1、Assets Valuation浙江大學城市學院商學院浙江大學城市學院商學院周自明產評估學教程資產評估學教程Assets 10年第四版slide 1slide 2slide 3什么是資產評估？什么是資產評估？廣義的資產評估廣義的資產評估狹義的資產評估狹義的資產評估資產評估作為一個職業的定義資產評估作為一個職業的定義slide 4第三者憑經驗對財產的價值進行估計的過程就是一種原始的資產評估活動 交易主體 中間人 資產評估伴隨著人類社會資產交易行為的開始而產生第一階段第一階段slide 5現代資產評估特點：現代資產評估特點：評估機構公司化評估機構公司化評估人員專業化評估人

2、員專業化評估方法科學化評估方法科學化評估活動經常化評估活動經常化評估結果法律化評估結果法律化 早期資產評估特點：早期資產評估特點：直觀性直觀性偶然性偶然性經驗性經驗性非專業性非專業性slide 6現代資產評估特點：現代資產評估特點： 評估機構公司化評估機構公司化 評估人員專業化評估人員專業化 評估方法科學化評估方法科學化 評估活動經常化評估活動經常化 評估結果法律化評估結果法律化 早期的資早期的資產評估特產評估特點：點：直觀性直觀性偶然性偶然性經驗性經驗性非專業性非專業性slide 71.2.1資產評估的定義資產評估的定義評估專業機構和評估師評估專業機構和評估師按照國家相關法律、法規和資產評估

3、按照國家相關法律、法規和資產評估準則準則根據特定的根據特定的目的目的遵循評估原則和標準遵循評估原則和標準依照相關程序依照相關程序選擇適當的選擇適當的價值類型價值類型運用科學的運用科學的方法方法對資產在某一時點的價值進行分析、估算對資產在某一時點的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程并發表專業意見的行為和過程slide 88slide 91.1.現實性現實性 2.2.市場性市場性3.3.預測性預測性4.4.公正性公正性5.5.咨詢性咨詢性資產評估技資產評估技術上的特征術上的特征資產評估功資產評估功能上的特征能上的特征slide 10 1.現實性現實性 以評估基準日為時間依據以評估基準日為

4、時間依據只要求說明當前資產狀況，而不需要說明只要求說明當前資產狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況。為什么形成這個狀況。以現實狀態為基礎反映未來。以現實狀態為基礎反映未來。形式和實際發生矛盾，以實際為準。形式和實際發生矛盾，以實際為準。slide 112.預測性預測性現實的資產評估必須反映資產未來的潛能，現實的資產評估必須反映資產未來的潛能，未來沒有潛能和效益的資產，現實評估價未來沒有潛能和效益的資產，現實評估價值是不存在的。值是不存在的。slide 12 3.市場性市場性評估所需的數據來源于市場。評估所需的數據來源于市場。評估師通過模擬市場條件對資產價值進行評估師通過模擬市場條件對資產價值進

5、行評定估算。評定估算。評估結果的有效性必須接受市場的檢驗。評估結果的有效性必須接受市場的檢驗。slide 134.公正性公正性資產評估行為對于評估當事人具有獨立性，資產評估行為對于評估當事人具有獨立性，它服務于資產業務的需要，而不是服務于它服務于資產業務的需要，而不是服務于資產業務當事人中的任何一方，因此，是資產業務當事人中的任何一方，因此，是一種公正的經濟行為。一種公正的經濟行為。 slide 14 5.咨詢性咨詢性資產評估結果只為資產交易當事人提供作資產評估結果只為資產交易當事人提供作價參考，最終成交價格取決于雙方的談判價參考，最終成交價格取決于雙方的談判結果。結果。評估機構和評估師在評估

6、實踐中積累了大評估機構和評估師在評估實踐中積累了大量的資產價格信息，也可為社會公眾提供量的資產價格信息，也可為社會公眾提供咨詢服務。咨詢服務。slide 151.1.現實性現實性 2.2.市場性市場性3.3.預測性預測性4.4.公正性公正性5.5.咨詢性咨詢性資產評估技資產評估技術上的特征術上的特征資產評估功資產評估功能上的特征能上的特征slide 16從事資產評估工作的1、專業評估機構2、評估師slide 17資產評估公司的組織形式資產評估公司的組織形式1、有限責任、有限責任2、無限責任、無限責任slide 18義務義務依法獨立、客觀、公正地從依法獨立、客觀、公正地從事資產評估業務事資產評估

