1、. .PAGE12 / NUMPAGES14關于私募房地產基金方面的資料2013年11月21日 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc372804305后危機時代私募完勝對沖基金 PAGEREF _Toc372804305 h 1HYPERLINK l _Toc372804306新型房地產融資平臺在深興起 PAGEREF _Toc372804306 h 2HYPERLINK l _Toc372804307私募房地產基金逆市活躍，平均3年存續(xù)20%年收益 PAGEREF _Toc372804307 h 3HYPERLINK l _Toc372804308透視中國房地產私

2、募基金的未來 PAGEREF _Toc372804308 h 5HYPERLINK l _Toc372804309私募基金輸血房地產低門檻分食信托 PAGEREF _Toc372804309 h 8HYPERLINK l _Toc372804310首只私募房地產PE母基金成立，規(guī)模或達二百億 PAGEREF _Toc372804310 h 10后危機時代私募完勝對沖基金2013-11-18 證券市場周刊每次經(jīng)濟復，似乎都標志著一個投資時代的結束和另一個時代的開啟。過去十年是對沖基金稱王的時代，電子化開啟了對沖基金的時代，這些私人持有的基金能買得起昂貴的硬件和軟件，從而能夠參與到幕交易，投資業(yè)績

3、因而增加了許多倍。但是，財富游戲常常變幻莫測。過去十年，對沖基金經(jīng)理成了名人，各家對沖基金的CEO成為許多投資者心目中的華爾街英雄，例如，史蒂芬科恩旗下的SAC資本以與比爾阿克曼旗下的興廣場資本。這些對沖基金利用企業(yè)的幕消息去了解整個公司，而不僅僅是進行頭寸管理，它們的成功是建立在投機泡沫和各種宣傳推波助瀾的基礎之上。但是，每一次繁榮都會有結束，因為每個市場的優(yōu)勢最終都會被復制和商品化，并大肆為后來者所效仿，最后必將走向沒落。過去幾年，對沖基金的回報和大盤幾乎不相上下，甚至跑輸大盤。例如，與2010年的高點相比，OZM基金的凈值下跌超過三分之一， Fortress投資直到最近才達到其2011年

4、的高點，距離2008年還有一段距離。科恩和亞克曼雙方圍繞著康寶萊進行了一場生死決斗，現(xiàn)在看來亞克曼進行了一次愚蠢的對賭。雖然只是個案，但是結合此前的慘淡業(yè)績來看，對沖基金似乎已經(jīng)不再是投資市場的主流。那么，哪些機構在取代對沖基金？答案就是業(yè)主有限合伙企業(yè)(MLP)，原因有兩個：第一，它們實現(xiàn)了優(yōu)異的投資回報；第二，它們是投資于當前經(jīng)濟復最熱門的領域，如房地產、石油和天然氣。毫無疑問，房地產在當前的美國是一個熱門行業(yè)，因為美國目前的復嚴重依賴貨幣政策，而非財政政策。房地產可以進行貨幣創(chuàng)造，創(chuàng)造貨幣的速度超過花錢的速度，所以資產價格必然會上升。對MLP投資者來說，這意味著投資可以增值，甚至以不斷分

5、紅的形式獲得收入。例如，美國第一免稅投資者(ATAX)支付的股息為7.44%，但凈值仍然比五年前高；金德摩根能源合伙(KMP)擁有石油管道，該機構發(fā)放的股息達到6.72%，而且過去五年凈值增加45%。當然，MLP對民生的傷害可能是巨大的，但對資產價格確實是很大的支持。很多市場專家曾認為，美國住宅房地產價格回升將無法以任何有意義的方式實現(xiàn)，因為年輕一代無法負擔新房的費用，只好與父母同住，而不是搬出去住。因此，組建家庭的速度將大幅下挫，因此房屋價值不會走高。然而，這種論斷正在為MLP所證偽。這種觀點的錯誤在于，將背負債務去購買房屋所有權的“準房奴”作為房地產市場的主要需求者，所以很容易錯誤判斷住宅

