1、房地產非銀行貸款融資模式介紹1目錄目錄q一、前言一、前言q二、二、09年房地產業資金來源簡析年房地產業資金來源簡析q三、當前主要非銀行貸款融資方式三、當前主要非銀行貸款融資方式q四、非銀行貸款融資基本操作程序四、非銀行貸款融資基本操作程序q五、附件五、附件一、前一、前 言言34 房地產業是一個資金密集型行業，從我國的房地產業的發展進程來看，其資金來源在很大程度上借助銀行信貸資金和商品房預售收款；近幾年來，隨著我國資本市場體系的逐步完善，盡管其他融資方式也在逐漸增強著對房地產業的支持，但銀行信貸資金和商品房預售收款仍起著舉足輕重的作用。4 從這些年的宏觀調控政策來看，政府對房地產業進行宏觀調控的

2、時候，基本上都會將限制銀行信貸資金、控制房地產企業預售等作為最為有效的手段。4 09年12月上旬的中央經濟工作會議和國務院常務會議，再次拉開了房調的大幕（詳見附件一：2009年12月-2010年1月主要房調政策變化），隨著房調的進一步推進，10年1月和4月國務院辦公廳分別發布了的國辦發20104號和國辦發201010號文兩個核心文件，銀行信貸和房地產銷售又是首當其沖。前言（一）前言（一）4前言（二）前言（二）4在政府這種再次密集出臺宏觀調控措施和加強執行力度的壓力下，對銀行信貸資金和預售收款依賴較大的房地產企業將面臨越來越大的資金壓力。2010年1月和2月，央行兩次上調存款準備金率，房地產企業

3、的銀行信貸資金來源更加收緊。4面對當前的嚴峻形勢，房地產企業積極采取多種面對當前的嚴峻形勢，房地產企業積極采取多種方式融資，減少對銀行信貸資金、預售收款的依方式融資，減少對銀行信貸資金、預售收款的依賴，努力拓寬融資渠道，具有十分重要的現實意賴，努力拓寬融資渠道，具有十分重要的現實意義。義。二、二、09年房地產業資金來源簡析年房地產業資金來源簡析609年房地產業資金來源簡析（一）年房地產業資金來源簡析（一）數據來源：國家統計局709年房地產業資金來源簡析（二）年房地產業資金來源簡析（二）4 受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，09年以來房地產開發投資資金來源充裕，增長較快，有

4、效緩解了開發商資金緊張的局面。 據國家統計局的數據，2009年房地產開發企業的當年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，來自銀行貸款的資金占到近35%的比例、來自預售收款的資金占到近28%，合計近63%；企業自籌、利用外資及其他資金占37%。 2009年，房地產開發企業本年資金來源中，國內貸款11293億元，增長48.5%，創近十多年的新高；定金及預收款15914億元，增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長達116.2%；企業自籌資金17906億元，增長16.9%；利用外資470億元，下降35.5%。利用外資由于境外金融危機及外資獲利賣出等因素的影響下降更為明顯，出現負增

5、長。4 上述資料充分表明，2009年房地產資金仍是由銀行信貸資金和商品房預售收款起主導作用。隨著國家宏觀政策的進一步收緊，盡快拓寬融資渠道，降低對銀行貸款資金及預售收款的依賴，已成為眾多房地產企業迫在眉睫的大事。三、當前主要非銀行貸款融資方式三、當前主要非銀行貸款融資方式9當前主要非銀行貸款融資方式圖當前主要非銀行貸款融資方式圖房地產房地產企業融資企業融資內部融資內部融資定金定金預收款預收款股權性融資股權性融資債權性融資債權性融資股權融資股權融資合作開發合作開發房地產信房地產信托融資托融資首次發行上市首次發行上市上市后再融資上市后再融資買殼上市后再融資買殼上市后再融資直接債直接債務融資務融資間

