1、洛陽高新申泰置業有限公司2015年度運營計劃 編制部門：申 泰 辦編制日期：2015年1月15日目錄一、 區域市場分析31.1. 2014年供需回顧：31.2 土地、財政和貨幣政策影響分析9二、 2014年年度總結171. 項目經濟技術指標282、項目經營計劃292.1營銷指標291) 年度銷售計劃292) 推盤計劃303）2015年貨值盤點31 4）營銷費用計劃312.2開竣工面積指標342.3進度指標34項目主項計劃342.4成本指標37項目一：翡翠一期工程38項目二：翡翠二期工程38項目三：商會工程383.各專項工作安排393.1. 2015年銷售策略和銷售重點工作393.2. 設計管理

2、難點及應對措施403.3. 工程管理的難點及應對措施403.4. 成本控制的難點及應對措施41重大招標計劃（200萬以上）413.5項目現金流量分析（包含二期費用）413.6 融資計劃（無）413.7 2015年資金計劃41一、 區域市場分析6.1. 2014年供需回顧：1) 土地供求分析：2014年前3季度（1-9月份）商品房用地供應情況：供應共40宗，建筑面積為668.01萬。春節至今，商品房用地供應呈微弱上漲之勢，6月份至9月份，土地供應糾結中升降無常。2014年前3季度（1-9月份）洛陽市各區域商品房用地供應情況：伊濱區供應5宗土地，建筑面積182.47萬，占比28%；其次是洛龍區、老

3、城區和澗西區，供應建筑面積均超過100萬；西工區最少，僅兩幅土地供應，占1%。2) 土地成交分析：2014年前3季度（1-9月份）份土地成交情況：商品房土地市場成交24宗土地，總建筑面積為423.84萬，跌宕起伏。5月份商品房用地成交最高，共計4幅，建筑面積86.38萬，隨后一直下滑，拿地信心不足，7月份跌至冰點，之后隨著政策的利好，成交量穩步上升，9月份成交4幅土地，建筑面積118.15萬，達到14年以來的最高峰。2014年前3季度（1-9月份）商品房用地成交區域分析：洛龍區成交10宗，建筑面積146.51萬，占比37%，雙雙領先，可見，該區域依然是洛陽的主戰場，競爭也會日趨激烈；老城區和伊

4、濱區也異軍突起，老城區81.68萬，伊濱區102.94萬左右；澗西區成交3宗，建筑面積51.72萬，處于中游水平；西工區和瀍河區均在10萬以下，高新區更是零成交。3) 土地供應分析：2014年前3季度（1-9月份），商品房用地市場供應建筑面積為663.97萬，成交393.53萬，供應和成交比為1.7：1，可見，供應平穩，成交比例不斷上升，隨著政策好轉，地產商拿地信心有所提高。從圖表分析可見，2014年前3季度（1-9月份），洛龍區首次成交大于供應，依然是主戰場，成交率高；老城區供求比為：1.6:1，此區域開發商拿地積極性高；澗西區供求比為2.5:1；西工區成交大于供應，說明該區域已經寸土寸金，

5、土地稀缺，價值更高；高新區和瀍河區供應不多，在50萬以下，但接近零成交，說明該區域市場信心嚴重不足；伊濱區供應土地最多，但供求比僅為1.8：1，區域大宗地塊較多，趨于好轉。4) 商品房市場分析：2014年前3季度（1-9月份）洛陽商品房供應套數5696套，環比上月上漲了5.72%，同比13年9月下降了18.02%；供應面積量共計60.67萬平方米，環比上月上漲了9.57%，同比13年9月下降了14.43%。從銷售量上看， 9月份共計銷售商品房3558套，環比上月下降了15.85%，同比13年9月下降了20.46%；累計銷售面積39.82萬平米，環比上月下降了13.44%，同比13年9月下降了1

6、4.31%；累計銷售金額為19.47億元，環比上月下降了4.32%，同比13年9月下降了19.74%；銷售均價4890元/,環比上月下降了4.32%，同比13年9月下降了6.34%。5) 住宅市場分析：2014年前3季度（1-9月份）商品住宅供應4766套，環比上月增長了19.06%，同比增漲了18.20%，供應總面積52.95萬，環比上漲了16.19%，同比上漲了2.84%。從銷售量上看，2014年前3季度（1-9月份）商品住宅銷售3271套，環比下降了9.96%，同比下降了13.83%；銷售總面積37.25萬，環比下降了12.46%，同比下降了11.81%；銷售均價4577元/，環比下降了

7、5.10%，同比下降了6.46%。6) 非住宅市場分析：2014年前3季度（1-9月份）非住宅商品房，供應總套數為930套，環比上月下降了21.22%，同比13年9月下降了60.23%；供應總面積為7.72萬，環比下降了21.22%，同比下降了60.23%；銷售總套數為287套，環比上個月下降了52%；商品房：從8、9月份開始，洛陽市房地產市場推貨量增加，造成市場供應略漲，而這也將造成下半年市場的整體存貨持續增長的壓力；商品住宅：2014年前3季度（1-9月份）新建住宅供應套數與總面積環比上一月上升，多數受到市場上半年成交量低迷的影響；總供應面積上漲幅度相比套數上漲幅度略小，體現房企主推產品的

