1、保利公司財務報表分析報告2012-2014年度 組名：Dream High 撰寫時間：2015.032015.06摘要本文以質量分析為核心，以保利集團相關背景資料和20122014年三年的年度財務報告為分析對象，采用水平分析法、垂直分析法、比率分析法以及項目質量分析法等多種方法，對保利集團的財務狀況、經營成果和現金流量進行系統分析，評價其盈利能力、償債能力與運營能力，旨在對保利集團的管理質量進行剖析，發現其中的問題并提出修改建議。在利潤質量分析中，本文由利潤結構內在質量以及利潤形成質量構成，綜合說明保利集團利潤質量情況；在所有者權益質量分析中，本文對所有者權益變動是“輸血型”還是“盈利型”的變

2、動作出判斷，并對股權結構變化和股利政策的持續性、穩定性進行了分析；在資產質量分析中，本文揭示了保利集團的整體規模、結構情況，并著重于不良資產以及盈余管理傾向等的分析；在現金流量質量分析中，本文分別從經營活動產生的現金流、投資活動產生的現金流以及籌資活動產生的現金流的整體質量做出評價。最后在上述分析的基礎之上，對保利集團做出了管理診斷以及對其未來幾年發展前景做出了預測。關鍵字：保利集團,質量分析,管理診斷,前景預測目錄1、背景分析61.1宏觀環境分析-PEST分析61.1.1、政治因素61.1.2、經濟因素61.1.3、社會因素71.1.4、技術因素71.2、行業分析81.2.1、行業特征分析8

3、1.2.2、行業內競爭分析81.3、公司分析91.3.1、經營業務91.3.2、發展沿革101.3.3、實際控制人111.3.4、發展戰略121.3.5、2012-2014重大事項132、杜邦分析153、利潤表質量分析163.1 利潤結構分析163.1.1 利潤形成質量分析163.1.2 資產增值質量分析193.1.3 現金獲取質量分析203.2 利潤形成質量分析213.2.1 核心利潤形成分析213.2.2 投資收益的形成分析-合并和母公司274、所有者權益表變動表分析274.1 區分輸血型或造血型變化274.1.1 關于會計核算的影響274.1.2 股權結構變化分析284.1.3 股利政策

4、連續性和持續性分析285、資產負債表質量分析295.1經營資產分析295.1.1貨幣資金分析295.1.2商業債權分析315.1.3存貨分析335.1.4 固定資產質量分析355.1.5無形資產分析385.2 負債分析386、現金流量表分析396.1 總體結構分析396.2 經營活動現金流量分析406.3投資活動現金流分析416.4 籌資活動現金流分析421、背景分析1.1宏觀環境分析-PEST分析1.1.1、政治因素A“國八條”的后續影響 2012年，政府延續2011年國八條的相關政策，抑制投機投資需求的“限購、限貸、限價”等基本調控政策沒有松動，但采取了差別化信貸政策以支持普通商品住宅消費

5、。房地產企業紛紛加大營銷推廣力度的，首置、首改等剛性需求得以釋放。一二線城市的中小戶型普通住宅成交率先回暖，全年商品房銷量實現了平穩增長，銷售價格基本保持穩定，市場集中度進一步提升。B“國五條”政策 2013年初，政府出臺“新國五條”，進一步明確了支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。隨著“國五條”政策出臺，一手房市場“水”漲“船”高。并且在整個3月，二手房買賣在短期內持續發燒。而城鎮化率提升帶來的大量新增城市人口及舊城改造等都將催生大量的住房需求。C大部分地區限購政策已取消 2014年各級政府對于房地產行業的態度已從過去的抑制房價上漲轉向促商品房銷售、促房地

6、產開發投資，部分地區限購政策取消。地產行業的政策環境將持續友好，并存在進一步改善的可能。1.1.2、經濟因素A 2012年實行較為寬松的貨幣政策 央行為應對國內外宏觀經濟形勢變化，于年內分別2次下調存款準備金率及存貸款基準利率，且明確要求滿足首次購房家庭的貸款需求。商品住宅按揭貸款環境較2011年下半年有較大改善，商品房銷售在充足的貨量供應及相對寬松的按揭貸款政策支持下，從3月份開始逐月回暖。B 2013年金融市場面臨“錢荒” 2013年6月份，銀行問銀行拆借利率大幅飆漲，隔夜升至13.44%。時隔半年，13年12月，銀行間同業拆借利率再度飆升，7天利率一度逼進10%，質壓式回購利率更一度飆升

