1、商業地產地位及萬達模式解析講義總稿二、三線城市的開發策略及案例解讀一個故事 寓言-清醒.pptx新政下的房地產現狀，我們思索之余，如何調整戰略房地產宏觀分析.ppt一、深入認識商業地產三、業態解析及組合策略四、項目定位與設計規劃五、解析招商模式與管理二、開發流程及產品策略理清概念： 商業地產常被簡單地理解為商場、商鋪、MALL、步行街購物中心之類。其實，商業地產不是一種業態，也不是一種建筑形態，它是一種物業形式廣義的商業地產：依托泛商業的概念，用于商業用途或者具備商業功能的地產。它包含了：商業街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業等等。狹義的商業地產：是專用于商業服務也即經營用途的物業

2、形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、休閑等。他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。商業地產的成功運營，精彩之余，意義更加深遠 有效的商業運作帶來物業的增值；租金的回報能保證項目的可持續經營；可利用自持物業進行再融資或在資本市場直接變現；有了成功的商業案例，將能以更低的價格獲取土地和項目； 成功的商業運作將大大提升公司品牌，社會效益和經濟效益雙豐收商業物業的增值持續穩定的收益強大的融資平臺項目拓展的優勢品牌影響力為什么做商業地產？ 商業地產的價值定位設計建設招商運營商業地產的實質您是哪種類型開發商？案例分享 西蒙介紹.ppt 沒有利潤，即使有

3、最佳的產品、最好的形象、最優秀的員工，企業也會很快陷入困境；很多企業是先研究我是不是世界500強，再研究我活不活得下去，路走反了。 提個問題：做商業地產，如何最大化地創造利潤？招行的風險文化商業地產如何實現物業價值緊扣客戶需求、吸引購買者、投資客、觀光客業態新穎，包容性強，吸引消費者、觀光客理念超前，設計出跳，形成地標，吸引市民商業業態產品形態建筑特征讓人來住，讓人來看，讓人來買，讓人來消費，讓人回去做宣傳商業地產與住宅開發的區別？商業地產與住宅地產的區別.ppt商業地產住宅地產商業地產與住宅開發的本質區別？價值一次性實現非請勿來非要你來要實現價值增值我們的商業項目是否有魅力？ 你的建筑有沒有

4、魅力？是不是令人難忘？1你的建筑和定位是否吸引商家？它會來不？2你的商業有沒有磁性，消費者是否喜歡來？3 你的業態是否足夠新穎有趣，是否有商業景點？4？如果回答：是！則項目大功告成。案例分析大寧國際.ppt商業地產的發展趨勢？ 做好準備了嗎？凡事都得趁 早做商業地產亦是如此一、深入認識商業地產三、業態解析及組合策略四、項目定位與設計規劃五、解析招商模式與管理二、開發流程及產品策略商業地產開發系統的形成市場研究（選址）運營管理招商與建設規劃設計定位商業地產開發全環節商業地產可控性開發流程土地與項目獲取階段市場研究及定位階段方案與產品塑造階段設計與產品優化階段項目工程建設階段項目招商租售階段商業運

5、營管理階段融資與資本運作階段 開發全流程解析 開發全流程.xlsx一、 “現金流”是商業地產開發的基礎 現金為王.pptx 案例分析全產業鏈的不動產運營案例：嘉德置地的運作模式.pptx要常鍛煉身體珍愛脊椎多多運動.ppt 二、項目定位是商業地產開發的前提 三、產品研究是商業地產開發的根本產品的分類.pptx萬達廣場的三代產品概述.pptx 四、租售關系是商業地產開發的核心 五、商業模式是商業地產開發的關鍵“先招商后建設，訂單式開發模式”是萬達成功的關鍵商業地產開發模式.ppt六、業態組合是商業地產開發的重點七、招商管理讓定位和業態組合落地專題研究：如何通過模型推導，形成產品策略？案例分享：項

6、目配比推導及經濟模型測算.docx萬達商業模式的經驗分享萬達的運作經驗分享.pptx一、深入認識商業地產三、業態解析及組合策略四、項目定位與設計規劃五、解析招商模式與管理二、開發流程及產品策略購物中心 購物中心是指多業態、多業種、多店鋪的全客層消費場所，多設在市區或城鄉結合地帶，由專業經營團隊系統地有計劃開發、管理、運營，向消費者提供綜合性服務，理想營業面積一般在10萬平方以上，空間呈縱向規劃。 Shopping mallshopping center購物中心1.ppt百貨商場 是指在一個建筑物內，按不同的種類和品牌，由若干個專業的商鋪向顧客提供多種類、多品種商品及服務的綜合性零售形態。包括經

