喬麗致 樓盤位置：朝陽區光華路甲8號； 投資商：和喬集團；開發商：北京奧德房地產開發；物業管理：北京和喬物業管理；銷售代理：華遠經紀；占地面積：8040 平方米總建筑面積：44427 平方米容積率：4綠化率：30%.工程概略物業類型：酒店式公寓；樓型及數量：一棟17層塔樓公寓；分期情況：共2期；一期銷售時間：2004年；本期開盤時間：2007年月1月；本期入住時間：現房入住；產權：70年；總戶數：396戶本期銷售剩余198套；車位配比：1：1.5約600個左右。供應市場

35、分析和喬麗致 .工程概略規范層：6梯28戶運用率：80.5%層高：平層3.7米，LOFT5.2米物業費：5.5元/平米裝修及規范：精裝修帶部分家具，家電。戶型：以三居大戶型為主，占總套數的42%，零居或一居小戶型也占相當比例。和喬麗致供應市場分析.價錢及銷售 銷售情況：自07年1月份開盤以來，196套房在10月底已全部銷售終了，銷售率到達100%。和喬麗致開盤價（元/平米）28000層差（元/平米）1000朝向差（元/平米）400500結盤價（元/平米）34000銷售速度（套/月）套/月（開盤至10月底）銷售率100%供應市場分析.戶型分析：1、廚房功能空間缺失，不適居住。2、衛生間無自然采光

36、，帶淋浴房和浴缸。3、有帶采光的生活陽臺。和喬麗致地域分布：朝陽區客戶為主，CBD區域周邊居多 ；年齡特征：35歲左右；職業特征：企業高管，專業投資客；家庭構造：兩口或三口之家；購買目的：以投資為主，占95%。供應市場分析.工程點評優勢 區位優勢，位于CBD中心區，商務分為濃重。交通便利，臨近地鐵1號線，東側南側各有兩條主干道京通快速和西大望路通往四環。裝修規范較高，室內配套齊全。 周邊配套非常成熟，檔次較高。優勢 以前曾經作為酒店運營過，廢品現房，但產權年限較其他公建工程少。和喬麗致供應市場分析.供應市場分析重點個案分析波菲特行政公寓 地理位置：北京市朝陽區東三環霄云里8號；開發商：北京永順

37、房地產開發；建筑設計：中外建工程設計與顧問、北京翰時國際建筑設計咨詢 ；景觀設計：阿奇貝斯加拿大設計公司 ；銷售代理及運營顧問：仲量聯行；總占地面積：4513平方米； 總建筑面積：33746平方米；總套數：304套。.供應市場分析產品信息建筑方式：1棟13層塔樓；戶型面積：從50多平米的一居到295平米的頂層復式，共八種戶型，主力戶型是50平米的一居H2和90平米的兩居H1，共180套左右。剩下的六種戶型約有120余套；層高：首層大堂9.2米，規范層的3.4米；規范層：6梯29戶；平均運用率：71%左右。波菲特行政公寓 .供應市場分析產品信息裝修規范：精裝修送全套家具家電，4500元/平方米

38、；車位： 304個全地下，只租不售，租金800元/月；物業費：7.8元/平方米/月；供暖及制冷費：2.5元/平方米/月，3.5元/平方米/月； 開盤時間：2007年5月；入住時間：2021年5月31日；商業：集中在一層兩側，主要為中西餐廳、便利店、書吧、茶吧、美容美發等效力設備。 波菲特行政公寓 .主力戶型分析供應市場分析產品信息波菲特行政公寓 特點： 書房、臥室雙面正南翻開窗，充分享用陽光的暖和，這是此戶型主要的一個亮點。 開放式廚房，對話開放式起居室，參與制造美食的過程更高興。臥室方正，面積適中，充分保證私密性。 戶型缺陷：雖向南朝向，可南北不通透，無法保證自然流通的空氣；書房在起居室的對

