1、學號技術經濟學課程設計設計說明書安東新區某房地產住宅開發項目財務評價起止日期：2013年12月30日至2014年1 月3日學生姓名/ 班級成績指導教師(簽字)經濟與管理學院2014年 1月 3日分工明晰學號姓名主要負責的任務編制營業收入和營業稅金及附加估算表（P5）、項目資本金流量表（P9）、利潤及利潤分配表（P12）、盈利能力分析（P13）、盈虧平衡分析（P15）、報告書的撰寫編制總成本費用表（P4）、項目全部資金現金流量表（P6）、項目總投資使用計劃與資金籌措表（P7）、借款還本付息表（P11）、償債能力分析（P14）、單因素敏感分析（P16）評 分 表學號姓名報告成績答辯40%合計內容全

2、面30%計算準確20%格式規范10%目錄1總論11.1項目名稱11.2項目背景11.3建設背景11.4建設地點11.5建設規模11.6基礎數據設置22財務報表32.1數據分析32.2總成本費用估算表42.3營業收入及營業稅金及附加表52.4項目資金現金流量表62.5項目資本金現金流量表92.6借款還本付息表112.7利潤及利潤分配表122.8對財務評價指標進行盈利能力分析132.9對財務評價指標進行償債能力分析143項目風險分析153.1盈虧平衡分析153.2單因素敏感性分析164.綜合評價185學習體會206參考文獻2121技術經濟學課程設計報告書1總論1.1項目名稱安東新區住宅開發項目。1

3、.2項目背景該項目財務評價是在可行性研究完成市場需求預測、建設規模、建設方案、原材料的供應、建設條件和建設地址選擇、環境保護和勞動定員等方面的研究和多方案比較的基礎上，確定了最佳方案的基礎上進行的。下面是對安東新區的位勢分析、普通住宅分析、市場供需關系分析，其分析結果如下：（內容均為借鑒）（一） 安陽市東區開發區位優勢安東區西起曙光路，東至京港澳高速公路，北起黃河，南至文昌大道，是未來的行政及居住核心區域，也是安陽市規劃的重點發展區域，目前行政機關單位林立，配套設施不斷完善，是未來最宜居的高檔居住片區。（二） 安陽市普通住宅市場分析安東目前在售住宅項目主要分布在靠近市政府的易園以及文峰大道和中

4、華路沿線，建筑形態一中高品質的高層和小高層為主，主力戶型為120-150平方左右的三房，區域樓盤價格主要集中在3300-4000元/平方之間。區域客戶主要以私營為主，安東去機關單位公務員，企業中高層為主，還有部分來至周邊縣城的高收入客戶。（三） 市場供需關系分析標準規劃影響下，本區未來將有大量的寫字樓，商業項目供應，建筑形式逐漸一純高產品為主，且隨著價格不斷攀升，戶型面積趨小，創新型產品將進入市場；板塊房價隨著CBD中央商務區建設力度的加強和高品質樓盤的增加，區域逐漸成為安陽市房地產市場價格的制高點；客戶主要以在安陽工作和經商的中高收入客戶為主，隨著板塊項目戶型的創新和面積的緊湊實用性加強，客

5、戶年齡也要將趨于年輕化，長期前景較好。1.3建設背景隨著安陽城市化進程的加快、城市社會經濟的發展和產業結構的優化，城市用地功能進一步拓展，尤其是安陽新區的開發，某房地產開發公司獲得一開發項目，該項目征地面積為7.5畝，土地費用為510萬元，用地性質為建造商品住宅（其中包括代征地1.97畝）擬建項目容積率為2.61，面積為13050平方米。該土地上有拆遷戶數84戶，共計面積為2462平方米。返遷面積是原面積的1.65倍。該項目擬從土地再開發，前期準備工作開始需要3年才能竣工。1.4建設地點 安陽市東區開發區。1.5建設規模 建設總面積為13050平方米。1.6基礎數據設置基礎數據的設置根據老師提

6、供的數據編制，現將基礎數據做簡單說明如下：1.6.1投資估算及資金籌措1該公司有資本金1000萬元，公司將全部用來啟動該項目。第一年公司將其全部用完，主要包括土地費用510萬元，勘察設計費用28萬元，進行前期準備工作432萬元和開發公司每年都有的管理費用40萬元。2工程款按預算為650萬元。甲方與施工單位簽訂合同，工程款由施工單位墊至項目預售前，共需80萬元，施工單位擬借款，利息率為6.14%，這部分費用由房地產開發公司還款時支付。同時這部分費用第一年用于工程的為20萬元，其他60萬元用于第二年的工程建設。3把每年預售房屋的款項用于工程建設及其他一些費用，余下的部分則用于施工單位工程借款的償還

