1、第五章第五章 房地產評估房地產評估 第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 第三節第三節 成本法在房地產評估中的應用成本法在房地產評估中的應用 第四節第四節 收益法在房地產評估中的應用收益法在房地產評估中的應用 第五節第五節 房地產評估的其他方法房地產評估的其他方法第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 一、房地產的概念一、房地產的概念 土地、建筑物和其他地上定著物及其權屬土地、建筑物和其他地上定著物及其權屬的總稱。的總稱。 房地產實體：房地產實體：土地、建筑物和房地土地、建筑物和房地第一節第一節 房地產評估概述房地產

2、評估概述 一、房地產的概念一、房地產的概念 土地、建筑物和其他地上定著物及其權屬土地、建筑物和其他地上定著物及其權屬的總稱。的總稱。 （一）土地（一）土地 1.土地概念：地球表層的陸地部分土地概念：地球表層的陸地部分 對于房地產估價來說，土地是指地球的陸對于房地產估價來說，土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。地表面及其上下一定范圍內的空間。地球表面、地上空間和地下空間地球表面、地上空間和地下空間一宗土地擁有的空間范圍要受到土地權利的設立一宗土地擁有的空間范圍要受到土地權利的設立和行使、房地產相鄰關系、土地使用管制等的限和行使、房地產相鄰關系、土地使用管制等的限制。制。第一節第一節

3、房地產評估概述房地產評估概述 一、房地產的概念一、房地產的概念 （一）土地（一）土地 2.土地的特征：土地的特征：自然特征：自然特征：土地位置的固定性土地位置的固定性土地資源的不可再生性土地資源的不可再生性土地效用的持久性土地效用的持久性土地效用的差異性土地效用的差異性第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 一、房地產的概念一、房地產的概念 （一）土地（一）土地 2.土地的特征：土地的特征：經濟特征：經濟特征：土地供給的稀缺性土地供給的稀缺性土地產權的可壟斷性土地產權的可壟斷性土地用途的多樣性：工業用地、商業用地、住土地用途的多樣性：工業用地、商業用地、住宅用地、交通用地、農業用地等宅用地

4、、交通用地、農業用地等保值增值性保值增值性第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 一、房地產的概念一、房地產的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的權利土地的權利 1）土地權利包括所有權、使用權、租賃權）土地權利包括所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權等。、抵押權、典權、地役權等。 2）我國實行國有土地所有權與使用權相分）我國實行國有土地所有權與使用權相分離的制度，國有土地所有權不能進入房地離的制度，國有土地所有權不能進入房地產市場流轉，國有土地使用權可以轉讓。產市場流轉，國有土地使用權可以轉讓。地價一般是指土地使用權的價格。地價一般是指土地使用權的價格。第一節第一節 房地產評估概

5、述房地產評估概述 一、房地產的概念一、房地產的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的權利土地的權利u土地使用權的土地使用權的出讓出讓指國家以土地所有者的身份指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。的行為。u土地使用權的最高年限土地使用權的最高年限u居住居住用地用地70年；年；工業工業用地用地50年；教育、科年；教育、科技、文化、衛生、體育用地技、文化、衛生、體育用地50年；年；商業商業、旅游、旅游、娛樂用地、娛樂用地40年；綜合或者其他用地年；

6、綜合或者其他用地50年年第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 一、房地產的概念一、房地產的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的權利土地的權利u土地使用權的土地使用權的轉讓轉讓指土地使用者將土地使用權指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。土地土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。u土地使用權土地使用權出租出租指土地使用者作為出租人

7、，將指土地使用者作為出租人，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，并向承租人收取租金的行為和給承租人使用，并向承租人收取租金的行為和權力。權力。第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 一、房地產的概念一、房地產的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的權利土地的權利u土地抵押權土地抵押權指債權人對債務人或者第三方不轉指債權人對債務人或者第三方不轉移占有而供擔保的地產，在債務人不履行債務移占有而供擔保的地產，在債務人不履行債務時，就該地產的變價款優先受償的權利。時，就該地產的變價款優先受償的權利。u典權典權指支付典價占有他人地產而獲得土

8、地使用指支付典價占有他人地產而獲得土地使用和收益的權利。和收益的權利。u地役權地役權又稱鄰地利用權，指土地使用人為使用又稱鄰地利用權，指土地使用人為使用其土地的方便與利益而利用他人土地的權利，其土地的方便與利益而利用他人土地的權利，如在他人的土地上行走通行。如在他人的土地上行走通行。第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 一、房地產的概念一、房地產的概念 （一）土地（一）土地 3.土地的權利土地的權利u注：土地使用權有償使用合同約定的使用期限注：土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期未獲批準的，由原土地登記機關注

