1、物業工程接管驗收實施方案第一部分： 接管驗收工作小組架構及工作計劃一、成立接管驗收小組組 長：項目總經理副組長：工程部經理顧問指導：公司營運管理部下設二個分小組：資料驗收組、現場驗收組1、資料驗收小組 小組組長：工程部經理小組組員：各專業主管、工程部文員職責：負責接管項目工程技術資料、設備資料的驗收移交工作；2、現場驗收小組小組組長：工程部經理小組組員：各專業主管、工程領班、技術工人職責：負責公共設施和機電設備的驗收移交和鑰匙接管工作。分組職務崗位人數職責配電接管組組長強電主管1人負責項目高壓變配電設備、電梯、弱電、室內外照明、廣告燈箱、LED屏、室內外導視等設施設備的接管以及設備房鑰匙的接管

2、移交工作。副組長強電領班1人組員運行技工8人維修技工11人空調接管組組長空調主管1人負責項目空調制冷系統、鍋爐系統、消防噴水系統、給排水系統、室外冷卻塔、消防送排風系統等設施設備以及設備房鑰匙的接管移交工作。副組長空調領班1人組員運行技工4人維修技工11人土建接管組組長裝修主管1人負責項目主體結構、室內土建裝飾、建筑幕墻、屋面防水、總坪鋪裝等共用設備設施以及設備房鑰匙的接管移交工作。副組長裝修領班1人組員裝修技工2人維修技工4人二、接管驗收工作準備：1、與地產城南項目部聯系好交接事項、交接日期、驗收標準等； 責任人：項目總經理 協助人：項目副總經理2、前期工程介入，跟進工程進度，收集工程問題，

3、制定好接管驗收計劃； 責任人：工程部經理協助人：工程主管3、參與工程分項竣工驗收和機電設備安裝、調試，代管試運行機電設備； 責任人：工程主管 協助人：技術工人3三、接管驗收工作推進計劃序號工作內容開始時間完成時間責任部門責任人1項目產權資料、技術資料的收集與接收2013.11.202014.03.302接管驗收前工程問題收集并提交開發商，督促整改2013.11.202014.04.303項目接管初次驗收2014.04.102014.04.254督促工程遺留問題整改，擬定二次接管驗收時間2014.05.102014.05.155項目接管最終驗收、簽訂正式接管文件2014.06.102014.06

4、.20第二部份 接管驗收的內容和標準接管驗收應包括資料的交接驗收、建筑主體及配套設施的驗收、各類機電設備的驗收、各類設備房鑰匙的驗收和接管。1、資料的交接驗收1.1 產權資料包含以下項目：1.1.1 項目批準文件1.1.2 用地批準文件1.1.3拆遷資料1.1.4房屋所有權證1.1.5土地使用權證1.1.6有關司法、公證文書和協議1.1.7房屋分戶使用清冊1.1.8房屋設備及定、附著物清冊1.2技術資料包括以下項目： 1.2.1 竣工圖包括總平面布置圖，建筑、結構、水、暖、電、氣、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。1.2.2 機電設備的竣工圖紙、調試記錄、使

5、用說明、原理圖、維護指導、政府主管部門驗收合格證明等。1.2.3 地質勘察報告1.2.4 工程合同及開、竣工報告1.2.5 工程預決算1.2.6 圖紙會審記錄1.2.7 工程設計變更記錄及技術核定記錄（包括質量事故處理記錄）1.2.8 隱蔽工程驗收簽證1.2.9 沉降觀測記錄1.2.10 防雷接地測試合格證明1.2.11 竣工驗收證明書1.2.12 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書1.2.13 新材料、構、配件的鑒定合格證書1.2.14 水、電、暖、通、消防、智能化、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書1.2.15 砂漿、混凝土試塊試壓報告1.2.16 供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報告1.2

6、.17 與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的相關協議書1.2.18 各類機電設備、附屬設施、園林綠化工程質量保證及維護保養協議書1.2.19 鑰匙清單1.2.20 房地產平面圖；1.2.21 房屋分間平面圖；1.2.22 房屋及設備技術資料。2. 建筑主體結構和配套公共設施的驗收2.1 地基基礎的沉降不得超過建筑設計規范的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。2.2 鋼筋、混凝土構件產生的變形、裂縫不得超過設計規范的規定值。2.3 承重墻、填充墻必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。2.4 外墻防水符合規范，不得有外墻滲水。外墻面材料應易于清洗。2.5 各類屋面符合工程