7、。第二年工程建設款還需300萬元，第三年還需投資270萬元。本項目投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三部分，自有資金1000萬元，實現銷售收入以后，當年的銷售收入（扣除稅費）用于當年投資，如有盈余，結轉下年，不足部分向建設銀行貸款（年利率按6.14%計），為簡化計算，現金流量的發生時點均遵循年末習慣法。1.6.2銷售計劃、進度安排1返遷部分：拆遷戶返遷在第4年，償還面積部分按當地政府規定的價格，房地產開發公司可收取360元平方米，而超過部分按成本價格500元m2收取。2銷售部分：擬在第二年對項目投資超過25%，并且工程基礎部分完工后開始銷售，在第五年年末將房屋銷售完畢，房屋售價為2400元m

8、2(均價)。每年銷售任務按總面積扣除返遷面積計算，第二年的任務為18%，以后各年任務分別依次為27%，35%，20%。并且對第二年購房者優惠10%，對第三年購房者優惠5%，第四年，第五年按現房價格銷售。1.6.3稅費根據規定該項目需要繳納以下稅費：營業稅5%，城市維護建設稅7%，教育費附加3%。房地產稅按銷售收入的12%計。1.6.4項目成本1.管理費用：指開發企業、行政管理部門為管理和組織生產活動而發生的各種費用，此項目各年的管理費用均為40萬元。2.財務費用：指項目為籌集資金而發生的各項費用，主要指運營期間的利息凈支出，自行安排借款償還計劃，按年利率為6.14%計息。1.6.5還款期限及還

9、款方式1還款期限：在借款后第三年還清本利和。2還款方式：在有足夠能力時用預售收入將借款本利和一次還清。1.6.6評價參數設置此項目的基準內部收益率為12%，基準投資回收期為5年。評價參數包括全部投資和資本金的財務凈現值（FNPV），財務內部收益率（FIRR），動態投資回收期，靜態投資回收期，投資利潤率，資本金利潤率（數據不足的自行增加數據，若數據無法查到，自行估算）。2財務報表2.1數據分析由1.4給出的基礎數據分析可得以下結果：（結果均保留兩位小數）2.1.1資金的來源與籌措： (1)自有資金：1000萬元； (2)銀行借款（施工單位擬借款）：80萬元； (3)從第二年起每年銷售獲得的資金可

10、用于后面項目的建設；2.1.2拆遷計擬建項目面積： (1)拆遷面積：24621.65=4062.3平方米； (2)擬建項目面積：13050平方米；2.1.3拆遷獲得資金：2462360+2462(1.65-1)500/10000=168.65萬元；2.1.4銷售獲得資金：（1)第二年(13050-4062.3)18%2400(1-10%)/10000=349.44萬元；（2)第三年(13050-4062.3)27%2400(1-5%)/10000=553.28萬元； (3)第四年(13050-4062.3)35%2400/10000=754.97萬元； (4)第五年(13050-4062.3)

11、20%2400/10000=431.41萬元；2.1.5資金流動分析：(1)第一年資金流動：1000+20=1020萬元(其中土地費用510萬元，勘察設計28萬元，進行前期準備工作432萬元和開發公司每年都有的管理費用40萬元)，施工單位擬借款第一年用于工程的為20萬元；（2)第二年資金流動：施工單位擬借款中60萬元用于第二年的工程建設；第二年工程建設款需300萬元；銷售獲得資金349.44萬元；施工單位擬借款本息和為80(1+6.14%)(1+6.14%)=90.13萬元；最終累計資金額為欠銀行349.44-300-90.13=40.69萬元；（3）第三年資金流動：第三年需投資270萬元；銷

12、售獲得資金553.28萬元；銀行借款40.69(1+6.14%)=43.20萬元；最終累計資金額為553.28-43.20-270=240.08萬元；（4）第四年資金流動：拆遷獲得資金：168.65萬元；銷售獲得資金754.97萬元；最終累計資金額為168.65+754.97=923.62萬元； （5）第五年資金流動：銷售獲得資金431.41萬元；最終累資金額為923.62+431.41=1355.03萬元。2.1.6本金與利息分析 （1）第一年施工擬借款為20萬元，總投資與資金籌措相差10萬元，擬用貸款獲得，二者的利息率均為6.14%；到年末第一年的利息支出為30*6.14%=1.84萬元；

