1、多方限制之下的策略多方限制之下的策略 新政下小戶型設計理念新政下小戶型設計理念 2006年年12月月16日日一、政策解讀一、政策解讀二、市場需求二、市場需求三、客戶需求三、客戶需求四、設計思考四、設計思考五、設計案例五、設計案例 研究框架研究框架 調整住宅產品市場供應結構，增加中小戶型的供給調整住宅產品市場供應結構，增加中小戶型的供給, ,完完善住房保障制度善住房保障制度，構建和諧社會，構建和諧社會國家房地產新政的指向國家房地產新政的指向 政策解讀政策解讀 防止經濟泡沫，控制房價上漲幅度，保護房地產行業防止經濟泡沫，控制房價上漲幅度，保護房地產行業健康、良性地發展健康、良性地發展 節能省地，堅

2、持可持續發展的科學觀，保障土地、建節能省地，堅持可持續發展的科學觀，保障土地、建材等相關能源的可持續性利用材等相關能源的可持續性利用新政對住區規劃帶來的影響新政對住區規劃帶來的影響 中小戶型產品逐步從非主流市場再度轉向主流市場；中小戶型產品逐步從非主流市場再度轉向主流市場；人口居住密度增加，土地利用率提高；人口居住密度增加，土地利用率提高；高低人群混居的可能性增加；高低人群混居的可能性增加；中低檔收入人群向市郊遷移的趨勢得到減緩中低檔收入人群向市郊遷移的趨勢得到減緩 政策解讀政策解讀 市場需求市場需求 中小戶型產品現狀：中小戶型產品現狀：l目前目前, ,市場上的小戶型產品多分布在城中心、市場上

3、的小戶型產品多分布在城中心、CBDCBD、科技園區、科技園區以及商業金融較集中的區域；以及商業金融較集中的區域；l在多產品社區中在多產品社區中, ,其往往作為補充品出現而處于不利位置其往往作為補充品出現而處于不利位置, ,如如東西向、純北向、轉角單元、沿街單元等；東西向、純北向、轉角單元、沿街單元等；l戶型設計存在眾多缺陷戶型設計存在眾多缺陷, ,如功能不全、朝向差、黑房間、采如功能不全、朝向差、黑房間、采光通風不佳等。光通風不佳等。正是住宅商品化以來正是住宅商品化以來, ,小戶型產品的邊緣化使得其一直給人以小戶型產品的邊緣化使得其一直給人以環境差、功能不全、品質低、居住的人口素質不高等印象。

4、環境差、功能不全、品質低、居住的人口素質不高等印象。 市場需求市場需求 小戶型市場需求細分：小戶型市場需求細分： CBDCBD商務區的小戶型：商務區的小戶型： 品質需求：精裝修，附加值高（新技術、新概念等）；品質需求：精裝修，附加值高（新技術、新概念等）； 購物出行便利，商業配套成熟；購物出行便利，商業配套成熟； 價格定位：單價很高，高檔定位，體現價格定位：單價很高，高檔定位，體現“寸土寸金寸土寸金”； 人群定位：各類高級白領，境外商務人員人群定位：各類高級白領，境外商務人員高科技產業園區的小戶型：高科技產業園區的小戶型： 品質需求：追求相對舒適的生活環境，上下班便利；品質需求：追求相對舒適的

5、生活環境，上下班便利； 價格定位：單價適中，適合于特定人群；價格定位：單價適中，適合于特定人群； 人群定位：各類產業園區的技術人員和管理人員人群定位：各類產業園區的技術人員和管理人員城市近郊的普通小戶型：城市近郊的普通小戶型： 品質需求：遠離市區塵囂，社區配套基本齊全，交通相對便利；品質需求：遠離市區塵囂，社區配套基本齊全，交通相對便利； 價格定位：單價較低，中低檔定位；價格定位：單價較低，中低檔定位； 人群定位：經濟實力稍遜的年輕群體、老年群體、低收入家庭等人群定位：經濟實力稍遜的年輕群體、老年群體、低收入家庭等 不同區域需求細分不同區域需求細分 市場需求市場需求 l 高級單身白領：精裝修，

