1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2011本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。競品項目個案分析深圳中原地產代理有限公司惠州分公司事業四部Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2011五礦.哈施塔特項目位置項目位置惠州市博羅縣麥田嶺項目數據項目數據規劃用地面積約110萬，總建面超過100萬容積率0.9規劃分析規劃分析五礦項目預計分5期開發，目前一期首批單位在售中。產品分析產品分析一期共推出200套別墅產品

2、，其中200-230的聯排別墅，158套，370的雙拼，42套。項目配套項目配套項目地塊四周群山擁翠，內部湖水瀲滟。天然泉眼湖面約20公頃，占總用地的20%。動態動態項目4.15首次開盤，目前一期首批單位持續銷售中,聯排均價約為7600元/，雙拼均價為8000元/，。由五礦集團投資開發，總占地達百萬平米，是沿江路一帶又一資源型大盤。由五礦集團投資開發，總占地達百萬平米，是沿江路一帶又一資源型大盤。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2011五礦.哈施塔特聯排別墅td2戶型約230，雙首層、雙露臺、雙車位優點：贈送面積較大，各個功

3、能配套齊全，采光井及地下室的設計，增加地下采光通風；不足：樓梯間及餐廳等部分功能空間采光較差；客廳設計在負一層，景觀視線不開闊。臥臥臥主臥花園餐露臺露臺-2F2F1F-1FCode of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011五礦.哈施塔特雙拼別墅su2戶型約366，雙首層設計入戶，預留電梯位，超大開間獨立客廳優點：超大贈送面積（負一層送達160 ）；三露臺及后花園設計構成層次錯落的私家花園；雙首層設計使得空間流動性更豐富；雙車位停車庫滿足業主的停車需求。不足：樓層較低，客廳景觀視線不開闊車庫臥臥臥主臥書臥餐后花園露臺露臺露臺-1F3F2

4、F1FCode of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011營銷節點鋪排：項目通過系列活動塑造項目歐式形象；融合了多種置業需求，客戶主要鎖定珠三角及本地精英階層，深挖本地成功及向往寧靜的城市中上層客戶。五礦.哈施塔特推廣階段推廣主題活動組織五礦幸運抽獎季奧地利風情文化體驗周2011.6.42011.6.420122012年年1 1月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月造勢期造勢期蓄勢期蓄勢期開盤期開盤期11.16港惠展場接受咨詢3.17產品發布會4.29開盤4.8樣板間開放許戈輝非凡賞凱賓斯基新品發布會港惠外展場、五礦揭幕儀式護照火

5、熱申請博羅富華外展場、深圳外展場啤酒節品牌導入期7 7月月8 8月月8.5攝影大賽啟動6.2“友好小鎮”簽約儀式不一樣的哈施塔特20112011年年1111月月2 2月月Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011五礦.哈施塔特總結哈施塔特以一條負面新聞啟動對項目的炒作，然后借由集團辟謠扭轉項目形象，這一系列的動作不僅沒有對項目產生負面影響，更使得該項目從一啟動即受到了各界人士的廣泛關注，瞬間打響了項目的知名度；通過外國媒體對項目進行報道，無形中提升了項目的檔次，從一開始為項目豎立高端形象即奠定了良好的基礎；從前期形象導入至現階

6、段產品熱銷，項目均以網絡炒作做為宣傳的主要渠道，達到了較好的效果；得益于項目自身資源及極具特色的建筑風情，五礦致力于將該項目打造成為博羅知名的旅游景點，現階段所有活動均圍繞該目的所舉辦，已初見成效。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011保利山水城保利山水城：位于沿江路的超級大盤，不但占據了自然條件最好的天然生態區域，共享城鎮雙向繁華，并且產品豐富滿足不同客戶需求項目概要項目概要開發商：惠州保利龍勝房地產有限公司項目數據項目數據物業類型:別墅+小高層+高層+公寓總占地面積：358432平米總建筑面積：513626平米容積率：

7、1.2在售產品89-138高層、122-211洋房尾貨、280-336聯排、487雙拼、536獨棟；銷售情況p2010年9月23日第一次開盤，首批269套洋房和64套別墅當天售罄；p2010年11月28日二次開盤，銷售良好；p2011年4月加推部分聯排別墅，銷售一般；p2011年9月25日第二期開盤，目前銷售率80%p2012年4月29日推售多層洋房，均價降為3650元/，銷售火爆項目配套內部：德式風情商業街，休閑廣場，會所，兒童游樂場，小學、幼兒園外部：博羅中學、博羅體育公園Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011保利山水

