1、房地產權屬制度房地產權屬制度 第一節第三節 不動產物權不動產物權一、物權與物權法一、物權與物權法 物權是指權利人依法對特定的物享有物權是指權利人依法對特定的物享有【直直接支配接支配】和和【排他排他】的權利，包括所有權、的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。用益物權和擔保物權。 中國：普天之下莫非王土率土之濱莫中國：普天之下莫非王土率土之濱莫非王臣非王臣【戰國策戰國策】 物權法：第十屆全國人民代表大會第五次物權法：第十屆全國人民代表大會第五次會議于會議于2007年年3月月16日通過；自日通過；自2007年年10月月1日起施行。日起施行。 物權法物權法誕生：誕生： 財富自由時代的開始財富自由時代

2、的開始 最早見諸于成文法典是最早見諸于成文法典是1811年奧地利民法年奧地利民法典第典第307條：條：“物權，是屬于個人的財產上物權，是屬于個人的財產上的權利，可以對抗任何人的權利，可以對抗任何人”。 英國、荷蘭、西班牙等西歐國家在近代的英國、荷蘭、西班牙等西歐國家在近代的崛起正是得益于崛起正是得益于“私有財產神圣不可侵犯私有財產神圣不可侵犯”的財產權制度的建立。的財產權制度的建立。 “風能進，雨能進，國王不能進。風能進，雨能進，國王不能進。”這是這是英國前首相威廉英國前首相威廉皮特在十八世紀留下的被皮特在十八世紀留下的被廣為引用的名言。廣為引用的名言。 憲法憲法第十二條社會主義的公共財產第十

3、二條社會主義的公共財產神圣神圣不可侵犯不可侵犯。第十三條公民的合法的私有財產。第十三條公民的合法的私有財產不受侵犯。不受侵犯。 物權法物權法從從2002年到年到2007年，從一審到八審，年，從一審到八審，創下了中國人大立法史上單部法律案審議次數的創下了中國人大立法史上單部法律案審議次數的紀錄。紀錄。 物權法：第四條物權法：第四條 國家、集體、私人的物權和其國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。得侵犯。 二、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅二、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，

4、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。產登記簿時發生效力。 1、經依法登記，發生效力；、經依法登記，發生效力； 2、未經登記，不發生效力；、未經登記，不發生效力； 3、法律另有規定的除外。、法律另有規定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。以不登記。 其他規定其他規定 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文

5、書或者人民政府的征收決定者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。等生效時發生效力。 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。贈開始時發生效力。 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。物權的，自事實行為成就時發生效力。 上述規定享有不動產物權的，處分該物權時，依上述規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。物權效力。 三、所有權 所有權人對自己的不

6、動產或者動產，依所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。法享有占有、使用、收益和處分的權利。 所有權的取得方式：所有權的取得方式： 1 1、原始取得：生產、收取孳息、沒收、先占、原始取得：生產、收取孳息、沒收、先占、添附、遺失物的拾得、埋藏物及隱藏物的發現、添附、遺失物的拾得、埋藏物及隱藏物的發現、善意取得、時效取得等。善意取得、時效取得等。 2 2、繼受取得：一是轉讓財產，如買賣、贈與、繼受取得：一是轉讓財產，如買賣、贈與、互易等。二是接受繼承、遺贈。三是其他原因，互易等。二是接受繼承、遺贈。三是其他原因，如征收、征用、征購、稅收的方式。如征收、征用、征購、稅收

7、的方式。 2014.09.29據英國獨立報，一名英國建筑工人在英國南部海岸發現了22000枚古羅馬錢幣。 這些錢幣可以追溯到公元四世紀，當下估值達到10萬英鎊（約100萬人民幣）。目前這些錢幣已經當地博物館認證，確認是文物。博物館正在籌備募資活動，想從艾格頓先生手中收購這批錢幣，用來向公眾展出 江蘇高郵市臨澤鎮一個江蘇高郵市臨澤鎮一個11歲男孩玩耍時弄臟了手，歲男孩玩耍時弄臟了手，到河邊洗手，竟到河邊洗手，竟“洗洗”出了一把呈灰黃色的青銅出了一把呈灰黃色的青銅寶劍！經高郵文物部門鑒定，這把青銅短劍為商寶劍！經高郵文物部門鑒定，這把青銅短劍為商周時代鑄造，距今已有周時代鑄造，距今已有3000多年