7、至12%。這對中小型房企而言，影響短期內也將會顯現。目前內地大部分房企，尤其是中小房企，銀行貸款仍然是其主要融資來源。拆解利率急升，預示著今后一段時間銀行的流動性緊縮會超預期，眾多房企的銀行貸款融資也將可能告急。 C 2014年地產行業資金較為緊張 行業資金來源同比微降，整體偏緊，且信貸支持力度不足、市場利率居高不下。開發資金來源中僅個人按揭貸款和定金及預收款同比減少，導致14年地產的銷售情況不是很樂觀。1.1.3、社會因素A 住宅潛在需求依舊旺盛 我國城市化進程還處于高速發展時期，加之我國傳統文化對自有住房的重視以及社會發展所帶來的家庭小型化趨勢，大量首次置業購買住房的需求長期存在。B 人們

8、的需求將不斷提高 新富階層的比例不斷擴大，以及大量閑置資金的避險渠道將慢慢縮小。高端住宅會成為首選目標，并且將從最初單純的高昂價格，逐漸發展成為品質、服務、配套、階層、價格全面提高的市場。C 房地產行業的文化因素現代社會的人們不僅僅追求居住物質環境，更追求居住文化氛圍，追求生活的品位和內涵，購買的生活方式，更是人居文化。這將促使地產商通過倡導和塑造優秀的房地產文化，真正做到為顧客提供獨特的附加利益、居住體驗和生活價值，超越顧客的期望值和滿意度，從而提高顧客的忠誠度和美譽度，也為開發商長期發展提供文化積淀和品牌提升。1.1.4、技術因素A 融資方式需要創新 長期以來，我國傳統的房地產企業主要通過

9、銀行貸款來聚集資金，這種單一的融資模式會危及房地產業的健康發展。房地產企業應與金融機構加強合作，探索新的融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低經營風險。B 開發模式需要創新 面對土地價格的高企，融資渠道的不暢的新形勢，開發模式需要創新。目前，一些大型開發商已經開始嘗試擺脫資金和土地的資源束縛，強化產品技術和管理團隊的制度化優勢，從高收入增長模式向高利潤增長模式戰略轉型，開始嘗試商業代建模式的輕資產運營模式。C 建筑節能與建筑高科技 國外的發展經驗表明，高新技術的應用不僅大大提升了居住的舒適度和便利性，同時大大降低住宅的日常維護開支，延長了住宅使用壽命，將成為住宅市場的發展趨勢。目前住宅產品的競爭

10、已經從規劃設計、外觀、內裝轉向綜合節能型、智能化方向發展。但與國際水準相比，我國住宅節能和高科技方面還有較大的提升空間。地產的未來趨勢應將節能與高科技逐步作為企業的核心競爭力。1.2、行業分析1.2.1、行業特征分析（1）產業關聯度高。房地產行業的產業鏈長，與建筑施工、建材、銀行等行業具有高度關聯性。正是這種高度關聯性，房地產行業對國民經濟的發展具有重大促進作用；（2）受宏觀調控政策影響明顯。住宅作為一種基本的生活消費品，其價格波動對民眾的生活穩定有著重大的影響。政府綜合使用土地利用、信貸政策、財政稅收等多種調控措施，來保持房地產市場的健康穩定發展；（3）資金密集。房地產開發的一次性投資額大，

11、房地產項目開發需要購置土地、施工、安裝等費用，對房地產開發企業的資金實力有很高的資金要求；（4）具有消費和投資雙重需求。房地產產品不僅是居民消費品，同時也是投資品。正是因為房地產產品具有的投資屬性，投資性需求也是房地產市場需求的主要構成之一；（5）項目投資周期較長、程序復雜。房地產項目開發周期一般需要2-3 年，資金周轉率較低。項目的開發程序比較復雜，這就要求前期項目選擇、設計時需進行充分的論證；（6）業務發展具有較強的地域性。房地產業務開發與項目所在地的經濟發展程度、市場環境等具有密切的聯系；1.2.2、行業內競爭分析表1.2.2.1 行業內競爭分析-SWOT分析SW1.銷售業績與市場占有率

12、在逆勢下持續實現“雙增長”；1.在不同城市的擴張過程中市場定位不明確；2.重點區域表現突出，“3+2+X”城市群戰略效果持續凸顯；2.人力資源結構有待提高，缺乏高水平的管理人才；3.公司嚴控成本，提升管理效益，努力保持利潤率的穩定；3.利潤轉化成現金流的能力較弱，存在流動性風險；4.低成本多渠道補充資金，保持現金流平衡；4.營銷力度不夠；5.推廣方式和銷售模式不斷創新；5.經營風格過于激進，擴張速度與收益不協調6.土地儲備規?？焖僭鲩L7.企業形象一直保持良好，獲得各利益相關方的高度認可；OT1.公司累計進入全國 57 個城市，進一步完善和深化城市群布局；1.市場規模整體增速放緩、波動加劇,房地