6、臨近商務商業圈，社區環境好，專業的物管，高級單身白領：精裝修，臨近商務商業圈，社區環境好，專業的物管，出行便利，停車位充足；出行便利，停車位充足；l 時尚青年：追求個性化可再造空間（時尚青年：追求個性化可再造空間（ 如錯層、夾層空間、閣樓等），如錯層、夾層空間、閣樓等），大客廳、小臥室、開敞式廚房或簡易操作臺等；大客廳、小臥室、開敞式廚房或簡易操作臺等；l 老年居：房間要求舒適、流線簡單，大臥小廳，臥室朝向好，陽光充老年居：房間要求舒適、流線簡單，大臥小廳，臥室朝向好，陽光充足，離醫院近，社區服務完善，日常物品采購方便；足，離醫院近，社區服務完善，日常物品采購方便；l 小三口之家：功能上追求小

7、而全，家庭成員能有自己的空間，空間利用小三口之家：功能上追求小而全，家庭成員能有自己的空間，空間利用經濟，有一定的儲藏空間；經濟，有一定的儲藏空間；l 低收入之家：總價低，公共交通便利，配套比較齊全，子女就學方便低收入之家：總價低，公共交通便利，配套比較齊全，子女就學方便 不同人群需求細分不同人群需求細分 市場需求市場需求 從市場需求看小戶型設計：從市場需求看小戶型設計： 規劃層面：注重環境品質的改善，促進周邊配套設施的發展；規劃層面：注重環境品質的改善，促進周邊配套設施的發展； 單體層面：通過市場需求的細分，使大小戶型在設計上更有針對性。單體層面：通過市場需求的細分，使大小戶型在設計上更有針

8、對性。小戶型設計將更加標準化，空間利用更緊湊有效，部品化程度更高。小戶型設計將更加標準化，空間利用更緊湊有效，部品化程度更高。我們的策略：迅速推出舒適、優化具有一定適應度的小戶型產品，并與我們的策略：迅速推出舒適、優化具有一定適應度的小戶型產品，并與大型開發商合作研究小戶型（萬科）。大型開發商合作研究小戶型（萬科）。 與小戶型相反，大戶型的設計將更趨于個性化。與小戶型相反，大戶型的設計將更趨于個性化。我們的策略：積極研究新城市貴族等我們的策略：積極研究新城市貴族等 的生活方式和消費理念，研究有一的生活方式和消費理念，研究有一定差異化的產品，尋找市場切入點。定差異化的產品，尋找市場切入點。 客戶

9、需求客戶需求 開發商面臨的困惑：開發商面臨的困惑： 國家新政出臺后，我們的客戶普遍認為：新政策對成熟開發商國家新政出臺后，我們的客戶普遍認為：新政策對成熟開發商的負面影響較小，反而會帶來更大的市場機遇。的負面影響較小，反而會帶來更大的市場機遇。而今年下半年的現狀是，在政策、經濟、社會宏觀環境的影響而今年下半年的現狀是，在政策、經濟、社會宏觀環境的影響下，房價的持續攀高已經趨緩，房地產的利潤可能會降低。下，房價的持續攀高已經趨緩，房地產的利潤可能會降低。 各地都有一些原先準備上馬的大型項目都進入調整狀態，設計各地都有一些原先準備上馬的大型項目都進入調整狀態，設計公司也隨之疲于更改。不少開發商正在

10、觀望。公司也隨之疲于更改。不少開發商正在觀望。 可見，房地產開發商與政府政策之間，存在潛在的矛盾點。可見，房地產開發商與政府政策之間，存在潛在的矛盾點。 客戶需求客戶需求 對開發商動態的關注對開發商動態的關注 ： 通過一系列研究，我們對客戶的動態有以下幾個預測：通過一系列研究，我們對客戶的動態有以下幾個預測： 開發模式改變，開發商出現專業分工；開發模式改變，開發商出現專業分工； 開發商之間出現相互協作開發商之間出現相互協作&整合；整合； 部分開發商會退出住宅市場，甚至房地產市場部分開發商會退出住宅市場，甚至房地產市場客戶的客戶的“一高一低一高一低”需求：需求： 低成本額低成本額 多數開發商會通