8、歷史。多年歷史。 第一百一十四條第一百一十四條 拾得漂流物、發現埋藏物或者隱拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保文物保護法等法律另有規定的，依照其規定。護法等法律另有規定的，依照其規定。 “家有烏木半方，勝過財寶一箱。” 是文物？是礦產？還是一根無主的木頭？ 所有權取得的特別規定所有權取得的特別規定 無處分權人無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有列情形的，受讓人取得該

9、不動產或者動產的所有權：權： （一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的； （二）以合理的價格轉讓；（二）以合理的價格轉讓； （三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。 受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。失。 王先生和張女士是夫妻，二人共同出資購王先生和張女士是夫妻，二人共同出資購買

10、了一套商品房，產權登記在王先生的名買了一套商品房，產權登記在王先生的名下。下。 婚后由于雙方感情不和準備離婚，但夫妻婚后由于雙方感情不和準備離婚，但夫妻共同財產尚未分割。此時，王先生私下與共同財產尚未分割。此時，王先生私下與不知情的李先生簽訂合同，將該房屋賣給不知情的李先生簽訂合同，將該房屋賣給了李先生，并協助李先生辦理了房屋過戶了李先生，并協助李先生辦理了房屋過戶登記手續。登記手續。 后張女士在和王先生分割夫妻共同財產時后張女士在和王先生分割夫妻共同財產時發現此事，便向法院起訴，請求法院判令發現此事，便向法院起訴，請求法院判令該房屋轉讓行為無效，并要求李先生返還該房屋轉讓行為無效，并要求李先

11、生返還房屋，她的訴訟請求能否得到法院的支持？房屋，她的訴訟請求能否得到法院的支持？1、國家所有權即全民所有、國家所有權即全民所有 礦藏、水流、海域、城市的土地。礦藏、水流、海域、城市的土地。 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，但法律規定屬于集體所有的除外。源，但法律規定屬于集體所有的除外。 法律規定屬于國家所有的野生動植物資源、法律規定屬于國家所有的野生動植物資源、文物。文物。 無線電頻譜資源、國防資產。無線電頻譜資源、國防資產。 鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所管道等基礎設施

12、，依照法律規定為國家所有的。有的。 法律規定的其他屬于國家所有的。法律規定的其他屬于國家所有的。 法律規定屬于集體所有的土地和森林、山法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；嶺、草原、荒地、灘涂； 集體所有的建筑物、生產設施、農田水利集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；設施； 集體所有的教育、科學、文化、衛生、體集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；育等設施； 集體所有的其他不動產和動產。集體所有的其他不動產和動產。 2、集體所有的不動產和動產包括：、集體所有的不動產和動產包括：3、私人所有權、私人所有權 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工私人對其合法的

13、收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。具、原材料等不動產和動產享有所有權。 私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。 國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益。權益。4、企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法、企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。 5、 社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保護。護。 四、用益物權四、用益物權 用益物權人對他人所有的

14、不動產或者動產，用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。依法享有占有、使用和收益的權利。 第四節第四節 相鄰關系和建筑物區分所有相鄰關系和建筑物區分所有一、相鄰關系一、相鄰關系 不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。水提供必要的便利。 不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。利用其土地的，應當提供必要的便利。 不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管

15、線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。建筑物的權利人應當提供必要的便利。 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。照。 不動產權利人不得違反國家規定棄置固體不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。光、電磁波輻射等有害物質。 不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得

16、危及相鄰不設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。動產的安全。 “珠江駿景珠江駿景”侵犯采光權案侵犯采光權案中國法院網中國法院網 2004年年8月，珠江房地產公司在豐臺區永外果園月，珠江房地產公司在豐臺區永外果園43號建設號建設“珠江駿景珠江駿景”項目北區。老徐認為該高層建筑嚴重侵犯了項目北區。老徐認為該高層建筑嚴重侵犯了他的采光權、通風權、隱私權、眺望權，同時還受到污染。他的采光權、通風權、隱私權、眺望權，同時還受到污染。為此，老徐要求開發商賠償他房屋貶值費為此，老徐要求開發商賠償他房屋貶值費10萬元，電費增萬元，電費增加的費用加的費用4萬元，精神損害賠償金萬元，精神損害賠償金1萬元