13、產項目開發盈利水平趨勢性下降；2.公司海外事業部成立以來迅速推進，取得實質性進展；2.區域市場分化加劇,投資風險加??；3.公司的標準化工作已完成由“單一技術模塊”向“產品線模塊”的過渡，并實現分片區管理模式；3.行業集中度不斷提升，市場出現扎堆一、二線城象；4.公司主動出擊、積極拼搶市場，市場占有率逆市提升 4.房地產行業發展模式面臨轉變和創新等方面挑戰；5.部分城市取消限購政策，銷售機會增長5.市場銷售低迷、土地價格居高不下1.3、公司分析1.3.1、經營業務 保利房地產集團股份有限公司（以下簡稱“保利集團”）系國務院國有資產監督管理委員會管理的大型中央企業。1993年在保利科技有限公司基礎

14、上組建，注冊資金16億人民幣。現為國務院國有資產監督管理委員會監管的155家大型中央企業之一。經過20多年的發展，保利集團已經形成了國際貿易、房地產開發、文化藝術經營、礦產資源投資開發及民爆業務共同發展的業務格局。其中，房地產業是保利集團優先和重點發展的另一個主業，累計完成投資數百億元，在建房地產項目面積1300余萬平方米，土地儲備面積超過1500萬平方米。目前，保利集團在以房地產為主業的中央企業盈利能力排名第一。表3.1 2012-2014年保利主營業務情況行業名稱201220132014主營業務收入主營業務成本主營業務收入主營業務成本主營業務收入主營業務成本房地產開發類68,874,117

15、,682.0043,956,207,029.8392,340,696,050.0062,654,885,423.14109,032,985,627.8374,110,462,069.85其他類31,639,028.2715,874,769.6314,828,145.85329,796.3723,511,438.6512,111,235.08合計68,905,756,710.2743,972,081,799.4692,355,524,195.8562,655,215,219.51109,056,497,066.4874,122,573,304.931.3.2、發展沿革 保利房地產（集團）股份有限

16、公司于1993年創建。保利地產的前身為保利科技有限公司，于1984年一月創立，是集防務產品研發與貿易、房地產開發、文化藝術經營、礦產資源領域投資開發為一體的大型中央企業。1993年至2002年，是保利地產立足廣州深度發展的十年；1993年2月9日，經國務院批準，中國保利集團公司在保利科技有限公司基礎上組建，被列為國家計劃單列企業集團。同年，完成了對香港新?？倒?5%股權的收購，首次擁有一家上市公司。并參股投資廣州中信廣場項目，是廣州市標志性建筑，也是華南地區第一高樓；1994年3月，中信公司與保利集團簽署轉讓保利科技公司的出資協議，當年保利科技貿易業務在“中國500家最大服務企業評價”中名列

17、第26位；1995年，保利地產投資廣州保利紅棉花園項目，榮獲建設部“全國城市物業管理優秀住宅小區”稱號；1996年1月，集團在工作會上強調了各項工作要進一步突出集約管理，狠抓效益控制；1997年，保利地產結算中心成立，實現資金的集中管理，同時為今后對外融資、對內調劑資金余缺打下良好基礎，同年，投資四川華龍山莊、新九寨賓館兩個項目，均于1999年竣工；1998年，12月15日保利集團公司劃歸全國交接辦，次年3月10日歸屬中央企業工委管理；1999年，投資廣州保利花園項目、深圳保利城花園項目，分別獲得廣州“最佳建筑外觀整體設計大獎”，深圳“十大明星樓盤”、“十大最具投資價值商鋪”。同時，還參股投資

18、“世界第二、亞洲第一”的水族館上海海洋水族館項目，該項目于2001年9月竣工；2000年，保利文化藝術有限公司成立。5月，保利集團將100多年前遭列強掠奪的三件圓明園國寶牛首、猴首、虎首銅像搶救回國收藏于保利藝術博物館，獲得海內外的廣泛好評，被媒體評價為2000年影響力最大的愛國主義教育活動；2001年，集團實施企業整合資產重組，形成了貿易、文化、旅游、房地產等專業子公司以及上海、香港等地區子公司，中央企業工委監事會進駐集團公司；2002年起，保利地產開始了走出廣州布局全國的宏偉篇章。集團公司制定了2002年2006年五年發展規劃，提出到2006年底，力爭實現集團公司資產翻番、五年再造一個保利

19、的發展目標。3月，集團對廣州保利房地產公司進行以國內上市為目標的股份制改造。9月10日，保利房地產股份有限公司在廣州召開創立大會暨第一次股東大會，舉行了掛牌儀式；2003年，保利集團劃歸國務院國資委管理，在新的企業整合和資產重組中，形成保利貿易、保利地產、保利文化、保利上海集團和保利海外等五大業務板塊的新格局，進一步實現專業化、規?；洜I和資源優化配置，有效提高集團整體實力、競爭能力和抗風險能力。5月18日，隆重舉行北京新保利大廈項目奠基開工儀式。2006年12月落成，再次創造新的城市標志。8月，保利上海集團公司正式注冊成立。保利集團在中國地產業排名第26位；2004年10月，“集團發展與改革