8、城聯排別墅產品分析：在利用原始坡地資源的前提下采用了創新的別墅錯層設計及下沉式庭院下沉式庭院錯層設計聯排別墅4室2廳4衛312.00錯層設計將使客廳面積更大，樓層高度也更充裕。作為別墅產品來說更加大氣。下沉庭院采光好，休閑活動空間也得到釋放。Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011臨湖雙拼別墅約487，雙車庫，前后雙花園，頂層露臺保利山水城優點：臨湖別墅、類獨棟，基本實現四面采光缺點：產品實用性較差，空間感不強，且面積段偏大，導致滯銷。Code of this report | 10 Copyright Centaline

9、Group, 2011保利山水城臨湖獨棟別墅約536，帶私家碼頭，前后雙花園，頂層露臺優點：臨湖別墅，戶戶享有私家湖景,惠州首創錯層設計；缺點：入戶花園面積過小,產品面積段大,地下室需計入面積。Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011保利山水城營銷推廣：保利山水城自10年9月份開盤至今項目推廣力度較強，產品去化速度較為平穩，屬于沿江路別墅盤中銷售速度較快的項目。洋房開盤，均洋房開盤，均價價3688元元/，形成熱銷形成熱銷20100827“保利保利.圓夢圓夢”慈善助學啟動慈善助學啟動儀式暨保利山儀式暨保利山水城新品發布水城新

10、品發布會會首批洋房單位首批洋房單位開盤開盤20100923二批單位開盤：二批單位開盤：公寓、商鋪、雙公寓、商鋪、雙拼、獨棟拼、獨棟2011年年2月份月份1月月27日日-2月月10日購房，享歐日購房，享歐洲德、法、荷、洲德、法、荷、比、盧、瑞比、盧、瑞9日日游游20110925二期新品開盤，二期新品開盤，“中國保利中國保利”圓明園獸首國圓明園獸首國寶展啟幕寶展啟幕2011年年4月底月底聯排別墅開盤聯排別墅開盤2012042920101128Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011總結保利山水城在資源利用上，依山圍湖而建，保持

11、每戶的景觀資源，自身打造人工湖，以及風情商業街；整個項目依山圍湖而建，層層退臺，保證了項目每戶的雙層景觀資源；每期開發產品線豐富，保證項目的持銷；保利山水城首批單位開盤時間為沿江路通車之前，該片區為當時惠州市場熱點片區，項目開盤成交情況良好，但隨著市場熱度的轉移，項目成交逐步下滑，洋房銷售價格不升反降，別墅成交受阻，為了提升項目銷售，發展商現階段的主要工作將圍繞片區炒作來進行，通過市場對片區的認可從根本上提升項目的成交；項目活動節點較為密集,且多為公益性活動，該類活動影響力較大，對項目形象提升有較大幫助。Code of this report | 13 Copyright Centaline

12、Group, 2011奧林匹克花園奧林匹克花園：惠博沿江路第一個超級別墅大盤，建面達130萬平米，項目主打運動居住主題，具備全面配套設施項目位置惠博大道388號開發商惠州市奧林匹克花園置業投資有限公司項目數據物業類型:別墅+高層總占地面積：91萬總建筑面積：130萬容積率：1.5項目配套綜合運動城、三大國家級培訓中心、中美合作中體倍力健身等體育配套，奧林匹克主題公園，超市，中西餐廳，小學，幼兒園，銀行，室內外游泳池在售產品現剩少量236平米【玖瓏墅】聯排在售，贈送前后花園、雙露臺、車位，均價15000元/平米銷售情況2011年8月推出玖隴墅組團，共36套聯排別墅，面積為236平米，已基本售罄。

13、Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011奧林匹克花園奧林匹克花園規劃分析：項目分五期開發，目前在售二期，一二期為純別墅產品，三期起以高層產品為主，規劃分析：項目分五期開發，目前在售二期，一二期為純別墅產品，三期起以高層產品為主，預計將于預計將于20122012年年1010月入市，產品以月入市，產品以80-20080-200二至五房為主二至五房為主一期別墅二期別墅三期高層四期高層+別墅五期高層Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011奧林匹克花園奧林匹克花