6、房地產的價格走向。之前，很多人沒有預料到私募股權的資金會進入房地產行業(yè)，并且會對一般美國人房屋需求形成擠出效應，最終成為房屋價格的決定者。此外，美國政府允許萬億美元的境外資金進入房地產市場，因此MLP在房地產市場就是價格操縱者，他們能夠獲得暴利就是非常顯而易見的事情了。雖然政府引入資金的計劃似乎已經(jīng)實現(xiàn)了既定目標，但他們僅僅是創(chuàng)造了另外一個泡沫，這種泡沫的基本面會在社會形勢不可持續(xù)時開始破裂，因為租金在上升，而收入在下降。例如，研究發(fā)現(xiàn)，自2000年以來，美國明尼達州的租金上漲了約6%，但承租人的家庭收入下降了17%左右；而明尼達州圣保羅市的一份最新的報告顯示，該州民眾能夠負擔得起的房屋明顯短

7、缺，房價已經(jīng)遠遠超過了一般民眾的承受能力。與此前次貸危機不同的是，MPL是直接參與實體物業(yè)的購買，而不是去購買高收益的垃圾債。新型房地產融資平臺在深興起2013-11-20 北方網(wǎng)|擠壓融資渠道，是近年來房地產調控的主要思路。10年地產調控之路，悄然催生了一個新興的行業(yè)房地產基金，再一次成為了這種新業(yè)態(tài)“野蠻生長”之地。業(yè)預計，新型房地產融資平臺的崛起，將帶來整個房地產行業(yè)運作模式的又一次升級。調控催生新型“融資鏈”一家小型房地產開發(fā)商獲得了某二級城市的一塊土地開發(fā)權，但是手續(xù)暫時不齊，無法達到銀行融資門檻所要求的四證齊全、自有投資30%，二級開發(fā)資質”。他們轉而向一家房地產融資公司求助。對方

8、提出了18%的年化融資利率，這一價格顯然低于當前民間資本約25%的資金價格，這家地產開發(fā)商欣然接受。馬上，的融資公司開始運作，他們找到一家合作銀行，通過銀行渠道發(fā)行理財產品，承諾年收益13%，1個月后逾億元資金順利到賬。在扣除各項費用后，近千萬中介費用也成功落袋，接下來便是將資金交給開發(fā)商，并隨時監(jiān)控開發(fā)商的建設進度、銷售情況，以保證融出資金的與時收回。而銀行方也將這筆年化收益高達13%的產品收入資金池中，與其他固定收益類產品一起打包賣給投資者。這便是房地產基金一次最典型、最簡單的運作過程。其間，項目方、資金方、銀行方各家“吃掉了屬于自己的那一段甘蔗”。一位業(yè)界大腕形象地總結：“政策不允許，產

9、生了我們的機會；項目有瑕疵，產生了我們的價格。”據(jù)私募行業(yè)協(xié)會秘書長春瑜介紹，正是在房地產調控不斷升級的10年，房地產基金悄然崛起。目前，、已成為房地產基金最為活躍的地區(qū)。“房基”近2000億上世紀60年代，美國就誕生了房地產基金。但國房地產基金的最初需求，則源自最近10年不斷升級的房地產政策調控。在這個過程中，傳統(tǒng)地產融資模式被斬斷，為了繞開各種政策限制，地產信托、資產管理計劃等新型金融產品應運而生。與之伴生的，是一批專門從事房地產投融資業(yè)的房地產基金管理機構，據(jù)市私募基金協(xié)會統(tǒng)計，截至2013年10月底，全國本土房地產基金管理機構約510家，管理規(guī)模超過6000億元人民幣，本土房地產基金管

10、理機構約210家，管理規(guī)模接近2000億元人民幣。肖水龍，業(yè)界知名的地產、金融兩棲大腕。2012年，麾下創(chuàng)與知名地產商合作推出新萊源基金，大舉挺進房地產融資領域。短短兩年時間，該基金規(guī)模已達30億元。肖水龍告訴記者，賺取融資利率差，僅是房地產基金的一種收益來源。基金的投入方式可以是股權、債權、股權加債權；投入階段可以在土地開發(fā)、土地購買、房產開發(fā)、物業(yè)購買、地產公司股權并購等。地產基金的產品設計往往是在各種差異中獲取機會：(資金)期限差、地域差、機構差、(境外)幣種差等。各種手段組合，可能生成房地產基金許多種的投融資運作模式。行業(yè)盈利模式多元化在不斷膨脹的房地產融資鏈條中，房地產基金的玩法可以