9、銷土地登記未獲批準的，由原土地登記機關注銷土地登記，土地使用權由國家無償收回。，土地使用權由國家無償收回。 （二）建筑物（二）建筑物 1.概念：附著于地上或地下由人工建造的定概念：附著于地上或地下由人工建造的定著物，包括著物，包括房屋和構筑物房屋和構筑物兩大類。兩大類。第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 一、房地產的概念一、房地產的概念 （二）建筑物（二）建筑物 1.概念：附著于地上或地下由人工建造的定概念：附著于地上或地下由人工建造的定著物，包括著物，包括房屋和構筑物房屋和構筑物兩大類。兩大類。1）房屋）房屋供人居住、工作、進行其他社會活供人居住、工作、進行其他社會活動以及儲藏物品等

10、的工程建筑，一般由基礎、動以及儲藏物品等的工程建筑，一般由基礎、墻、門、窗、柱和房頂等主要構件組成；墻、門、窗、柱和房頂等主要構件組成；2）構筑物）構筑物房屋以外的工程建筑，如道路、房屋以外的工程建筑，如道路、水壩、隧道、水塔、橋梁、煙囪等。水壩、隧道、水塔、橋梁、煙囪等。第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 一、房地產的概念一、房地產的概念 （二）建筑物（二）建筑物 1.概念：附著于地上或地下由人工建造的定概念：附著于地上或地下由人工建造的定著物，包括著物，包括房屋和構筑物房屋和構筑物兩大類。兩大類。 2.分類：分類： 1）經濟用途：經濟用途： 商業建筑、民用建筑、工業建筑、公用設施等

11、商業建筑、民用建筑、工業建筑、公用設施等 2）結構件材質：結構件材質： 鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、其他結構等構、其他結構等第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 一、房地產的概念一、房地產的概念 （三）房地：土地與建筑物合為一體（三）房地：土地與建筑物合為一體 二、房地產的種類二、房地產的種類 （一）經濟用途（一）經濟用途 居住房地產、商業房地產、辦公房地產、旅館居住房地產、商業房地產、辦公房地產、旅館房地產、餐飲房地產、娛樂房地產、工業房地房地產、餐飲房地產、娛樂房地產、工業房地產、農業房地產、特殊用途房地產、綜合用房產、農業房地

12、產、特殊用途房地產、綜合用房地產地產 （二）是否產生收益（二）是否產生收益 收益性房地產、非收益性房地產收益性房地產、非收益性房地產第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 三、房地產特征三、房地產特征 1.位置固定性及區域性位置固定性及區域性 2.長期使用性長期使用性 3.大量投資性大量投資性 4.保值增值性保值增值性 5.政策限制性政策限制性 6.投資風險性投資風險性第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 四、房地產評估的程序四、房地產評估的程序 1.明確評估基本事項明確評估基本事項 評估對象、評估目的、評估基準日、簽訂評估評估對象、評估目的、評估基準日、簽訂評估合同等合同等 2.制

13、定評估工作計劃制定評估工作計劃 3.實地勘察與收集資料實地勘察與收集資料 4.選用評估方法，評定估算，確定評估結果選用評估方法，評定估算，確定評估結果 5.撰寫評估報告撰寫評估報告第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 五、房地產價格的主要種類五、房地產價格的主要種類 （一）土地價格、建筑物價格和房地價格（一）土地價格、建筑物價格和房地價格 1.土地價格：土地使用權的價格土地價格：土地使用權的價格 1）基準地價：）基準地價：按照土地級別或均質分別評估的住宅、工按照土地級別或均質分別評估的住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均單價業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均單價

14、，由政府以公告形式發布。，由政府以公告形式發布。 2）標定地價：）標定地價：修訂評估出的具體地塊某一時期的價格。修訂評估出的具體地塊某一時期的價格。 3）出讓底價：）出讓底價：由政府將土地使用權出讓給土地使用者的由政府將土地使用權出讓給土地使用者的成交價格，是由政府出讓土地確定的最低價格。成交價格，是由政府出讓土地確定的最低價格。 4）轉讓價格：）轉讓價格：土地使用者在使用期內將已取得的土地使土地使用者在使用期內將已取得的土地使用權再轉讓給他人時的價格，包括市場價格、租賃價格用權再轉讓給他人時的價格，包括市場價格、租賃價格和土地征用價格。和土地征用價格。 注：基準地價、標定地價、出讓底價基本屬

15、于一級地產注：基準地價、標定地價、出讓底價基本屬于一級地產市場價格，由政府壟斷，定價權最終由政府控制；轉讓市場價格，由政府壟斷，定價權最終由政府控制；轉讓價格屬于二級地產市場價格，二級地產市場接近于競爭價格屬于二級地產市場價格，二級地產市場接近于競爭性的市場。性的市場。第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 五、房地產價格的主要種類五、房地產價格的主要種類 （一）土地價格、建筑物價格和房地價格（一）土地價格、建筑物價格和房地價格 2.建筑物價格：純建筑物部分的價格建筑物價格：純建筑物部分的價格 3.房地價格：建筑物連同其占用的土地的價房地價格：建筑物連同其占用的土地的價格，即房價。格，即房