20、座談會”召開，提出到2020年實現總資產在現有126億基礎上翻兩番的目標。12月，保利地產公司榮登“2004年度中國房地產十大品牌”之一；2005年6月，國資委召開“保利集團發展戰略與規劃評議會”，會議認為，發展規劃體現了保利集團“以軍貿為立業之本、以房地產開發為興業之柱，以文化為強企之光”的總體發展思路。7月，科技公司投資控股山西靈石縣煤炭、焦炭項目正式簽約，標志著科技公司實施“貿工一體化”戰略正式啟動。2005年保利貿易進出口排名躍居全國企業第63名，并在原總會計師體系基礎上，集團公司增設總工程師、總經濟師，完善三總師體系。公司提前一年完成2002-2006年規劃開創集團歷史上最好局面；2

21、006年7月，保利地產（集團）股份有限公司A股在上海證券交易所成功上市?；I集資金近21億元，上市僅一年市值達760億元。保利地產公司榮登國有房地產品牌價值榜首，綜合實力居全國五強；2007年4月，科技公司第一個國外工程項目蘇丹魯法大橋正式開工。12月，銀監會正式批準保利財務公司開業。保利集團資產總額首次突破500億元（達到551.6億元），提前躋身央企第二方陣；2008年3月，保利地產綜合實力躍居全國四強，榮獲國有房地產企業領先品牌三連冠。12月，保利集團榮登中國企業集團納稅五百強，名列第79位。2009年，保利香港實現三次成功配售，融資能力取得新突破。5月,集團公司年底合并總資產1391.6

22、億元，同比增長62.20%，當年6月提前躋身央企第一方陣。同年，北京新保利大廈被評為“北京當代十大建筑”；。2010年，集團公司建立規范的董事會，集團公司黨組改設黨委。保利地產年銷售額突破600億元。當年，保利集團獲得國資委“2009年度財務決算管理先進單位”稱號、 “企業管理進步特別獎”、 “北京市政策性住房開發建設先進單位”稱號；2011年8月，集團公司首次榮獲國資委2010年度經營業績考核A級，房地產主業繼續保持業內第二位；2012年，集團經營業績再創新高，主要經營指標連續十二年實現兩位數增長，連續兩年獲經營業績考核A級，保利地產成為全國第二家銷售過千億的房地產企業，連續三年獲得“中國房

23、地產行業領導公司品牌”稱號?！氨＠?商標被國家工商總局認定為中國馳名商標；2013年3月，保利地產榮登國資委“2012年度央企上市公司綜合實力排行榜”十強榜單。12月，集團公司召開改革發展戰略研討會，同年獲得國資委“業績優秀企業獎”；2014年3月，保利文化集團股份有限公司在香港聯交所成功上市。在公司發展的十幾年里，一直堅持慈善活動，先后對地震災區捐款，創辦愛心學校等，樹立了良好的企業形象。1.3.3、實際控制人 表1.3.3.1 保利實際控制人 單位：億元 幣種：人民幣名稱 中國保利集團公司 單位負責人或法定代表人 張振高成立日期1993年2月9日 組織機構代碼 10001288-5 注冊

24、資本 20主要經營業務軍民品貿易、房地產開發、文化藝術經營、礦產資源領域投資開發、民爆器材生產與爆破服務等五項業務。 未來發展戰略中國保利集團公司致力于發展成為在主業領域保持或取得行業領先地位、管控能力強、公司治理優良、國際化程度高、具有可持續發展能力和高度社會責任感、進入世界500 強的大型企業。 報告期內控股和參股的其他境內外上市公司的股權情況間接持有保利置業集團有限公司（00119.HK）47.4%的股權；直接和間接持有保利文化集團股份有限公司（03636.HK）63.69%股權；間接持有貴州久聯民爆器材發展股份有限公司（002037.SZ）30.26%股權；直接持有新加坡星雅集團（St

25、raco Corporation Limited（SCL）22.46%股權。經營成果和財務狀況 2014 年實現營業收入1605 億元，利潤總額219 億元，凈利潤158 億元。截至2014年12 月31 日，總資產5467 億元，凈資產1244 億元。2014 年經營活動產生的現金流量凈額-115 億元，期末現金余額636 億元。 備注：以上財務數據均為未經審計數圖1.3.3.2 2014年公司與實際控制人之間的產權及控制關系圖1.3.4、發展戰略 保利地產長期以“三個為主、三個結合”為基本發展戰略，即“以房地產為主業、以中心城市為主、以普通住宅為主”和“擴大經營規模與提高開發效益相結合、開

26、發性收入與經營性收入相結合、資產經營與資本運營相結合”。 保利地產將中國經濟與房地產行業的發展方向和行業特點與企業自身的情況相結合，在2010年提出了要將規模與效益相結合，靈活應對市場調控。保利地產在房地產開發業務上已具有明顯優勢，這些優勢來源于核心競爭力，而核心競爭力又包括企業的市場管理、資源獲取能力，這體現于市場研究、投資分析、項目策劃、資金及徒弟的獲取等各環節；核心競爭力同時也包括產品設計、創造能力以及質量控制、成本控制、進度控制、市場營銷、銷售能力等各環節，這些優勢使得保利地產堅持采取核心競爭力戰略，不斷提高行業競爭能力。 此外，保利地產的產品生產數量大，形成了規模化經營，降低了產品的