39、面，獨立的安靜溫馨環境很容易遭到影響；部分不規那么的建筑構造使空間規劃的難度加大。 .主力戶型分析供應市場分析產品信息特點： 傳統的方正戶型構造，在一切戶型中運用率最高。開放式廚房，可以減少小戶型中的空間拘謹感。戶型缺陷：北面朝向，十一米多的進深，很難感遭到陽光；臥室和衛生間在房間兩頭，影響運用方便，類似于酒店的功能運用格局，使居住溫馨度大打折扣。波菲特行政公寓 .供應市場分析銷售價錢及客戶信息銷售價錢：開盤均價23000元/平米，目前均價26000元/平米；銷售進度：銷售率30%；付款要求：30%首付比例；客戶來源：客戶不限于北京地域，區域分布較散，還有少量外籍客戶，主要是多次置業者，對工程

40、質量和區域升值潛力要求很高 ；置業目的：投資為主，占到90% ，少量自住客戶。 波菲特行政公寓 .供應市場分析本工程所在的燕莎、麗都商圈，以及第三使館區域土地資源非常稀缺，而這種高檔小戶型精品公寓的定位，具有較強的不可復制性和投資價值，得到了市場一定的認可。總體看，波菲特行政公寓的開盤價錢在本區域內已屬中高價位區間，因已處高位，開盤以來漲幅不大，上漲3000元/平米，目前價錢和周邊同類型的公寓相比稍低，有一定價錢優勢。US聯邦公寓：均價28500元/平米 ；置地公寓：31000元/平米；泛海國際29000元/平米。包含供暖和制冷的綜合物業費高達13.8 元/平米，這個價錢即使在高檔工程中已屬高

41、位，會對投資本錢產生一定影響 。產品方面主推100平米以下的小戶型，類似產品在所在區域內還是比較少，具有一定的稀缺性，但運用率低是一個普遍的缺陷， 71%左右運用率，對投資運用價值有一定影響。 工程點評.潛在供應情況分析.名稱地址開發商占地（平米）建面（平米）容積率物業類型產權年限（年）建筑類型國海廣場（未開）海淀區復興路17號中房京貿房地產開發有限公司3260026萬（公寓部分3萬左右）5.5綜合體70高層塔樓西海2008（未開）海淀區蘇州橋東北角北京中基宏源房地產開發有限公司2000093700（公寓部分1.5萬左右）4.5綜合體50高層塔樓伯朗峰（未開）昌平區八達嶺高速13C出口東，西關

42、環島東，區政府西400米北京盛世原華房地產開發有限公司 20000100000（公寓部分6萬左右）4綜合體40高層塔樓潛在供應市場分析短期內酒店式公寓的潛在供應主要以西部板塊為主，總體量在12萬平米左右，物業類型也是以綜合體為主。從定位看國海廣場和西海2021還屬于金融街和中關村的傳統中心商務區，但伯朗峰在昌平的出現也預示著酒店式公寓產品逐漸向城區周邊的城市副中心轉移。.項目名稱開盤時間開盤價（元/平米）主力戶型主力總價區間（萬元）物業管理（顧問）公司物業費（元/平方米月）商業類型商業體量裝修標準國海廣場2007-12-125000左右8090平米200-225戴德梁行5.85集中商業約8萬精

43、裝修（3000元/平米，送部分家具家電）西海2008預計2008年初24000左右5060平米120144戴德梁行5底商未定精裝修（標準未定）伯朗峰預計2007年12月底9500左右5060平米4757美國戴斯酒店未定集中商業1.2萬精裝修（1500元/平米全套家具家電。）潛在供應市場分析此類物業的價錢照舊會維持在高位，在東部商務中心區土地不斷稀缺的情況下，西部會成為新的熱點，價錢還有繼續走高的趨勢。主力戶型仍舊在80平米以下居多，投資性低總價還是首位。物業和裝修規范照舊很高，在這方面的競爭會日趨猛烈。.潛在供應市場分析小結 產品會根據市場細分化原那么構成差別化競爭，從戶型的大小到裝修規范的高