16、價。 （二）總價格、單位價格和（二）總價格、單位價格和樓面地價樓面地價 1.總價格：一宗房地產的整體價格。總價格：一宗房地產的整體價格。 2.單位價格：房地產單位面積的價格。單位價格：房地產單位面積的價格。房地房地產的單位價格一般可以反映房地產價格水平產的單位價格一般可以反映房地產價格水平的高低。的高低。第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 五、房地產價格的主要種類五、房地產價格的主要種類 （二）總價格、單位價格和（二）總價格、單位價格和樓面地價樓面地價 3.樓面地價：單位建筑面積地價，平均到每單位樓面地價：單位建筑面積地價，平均到每單位建筑面積的土地價格。建筑面積的土地價格。 基本公式

17、：基本公式：土地面積建筑總面積容積率容積率土地單價樓面地價建筑總面積土地總價格樓面地價第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 六、房地產價格的影響因素六、房地產價格的影響因素 （一）一般因素：影響一定區域范圍內所有房地（一）一般因素：影響一定區域范圍內所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素。產價格的一般的、普遍的、共同的因素。 1.經濟因素：經濟發展狀況、財政金融狀況、物經濟因素：經濟發展狀況、財政金融狀況、物價因素、居民收入、儲蓄和投資水平價因素、居民收入、儲蓄和投資水平 2.社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、人社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、人口因素（口因素（人口數量、人

18、口密度、人口素質、家庭人口數量、人口密度、人口素質、家庭規模規模）、房地產投機、城市化進程）、房地產投機、城市化進程 3.行政因素：土地制度和住房制度、城市規劃、行政因素：土地制度和住房制度、城市規劃、行政隸屬變更、交通管制行政隸屬變更、交通管制 4.心理因素：購買者或出售者心態、個人偏好等心理因素：購買者或出售者心態、個人偏好等第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 六、房地產價格的影響因素六、房地產價格的影響因素 （二）區域因素：某一特定區域內的自然條件與（二）區域因素：某一特定區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的區域特

19、性，對該區域的各塊土地的價格產生影響區域特性，對該區域的各塊土地的價格產生影響的因素。的因素。 1.居住房地產：居住房地產：商服繁華因素商服繁華因素生活設施完善程度生活設施完善程度交通便利程度交通便利程度公共設施的配套情況公共設施的配套情況環境條件環境條件區域的行政因素區域的行政因素第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 六、房地產價格的影響因素六、房地產價格的影響因素 （二）區域因素：某一特定區域內的自然條件與（二）區域因素：某一特定區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的區域特性，對該區域的各塊土地的價格產生影響區域特性，對

20、該區域的各塊土地的價格產生影響的因素。的因素。 2.商業房地產：商業房地產：商服繁華因素商服繁華因素交通情況交通情況商業綜合環境因素商業綜合環境因素區域行政因素區域行政因素第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 六、房地產價格的影響因素六、房地產價格的影響因素 （二）區域因素：某一特定區域內的自然條件與（二）區域因素：某一特定區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的區域特性，對該區域的各塊土地的價格產生影響區域特性，對該區域的各塊土地的價格產生影響的因素。的因素。 3.工業房地產：工業房地產：交通狀況交通狀況基礎設施狀況基礎設施

21、狀況區域環境區域環境工業區成熟度工業區成熟度區域行政因素區域行政因素第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 六、房地產價格的影響因素六、房地產價格的影響因素 （三）個別因素：房地產個別價格的影響因素，（三）個別因素：房地產個別價格的影響因素，決定相同區域房地產出現差異價格的因素。決定相同區域房地產出現差異價格的因素。 1.土地的個別因素：土地的個別因素：l 面積與形狀面積與形狀l 區位區位l 地勢、地質和地形地勢、地質和地形l 臨街深度臨街深度(土地價值隨著臨街深度的增加而遞減土地價值隨著臨街深度的增加而遞減)l 規劃用途、容積率和使用年限規劃用途、容積率和使用年限l商業用地、住宅用地、工

22、業用地的地價是遞減的商業用地、住宅用地、工業用地的地價是遞減的第一節第一節 房地產評估概述房地產評估概述 六、房地產價格的影響因素六、房地產價格的影響因素 （三）個別因素：房地產個別價格的影響因素，（三）個別因素：房地產個別價格的影響因素，決定相同區域房地產出現差異價格的因素。決定相同區域房地產出現差異價格的因素。 2.建筑物的個別因素：建筑物的個別因素：l 物理因素物理因素l 設備完善情況設備完善情況l 施工質量施工質量l 樓層和朝向樓層和朝向l 房屋折舊與完損程度房屋折舊與完損程度第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 一、市場法評估房地產的基本思路及計算公式一