8、面積區間逐漸較大，這也是順應政策及經濟調控的環境，房企較之以往更加注重首改產品，而此類產品往往面積相對較大。在9月份的房地產市場中，住宅商品房依舊是需求的絕對主力，值得一提的是，9月份住宅商品房的供銷差較大。進入“金九”，整體市場并未回暖，情況不甚樂觀。非住宅：2014年前3季度（1-9月份）非住宅商品房銷售面積及套數雙雙下降，顯示出9月份房地產市場的冷淡。7) 伊濱區、經開區重點競爭樓盤分析：項 目 建筑形態 主力戶型 價格（元/） 14年回顧國貿大廈 公寓、寫字樓 38.13-77.17公寓4200元/1-5月份推出鉅惠2萬抵4萬活動； 7月份寫字樓搶購價4000起九嘉海港城住宅、寫字樓、

9、公寓90-190住宅4000元/起價迎十一 最高優惠85折；一次性購買商鋪+住宅+住宅車庫均可享受85折隆安東方明珠 高層住宅、寫字樓 寫字樓43-74 公寓3500 6月30日交房；D座公寓全款優惠100元/平天明城住宅79-1033500元/左右認籌一千抵一萬寶龍城市廣場 公寓 35-64 5500龍菁5000抵1萬認籌；11月29日1#1單元開盤，均價5600，去化近500套房源；12月21日1#2單元開盤，均價5700，去化近300套；863創智廣場 soho 42-80 4700以惠普、中興入駐，主推帶租約銷售1.2 土地、財政和貨幣政策影響分析1. 國土部將控制特大城市新增建設用地

10、規模6月19日，國土資源部召開新聞發布會，正式發布節約集約利用土地規定。國土部表示，為防止地方在經濟發展中急功近利，片面追求土地收益，增強規劃科學性和剛性管控，需對用地規模整體調控，實現“控總量、擠存量、提質量”。2. 限購松綁住建部人士表態，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的 30 多個限購城市，有可能全面松綁限購政策。3.央行：首套房概念重新界定貸款利率下限為基準0.7倍對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房并

11、已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。2）銀行政策：工商銀行6.12%（優質客戶可下浮）5年期以上個人住房貸款，利率下限將按基準利率6.12%的0.9倍，即5.51%執行，并將購買高檔住房和第二套以上住房的貸款人，將按照6.12%的基準利率執行，并將購買高檔住房、第二套住房的首付比例適當提高。貸款利息每年結算一次，目前還貸，須收取剩余

12、月份的利息。不能直接辦理跨行轉按揭，需要辦理較煩瑣的手續。具體可查詢經辦銀行的房貸業務員。發展商注冊資金100萬以上，項目3萬平方米以上，才可辦理。建設銀行6.12%3月17日以后發放的個人商業性住房貸款，一般將執行央行的基準利率6.12%，但可根據具體情況上浮或下調。具體要求，如果滿足以下三個條件-貸款人購買的是自住房，該房是此人貸款購買的第一套房，同時貸款人資信良好，貸款利率就可下浮，最多下浮10%，即5.51%。對部分風險較高的產品，或信用記錄不好的客戶執行較高的房貸利率，如第二套住房貸款、高檔別墅貸款等。若還貸未滿一年，選擇提前還貸，將根據違約天數（最多為一個月）收取利息作為違約金。不

13、接受跨行轉按揭。一般要求貸款購買的房屋為現房，會對發展商的資質、以及購房者的信用及收入進行清查，而后決定是否提供貸款。中國銀行未定目前貸款人購買第一套別墅按基準利率6.12%的0.9倍，即5.51%執行，若已貸款買房者，購買第二套（及以上）的住房，貸款利率按照同檔次基準利率6.12%執行。對于2005年3月17日以前簽定貸款合同，尚未發放貸款的，仍然按照原合同利率執行。個人住房公積金貸款，2005年3月17日（含）以后發放的貸款執行上調后利率，2005年3月17日以前發放的未到期貸款，從明年1月1日起執行上調后利率。若還貸未滿一年，收取一個月的利息作為違約金。接受跨行轉按揭，可至各支行查詢。視

14、情況而定。農業銀行未定貸款政策尚不明顯，不過利率網認為建行、工行的房貸動作對四大商業銀行有“風向標”的作用。還貸未滿一年，須歸還違約金。提前還款額*違約金利率*（12-已還貸月數）。不接受跨行轉按揭。不接受該項業務。3）洛陽政策：1、 澗西老工業區搬遷改造，為全國21個試點之一，河南省唯一入選區域。國家發展改革委決定將21個城區老工業區納入全國城區老工業區搬遷改造試點，其中洛陽市澗西老工業區名列其中。明確了主要支持方向：洛陽市澗西老工業區東至澗河西岸，西至秦嶺路，南至秦嶺防洪渠、九都西路，北至澗河南岸，面積21.5平方公里，未來發展定位為“高端裝備制造、金融、商貿服務中心，工業文化遺產保護示范