11、多得令人眼花繚亂。有的基金專做高端項目，專門發(fā)掘地段優(yōu)、發(fā)展商好、無瑕疵的“三好”項目，可能價格低，利差小，但是可以達到高周轉的目的。有的基金喜歡選擇中端項目。當開發(fā)商達不到發(fā)行信托產品、或者資產管理產品的要求，項目具有這種或者那樣的問題時，房地產基金往往乘虛而入。一位業(yè)界專家告訴記者，“在這種情況下，我們一般首先要判斷項目的問題是什么？是長期的還是暫時的？風險是否可控？項目的瑕疵往往也是我們的機會所在。”還有的小型融資平臺則追求價格高、利差大的項目。但是愿意付出更高融資成本的地產項目，往往也有某些硬傷。一位業(yè)人士介紹說：“有的是土地位于三、四線城市，或者地段不好；有的開發(fā)商資金鏈吃緊，從而給

12、融資方帶來風險；還有的是手續(xù)上有著無法解決的問題遇到這樣的項目，也許大基金就不愿意做了，但是有的融資平臺看中利率差大，愿意鋌而走險。”匯聯(lián)房地產基金可能是國較早介入房地產融資鏈條的專業(yè)基金。公司總經(jīng)理山博認為，盡管房地產基金崛起的時間不長，但行業(yè)發(fā)展即將進入“春秋戰(zhàn)國”時代：多元化的盈利模式，復雜的風險控制，區(qū)別化的業(yè)務定位，使行業(yè)面臨大浪淘沙。真正能夠生存下來的一定是注重風險控制、注重投后管理、具有多種資源優(yōu)勢的融資平臺。私募房地產基金逆市活躍，平均3年存續(xù)20%年收益2013-9-17清科研究中心房地產基金研究室 2013年9月13日，清科集團聯(lián)合中國 HYPERLINK :/enterp

13、rise/%E6%B0%91%E7%94%9F%E9%93%B6%E8%A1%8C/ t _blank 民生銀行、全國 HYPERLINK :/industry/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7/ t _blank 房地產投資基金聯(lián)盟共同舉辦首屆“中國 HYPERLINK :/industry/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7/ t _blank 房地產基金 HYPERLINK :/people/%E9%AB%98%E5%B3%B0/ t _blank 高峰論壇”，清科研究中心房地產基金研究室在會上正式發(fā)布“中國房地產基金二十強”榜單，此次活動在市場

14、中引發(fā)了廣泛的反響。房地產基金被稱為私募基金專門用于房地產投資的分支，最早出現(xiàn)在上世紀70年代末期，但直至90年代，中國房地產行業(yè)才開始接觸房地產基金這個舶來品，而中國房地產基金的真正運作卻在2002年以后。在經(jīng)歷了10余年間的發(fā)展后，房地產基金已發(fā)展成為一支橫跨房地產和 HYPERLINK :/industry/%E9%87%91%E8%9E%8D/ t _blank 金融兩大行業(yè)的重要力量，擁有較強的行業(yè)影響力。我國私募房地產基金平均存續(xù)期較短，年回報平均在20%從發(fā)展現(xiàn)狀上來看，國的私募房地產基金多為項目導向型，此類基金大多是先進行項目的尋找和確立，然后再進行募資，且資金到位后迅速對擬定

15、項目 進行注資。相對于常規(guī)的VC/PE基金，這些基金在募資完成后幾乎不用花費時間進行投資篩選，因此其整體的存續(xù)期相對較短，一般僅為3年左右。同時由于期 限相對較短，它們的回報倍數(shù)普遍不高，然后其經(jīng)過年化計算的IRR較為可觀，平均回報水平約在20%左右。另一方面，隨著不斷有機構進入私募房地產基金市場，該領域的競爭也變得愈發(fā)激烈，對地產業(yè)投入的資金總量也在持續(xù)增加。這令地產商的融資成本有 所下滑，同時私募房地產基金的收益也受到了一定的影響。如圖所示，2010年成立的私募房地產基金，其部收益率(IRR)要高出2012年新成立基金近 十個百分點，差距不可謂不大。雖然2013年上半年，新成立的私募房地產