13、（2）第二年用于項目建設的施工擬借款為60萬元，總投資與資金籌措相差9.78萬元，加上第一年的本金利息和；到年末第二年的利息支出為（31.84+60+9.78）*6.14%=6.24萬元；（3）第三年由于銷售收入足以還清本金利息和，所以一次性還清本金利息和，但本年依然有利息為前兩年所有的利息本金和乘以利息率；到年末第三年的利息支出為（31.84+69.78+6.24）*6.14%=6.62萬元；（4）第四年與第五年沒有利息支出。2.2總成本費用估算表表1：總成本費用估算表 總成本費用估算表 單位：萬元序號 年份 項目合計123451土地費用510.00 510.00 2勘察設計費用28.00

14、28.00 3前期準備工程費用432.00 432.00 4房屋開發費用650.00 20.00 360.00 270.00 5管理費用200.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 6開發期稅費0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7財務費用14.70 1.84 6.24 6.62 總計1834.70 1031.84 406.24 316.62 40.00 40.00 土地費用，勘察設計費用，前期準備工程費，房屋開發費和管理費都是在1.6基礎數據設置中給出的，該公司有資本金1000萬元，公司將全部用來啟動該項目。第一年公司將其全部用完，主要包括

15、土地費用510萬元，勘察設計費用28萬元，進行前期準備工作432萬元和開發公司每年都有的管理費用40萬元； 開發期稅一項根據要求不計，財務費用為在開發期間籌集資金所產生的利息，詳見2.1.6本金與利息分析，根據分析得第一年應付利息=本年借款*利率=1.84 萬元；第二年應付利息=年初借款累積*利率+本年借款*利率=6.24萬元；第三年利息=年初借款累積*利率=6.62 萬元；最后總成本費用=土地費用+勘察設計費用+前期準備工程費用+房屋開發費用+管理費用+開發期稅費+財務費用。2.3營業收入及營業稅金及附加表表2：營業收入和營業稅金及附加估算表 營業收入和營業稅金及附加估算表 金額單位:萬元

16、銷售量單位:平方米序號年份項目 合計123451營業收入2257.751.1售房1.1.1售房面積8987.701617.792426.683145.701797.541.1.2售房單價（元/）2160.002280.002400.002400.001.1.3銷售總計2089.10349.44553.28754.97431.411.2返遷部分內部分外1.2.1返遷面積4062.302462.001600.301.2.2返遷單價（元/）360.00500.001.2.3返遷總計168.6588.6380.022營業稅金及附加124.1819.2230.4350.8023.732.1營業稅（5%）

17、112.8917.4727.6646.1821.572.2城市維護建設稅（7%）7.901.221.943.231.512.3教育附加稅（3%）3.390.520.831.390.653稅后收入2133.57330.22522.85872.82407.68返遷部分：拆遷戶返遷在第4年，償還面積部分按當地政府規定的價格，房地產開發公司可收取360元平方米，而超過部分按成本價格500元m2收取；銷售部分：擬在第二年對項目投資超過25%，并且工程基礎部分完工后開始銷售，在第五年年末將房屋銷售完畢，房屋售價為2400元m2(均價)。每年銷售任務按總面積扣除返遷面積計算，第二年的任務為18%，以后各年任

18、務分別依次為27%，35%，20%。并且對第二年購房者優惠10%，對第三年購房者優惠5%，第四年，第五年按現房價格銷售；按照1.6中給出的基礎數據，算出每年的銷售面積，再乘以銷售單價，計算出銷售總計，詳見2.1數據分析：第二年為(13050-4062.3)18%2400(1-10%)/10000=349.44萬元；第三年為(13050-4062.3)27%2400(1-5%)/10000=553.28萬元；第四年為(13050-4062.3)35%2400/10000 +2462360+2462(1.65-1)500/10000=754.97萬元+168.65萬元=923.62萬元；第五年為(

19、13050-4062.3)20%2400/10000=431.41萬元；營業稅為營業收入的5%，城市維護建設稅為營業稅的7%，教育附加稅為營業稅的3%，營業收入扣除掉營業稅金及附加，即得到稅后收入。2.4項目資金現金流量表 由于項目在運營過程中存在一些不可避免的資金流出，所以需要進行融資前分析和融資后分析：2.4.1進行融資前項目全部資金現金流量表表3：項目全部資金現金流量表 項目全部資金現金流量表 單位：萬元序號項目合計計算期123451現金流入2257.75349.44553.28923.62431.411.1營業收入2257.75349.44553.28923.62431.412現金流出