15、區，生態宜居區”。2、 洛陽地鐵1號線2016年開工2014年7月，國家文物局已批復文物影響評估報告。截止目前，線網規劃、近期建設規劃、土地利用控制性詳規、文物影響評價和環境影響評價已編制完成，融資方案正在修改完善。1號線規劃全長20.3公里，共設17座車站，其中3座換乘站。1號線為一條東西方向的直徑線，西起谷水西，經中州西路、武漢路、西苑路、牡丹廣場、延安路、中州中路、中州東路，至瀍東(中州東路與二廣高速交叉口東)。2號線伊河以北段長約22.7公里，沿途設車站19個，其中換乘站4個，高峰流量預測值3.1萬人次/小時；伊濱區段11.1公里，為遠景預留。3、 洛陽城市綠化新標：新居住區綠地率不低

16、于30%洛陽市城市綠化條例（修訂）經市十四屆人大常委會表決通過、省人大常委會正式批準，將于今年12月1日起施行。該條例對城市綠地系統的規劃與建設、保護和管理等內容進行規范，以適應城市綠化發展的新形勢。原條例規定新建區綠地率不低于30%，人均公園綠地面積不低于6平方米。修訂后的條例中，這兩項指標分別提高到35%和8平方米。城市區園林景觀道路綠地率不低于40%，紅線寬度大于50米的道路綠地率不低于30%，紅線寬度在40米至50米的道路綠地率不低于25%，紅線寬度小于40米的道路綠地率不低于20%。新建居住區的綠地率不低于30%，其中集中綠地面積應占總用地面積的比率不低于10%；新建單位綠地率不低于

17、35%；鐵路、河渠兩側和水庫沿岸的防護綠地寬度不小于30米。4）市場走勢：在政策大環境趨好、趨穩的背景下，但洛陽樓市在2015年基本層面供大于求的狀態不會有根本性的改變，未來市場在自身調節過程中還是會暴露出庫存偏大、去化周期偏長的問題。不過，2015年洛陽樓市也會呈現出一些新的變化：1.供應方面2015年，我市區域供應和競爭會更加集中，很多項目蓄勢待發，高端產品將成為風云焦點，各個區域均會有一定量的別墅產品供應，伊濱區除了碧桂園、香醍河畔少量產品入市外，香龍灣低密度別墅項目在建，市場競爭激烈。在非住宅供應方面，產品基礎量已經顯現，只是入市銷售早晚的問題，從洛陽整體非住宅市場的情況看，前景不太樂

18、觀。寫字樓市場隨著供應量的增加，去化速度也將有所減弱。2015年，供應分化的市場態勢會延續，產品形態分化、品質分化、區域分化、品牌影響力也會分化，更多外來大牌開發商將加入市場競爭。2.需求方面據中銀國際地產組關于未來20年住宅需求的結構預測以及我國人口年齡結構分析來看，我國目前處于房地產行業的住宅需求頂峰期，在未來不到5年的時間里，在改善型需求釋放的支撐下，行業將進入低速運營的新常態，而從更長周期來看，行業需求將面臨著下行壓力。2015年，隨著不動產登記條例出臺，對中高端需求釋放會有直接影響，但大量因舊城改造、城市擴張拆遷而形成的需求仍會有一定的釋放周期。3.價格方面過去十年的歷史經驗告訴我們

19、，房價與實際利率是負相關的，而且居民存款定期化速度(表現為活期存款與定期存款增速差)對判斷房價起伏有一定參考作用。預計2015年實際利率平穩回落，回落速度緩于2012年，所以從經濟規律來看，整體樓市價格2015年將趨于平穩。附表：洛陽2015年伊濱、洛龍、經開區即將入市項目區域項目名稱區位開發商產品類型總體量(萬)15年推貨量(萬)項目現狀伊濱區香龍灣洛陽新區伊河城市生態廊道東岸洛陽九嘉房地產開發有限公司 別墅開發用地554畝待定籌備中洛龍區菩禧龍城（原龍門鳳凰水城）洛龍區龍門石窟南側河南菩禧文化旅游開發有限公司 綜合型旅游地產（高層、洋房、別墅、商業）106.72未知2015年1月11日售樓

20、中心開放洛龍區七彩龍都（龍門鳳凰山國際旅游度假區）洛陽中軸線王城大道南端洛陽匯悅實業有限公司高層住宅、別墅共三期，一期45萬方未知在建中洛龍區保利建業香檳國際洛龍區北鄰古城路，東臨厚載門街，南鄰宜人路，西臨長興街洛陽利業房地產開發有限公司 高層住宅、商業324.52015年1月1日品鑒館開放，預計2015年中正式銷售經開區東陌映像（經開區恒聯項目）洛龍區龍門大道與古城路交會處洛陽恒聯地產有限公司高層住宅、洋房170未知籌備中二、 2014年年度總結（主要經營指標以及其他工作總結）2014年，在集團統籌規劃和公司總經理領導下，在洛陽高新申泰置業有限公司各部門的通力配合下，公司上下以完成公司全年工