16、基金的IRR有所回升，但是在該領域快速發(fā)展的背景下，其競爭的激烈程度有可能會 進一步加強。因此長期來看，若今后私募房地產基金未在策略上產生足夠的變化并實現(xiàn)差異化競爭，則其回報水平難以得到進一步的提升。調控致開發(fā)商融資困難，私募房地產基金逆市上漲據(jù)清科研究中心房地產基金研究室統(tǒng)計，中國已投資或擬投資房地產行業(yè)的機構數(shù)為421家，房地產基金個數(shù)為545支。其中以開發(fā)商為背景，以PE機構進入房地產投資領域，以基金背靠產業(yè)為背景的這三類機構成為房地產基金的中堅力量。在投資方面，從2006年到2012年，中國大陸地區(qū)共發(fā)生298起針對中國房地產企業(yè)或房地產項目的私募股權投資案例，涉與投資總金額為 186

17、.67億美元。在2012年，一些機構在樓市低迷時期加緊布局，全年房地產私募股權基金投資案例數(shù)量有明顯增長，投資金額則受整體經(jīng)濟形勢影響出現(xiàn) 小幅下滑，當年中國私募股權房地產投資基金完成80起案例投資，同比上漲29.0%。其中77起案例披露出金額32.09億美元，同比2011年的 36.30億美元下降11.6%。私募房地產基金的崛起影響了行業(yè)的資金來源結構，以與房地產的開發(fā)結構和模式，預計未來幾年私募房地產基金仍將處于高速發(fā)展期，各種不同結構、 不同策略、不同主體的基金都將涌現(xiàn)，這將令房地產基金在地產業(yè)中擁有更強的影響力，并提高業(yè)的資源配置效率，促進行業(yè)的健康成長。透視中國房地產私募基金的未來2

18、013-10-10 證券報 未來的房地產投資基金將沿著三個層面的方向發(fā)展，即更加專注的定位、更加多元化的投資和基金結構與更靈活的盈利模式，并涌現(xiàn)一批優(yōu)秀的房地產私募基金，會有更多著名的案例和金融創(chuàng)新，給廣大投資者帶來更穩(wěn)定的投資回報自2009年以來，地產私募基金開始越來越為人所熟知，簡單易懂的盈利模式，遠超銀行存款利息的投資收益，對許多有富余資金的投資者來說很有吸引力。到底這些帶有神秘色彩的房地產私募基金是何方神圣，又是如何運作的呢？其實房地產私募基金并非新生事物，國外早就有以地產項目作為主要投資目標的私募基金，相對于美國幾十年的發(fā)展歷史，國房地產私募基金只是近些年才逐步興起，但規(guī)模擴非常迅速

19、。2009年以前國主要還是外資的地產基金比較活躍，2010年以來，在國家房地產調控政策的持續(xù)打壓和國外經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)低迷的境況下，房地產行業(yè)原有的融資渠道不斷收窄，而私募房地產基金則順勢而起，獲得了快速增長的機會。根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，2012年共完成新募集房地產基金94支，比2011年增長了40%。房地產私募基金的投資方式有哪些房地產投資基金的類型根據(jù)投資方式的不同，可分為權益型、抵押型與混合型。其中，權益型投資一般直接或間接投資于房地產項目，其收入主要來源于房地產項目直接產生的租金收入和出售的增值收益，權益型投資往往要參與到項目的運營管理過程中，收益要取決于項目實際運作情況。抵押型投資則是

20、借錢給開發(fā)商賺取固定收益，所募集的資金以提供抵押貸款、參與抵押貸款或購買房地產貸款支持證券的方式投向房地產開發(fā)項目，收益則來源于房地產抵押貸款利息，與項目實際收益關系并不大。目前國人民幣地產基金絕大部分是以抵押型投資為主。混合型是介于權益型和抵押型之間的一種房地產投資基金，兼具權益型和抵押型的雙重特點，其在提供房地產貸款服務的同時，自身也擁有部分物業(yè)產權。理論上來講，混合型房地產基金在向股東提供物業(yè)增值機會的同時，也能提供穩(wěn)定的貸款利息，不過由于比例難以劃分和風險難以分割，所以實踐中這樣的結構比較少。正規(guī)的房地產投資基金一般都不會承諾保本保息，只是以預期收益率作為項目選擇的標準；會設立專門的托

