1、西安商品房市場月度分析報告-2021年11月份西安房地產信息網數據研究中心2021-12目 錄一、宏觀運行背景 1.1政策法規 1.2規劃建設 1.3熱點動態1.4重點新聞二、土地市場 2.1土地供應分析2.2土地成交分析三、商品房市場 3.1本月市場銷售特征3.1.1 各物業銷售情況3.1.2各物業銷售排行 3.2 各物業價格表現 3.3 商品房40指數四、分城區商品房市場 4.1 城南區4.1.1 各物業價格表現4.1.2 各物業銷售情況4.1.3 普通住宅銷售情況4.1.4 城區營銷情況4.1.5 城區新盤介紹4.1.6 城區動態4.1.7 典型樓盤介紹4.2 城北區4.2.1 各物業價

2、格表現4.2.2 各物業銷售情況4.2.3 普通住宅銷售情況4.2.4 城區營銷情況4.2.5 城區新盤介紹4.2.6 城區動態4.2.7 典型樓盤介紹4.3 城西區4.3.1 各物業價格表現4.3.2 各物業銷售情況4.3.3 普通住宅銷售情況4.3.4 城區營銷情況4.3.5 城區新盤介紹4.3.6 城區動態4.3.7 典型樓盤介紹4.4 城內區4.4.1 各物業價格表現4.4.2 各物業銷售情況4.4.3 普通住宅銷售情況4.4.4 城區營銷情況4.4.5 城區新盤介紹4.4.6 城區動態4.5 高新區4.5.1 各物業價格表現4.5.2 各物業銷售情況4.5.3 普通住宅銷售情況4.5

3、.4 城區營銷情況4.5.5 城區新盤介紹4.5.7典型樓盤介4.6 城東區4.6.1 各物業價格表現4.6.2 各物業銷售情況4.6.3 普通住宅銷售情況4.6.4 城區營銷情況4.6.5 城區新盤介紹4.6.6 城區動態典型樓盤介紹五、分物業市場5.1 商服用房5.1.1 價格表現5.1.2 銷量走勢 5.2 普通住宅5.2.1 價格表現5.2.1 銷量走勢5.2.3 購買年齡分布情況5.2.4 普通住宅分面積段銷售情況5.2.5 普通住宅分戶型銷售情況5.2.6 普通住宅分價格段銷售情況5.2.7 普通住宅購買人群來源情況 5.3 寫字樓5.3.1 價格表現5.3.2 銷量走勢 5.4

4、別墅5.4.1 價格表現5.4.2 銷量走勢六、本月新開盤項目簡介一、宏觀運行背景1.1政策法規時間政策名稱頒布部門主要內容及影響11月初住建部叫停購買三套及以上住房公積金貸款住建部住房城鄉建設部、財政部、人民銀行、銀監會聯合印發關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知，通知規定，停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。11.3二套房貸首付不低于50%國家住建部、財政部、人民銀行、銀監國家住建部、財政部、人民銀行、銀監會昨日聯合印發關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知，通知規定，第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，嚴禁使用住房公

5、積金個人住房貸款進行投機性購房。西安住房公積金管理中心有關人員表示，該中心將嚴格執行通知規定。11.3非改善型二套房停放公積金貸款住建部住建部等四部門昨天聯合印發關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房。首次明確二套住房公積金貸款發放對象僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的改善型普通自住房，非改善型二套房將停放公積金貸款。11.1中資行利率下浮15% 外資行首套房貸利率仍可7折中資行利率下浮15% 外資行首套房貸利率仍可7折監管部門日前，有消息稱監管部門口頭通知，要求自11月1日起，全面取消房貸7折利率優惠，下限調整為同檔期基準利率

6、的85%，實行兩年的最低7折優惠政策正式終結。11.16央行上調存款準備金率 年內二次加息幾乎無懸念中國人民銀行通脹高企、熱錢肆虐，中國貨幣政策何去何從，著實考驗著貨幣當局。昨日，中國人民銀行宣布，從11月16日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這一決定再次加大了市場對年內二次加息的預測。11月中旬住建部外匯局聯手“限購令”波及境外機構和個人住建部與國家外匯管理局圍堵熱錢，樓市方面開始行動。記者獲悉，住建部與國家外匯管理局近日印發關于進一步規范境外機構和個人購房的通知，文件規定，境外個人只能在境內購買一套用于自住的住房，而境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。1

7、1月最高人民法院公布:婚前個人購房可算個人資產最高人民法院據悉，最高人民法院公布了關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（三）（征求意見稿），向社會公開征求修改意見和建議。這個審判實踐中總結的司法解釋征求意見稿，涉及了房產分割、確認親子關系、生育權、“第三者”索要補償等近年來婚姻官司中的熱點、焦點問題。11.29央行上調人民幣存款準備金率0.5個百分點央行距離上次宣布上調存款準備金率僅9天后，央行再次祭出調控巨斧，年內第五次上調存款準備金率。央行昨晚宣布，自11月29日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。調整后，存款準備金率達18%，為歷史最高。同時，9天內兩度宣布上調