21、作任務為目標，以“精誠團結、開拓創新、腳踏實地”思想為指導，緊緊圍繞集團改革創新年的主題，認真落實和集團董事長“提內功、破瓶頸、促發展”的要求，努力完成自身工作任務，在公司全體人員的不懈努力下，較好的完成了全年工作任務。現將一年來工作情況做如下匯報：1、銷售情況：申泰e中心樓棟總套數總面積已售套數已售面積剩余套數剩余面積A71342802.0971142674.992127.1B71342802.09975536.761637265.4合計142685604.1880848211.6961837392.52、銷售數據：翡翠莊園：2014年1月至今共計來訪708組，成交53套。11月份新批復的1

22、1.25-2.15營銷推廣方案已在進行中。申泰e中心：申泰e中心：現到訪客戶共1600組左右，基本上為集團帶客，自然來訪35組，來電47組。集團帶客為項目的人氣起到了舉足輕重的作用，但因客戶都是只有首次到訪，沒辦法判斷其意向度，經分析后，決定對全部客戶進行分批次預認籌，目前已舉辦預認籌3場，梳理客戶430組。計劃11月底前完成全部客戶的梳理工作，同時根據認籌篩選這一環節，制定下一步營銷方案。3、存在的不足1）、銷售管理經驗不足改進措施：計劃每周至少一次到其他項目市調學習，多與資深管理經驗者溝通請教，多 參與同行的交流學習經驗。2）、策劃方面知識淺薄改進措施：計劃每周至少一次與策劃公司溝通策劃思

23、路，市調同類產品策劃方向，總結、學習。可以投放一些針對性的推廣，小投入，大回報（短信群發、集中派單、拓客或者分號段打電話）3）、置業顧問競爭力薄弱改進措施：可以考慮在薪資待遇上做適當調整，可以分檔次制定，當月完成任務的置業顧問底薪上調，也是變相作為獎勵，或者把現有的6名置業顧問分組，進行良性競爭，從而提高銷售員的積極性。4、今后工作方向1）、 案場人員方面：大量招聘置業顧問集中培訓、考核、淘汰，為2015年銷售做人員儲備。2）、 案場管理方面：完善組織機構、6名置業顧問，制定崗位制度，統一思想、團隊協作。a.將客戶資源整合老業主經營方案深化，樹立公司形象。b.與策劃公司協作，利用策劃手段解決現

24、場來訪問題。C.將市區售房部作為外展點，成立拓客隊伍，設立看房車往兩個項目輸送客戶。（二）、開發部開發部2014年的工作主要圍繞新世紀的遺留收尾工作；商會大廈竣工后的各項驗收、配套設施；翡翠莊園各項配套設施的辦理；集團改革年中提出的提內功、破瓶頸、促發展中積極整理各項手續的辦理流程，學習咨詢公司制定的各項流程；各項目資料的整理、歸檔、裝訂工作。現將具體工作匯報如下：1、 新世紀項目序號辦理事項進度備注1新世紀二期土地分割已完成3月28日完成2新世紀二期正式用電正在跟進電業局制定供電方案12月底完成3新世紀二期暖氣安裝正在積極辦理及協調相關單位跟進入戶設施及保溫安裝，保證11月份正常供暖4新世紀

25、二期資料裝訂已完成2、 商會大廈項目序號辦理事項進度備注1正式用水已完成2正式用電已完成3通信（電信）已完成4有線電視安裝已完成5項目面積實測已完成6A座竣工驗收已完成2月28日7A座消防驗收已完成8資料認可證已完成9商業、車庫預售證已完成10空氣檢測已完成11竣工測量圖已完成12規劃核實已完成13B座竣工驗收已完成14B座消防驗收已完成15A座（1-5層）消防驗收已完成16污水管網連通協調已完成17燃氣安裝已完成18暖氣安裝已完成19用地規劃、工程規劃換證已完成20道路開口已完成21命名許可已完成22城建檔案認可證正在整理資料23竣工備案正在辦理24維修基金繳納資料準備3、 翡翠莊園序號辦理

26、事項進度備注1道路開口已完成2暖氣安裝已協調進場由工程部跟進3正式用電配套費取消，關注新的政策出臺后辦理4正式用水根據自來水公司的預算，集團決策由申安施工5燃氣安裝圖紙已完成，技術中心確認中6有線電視合同已簽訂，工程不具備條件7命名許可已完成8墻改基金返還正在協調高比例返還4、2015年任務分解序號項目事項進度1翡翠莊園二期總規劃變更前期跟進2翡翠莊園二期總平面圖報審前期溝通3翡翠莊園二期單體方案報審前期溝通4翡翠莊園二期總平面圖審批完成5翡翠莊園二期日照分析完成6翡翠莊園二期總平面圖專家討論會完成7翡翠莊園二期圖紙面積預測完成8翡翠莊園二期圖紙審查完成9翡翠莊園二期抗震審查完成10翡翠莊園二