6、接債間接債務融資務融資回租回租回買回買企業債券融資企業債券融資其他金融其他金融機構貸款機構貸款民間融資民間融資出租房地產出租房地產承租房地產承租房地產房地產保險公司房地產保險公司房地產抵押公司房地產抵押公司房地產基金房地產基金管理公司管理公司房地產財務公司房地產財務公司私募股權融資私募股權融資外部融資外部融資夾層融資夾層融資股權質押股權質押貸款貸款10當前主要非銀行貸款融資方式之一當前主要非銀行貸款融資方式之一股權融資（一）股權融資（一）4 境內上市融資 首次公開發行即通過向不特定的投資者公開發行股票（IPO）的方式實現上市的目標，這種方式能夠使企業在公開發行上市當時便能籌集到資金。目前，A股

7、IPO可以提供50倍左右的市盈率，但必須經過證監會批準，而證監會對房地產企業上市一直持謹慎態度，尤其是民營房企上市，審批極為嚴格，近期甚至明確表示對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準。因此，IPO上市難度很大。截至目前，全國前十名房企，只有萬科是作為民營房企通過A股上市。11當前主要非銀行貸款融資方式之一當前主要非銀行貸款融資方式之一股權融資（二）股權融資（二） 買殼上市后再融資 定義：買殼上市就是指非上市公司通過收購一些業績較差、籌資能力弱化的上市公司，剝離被購公司資產，注入自己的資產，從而實現間接上市的目的。數據顯示，目前在A股市場109家房地產企業中，只

8、有45家企業是通過“審核過會”程序上市，其余大部分企業則是通過借助殼資源等其他方式進入A股市場。魯商、大洲集團、金科集團、萬方地產等房地產企業就是通過買殼實現上市目的的。買殼上市后可以通過定向增發、公開增發、配股、發行可轉換債券等方式實現再融資的目的。 優缺點：優點：不因出身是“民企”而受法規歧視；避開IPO對產業政策的苛刻要求；符合公司法、證券法及上市公司重大資產重組管理辦法等政策規定，就可以買殼上市；房地產企業買殼上市之后，其品牌知名度將大大提高，這有助于企業加強銷售，提高項目回款的速度。同時，上市公司的地位也有助于企業從銀行獲得貸款。另外，上市公司還可以發行公司債券來緩解資金壓力。缺點：

9、從股票市場上來看，公開增發、配股、發行可轉換債券均有時間限制，因此短期內解決不了房地產企業的資金困局。 成本構成：不同的殼根據其復雜程度成本組成各不相同，總體來說主要包括凈殼價、承擔債務、注入資產、中介機構費用等。 適用范圍：中長期、中等及較大規模融資。12當前主要非銀行貸款融資方式之一當前主要非銀行貸款融資方式之一股權融資（三）股權融資（三） 買殼上市后再融資案例“金融街”增發籌資 “金融街”原名“重慶華亞”，是重慶華西包裝集團控股的一家包裝行業上市公司。2000年4月，華西集團將持有的4869萬股國有股以每股3.80元的價格轉讓給北京金融街建設集團公司。 金融街集團取得控股權后，迅速對“重

10、慶華亞”進行一系列的資產重組工作。2000年月，“重慶華亞”進行整體置換，金融街集團將所擁有的北京金融街區域的具有穩定出租收益的物業和全資子公司北京金融街房地產經營公司共計16433萬元的資產，與“重慶華亞”全部資產16545萬元進行等值置換，并在置換后將上市公司名稱改為“金融街”。 2001年月，“金融街”與控股股東金融街集團進行關聯交易，加大重組力度，收購了關聯公司北京金融街建設開發公司位于北京金融街區域與土地開發有關的資產，并收購了控股股東金融街集團持有的北京宏基嘉業房地產公司51的股權。這樣，上市公司將獨家承擔北京金融街規劃區域剩余的全部土地開發工作，獲得了位于北京金融街的50萬平米的

11、土地儲備，足夠年開發100萬平米的可銷售地上建筑面積的需要，保持了其可持續發展。 金融街集團買殼后的資產重組效果是非常顯著的，2000年5月上市公司進行整體置換后的馬上見了成效，當年中報批露，公司半年實現1129萬元的利潤，比1999年同期的225萬元增長了403；2001年，當年實現利潤1.51億元，凈資產收益率43.59，凈資產從買殼前的1.64億元增值到3.47億元。 在優良業績的支持下，金融街在2002年8月，以每股19.58元的高價增發2145萬股股，融資4.2億元；隨后，又在2004年12月、2008年1月分別增發7600萬股和3億股，募集資金分別為6.69億元和82.19億元，資