14、園別墅產品分析：新型合院產品，以花園環繞臥室等方式，動靜區分離，為客戶營造安逸舒適的別墅產品分析：新型合院產品，以花園環繞臥室等方式，動靜區分離，為客戶營造安逸舒適的院落生活，但部分產品無地下室，且贈送面積較少，產品的市場競爭力較弱院落生活，但部分產品無地下室，且贈送面積較少，產品的市場競爭力較弱合院”A34室2廳4衛266.00私家賞景花私家賞景花園園靜謐區分靜謐區分休息區休息區花園環落繞的院房花園環落繞的院房花園花園4 4花園花園3 3合院花園“合院”C2戶型4室2廳4衛230.00超私密休超私密休息區息區分隔的動分隔的動區，完全區，完全不影響靜不影響靜區區花園里的花園里的臥房臥房優秀產品

15、Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011奧林匹克花園營銷推廣：項目整體開發周期較長，時間跨度大，舉辦過多次大型主題活動。項目活動節點基本圍繞重要時間點展開，搜房網、惠州今日網為其主要宣傳推廣陣地，偶爾舉辦籃球比賽匯聚人氣?！揪镰囀镰囀块_開盤盤20071002首期首期TOWNHOUSE產品搭產品搭配小高層配小高層推出推出16套四合套四合院別墅，均價院別墅，均價920020080119奧運歷史文化展奧運歷史文化展20081225 四合院別墅開四合院別墅開盤盤20101030臻品加推，均臻品加推，均價價90002009091

16、8二期加推二期加推201108282008080720071201 15套珍藏別套珍藏別墅開售墅開售200806“惠州惠州奧林匹克花園杯奧林匹克花園杯”公益慈善運動會公益慈善運動會20080913 二期二期萊特美墅開盤萊特美墅開盤20090912 二期二期二批單位開盤二批單位開盤20100904 二期二期合院開盤合院開盤20110528 新品新品發布會暨奧龍會發布會暨奧龍會啟動儀式啟動儀式Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011總結奧林匹克花園 奧園是在運動、原生態的人文理念指導下，具備全面配套設施的惠州首個體育復合地產；

17、 奧林匹克花園是全國性的連鎖品牌，隸屬北京中體產業，該項目的運動配套及倡導的“運動時您的生活方式”是其獨特優勢，項目所舉辦的各項活動也均圍繞這一獨特優勢開展； 該項目是沿江路別墅成交最好的項目，其成交模式多以老帶新、二三聯動、內部關系客戶為主； 項目在推廣渠道方面，著力于形象及口碑的塑造，著眼于惠城區一些已住高層但想一步到位換別墅住的客戶，以直郵、彩信、老業主推介、朋友介紹為主，而較少采用一些大眾性媒體，極力突出精準營銷。Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011雅居樂白鷺湖雅居樂白鷺湖：雅居樂白鷺湖是雅居樂地產布局華南區域

18、，斥資50多億重金打造的珠三角首度資源型大盤。其聯手國際著名園林大師泛亞易道、貝爾高林，國際一流建筑設計公司WATG，強強聯手，打造南中國最美的湖畔小鎮。規劃分析規劃分析項目開發共分三期：一期是以高端商業配套為主的中央都會區，滿足人們生活的各種需求(目前已進入最后收尾階段)；二期開發是環繞3000畝生態體育公園打造的高檔住宅區，成就非凡的名流圈層；三期是自然生態原貌保持最好的白鷺生態保護區。在售產品在售產品雅居樂白鷺湖“逸湖會” 8月11日開盤，推出100-150平米三房四房、133-142平米小復式，會員2萬元享受額外97折，開盤當天現場配合DIY手工風箏、陶藝等活動。 項目配套項目配套喜來

19、登白金五星級酒店、生態寫字樓、400米湖濱商業街、2500畝山水高爾夫公園、體育生態公園、國際知名學校、國際級水岸別墅、國際酒店公寓、白鷺生態保護區、游艇碼頭、水上樂園、人工沙灘、休閑生態園、娛樂購物等 項目位置項目位置惠州惠城區江北汝湖 項目數據項目數據總占地:16000畝湖面面積:4000畝總建筑面積約：201.2萬 總戶數：約11820戶其中別墅約：2248戶高層約：8300戶Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2011雅居樂白鷺湖:項目幾乎覆蓋所有類型物業，分8-10期，將在近十年內分組團、批次開發雅居樂白鷺湖Code