27、期單體方案審批完成11翡翠莊園二期定位坐標圖審批完成12翡翠莊園二期消防圖紙審查完成13翡翠莊園二期城市配套費繳納完成14翡翠莊園二期指標復核證明完成15翡翠莊園二期規劃前公示完成16翡翠莊園二期建設工程規劃許可證完成17翡翠莊園二期墻改基金繳納完成18翡翠莊園二期散裝基金繳納完成19翡翠莊園二期建設工程社保費繳納完成20翡翠莊園二期建設工程農民工工資繳納完成21翡翠莊園二期質量監督注冊登記完成22翡翠莊園二期建設工程安全備案完成23翡翠莊園二期建設工程垃圾處置費完成24翡翠莊園二期建設工程核查表完成25翡翠莊園二期建設工程履約支付擔保完成26翡翠莊園二期項目資金證明完成27翡翠莊園二期建設工

28、程施工許可證完成28翡翠莊園一期正式用水完成29翡翠莊園一期驗收用電完成30翡翠莊園一期燃氣安裝完成31翡翠莊園一期15-17、21#暖氣安裝完成32翡翠莊園二期維修基金預繳完成33翡翠莊園二期編制樓盤表完成34翡翠莊園二期資金監管配合辦理完成35翡翠莊園二期物業證明辦理完成36翡翠莊園二期繳納房產交易稅完成37翡翠莊園二期主體工程1/2形象證明完成38翡翠莊園二期臺賬及其他預售資料準備完成39翡翠莊園二期預售許可證完成40翡翠莊園一期空氣檢測完成41翡翠莊園一期消防設施檢測完成42翡翠莊園一期竣工驗收資料整理完成43翡翠莊園一期竣工驗收資料提交受理完成44翡翠莊園一期竣工驗收初驗完成45翡翠

29、莊園一期消防驗收資料整理完成46翡翠莊園一期消防驗收資料提交受理完成47翡翠莊園一期消防驗收初驗完成48翡翠莊園一期取得竣工驗收意見完成49翡翠莊園一期取得消防驗收意見完成50翡翠莊園一期規劃核實意見書完成51翡翠莊園一期竣工拖欠備案完成52翡翠莊園一期社保費繳乞證明文件完成53翡翠莊園一期竣工備案所需資料整理完成54翡翠莊園一期竣工備案完成55翡翠莊園一期坐落證明完成56翡翠莊園一期維修基金繳納完成57翡翠莊園一期大房產證所需資料整理完成58翡翠莊園一期房產交易稅繳納完成59翡翠莊園一期房產登記費繳納完成60翡翠莊園一期大房產證辦理完成61翡翠莊園一期散裝基金返還完成62翡翠莊園一期農名工工

30、資返還完成63翡翠莊園一期土地分割資料整理完成64翡翠莊園一期土地分割資料提交受理完成（三）財務部時光飛逝，2014年即將過去，回顧2014年的這一年，財務工作在集團以及公司領導的支持下,在全體財務人員的共同配合下有條不紊的向前推進，在完成公司交給的財務核算工作的同時, 也積極參加集團及其他公司所需配合的工作，現在對去年的工作做回顧,并向公司領導進行匯報如下：1、財務核算工作2014年度公司主要在建項目有商會大廈和翡翠莊園兩個項目，財務核算工作也主要圍繞項目的開發銷售進度展開。2014年全年財務部轉入轉出資金合計143669萬元，編制并核對會計憑證2100余份。全年的管理費用1162.43萬元

31、，其中工資658.60萬元，辦公費用124.09萬元，物業費用98.05。汽車費用173.76萬元。銷售費用772.62萬元，其中廣告及業務宣傳費用560.64萬元。財務工作是瑣碎繁雜的工作，需保證會計核算的及時、準確。工作性質決定了我們需要投入大量的時間。隨著公司所開發項目的增加，現在客戶將近4000戶，我們在賬面上把每個客戶從交第一筆款項開始 直到房產證辦理完畢，每一筆賬務都清晰明了，便于客戶的隨時查詢。2014年公司與途家強強聯手,打造新的亮點:申泰E中心,隨著E中心項目的推進,公司在各大媒體大力宣傳, 每一次付款我們都按照合同簽定前核對、付款前發票查詢、合同的對照等程序進行業務辦理。既

32、做到付款的及時準確,又讓公司的利益得到保障。2、款項的收取2014年公司所開發的商會大廈及翡翠莊園兩個項目，全年共收取房款3853.62萬元，租金收入包括歐亞達、平頂山銀行、中信銀行、郵政儲蓄銀行和麗景幼兒園以及商會大廈廚房的租金共六個項目，共計租金收入2657.85萬元，已全額收取到位。其他收入186.43萬元。全年共計回款6697.90萬元。3、上年度企業所得稅匯算清繳以及年度會計審計工作根據年初工作安排，我們于3月初將上年度的會計賬簿進行打印、裝訂、會計檔案進行整理, 對上年度企業所得稅進行匯算清繳，4月初與稅務師事務所進行聯系, 確定匯算清繳事宜。匯算簽證報告于4月底完成，于5月15日

33、完成了2013年度的企業所得稅清繳工作。每年我們要請會計師事務所對上年度的賬務進行審計，財務部于5月初與敬業會計師事務所聯系，開始審計的前期準備工作，在審計過程中，財務部對審計所要求提供的固定資產盤點表、折舊臺賬、往來的詢證函詢證、現金銀行的盤點核對等工作事項, 都做到積極的配合。經過近15天的審計順利取得2013年度的會計審計報告，為營業執照、貸款卡的年審創造了財務資料的必要條件。4、貸款卡、營業執照、殘聯證等證件年審的配合公司經營過程中，根據有關規定及公司業務開展的需要，每年需對貸款卡、營業執照、殘聯證等證件進行年審。證件年審時要向年審機構提供年度的財務資料及數據，財務部均在第一時間給予了