7、及驗收規范的規定，排水順暢、無積水、無滲漏，應有組織排水口，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滴漏，平屋面部分應有隔熱、保溫措施，公用部位應設置屋面檢修孔。2.6 地面的面層與基層必須粘接牢固，不空鼓，無脫皮、裂縫、起砂現象，整體地面平整。2.7 樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。2.8 屋面避雷設施連接牢固，支撐間距符合設計規范，油漆完好，接地電阻值符合設計要求。2.9 外墻面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。2.10室外排水系統的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑符合設計規范，管道應

8、順直，交叉處角度合理排水順暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。2.11 化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。2.12 明溝、散水、落水溝內不得有斷裂、積水現象。2.13室外道路路面無積水、空鼓、斷裂現象，路面排水溝應有鐵蓖等防護設施。2.14煙道、通風道應暢通，無阻塞物，露天部分應設置有效的防落雨措施。2.15 施工現場須做到工完、料凈、地清，臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。2.16 停車場配套設施齊全，倒車架、彎道鏡、地鎖設置合理，車位線、行車指示標識清晰、耐久，限高、限速標識明顯。3. 配套機電設備的驗收3.

9、1供、配電設備驗收3.1.1 高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常，接線端子接線完好，安裝符合設計及有關合同要求。自動、手動切換正常，繼電保護功能正常。3.1.2 電表、各類開關、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具配備合理，二次線路連接符合規范要求。各類計量表計安裝位置合理，無重復計量和漏計量現象。3.1.3 電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于 1M歐/kV。3.1.4 應按套安裝電表或預留表位，并

10、有電器接地裝置。3.1.5 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。3.1.6 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合要求。3.1.7 發電機組啟動及運行狀況正常，無雜音，設備安裝符合技術設計規范，消音處理良好。3.2. 給、排水設備的驗收3.2.1 水箱、水池符合設計要求，無漏水、滲水現象。3.2.2 水泵運行平穩，聲音正常，所有閘閥、儀表完好，無滲、漏水現象。3.2.3 給、排水管網外觀整齊，所有閘閥完好，無滲、漏水現象，管道外部有防腐涂層，油漆無破損，標識明顯、規范。3.2.4 室內外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢，無雜物堵塞。3.2.5 污

11、水處理系統污水泵（潛水泵）高水位開，低水位停，運行平穩，重要設備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護措施，如設置喇叭口。3.3 弱電設備的驗收3.3.1 電話系統分接箱位置設置合理，布線規范，標識明顯、準確。3.3.2 電腦網絡系統布線合理，運行穩定、可靠。3.3.3 電訊系統信號對應地點無誤，安裝符合設計及有關合同要求。3.4 消防設施的驗收3.4.1 消防管道、煤氣管道、切斷閥外觀完好，功能正常。3.4.2 接合器、水龍帶等配件完好無損、不漏水，安裝位置正確，排送風機風量及所有線路符合設計要求，各種設施能夠正常運作。3.4.3 水泵、管網揚程、壓力符合設計規范。3.4.4 消防設施的驗

12、收主要以消防部門的驗收標準為準；3.5 安防和樓宇自控系統的驗收3.5.1 安防系統主要包括閉路電視監控、智能門禁、對講中繼系統、停車場管理等子系統。3.5.2 主機設備質量合格，提供廠家檢驗合格證明，安裝位置合理、穩妥，操作方便便于管理；各系統之間信號傳輸正常、聯動準確。3.5.3 系統運行穩定、探測設備安全、可靠，信號準確。3.5.4 管線安裝規范，易于維修。3.5.5 室內設備要求安裝美觀，能夠合理布控。3.5.6 樓宇自控系統的主要為針對空調系統設備的各種閥門、執行器、傳感器等控制，驗收時需全部安裝完畢，線路敷設和接線全部符合設計圖紙的要求；3.6 中央空調系統的驗收3.6.1 檢查中

13、央空調主機能否正常運行，負荷能否在可調節范圍內調節運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內電氣線路是否符合規范。3.6.2 檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現象；防腐足否符合要求，膨脹水箱能否正常補水。3.6.3 檢查制冷或制熱情況能否滿足設計要求。3.6.4 檢查新風機能否正常使用。噪音是否在有效范圍內，風管出風是否均勻，風機進風口、出風口有無封閉現象。3.7 設備房（間井）的驗收3.7.1 設備布局合理，便于維修、維護。3.7.2 設備間配備足夠的通風、降溫、防潮、防鼠設施，配備足夠的消防器材。3.7.3 設備間有防水、排水設施，電器設備間接地良好。3.7