7、業務對資產占有單位所提供的數對資產占有單位所提供的數據資料和評估結果嚴格保密據資料和評估結果嚴格保密評估機構和評估師與資產業評估機構和評估師與資產業務當事人有利害關系的應當務當事人有利害關系的應當回避回避按資產評估業務協議書約定按資產評估業務協議書約定的期限完成評估工作的期限完成評估工作權利權利:依法接受委托依法接受委托承擔業務不受地承擔業務不受地區、行業的限制區、行業的限制有償服務有償服務有權要求資產占有權要求資產占有方如實提供評有方如實提供評估所需的各種資估所需的各種資料料slide 191.3.2資產評估師及注冊制度1 1、通過、通過考試考試，取得執業資格，取得執業資格2 2、注冊、注冊

8、3 3、年檢和繼續教育、年檢和繼續教育4 4、掌握一門專業技能、掌握一門專業技能 會計會計 房地產房地產 機器設備機器設備 無形資產無形資產 珠寶鑒定珠寶鑒定slide 20 資產評估客體是指被評估的對象，即資產資產評估客體是指被評估的對象，即資產 slide 21 資產評估中資產是由特定權利主體擁有或資產評估中資產是由特定權利主體擁有或控制的并能給特定權利主體帶來未來預期收控制的并能給特定權利主體帶來未來預期收益的經濟資源，包括各種財產、債權和其他益的經濟資源，包括各種財產、債權和其他權利。權利。 特征：特征：1 1、必須是經濟主體擁有或控制的、必須是經濟主體擁有或控制的 2 2、能夠給權利

9、主體帶來經濟利益的資源能夠給權利主體帶來經濟利益的資源 3 3、能夠以貨幣來計量、能夠以貨幣來計量 不一定是不一定是所有權所有權 不一定是有不一定是有形的實物形的實物slide 2222slide 2323slide 241.1.存在的形態存在的形態2.2.構成和是否有綜構成和是否有綜合獲利能力合獲利能力3.3.法律意義法律意義4.4.能否獨立存在能否獨立存在5.5.與生產經營的關與生產經營的關系系有形資產和無形資產有形資產和無形資產單項資產和整體資產單項資產和整體資產不動產、動產和合法權利不動產、動產和合法權利可確指的資產和不可確指的可確指的資產和不可確指的資產資產經營性資產和非經營性資產經

10、營性資產和非經營性資產 slide 25一樣資產的價格由什么來決定一樣資產的價格由什么來決定?價值價值一樣資產的價值由什么來決定一樣資產的價值由什么來決定?資產評估的三大方法：1、成本法2、收益法3、市場法slide 26 社會必要勞動時間越長社會必要勞動時間越長,資產價值越大資產價值越大 勞動價值論是成本法的理論基礎勞動價值論是成本法的理論基礎slide 27 商品的價值來自于效用的大小商品的價值來自于效用的大小. . 效用價值論是收益法的理論基礎。效用價值論是收益法的理論基礎。slide 28 商品的價值來源于生產和消費兩個方面商品的價值來源于生產和消費兩個方面均衡價格論是市場法的理論基礎

11、均衡價格論是市場法的理論基礎 商品的價格是由供給和需求雙方共同決定的商品的價格是由供給和需求雙方共同決定的slide 291.市場法：市場法：15萬萬50%=7.5萬萬2.收益法：收益法：45=20萬萬3.成本法：成本法：10萬萬50%=5萬萬例：一臺設備例：一臺設備5年前購得，購置成本是年前購得，購置成本是10萬萬元，可使用元，可使用10年，若現在從市場上重新購進年，若現在從市場上重新購進需需15萬元，若繼續使用該設備萬元，若繼續使用該設備5年，每年可年，每年可獲現金凈流量獲現金凈流量4萬元萬元.slide 301、市場法是資產評估中唯一可以使用的、市場法是資產評估中唯一可以使用的正確的方法

12、。正確的方法。2、在可以使用市場法的情況下，一定要、在可以使用市場法的情況下，一定要使用市場法。使用市場法。3、資產評估的目標是評估出一樣資產真、資產評估的目標是評估出一樣資產真正的價值。正的價值。slide 31資產評估結果必須公允也是所有的評估從業人員應該資產評估結果必須公允也是所有的評估從業人員應該做到的。做到的。問題是評估結果合理或公允從來就不是抽象的，評估問題是評估結果合理或公允從來就不是抽象的，評估結果合理或公允一定是有條件和指向的。結果合理或公允一定是有條件和指向的。即有些評估結果可能是相對于整個市場合理或公允，即有些評估結果可能是相對于整個市場合理或公允，有些評估結果可能僅對某