11、過控制成本來獲得更高的利潤；多數開發商會通過控制成本來獲得更高的利潤； 高銷售率高銷售率 要求資金快速回籠，新政后開發商對資金的敏感要求資金快速回籠，新政后開發商對資金的敏感度較以往更高度較以往更高開發商：開發商：低成本額低成本額高銷售率高銷售率小戶型：小戶型：目前成本偏高目前成本偏高同質化程度高同質化程度高矛盾矛盾 解決方案？低成本、高質量、差異化戰略解決方案？低成本、高質量、差異化戰略 客戶需求客戶需求 開發商在小戶型產品上的關注：開發商在小戶型產品上的關注： l 除了總價優勢外，小戶型產品還能挖掘出哪些賣點以促進銷售？除了總價優勢外，小戶型產品還能挖掘出哪些賣點以促進銷售？l 怎樣的單元

12、組合方式最為經濟、得房率高？怎樣的單元組合方式最為經濟、得房率高？l 如何進一步控制建造成本？如何進一步控制建造成本？l 如何解決因居住戶數的增多而增加的地下停車面積和成本問題？如何解決因居住戶數的增多而增加的地下停車面積和成本問題？l 如何在行業范圍內推動住宅體系的標準化？如何在行業范圍內推動住宅體系的標準化？這幾個問題實際上對設計提出了更高的要求。作為致力于在住宅設計這幾個問題實際上對設計提出了更高的要求。作為致力于在住宅設計領域有所貢獻的公司，我們必須正面應對來自政策、市場和客戶的需領域有所貢獻的公司，我們必須正面應對來自政策、市場和客戶的需求，也必須系統地思考關于小戶型的各種問題。求，

13、也必須系統地思考關于小戶型的各種問題。客戶客戶業主業主政府政府設計設計 低成本低成本 高銷售率高銷售率 社區環境好社區環境好 配套完善配套完善 產品品質高產品品質高 調整住房供應結構調整住房供應結構 中小戶型占到主流中小戶型占到主流 節能省地節能省地 設計公司由于其所處價值鏈的位置，往往在各種宏觀環境影響下處于被設計公司由于其所處價值鏈的位置，往往在各種宏觀環境影響下處于被動的位置。所以，主動研究國家政策、市場、客戶之間的緊密關系，提前關動的位置。所以，主動研究國家政策、市場、客戶之間的緊密關系，提前關注可能出現的各種動態，是我們一貫的設計理念。注可能出現的各種動態，是我們一貫的設計理念。 解

14、題思路解題思路 設計思考設計思考 小戶型住區規劃的幾個問題：小戶型住區規劃的幾個問題： 居住密度增加與居住密度增加與總體布局問題；總體布局問題；戶數增加與停車問題；戶數增加與停車問題；人口增多與人口增多與公共綠地及配套問題；公共綠地及配套問題；l總體布局和容積率問題；總體布局和容積率問題；l居住戶數與人口增加問題；居住戶數與人口增加問題；l公共綠地和公建配套問題；公共綠地和公建配套問題；l住宅區的停車問題。住宅區的停車問題。 設計思考設計思考 一、增加樓座數一、增加樓座數二、增加建筑層數二、增加建筑層數建筑限高會限制層數建筑限高會限制層數 在地塊面積和容積率確定的前提下規劃小戶型產品社區在地塊

15、面積和容積率確定的前提下規劃小戶型產品社區, 通常有以下幾種解決方式：通常有以下幾種解決方式：用地限制及日照用地限制及日照間距會限制樓座間距會限制樓座數數采光通風及平面布局采光通風及平面布局會受一定影響會受一定影響或采用增加單元戶或采用增加單元戶數的布局方式；數的布局方式；l總體布局和容積率問題；總體布局和容積率問題；l居住戶數與人口增加問題；居住戶數與人口增加問題；l公共綠地和公建配套問題；公共綠地和公建配套問題；l住宅區的停車問題。住宅區的停車問題。 設計思考設計思考 大戶型大戶型小戶型小戶型停車方式停車方式車位數車位數造價造價（元）（元）停車方式停車方式車位數車位數造價造價（元）（元）造