20、 of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2011雅居樂白鷺湖聯排戶型分析：優勢：東岸湖濱聯排別墅，景觀資源較好，頂層露臺全贈送；劣勢：產品房間偏小，舒適度不高。Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2011雅居樂白鷺湖雙拼戶型分析：優勢：景觀資源好，類獨棟，基本實現四面采光，頂層露臺全贈送；劣勢：產品房間偏小，空間不夠開闊，地下室實用性不強。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2011雅居樂白鷺湖營銷節點：

21、2009.9.192010.6.19全新稀缺湖全新稀缺湖山山“貝悅灣貝悅灣”開盤開盤2011.10.242011.12.17第四屆惠第四屆惠州寵物節州寵物節暨國際名暨國際名犬展開幕犬展開幕 2012.4.29“鷺湖會鷺湖會”開盤開盤2009.11.28“峰會峰會”開盤開盤“東岸東岸”開盤開盤2011.11.12-14“奧飛歡奧飛歡樂王國樂王國”大型親子大型親子活動活動2012.3萬人探萬人探春賞花春賞花節節2012.4.2環球風環球風情節情節“小鬼當家小鬼當家”職業體驗職業體驗小鎮開放，小鎮開放，“卡卡的卡卡的墅墅”樣板樣板房開放房開放2012.5.19“卡卡的卡卡的墅墅” 開盤開盤2012.

22、8.11“逸湖會逸湖會” 開盤開盤Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2011總結雅居樂白鷺湖 該項目充分利用4000畝原生湖泊等自然稀缺資源，完善且高端的硬件配套，凸顯社會上流階層投資度假的置業需求； 通過獨特且極具差異化的概念對項目各組團進行包裝，避免市場視覺疲勞，吸引客戶眼球； 以絕對高端的形象站位，充分利用稀缺資源，制造強力的身份登記劃分與客戶心里需求的構建。Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011佳兆業東江新城佳兆業東江新城：定位為“南中國250

23、萬平米休閑新城”，致力打造成為珠三角近距離融合之下的，一個遠塵囂、近繁華的新城市棲居勝地。規劃分析規劃分析首期開發為低密度純別墅區及萬怡國際酒店，容積率僅為0.38。物業類型涵蓋獨棟別墅、雙拼別墅、聯排別墅以及四拼產品。產品分析產品分析一期產品：聯排別墅為130-240平米，雙拼別墅為289-300平米，四拼別墅為160平米，獨棟別墅為288-792平米。項目配套項目配套首期同步配套有國際五星級酒店、72萬平米雙濱江公園（濕地公園及體育公園）、幼兒及九年制品牌名校教育、高檔品牌商業街，休閑、生活配套一應俱全。動態動態佳兆業東江新城佳兆業東江新城A區一批現已售罄，目前A區二批單位在售，B區別墅和

24、洋房將在今年11月開盤；B區主推240平米的聯排、289-299平米的雙拼、370-560平米的獨棟，74-200洋房。項目位置項目位置博羅縣羅陽鎮東江南岸 首期項目首期項目數據數據物業類型:獨棟、雙拼、聯排別墅總占地面積：28萬總建筑面積：10萬容積率：0.38Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2011佳兆業東江新城佳兆業東江新城規劃分析：首期占地28萬平米、容積率僅為0.38，整體平面規劃以水為主題，建筑風格融歐陸皇家風情，集皇家法式、英式古典及西班牙三種風格組成，規劃兩個獨棟島嶼，三種建筑風格互成風景。 前期開發低密度

25、高檔住宅及萬怡國際酒店，后期將開發洋房、小高層、高層住宅。 一期別墅產品區別于目前博羅市場上以大面積段為主的開發思路，推出了120-150平米小戶型產品，走差異化競爭路線。萬怡酒店（五星級）一 期北Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2011佳兆業東江新城別墅產品分析：136聯排別墅，屬于項目的創新型產品，是博羅以及沿江路板塊面積最小的別墅，滿足中低端客戶需求產品暢銷原因：I.面積段較小，總價較低；II.產品通過花園以及客廳挑高改造等方式，提高贈送面積，增加產品的附加價值；III.所有臥室都帶有衛生間，提高項目整體檔次；IV. 頂層主臥帶有3個陽臺并設置書房，滿足各種功能需求Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2011289雙拼別墅佳兆業東江新城產品分析：I.空間開闊，采光好；II.負一層挑空前花園，提升地下室的舒適度，負一層花園樓梯直達一層前花園；III.主臥層超大面積露臺