8、，間隔時間為歷史最短。11月銀監會首查貸款新規落地成效 嚴防資金被挪用銀監會近日，知情人士透露，銀監會已于近期下發通知，要求各銀監局抽查所轄銀行業金融機構貫徹落實“三個辦法一個指引”（即貸款新規）的情況。1.2規劃建設時間主題內容及影響11.1咸陽三個街道與西安的8個鄉鎮并入灃渭新區陳楊寨街道釣臺街道灃東街道 面積達70平方公里，與西安的8個鄉鎮街道一起并入灃渭新區11月“十二五”房地產規劃主攻保障房“目前正在抓緊制定“十二五”城鎮住房建設規劃和中長期建設規劃”中國房地產業協會副會長朱中一透露，“十二五”期間全國住房建設總量比較大，估計每年商品房建設大概在600萬套左右，保障性安居工程在500

9、萬套左右。11月中旬城北將打造8個商圈 北客站商貿面積堪比倆王府井圍繞龍首商圈等8大商圈建設，未央區將于近期啟動30多個商業項目，龍首商圈將啟動二府莊區域改造、龍首商場升級改造、炕底寨村城改安置樓商鋪建設等，太華路商圈將啟動渭濱街、聯合村城改安置樓商鋪建設等，辛家廟商圈將啟動辛家廟村、劉北村、劉南村等城改安置樓商鋪建設。1.3 熱點動態時間主題內容及影響11.7住建部督辦地方政府 “限購令”有望擴大對于處在最嚴厲調控政策之下的中國樓市，15個城市出臺“限購規定”還遠不算多，在住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)的督辦之下，執行“居民限購房產”的城市范圍，還將繼續擴大。11.8住建部：商品房預售制

10、或變革日前，住建部組織力量積極開展法律修訂工作。之前有議案提出，現行城市房地產管理法存在一些缺陷，如商品房預售制度不完善、監管存在漏洞等，導致土地和房屋價格上漲過快、購房者利益受損等后果，影響社會穩定。建議盡快修改城市房地產管理法，完善商品房預售制度。專家表示，商品房預售制變革在即。11月兩部委摸底地方樓市調控 嚴查閑置地處置進展在樓市“二次調控”出臺接近兩月之際，住房和城鄉建設部（下稱“住建部”）和國土資源部（下稱“國土部”）正在組織一輪大規模的聯合檢查，摸底地方對中央調控政策的落實情況。1.4重點新聞l 婚姻法意見稿提出“婚前個人購房可算個人資產”15日，中華人民共和國婚姻法若干問題解釋（

11、三）意見稿向社會公開征求意見。其中規定：夫妻一方婚前買房，一方以個人財產支付首付款并在銀行貸款的，房子登記在首付款支付方名下，離婚時可將該房子認定為購房一方的個人財產，對另一方參與還貸的數額以及房價上漲因素對另一方進行相關補償。評論：有專家認為此舉雖有利于解決離婚過程中有關房產分割的爭議，但或將引發結婚前的“購房行為”，不易于婚姻的穩定。l 銀行對房企開發貸款收緊工、農、中、建四大銀行新聞處相關人士15日向中國證券報記者表示，并未暫停開發貸。中國證券報記者調查發現，目前商業銀行對房地產開發貸款已明顯收緊。隨著信貸閘門收緊，房企正經歷艱難的去杠桿化過程。評論：房企更多依靠貸款支撐發展，一旦資金出

12、現問題，那么市場風險就會大面積暴露。銀行資金如果不能及時到位，不排除未來某些房企在建樓盤出現“爛尾”。l 存款準備金率再次上調中國人民銀行11月19日發布消息，決定自11月29日起，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行九天內兩度上調存款準備金率，也是年內第五次上調。央行指出，此次上調意在加強流動性管理，適度調控貨幣信貸投放。評論：再次上調存款準備金率后，資金的限制流動性必然影響到樓市的資金來源，未來地產開發出現放緩。l 西安是否應該頒布“限購令”自新一輪房地產調控啟動以來，住建部已經建立起了一套以14個重點城市為核心的房價監測體系，實際上也是住建部第一輪督辦限購令的

13、依據所在。而3日加入限購行列的蘇州市并非在這份名單上，很顯然督辦限購令的范圍已經超出。住建部一位官員表示，“蘇州不會是最后一個執行限購政策的城市，住建部對于城市限購的督辦，是以房價上漲壓力較大為標準，而不是以14個重點監測的城市名單為標準”。 限購的樓市地圖上，或許將出現一幅嶄新的陣容。隨著西安房價在政策調控大浪中的穩步上漲，近日有不少言論，要求西安也應當加入“限購陣容”。評論：出臺“限購令”的前提條件是“房價過高、上漲過快、供應緊張”， 與同等省會城市武漢、成都、重慶等地區相比，西安房價適中，甚至處于“洼地”。同時商品房供應量充足，基本可滿足市場剛性需求，因此西安加入“限購陣容”的可能性并不