34、積極的配合，使相關證件年審工作得以順利完成。5、新世紀二期土地增值稅清算工作我公司委托“洛陽慧城稅務師事務所”對公司“申泰新世紀二期”項目進行土地增值稅清算的鑒證工作。經過近四個月的時間，通過和事務所以及稅務局的溝通和交涉，財務部準備了大量的備查資料，及時的傳遞各種清算所需的資料，并對相關問題進行研究探討，做出合理的答復，最終促使順利通過了西工區地稅局對該項目的清算工作。6、稅企關系的配合 2014年我公司共計繳納稅款1253.39萬元,因房地產公司的特殊性,公司每月都要到伊濱區、澗西區、西工區、老城區以及伊川等多個稅局繳納稅款,在日常的工作中,財務人員積極與稅局配合工作,做好日常的關系維系,

35、使稅企關系較為融洽。7、配合集團的改革 2014年申泰集團是一個改革年,根據董事局主席提出的“提內功,調結構,破瓶頸”的精神,積極配合集團參加各種培訓,以及根據北京均涵公司的房地產企業戰略要求,認真執行均涵公司提出的戰略方案.8、存在的不足之處2014年即將過去，這一年，工作中雖然取得了一些成績，但是還存在一些不足之處，工作中有一些急燥情緒，專業業務水平還有待提高。 2015年財務人員要加強自身業務水平的提高，多學習房地產業相關的法律法規，以及相關的稅收政策，在工作中還要認真、細致、嚴謹，把公司的財務工作做到最好，為公司的發展做到應盡的責任。9、2015年目標任務、財務核算工作2015年財務部

36、將根據集團下發給公司的年度經營計劃圍繞公司的銷售任務,以及各項成本目標做好工作。全力配合銷售部門做好收款工作,保證做到收款及時,開票準確。做好與途家斯維登酒店的收款對接工作。與我公司的租賃用戶保持聯系，做到良性合作，力爭全額收取租金收入工作。嚴格按照財務制度,做好城市公司財務公司的日常會計核算工作,準確核對各類資產、負債、收入、費用、成本等。資金計劃工作爭取做到更準確更精細。以及做好與集團以及其他部門的配合工作.、合同管理工作：2015年對合同工作要加強管理，對各部門簽訂的合同認真審核，著重對合同付款的節點和金額做到合理的管控。登記好合同臺賬，做到按照合同的進度準確合理支付款項，把控好公司的各

37、項成本支出。、固定資產的管理：對公司新增的固定資產合理分類，明確使用人和保管人，登記固定資產臺賬，對固定資產的增減變動做到了解，并及時進行賬務處理。、外部審計工作:根據財務的工作安排,4月份與稅務所聯系,開始所得稅匯算的清算工作,預計5月中旬完成. 于5月初與敬業會計師事務所聯系，開始審計的前期準備工作，預計在5月底取得2014年度的會計審計報告，為營業執照、貸款卡的年審創造了財務資料的必備條件。、稅收政策的學習2015年，財務人員要始終堅持不斷學習財務稅收知識和相關的稅收政策，為財務核算及為公司決策層提供財務依據。房地產企業稅收政策多且時間性強，需不斷的更新學習最新的稅收政策，參加房地產相關

38、稅收政策的學習，通過業務學習, 開闊視野，思路清晰，學會面對復雜問題從多個角度來看待和處理問題。（4） 、總經辦2014年總經辦按照集團統一部署，在公司總經理領導下，在全體人員的共同努力下，團結一心，較好的完成了全年工作任務，現將一年來的工作情況匯報如下：1、行政管理工作：總經辦根據公司規定認真做好行政管理工作，按時上報月度資金計劃和辦公用品計劃，做好辦公用品申領和管理，土地證、房產證的登記發放，辦公設備維護維修、公司電話、寬帶、水電、物業費用交納。認真做好公司公共區域衛生管理和公司消防安全工作。公司營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證順利通過年審，公司房地產開發二級資質順利通過審核，公司殘聯

39、證和房屋租賃證順利通過年審，公司ISO質量管理體系順利完成換證工作。2、人力資源工作：積極配合人力資源部進行本公司所需人員的招聘，并做好員工人事檔案、培訓、入職、離職手續的辦理工作；配合集團人力資源部積極號召員工參加各類培訓。 并根據集團要求，出臺洛陽高新申泰置業有限公司績效考核方案，建立完善各部門工作職責，并按要求提報績效考核表。集團聘請北京鈞涵咨詢公司后，總經辦全力配合咨詢公司的各項工作，學習新的績效考核體系，重新構建公司新的組織架構體系，完成崗位調整，并按咨詢公司要求按時上報績效考核表和公司月度運營報告。3、食堂管理工作：總經辦嚴格按集團要求，合理搭配員工食譜，認真完成飯卡發放、飯票購買