21、管賬戶保障投資人資金安全；只以地產項目作為投資標的，并以資產抵押或股權質押等形式進行風控；除非是商業(yè)類地產運營基金或特殊約定，一般不會按月付息，而是根據(jù)所投資項目周期按年付息。當然由于地產投資基金的回報一般遠高于銀行存款收益，也有一定的風險，如果所投資項目發(fā)生問題，投資者也會蒙受損失。房地產行業(yè)面臨破局根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2013年1-6月份，全國房地產開發(fā)投資36828億元，同比名義增長20.3%。1-6月份，商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%，商品房銷售額33376億元，增長43.2%。而8月全國房價也再次迎來大幅上漲，房價環(huán)比上漲最快的城市是和，漲幅均為1.7%，更是以1

22、9.3%的同比漲幅領跑全國，距離年初制定的“基本穩(wěn)定”的房價控制目標漸行漸遠。加上近期各地地王頻出，人們紛紛猜測，難道地產的春天又來臨了？我們不妨拋開具體房價漲跌的問題，將房地產放入經(jīng)濟大背景下去審視，就會發(fā)現(xiàn)我國現(xiàn)有的房地產市場現(xiàn)狀將面臨破局。因為2000年以來地產政策在推動了波瀾壯闊的房地產上漲行情的同時，也帶來了相應的負面效應，如果放任房地產市場繼續(xù)如此發(fā)展下去，可能會造成嚴重影響。當前政府在制定房地產政策的時候面臨以下問題：（1）貨幣蓄水池溢出和資本外流我國的貨幣供應量指標M2已經(jīng)突破了100萬億，舉世矚目，之所以物價增速還在人們承受圍是因為房地產價格的持續(xù)上漲使得地產資產成了天量貨幣

23、的蓄水池，目前我國地產價值超100萬億，接近全國GDP的3倍。前幾年的“蒜你狠”、“豆你玩”等農產品價格暴漲的背后推手就是富余的社會閑散資金在某些農產品里進行投機活動而產生的。然而歷史規(guī)律告訴我們，沒有只漲不跌的市場，一旦房地產價格開始滯漲甚至下跌，大量資金從地產領域撤出，會流入其他領域抬高物價，或者流向海外，造成資本外流，從而給國民經(jīng)濟帶來嚴重的負面影響。（2）地方政府賣地財政難以為繼地方政府靠賣地作為財政收入重要來源的做法在全國非常普遍，然而隨著地越賣越少，地價越賣越高，以竭澤而漁的方式賣地作為主要財政收入來源越來越難以為繼，地方政府必須尋找新的財政收入來源才能應付日益龐大的財政開支。（3

24、）高房價嚴重削弱了制造業(yè)的競爭力土地和房產是最基本的生產和生活要素之一，房產價格的持續(xù)上漲不斷抬高生產成本。無論是直接體現(xiàn)出來的廠房、辦公室、土地等生產要素的價格上漲，還是間接體現(xiàn)出來的生活成本上漲帶動的員工工資和一些原材料價格的上漲，都在持續(xù)削弱我國的制造成本優(yōu)勢。當這些因素和越來越高的環(huán)保成本、不斷升值的人民幣等因素綜合起來的時候，對制造業(yè)、特別是出口型企業(yè)的打擊是沉重的。而實業(yè)環(huán)境的惡化又會引起企業(yè)家減少實業(yè)上的投資而把更多資金投入房地產等高收益的行業(yè)里，從而加劇產業(yè)空心化。（4）金融風險和社會穩(wěn)定2012年全國房地產開發(fā)投資7.18萬億元，按30%的自有資金投入70%債務融資計算，這部

25、分就有5萬億債務，還不包括存量房產的抵押融資和基建工程融資，地產相關債務在金融體系里占有較高的比例，一旦行業(yè)出現(xiàn)較大波動，將大大加劇金融風險。同時越來越高的房價加劇了階層分化，普通工薪階層無力購房，貧富差距會進一步加大，也增加了社會的不穩(wěn)定性。由于面對以上諸多問題，政府也不可能繼續(xù)放任房價上漲，未來政策走向還有待高層定調，但是房產稅大圍推廣、對房價漲幅的抑制和部分杠桿過高的房地產企業(yè)面臨破產，甚至引發(fā)局部金融風險的可能性還是很大的。房地產基金未來發(fā)展機遇和方向盡管未來地產行業(yè)的走向變數(shù)很多，但是并不代表地產行業(yè)就沒有投資機會，房地產基金就面臨困境。事實上美國到了上世紀80年代末期，全球經(jīng)濟危機