7、營多品種、多門類的綜合性商店和大、中、小型綜合經營的商店。百貨店.pptx綜合超市 以經營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價促銷及平價銷售的綜超形態經營，其機制側重中央采購及營業控管系統，基本有連鎖發展戰略。社區超市 以顧客自選方式經營的社區型零售商場，主要銷售食品飲品、日用品等民生必需品，均采用開架式陳列，統一出口收銀。營業面積300-2000平方米不等，一般開在住宅社區較密集的區域。倉儲超市 倉儲商場（warehouse store）又稱貨倉式商場，1968年起源于荷蘭，最具代表性的是“麥德龍”（makro）,大多選址于郊區交界處；是一種集商品銷售與商品儲存

8、于一個空間的零售形式。 這種商場規模大、成本低、價格實惠，場內極少豪華裝飾，一切以簡捷自然為特色。商品采取開架式陳列，由顧客自選購物，商品品種多、場內工作人員少，既適宜零售購買又適合批發銷售。專業市場 以經營某一大類商品為主的業態，并且有豐富專業知識的銷售人員和相適的售后服務，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售型態，比如家居市場、電腦商城、通訊商場等。專業市場.pptx廣場 以經營國際一線、二線服裝、箱包、皮具、飾品、鞋帽、手表重視產品質量及品牌，又稱“質販”賣場；多為高單價國際知名品牌，選點多在一級城市市中心精華地段，對物業品質及購物環境要求極高，鎖定金字頂端客群。名品折扣店 又稱奧特萊

9、斯（outlets）,專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品的商店組成的購物中心，因此也有稱為直銷購物中心。批發市場 是指銷售者、產業和事業用戶銷售商品和服務的商業。所謂再銷售者是指二次及其以下的批發商和零售商；所謂產業用戶是指從事生產和服務提供的營利性組織；所謂事業用戶是指不以再銷售為目的，而是為了業務或事業上的需要購買設備和材料的非營利性組織。 隨著市場的不斷細分，許多批發市場實際上是專業市場。文化主題業態 指商業項目充分挖掘其所處城市的地理優勢和人文資源優勢，依托城市歷史文化的深厚底蘊，結合現代文化商圈全新理念基礎，技術先進以城市文化概念為主題，集多業態多功能為一體的主題商業區。成都寬窄巷子

10、.pptx旅游商業業態 是指在旅游風景區或者與旅游景點配套的滿足旅游者“吃、住、行、游、購、娛”的商業業態。商業街 是指為數眾多的零售商店集中在一個區域內，以一定的規模和規律，形成帶狀的商業群體。商業街不同于商業區（組成城市地域的基本街區），也不同于商業圈（特定商業中心及其影響的地域范圍），商業街地處城市中心，各類商品群集，顧客既能買到所需商品又能在此品嘗風味食品、享受綜合服務。住宅區底層商業 就是在高層住宅的第一、二層以商鋪形式對外出售出租的業態，既解決了小區的商業配套，又提升了產品的商業價值，是伴隨住宅較多的一種商業形態。創新業態 商業地產特殊形態.ppt 是在業態功能定位、業態配比等方面

11、跳出老的思路，在原有的基礎上創造更新的亮點，以適合市場的需要，在業態的創新定位中往往伴隨著富有個性的空間規劃定位。競爭因素機遇因素市場因素多少數量什么檔次什么類別什么區域資源因素商戶定位業態組合與商戶定位運籌帷幄，決勝千里，吾不如張良；鎮國家，撫百姓，吾不如蕭何；統百萬兵，戰必勝，吾不如韓信。此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。 商業地產的招商運營資源的整合劉邦娛 樂 專賣店 主力店休閑餐 飲業態組合，其實就是功能的組合項目定位目標市場商戶定位商戶定位不僅要與項目定位相符合，同時也要與目標市場的需求層次相符合業態組合要尊重市場 上海正大廣場.ppt 各不同品牌、不同商業類型之間不僅存在品牌共

12、生現象，還存在品牌互補與品牌排斥現象。同時不同的商戶組合還會產生不同的品牌效應及租金收益。 利用好品牌共生性與品牌互補性可以大大提高雙方的營業效益，處理不好品牌排斥問題不僅導致營業下滑甚至導致優質品牌流失 。商戶的共生與互補 商業“馬太”：一般檔次高、行業地位高的品牌要放置在優勢位置，醒目位置。位置差位置好品牌檔次、影響力及形象商業“馬太” 不同業態還存在互補現象：業態互補是指兩種不同的商業形態可以共享客流，可以相互促進對方營業效益的商業現象。業態互補負一 樓一 樓二 樓三 樓檔次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠寶、化妝品店等中檔次、中租金：如服裝店、禮品店等檔次低、租金低、目的性消費如餐飲