23、、市場法評估房地產的基本思路及計算公式 1.基本思路：將待估房地產與近期內市場上已經基本思路：將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的發生了交易的類似房地產類似房地產比較對照，對已發生了比較對照，對已發生了交易的類似房地產的價格進行調整修正，得出待交易的類似房地產的價格進行調整修正，得出待估房地產估房地產合理價格合理價格的一種方法。的一種方法。 類似房地產：在用途、所處區域、結構、交易類似房地產：在用途、所處區域、結構、交易日期等方面與被估房地產相同或相似的房地產日期等方面與被估房地產相同或相似的房地產，在市場法中通常被稱為交易實例、參照物房，在市場法中通常被稱為交易實例、參照物房地產。地產

24、。 合理價格：在一定評估目的下，待估房地產最合理價格：在一定評估目的下，待估房地產最有可能實現的市場價格。有可能實現的市場價格。第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 一、市場法評估房地產的基本思路及計算公式一、市場法評估房地產的基本思路及計算公式 2.計算公式：計算公式： 二、市場法評估房地產的適用對象及條件二、市場法評估房地產的適用對象及條件 1.適用對象：具有交易實例的房地產，如房地產開發用地適用對象：具有交易實例的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、標準工廠、寫字樓、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、標準工廠、寫字樓、商鋪等。商鋪等。對于很少

25、發生交易的房地產如特殊工業廠房、學校、古建筑、教堂、寺對于很少發生交易的房地產如特殊工業廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館、博物館等則難以采用市場法評估。廟、紀念館、博物館等則難以采用市場法評估。交易日期修正系數個別因素修正系數區域因素修正系數交易情況修正系數參照物交易價格房地產價值第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 二、市場法評估房地產的適用對象及條件二、市場法評估房地產的適用對象及條件 2.適用條件：適用條件：在評估基準日前后存在在評估基準日前后存在較多較多的的類似類似房地產房地產交易實例。交易實例。 1）房地產交易實例不能少于）房地產交易實例不能少于3

26、個；個； 2）房地產交易實例與待估房地產具有可比性，）房地產交易實例與待估房地產具有可比性，兩者相同或相似，如果存在不同，能夠找出差異兩者相同或相似，如果存在不同，能夠找出差異，對差異進行量化。，對差異進行量化。 三、市場法評估房地產的基本步驟三、市場法評估房地產的基本步驟 （一）收集交易資料（一）收集交易資料 1.交易實例的基本情況：名稱、面積、用途、產交易實例的基本情況：名稱、面積、用途、產權狀況、地形、使用期限、建筑結構、周圍環境權狀況、地形、使用期限、建筑結構、周圍環境等。等。第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 三、市場法評估房地產的基本步驟三、市場法評

27、估房地產的基本步驟 （一）收集交易資料（一）收集交易資料 2.成交日期成交日期 3.成交價格成交價格 4.付款方式付款方式 5.交易情況：交易目的、交易方式、交易稅費負交易情況：交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、特殊交易動機等。擔方式、特殊交易動機等。 （二）確定可比交易實例（二）確定可比交易實例 1.可比交易實例可比交易實例：房地產交易實例中與待估房地：房地產交易實例中與待估房地產相同或相近，交易日期與評估基準日接近，交產相同或相近，交易日期與評估基準日接近，交易類型與評估目的吻合，成交價格為正常市場價易類型與評估目的吻合，成交價格為正常市場價格或能修正為正常交易價格的交易實例。格或能修

28、正為正常交易價格的交易實例。第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （二）確定可比交易實例（二）確定可比交易實例 2.可比交易實例應具備的條件：可比交易實例應具備的條件： 1）數量在）數量在3個或個或3個以上；個以上； 2）與待估房地產處于同一供求圈內；）與待估房地產處于同一供求圈內； 3）與待估房地產用途相同（）與待估房地產用途相同（商業、工業、住宅商業、工業、住宅等）；等）； 4）與待估房地產在建筑結構、用途、規模、檔次、權）與待估房地產在建筑結構、用途、規模、檔次、權利性質等方面相同或相似；利性質等方面相同或相似； 5）交易日期與評估基準日接近；）交易日期與評

29、估基準日接近； 6）成交價格為正常交易價格或能修正為正常交易價格）成交價格為正常交易價格或能修正為正常交易價格； 7）與待估房地產的交易類型相同（）與待估房地產的交易類型相同（買賣、租賃、出讓買賣、租賃、出讓、抵押等形式、抵押等形式）。）。第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （三）建立價格可比基礎（三）建立價格可比基礎 1.統一付款方式（統一付款方式（折算為成交日一次付清折算為成交日一次付清） 2.統一采用單價（統一采用單價（單位建筑面積價格、樓面地價、單位建筑面積價格、樓面地價、單位面積土地價格單位面積土地價格） 3.統一幣種和貨幣單位（統一幣種和貨幣單位（人