12、本市場的資金支持優勢顯露無疑。13當前主要非銀行貸款融資方式之一當前主要非銀行貸款融資方式之一股權融資（四）股權融資（四）4 境外上市融資 目前全球主要的資本市場，都已成為中國企業的上市地。特別是中國香港，中國企業已漸成香港市場的主體，截止2010年1月底，H股和紅籌股合計市值占到了香港主板市場市價總值的58%，充分表明了中國企業在境外上市旺盛的生命力。 海外上市的方式：海外直線IPO、海外曲線IPO、買殼上市、分拆上市、存托憑證(DR)和可轉換債券(CB)上市。 優缺點： 優點：海外資本市場更適合企業的融資要求；提高公司治理和管理水平；提升公司國際知名度和品牌；提高公司與股東的價值；股票期權

13、和股票購買計劃的益處。 缺點：對公司治理、管理及國際化程度要求較高；國內的房地產開發商沿襲“房屋生產商”的模式，以土地為原料，造好房屋、賣給業主實現增值，快速回籠資金，這種方式導致公司的現金流不穩定且難以預測，因此公司股價普遍不高。 成本構成：見附件二：境外上市費用比較。 適用范圍：規模實力較強、管理運作相對規范、融資規模較大。14當前主要非銀行貸款融資方式之一當前主要非銀行貸款融資方式之一股權融資（五）股權融資（五）4 私募股權融資 定義：指融資人通過私下定向邀請、協商等非社會公開方式，向特定投資人發行股權進行的融資，包括股票發行以外的各種組建企業時股權籌資和隨后的增資擴股。 優缺點： 優點

14、：所需資金門檻低，和債券融資相比，股權融資不需要抵押和擔保，所融資金也不需要償還和支付高額利息費用，如項目前景看好，投資方可以為企業后續發展提供持續的資金支持，且承擔風險的能力較強；私募股權投資者以新股東和合作伙伴的身份介入公司，公司資產負債率低，且財務風險??；私募股權融資不像股票市場那樣要求公開的信息披露，有利于募集人保護自己的商業機密； 缺點：目前投資區域基本上在一、二線城市，2009年雖然有向三線城市擴張的趨勢，但未形成規模；私募股權投資股權流動性差，屬于長期投資范疇，所以投資者會要求高于公開市場的回報（內部收益率25%40%），且通常會要求籌集人提供完善的退出機制。 成本構成：中介代理

15、費，律師、會計師、評估師費用，按參股比例支付的收益等。 偏好：一、二線城市優質地產項目。15當前主要非銀行貸款融資方式之一當前主要非銀行貸款融資方式之一股權融資（六）股權融資（六） 私募股權融資案例鑫苑中國私募股權融資后上市 鑫苑置業成立于1997年，是一家專注于中國二線城市的住宅房地產開發商，擁有11家全資子公司和2家非控股子公司，2007年12月13日，鑫苑（中國）置業有限公司(NYSE：XIN)，在美國紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國房地產開發企業。 2006年前，鑫苑置業主要集中于河南省內發展，土地儲備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業的土地儲備面積分

16、別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲備面積迅速減少，更加大了企業計劃上市的難度。為了盡快擴大土地儲備、加快跨區域發展步伐，鑫苑置業急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產市場過熱，出臺各項調控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權融資為鑫苑置業提供了新的選擇。 2006年8月和12月，鑫苑置業順利從EI中國（Equity International）和藍山中國私募融資累計達7500萬美元。該部分資金鑫苑置業主要用于區域擴張和增加注冊資本金，分別在山東、蘇州、安徽、成都等地成立房地產開發公司，企業跨區域擴張速度明顯加快。至2007年9月30日