27、單位成本；較高的管理水平使得產品質量不斷提高，資源消耗不斷減少，使公司運營成本降低。這些因素說明了保利地產持續堅持成本領先戰略。下面是對保利地產2012年到2014年的公司戰略的詳細分析：2012年，銷售方面，公司堅持普通住宅產品定位，加大中小戶型產品的推售力度，且公司重點區域表現突出；投資方面，公司堅持以一二線中心城市為主的戰略布局和等量拓展原則?？梢钥闯龉驹?012年主要以“降本增效”為主要戰略，持續推進集團采購，使保利地產在產品質量和成本上占有優勢地位。2013年，保利地產仍定位為成長型企業，圍繞“三到五年再造一個保利地產”的發展目標；繼續堅普通住宅為主的產品定位，堅持快速周轉經營策略

28、，力爭市場份額有增加；繼續堅持等量拓展原則，完善一二線城市布局的基礎上，穩步開拓三四線城市，保利地產的區域布局更加完善，可以得出在2013年，保利地產的經營戰略重心由效益轉為以規模為重點。2014年，保利地產堅持以發展為主題，以經濟效益為中心，堅持規模經營，堅持快速周轉，穩中求進，持續提高品質，提高持續發展能力，與2013年相比，公司始終堅持等量拓展原則。但是由于2014年房地產市場整體處于低迷狀態，公司雖然依舊主動出擊、積極拼搶市場，創新推廣方式和銷售模式，但是在開發投資方面，表現較為謹慎，實行以銷定產的原則，審慎控制開工節奏，采取了差異化拓展策略、優化了投資結構，使得保利地產在整體低迷的房

29、地產市場中營收和盈利規模穩步提升，利潤率也保持穩定。1.3.5、2012-2014重大事項 2012年2013年2014年2、杜邦分析權益凈利率銷售凈利率資產周轉率權益乘數表2.1 2012-2014年杜邦分析單位：元201220132014銷售凈利率9.15%12.85%13.05%資產周轉率0.49 0.33 0.32 總資產凈利率4.47%4.20%4.19%權益乘數4.07 4.09 4.20 權益凈利率18.22%17.16%17.60%根據表2.1數據顯示，權益凈利率總體有略微下降，主要是由總資產凈利率的下降導致。雖然銷售凈利率連年增長，起到積極作用；但由于資產周轉率下降幅度超過銷

30、售凈利率，因此總體呈下降狀態。根據年報數據顯示，較之于2012年，2013和2014年應收賬款增加，這反映了公司采取較為寬松的銷售政策；同時，由于公司處于擴張期，存貨和固定資產規模也隨之擴大。因此，我們認為應該適當加速賬款回收，防止壞賬風險，提高資金使用效率，從而提高權益凈利率。3、利潤表質量分析3.1 利潤結構分析3.1.1 利潤形成質量分析A 利潤結構和盈利模式的匹配程度根據表3.1.1可知，保利地產在2012年到2014年的經營性收益占核心利潤的94%以上，表3.1.2為經營性收益占核心利潤的比例以及經營性資產占總資產的比例，可以看出，這兩個比例基本都是在95%以上的，且對比經營活動和投

31、資活動產生的現金流量凈額，也可以看出經營活動所占用的現金流量的比例是最大的，所以保利地產的盈利模式是經營主導型，且與保利的以經營利潤為主導的利潤結構是相匹配的。 表3.1.1.1 經營收益和投資收益占核心利潤比例年份2012年2013年2014年核心利潤13,052,999,499.35 15,431,654,300.21 18,390,278,769.92 投資收益411,368,972.97635,052,586.691,152,793,610.86投資收益占核心利潤比例0.030.040.06經營性收益占核心利潤比例0.970.960.94表3.1.1.2 利潤結構和盈利模式匹配比例20

32、12年2013年2014年經營性收益占投資收益比例96.85%95.88%93.73%經營資產占總資產比例99.48%99.16%99.06%B. 盈利能力分析根據圖3.1.1和3.1.4可知，保利的毛利率與核心利潤率的變化趨勢與萬科基本相同，且毛利率與核心利潤率的大小與萬科也基本相同，說明保利的盈利能力與行業領先水平企業基本相同，且在2013年到2104年萬科地產的利潤率有較多下降時，保利地產的毛利率下降比率非常小，且核心利潤率還在上升，說明保利地產的盈利能力在2103年到2014年相較于萬科穩定。雖然保利的毛利率和核心利潤率在不斷下降，但是毛利和核心利潤都是在不斷上升的。圖3.1.1.1