16、價增量造價增量（元）（元）10%地面停車地面停車214,20010%地面停車地面停車367,2003,00060%地地下下停停車車1899,072,00060%停停車車的的解解決決方方式式增加地下車庫增加地下車庫平層面積平層面積32115,408,0006,336,000地下機械式地下機械式停車停車3219,857,800785,800增加地下車庫層數增加地下車庫層數（地下二層停（地下二層停車庫）車庫）32118,489,6009,417,600地上多層停車庫地上多層停車庫3217,704,0001,368,000實例：以總建筑面積實例：以總建筑面積45000m2，150m2/戶的社區為例（其

17、中戶的社區為例（其中小區停車率為小區停車率為0.7，地面停車率為，地面停車率為10%，每個車位的面積為，每個車位的面積為32m2）現將）現將70%的大戶型改為小戶型，則增加的停車位及造的大戶型改為小戶型，則增加的停車位及造價分別如下：價分別如下：日本的做法：地下兩層式停車場、機械式停車場、立體式停車場。 采用人車共存的道路規劃方式可降低道路的土地占有率 設計思考設計思考 小戶型產品的六個問題小戶型產品的六個問題 ： l 面寬與進深的矛盾；面寬與進深的矛盾；l 交通核面積的推敲；交通核面積的推敲；l 兩代居和戶型合并；兩代居和戶型合并；l 戶型內部的空間優化；戶型內部的空間優化；l 成本控制與結

18、構設計；成本控制與結構設計；l 住宅產品的附加值住宅產品的附加值 設計思考設計思考 l面寬與進深的矛盾；面寬與進深的矛盾；l交通核面積的推敲；交通核面積的推敲；l兩代居和戶型合并；兩代居和戶型合并；l戶型內部的空間優化；戶型內部的空間優化；l成本控制與結構設計；成本控制與結構設計；l住宅產品的附加值住宅產品的附加值表：中日住宅主流戶型比較表：中日住宅主流戶型比較 國家國家戶均人數戶均人數主流戶型主流戶型（m2）人均面積人均面積（m2/人）人）戶進深戶進深（不含陽臺（不含陽臺,m）戶面寬戶面寬（m）中國中國3.290120241113811日本日本2.7608530111368利于采光利于采光加

19、大面寬加大面寬加大進深加大進深利于節地利于節地矛盾！矛盾！住宅的瘦身運動？住宅的瘦身運動？日本往往將廚衛設置于住宅中間部位，沒有直接采光，機械通風，減少面寬。日本往往將廚衛設置于住宅中間部位，沒有直接采光，機械通風，減少面寬。 設計思考設計思考 l面寬與進深的矛盾；面寬與進深的矛盾；l交通核面積的推敲；交通核面積的推敲；l兩代居和戶型合并；兩代居和戶型合并；l戶型內部的空間優化；戶型內部的空間優化；l成本控制與結構設計；成本控制與結構設計；l住宅產品的附加值住宅產品的附加值組合方式一組合方式一: 54平方米平方米組合方式三組合方式三: 47平方米平方米組合方式二組合方式二: 41平方米平方米

20、設計思考設計思考 組合方式一：組合方式一：60平方米平方米組合方式二：組合方式二：59平方米平方米組合方式二：組合方式二：64平方米平方米l面寬與進深的矛盾；面寬與進深的矛盾；l交通核面積的推敲；交通核面積的推敲；l兩代居和戶型合并；兩代居和戶型合并；l戶型內部的空間優化；戶型內部的空間優化；l成本控制與結構設計；成本控制與結構設計；l住宅產品的附加值住宅產品的附加值 設計思考設計思考 “兩代居兩代居” 隨著我國人口老齡化隨著我國人口老齡化程度的加深，老年人與子程度的加深，老年人與子女比鄰而居的現象越來越女比鄰而居的現象越來越多，他們各自有獨立完整多，他們各自有獨立完整的生活起居空間和設施，的