13、、娛樂檔次低、形像差、租金低：如超市、運動休閑服裝、鞋類等 租金承受能力的不同及人流帶動的不同也導致業態組合分布不同。業態分布 要找到品牌效益、人流帶動、租金效益、形象效益的最佳平衡點。不同的業態、不同的商戶品牌需考慮到不同的品牌影響力、客流帶動力、形象沖擊力及租金收益力等等個性化因素。但業態配比并沒有最好之說，最適合的就是最好的。 業態配比黃金取割.pptm 單純的商業綜合體導致城市公共空間白天和夜晚使用率形成鮮明反差，公共設施在閑置，造成資源浪費； “24H”的業態復合模式實現了城市資源的均衡使用，地塊在每時每刻都充滿活力，土地利用價值能極大提升。24H業態復合 主力店是指承租面積大，品牌

14、知名度高，美譽度高，有大批忠實顧客，并具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下來的大型零售品牌。 肯德基必勝客國美主力店如太平洋、沃爾瑪等星巴克美格菲主力店在業態組合中的作用城市商業中心1區域中心型2商場百貨公司購物中心商業街手機通訊銀行專業市場餐飲娛樂汽車市場家居建材大型餐飲34社區商業中心小型超市餐飲店娛樂休閑社區配套便利店批發市場汽配市場家居建材名品折扣店大型餐飲大型娛樂購物中心專業市場綜合超市服裝店餐飲店娛樂社區配套便利店社區型郊區型土地成本遞減,客流量遞減不同地段適合不同的主力業態租金遞增案例分享北京華貿中心.pptx通過業態置入形成商業亮點容積磁鐵“巨無霸”更需要亮點.pp

15、t千萬不要想當然一、深入認識商業地產三、業態解析及組合策略四、項目定位與設計規劃五、解析招商模式與管理二、開發流程及產品策略 事后控制不如事中控制，事中控制不 如事前控制。 防患未然，更勝治亂于已成之后。 準確定位防患于未然永遠朝前看！定位亦是如此 重視市場調研市場調研應涉及的內容市場調研的分析案例分享市調案例1.ppt 充分挖掘商業元素 上海新天地案例.ppt 項目定位的主要方面項目定位1.ppt案例：東莞華南MALL.pptx 項目定位千萬不能模仿他人 明確商業模式 重視主力店掌握主力店的技術要求 掌握主力店的選址技術條件，既可以為你的定位能落地做好鋪墊，又能充分站在經營者的訴求上看待商業

16、規劃及設計，主力店其實是最好的商業設計老師。各主力店技術條件要求.ppt 做商業地產時需要最大限度地挖掘項目所能夠傳承和捕捉的商業元素； 成功挖掘的前提也依賴于高水平的規劃； 制定科學的商業規劃，科學的商業規劃是招商質量的基礎； 把功夫下在做好商業規劃上尤顯重要 重視商業規劃商業地產規劃設計專業系統的形成 商業規劃設計原則動線合理性.ppt增加商業項目磁性和魅力的方法！案例分享怡豐城新加坡.ppt 商業規劃設計需重視的方面商業改造提升商業價值.ppt 中庭的設計策略 外部交通流線的設置 內部交通流線的設置目標人群地鐵客群周邊常住人口社區人口 人流分析 內部人流動線設置 商業規劃設計步驟 商業設

17、計絕不僅是建筑設計，它是一個系統，并且要同定位、招商、商家訴求等緊密聯系起來，才能完成全部的設計流程。主力店引進招商把控市場定位項目包裝規劃可提升價值.pptx 商業設施規劃商業設施的規劃細則.pptx 商業空間規劃 商業空間規劃的黃金法則.ppt案例分享日本大阪難波公園.pptx不要將自己置于尷尬境地萬達廣場解析（案例分享）萬達模式解析.pps要常鍛煉身體珍愛脊椎多多運動.ppt一、深入認識商業地產三、業態解析及組合策略四、項目定位與設計規劃五、解析招商模式與管理二、開發流程及產品策略 確定招商模式 確定微觀經營主體 微觀經營主體選擇在商業房地產建設期間就應該有初步規劃，不同的商業房地產的微觀商業經營主體組成千變萬化，這不是偶然的，也不是由市場自由決定的，而是開發商有意識選擇的結果。確定微觀經營主體.pptx招商推廣策略招商進度及品質控制業務流程及條件審批控制招商團隊的組建及管理