20、2018.901030.00419.22340.4390.80138.452.1建設投資1620.00990.00360.00270.002.2經營成本200.0040.0040.0040.0040.0040.002.3營業稅金及附加124.1819.2230.4350.8023.732.4調整所得稅74.7274.723凈現金流量-1030.00-69.78212.85832.82292.96累計凈現金流量-1030.00-1099.78-886.93-54.11238.85NPV￥-128.27IRR7%靜態投資回收期（年）4.18分析：表中的營業收入詳見表2：營業收入和營業稅金及附加估算

21、表，調整所得稅即為第五年開始盈利的利潤總額*所得稅率25%=74.72萬元；建設投資為表1：總成本費用估算表中的土地費用、勘察設計費用、前期工程費、房屋開發費四項之和，經營成本為表1：總成本費用估算表中的管理費用，營業稅金及附加詳見表2：營業收入和營業稅金及附加估算表。1.NPV:根據此表中的凈現金流量值計算項目凈現值指標（NPV）（基準收益率i。=12%），所以該項目的凈現值為NPV=-1030*(P/F,i,1)-69.78*(P/F,i,2)+212.85*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+292.96*（P/F，i，5）=-128.27萬元，即財務凈現值（FNPV）

22、為-128.27萬元。2.IRR:根據此表中的凈現金流量值知道該項目凈現值表達式，所以此項目的凈現值表達式為NPV=-1030*(P/F,i,1)-69.78*(P/F,i,2)+212.85*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+292.96*（P/F，i，5）第一次試算，取i1=6% 代入上式中求得： NPV(i1)=23.50萬元 0；第二次試算，取i2=8% 代入上式中求得： NPV(i2)=-33.03萬元 0；可見，內部收益率必然在6%-8%之間，利用線性內插法可求得該全部投資所得稅后財務內部收益率為： IRRi=6%+23.50/(23.50+33.03)(8%-

23、6%)=7%，即內部收益率（IRR）為7%。綜上所述得出，全部投資資金內部收益率基準折現率，即7%靜態投資回收期,即54.18，但基準投資回收期動態投資回收期，即50；第二次試算，取i2=7% 代入上式中求得： NPV(i2)=-19.17萬元 0；可見，內部收益率必然在5%-7%之間，利用線性內插法可求得該全部投資所得稅后財務內部收益率為： IRRi=5%+38/(38+19.17)(7%-5%)=6%，即內部收益率（IRR）為6%。綜上所述得出，全部投資資金內部收益率基準折現率，即6%靜態投資回收期,即54.27，但基準投資回收期動態投資回收期，即50；第二次試算，取i2=8% 代入上式中

24、求得： NPV(i2)=-33.03萬元 0；第二次試算，取i2=7% 代入上式中求得： NPV(i2)=-19.17萬元 0；可見，內部收益率必然在5%-7%之間，利用線性內插法可求得該全部投資所得稅后財務內部收益率為： IRRi=5%+38/(38+19.17)(7%-5%)=6%，即內部收益率（IRR）為6%；3.投資回收期：靜態投資回收期： TP =T+第T年的累計凈現金流量的絕對值/第（T+1）年的凈現金流量 =4+78.59/292.96=4.27年；動態投資回收期：TP* =T*+第T*年的累計凈現金流量的絕對值/第（T*+1）年的凈現金流量 =6年；根據表3計算結果可知：稅后全

25、部投資的財務凈現值NPV為-128.27萬元，小于零，財務內部收益率為7%，靜態投資回收期為4.18年，但動態投資回收期大于基準投資回收期5年，從全部投資角度來看該項目部不可行。從表5計算結果可知：資本金的財務凈現值為-136.00萬，財務內部收益率為6%，靜態投資回收期為4.27年，動態投資回收期大于基準投資回收期5年，從資本金角度來看該項目也不可行。所以項目的財務凈現值均小于零，且各項財務指標均小于行業基準水平，盈利能力不滿足行業要求。 2.9對財務評價指標進行償債能力分析 項目清償能力分析主要是考察項目計算期內各年的財務狀況及償債能力。需要編制借款還本付息估算表，已編制為表6,；資金來源