17、，鑫苑置業擁有14個在建和擬建項目，規劃總建筑面積2,053,279平方米，土地儲備（擬建項目規劃建筑面積）上升至1,282,498平方米（2006年末為65萬平方米）。 在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業又從藍山中國獲得1億美元的私募債權融資，使其資本規模進一步擴大，財務結構更加完善，增強了資本市場對企業未來發展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元，為企業未來發展帶來資金的同時，更為企業有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能，為企業未來發展打下了堅實的基礎。16當前主要非銀行貸款融資方式之二當前主要非銀行貸款融資方式之二合作開發模式合作開發模式4 定義：不同當事人之間共

18、同出資、共同經營、共擔風險、共享利益的合作行為，是一種房地產開發的聯合經營行為。這種合作方式不限于一方出資，也可以雙方共同出地出資，其最核心的是簽訂合作開發合同。4 合作開發模式：法人型合作開發、合伙性合作開發4 優缺點： 優點：緩解開發商資金壓力；轉嫁風險；引入先進房地產開發模式、管理經驗等。 缺點：合作開發涉及內容復雜、標的巨大，履行期限長，極易產生糾紛，我國目前法律法規尚不明確，因此產生糾紛后訴訟周期普遍較長，且后果難以預料；由于合作開發通常都是由房地產開發商聯合，存在控制權、決策權旁落的風險。4 適用范圍：中長期、中大規模。17當前主要非銀行貸款融資方式之三當前主要非銀行貸款融資方式之

19、三房地產信托融資（一）房地產信托融資（一）4 定義：信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。據用益信托工作室的不完全統計，截止到2010年1月16日，09年房地產信托募集資金規模為447億元。4 目前我國發行的房地產信托產品形式：貸款信托（主要形式）、權益信托、財產信托等。4 信托產品的優缺點： 優點：信托的資金來源多樣化，可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等；供給方式上靈活，可以針對房地產企業本身運營需要和具體項目設計個性化的信托產品，從而增大供需雙方的選擇空間；信托產品的流動性和多樣化在一定程度上緩解了系統風險，分散了房地產開

20、發商的風險；相對銀行貸款，房地產信托能降低產業整體的運營成本，節約財務費用，還有利于房地產資金的持續運用。在供給方式上，可以根據企業本身運營需求和具體項目設計資金信托產品，增大市場供需雙方的選擇空間。 缺點：銀監會于2005年9月出臺“212號文件”，規定只有自有資金超過35%，四證齊全、二級以上的開發商才能以房地產信托形式融資，政策要求高；資金一般來自社會大眾或是法人機構，如果市場不景氣或是利率水平的影響，集資過程不一定可以順利完成；發行周期有限，不能作為長期融資的有效工具，而且退出機制也欠完善；信托公司相比銀行貸款有較大局限性，對審查項目非常謹慎和嚴格。4 成本構成：信托收益（目前8%以上

21、）、信托投資公司管理費（信托收益的15%左右）、保管人的保管費（信托收益的5%左右）等。4 偏好：風險相對較小的短期、中小規模項目。18當前主要非銀行貸款融資方式之三當前主要非銀行貸款融資方式之三房地產信托融資（二）房地產信托融資（二）4 房地產信托融資案例“盛鴻大廈”信托項目 基本情況： 元鴻公司將其開發、建設的房地產項目北京盛鴻大廈(市場價值人民幣約4.1億元)委托給北京國投，設立盛鴻大廈財產信托。元鴻公司取得該信托項下全部受益權。 元鴻公司將其享有的受益權分級為優先受益權和普通受益權，并將其享有的優先受益權(人民幣約2.5億元)以轉讓或質押的方式進行處置。北京國投作為獨家代理人代理其轉讓

22、行為。投資人受讓優先受益權后成為優先受益人，元鴻公司取得出讓優先受益權獲得的資金。 北京國投作為盛鴻大廈財產信托的受托人，將處置（銷售等形式）信托財產（北京盛鴻大廈）所得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并管理，優先用于支付優先受益人本金和收益，在優先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任何分配。 簡析： 設立信托時，信托標的可以為房地產建筑實物、房地產未來的租金收入、土地使用權等房地產資產及其相關權利。 該項目在方案設計中運用了超額資產擔保和優先次級受益結構等增信手段，具有典型意義。在本項目中，北京國投作為財產信托的受托人，需要盡職履行受托人的義務。作為受益權轉讓項目的代理人，

