1、房地產開發項目成本估算及現金流測算一、房地產開發的定義一、房地產開發的定義二、房地產開發企業的分類二、房地產開發企業的分類三、房地產企業的運作模式三、房地產企業的運作模式四、房地產開發流程四、房地產開發流程五、認識房地產企業的報表五、認識房地產企業的報表六、房地產開發項目成本估算六、房地產開發項目成本估算七、房地產開發項目現金流測算七、房地產開發項目現金流測算八、房地產開發相關稅務問題八、房地產開發相關稅務問題一、房地產開發的定義 1、房地產開發的定義 房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施建設、房屋建設的行為。 2、房地產開發貸款定義 房地產開發貸款是指對房地產開發企業發

2、放的用于住房、商業用房等開發建設的項目貸款，包括住宅類和商業類開發貸款。 在同一房地產項目中，既有住宅又有商業用房，以住宅面積占總計在同一房地產項目中，既有住宅又有商業用房，以住宅面積占總計容面積的比例作為判定標準。如住宅面積容面積的比例作為判定標準。如住宅面積70%，則視為住宅類項目；，則視為住宅類項目；如住宅面積如住宅面積70%，則視為商業類項目。，則視為商業類項目。二、房地產開發企業的分類 1、按資質分類 按資質分類可分為一、二、三、四級資質，各級資質的劃分條件如下：序號序號條件條件一級一級二級二級三級三級四級四級暫定暫定1注冊資本5000萬元2000萬元800萬元100萬元/2從事房地

3、產開發經營年限5年3年2年1年/3房屋建筑累計竣工面積，或累計完成與此相當的房地產開發投資額近3年30萬近3年15萬 近3年15萬/4建筑工程質量合格率連續5年達100%連續3年達100%連續2年達100%達100%/5上一年房屋建筑施工面積，或完成與此相當的房地產開發投資額15萬10萬/6 我行準入條件為三級資質，房地產信托準入條件為二級資質。外商投資企我行準入條件為三級資質，房地產信托準入條件為二級資質。外商投資企業可沒有三級資質，但需報省行做資質準入。業可沒有三級資質，但需報省行做資質準入。二、房地產開發企業的分類（續）2、按股東類型分類 內資企業 外資企業 外商投資設立房地產企業，投資

4、總額超過投資總額超過1000萬美元（含萬美元（含1000萬萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現行規定執行。 外商投資房地產企業注冊資本金未全部繳付的，未取得國有土地使用證的，或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯。三、房地產企業的運作三、房地產企業的運作模式模式資金流入開發階段資金流出自有資金股東借款銀行借款股東借款預售款購房者首付款銀行按揭貸款項目初期支付土地款項目建設期支付建設成本項目銷售期償還銀行借款四、房地產開發流程項目立

5、項階段投資機會研究申領項目選址意見書及項目立項批文申請定點申請購置土地、辦理土地產權手續申領規劃紅線圖、規劃設計條件通知書等文件編制規劃設計總圖申領建設用地規劃許可證項目前期準備階段選擇勘察隊伍和設計單位申領建設工程規劃許可證和施工許可證申領房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇承包單位選擇監理單位項目建設階段組織承包商進場加強開發項目工程管理與控制申領商品房預售許可證項目的竣工驗收項目銷售及售后服務階段辦理竣工后產權登記手續申領商品房銷售許可證與物業公司簽訂物業委托管理合同提交相關資料與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同做好物業管理工作四、房地產開發流程（續）申領項目選址意見書及項目立項批文

6、申領項目立項批文時，需向主管部門提交可行性研究報告、立項申請書、資金來源說明、房地產開發物業類型說明等文件。 可行性研究報告的報批工作是將可行性研究報告上報至政府主管部門及貸款銀行，由其進行項目評估和對可行性研究報告進行評價。 項目評估的投資估算精度為項目評估的投資估算精度為10%10%，可行性研究報告的批準，標志著項目立項階段的完成。四、房地產開發流程（續）申請購置土地、辦理土地產權手續國有土地使用權證 房地產開發用地是指進行基礎設施和房屋建設的用地。房地產開發項目土地使用權的取得主要有3種方式，即土地使用權出讓出讓、轉讓轉讓和行政劃撥行政劃撥。 房地產開發企業以出讓或轉讓方式取得土地時，必

7、須到相關的土地管理部門辦理土地出讓或轉讓手續，簽訂土地使用權出讓或轉讓合同，并繳納土地使用權出讓金。四、房地產開發流程（續）申請購置土地、辦理土地產權手續國有土地使用權證（續） 1、國有土地使用權出讓 國有土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 國有土地使用權出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設施。城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。 根據城市房地產管理法的規定，國有土地使用權的出讓方式主要有3中，即協議、招標和拍賣，出讓時具體采取哪種方式，由出讓提