26、的出現(xiàn)導致機構投資人集體抽逃資金，市場上出現(xiàn)了大量由于無法償還貸款而抵押的房地產。此時許多優(yōu)質資產被迫廉價出售，美林和高盛等投資機構正是看到這千載難逢的商機，開始募集私募房地產基金抄底市場，國未來也會有類似的機會。未來的地產投資基金可能會有三個層面的發(fā)展方向。（1）更加專注的定位隨著房地產行業(yè)的生態(tài)結構和政策環(huán)境的變化，地產基金的競爭也將日趨激烈，專注于某些區(qū)域、某些業(yè)態(tài)的基金將更具備優(yōu)勢，因為資源更集中反應更快速。目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些專門針對爛尾樓收購、專門做寫字樓或商業(yè)地產、專門做土地整理或保障房的地產基金，未來這樣的基金會更有競爭力。（2）更加多元化的投資和基金結構目前國的地產基金大部分還

27、是以抵押貸款或者權益投資的形式投資項目，即使是以股權形式投資，很多時候也是明股實債。未來投資結構和模式有望變得更靈活，比如可轉換優(yōu)先股、優(yōu)先劣后分層結構設計、主動管理控股收購型等投資結構會變得日益普遍，而國外比較常見的REITs等模式在租售比回歸到比較合理的水平后也將快速發(fā)展。（3）更靈活的盈利模式目前國的地產基金大部分還是以固定收益的方式獲取收益，隨著地產調控政策的出臺和地產行業(yè)格局的改變，單純依靠收取利息的盈利模式會變得越來越?jīng)]有性價比。盈利模式的提升可以通過更專注的模式，如并購后整合高價賣出；更靈活的交易結構，如加大杠桿提高收益率；更創(chuàng)新的盈利方式，如通過建筑工程、物業(yè)管理、銷售代理等多

28、種方式獲取收益，更靈活的盈利方式不僅可以獲取項目的衍生收入，還可以降低項目的償付風險。隨著房地產私募基金的不斷發(fā)展和成熟，未來國會涌現(xiàn)一批優(yōu)秀的房地產私募基金，會有更多著名的案例和金融創(chuàng)新，給廣大投資者帶來更穩(wěn)定的投資回報，讓我們拭目以待。私募基金輸血房地產 低門檻分食信托2013-10-12 中國經(jīng)營報 通過信托融資的模式很難滿足所有房地產商的資金需求，而部分企業(yè)將目光投向了私募基金。而第三方理財機構在下半年的發(fā)展提速，也帶熱私募基金有限合伙產品。據(jù)中國經(jīng)營報了解，隨著信托收益率的下滑，私募基金有限合伙產品的銷售逐漸升溫，其中相當一部分募資涉與地產行業(yè)。與信托融資渠道相比，通過私募基金渠道的

29、融資財務費用要遠高于前者，且時間上并無優(yōu)勢，但是大部分私募基金的生意還是“紅紅火火”。私募基金爭“蛋糕”九十月份一向是房地產商的融資高峰期，而目前銀行、信托兩大主要渠道并不能滿足一些企業(yè)的需求，尤其是一些中小房企，不得不將融資渠道投向了私募基金。據(jù)了解，香河惠民基金2期、億隆地產項目、中港富嘉安10號大業(yè)里時代廣場資金集合計劃等等，一批新發(fā)的私募基金有限合伙產品均將融資方鎖定在了房地產商身上。“市場上資金緊，房地產商都缺錢，現(xiàn)在項目已經(jīng)多得做不過來了。”一家私募基金項目經(jīng)理接受記者采訪時表示，公司只能在大量的項目中選優(yōu)，不僅獲得的利潤更高，風險也會相對要低很多。據(jù)他介紹，私募基金現(xiàn)在屬于一種類

30、信托，融資模式與信托相似，但是靈活性上更大。“私募基金發(fā)行有限合伙產品的最大優(yōu)勢就是門檻低，條條框框少，這樣更加符合房地產企業(yè)的要求。”以香河惠民基金2期項目為例，該項目是由惠民興業(yè)投資基金管理發(fā)行，發(fā)行規(guī)模1.7億元，產品期限為一年半，融資方是香河天成房地產開發(fā)。與信托的情況一樣，該產品要素包括了資金用途、還款源和風險控制三項。“房地產一類的融資通常還是以土地和房產抵押為主，擔保和股權抵押為輔。”上述人士稱，具體的事項最終還是要看項目的情況。“大型的房地產企業(yè)能夠通過銀行和信托來融資金，但是大部分的中小房地產企業(yè)卻不行，而這也是私募基金有限合伙產品的生存空間所在。”他告訴記者，房地產信托發(fā)行