17、。同時起訴到法院萬元。同時起訴到法院的還有同樓的其余的還有同樓的其余4名住戶。名住戶。 豐臺法院判決開發商賠償老徐等豐臺法院判決開發商賠償老徐等5名原告的損失共計名原告的損失共計36.7萬元萬元珠江駿景珠江駿景高層高層東側東側老徐老徐西側西側30米米！？！？ 中華人民共和國國家標準城市居住區規劃設計中華人民共和國國家標準城市居住區規劃設計規范規范(GB50180-93)第第5.0.2條規定，住宅間距，條規定，住宅間距， 應以滿足日照要求為基礎，應以滿足日照要求為基礎， 綜合考慮采光、通風、綜合考慮采光、通風、消防、防災、管線埋設、視覺衛生等要求確定。消防、防災、管線埋設、視覺衛生等要求確定。大

18、城市住宅日照標準為大寒日大城市住宅日照標準為大寒日2小時，冬至日小時，冬至日1小時，老年人居住的建筑不應低于冬至日日照小時，老年人居住的建筑不應低于冬至日日照2小時的標準。小時的標準。 豐臺法院受理此案后，委托鑒定部門對珠江駿景豐臺法院受理此案后，委托鑒定部門對珠江駿景北區北區10-12號樓對西側豐臺區西羅園南里號樓對西側豐臺區西羅園南里17號樓號樓東立面大寒日、冬至日的日照影響情況，進行了東立面大寒日、冬至日的日照影響情況，進行了測算。最終測算報告顯示，老徐等人的房屋客廳測算。最終測算報告顯示，老徐等人的房屋客廳在在“珠江駿景珠江駿景”住宅實際建成前后，住宅實際建成前后，大寒日日大寒日日照時

19、間均不足照時間均不足2小時，但冬至日日照時間在小時，但冬至日日照時間在“珠江駿景珠江駿景”住宅工程建設前在住宅工程建設前在1小時以上，小時以上，建成后不足建成后不足1小時小時。 二、業主的建筑物區分所有權 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等業主對建筑物內的住宅、經營性用房等【專有部分專有部分】享有所有權，對專有部分以享有所有權，對專有部分以外的外的【共有部分共有部分】享有共有和共同管理的享有共有和共同管理的權利。權利。 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。 業主轉讓建

20、筑物內的住宅、經營性用房，其對共業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。 業主共有 建筑區劃內的道路（但屬于城鎮公共道路建筑區劃內的道路（但屬于城鎮公共道路的除外的除外)。 建筑區劃內的綠地建筑區劃內的綠地 建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房。物業服務用房。 占用業主共有的道路或者其他場地用于停占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位放汽車的車位 。 建筑物及其附屬設施的維修資金。建筑物及其附屬設施的維修資金。 右圖為右圖為蘇州嘉蘇州嘉玲苑，玲苑，系劉

21、嘉系劉嘉玲購入玲購入的的550平方米平方米的房產的房產 所有權共有 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括人共有。共有包括【按份共有按份共有】和和【共同共同共有共有】。 按份共有人對共有的不動產或者動產按照按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。其份額享有所有權。 共同共有人對共有的不動產或者動產共同共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。享有所有權。 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。下享有

22、優先購買的權利。 案例 2010年年2月，證大拿下上海外灘月，證大拿下上海外灘8-1地塊，地塊，創下創下92.2億元的全國最高價，之后引入復億元的全國最高價，之后引入復興、綠城及磐石共同開發，其中復星擁有興、綠城及磐石共同開發，其中復星擁有50%的股份。的股份。 2011年，證大和綠城陷入資金鏈危機，于年，證大和綠城陷入資金鏈危機，于是是SOHO中國以中國以40億元接盤，間接獲得億元接盤，間接獲得50%股權。股權。 收購次日復星即表震驚，認為自己擁有優收購次日復星即表震驚，認為自己擁有優先認購權，根本無需與先認購權，根本無需與SOHO分享。此后分享。此后復星正式起訴，外灘復星正式起訴，外灘8-