30、民幣、成交日的匯率人民幣、成交日的匯率） 4.統一面積單位（統一面積單位（平方米平方米） 5.統一面積內含（統一面積內含（建筑面積建筑面積）第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正交易情況修正交易情況修正 1.原因：剔除交易中個別因素產生的價格偏差，使其原因：剔除交易中個別因素產生的價格偏差，使其成為正常價格。成為正常價格。 2.應該考慮的因素：應該考慮的因素： 1）有特殊利害關系的經濟主體間的交易；）有特殊利害關系的經濟主體間的交易； 2）交易時有特殊的動機，急于脫手或購買最為典型；）交易時有特殊的動機，急于脫手或購買最為典型；

31、 3）買方或賣方不了解市場行情（盲目購買和盲目出售）；）買方或賣方不了解市場行情（盲目購買和盲目出售）； 4）特殊的交易方式（拍賣、招標、哄抬或拋售）；）特殊的交易方式（拍賣、招標、哄抬或拋售）； 5）相鄰房地產的合并交易；）相鄰房地產的合并交易； 6）其他特殊交易情形（特別的愛好和感情等）；）其他特殊交易情形（特別的愛好和感情等）； 7）交易稅費非正常負擔的交易（如土地增值稅本應由賣方）交易稅費非正常負擔的交易（如土地增值稅本應由賣方負擔，卻轉嫁給了買方）。負擔，卻轉嫁給了買方）。第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正 3.基

32、本公式基本公式 說明說明：以正常情況對價格的影響程度為：以正常情況對價格的影響程度為100，非正常，非正常情況對價格的影響程度可能大于情況對價格的影響程度可能大于100，也可能小于，也可能小于100。交易實例交易情況指數交易情況修正系數100第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正 3.基本公式基本公式 例例1：參照物房地產的交易價格為：參照物房地產的交易價格為2000元元/平方米，平方米，經調查了解其交易價格與正常交易價格相比偏高經調查了解其交易價格與正常交易價格相比偏高5%，則修正后的正常交易價格為：，則修正后的正常交易價格為

33、：平方米）（元正常價格/19051051002000第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正區域因素修正區域因素修正 1.內容：交通通達程度、繁華程度、基礎設施、公內容：交通通達程度、繁華程度、基礎設施、公共設施、環境污染、噪聲、景觀、城市規劃等影響共設施、環境污染、噪聲、景觀、城市規劃等影響房地產價格的因素。房地產價格的因素。 2.商業區注重繁華程度、工業區重視交通運輸、住商業區注重繁華程度、工業區重視交通運輸、住宅區注重安全舒適、農業區重視土地肥沃程度等。宅區注重安全舒適、農業區重視土地肥沃程度等。 3.方法：直接比較修正法方

34、法：直接比較修正法1）以評估對象房地產區域狀況為基準（定位）以評估對象房地產區域狀況為基準（定位100分），將參照物各區域分），將參照物各區域因素與其逐項比較打分，狀況好高于因素與其逐項比較打分，狀況好高于100，狀況差低于，狀況差低于100；2）確定各具體區域因素的權重；）確定各具體區域因素的權重；3）采用加權算術平均法計算各參照物區域因素綜合分數；）采用加權算術平均法計算各參照物區域因素綜合分數；4）計算區域因素修正系數計算區域因素修正系數進而調整各參照物交易價格。進而調整各參照物交易價格。第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素

35、修正區域因素修正區域因素修正 計算公式：計算公式：交易實例區域因素得分交易實例區域因素得分得分被評估房地產區域因素區域因素修正系數100第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正區域因素修正區域因素修正第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正個別因素修正個別因素修正 1.內容：土地的面積、形狀、臨街狀態、位置、土地使用年內容：土地的面積、形狀、臨街狀態、位置、土地使用年限、土地容積率、地形、地勢、地質條件、基礎設施完備程限、土地容積率、地形、地勢、地質條件、基礎設施完備

36、程度、建筑結構、建筑規模、建筑式樣、朝向、樓層、設備、度、建筑結構、建筑規模、建筑式樣、朝向、樓層、設備、平面布置、裝飾裝修、空間布局、工程質量、新舊程度等。平面布置、裝飾裝修、空間布局、工程質量、新舊程度等。 2.基本公式：基本公式：直接比較和打分法直接比較和打分法交易實例個別因素得分交易實例個別因素得分得分被評估房地產個別因素個別因素修正系數100第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正土地使用年限修正土地使用年限修正 1.原因：我國實行有限年期的土地使用權有償使用原因：我國實行有限年期的土地使用權有償使用制度，使用年限長短直

37、接影響土地總收益的多少，制度，使用年限長短直接影響土地總收益的多少，影響土地的利用效益。通過土地使用年限的修正可影響土地的利用效益。通過土地使用年限的修正可以消除由于使用年限不同而對房地產價格造成的影以消除由于使用年限不同而對房地產價格造成的影響。響。第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正土地使用年限修正土地使用年限修正 2.基本公式：基本公式： 說明：說明：r為折現率；為折現率； n為評估對象土地使用權剩余年限；為評估對象土地使用權剩余年限； N為參照物土地使用權剩余年限。為參照物土地使用權剩余年限。Nnrr）（）（土地使用年