13、個市場主體是合理或公允。有些評估結果可能僅對某個市場主體是合理或公允。資產評估價值類型指導意見資產評估價值類型指導意見slide 321.市場法：市場法：15萬萬50%=7.5萬萬2.收益法：收益法：45=20萬萬3.成本法：成本法：10萬萬50%=5萬萬例：一臺設備例：一臺設備5年前購得，購置成本是年前購得，購置成本是10萬萬元，可使用元，可使用10年，若現在從市場上重新購進年，若現在從市場上重新購進需需15萬元，若繼續使用該設備萬元，若繼續使用該設備5年，每年可年，每年可獲現金凈流量獲現金凈流量4萬元，折現率萬元，折現率10%slide 33既然資產評估結果的公允性并不是放之四海既然資產評

14、估結果的公允性并不是放之四海的，合理或公允的評估結論都是有指向的。的，合理或公允的評估結論都是有指向的。那么，在資產評估實務中，不給出合理性指那么，在資產評估實務中，不給出合理性指向的評估結論實際上是沒有實際意義的。向的評估結論實際上是沒有實際意義的。 slide 34資產評估中的價值類型是指資產評估結果價資產評估中的價值類型是指資產評估結果價值屬性的定義及其表現形式。值屬性的定義及其表現形式。不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上是不同的，在數量上往往也存不僅在性質上是不同的，在數量上往往也存在著較大差異。在著較大差異。slide 35市場價

15、值和市場價值以外的價值市場價值和市場價值以外的價值slide 3636slide 37A企業連續10年虧損每年虧損100萬外界認為其虧損原因是10年來運氣不好如運氣正常的的話，每年的盈利將達到100萬如果你進行評估，應該按照虧損100萬還是按照盈利100萬進行評估？slide 38國際評估準則中并沒有給出市場價值以外的價值或非市場價值的定義。市場價值以外的價值或非市場價值是指所有不滿足市場價值定義的價值類型。因此非市場價值不是個體概念，而是一個集合概念，指不滿足市場價值定義的一系列價值類型的集合。主要包括在用價值、投資價值、保險價值、納稅價值、剩余價值、清算價值、特殊價值和合并價值等。 sli

16、de 39投資價值評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者，或某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值。 2008年年2月微軟擬收購雅虎，月微軟擬收購雅虎，446億美元，每億美元，每股作價股作價31美元，市場價格美元，市場價格19.18美元，溢價美元，溢價62%，未果。，未果。 2008年，可口可樂斥資年，可口可樂斥資172億港元收購匯源，億港元收購匯源，每股作價每股作價12.2港元，市場價格港元，市場價格4.14港元，溢港元，溢價價1.95倍，談判成功，收購未果。倍，談判成功，收購未果。slide 40在用價值在用價值將評估對象作為企業組成部分或要素資產，按將評估對象作為企業組成

17、部分或要素資產，按其正在使用方式和程度及其對所屬企業的貢獻其正在使用方式和程度及其對所屬企業的貢獻的價值估計數額。的價值估計數額。殘余價值殘余價值機器設備、房屋建筑物或其他有形資產等的拆機器設備、房屋建筑物或其他有形資產等的拆零變現價值估計數額。零變現價值估計數額。清算價值清算價值處于清算、迫售或快速變現等非正常市場條件處于清算、迫售或快速變現等非正常市場條件下所具有的價值下所具有的價值slide 41某些特定評估業務評估結論的價值類型可能會受某些特定評估業務評估結論的價值類型可能會受到相關法律、法規或契約的約束，這些評估業務到相關法律、法規或契約的約束，這些評估業務的評估結論應當按照相關法律

18、、法規或契約等的的評估結論應當按照相關法律、法規或契約等的規定選擇評估結論的價值類型規定選擇評估結論的價值類型 以抵（質）押為目的以抵（質）押為目的 以課稅為目的以課稅為目的 以保險為目的以保險為目的 以財務報告為目的以財務報告為目的slide 42課稅為目的 根據稅法的相關規定課稅價值 如無相關規定根據實際情況選擇合適的價值類型保險為目的 根據保險合同或協議中的規定保險價值 如無相關規定根據實際情況選擇合適的價值類型 財務報告為目的 根據會計準則的規定歷史價值凈現值公允價值可變現凈值重置成本 如無相關規定根據實際情況選擇合適的價值類型 抵押質押為目的 根據擔保法等相關法律抵押價值 如無相關規