21、生活起居空間和設施，可合可分、自成體系。可合可分、自成體系。 兩代居設計現在許多兩代居設計現在許多地區成為關注的一個熱點。地區成為關注的一個熱點。 l面寬與進深的矛盾；面寬與進深的矛盾；l交通核面積的推敲；交通核面積的推敲；l兩代居和戶型合并；兩代居和戶型合并；l戶型內部的空間優化；戶型內部的空間優化；l成本控制與結構設計；成本控制與結構設計；l住宅產品的附加值住宅產品的附加值 設計思考設計思考 l面寬與進深的矛盾；面寬與進深的矛盾；l交通核面積的推敲；交通核面積的推敲；l兩代居和戶型合并；兩代居和戶型合并；l戶型內部的空間優化；戶型內部的空間優化；l成本控制與結構設計；成本控制與結構設計；l

22、住宅產品的附加值住宅產品的附加值 設計思考設計思考 l面寬與進深的矛盾；面寬與進深的矛盾；l交通核面積的推敲；交通核面積的推敲；l兩代居和戶型合并；兩代居和戶型合并；l戶型內部的空間優化；戶型內部的空間優化；l成本控制與結構設計；成本控制與結構設計；l住宅產品的附加值住宅產品的附加值 設計思考設計思考 l面寬與進深的矛盾；面寬與進深的矛盾；l兩代居和戶型合并；兩代居和戶型合并；l交通核面積的推敲；交通核面積的推敲；l戶型內部的空間優化；戶型內部的空間優化；l成本控制與結構設計；成本控制與結構設計；l住宅產品的附加值住宅產品的附加值 廚衛的部分功能移植，例如將冰箱置于餐廳，洗衣機置于陽臺等廚衛的

23、部分功能移植，例如將冰箱置于餐廳，洗衣機置于陽臺等 有效地組織功能房間，減少內部交通面積有效地組織功能房間，減少內部交通面積 靈活多變的靈活多變的“半間房設計手法半間房設計手法” ，可做為書房、化裝間、棋牌室，可做為書房、化裝間、棋牌室等等日本的做法：日本的做法：l 采用整體式廚衛設計采用整體式廚衛設計l 充分利用儲藏間、壁櫥空間以釋放更多空間充分利用儲藏間、壁櫥空間以釋放更多空間形體盡量方正規整，減少外墻保溫面積形體盡量方正規整，減少外墻保溫面積 餐起空間合一；開敞式廚房或簡易操作臺；起居、臥室合一等餐起空間合一；開敞式廚房或簡易操作臺；起居、臥室合一等 設計思考設計思考 l面寬與進深的矛盾

24、；面寬與進深的矛盾；l兩代居和戶型合并；兩代居和戶型合并；l交通核面積的推敲；交通核面積的推敲；l戶型內部的空間優化；戶型內部的空間優化；l成本控制與結構設計；成本控制與結構設計；l住宅產品的附加值住宅產品的附加值住宅的結構體系不會像新型立面材料那樣不斷推陳出新，更不會頻繁更換潮流；住宅的結構體系不會像新型立面材料那樣不斷推陳出新，更不會頻繁更換潮流；但是建筑設計與結構設計的矛盾，又迫使我們不斷思考在結構上的優化但是建筑設計與結構設計的矛盾，又迫使我們不斷思考在結構上的優化 。那么，中小戶型住宅的結構優化在哪里呢？那么，中小戶型住宅的結構優化在哪里呢？ l先進的計算軟件：準確模擬構件受力情況，

25、而不是一味地提高安全系數；先進的計算軟件：準確模擬構件受力情況，而不是一味地提高安全系數； l合理的成本控制：重點降低含鋼量和基礎造價。每平米省一元錢合理的成本控制：重點降低含鋼量和基礎造價。每平米省一元錢一輛汽車；一輛汽車；l完善的施工水平：從設計到施工盡量不打折扣地實現設計要求。完善的施工水平：從設計到施工盡量不打折扣地實現設計要求。 l 合理、經濟的結構希望各房間大小一致，但實際各功能房間是大小不一的；合理、經濟的結構希望各房間大小一致，但實際各功能房間是大小不一的；l 合理、經濟的結構希望平面規整簡潔，但小戶型要做到明廚明衛，必須有凸有凹。合理、經濟的結構希望平面規整簡潔，但小戶型要做