38、限修正系數111111第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正土地使用年限修正土地使用年限修正 例例2：評估對象土地使用權剩余年限為：評估對象土地使用權剩余年限為30年，參照物年，參照物土地使用權剩余年限為土地使用權剩余年限為20年，假設折現率為年，假設折現率為8%，則，則土地使用權年限修正系數為：土地使用權年限修正系數為：0287. 1%8111%81112030）（）（土地使用年限修正系數第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正容積率修正容積率修正 1.原因：容積

39、率大小直接決定單位土地面積上能夠原因：容積率大小直接決定單位土地面積上能夠開發的建筑面積的大小，因而對房地產價格會產生開發的建筑面積的大小，因而對房地產價格會產生直接影響。直接影響。 2.基本公式：基本公式：指數參照物土地容積率地價價指數評估對象土地容積率地容積率修正系數 第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正容積率修正容積率修正 例例3：評估對象土地的容積率為：評估對象土地的容積率為2，參照物土地的容，參照物土地的容積率為積率為4，根據容積率地價指數表（表，根據容積率地價指數表（表2），土地容），土地容積率的修正系數為：積率的

40、修正系數為：%84%125%105容積率修正系數第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正容積率修正容積率修正第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正交易日期修正交易日期修正 1.原因：交易實例交易時間與待估房地產評估基準原因：交易實例交易時間與待估房地產評估基準日之間存在一定的時間間隔，房地產市場價格不斷日之間存在一定的時間間隔，房地產市場價格不斷變化，一般需要通過變化，一般需要通過價格指數價格指數將參照實例的交易價將參照實例的交易價格調整為評估基準日的價格水平。格調

41、整為評估基準日的價格水平。價格指數是指某地區、某類房地產的價格指數；價格指數是指某地區、某類房地產的價格指數；根據價格指數資料的不同，可以分為定基價格指數和環比根據價格指數資料的不同，可以分為定基價格指數和環比價格指數。價格指數。第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正交易日期修正交易日期修正 2.運用定基價格指數修正運用定基價格指數修正指數參照物交易時價格變動數評估時定基價格變動指或參照物交易時價格指數評估時定基價格指數交易日期修正系數11第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四

42、）進行因素修正交易日期修正交易日期修正 2.運用定基價格指數修正運用定基價格指數修正 例例4：某地區某類房地產：某地區某類房地產2005年年4月至月至10月的價格指數分別為月的價格指數分別為103.5%，105.4%，105.8%，107.6%，109.3%，110.5%，114.7%（以（以2005年年1月為基準）。其中某宗房地產在月為基準）。其中某宗房地產在2005年年5月的價格為月的價格為3500元元/平方米，對其進行交易日期修正，修正平方米，對其進行交易日期修正，修正到到2005年年10月的價格為：月的價格為：平方米）（元/3809%4 .105%7 .1143500第二節第二節 市場

43、法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正交易日期修正交易日期修正 2.運用定基價格指數修正運用定基價格指數修正 例例5：某地區某類房地產：某地區某類房地產2005年上半年各月的價格同年上半年各月的價格同2004年年底相比，分別上漲了底相比，分別上漲了2.5%，5.7%，6.8%，7.3%，9.6%，10.5%。其中某宗房地產在。其中某宗房地產在2005年年3月的價格為月的價格為3800元元/平方平方米，對其進行交易日期修正，修正到米，對其進行交易日期修正，修正到2005年年6月的價格為：月的價格為：平方米）（元）（）（/3932%8 . 61%5

44、.1013800第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正交易日期修正交易日期修正 3.運用環比價格指數修正運用環比價格指數修正積環比價格變動指數）乘時點各期（參照物交易時點至評估或乘積時點各期環比價格指數參照物交易時點至評估環比價格指數1第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正交易日期修正交易日期修正 3.運用環比價格指數修正運用環比價格指數修正例例6：某宗房地產在：某宗房地產在2005年年6月的價格為月的價格為3000元元/平方米，該地平方米，該地區同類房地產區同類

45、房地產2005年年7月至月至10月的環比價格指數分別為月的環比價格指數分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。對其進行交易日期修。對其進行交易日期修正，修正到正，修正到2005年年10月的價格為：月的價格為：平方米）（元/3311%7 .104%5 .103%3 .98%6 .1033000第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正交易日期修正交易日期修正 3.運用環比價格指數修正運用環比價格指數修正例例7：某宗房地產在：某宗房地產在2005年年5月的價格為月的價格為3600元元/平方米，該地平方米，該地區同類房