14、大。l 西安市頒布差別化住房信貸政策根據市政府近日出臺的關于貫徹落實國發202110號文件有關問題的通知要求，我市將嚴格執行差別化住房信貸政策。商業性個人住房貸款應依據擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。“就是孩子名下有房產，那也算是家庭的一套房。”對購買首套商品住房的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍。各商業銀行暫停發放本地居民家庭購買第三套及以上住房貸款；暫停發放非本地居民家庭購買第二套以上住房貸款。評論：差別化住房信貸政策已經是老生常談，對于西安以本地居民占

15、據絕大多數的市場而言，對非本地居民家庭停止貸款，此舉并不能對未來西安樓市交易產生太大影響。但改善型置業者占去目前西安市場五成以上比例，關于本地購房人群二套房首付提高將對市場形成普遍性影響，此政策的執行無疑將對市場交易形成直接影響。二、土地市場就在國家房產調控步步推進之時，仍有一些高價地塊逆勢而出；中國指數研究院副院長陳晟說，今年的全國土地市場總體降溫顯著，但不排除有個別“著火點”。據新華社11月29日報道，平靜一段時間的土地市場，因兩個新“地王”的產生而驟起波瀾：25日，廣州、杭州兩地雙雙拍出高價地塊，其樓板價各自刷新當地新高。調控之下，開發商依然不懼高昂地價，不外乎“押寶”將來房價仍有上漲空

16、間。經過近一個月的沉寂，12月1號上海土地市場再次開鑼，綠地集團以15.18億元拿下濱江C單元龍華機場1號地塊，溢價率24.1%。而在年初遭受退地的兩幅嘉定區住宅用地，在近期大幅調高底價后又二上拍臺。種種跡象顯示，上海土地市場在經歷本輪樓市調控后并沒有跌入谷底，伴隨溢價率回歸理性的同時，市場活躍度保持穩定。在樓市二次調控重擊下，全國的土地市場持續遇冷，推出量和成交量呈現雙雙下行態勢。據中國指數研究院最新統計數據顯示，今年14月，全國105個城市住宅用地樓面均價持續下降，經歷了69月的小幅波動之后， 10月份土地市場推出量有所下降，全國105個城市共推出土地1572宗，環比減少18%；成交土地1

17、119宗，環比下挫23%，同比減少15%。隨著國家相關部門組織的地方樓市調控摸底調查的展開，打擊非法閑置土地力度的逐步加大：西安市逐漸被同化，土地市場降溫明顯；我市各大房企拿地不像以前那么信手拈來，毫無顧慮；在各種因素的交織影響下我們研究發現西安本月的土地供應和成交量已經較前幾個月有了明顯的下降，一方面受到土地使用方向的管控影響，另一方面傳統房產淡季的到來也是誘因之一，本月土地供應的范圍也逐步縮小到東南西北四個主城區之內。1.土地供應序號地籍編號城區土地位置土地面積（）用途使用年限1LH9-7-7-4城西位于蓮湖區團結西路南側，東臨規劃路，西鄰西安市蓮湖區第二運輸公司、賀家村、陜西省金屬材料總

18、公司，南鄰西安上海裕都房地產開發開發地，北臨團結西路24612.4住宅70年2JK3-2-13城北位于鳳城七路北側、文景路西側26298.8住宅70年3JK3-10-7城北位于鳳城五路北側、文景路以西2366.7住宅70年4JK3-11-14城北位于鳳城五路北側、未央路西側5900商業40年5CB1-2-13城東位于金九路以東、金七路以西、融二路以南、融三路以北45333.2商業40年6BL6-6-9城東位于紡院家屬院以東、東二環以西、仁厚莊地區39411.6住宅70年7BL6-18-44-1城東東、南、西鄰西安理工大學，北臨代征路232.2住宅70年8BL6-18-44-3城東東、北均臨代征

19、路，南鄰西安工程大學，西鄰西安理工大學3433.1住宅70年9JK3-3-27城北鳳城七路北側、未央路以西5697.4商業40年10BQ1-5-15城東紡建路以南，堡子村轉盤以東，坊西街以北，西安造紙網廠以西2111.9住宅70年11BQ8-99-13城東西部漁港南側、迎賓大道以西、規劃路以東67557住宅70年12QJ3-7-81城南位于西安龍湖錦城置業以東，新開門北路以西，曲江大道以北15607.5住宅70年11月份全市共掛牌出讓12宗土地，僅有住宅和商業兩種類型的土地，面積合計261062.3平方米，環比上月下降61.09%。其中住宅用地供應9宗，合計204131.7平方米，占土地供應總