26、到明廚明衛，必須有凸有凹。 設計思考設計思考 l面寬與進深的矛盾；面寬與進深的矛盾；l兩代居和戶型合并；兩代居和戶型合并；l交通核面積的推敲；交通核面積的推敲；l戶型內部的空間優化；戶型內部的空間優化；l成本控制與結構設計；成本控制與結構設計；l住宅產品的附加值住宅產品的附加值l情景化處理：入戶花園、空中花園、陽光室、小復式大挑空等（面積記半或是情景化處理：入戶花園、空中花園、陽光室、小復式大挑空等（面積記半或是不不計面積）計面積） l科技化處理：墻體智能遮陽技術、建筑保溫隔熱技術，科技化處理：墻體智能遮陽技術、建筑保溫隔熱技術， 樓板采暖制冷系統樓板采暖制冷系統 小空間？小空間？ 大享受！大

27、享受！日本的做法：日本的做法： 將各種立管納入管井或將各種立管納入管井或管道夾墻中，使室內空間完管道夾墻中，使室內空間完整。整。 在新式住宅中將地面架在新式住宅中將地面架高，在地板下面布置戶內的高，在地板下面布置戶內的各種管線。各種管線。 案例分析案例分析 三個設計實例三個設計實例項目地理位置項目地理位置開發商開發商設計時間設計時間小戶型小戶型面積面積小戶型小戶型配比配比案例一案例一深圳深圳（一線城市）（一線城市）招商地產招商地產2004.012060（平方米）（平方米）100%案例二案例二寧波寧波（二線城市）（二線城市）萬科集團萬科集團2006.098590（平方米）（平方米）71%案例三案

28、例三東莞東莞（三線城市）（三線城市）正中置業正中置業2006.074070（平方米）（平方米）71%案例一：深圳招商城市主場案例一：深圳招商城市主場招商地產深圳城市主場招商城市主場1、地理位置：、地理位置：地處八卦嶺比較雜亂的地處八卦嶺比較雜亂的片區片區基地南面基地南面與筍崗路相隔為白沙嶺住宅和園嶺住宅區。基地北面基地北面與八卦二路相隔為已建的“鵬益花園”和“流花醫院”。基地西面基地西面是30寬的上步路城市綠化帶，及深圳市體育中心。遠處為福田區景觀資源筆架山。基地東面基地東面為八卦嶺老工業廠房區，多層為主，景觀資源較差。2、交通條件：、交通條件：項目地塊西臨上步路，北臨八卦二路，東臨八卦一路，

29、南側規劃有市政道路，尚未開通。車輛人行出入口為東，北側道路。 項目概況招商城市主場 布局分析聯合體量聯合體量：兩體量+連接體，利用穿插組合方式，減輕厚感，延續已有空間序列。散點式布局散點式布局：太像住宅，造型難以突破，過于普通，不夠高檔不好不好。一體化布局一體化布局：體量過于龐大，影響城市景觀不好不好。招商城市主場 總平面圖地塊編號用地性質停車位（個）高度（層）99補-040三類居住用地經濟技術指標243總用地面積m28520.9容積率7.67建筑密度（）80.83標準層使用率（）30綠地率（）不計入容積率建筑面積65426.8計入容積率建筑面積總建筑面積住宅建筑面積62426.8商業建筑面積

30、2800居委會面積100共廁垃圾站面積100m2m2m2m2m2m2m2地下室面積10418.7m2(其中人防面積)m275845.5423415.333310418.7招商城市主場自身視線：自身視線：采用斜向布局，實現無自身遮擋，減小對視問題。 景觀分析對外視線：對外視線：避開周圍建筑遮擋，視線開闊招商城市主場 環境分析城市型開放空間城市型開放空間消極型自閉空間積極型開放空間招商城市主場 場地設計一場地設計場地設計： 底層全部架空，其中中間連接體部分架空了七層，創造高品質空間，提高項目檔次。 整個地面臺高1.5米，結合坡道，延續城市綠化帶，為地下車庫提供自然采光，且強化本案與周圍的雜亂環境不