44、低，將越來越符合所處地段的獨特特征； 開發商由原來更多的銷售變為更多優質物業的持有，從而保證物業和效力的質量，提高專業化程度和資產運營的收益； 由散銷變為整體銷售，吸引國內外基金的收買將成特征； 國內外著名酒店管理集團將更多的介入北京市場，整體管理程度不斷提升，出租率獲得有效保證，產品的效力晉級； 2021年后酒店式公寓供應會有小幅下滑，市場表現主要為消化存量房； 望京因第四使館區的規劃以及被擴展的金融街帶動的西部板塊將成為酒店式公寓市場的新熱點區域。.酒店式公寓的機遇和挑戰.城市開展機遇2002-2021 年，城市根底建立投入1800億元人民幣，其中900億元用于建筑地鐵、輕軌、高速公路、機

45、場等，450億元用于環境治理，300億元用于信息化建立，其他150億元將用于水電氣熱等生活設備的建立和改造。這將對北京整體城市容顏、城市籠統和城市位置產生深化的影響。.機遇-北京奧運整體趨勢2021年奧運會對整個北京樓市都注入了強勁的推進力。由于酒店效力式公寓與酒店相比具有很強的優勢：一致集中管理，提供專業24小時酒店式效力，同時可選用居家自助廚房、自助洗衣效力相結合，為旅游、商務活動提供酒店式日租效力公寓或者短期月租公寓，期限比較靈敏，并且相對于高檔酒店更實惠的價錢，這都將為酒店式公寓帶來充足的開展時機。 .市場價錢走勢目前北京的酒店效力式公寓租金從8美圓平方米月50美圓平方米月不等，與去年

46、相比酒店式公寓租金每平方米出租價錢上漲到了2-3美圓。而目前出租率普遍在80%-90%左右，與去年70%-80%的出租率相比上漲了10%左右，投資價值明顯。機遇-北京奧運.客戶需求受奧運利好要素的影響，酒店式公寓的客戶明顯添加，除固定租客外，一些外企的重要客戶和高級管理人員的親朋也成為近期北京酒店效力式公寓的需求方。部分酒店效力式公寓為了更加靈敏的保證奧運期間的租金收益，在三季度開場就對簽署長期租約的客戶上調了租金報價，估計四季度不斷到明年優質酒店式效力公寓租金將繼續上漲。 機遇不斷增長的需求、逐漸提高的供應質量和日益透明的地產市場正逐漸推進中國效力式公寓市場的開展。2005年和2006年的買

47、賣情況闡明，中國主要城市的效力式公寓市場異常活潑。國際投資商，特別是美國的時機基金與閱歷豐富的業主-運營商看中此類投資退出方式的多樣性，構成了效力式公寓主要的買方群體。.外資看好北京機遇2007年度全球酒店買賣額將達1100億美圓，較2006年的歷史記錄725億美圓增長52%，投資者對于酒店行業的熱情空前高漲。 雖然限外政策接二連三，但由于對于中國宏觀經濟和房地產市場的繼續看好，境外資本對于投資中國房地產的興趣依然濃重，估計今后進入房地產優質物業持有領域的比例會大幅提高。 外資收買北京的商用型物業，以寫字樓、酒店式效力公寓、購物中心、酒店為主，物業現狀為處于運營形狀，或者即將完工。熱點區域照舊

48、為CBD、燕莎商圈、金融街、和中關村。.冬天來了么？挑戰1-10月北京房地產市場運轉情況 來源：北京市統計局 樓市調整期普通分為三個階段：初期價錢微跌，成交量大降；二期價錢急跌，成交量進一步放大；三期價錢下落速度和成交量同時放緩。 從十月以來北京的期房成交量就迅速減少，宏觀調控政策對房地產熱的抑制造用曾經開場逐漸顯現，居民買房志愿不斷下降，廣州不少高端樓盤的價錢都出現了松動。北京目前對于高端房產的需求也出現較為明顯的下降，北部和東部地域高總價房產拋售景象初顯。同時，房地產投資比例明顯大幅度下降，從占整體購房比例的18%，下降到13%左右。.投資還思索溫馨嗎？挑戰問題：傳統的酒店式公寓多是標間方式的直套零居室，單面開窗采光，