20、面積的78%；商業用地供應3宗，面積56930.6平方米，占土地應總面積的22%。2021年11月土地市場分用途供應統計類別掛牌宗數土地出讓面積（單位：平方米）商業356930.6住宅9204131.7總計12261062.311月份全市各城區供應的土地中：城東區用地供應5宗，合計155967平方米，占土地供應總面積的60%；城南區用地供應1宗，面積15607.5平方米，占土地供應總面積的6%；城西區用地供應2宗，面積49224.8平方米，占土地應總面積的19%；城北區用地供應4宗，面積40262.9平方米，占土地應總面積的15%。2021年11月土地市場分城區供應統計類別掛牌宗數土地出讓面積

21、（單位：平方米）城東5155967城南115607.5城西249224.8城北440262.9總計12261062.32.土地成交序號宗地編號城區宗地位置競得人面積（）用途成交價（萬元）1QJ3-8-164城南新開門北路東側，曲江大道南側西安瑞昌房地產開發有限責任公司44165.6住宅265002BQ3-99-16城東五星村以西、以北，東三環以東西安榮寶汽車銷售服務9061.6商業19803BQ4-99-7-2城東戰備路以南，灞河以東，西康二線以北陜西永興房地產開發38570.3住宅85004BQ1-7-7-4城東紡西街以東，市紡辦儲備地以西陜西東方新城置業5493.9住宅15805JK3-3

22、-13城北鳳城七路北側、文景路西側西安海榮房地產集團26298.8住宅125606JK3-11-14城北鳳城五路北側、未央路西側西安雅荷房地產開發5900商業26807JK3-10-7城北鳳城五路北側、文景路以西西安中登房地產開發2366.7住宅9418JK3-3-27城北鳳城七路北側、未央路以西陜西富力房地產開發5697.4商業26259LH9-7-7-4城西蓮湖區團結西路南側西安上海裕都房地產開發24612.4住宅960010BQ8-99-13城東西部漁港南側、迎賓大道以西、規劃路以東西安國際陸港建設發展67557住宅1632011CB1-2-13城東金九路以東、金七路以西、融二路以南、融

23、三路以北中國銀行股份陜西省分公司45333.2商業840012BL6-6-9城東東、西、南、北均臨代征路西安高山流水房地產開發39411.6住宅338013BL6-18-44-1城東東、南、西鄰西安理工大學，北臨代征路西安高山流水房地產開發232.2住宅14BL6-18-44-3城東東、北均臨代征路，南鄰西安工程大學，西鄰西安理工大學西安高山流水房地產開發3433.1住宅15BQ1-5-15城東紡建路以南，堡子村轉盤以東，紡西街以北，西安造紙網廠以西陜西圣銳房地產開發2111.9住宅85611月份全市土地市場共成交15宗土地，成交總面積為320245.7平方米，環比下降72.8%；成交總價為9

24、5922萬元，環比下降71.8%；其中城東區成交土地9宗，成交面積211204.8平方米，占土地成交總面積的66%；城南區成交土地1宗，成交面積44165.6平方米，占土地成交總面積的14%；城西區成交土地1宗，成交面積24612.4平方米，占土地成交總面積的8%。城北區成交土地4宗，成交面積40262.9平方米，占土地成交總面積的12%。2021年10月土地市場分城區成交統計城區成交宗數成交面積(平方米)成交價（萬元）城東9211204.841016城南144165.626500城西124612.49600城北440262.918806總計15320245.79592211月份全市成交的15

25、宗土地從用途來看：住宅用地成交11宗，合計254253.5平方米，占土地成交總面積的79%，成交價為80237萬元；商業用地成交4宗，面積65992.2平方米，占土地成交總面積的21%，成交價為 15685萬元。2021年10月土地市場分用途成交統計用途成交宗數成交面積(平方米)成交價（萬元）商業465992.215685住宅11254253.580237總計15320245.795922總結，10月份土地供應和成交特點：（1）從用地區域上來看：11月供應和成交的土地在城東、城南、城西和城北四大城區；其中城東區供應的土地面積為155967，占的比重最大為60%。另外本月城南區、城西和城北也供應

26、了少量的住宅和商業用地。11月份，成交的土地除城東區和城南區近10萬平米的四塊地是上月出讓的之外，成交的其余22多萬平米的土地都是本月新出讓的。（2）從用地性質上來看：11月分成交和供應的土地都僅有住宅和商業兩種類型；住宅用地的供應總面積為206243.6，環比上月上漲133.76%；商業用地供應量為56930.6，環比上月上漲104.7%；就單項而言住宅和商業用地供應量比十月份大幅增加。（3）總結：11月份的總體供應總量和前兩個月相比也相去甚遠，11月份出讓土地數量不大間接影響了本月成交面積，導致土地成交量相比上月出現下滑； 同時我們也可以從供應土地的地理位置依稀可以看出，西部漁港南側、迎賓