40、、計劃申請、月底總結工作，出臺公司食堂管理規定和員工就餐管理規定，盡量保證公司員工吃飽吃好，鈞涵公司來了以后，為創造一個好的就餐環境，總經辦按集團要求對食堂進行了整修和全面保潔，并克服困難給食堂人員做思想工作為咨詢公司人員開了晚餐，取得了咨詢公司領導的認可。食堂管理做到全年賬目無差錯，未發生一起食品安全事故。4、其它重要工作：在2014年翡翠莊園戲迷大賽活動，程琳演唱會活動、翡翠莊園認籌和開盤活動、申泰E中心和途家簽約儀式、申泰E中心認籌活動中總經辦全員出動，認真做好協助和后勤保障工作。為一步促進公司銷售工作的推進，按照公司總經理的指示，總經辦人員三人充實到銷售一線，全力配合銷售工作，為銷售任

41、務的完成做出了應有的貢獻。5、企業文化建設方面2014年公司組織了各種類型的培訓，員工在培訓中和公司一同成長。全年為45名員工送上了生日蛋糕，送去了生日的祝福。總經辦在2014年的工作中，克服種種困難，始終心懷謙虛謹慎，始終做事腳踏實地，較好的完成了全年工作任務，但工作中也有做的不足的地方。A 合同、檔案管理需要進一步細化；B 工作流程需要進一步理順；在以后的工作中，總經辦全體人員會更加飽滿的精神，更加努力的工作，為完成公司全年目標任務做出更大的貢獻。6 辦公室2015年目標任務 1)運營計劃管理工作，每月按時上繳公司月度運營計劃表和月度運營報告，認真組織月度運營會，做好相關會議紀要的整理和上

42、報工作；2）公司人力資源管理工作，重點做好人員招聘和培訓工作，依據年初制訂的培訓計劃，高質量完成公司培訓工作,根據公司實際需要及時招聘補充人員。3）固定資產管理工作。完善公司固定資產管理制度，做到電子化、規范化、人性化，為大家創造良好的工作環境。4）檔案管理工作。建立全面的電子檔案，實現公司檔案實時可查，檔案管理標識化、規范化。5）商業管理。配合集團戰略，適時開展招商工作。6）對外聯系。積極開展對外聯系工作，開創工作新局面。7）途家度假公寓。配合途家開展日常經營工作，解決遇到的日常問題，為途家創造良好的經營環境。8）公司制度建設。狠抓制度落實，完善公司各項規章制度，真正實現制度化管理。9）企業

43、文化建設。以人為本，人性化管理，建立有申泰特色的企業文化。 10）公司協調管理工作。協調各部門工作，督促各項工作的落實與完成。 11）完成應急任務。解決應急疑難問題， 保障公司正常經營秩序。（5） 工程部：2014年主要工作1、 商會大廈工程項目：完成了A、B座竣工驗收；商會大廈室外景觀綠化工程；地下車庫門禁管理系統；商會大廈B座5樓餐廳、10-13樓精裝修工程。2、 翡翠莊園工程項目：完成了翡翠莊園一期主體工程；二次結構工程；室外回填土工程；室外熱力一次管網工程。工程部存在的不足及需改進之處：在工程管理方面1、認真抓好現場安全施工：認真抓好工程現場臨時用電、工程現場設備安裝使用、工程現場腳手

44、架安全搭設及防護工作。2、認真抓好工程現場文明施工：做到現場物料堆放規則整齊。做到工程現場道路及臨時設施整潔有序。3、 努力提高工程質量，不斷完善工序工藝環節質量要求，嚴格按施工規范要求檢查、認真落實整改。4、 確保工程工期進度要求，各專項負責人嚴格按照工程計劃關鍵節點安排工期計劃，有預見性的執行。2015年工程部主要任務及管理措施1、 增強工程部工程管理水平：要求工程部人員認真分析工程工藝流程。對已完成工程的工藝工序的存在的問題及管理漏洞，制定合理的技術監督及管控措施。如外墻面飾面工程：要求制定外墻窗包口的施工工藝過程及該工序的合理插入時間。如制定住宅樓公共部分的施工工序及合理的穿插時間和質

45、量控制標準。2、 提高工程部人員的專業水平：要求認真分析圖紙。熟悉各分部分項的施工工藝及驗收規范。3、 提高和項目部、技術中心、設計院協調溝通能力。工程部2015年目標任務總任務季度月份工作計劃工程部2015年第一季度11、商會大廈13、14層精裝修2、翡翠一期裝飾工程（外墻面磚或涂料）3、翡翠一期安裝工程（室內管線安裝）4、翡翠一期市政配套工程5、翡翠一期室外管網工程6、翡翠一期園林景觀工程7、翡翠一期地下工程（地下室通風管道、橋架、消防管道、電纜、電箱安裝）21、翡翠一期市政配套工程2、翡翠一期園林景觀道路工程3、商會大廈13、14層精裝修4、翡翠一期裝飾工程（外墻面磚或涂料）5、翡翠一期