23、北京國投除了盡職完成代理轉讓義務外，不負任何直接責任；但是由于受益人轉換，北京國投仍然要為最終受益人的最大利益管理信托財產。19當前主要非銀行貸款融資方式之四當前主要非銀行貸款融資方式之四直接債務融資（一）直接債務融資（一）4 售后回租：房地產的經營者將一項房地產出售給投資者，然后再作為房地產承租人去經營。擁有物業的開發商既通過出讓物業的所有權獲得資金，又通過租回物業以保留物業的使用權，以達到既減少資金占用、又能從經營的物業中獲得收入的目的。但是，回租融資對于開發商的物業經營水平要求較高，其預期經營收益率必須高于抵押貸款的利率，否則，回租融資不會被投資者所接受。需要注意的是，租賃期滿，開發商不

24、能獲得物業的產權。此種操作模式目前主要用于商業物業。4 回買融資：開發商將自己開發的某項物業賣給貸款機構，然后再貸款買回該項物業，最后按期償還貸款。通過采取回買融資方式，開發商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項物業的產權；融資機構則既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業的經營收益。此種操作模式運作成本相對較高，且對開發商的綜合實力、信用記錄等要求均較為嚴格。20當前主要非銀行貸款融資方式之四當前主要非銀行貸款融資方式之四直接債務融資（二）直接債務融資（二）4 企業債券融資 定義：指企業通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權人享有到期收回本息的融資方

25、式。房地產企業債券是由房地產企業發行，表明房地產企業與投資者債權債務關系的一種承諾憑證。只有在相關政府部門對房地產企業的背景、經濟效益等內容審查合格后才可以發行債券。 優缺點： 優點：融資期限長，近年來發行的企業債券以5年以上的中長期債券為主；融資規模大，企業債券發行人實力普遍較強，2000年以來發行的企業債券規模多在10億元以上；融資成本低，省略了銀行貸款的中間環節，有利于優質企業降低融資成本；資金使用靈活；程序上更快捷。 缺點：根據證券法的相關規定，企業申請公開發行公司債券需由國務院授權的部門或者國務院證券監督管理機構予以核準，且對企業凈資產、盈利情況、募集資金投向、累計債券余額等均有嚴格

26、的限制，這使眾多的中小房地產企業對發行企業債券只能望洋興嘆。 成本構成：利息費用、發行成本（包括承銷傭金、擔保費、審計費、信用評級費、律師費和登記及兌付費）。 適用范圍：實力較強企業、中長期融資、中等及大規模。21當前主要非銀行貸款融資方式之四當前主要非銀行貸款融資方式之四直接債務融資（三）直接債務融資（三）4 民間融資 定義：出資人與受資人之間，在國家法定金融機構之外，以取得高額利息與取得資金使用權并支付約定利息為目的而采用民間借貸、民間票據融資、民間有價證券融資和社會集資等形式暫時改變資金所有權的金融行為。 優缺點：優點：借貸手續靈活、簡便，利率高、彈性大。缺點：國家未對民間融資出臺相應的

27、制度規定，容易發生糾紛，且發生糾紛時訴訟周期普遍較長，后果難以預料。 成本構成：利息費用。 適用范圍：中小額短期借貸。22當前主要非銀行貸款融資方式之五當前主要非銀行貸款融資方式之五房地產投資基金（一）房地產投資基金（一）4 定義：指基金公司通過發行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于房地產項目，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。4 運作流程23當前主要非銀行貸款融資方式之五當前主要非銀行貸款融資方式之五房地產投資基金（二）房地產投資基金（二）4 選擇目標客戶要求 公司規模：資產規模在310億元； 項目規模：開發面積在2030萬平，年竣工可銷售面積在1020萬