27、大道以西、規劃路以東，和西安理工大周邊即興慶公園附近兩個自然人文環境較好的地區將在日后迎來一個住宅地產開發的小高潮；還有位于金九路以東、金七路以西、融二路以南、融三路以北的商業開發建設，必將引領該區域居住配套設施的進一步完善。此外本月拿地較多比較有代表性的公司有：西安國際陸港建設發展、中國銀行股份陜西省分公司和西安高山流水房地產開發；這幾家企業購買的土地都在5萬平米上下。三、商品房市場3.1本月市場銷售特征3.1.1 各物業銷售情況11月份西安各城區各物業銷售套數一覽表單位：套車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北5245431021594856城東8258338412670城南374

28、0417914114182城內124319263城西2317033911766西高新2159124415122044總計12314704301589641578111月份西安各城區各物業銷售面積一覽表單位：平方米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北15784530041884910927484358城東252278886660515714301457城南125846411724285176365618512914城內4612334177614156城西7991717431030286182930西高新29714603815906581993764224203總計42301526121

29、7772386847250961720017本月西安商品房市場成交量為172萬平方米，再創2021年以來月度銷售量新高，環比10月上漲10.97%，同比上年同期增長12.48%；分物業來看，普通住宅物業銷量152.61萬平方米，環比上漲11.71%，同比上漲7.56%；商服用房類物業本月銷售量為7.77萬平方米，環比下滑4.01%，同比上漲95.40%；寫字樓類物業本月銷售量8.68萬平方米，環比上漲56.50%，同比上漲71.68%；別墅類物業本月銷售量為2.51萬平方米，環比下滑27.27%，同比上漲51.45%。11月份西安各城區各物業銷售金額一覽表單位：元車位/地下室普通住宅商服用房寫

30、字樓別墅合計城北61906422609145172286052410655354532966923677城東104500013328100341000853782203103381654250750城南792979537166303522623524431162258981000685644203207052城內40467110313875752247330155790758城西290700011999493911275903745399811330986746西高新296560964043565167914078402620753538343951588709351總/p>

31、571727199624202158492208537421329711月份西安各城區各物業成交價一覽表單位：元/平米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北3922 5760 15176 5998 6125 城東4142 4779 15153 14020 5488 城南6302 8008 10803 6590 17812 8195 城內8888 8362 29414 11006 城西3637 6987 12385 6285 7276 西高新1000 6601 10556 6918 14303 7086 總計4438 6504 12818 6735 14911 6918 3.1.2本月市

32、場銷售特征從929“二次調控”的出臺至今，提高首付比例，提高存款準備金率等一系列政策陸續出臺，在政策的影響下11月份全國各主要城市市場普遍呈現交易下滑態勢。從11月份北京、上海、廣州、深圳房地產市場運行來看，僅北京環比仍上揚29.99%，而其余三個城市則呈現由3.23%至66.29%不等的跌幅，其他房價較高的二線城市諸如南京、蘇州、青島、福州、武漢等也普遍呈現回落。而與西安同處西北的成都、蘭州、銀川均呈現上揚態勢，漲幅均保持在10%左右。從房價走勢來看，半數以上城市呈現價格小幅下滑表現。而從西安市場走勢來看，政策調控卻難擋樓市交易繼續增長的勢頭，繼10月西安樓市大漲之后，本月西安樓市銷售量再創

33、新高，而房價水平走穩，環比上月小幅回落。政策調控難敵通脹預期 11月西安樓市交易續漲10.97%創年度新高從929“二次調控”的出臺至今，提高首付比例，提高存款準備金率等一系列政策陸續出臺，卻仍然難以擋住西安房地產市場上漲的勢頭，繼10月西安樓市大漲之后，本月西安樓市銷售量再創新高，而房價水平走穩，環比上月小幅回落。西安房地產信息網數據研究中心統計數據顯示：11月份西安市商品房成交面積172萬平方米，再創2021年以來月度銷售量新高，環比10月上漲10.97%，同比上年同期增長12.48%。從3季度開始西安樓市成交量逐步回暖，而房價在數次調控中并未應聲而降，反現持續增長之勢，推動了購房者入市的

34、速度；此外尤其在11月份關于CPI上漲的信息引發多數市民對貨幣貶值預期加劇的心理影響，在房價下降無望，而貨幣貶值預期加劇的雙重因素擠壓下，部分購房者則為了財產的保值和增值更加急迫的入場，11月西安樓市呈現了一定程度的“恐慌性”購房。11月西安住宅均價6504元/平方米 環比回落0.58%西安房地產信息網數據研究中心對月度數據統計顯示，11月西安市普通住宅成交價格為6504元/平方米，環比下滑0.58%，在房價高位運行的情勢下，11月份高端住宅項目成交量回落明顯，而中低價位房源更受市場追捧，從交易結構上拉低了11月份的房價水平。但西安房地產信息網數據研究中心從市場各樓盤的對外售價政策走向來看，盡