8、地的情況和土地用途來確定。其中商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。 此外，各地在具體執行過程中，又增加了掛牌出讓這種方式。因此，國有土地使用權的出讓方式，實際上是4中：協議出讓協議出讓、招標出讓招標出讓、拍賣拍賣出讓出讓、掛牌出讓掛牌出讓。四、房地產開發流程（續）申請購置土地、辦理土地產權手續國有土地使用權證（續） 1、國有土地使用權出讓（續） 1）協議出讓協議出讓土地使用權的有意受讓向土地管理部門提出有償使用土地的愿望，并與土地管理部門就有關出讓事宜進行協商達成一致后出讓土地的行為。該方式一般適用于以公

9、益事業或福利事業為目的的出讓，如微利商品房用地，國家機關、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施等非盈利性用地。 2）招標出讓招標出讓土地管理部門向不特定的多數人發出要約邀請，招引他人投標，然后根據特定的要求從投標者中確定最佳土地使用權受讓人的土地出讓行為。一般適用于對開發有較高要求的建設性用地。 3）拍賣出讓拍賣出讓在指定的時間和公開場所，由政府主持土地使用權拍賣，支持人宣布低價，競投者按規定方式應價，競投土地使用權最高者得到一定年限的土地使用權的行為。適用于經濟條件好、交通便利、區位優異的地段及利用上有較多靈活性的土地。 4）掛牌出讓掛牌出讓出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地

10、的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者。四、房地產開發流程（續）申請購置土地、辦理土地產權手續國有土地使用權證（續） 2、國有土地使用權轉讓 廣義的國有土地使用權轉讓是指土地使用權發生轉移的所有行為，包括國有土地使用權的出讓。 狹義的國有土地使用權轉讓是指通過出讓方式獲得國有土地使用權的土地使用者通過買賣、贈與或其他合法方式將國有土地使用權再轉移的過程。 國有土地使用權轉讓的方式有3種，即出售、交換和贈與。四、房地產開發流程（續）申請購置土地、辦理土地產權手續國有土地使用權證（續） 3、國有土地使用權劃撥 是指經縣級

11、以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。通過劃撥的方式獲取的土地使用權沒有期限的限制，土地使用權人可以無限期使用。 未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押： (1)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人； (2)領有國有土地使用證； (3)具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明； (4)依照條例和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地

12、市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。四、房地產開發流程（續）申請購置土地、辦理土地產權手續國有土地使用權證（續） 土地出讓金 土地出讓金(land-transferring fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。 土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標

13、、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對于經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質。四、房地產開發流程（續）申請購置土地、辦理土地產權手續國有土地使用權證（續） 土地出讓金（續） 1、已出讓用地性質不變，在建設過程中因規劃調整或登記確權時各用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符，如何調整土地出讓金？ 根據批轉市國土房管局的通知（穗府200536號），因規劃調整或登記確權時各用途建筑面積與原合同各用途建筑面積不一致需調整土地出讓金的，按原合同價格標準及規定進行調整。 2、原住宅用途房屋經規劃批準改

14、為商業用途，如何計收土地出讓金？ 答：住宅改商業用途，屬于新用途基準地價高于原用途，按商業、住宅基準地價在剩余年限內的差價全額補交土地出讓金。其補交出讓金額視原住宅是否已辦出讓而有所不同。住宅未辦出讓，補交金額商業基準地價住宅基準地價住宅土地有償使用費；住宅已辦出讓，補交金額商業基準地價住宅基準地價。四、房地產開發流程（續）申請購置土地、辦理土地產權手續國有土地使用權證（續） 土地出讓金（續） 實例：一德路未辦理有償手續某首層非私人住宅用房，建筑面積為100平方米，現使用十年了后轉為商業用途，需補交多少土地出讓金？房地產權證注記該房屋位于D1222圖12幅331地號內，經查，該地段商業基準地價

15、5850元/平方米，商業路線價16193元/平方米。住宅基準地價2286元/平方米。住宅出讓年限為70年，商業出讓年限為40年，從出讓起始時間算，住宅剩余使用年限為60年，商業剩余使用年限為30年，按一年期固定資產貸款利率r為6.12%，住宅年期修正系數為0.99，商業年期修正系數0.92。因原住宅用途未辦出讓手續，所以應追收住宅部分土地有償使用費。補交土地出讓金額為：= （商業基準地價+商業路線價加價18%）商業年期修正系數-住宅基準地價住宅年期修正系數 住 宅 改 商 業 建 筑 面 積 + 住 宅 基 準 地 價 3 0 % 住 宅 建 筑 面 積= （ 5 8 5 0 + 1 6 1