46、安裝工程（室內管線安裝）6、翡翠一期精裝修室內水電工程7、翡翠一期電梯安裝工程8、翡翠一期地下工程（地下室通風管道、橋架、消防管道、電纜、電箱安裝）31、翡翠一期裝修工程（1516精裝修施工進場、水電安裝、木工裝飾）2、翡翠一期高低壓電氣安裝工程3、翡翠一期施工圖二次深化設計4、商會大廈13、14層精裝修5、翡翠一期公共部分裝修工程6、翡翠一期安裝工程（外墻面磚或涂料）7、翡翠一期安裝工程（室內管線安裝）8、翡翠一期市政配套工程（強弱電工程）9、翡翠一期市政配套工程（市政道路工程）10、翡翠一期園林景觀工程（綠化工程）11、翡翠一期地下工程（地下室通風管道、橋架、消防管道、電纜、電箱安裝）工程

47、部2015年第二季度41、翡翠一期公共部分裝修工程2、翡翠一期高低壓電氣安裝工程3、翡翠一期裝修工程（1516精裝修施工進場、水電安裝、木工裝飾）4、商會大廈13、14精裝修工程5、翡翠一期裝修工程（151621精裝修水電安裝、木工裝飾、室內天棚、地面墻面飾面層、安裝調試）6、翡翠一期安裝工程（外墻面磚或涂料）7、翡翠一期安裝工程（室內管線安裝）8、翡翠一期市政配套工程（強弱電工程）9、翡翠一期市政配套工程（公建配套工程）10、翡翠一期園林景觀工程（室外配套）11、翡翠一期地下工程（地下室通風管道、橋架、消防管道、電纜、電箱安裝）12、杜康大廈6.7.8層精裝修51、翡翠一期公共部分裝修工程2

48、、翡翠一期高低壓電氣安裝工程3、翡翠一期裝修工程（1516精裝修木工裝飾、室內天棚、地面墻面飾面層、安裝調試）4、翡翠一期安裝工程（外墻面磚或涂料）5、翡翠一期安裝工程（排柵拆除（含外墻清洗）6、翡翠一期安裝工程（室內管線安裝）7、翡翠一期市政配套工程（強弱電工程）8、翡翠一期園林景觀工程（室外配套、景觀完工）9、翡翠一期地下工程（地下室通風管道、橋架、消防管道、電纜、電箱安裝）10、翡翠一期地下工程（加壓供水系統安裝、調試）11、翡翠一期地下工程（排水系統安裝、調試）12、翡翠一期地下工程（地下室簡單裝修、車位劃線）13、杜康大廈6.7.8層精裝修61、翡翠一期公共部分裝修工程2、杜康大廈6

49、.7.8層精裝修3、翡翠一期裝飾工程（1516精裝修木工裝飾、安裝調試）4、翡翠一期市政配套工程（強弱電工程）5、翡翠一期地下工程（變配電系統安裝、調試）6、翡翠一期地下工程（加壓供水系統安裝、調試）7、翡翠一期地下工程（通風系統安裝、調試）8、翡翠一期地下工程（地下室簡單裝修、車位劃線）9、翡翠一期驗收備案（內部分戶驗收）10、翡翠一期驗收備案（分戶驗收后整改及二次內部驗收）11、翡翠一期驗收備案（電梯驗收、取證）工程部2015年第三季度71. 翡翠一期高低壓電氣安裝工程2、翡翠一期裝飾工程（1516精裝修木工裝飾、櫥柜等安裝）3、翡翠一期地下工程（變配電系統安裝、調試）4、翡翠一期地下工程

50、（地下室簡單裝修、車位劃線）5、翡翠一期驗收備案（分戶驗收后整改及二次內部驗收）6、翡翠一期驗收備案（電梯驗收、取證）7、翡翠一期驗收備案（工程竣工初驗）8、翡翠一期驗收備案（竣工驗收）9、杜康大廈6.7.8層精裝修81、翡翠一期裝飾工程（1516精裝修竣工整理）2、翡翠一期竣工驗收91、翡翠一期裝飾工程（1516精裝修工程竣工驗收）2、辦理竣工備案證第四季度101、物業接管驗收及整改111、物業接管驗收及整改121、入住前準備會三、2015年年度經營計劃1. 項目經濟技術指標（按照項目、地塊或分期填寫，由工程部負責填寫）序號名稱單位數量1.規劃總用地面積114771.0862.總建筑面積地上

51、地上總面積102428.24住宅建筑面積99469.98商業建筑面積/酒店建筑面積/其他6961.25地下地下總建筑面積24776.67總人防面積占/3.可售面積90012.244.建筑占地面積/5.容積率-2.196.建筑密度%21.267.居住戶數人10508.居住人數人33609.綠地率%3610.總停車位個1078地上停車位個150地下停車位個928翡翠莊園項目（粗體字數據為一期面積、其余為整體規劃數據）地上部分第項其他包含1、社區服務用房600平方米；2、社區會所面積3361.25平方米；3、幼兒園面積1800平方面；4、物業用房面積1200平方米。2、項目經營計劃2.1營銷指標1) 年度銷售計劃A、 申泰e中心保底任務12月底前去化總房源的90%，具體任務分解如下申泰e中心任務分解如下月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計累計簽約金額（萬元）0 0 0 1620 1674