23、1項目由此正式從口項目由此正式從口水戰上升到民事訴訟層面水戰上升到民事訴訟層面 第五節第五節 房地產權屬登記制度房地產權屬登記制度 2013年年11月月20日國務院會議決定日國務院會議決定 一是由國土資源部負責指導監督全國土地、一是由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺登記依據和信息平臺“四統一四統一”。 二是建立不動產登記信息管理基礎平臺，二是建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關實現不動產審批、交易和登記

24、信息在有關部門間依法依規互通共享，消除部門間依法依規互通共享，消除“信息孤信息孤島島”。 三是推動建立不動產登記信息依法公開查三是推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。合法權益。 不動產登記暫行條例（征求意見稿）。2014年7月30日，國務院常務會議討論征求意見稿，決定向社會公開征求意見。 不動產登記暫行條例不動產登記暫行條例自自2015年年3月月1日日起施行起施行 不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。 不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。 包括：首次登記、變

25、更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等一、不動產登記一、不動產登記二、不動產登記簿 以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。 不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。 不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。應采用電子介質，不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質轉化形式。 暫不具備條件的，可以采用紙質介質。采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。 記載以下事項： （一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

26、 （二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況； （三）涉及不動產權利限制、提示的事項； （四）其他相關事項。三、登記程序 因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。 屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：（一）尚未登記的不動產首次申請登記的；（二）繼承、接受遺贈取得不動產權利的；（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；（五）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；（六）申請更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法

27、規規定可以由當事人單方申請的其他情形。申請材料（一）登記申請書；（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；（四）不動產界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關系的說明材料；（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。房地產登記一、房地產登記的概念、性質與功能一、房地產登記的概念、性質與功能 （一）概念（一）概念 房地產權屬登記是指房地產行政主管部門代房地產權屬登記是指房地產行政主管部門代表政府對房地產所有權以及由上述權利產生表政府對房地產所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房地產他項權利進行登記，的抵

28、押權、典權等房地產他項權利進行登記，并依法確認房地產產權歸屬關系的行為。并依法確認房地產產權歸屬關系的行為。 任務：任務：1、做好房地產登記發證工作、做好房地產登記發證工作 。 2、 做做好房地產測繪工作好房地產測繪工作 。3、 做好房地產權屬檔做好房地產權屬檔案管理工作案管理工作 （二）性質（二）性質國外登記制度概述國外登記制度概述1、意思主義、契據登記制：、意思主義、契據登記制：登記機關對登記申請采取形式審查，登記權利登記機關對登記申請采取形式審查，登記權利之狀態；之狀態；登記只具有公示力而無公信力。登記只具有公示力而無公信力。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機關對法院可以裁定已登記的契

29、約無效，登記機關對此并不承擔責任。此并不承擔責任。因該項制度為法國首創，所以又稱為因該項制度為法國首創，所以又稱為“法國式法國式登記制度登記制度”。2、登記要件主義、權利登記制、登記要件主義、權利登記制 登記機關對登記申請采取實質審查主義；登記機關對登記申請采取實質審查主義； 登記內容比較全面、具體。登記內容比較全面、具體。 登記具有強制性。登記具有強制性。 登記有公信力即登記簿上所載事項，在法登記有公信力即登記簿上所載事項，在法律上有絕對的效力。律上有絕對的效力。 該項制度發源于德國，故又稱為該項制度發源于德國，故又稱為“德國式德國式登記制度登記制度”。 3、托倫斯登記制度、托倫斯登記制度

30、房地產權利一經登記便具有絕對的法律房地產權利一經登記便具有絕對的法律效力；已登記權利如發生轉移，必須在效力；已登記權利如發生轉移，必須在登記簿上加以記載；登記簿上加以記載； 登記采取強制登記制度；登記采取強制登記制度； 登記簿為兩份，權利人取得副本，登記登記簿為兩份，權利人取得副本，登記機關保留正本，正副本內容必須完全一機關保留正本，正副本內容必須完全一致。致。 澳大利亞等澳大利亞等 我國房地產登記的性質我國房地產登記的性質1、范圍特殊：適用于城市規劃區國有土地范、范圍特殊：適用于城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記圍內的房屋權屬登記 。2、強制性、強制性3、實質性審查，無異議時方登記。、實