31、有明確的資質條件，包括房地產開發(fā)項目“四證”；開發(fā)商具備房地產開發(fā)二級以上資質；項目自有資金投入比例30%以上；土地和在建工程抵押40%以下。據(jù)了解，大部分房地產企業(yè)都“卡”在房地產開發(fā)二級以上資質條件上，限制了融資渠道，只能通過私募基金來融資。一家私募基金中金嘉鈺項目部人士對記者稱，私募基金融資成本通常都超過20%。“行業(yè)平均水平在25%左右，這個也是根據(jù)項目的情況定。”中融信托一位項目經(jīng)理向記者透露，房地產企業(yè)通過信托的融資財務成本在13%18%，超過20%的并不多，相對之前略有降低，但是肯定要比私募基金的有限合伙融資低很多。中金嘉鈺人士稱，由于私募基金項目的監(jiān)管較信托要弱，所以在抵押和評

32、估上都會靈活很多。“信托的抵押很難超過50%，但是私募基金優(yōu)質項目的抵押可以超過60%，做高融資量。另外，私募基金抵押物可以不僅僅是土地，還能包括很多有價物。”產品存風險隱患多位私募基金人士稱，有限合伙產品與信托的差異并不大，風險完全能夠得到控制。由于融資成本高，抵押也比較足，所以私募基金只要在風險控制上注意一點兒，基本上不會賠本。對于投資者來說，購買資金門檻較低有著較強的吸引力，且收益上明顯要高出信托產品幾個百分點。記者調查發(fā)現(xiàn)，目前市場上私募基金有限合伙產品幾乎少有收益率低于10%的，最高收益則可達18%。而目前市場上信托產品的收益率明顯低很多，就算房地產信托，收益率也僅在8%11%，平均

33、收益率不到9%。更值得關注的是，部分上市公司甚至也開始采用私募股權基金這種形式融資。據(jù)了解，譽銀基金近日推出了一款有限合伙產品，募資用于中昌海運(5.43, -0.01, -0.18%)控股子公司建造1.7萬立方挖泥船項目。盡管該項目融資金額只有5000萬元，但是可以看出這已然成為了企業(yè)融資的另一條路。“私募基金有限合伙產品的融資確實已經(jīng)有一定規(guī)模了，但是風險還是較信托會大很多。”民生證券分析師表示，信托歸屬于銀監(jiān)會監(jiān)管，在產品的發(fā)售上有固定的模式和條件，能夠一定程度上把控風險。然而，私募基金有限合伙產品的監(jiān)管還存在一些監(jiān)管觸與不到的地方，僅僅只是在工商局備案，約束力很弱，這就會存在一些隱患。

34、一家信托公司人士稱，私募基金有限合伙產品最大的問題在于對資金用途的監(jiān)管上，這完全要依靠私募基金公司來把控。該人士表示，與私募基金有限合伙產品相比，發(fā)行信托的條件高，收益相對低，至少融資方的情況和條件要相對差一些。據(jù)了解，今年7月底，一款名為市保障房項目建設基金(正閔二期)的產品就出現(xiàn)部分延期兌付，將私募基金有限合伙產品的風險再度暴露。有第三方銷售人士告訴記者，私募基金有限合伙產品已經(jīng)發(fā)生多起“事故”，但是規(guī)模都不大，影響也有限。事實上，由于對風險的擔心，私募基金有限合伙產品的銷售目前僅僅局限于第三方理財機構，而銀監(jiān)會在去年銀行“飛單事件”中，明令禁止了對此類產品的代銷。然而，今年下半年第三方理

35、財機構發(fā)展提速，私募基金有限合伙產品再次火爆起來。上述信托人士表示，除了與私人銀行之間的合作外，私募基金有限合伙產品的銷售與信托還是無法相比。“一款信托產品的發(fā)售最快兩周，但是走私募股權基金有限合伙產品，可能時間上會拖上兩個月。”房地產私募基金VS房地產信托1.風險與收益不同前者風險較大，收益較高，一般收益都在15%以上；而后者風險較小，收益當然較低，一般低于10%。2.投資模式偏好不同前者一般進行股權投資，后者則偏向于債權投資。3.投資年限與收益分配不同前者投資年限較長，一般房地產基金為中長期投資，大部分采取“3+2”，其中三年封閉期，兩年開放期，在封閉期投資人是不能抽回資本的，但每年可以分