26、與運用表，已編制為表4；資產負債表，已編制為表5；等基本財務報表，計算資產負債率、借款償還期、流動比率和速動比率等評價指標。借款的還款方式為: 在有足夠能力時用預售收入將借款本利和一次還清。還款期限：在借款后第三年還清本利和。第一年施工擬借款為20萬元，總投資與資金籌措相差10萬元，擬用貸款獲得，二者的利息率均為6.14%；到年末第一年的利息支出為30*6.14%=1.84萬元；第二年用于項目建設的施工擬借款為60萬元，總投資與資金籌措相差9.78萬元，加上第一年的本金利息和；到年末第二年的利息支出為（31.84+60+9.78）*6.14%=6.24萬元；第三年由于銷售收入足以還清本金利息和

27、，所以一次性還清本金利息和，但本年依然有利息為前兩年所有的利息本金和乘以利息率；到年末第三年的利息支出為（31.84+69.78+6.24）*6.14%=6.62萬元；第四年與第五年沒有利息支出。第一年資金流動：1000+20=1020萬元(其中土地費用510萬元，勘察設計28萬元，進行前期準備工作432萬元和開發公司每年都有的管理費用40萬元)，施工單位擬借款第一年用于工程的為20萬元；第二年資金流動：施工單位擬借款中60萬元用于第二年的工程建設；第二年工程建設款需300萬元；銷售獲得資金349.44萬元；施工單位擬借款本息和為80(1+6.14%)(1+6.14%)=90.13萬元；最終累

28、計資金額為欠銀行349.44-300-90.13=40.69萬元；第三年資金流動：第三年需投資270萬元；銷售獲得資金553.28萬元；銀行借款40.69(1+6.14%)=43.20萬元；最終累計資金額為553.28-43.20-270=240.08萬元；可看出第三年以后都不在有欠款。 =114.48/324.89*100%=35%由財務報表表2中可以看出，項目籌措資金和項目凈收益可以支付項目的各項支出，不需要通過借款方式彌補資金不足。由表6可知，項目可籌措足夠資金按約定方式償還銀行貸款。各年的資產負債率能較好的滿足項目要求，資產負債率在50%以下。從整體上看出，該企業項目比較強的償債能力。

29、3項目風險分析3.1盈虧平衡分析3.1.1盈虧平衡分析的概念與公式盈虧平衡分析是研究工程建設項目投產后正常生產年份的產量、成本、利潤三者之間的平衡關系，以盈虧平衡時的狀況為基礎，測算項目的生產負荷及承受風險的能力。盈虧平衡點越低，說明項目抵抗風險的能力越強；反之，若盈虧平衡點越高，則項目抵抗風險的能力越弱。項目或企業的利潤一般由收入情況和總的成本決定，而收入和成本都與項目正常生產年份的產品銷量有關。總的銷售收入在單位產品價格(P)一定的情況下與產品的產銷量(Q)成正比，成本的總額與產銷量之間也有著相互依存的關系。產品的成本總額由固定成本(F)和變動成本(其中為單位產品變動成本)構成。在計算項目

30、利潤時還要考慮其產品應繳納的稅金總額(為單位產品的銷售稅)。盈虧平衡點為：Q*=年固定成本/（單價-單位變動成本-單位產品銷售稅金）根據：生產總本=銷售收入 總成本（C）=總固定成本（Cf）+變動成本（Cv）*銷售量=Cf+Cv*Q 銷售收入（B）（扣除稅金）=銷售單價（P）*（1-銷售稅率t）*銷售量（Q）即Cf+CvQ=P（1-t）Q=(p-t)QQ=Cf/P(1-t)-Cv其盈虧平衡點生產能力利用率=（Cf/P（1-t）-Cv）*（1/Q*）,在此處生產能力利用率越低越好。表8 ：盈虧平衡點固定成本單位變動成本單價盈虧平衡點970.00 0.07 0.24 5583.07 3.1.2盈虧

31、平衡分析當盈虧平衡時，企業利潤為零，則可以得：Q*=970/（0.24-0.07）=5583.07平方米盈虧平衡點的生產能力利用率(E*)=(5583.07/13050）*100%=42.78%其中：盈虧平衡點產量，又稱保本點產量。越小表示抵抗風險能力越強。3.1.3盈虧平衡分析的應用 （1）在已知單位變動成本、固定成本總額和單位產品售價的情況下，可先預測保本的產銷量，然后再根據市場預測結果判斷項目的風險程度。一般借助于經營安全率指標來確定。 經營安全率越大，表明企業生產經營狀況越良好，擬建項目越可靠安全。一般來說：30%，說明經營狀況良好;25%30%為較好，要警惕;10%則很危險。此題中設