35、管多盤“優惠打折”現象再現高漲，但眾多樓盤普遍采取的方式為提高售價后再進行打折促銷的推出，“明降暗升”為11月樓盤市場的普遍特征，根據西安房地產信息網數據研究中心對11月最后一周即47周全市在售住宅報價統計來看，達到6873元/平方米，較46周增長2.26%，但隨著政策調控的進一步深入，西安房價仍將表現為相對走穩的態勢，但整體回落的可能相對較小。小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于10000成交比例9.77%2.18%3.52%7.5

36、5%11.98%13.91%12.00%10.1%8.73%5.05%9.28%5.94%變動情況1.81%-0.67%-0.38%1.04%-1.29%-2.60%-0.34%0.14%0.23%0.74%1.09%0.24%從上表中可以清晰的看出，本月6500元/平方米以上各價格段成交比例均出現不同程度上漲，政策收緊下，目前西安住宅均價依然保持穩步增長的勢頭。市場供應繼續放量 來年回落可能較大西安房地產信息網數據研究中心統計數據顯示：11月份西安商品房新批預售面積為129.06萬平方米，環比上月上漲34.03%，同比上年11月下滑33.54%。目前中央為控制通脹采取的加息等政策，對開發商的

37、資金鏈形成了直接壓力，在此背景下，開發商加大推盤促銷力度以盡快回款，使得11月商品房新批預售面積環比出現較大漲幅，預計這種趨勢仍將延續至12月份，但預計隨著資金壓力的進一步加劇，開發商的開發力度或將有所放緩。12月商品房交易量預計仍將再創新高從目前實施的貨幣政策來看，今年以來央行已四次提高存款準備金率，同時10 月19 日進行近三年來的首次加息，標志著貨幣政策的明顯緊縮，從宏觀上遏制了資金的流入，有利于緩解樓市高漲的勢頭，但因通貨膨脹而購房的現象短期內仍將升溫，11月，西安居民消費價格同比上漲5.9%，同比漲幅創下年內新高，在通脹進一步加大的刺激下，預計12月份西安商品房交易量仍將有所放量。非

38、本地居民家庭二套房停貸款政策對市場影響不大根據“9.29調控”的政策要求，西安市政府于 11月5日正式發布（市政發202173號）通知。明確提出“嚴格執行差別化住房信貸政策，對購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍。各商業銀行暫停發放本地居民家庭購買第三套及以上住房貸款；暫停發放非本地居民家庭購買第二套以上住房貸款。”從11月份購房者客戶來源分布來看，本市購房人群占到總比例的95%；西安市以外購房人群比例為5%，較上月下滑0.6個百分點；新政的進一步深入促使外來置業人群購買比例進一步縮小。西安房地產信息網數據研究中心對11月份西安商品房購買人群來源的

39、統計分析數量顯示，11月份西安市外來購房人群僅占到5%，而所有購房人群中按揭貸款購房的比例約為61.2%，由此估算外來人群中采用按揭的人群比例僅占到西安市總體購房人群的3.1%。基于上述分析，此次關于暫停外來人群購買二套房的政策的限制對于目前樓市整體的交易影響相對較弱。從分城區市場外來購房人群的占比來看，從上圖表中可明顯看出，城內區及城南區外來購房人群比例分別為17.95%和10.23%。進一步估算城內區按揭付款的外來人群比例約占到總購房人群的12.6%，城南約占到7.2%。政策對這兩個城區的交易其影響度將明顯高于其他四個城區。盡管政策要求較為明確，但從目前具體各銀行對于二套房的界定方面來看，

40、目前的二套房政策雖然標準界定為“既認房又認貸”，但由于對外來置業人群在西安以外的房屋信息全國尚未形成聯網共享，因此西安諸多銀行仍執行著“在銀行有過貸款的房屋套數”的標準來界定二套房，基于此現實情況，此政策在實際執行中效果無疑大打折扣。改善型大戶型市場交易回落，后期仍有下滑態勢從上圖中可以看出， 2室2廳戶型市場份額為41.31%，較上月上漲4.27個百分點，成為本月成交最多的戶型；而本月3室2廳戶型市場份額為31.39%，與上月相比該市場份額下滑3.55個百分點，政策影響下，大戶型改善性需求住房及別墅類高端產品在本月成交量則明顯持續下滑，預計隨著各銀行對政策的普遍落實執行，大戶型市場需求將進一