31、質性審查，無異議時方登記。4、具有較強的公信力，除司法裁決可以否定、具有較強的公信力，除司法裁決可以否定外，是權利人產權的唯一合法證明。外，是權利人產權的唯一合法證明。( (三三) )房地產權屬登記的功能房地產權屬登記的功能 1、權利確認功能 2、權利公示功能 3、權屬管理功能二、我國的房地產登記管理體制二、我國的房地產登記管理體制 （一）登記機關（一）登記機關 以出讓或劃撥方式取得土地使用權，應當以出讓或劃撥方式取得土地使用權，應當向向【縣級以上地方人民政府土地管理部門縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記申請登記】，經縣級以上地方人民政府土，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級

32、人民政府頒發土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。地使用權證書。 在依法取得的房地產開發用地上建成房屋在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向的，應當憑土地使用權證書向【縣級以上縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記地方人民政府房產管理部門申請登記】，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。實并頒發房屋所有權證書。 目前全國房地產權屬登記管理模式：目前全國房地產權屬登記管理模式： (1) 按土地的行政管理與經營管理劃分權限按土地的行政管理與經營管理劃分權限的管理模式，實行的管理模式，實行“兩家各發一個

33、證兩家各發一個證”的的做法。做法。 (2) 按土地出讓前后劃分權限的管理模式，按土地出讓前后劃分權限的管理模式，實行由房地產管理部門實行由房地產管理部門“一家發兩證一家發兩證”的的做法。做法。 (3)按城、鄉劃分權限的管理模式，由房地產按城、鄉劃分權限的管理模式，由房地產管理局管理局“一家發兩證一家發兩證”。即城市范圍內由。即城市范圍內由市房地產管理局負責。農村地區的土地管市房地產管理局負責。農村地區的土地管理由土地局負責。理由土地局負責。(4)實行實行“房地合一房地合一”的管理模式，只發一個的管理模式，只發一個“房地產證房地產證”的做法。即實行的做法。即實行“一套人馬，一套人馬，兩塊牌子兩塊

34、牌子”的體制，作為城鄉房地產的主的體制，作為城鄉房地產的主管部門。管部門。 （二）效力（二）效力 房地產權屬證書是權利人依法擁有房地產房地產權屬證書是權利人依法擁有房地產所有權并對房地產行使占有、使用、收益所有權并對房地產行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。和處分權利的唯一合法憑證。 房屋權屬證書包括：房屋權屬證書包括：房屋所有權證房屋所有權證、房屋共有權證房屋共有權證、房屋他項權證房屋他項權證或或者者房地產權證房地產權證、房地產共有權證房地產共有權證、房地產他項權證房地產他項權證。 房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等的法律效力。等的法律效力。

35、 三、房地產產登記原則三、房地產產登記原則 不動產登記，由不動產所在地的登記機構不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。辦理。【屬地屬地】 國家對不動產實行統一登記制度。統一登國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。行政法規規定。【統一統一】 不動產登記費按件收取，不得按照不動產不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。的面積、體積或者價款的比例收取。【按按件收費件收費】 房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。使用權權利主

36、體一致的原則。 【房地一體】四、種類四、種類（一）總登記：是指縣級以上地方人民政府根據需（一）總登記：是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房地產進行要，在一定期限內對本行政區域內的房地產進行統一的權屬登記。統一的權屬登記。 總登記、驗證、換證應當由縣級以上地方人民政總登記、驗證、換證應當由縣級以上地方人民政府在規定期限開始之日府在規定期限開始之日30日前發布公告。日前發布公告。 公告應當包括以下內容：公告應當包括以下內容：1、登記、驗證、換證的區域；、登記、驗證、換證的區域；2、申請期限；、申請期限；3、當事人應當提交的有關證件；、當事人應當提交的有關證件；4、受理申