32、經營安全S則有S=(Q0-Q*/Q0)*100%代入數據得出S=（13050-5583.07）/13050*100%=57.22%所以該項目是安全的。（2)當已知保本時的產銷量，可計算保本時的生產能力利用率。這個指標表示達到盈虧平衡時實際利用的生產能力占項目設計生產能力的比率。這個比率越小，說明項目適應市場變化和抵御風險能力越強，反之，企業要利用較多的生產能力才能保本，項目承受風險能力較弱。 （3)在已知項目產品的產銷量，單位銷售價格和固定成本總額的情況下，可預測保本要求的單位變動成本額，然后與項目產品實際可能發生的單位變動成本相比較，從而判斷擬建項目偶無成本過高的風險。其中與保本點產量對應的

33、單位變動成本，也稱保本最高單位產品成本。（4)當已知項目產品的產銷量，單位變動成本及固定總成本時，可測算保本的產品銷售價格，將此最低售價與市場預測價格相比較，可判斷擬建項目在產品價格方面能承受的風險。其中為保本單位產品售價，也稱保本最低銷售價格。下面是線性盈虧平衡圖： B=0.24Q C=970+0.07QB、C Cv=0.07Q 970 Cf圖一：盈虧平衡分析3.2單因素敏感性分析設總投資額為K,年營業收入為B，年經營成本為C，年稅金及附加為T，用凈現值指標評價項目經濟效果，計算公式為：NPV=-K1(P/F,12%,1)-K2(P/F,12%,2)-K3(P/F,12%,3)+(B1-C1

34、-T1)(P/F,12%,2)+(B2-C2-T2)(P/F,12%,3)+(B3-C3-T3)(P/F,12%,4)+ (B4-C4-T4)(P/F,12%,5)代入相關數據得：NPV=-1030*(P/F,i,1)-69.78*(P/F,i,2)+212.85*(P/F,i,3)+832.82*(P/F,i,4)+292.96*（P/F，i，5）=-128.27下面用凈現值指標分別對銷售收入、經營成本、建設投資三個不確定性因素進行單因素敏感性分析：設建設投資變動百分比為X，分析建設投資對凈現值影響的計算公式為：NPV=-K1(P/F,12%,1)-K2(P/F,12%,2)-K3(P/F,

35、12%,3)(1+X)+ (B1-C1-T1)(P/F,12%,2)+(B2-C2-T2)(P/F,12%,3)+(B3-C3-T3)(P/F,12%,4)+ (B4-C4-T4)(P/F,12%,5)設銷售收入變動百分比為Y，分析銷售收入對凈現值影響的計算公式為：NPV=-K1(P/F,12%,1)-K2(P/F,12%,2)-K3(P/F,12%,3)-K4(P/F,12%,4)+ B1(1+Y)-C1-T1(P/F,12%,2)+B2(1+Y)-C2-T2(P/F,12%,3)+B3(1+Y)-C3-T3(P/F,12%,4)+B4(1+Y)-C4-T4(P/F,12%,5)設經營成本變

36、動百分比為Z，分析經營成本對凈現值影響的計算公式為：NPV=-K1(P/F,12%,1)-K2(P/F,12%,2)-K3(P/F,12%,3)-K4(P/F,12%,4)+B1-C1(1+Z)-T1(P/F,12%,2)+B2-C2(1+Z)-T2(P/F,12%,3)+B3-C3(1+Z)-T3(P/F,12%,4)+B4-C4(1+Z)-T4(P/F,12%,5)按照這三個公式，根據原始數據，分別取不同的X、Y和Z的值，可確定不同幅度下變動的不確定因素所產生的凈現值，計算結果見表，并繪制出相應的敏感性分析圖如下：表9變化率-10%-5%05%10%銷售收入-278.68-203.68-128.27-53.0622.15經營成本-117.42-122.84-128.27-133.69-139.11建設投資-80.35-104.31-128.27-152.22-176.18 圖2：單因素敏感性分析通過財務凈現值敏感性分析可知，該項目中銷售價格因素為最敏感性因素，建設投資因素為較敏感性因素，經營成本為最不敏感因素，在項目實施過程當中，應重點分析和研究產品市場價格的變化規律，避免或減小由于市場價格變