41、步被抵制。本月各物業成交比例如圖所示，普通住宅類物業市場份額為88.73%，較上月上漲0.58個百分點，商服用房本月市場份額4.52%，較上月下跌0.71個百分點，寫字樓物業占本月市場份額的5.05%，較上月上漲1.47個百分點，別墅物業占本月市場份額的1.46%，較上月下滑0.77個百分點。3.2 各物業價格表現從本月各城區物業成交均價走勢圖中可以看出：本月除城西與城內區普通住宅成交均價出現小幅上漲外，其他各城區均表現為小幅下滑；商業、寫字樓，別墅等物業本月也呈現出普遍下滑的跡象，特別是城內區商服用房受交易量大幅縮水致使成交均價受各案影響明顯下滑了16.55%。3.3 商品房40指數本月40

42、指數為1269點。政策密集調控的背景下，西安市商品房市場進入供應放量的階段，隨著年底的到來，全市各案優惠不斷，推動本月商品房40指數小幅下滑。四、分城區商品房市場4.1 城南區11月城南區商品房成交面積51.29萬平方米，環比上月增長19.52%，為歷史最高值，中海碧林灣，曲江諸子階等項目紛紛入市，掀起曲江片區置業高潮，本月城南區普通住宅成交面積達46.41萬平方米，環比上漲20.61%，曲江片區的大量成交也促使本月城南區住宅均價繼續穩定在8000元/平方米之上；此外，隨著政策對住宅市場的進一步收緊，投資客轉向其他領域，本月城南寫字樓物業及商鋪物業本月也有較大幅度上漲。 4.1.1 各物業價格

43、表現2021年11月份城南區各物業成交價格依次為：普通住宅類物業成交價格8008元/平方米；商服用房物業成交價格10803元/平方米；寫字樓物業成交價格6590元/平方米；別墅類物業成交價格17812元/平方米。從城南區均價走勢圖來看，普通住宅類物業成交均價環比上月下滑0.67%，主要以中海碧林灣，金地湖城大境等曲江片區高端住宅項目支撐；商服用房類物業成交均價較上月上漲0.39%，寫字樓物業成交均價上漲3.07%，別墅類物業成交均價較上月下滑2.83%，整體來看，在政策頻出的背景下，開發企業均以快速走量為主要目標，本月城南區各物業成交均價保持較為平穩。 4.1.2 各物業銷售情況城南區2021

44、年11月份銷售情況單位：平方米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城南1258.25464116.724284.6617636.125618512913.7本月城南區商品房銷售量環比上漲19.52%，具體來看，普通住宅類物業本月銷量為46.41萬平方米，環比上漲20.61%，占本月全市普通住宅總銷量的30.41%，該比例較上月下跌2.24個百分點；商服用房物業成交環比上漲10.92%，寫字樓物業本月銷量劇增，環比上漲52.14%，而別墅物業本月出現衰退，銷售量下滑明顯。4.1.3 普通住宅銷售情況 普通住宅分面積段銷售情況城南區2021年11月份普通住宅各面積段銷售套數分段單位：平方米5

45、0以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上27732855810156213954972653451本月城南區普通住宅類物業共銷售4041套，較上月上漲21.94%。本月50平方米以下面積段成交比例出現較大上漲，占全部成交的6.85%，該區間成交套數相比上月上漲了1.12%，而70-90平方米二室房源以及130-144平方米三室房源成交比例也出現較大上漲。隨著政策調控的進一步深入，以剛需為支撐的西安樓市進一步彰顯。 普通住宅分價格段銷售情況城南區2021年11月份普通住宅各價格段銷售套數分段單位：元/平方米小于35003500-400

46、04000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500- 80008000- 10000大于1000018889124383332276358362354254763558從本月成交價格分布圖中可以看出，4000-4500元/平方米價格段成交比例上漲明顯，主要受個案集中備案影響，而本月主要成交價格段依然集中在10000元/平方米以上，占本月成交總數的32.69%，主要由金地湖城大境、萬科金域曲江等案影響。 普通住宅購買人群來源情況城南區2021年11月份普通住宅購買人群來源情況單位：套本市本省其他地區外省市境外3

47、74618511004.1.4城區營銷情況銷售優惠華城泊郡一次性2個點，按揭1個點長安壹品一次性付款99折，按揭無優惠象牙宮寓一次性3個點，按揭1個點祥和雅居僅余4房 一次性付款優惠3個點江林新城一次性付款優惠2個點公元賞3號樓盛大解籌選房 6000萬成交額全城矚目時豐姜溪花都全款優惠4個點，分期付款優惠2個點，按揭無優惠。購房贈送活動促銷紫郡長安D組團5號樓封頂九錦臺新品發布 住宅智能新時代來臨“智能網絡平臺” 九錦臺構建智慧社區新旅城邀請客戶參觀施工現場 追求眼見為實的品質承諾11月15日 湖城大境“金地藝術季”華美啟幕萬科金域曲江周末DIY秀出您的創意萬科金域曲江周末現場業主的生日派對1