37、請地點；、受理申請地點；5、其他應當公告的事項。、其他應當公告的事項。 （二）初始登記：（二）初始登記： 新建的房地產申請人應當在房地產竣工后新建的房地產申請人應當在房地產竣工后的的3個月內向登記機關申請房地產所有權初個月內向登記機關申請房地產所有權初始登記。始登記。 集體土地上的房地產轉為國有土地上的房集體土地上的房地產轉為國有土地上的房地產，申請人應當自事實發生之日起地產，申請人應當自事實發生之日起30日日內向登記機關提交用地證明等有關文件，內向登記機關提交用地證明等有關文件，申請房地產所有權初始登記。申請房地產所有權初始登記。 （三）轉移登記：因房地產買賣、交換、贈與、（三）轉移登記：因

38、房地產買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移而進行的登記。因致使其權屬發生轉移而進行的登記。 當事人應當自事實發生之日起當事人應當自事實發生之日起90日內申請轉日內申請轉移登記。移登記。 權利人（申請人）逾期申請房屋權屬登記的，權利人（申請人）逾期申請房屋權屬登記的，登記機關可以按照規定登記費的登記機關可以按照規定登記費的3倍以下收倍以下收取登記費。取登記費。 （四）變更登記（四）變更登記 【權利人名稱變更權利人名稱變更】或因房地產現狀發生或因房地產現狀發生改變而進行的登記：改變而進行的登記： 下列情形之一，權利人應當

39、申請變更登記：下列情形之一，權利人應當申請變更登記：1、房地產坐落的街道、門牌號或者房地產名稱發、房地產坐落的街道、門牌號或者房地產名稱發生變更的；生變更的；2、房地產面積增加或者減少的；、房地產面積增加或者減少的；3、房地產翻建的；、房地產翻建的；4、法律、法規規定的其他情形。、法律、法規規定的其他情形。（五）他項權利登記：（五）他項權利登記： 因設定房地產抵押權、典權等他項權利而因設定房地產抵押權、典權等他項權利而進行的登記。進行的登記。（六）注銷登記：因房地產滅失、土地使用（六）注銷登記：因房地產滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等應進行注銷登年限屆滿、他項權利終止等應進行注銷登記。記

40、。 異議登記：異議登記：物權法物權法第十九條：所謂異第十九條：所謂異議登記，是指不動產登記機構將利害關系議登記，是指不動產登記機構將利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿，從而產生一定法律效果的議記入登記簿，從而產生一定法律效果的制度。制度。 預告登記：預告登記：物權法物權法第二十條：預告登第二十條：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登

41、記的，預告登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。失效。 五、房地產登記的程序房產權屬登記（一）受理登記申請； （二）權屬審核； （三）公告； （四）核準登記，頒發房屋權屬證書申請申請（一）因正當理由不能（一）因正當理由不能按期提交證明材料的；按期提交證明材料的；（二）按照規定需要補（二）按照規定需要補辦手續的；辦手續的；（三）法律、法規規定（三）法律、法規規定可以準予暫緩登記的。可以準予暫緩登記的。申請人申請人+相關材料相關材料審核審核公告（有必要進行的）公告（有必要進行的）不不 予予 登記登記暫暫緩緩登登記記（一）違章建筑（一）違章建筑（二）臨時建筑（二）臨時建筑（三）法律、法規（三

42、）法律、法規規定的其他情形。規定的其他情形。頒發權屬證書頒發權屬證書有異議有異議有異議有異議 另：有下列情形之一的，登記機關有權注另：有下列情形之一的，登記機關有權注銷房地產權屬證書：銷房地產權屬證書：1、申報不實的；、申報不實的；2、涂改房地產權屬證書的；、涂改房地產權屬證書的；3、房地產權利滅失，而權利人未在規定期限、房地產權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房地產權屬注銷登記的；內辦理房地產權屬注銷登記的；4、因登記機關的工作人員工作失誤造成房地、因登記機關的工作人員工作失誤造成房地產權屬登記不實的。產權屬登記不實的。練習題1、所有權取得的一般方式和特別規定？、所有權取得的一般方式和特別