28、平，年銷售額在310億元； 城市選擇：二三線城市； 成長型企業：在當地排在前幾名，并且有影響力； 項目投資價值：地段、性價比、配套好； 企業性質：已經改制的； 項目營銷包裝：包裝需要一個詳盡的商業計劃，制作一份英文版信息； 項目管理團隊素質：公司和所有主要人員做背景審查。4 投資偏好： 風險收益穩定的項目，注重良好口碑和市場慣性； 風險相對高收益也高的項目； 項目市場綜合優勢強的項目。24當前主要非銀行貸款融資方式之六當前主要非銀行貸款融資方式之六夾層融資（一）夾層融資（一）4 定義：指風險和收益介于股權與優先債權之間的投資形式，期限一般較長，我國的可轉換債券就是夾層融資的一種應用。4 夾層融

29、資模式：股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然后再回購；房地產公司一面貸款，一面將部分股權和股權受益權質押給信托公司，即“貸款+信托公司+股權質押”模式；貸款加認股期權，到期貸款作為優先債券償還；多層創新。4 優缺點： 優點：操作靈活，能夠通過融合不同的債權及股權特征產生無數的組合，以滿足房地產企業的資金需求；融資手續要求比較低，不要求四證齊全；資金的使用效率比較高，股權進去后還可以向銀行申請貸款；對控制權的要求會相對股權投資低。 缺點：費用較高，由于產品非標準化，加之信息透明度低，其資金費用高于抵押貸款2-8個百分點；法律架構復雜，法律費用也遠高于抵押貸款；借款者在考慮夾層融資時，

30、必須征得抵押貸款投資人的同意；國內尚缺乏足夠合適的投資者。4 成本構成：利息費用、股權收益、中介機構費用等。4 適用范圍：成熟的、卻無法通過銀行貸款或發行債券獲得資金的企業，投資者要求其投資對象既有穩定充足的現金流（用以償還債務及利息），也要有良好的成長預期（有利于實現權證或可轉股權價值）。25當前主要非銀行貸款融資方式之六當前主要非銀行貸款融資方式之六夾層融資（二）夾層融資（二）4 夾層融資案例“聯信寶利”7號 2005年年底，聯華信托公司發行準房地產信托基金“聯信寶利”7號，投資于大連琥珀灣房地產開發項目公司的股權，項目公司由聯華信托和大連百年城集團各出資5000萬元，分別持有項目公司20

31、%的股份，1.5億元信托資金入股占項目公司股份60%。 在1.5億元的信托資金中，“聯信寶利”7號的信托受益人設置為優先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優先受益人優先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。既有外來資金的投資，又有自有資金的進入，這就構成了一個經典的夾層融資。 信托資金除了投資入股，以類似優先股的方式擁有房地產公司股權及資產，百年城和聯華信托還出具承諾函承諾在信托存續期間受讓受托人通過信托計劃持有的項目公司總計60%的股權。劣后受益人將是機構投資者，劣后受益人的投資額至少將占本信托計劃規模的20%。 從風險承擔和收益分配的角度看，夾層融資中，優先受益人享受類似債權

32、的收益，劣后受益人承擔更大風險的同時享受類似股權的收益。如果信托計劃年收益率低于預期優先受益權的基準年收益率，則由劣后受益人以其在本信托計劃中享有的信托財產為限來彌補優先受益權人的預期基準年收益率。而當信托計劃年收益率超過基準預期年收益率時，則超出部分的信托利益，按照優先受益人10%、受托人20%、劣后受益人70%的比例分配。26當前主要非銀行貸款融資方式之七當前主要非銀行貸款融資方式之七典當融資典當融資4 定義：指中小企業在短期資金需求中利用典當行救急的特點，以質押或抵押的方式，從典當行獲得資金的一種快速、便捷的融資方式。4 優缺點： 優點：對借款人的資信不做實質審查，只注重當物；當物起點低，注重對個人客戶和中小企業服務；手續簡便；不限定用途，能夠提高資金使用效率等。 缺點：融資規模小，如以土地典當，一般按土地拍賣價格的50%支付當金，同時典當法明文規定，單筆業務當金的發放，不得超過典當行注冊資金的25%；融資期限短，一般為1-6個月，只能為企業提供“過橋資金”；融資成本高，月利率基本上在2.5%以上，加大了房地產企業的成本。4 適用范圍：主要適用于短期資金的籌措。27當前主要非銀行貸款融資方式之八當前主要非銀行貸款融資方式之八股權質押融資股權質押融資4 定義：指借款人以其自身或第三人