33、2012-2014年盈利能力變化趨勢圖根據表3.1.3可以看出，保利地產明顯領先于行業水平。從2012年到2014年，保利的毛利率與核心利潤率明顯高于恒大、綠地兩個個企業，與萬科基本持平。但是在2012年到2014年房地產行業毛利率與核心利潤率普遍下降的情況下，保利地產的下降幅度較小，在2012到2014年總計保持比較平穩的盈利能力，受市場影響較小。表3.1.1.3 2012-2014年地產行業領先企業毛利率與核心利潤率比較年份201420132012毛利率核心利潤率毛利率核心利潤率毛利率核心利潤率保利地產32.03%16.86%32.16%16.71%36.19%18.94%萬科地產29.9

34、4%14.75%31.47%17.22%36.56%19.57%恒大地產28.53%16.69%29.52%21.21%27.90%19.29%綠地地產27.43%3.03%26.55%18.89%22.92%-0.35%C. 盈余管理傾向如表3.1.4所示，“資產減值損失”項目占營業利潤比重一直較小，雖然在2014年比重有所上升，但不存在盈余管理傾向；如表3.1.5所示，核心利潤逐年增長，但投資收益保持穩定規模，因此投資收益和核心利潤也不存在盈余管理傾向；如表3.1.6所示，營業利潤保持穩定增長，而營業外收支凈額規模較小且穩定，因此不存在盈余管理傾向。表3.1.1.4 盈余管理傾向分析年份2

35、01220132014資產減值損失70,794,150.3259,882,558.32562,538,228.05營業利潤13,393,574,322.0016,006,824,328.5818,980,534,152.73比重0.005285680.0037410640.029637639圖3.1.1.2 投資收益與核心利潤圖3.1.1.3 營業利潤與營業外收支凈額D. 利潤的波動性、持續性和實現性利潤結構的波動性主要與“公允價值變動損益”項目規模的大小有關，但是保利公司2012-2014年的“公允價值變動損益”的數額都為0，所以保利地產的利潤結構波動性很??；由表3.1.7可知，營業外收支凈

36、額占利潤總額的比例非常小，即由非流動資產處置損益以及補貼收入等一些偶爾發生的非正常損益項目引起的金額所占的比例小，所以保利地產的利潤結構的持續性較好。表3.1.1.5 營業外收支凈額占利潤總額份額表2012年2013年2014年營業外收入189,444,545.43182,283,960.89166,683,258.52營業外支出50,891,907.4287,411,760.92115,394,340.49營業外收支凈額138,552,638.0194,872,199.9751,288,918.03利潤總額13,532,126,960.0116,101,696,528.5519,031,82

37、3,070.76收支凈額占利潤總額比例0.0100.0050.003如表3.1.1.5所示，2012-2014年已實現損益逐年保持穩定增長，且其規模遠遠超過未實現損益，因此我們認為保利集團利潤實現性較好。圖3.1.1.4 利潤實現性分析3.1.2 資產增值質量分析資產可以分為經營性資產和投資性資產，通過計算兩種資產各自的報酬率，我們即可通過計算出的數值走勢初步判斷出企業的資產推動收入的能力。如圖3.1.2.1所示，我們可以看到保利的經營資產增值情況穩定在5.5%-6%左右。但在2013年有個明顯的下降，到14年又有所回升。結合表3.1.2.1，我們可以看到保利集團的資產規模每年都是顯著增加的，

38、但是其推動收益的能力，尤其是經營資產推動收益的能力，我們可以通過2012-2014年的狹義營業利潤看到，其增長速度明顯跟不上經營資產的增長速度。結合背景分析中的PEST分析，我們初步推斷2013年是由于宏觀環境中嚴苛的購房政策，企業經營資產推動收入的能力達到了低谷，但隨著2014年購房政策的放松，市場回暖，企業資產增值的情況也有所提高。表3.1.2.1 資產增值質量分析情況201220132014投資資產1,168,687,8202,366,438,5923,663,700,592廣義投資收益411,368,973635,052,5871,152,793,611經營資產221,922,903,

39、607280,187,797,360336,189,048,233狹義營業利潤13,123,793,64915,491,536,85818,952,816,998圖3.1.2.1 經營資產報酬率趨勢圖 如圖3.1.2.2所示，企業投資資產的增值情況走勢與經營資產類似。但是其波動的幅度不大，屬于正常情況。其中值得注意的是，企業的廣義投資收益即為投資收益，并且2012-2014年的投資收益份額中，權益法下的長期股權投資收益所占比例最大。圖3.1.2.2 投資資產報酬率趨勢圖3.1.3 現金獲取質量分析如表3.1.3.1所示，保利集團在2012-2014年，核心利潤產生現金凈流量的能力一直欠佳，甚至