43、規定？2、法律規定屬于國家所有的物權？、法律規定屬于國家所有的物權？3、舉例說明業主共有、相鄰關系。、舉例說明業主共有、相鄰關系。4、我國房地產登記的性質、原則與效力、我國房地產登記的性質、原則與效力5、舉例說明房地產權屬登記的種類及特點？、舉例說明房地產權屬登記的種類及特點？房地產權屬檔案管理房地產權屬檔案管理(了解了解) 主要教學內容：主要教學內容： 房地產權屬檔案的概念、特點、作用、內房地產權屬檔案的概念、特點、作用、內容、管理。容、管理。 主要法規：主要法規： 城市房地產權屬檔案管理辦法城市房地產權屬檔案管理辦法 主要參考書：主要參考書： 一、含義和特點一、含義和特點 （一）含義（一）

44、含義 房地產權屬檔案是城市房地產行政管理部門在房房地產權屬檔案是城市房地產行政管理部門在房地產權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等地產權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房地產權屬管理工作中直接形成的有保存價值的房地產權屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產權屬登記管理工作的真實記錄和重要依市房地產權屬登記管理工作的真實記錄和重要依據，是城市建設檔案的組成部分。據，是城市建設檔案的組成部分。 范圍：范圍：1、房地產權利人、房地產權屬登記確權、房地產權屬、房地產權利人、房地產權屬登記確權、房地產權屬轉移及

45、變更、設定他項權利等有關的證明和文件轉移及變更、設定他項權利等有關的證明和文件 2、房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖；房、房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖；房地產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。地產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。 3、房地產產權登記工作中形成的各種文件材料，包括、房地產產權登記工作中形成的各種文件材料，包括房產登記申請書、收件收據存根、權屬變更登記表、房產登記申請書、收件收據存根、權屬變更登記表、房地產狀況登記表、房地產勘測調查表、墻界表、房地產狀況登記表、房地產勘測調查表、墻界表、房屋面積計算表、房地產登記審批表、房屋滅籍申房屋面積計算表

46、、房地產登記審批表、房屋滅籍申請表、房地產稅費收據存根等。請表、房地產稅費收據存根等。 4、反映和記載房地產權屬狀況的信息資料，、反映和記載房地產權屬狀況的信息資料，包括統計報表、攝影片、照片、錄音帶、包括統計報表、攝影片、照片、錄音帶、錄象帶、縮微膠片、計算機軟盤、光盤等。錄象帶、縮微膠片、計算機軟盤、光盤等。 5、其他有關房地產權屬的文件資料，包括、其他有關房地產權屬的文件資料，包括房地產權屬凍結文件、房屋權屬代管文件、房地產權屬凍結文件、房屋權屬代管文件、歷史形成的各種房地產權證、契證、賬、歷史形成的各種房地產權證、契證、賬、冊、表、卡等。冊、表、卡等。 （二）特點：（二）特點：1、動態

47、性：、動態性：2、專業性：、專業性：3、真實性：、真實性：4、完整性：、完整性：5、價值性：、價值性：6、法律性：、法律性：XX宿舍區用地勘測定界圖宿舍區用地勘測定界圖點號點號 X Y 邊長邊長1 81831 209182 81841 210453 20.91 21.1181.86 81.8681.76 81.7620.91 21.111171:1000測量員測量員繪圖員繪圖員檢查員檢查員任意直角坐標系任意直角坐標系:臨臨沂沂市市國國土土資資源源局局用地面積用地面積 4207.0平方米平方米 日期日期 2002.12二、房地產檔案的作用二、房地產檔案的作用1、憑證作用：房地產權屬。、憑證作用：房地產權屬。2、參考和依據：城市建設、房地產管理、參考和依據：城市建設、房地產管理3、國土教育、宣傳的素材：翔實的資料。、國土教育、宣傳的素材：翔實的資料。4、科學研究的可靠手段：詳細可靠的第一手、科學研究的可靠手段：詳細可靠的第一手資料。資料。5、房地產信息系統的資源庫。、房地產信息系統的資源庫。三、房地產權屬檔案的構成三、房地產權屬檔案的構成1、圖：房地產平面圖，包括分幅平面圖、分、圖：