19、定根據實際情況選擇合適的價值類型問題討論問題討論 在實際的評估中，從評估技術的角度 你是偏好公開市場價值類型還是非市場價值類型 在非市場價值類型中，你是偏好受相關法律、法規或契約約束的價值類型，還是其他不受約束的價值類型slide 45市場價值是在滿足公開市場和資產有效使用假設的前提下，相對于整體市場而言的合理或公允價值市場價值以外的價值則是在不完全滿足市場價值定義成立條件，但滿足各自定義成立條件的前提下，相對于個別市場主體合理或公允的價值就市場價值和市場價值以外的價值（非市場價值）而言，它們之間不存在哪一個合理而另一個不合理或哪一個比另一個更合理的問題。在滿足各自價值定義成立條件的前提下，它

20、們都是合理或公允的評估結果，它們之間的差異僅僅在于合理性成立的條件以及指向的不同。slide 46相關法律法規相關法律法規市場條件市場條件評估對象的功評估對象的功能、使用狀態能、使用狀態評估特定目的評估特定目的復習 1 1、資產評估基準日就是評估師出具資產評、資產評估基準日就是評估師出具資產評估報告的日期。估報告的日期。 2 2、價值類型分為市場價值類型、收益價值、價值類型分為市場價值類型、收益價值類型和成本價值類型。類型和成本價值類型。 3 3、在資產評估中應該優先選擇市場價值類、在資產評估中應該優先選擇市場價值類型型 4 4、市場價值類型是被評估資產在評估基準、市場價值類型是被評估資產在評

21、估基準日最佳使用狀態下最有可能實現的交換價日最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值值 5 5、資產評估師提供的公允價值判斷是隨著、資產評估師提供的公允價值判斷是隨著交易環境變化而發生變化的。交易環境變化而發生變化的。 6 6、資產評估的對象必須是被某經濟主體控、資產評估的對象必須是被某經濟主體控制或擁有的制或擁有的 7 7、資產評估的實質就是評估某經濟主體對、資產評估的實質就是評估某經濟主體對某項資產所擁有的產權的大小。某項資產所擁有的產權的大小。 8 8、無形資產都是不可確指的資產。、無形資產都是不可確指的資產。 分類分類 一般目的一般目的 特定目的特定目的 兩者關系兩者關系 一般目的包含特定

22、目的一般目的包含特定目的 特定目的是一般目的的具體化特定目的是一般目的的具體化1.4.2資產評估的目的資產評估的目的1、資產評估的一般目的資產評估的一般目的 定義：定義： 為委托人或資產評估交易當事人為委托人或資產評估交易當事人 在特定時點及特定條件約束下在特定時點及特定條件約束下 提供資產公允價值的判斷提供資產公允價值的判斷 資產評估中的公允價值資產評估中的公允價值 有別于會計中的公允價值有別于會計中的公允價值 是評估對象在各種條件下與評估條件相匹配的合是評估對象在各種條件下與評估條件相匹配的合理的評估價值的抽象。理的評估價值的抽象。 特征：它與相關當事人的地位、資產的狀況及資特征：它與相關

23、當事人的地位、資產的狀況及資產所面臨的市場條件相吻合，且沒有損害各當事產所面臨的市場條件相吻合，且沒有損害各當事人的合法權益，亦沒有損害他人的利益。人的合法權益，亦沒有損害他人的利益。2.資產評估的特定目的資產評估的特定目的 定義定義: 為滿足某種特定經濟行為的需要而進行的為滿足某種特定經濟行為的需要而進行的. 某種特定經濟行為對評估結果的具體要求稱某種特定經濟行為對評估結果的具體要求稱為資產評估的特定目的為資產評估的特定目的 地位及作用地位及作用 是界定評估對象的基礎是界定評估對象的基礎 對價值類型的選擇具有約束作用，但不是唯對價值類型的選擇具有約束作用，但不是唯一的因素一的因素slide

24、53評估目的是資產評估活動的起點，同時又是評估活動所要達到的目標 評估的特定目的是界定評估對象的基礎 評估的特定目的是對價值類型的選擇具有約束作用 評估的特定目的對委托人對最終評估結果的主觀愿望有重大影響 了解資產評估的目的了解資產評估的目的 了解資產評估的基本事項了解資產評估的基本事項 給出給出資產評估的假設資產評估的假設 確定資產評估的價值類型確定資產評估的價值類型 選擇資產資產評估方法選擇資產資產評估方法 計算評估計算評估1、資產名稱、資產名稱2、評估基準日、評估基準日3、地點、地點4、交易主體、交易主體slide 551.6.1資產評估假設所謂資產評估假設就是指評估主體在對資產評估時所假定的前提條件，確認在資產符合這些假定的前提條件時應該具有的價值從本質上講，評估假設就是評估的條件的某種抽象假設是評估師面對評估條件中眾多不確定因素最有效的自我保護方法。slide 561.模擬交易假設假定所有待評估資產已經處在交易之中，評估