46、地產區同類房地產2005年年6月至月至10月的價格與上月相比的變動率月的價格與上月相比的變動率分別為分別為1.6%，2.3%，-1.5%，1.7%，2.1%。對其進行交易。對其進行交易日期修正，修正到日期修正，修正到2005年年10月的價格為：月的價格為：平方米）（元）（）（）（）（）（/3827%1 . 21%7 . 11%5 . 1-1%3 . 21%6 . 113600第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （四）進行因素修正（四）進行因素修正交易日期修正交易日期修正 4.運用價格變動分析法修正運用價格變動分析法修正 當缺乏本地區同類房地產的定基價格指數和環比

47、價格指數當缺乏本地區同類房地產的定基價格指數和環比價格指數資料時，評估人員可以通過調查本地區過去不同時間的數資料時，評估人員可以通過調查本地區過去不同時間的數宗類似房地產的價格，掌握這類房地產價格隨時間變化的宗類似房地產的價格，掌握這類房地產價格隨時間變化的情況，通常以參照物交易日的價格水平為基準（情況，通常以參照物交易日的價格水平為基準（100），），根據本地區同類房地產價格隨時間變化的情況，測算出評根據本地區同類房地產價格隨時間變化的情況，測算出評估基準日的該類房地產的價格水平（高于、低于或等于估基準日的該類房地產的價格水平（高于、低于或等于100）。）。100的價格水平評估基準日該類房地

48、產交易日期修正系數第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （五）確定評估對象房地產評估價值（五）確定評估對象房地產評估價值簡單算術平均法簡單算術平均法 將多個參照物交易實例修正后的初步評估結果簡單將多個參照物交易實例修正后的初步評估結果簡單地算術平均后，作為評估對象房地產的最終評估價地算術平均后，作為評估對象房地產的最終評估價值。值。參照物房地產的個數。格）；價值（修正后的交易價個參照物房地產的比準第價值；評估對象房地產的評估式中：-1niPPnPPinii第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （五）確定評估對象房地產評估價值（五）確定

49、評估對象房地產評估價值簡單算術平均法簡單算術平均法 例例8：對：對4個參照物房地產交易價格修正后得出的個參照物房地產交易價格修正后得出的4個個比準價值分別為比準價值分別為4500元元/平方米、平方米、4800元元/平方米、平方米、4200元元/平方米、平方米、4300元元/平方米，則用簡單算術平平方米，則用簡單算術平均法計算的評估對象房地產的評估值為：均法計算的評估對象房地產的評估值為：平方米）（元）（/445044300420048004500第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （五）確定評估對象房地產評估價值（五）確定評估對象房地產評估價值加權平均法加權平均

50、法 判定各個初步評估結果及比準價值與評估對象房地判定各個初步評估結果及比準價值與評估對象房地產的接近程度，并跟據接近程度賦予每個初步評估產的接近程度，并跟據接近程度賦予每個初步評估結果以相應的權重，然后將加權平均后的比準價值結果以相應的權重，然后將加權平均后的比準價值作為評估對象房地產的評估價值。作為評估對象房地產的評估價值。參照物房地產的個數。的權重；值個參照物房地產比準價第格）；價值（修正后的交易價個參照物房地產的比準第價值；評估對象房地產的評估式中：。，其中，-1f211inPifiPPfffPPiiinnii第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 （五）確定

51、評估對象房地產評估價值（五）確定評估對象房地產評估價值加權平均法加權平均法 例例9：在例：在例8中，如果賦予中，如果賦予4個比準價值的權重分別為個比準價值的權重分別為0.4、0.1、0.2、0.3，用加權平均法計算的評估對象，用加權平均法計算的評估對象房地產的評估值為：房地產的評估值為：平方米）（元/44103 . 043002 . 042001 . 048004 . 04500第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 四、市場法的評估案例四、市場法的評估案例評估對象房地產：濱海市黃海路評估對象房地產：濱海市黃海路80號陽光小區第號陽光小區第8號號樓一層公建，建筑面積

52、樓一層公建，建筑面積1400平方米。平方米。位置與環境位置與環境占用土地的基本情況占用土地的基本情況評估對象房屋的基本情況評估對象房屋的基本情況評估要求：評估該房地產評估要求：評估該房地產2005年年4月月1日的市場價值日的市場價值評估方法：因為有較多的交易實例，所以采用市場評估方法：因為有較多的交易實例，所以采用市場法進行評估。法進行評估。確定可比性較強的確定可比性較強的A、B、C3個交易實例作為參照物。個交易實例作為參照物。 對參照物房地產進行交易情況、時間因素、區域因素和個別對參照物房地產進行交易情況、時間因素、區域因素和個別因素修正。因素修正。第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市

53、場法在房地產評估中的應用 四、市場法的評估案例四、市場法的評估案例1.進行交易情況修正：進行交易情況修正：參照物參照物A是期房，與正常交易相比，交易價格偏低是期房，與正常交易相比，交易價格偏低10%，交易情況修正系數為：，交易情況修正系數為：100/90；參照物參照物B是清盤房，與正常交易相比，交易價格偏是清盤房，與正常交易相比，交易價格偏低低5%，交易情況修正系數為：，交易情況修正系數為：100/95；參照物參照物C為正常交易，交易情況修正系數為：為正常交易，交易情況修正系數為：100/100。第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 四、市場法的評估案例四、市場法