31、同。招商城市主場招商城市主場 場地設計二入口環境入口環境：通過組織城市綠化帶，前廣場，后庭院，營造城市空間半公共空間私密空間，序列、層次豐富，聯合大堂，氣勢宏大，提高項目檔次。商業：商業：15米進深，分合適宜。首層商業臨街設置，二層商業采用擴大平臺實現沿街化，既縮小進深，又為使用留足余地。招商城市主場 戶型設計戶型設計：戶型設計： 定位酒店式公寓，有別于傳統公寓格局。 所有的功能房間以及公共走道空間都是自然通風。 靈活布局，弱化廳、堂界面，弱化廚房、餐廳的界定。 利用步入式凸窗（不計面積），提高產品附加值。招商城市主場 戶型設計戶型設計：戶型設計： 定位酒店式公寓，有別于傳統公寓格局。 所有的

32、功能房間以及公共走道空間都是自然通風。 靈活布局，弱化廳、堂界面，弱化廚房、餐廳的界定。 利用步入式凸窗（不計面積），提高產品附加值。招商城市主場招商城市主場 造型設計造型設計：造型設計：擺脫住宅傳統形象，創造公建化形象。一體化設計：一體化設計：大面積凸窗代替傳統凹槽采光方式，外立面更規則，體量完整，更具分量感。招商城市主場 實景圖 富有情趣的空中庭院富有情趣的空中庭院簡練精美的立面造型簡練精美的立面造型 溫馨浪漫的室內空間溫馨浪漫的室內空間案例二：寧波萬科水岸項目案例二：寧波萬科水岸項目 江景透視圖萬科寧波水岸萬科寧波水岸第一輪總平面圖方案比選2006年年7月，第一輪方案，以大型景觀廣場為主

33、，單體呈曲線型布置，一個充滿激情的方案；月，第一輪方案，以大型景觀廣場為主，單體呈曲線型布置，一個充滿激情的方案；問題：均好性不佳，大戶型情景洋房不能享受大花園，住宅分布較為局促，可售戶數較少。問題：均好性不佳，大戶型情景洋房不能享受大花園，住宅分布較為局促，可售戶數較少。萬科寧波水岸第二輪總平面圖方案比選2006年年8月，第二輪方案，以月，第二輪方案，以BLOCK為規劃主題，景觀軸置于中部，一個較為流行的方案；為規劃主題，景觀軸置于中部，一個較為流行的方案；問題：東西向戶型過多，對銷售不利；大小戶型、各類型產品混雜布置。問題：東西向戶型過多，對銷售不利；大小戶型、各類型產品混雜布置。 最終總

34、平面圖萬科寧波水岸方案比選2006年年9月，第三輪方案，景觀軸北移，大、小戶型分別集中布置于景觀軸兩側，有效區分人群；月，第三輪方案，景觀軸北移，大、小戶型分別集中布置于景觀軸兩側，有效區分人群；看似中規中矩，實則思維嚴密，功能布局較好，可售戶數較多，業主非常滿意。看似中規中矩，實則思維嚴密，功能布局較好，可售戶數較多，業主非常滿意。該方案已通過報建，目前正在進行施工圖設計該方案已通過報建，目前正在進行施工圖設計 建筑高度控制分析萬科寧波水岸三地塊容積率分別為：三地塊容積率分別為：1.8、1.5、1.7，平均，平均1.64結構分析萬科寧波水岸空間結構空間結構點、線、面布局點、線、面布局歸屬歸屬