40、有惡化的趨勢，在2013年和2014年現金應回收金額已經為負，和同口徑核心利潤相差很多。表3.1.3.1 現金應回收金額與同口徑核心利潤比例趨勢表201220132014經營活動現金流量凈額3,092,581,275 -9,754,106,778 -10,458,366,565 同口徑核心利潤10,506,031,987 12,323,273,142 15,017,336,307 比例0.294362446-0.791519158-0.696419548 經過對資產負債表以及現金流量表的初步分析，我們初步判斷造成這個結果的原因可能是由于企業存在不恰當的資金運作行為。在2012年-2014年的現

41、金流量表中，“支付的其他與經營活動有關的現金流量”占到了經營活動現金流出百分之九十以上的比例，可能存在其他活動成了主流活動的情況，而這與公司的戰略是息息相關的。在背景分析中，我們得知保利地產相對于其他地產企業來說，一直采取的都是比較激進的企業戰略，對土地的購買量一直都很大，所以企業的利潤產生現金的能力并不樂觀。至于企業投資收益產生現金的能力，如表3.1.3.2所示，2012-2014投資收益產生現金流量的能力是在逐年變好的，通過觀察保利集團投資收益的報表附注以及資產負債表，我們可以看到2012-2013年集團的金融資產只有長期股權投資，而投資收益中，權益法下長期股權投資的投資收益占比高達90%

42、，所以在2012-2013年投資收益產生現金流量的能力不是很好，存在泡沫收益的情況。而在2014年，保利集團的金融資產多了可供出售金融資產，投資收益中權益法下長期股權投資的投資收益占比下調至60%左右，剩余的主要部分為處置長期股權投資與可供出售金融資產產生的投資收益，所以在2014年，企業投資收益獲取現金流的能力有了顯著的提高。3.2 利潤形成質量分析3.2.1 核心利潤形成分析A營業收入、營業成本按產品、地區分析保利地產作為行業龍頭之一，在近年實現了規模及業績的快速增長。由表3.2.1.13.2.1.3可知，2012-2014年間，房地產銷售的業務收入及毛利每年都遠遠高于保利集團的其他經營業

43、務。因此房地產銷售為保利集團在2012-2014年的增長點；2012-2014年保利地產公司覆蓋面由最初的15個城市增加到了18個城市，公司堅持以一二線中心城市為主的戰略布局和等量拓展原則，建筑面積不斷擴大，全國布局不斷趨于完善。由圖3.2.1.13.2.1.4可看出2012-2014年每年的主營業務收入最大值均出現在中國廣州，說明中國廣州為其增長點。保利地產盈利狀態良好，具有較大的市場需求和發展潛力。表3.2.1.1 2012年主營業務按行業分項表行業名稱2012年主營業務收入主營業務收入比例主營業務成本主營業務成本比例毛利率房地產銷售66,314,473,691.670.9642,924,

44、152,860.460.980.35其他2,559,643,990.330.041,032,054,169.370.020.70合計68,874,117,682.001.0043,956,207,029.831.00表3.2.1.2 2013年主營業務按行業分項表行業名稱2013年主營業務收入主營業務收入比例主營業務成本主營業務成本比例毛利率房地產銷售89,289,984,174.940.9761,385,958,590.810.980.31 其他3,050,711,875.060.031,268,926,832.330.020.58合計92,340,696,050.001.0062,654,

45、885,423.141.00表3.2.1.3 2014年主營業務按行業分項表行業名稱2014年主營業務收入主營業務收入比例主營業務成本主營業務成本比例毛利率房地產銷售105,587,199,135.340.9772,510,318,859.010.980.31其他3,445,786,492.490.031,600,143,210.840.020.54合計109,032,985,627.831.0074,110,462,069.851.00圖3.2.1.1 2012年各地區營業收入比例圖圖3.2.1.2 2013年各地區營業收入比例圖圖3.2.1.3 2013年各地區營業收入比例圖 圖3.2.1

46、.4 20122014年保利公司總建筑面積保利地產是近兩年內地房企轉投港股蔚然成風的情況下，第一家最終選擇留守內地股市的知名房企。保利地產對國內房地產市場和證券市場未來的發展有充足的信心，這也一直是保利上市操作的首選。保利地產有望成為國內地產股的新龍頭。目前看來，保利地產在打通了資本運作的渠道之后，將有效降低公司資產負債率，財務抗風險能力和償債能力明顯增強。從長期來看，公司資金狀況良好、盈利能力較強、開發能力優秀、股東實力較強，具有廣闊的發展前景。因此我們建議：（1）抬頭看路，在調控中把握機遇房地產行業還是一個新興行業，在目前行業發展過程中出現的一些不和諧的現象，政府迅速的調控是非常必要而正確