54、的評估案例2.進行交易日期修正：進行交易日期修正：經分析，濱海市經分析，濱海市2005年年4月該類房地產的市場價格月該類房地產的市場價格與與2002年年4月、月、2004年年9月和月和2004年年11月相比分別月相比分別上漲了上漲了15%、5%和和3%。參照物參照物A、B、C的交易日期修正系數分別為：的交易日期修正系數分別為：115/100、105/100、103/100。第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 四、市場法的評估案例四、市場法的評估案例3.進行區域因素修正：進行區域因素修正：參照物參照物A、B、C區域因素修正系數分別為：區域因素修正系數分別為：100

55、/100、100/101.5、100/101.6。第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 四、市場法的評估案例四、市場法的評估案例4.進行個別因素修正：進行個別因素修正：參照物參照物A、B、C個別因素修正系數分別為：個別因素修正系數分別為：100/99.6、100/100.2、100/101.4。第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 四、市場法的評估案例四、市場法的評估案例5.計算計算3個參照物的比準價值個參照物的比準價值 通過可比性分析，對參照物通過可比性分析，對參照物A、B、C分別給出不同的權重分別給出不同的權重0.5、0.2、0.

56、3，采用加權平均法計算評估對象房地產的單，采用加權平均法計算評估對象房地產的單價為：價為：平方米）（元/67603 . 069982 . 063035 . 06799第二節第二節 市場法在房地產評估中的應用市場法在房地產評估中的應用 四、市場法的評估案例四、市場法的評估案例6.確定評估結果確定評估結果（元）。房地產總價：平方米。元房地產單價：946400067601400/6760第三節第三節 成本法在房地產評估中的應用成本法在房地產評估中的應用 一、基本思路一、基本思路 1.含義：求取被評估房地產在評估基準日的重新購含義：求取被評估房地產在評估基準日的重新購建價格，然后扣除損耗，以此估算房地

57、產價值的方建價格，然后扣除損耗，以此估算房地產價值的方法。法。 2.基本公式：基本公式： 房地產評估價值房地產評估價值=重新購建價格損耗重新購建價格損耗 3.具體應用：具體應用：新開發土地估價新開發土地估價新建房地產估值新建房地產估值舊房地產估值舊房地產估值第三節第三節 成本法在房地產評估中的應用成本法在房地產評估中的應用 二、適用對象和條件二、適用對象和條件 1.只要是新近開發建設、可以假設重新開發建設或只要是新近開發建設、可以假設重新開發建設或者計劃開發建設的房地產都可以采用成本法估價。者計劃開發建設的房地產都可以采用成本法估價。 2.具體適用對象：具體適用對象： 既無收益又很少發生交易的

58、房地產估價，如學校、圖書館既無收益又很少發生交易的房地產估價，如學校、圖書館、體育場館、醫院、政府辦公樓、公園、軍隊營房等公用、體育場館、醫院、政府辦公樓、公園、軍隊營房等公用、公益性房地產；、公益性房地產； 有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建設的房有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建設的房地產估價，如化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機地產估價，如化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場等；場等； 單純建筑物的估價；單純建筑物的估價； 市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產。市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產。第三節第三節 成本法在房地產評估中的應

59、用成本法在房地產評估中的應用 三、新開發土地評估的成本法三、新開發土地評估的成本法新開發土地：征用農地并進行新開發土地：征用農地并進行“三通一平三通一平”等基礎等基礎設施建設的土地、城市房屋拆遷并進行基礎設施改設施建設的土地、城市房屋拆遷并進行基礎設施改造和平整場地后的土地、填海造地、開山造地等。造和平整場地后的土地、填海造地、開山造地等。三通一平三通一平：通水、通路、通電和平整地面：通水、通路、通電和平整地面七通一平七通一平：通上水、通下水、通電、通信、通氣、通熱、：通上水、通下水、通電、通信、通氣、通熱、通路和平整地面通路和平整地面評估公式：評估公式：土地使用權的價值土地使用權的價值=土地

60、取得成本土地取得成本+土地開發成本土地開發成本+投資利息投資利息+各項銷售各項銷售稅費稅費+開發利潤開發利潤第三節第三節 成本法在房地產評估中的應用成本法在房地產評估中的應用 三、新開發土地評估的成本法三、新開發土地評估的成本法 （一）土地取得成本：土地使用者為取得土地使用（一）土地取得成本：土地使用者為取得土地使用權而支付的各項客觀費用。權而支付的各項客觀費用。 1.征用農村集體用地：征用農村集體用地：征地費用征地費用土地補償費土地補償費安置補助費安置補助費青苗補償費青苗補償費樹木補償費樹木補償費房屋及地上附著物補償費房屋及地上附著物補償費第三節第三節 成本法在房地產評估中的應用成本法在房地