36、配收益。而后者短期投資較多，一般為12年，待信托計劃到期后本金與收益一并歸還投資者。4.對房產項目要求不同前者管理人只要看好項目，就可以進行投資，對項目沒有硬性要求。而后者相關法規(guī)則有硬性規(guī)定，須滿足“432”條件，即四證齊全(即國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證)、開發(fā)項目資本金比例應不低于35%(經(jīng)濟適用房除外)、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質等條件。首只私募房地產PE母基金成立，規(guī)模或達二百億2013-11-15 09: 世紀經(jīng)濟報道 房地產PE基金正在悄然謀變。記者從盛世神州房地產投資基金管理(下稱“盛世神州”)相關人士處獨家獲悉，11月9日，由

37、全國房地產投資基金聯(lián)盟發(fā)起的首只私募房地產PE母基金在正式成立，首期規(guī)模約5億元左右，預期總規(guī)模約200億元。2010年被稱為房地產基金的元年，私募房地產基金快速發(fā)展，各家機構紛紛進駐，競爭也愈加激烈，加之以純債權投資、“假股真?zhèn)钡图夹g含量操作為主，回報逐年下滑。據(jù)清科集團統(tǒng)計，2010-2012年，私募房地產基金的年平均回報率分別為25.0%、22.3%、15.9%。在競爭加劇、房地產開發(fā)商面臨洗牌、不同區(qū)域市場分化的大背景下，一些嗅覺靈敏的房地產PE基金開始探索轉型。據(jù)上述人士介紹，母基金將兼投房地產開發(fā)項目和房地產基金，而與房地產基金主要做債權不同，該母基金將以股權投資項目為主。計劃主

38、要選擇排名在50-100位的房地產開發(fā)商合作，區(qū)域以有經(jīng)濟潛力和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)為主，集中在二線城市。在提高股權投資比例的同時，包括歌斐資產、盛世神州在的大型房地產PE基金也在調整項目區(qū)域和優(yōu)化交易對手。收益率逐年下滑據(jù)清科集團統(tǒng)計，2012年中國房地產基金存量規(guī)模超過120億美元。從發(fā)展現(xiàn)狀上來看，國的私募房地產基金多為項目導向型，大多是先進行項目的尋找和確立，然后再進行募資，且資金到位后迅速對擬定項目進行注資。因此其整體的存續(xù)期相對較短，一般為3年左右，而國外房地產基金的期限為8年左右。由于期限相對較短，加之主要是以純債券、“假股真?zhèn)钡姆绞竭M行投資，相對有實力的機構則采用股債結合的“夾層”模

39、式，實際回報普遍不高，平均年回報水平約為20%。“隨著各機構紛紛進來，特別是2012年大資管時代的到來，今年是全民房地產基金年，基金規(guī)模大幅增加。從接觸的各家基金來看，估計今年規(guī)模會翻倍至240億美元。”全國房地產投資基金聯(lián)盟會長、盛世神州董事長民耕介紹，而競爭也變得更為激烈，2010年的回報率超20%，去年是15-18%，今年只有12-13%，做得好的也只有15%。長期來看，若今后私募房地產基金未在策略上產生足夠的變化并實現(xiàn)差異化競爭，則其回報水平難以得到進一步的提升。“競爭越來越激烈，現(xiàn)在每家都在思考接下來的轉型。對于我們，最重要的是優(yōu)選競爭對手，要求合作的房地產企業(yè)有一定規(guī)模，因為房地產開發(fā)商未來也面臨著洗牌調整。和好的交易對手合作，為了在洗牌過程中能占領更多的市場。同時，基金本身也開始了粗放發(fā)展之后的精細化運作。”歌斐資產合伙人曾純表示。目前歌斐資產管理的280多億元資產中，房地產基金達200多億元。轉型股權投資隨著房地產基金規(guī)模的擴大和參與者的增加，原先以債權為主的業(yè)務形式開始發(fā)生變化。“做股權的趨勢比較明顯。”民耕表示，剛開始主要做債權，現(xiàn)在