47、的，通過調整結構，引導需求，必將會推動房地產行業的健康發展。同時，房地產運作的信貸門檻和建設門檻也在提高，這對行業規范和大企業的發展是好事，這樣可以加速行業的優勝劣汰，使行業更健康。從這個角度講，對保利地產這樣有實力講誠信的企業是一次挑戰也是機遇。（2）低頭看地，加大土地儲備力度（3）堅持3-5年再造一個保利地產目標不動搖（4）堅持以普通住宅為主和快速周轉的開發策略不動搖（5）把握市場機會，逢低吸納優質土地資源（6）加強成本控制，提升開發效率B三項費用的形成和趨勢分析 如圖3.2.1.5和圖3.2.1.6所示，2012-2014年期間，保利的銷售費用率以及管理費用率期間費用率保持在穩定狀態，與

48、其他地產企業相比，也差距甚微，可見保利企業2012-2014年的經營狀態是趨于穩定的，并無太大的整改與波動。圖3.2.1.5 保利與其他地產管理費用率對比圖圖3.2.1.6 保利與其他地產銷售費用率對比圖而保利的財務費用率與其他地產相比，一直處于中游水平，結合圖3.2.1.8，可以看到保利和萬科財務費用率的趨勢和其短期借款的趨勢是相似的，所以我們可以推斷2012-2014年，對大型房地產企業而言，利率的宏觀環境是穩定的，而保利的財務費用與其借款規模呈正比變化。圖3.2.1.7 保利與其他地產財務費用率對比圖圖3.2.1.8 保利與萬科短期借款趨勢圖3.2.2 投資收益的形成分析-合并和母公司A

49、. 長期股權投資的形成和趨勢分析B 投資收益的“泡沫化”“總結問題4、所有者權益表變動表分析4.1 區分輸血型或造血型變化如表4.1.1所示，2012-2014年保利集團所有者權益均為“造血型”，盈利質量較高，企業可持續發展的前景較好。表4.1.1 2012-2014年“造血型”變化201220132014綜合收益總額8,438,233,558.38 8,438,233,558.38 12,200,315,103.96 所有者投入和減少資本69,360,776.18 69,360,776.18 -455,033,523.60 合計8,507,594,334.56 8,507,594,334.5

50、6 11,745,281,580.36 綜合收益總額所占份額0.9918 0.9918 1.3874.1.1 關于會計核算的影響根據2012-2014年報數據顯示，無會計政策變更和前期差錯更正事項。4.1.2 股權結構變化分析根據2012-2014年年報數據資料顯示，保利集團股權結構沒有變化。表4.1.2.1 保利集團前十名股東持股情況4.1.3 股利政策連續性和持續性分析如表4.1.4.1所示，2012-2014年保利集團股利發放連續性較強，但在2014年，股利實現性有所下降?？傮w來說，現金股利的發放可以在一定程度上減少股東對未來收入的不確定性，增強對公司的信心，但會減少企業的內部融資來源。

51、表4.1.3.1 2012-2014年利潤分配方案表分紅年度向股東分配的利潤應付股利分配股利或利息支付的現金每10股派息數（元）（含稅）20142,098,570,350.95 228,905,375.03 2,318,495,468.47 2.16 20131,656,014,698.71 4,812,626.00 2,098,570,350.95 2.94 20121,278,890,661.69 6,158,426.00 1,656,014,698.71 2.32 5、資產負債表質量分析5.1經營資產分析5.1.1貨幣資金分析A.貨幣資金規模的穩定性貨幣資金是企業資產的重要組成部分，是資

52、產負債表的一個流動資產項目，包括現金、銀行存款和其他貨幣資金。為維持企業經營活動的正常運轉，企業必須保有一定的貨幣資金金額。20122014年保利公司的貨幣資金數額在不斷增長，公司擁有的貨幣資產數額較大，說明公司擁有較強的支付能力和應變能力。20122014年保利公司貨幣資金數額占總資產的比例一直穩定在11%或13%，這說明保利公司日常貨幣資金規模是較為穩定，接下來我們應當關注貨幣資金去向。 表5.1.1.1 20122014年保利公司貨幣資金與流動資產份額 （單位：億)年份資產201220132014期末余額期初余額期末余額期初余額期末余額期初余額貨幣資金327182338327401338

53、流動資產總計243118803030243135093030資產總計251219503139251236583139比重97%（13%）96%（9%）97%（11%）97%（13%）96%（11%）97%（11%）B.經營活動產生的現金流量分析保利公司的貨幣資金占比雖然較為穩定，2012年到2014年貨幣資金數額的增長幅度還是較為突出的，造成保利集團貨幣資金變化的原因無外乎經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量以及籌資活動產生的現金流量，從具體原因來看，保利公司經營活動產生的現金流量在持續減少，尤其在2012年度到2013年度期間，經營活動現金流減少幅度較大，而投資活動產生的現金流量凈額也在逐年減少，投資活動現金流減少幅度相對于經營活動來講，幅度較小，同時我們可以看到籌資活動產生的現金流量在逐年遞增，由此我們可以看出，導致貨幣規模增加主要原因即保利公司進行的籌資活動較為成功。表5.1.1.2 20122014年保利公司現金流量 （單