48、1月20日華僑城108坊產品發布會隆重舉行曲江諸子階開盤典禮暨新品發布會11.28盛大舉行融僑觀邸周末舉行的“美圖藏玄機找茬也賺金”感恩回饋抽獎活動其他融僑曲江觀邸周末歡樂匯精彩上演西安主流媒體探秘深圳華僑城激情啟程曼城國際地下車位說明暨投資報告會圓滿召開4.1.5 城區新盤介紹項目名稱：曲江唐仁里開發商： 陜西和盛置業發展有限責任公司 項目地址：曲江雁南四路中段北側（曲江賓館東300米）項目 ：88606666預售證： 辦理中推出產品：8棟板式小高層開盤時間： 未定項目名稱：大豐曲江真境開發商： 陜西大豐置業有限責任公司項目地址：曲江大道與曲江三路交匯口東200米（龍湖紫都城北鄰項目 ：85

49、510000預售證： 辦理中推出產品：由7棟現代簡約式高層組成，戶型區間95-148平米開盤時間： 未定項目名稱：朱雀七星國際公寓開發商：陜西新家實業發展項目地址：朱雀路與南二環交匯處西南角項目 ：02982299999 02985234725 02985239954預售證：暫無推出產品：普通住宅，高層開盤時間：未定4.1.6 城區動態華僑城落戶曲江2021年11月20日下午兩點，“創想之旅華僑城 壹零捌坊產品發布會” 在西安曲江惠賓苑賓館隆重舉行。曲江管委會領導，華僑城集團領導，各大新聞媒體及意向客戶出席和參與了此次發布會，會上正式啟動了壹零捌坊俱樂部。華僑城 壹零捌坊位于西安曲江新區核心區

50、域大唐芙蓉園東，與芙蓉園僅一線之隔，是曲江芙蓉湖中央別墅區最后一塊別墅用地。項目融合了中國傳統的園林文化，集合中國園墅的園、院、宅等經典元素，定位“曲江新區中國園墅”，打造新中式建筑風格，彰顯大唐皇家園林“芙蓉園”旁地段的收藏價值。4.1.7 典型樓盤介紹紫郡長安 項目介紹項目地址西安市朱雀大街南端開發商西安大方置業發展總建筑面積60萬容積率3.2物業類型普通住宅開盤時間2010-4-18在售均價點式高層6700元/平米板式、小高層均價7500元/平米在售房源二期小高層、三期高層面積125-140平米項目概況整個項目的設計以新中式建筑為主，整個社區以古典主義為設計因素，其中最大的亮點就是多重庭

51、院，以江南園林構造中軸水景大道和梅蘭竹菊蓮5席組團的中央景區，并使用古典建筑中經典的風車式布局使每棟建筑向陽面積加大。地段優勢明顯紫郡長安位于朱雀大街南段，是由西安大方置業發展開發，占地240畝，總建筑面積600000平方米的社區。東臨曲江文化區，西接高新區，北依小寨核心商圈，從地理位置上看是個不錯的地段。社區景觀獨特，酒店式管理盡顯特色對于周邊的項目來說，紫郡長安有自身的特點，諸如華城萬象主要是打造30萬平米“五星級國際生活城”，從建筑、景觀、物業還是戶型上都是以追求時尚為目標；而紫郡長安主要是打造以“江南園林構造中軸水景大道和梅蘭竹菊蓮5席組團的中央景區，以古典建筑中經典的風車式為布局”的

52、古典和現代相結合的社區，從建筑、景觀、戶型上都比較中式一些，紫郡長安的3#樓為“紫郡長安酒店”，小區的物業也采取較現代的管理方式酒店管家式管理。從整體上來看，項目設計獨具風格，且酒店式的物業管理為項目后期的延續服務提供了保證，也成為了項目的一大亮點。產品設計合理項目本身的中式多重庭院景觀設計和符合市場主力需求的兩室和三室戶型，以及較為適中的銷售價格，項目自開盤以來便一路熱銷，綜合優勢得到彰顯。項目動態目前在售二期小高層、三期高層，其中點式高層均價6700元/平米，面積60-136平米，板式小高層均價7500元/平米，面積125-140平米，1梯2戶，目前購房一次性付款優惠2個點，小高層預計20

53、21年6月可入住，高層預計2021年8月可入住。 4.2 城北區10月城北區商品房銷量為48.44萬平方米，較10月環比上漲7.12%。與“銀十”相比，樓市的供給不斷增加，同時，CPI指數的不斷攀升使得購房者引發了預期通脹的恐慌心理，剛需在觀望無果的情況下積極入市，帶動本月城北銷量持續上漲。4.2.1 各物業價格表現2021年11月份城北區各類物業成交價格依次為：普通住宅類物業成交價格5760元/平方米，商服用房類物業成交價格15176元/平方米，寫字樓物業成交價格5998元/平方米。從城北區均價走勢圖上可以看出，本月各物業類型的成交均價均呈現了明顯的下滑態勢。其中商服用房成交均價下滑幅度最大，環比下滑7.2