14、.4 各類設備標識明顯、準確。3.8 商鋪室內配套設施的驗收3.8.1 地面、墻面、天花無裂痕、縫隙、水跡，外觀完好。梁、柱無破損、裂痕，表面無混凝土垢疤、無多余的鋼筋、架管。砂漿水泥抹平，平整度不大于±5mm，無空鼓，無起泡；3.8.2墻面機電安裝孔洞封堵完好、穿墻導管由油膏或發泡劑封堵嚴實；墻面無多余的鋼筋，管線等遺留；3.8.3結構地面平整度要求不大于+20 mm，同一商鋪內地面不平整面積不能超過0.5； 地面無多余的鋼筋；所有機電安裝穿板孔洞、廢棄孔洞均應采用細石混凝土封堵；成品伸縮縫收口完善，無塌陷、不變形。 3.8.4室內空調風管、末端風口安裝完善，保溫完善無破損；冷凍水

15、管支架處隔熱枕木安裝到位，無遺漏；管道保溫完好，無破損；冷凝水管安裝保證有足夠坡度、U型彎；管道保溫完好，無破損；空調控制電源接駁完成；控制器安裝到位，空調運行正常；3.8.5室內所有噴淋按設計安裝圖紙安裝到位，無高差消火栓箱體無破損，掉漆、銹蝕 ；消火栓門無卡阻現象；消防水袋、水槍無缺失；自救軟管無死彎死結現象煙溫感依照設計安裝到位，無損壞，無重碼，工作正常；煙溫感固定良好，蓋帽全部摘除末端風口及閥門按圖紙安裝到位，閥門動作靈活，無破損、凹陷、脫漆等現象；3.8.6室內配電箱體安裝到位，進出電源線端頭燙錫，接頭緊固；接地線接地，且接地電阻不大于4歐；電纜回路編號及各相線相序標注清晰（含單項供

16、電商鋪）；箱體內無雜物，各回路排列整齊，電源線無破損；電線電纜安裝到位，無破損，電源線接頭燙錫，確保接頭緊固；3.8.7商鋪給水入戶閥、表前閥、水表安裝到位；排污管、排油管按規范做通球試驗，保證管道通暢所有排水管穿板處需采用細石混凝土封堵并做防水處理，確保樓板無滲漏現象。3.9 各類設備房（間/井）鑰匙的接管與驗收3.9.1各類鑰匙應有詳細清單。3.9.2鑰匙應有明顯標識，開鎖準確無誤。3.9.3交接時應逐項核對，辦理交接手續。第三部分：接管驗收記錄表格產權和技術資料交接單附件一產權和技術資料交接單資料名稱數量日期接收人備注產權資料項目批準文件用地批準文件拆遷資料房屋所有權證土地使用權證有關司

17、法、公證文書和協議房屋分戶使用清單房屋設備及定、附著物清單技術資料竣工圖包括總平面布置圖，建筑、結構、水、暖、電、氣、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。機電設備的竣工圖紙、調試記錄、使用說明、原理圖、維護指導、政府主管部門驗收合格證明等。地質勘察報告工程合同及開、竣工報告工程預決算圖紙會審記錄工程設計變更記錄及技術核定記錄（包括質量事故處理記錄）隱蔽工程驗收簽證沉降觀測記錄防雷接地測試合格證明竣工驗收證明書鋼材、水泥等主要材料的質量保證書新材料、構、配件的鑒定合格證書水、電、暖、通、消防、智能化、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書砂漿、混凝土試塊試壓報告供水

18、、供暖、消防、管道煤氣的試壓報告與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的相關協議書各類機電設備、附屬設施、園林綠化工程質量保證及維護保養協議書鑰匙清單房地產平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設備技術資料。附件二：資料接管驗收遺留問題登記表年 月 日資料名稱問題簡述備注開發單位： 接管單位：附件三：資料接管驗收遺留問題整改記錄表年 月 日資料名稱問題簡述整改內容整改結果備注開發單位： 接管單位： 13機電設備/設施移交單附件四：機電設備/設施移交單 NO.設備名稱：型號/規格：數量：安裝地點：安裝時間：單價：供貨商名稱：供貨商聯系人：供貨商聯系電話安裝單位名稱：安裝單位聯系人：安裝單位聯系電話設備保修年限設備使用壽命/運行年限：采購合同中是否有隨設備奉送備品/備件：設備外觀描述：設備運行功能狀況描述：采購合同/安裝合同復印件是否齊全？其它問題：移交方簽字：接受方簽字：移交日期：接收日期：說明：接受方在接受該設備/設施后，僅對該設備/設施進行日常運作及日常/定期維護保養，不代表對該設備/設施擁有所有權。附件五：接管驗收機電設施/設備遺留問題登記表年 月 日設施、設備名稱位置遺留問題簡述備注開發單位：