35、：城市外部空間社區半城市空間社區內部空間住宅半室外空間（空中花園）， 領域歸屬的變化和過渡締造了“回家”的美妙感受。道路交通分析萬科寧波水岸車行系統車行系統車行道系統沿地塊環狀分布，形成人車分流的主干車行道路。出入口分別位于地塊西側濱江路城市道路和東側的規劃道路上，共有10個地下或半地下車庫出入口。步行系統步行系統主要步行系統住區綠化空間和外部商業街，并由沿住區水岸的沿岸小路聯系貫穿小區。 停車分析萬科寧波水岸地下車庫地面停車位地下車庫出入口 景觀分析萬科寧波水岸 三萬平方米的景觀主軸； 滲透式的綠化空間； 連貫的景觀節點。產品類型分布萬科寧波水岸高層住宅（包括大戶型韓式住宅、小戶型高層公寓）

36、多層住宅（大戶型 情景式花園洋房）住宅總建筑面積30萬m2，其中小戶型21萬m2，比例占71%。 單體設計萬科寧波水岸三種高層大戶型之一，功能分區更加明顯，更有歸屬感；，功能分區更加明顯，更有歸屬感；，衛生間各種功能分開布置，更加舒適。，衛生間各種功能分開布置，更加舒適。 單體設計萬科寧波水岸三種高層大戶型之二 單體設計萬科寧波水岸 高層小戶型高層小戶型 （該項目所有小戶型均采用此方案）（該項目所有小戶型均采用此方案）案例三：東莞萬江美居廣場案例三：東莞萬江美居廣場萬江美居廣場 效果圖一 項目概況萬江美居廣場1、地理位置：、地理位置： 該項目位于東莞萬江區新區，處于新區政府的中軸線上，配套設施

37、已經較為完善。 地塊內部較為平整。除東北向現有部分多層建筑，密度較大外，其余各向開發強度較低。 地塊東南向為市政辦公用地，西南向為商業用地，兩側為居住用地。2、客戶群定位：、客戶群定位： 周邊工業區或中小型工廠的白領階層； 區域內各沿街商鋪的小業主或專業商務人士； 東莞區域的高收入投資客戶；本地原居民等。項目所在地 規劃影響因素分析萬江美居廣場莞穗大道帶來主要車流、人流，同時也是主要噪聲源；西城路是城市次干道，連接規劃中的萬江中心區。規劃中綠軸將基地一分為二，限定了建筑組團的布局。 方案比較方案方案A：行列式+點式高層，空間有變化，中間綠軸得到強調，行列式住宅之間間距較小。萬江美居廣場經過研究

38、，以上三種方案均不合適。方案方案B：全行列式，空間單調，各戶條件較為平均，行列式住宅之間間距較小。方案方案C：正南向布局，住宅朝向良好，住宅之間有視線干擾，土地利用效率較低。 總平面圖萬江美居廣場規劃設計中引入“新城市新城市主義主義” 的基本構成要素：鄰里小區、街區、走廊鄰里小區、街區、走廊。規劃設計基于以上理念，采用院落作為規劃母題院落作為規劃母題進行設計，留出中央綠化帶。小區劃分為四大組團、五四大組團、五個院落個院落，中間為景觀綠軸中間為景觀綠軸，結合綠化設置游泳池和體育設施。強調尺度近人、比例適宜尺度近人、比例適宜的街景和街道。圍合的街坊形成院落空間院落空間，豐富多樣的街景立面。尋找更加

39、合理的方案 景觀分析萬江美居廣場結合總體布局采用“點線面”的方法，結合中西方造景手法，城市綠化軸（寬30m50m）從西南至東北方向貫穿本小區，結合城市綠化軸設置小區中心庭院景觀，營造優美園林環境。建筑內部采用梯間花園、空中花園、入戶花園、屋頂花園等手法，形成一個綠意盎然、各具特色、情景交融的景觀環境。中心綠地大氣連貫，莞穗大道處人行入口考慮部分退讓留給城市空間，圍合出入口廣場，設置綠地，營造生態景觀。 交通分析萬江美居廣場小區實行人車分流人車分流，采用組團式的規劃結構，結合各院所在地設置地下車庫。主要車流從西城路進出車庫，部分車流從西城路進入地下車庫、由東城路出來。主要人流從莞穗大道和西城路兩個入口進入，