16、9 3 1 8 % ） 0 . 9 2 -2 2 8 6 0 . 9 9 1 0 0 + 2 2 8 6 3 0 % 1 0 0 = 6 4 8 6 2 2 元 。四、房地產開發流程（續）申請購置土地、辦理土地產權手續國有土地使用權證（續） 契稅 土地交易主要包括新征耕地環節、土地出讓環節、土地轉讓環節、土地使用環節，其中土地使用環節又分自用、出租、投資幾部分。 新征耕地環節。 出讓土地環節，包括土地出讓契稅和印花稅。其中土地出讓契稅為在我國境內轉移土地、房屋所屬，承受的單位或個人繳納。土地出讓契稅按成交金額的土地出讓契稅按成交金額的3%繳納繳納，不得因減免出讓金而減免土地出讓契稅。印花稅按土

17、地使用證數目征收，印花稅按土地使用證數目征收，每本貼花五元，而土地使用權出讓合同按產權轉移數據征收，按合同金額的萬分每本貼花五元，而土地使用權出讓合同按產權轉移數據征收，按合同金額的萬分之五繳納之五繳納。 土地轉讓環節。這個環節包括營業稅，城建稅、教育附加、地方教育附加，土地增值稅，所得稅，印花稅，契稅。其中營業稅按轉讓土地使用權收取的全部營業稅按轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用的價款和價外費用的5%繳納繳納。城建稅、教育費附加和地方教育城建稅、教育費附加和地方教育附加附加計稅計稅依據依據為營業為營業稅，城建稅的稅率為市區稅，城建稅的稅率為市區7%，縣城和建制鎮，縣城和建制鎮5%，其他，

18、其他1%。教育費附加的征收標教育費附加的征收標準為準為3%，地方教育附加為，地方教育附加為2%。土地增值稅分為四級，稅率分別為土地增值稅分為四級，稅率分別為30%，40%，50%和和60%。契稅按成交價格的。契稅按成交價格的3%繳納繳納。 土地使用環節。其中自用環節應繳的稅為城鎮土地使用稅。出租環節應繳城鎮土地使用稅，營業稅，城建稅、教育費附加、地方教育附加。投資環節應繳營業稅，土地增值稅土地增值稅，企業所得稅，契稅和印花稅。四、房地產開發流程（續）申領建設用地規劃許可證 建設用地規劃許可證是由建設單位或個人提出建設用地申請，城市規劃行政主管部門審查批準的建設用地位置、面積、界限的法律憑證。

19、建設用地規劃許可證的作用： 確保土地利用符合城市規劃； 維護建設單位按照規劃使用土地的合法權益； 為土地管理部門在城市規劃區內行使權屬管理職能提供必要的法律依據。 下列情況必須申請建設用地規劃許可證：下列情況必須申請建設用地規劃許可證： 新建、遷建單位需要使用城市土地的； 原址擴建需要使用本單位以外的土地的； 需要改變本單位土地使用性質的； 因建設需要臨時使用土地的或調整、交換用地的建設工程； 涉及國有土地使用權出讓、轉讓地塊的。四、房地產開發流程（續）申領建設用地規劃許可證（續） 建設單位應在辦理建設用地規劃許可證后6個月內向房屋土地管理局申請建設用地批準書有關手續。 建設單位在取得建設用地

20、規劃許可證后6個月內未取得建設用地批準文件又未申請延期的，建設用地規劃許可證即行失效。先先有國土證還是先有用地規劃證？有國土證還是先有用地規劃證？四、房地產開發流程（續）申領建設工程規劃許可證 建設工程規劃許可證是由城市規劃行政主管部門核發的，用于確認建設工程建設工程是否符合城市規劃要求的法律文件。 以下情況必須申請建設工程規劃許可證： 在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物； 在城市規劃區內新建、擴建和改建構筑物； 在城市規劃區內新建、擴建和改建道路； 在城市規劃區內新建、擴建和改建管線和其他工程設施。四、房地產開發流程（續）建筑工程施工許可證 建筑工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件

21、、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證。 以下情況必須領取建筑工程施工許可證： 在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造； 在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的裝修裝飾； 在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施配套的線路、管道、設備的安裝； 在中華人民共和國境內從事城鎮市政基礎設施工程的施工。 建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發證機關）申請領取施工許可證。工程工程投資額在投資額在3030萬元以下或者建筑面積在萬元以下或者建筑面積在300300平方米以下的建筑工程平方米以下的建筑工

22、程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據當地的實際情況，對限額進行調整，并報國務院建設行政主管部門備案。 按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。四、房地產開發流程（續）五、認識房地產企業的報表 房地產企業以提供房屋為其主要商品，具有開發周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點，所以房地產企業的總體資產投入巨大。相對于一般企業，存貨占總資產的比重達；應收賬款占的比重沒有貿易企業高；固定資產占的比重也沒有制造企業那么高。 1、資產負債表的特點 總資產中流動資產占比大，一般超過90%。流動資產中以存貨及其他應收賬款為主。存貨部分

23、主要是未賣出的房地產。其他應收款可能是將收到的購房款轉移給關聯公司。 總負債以長期借款、預收賬款、其他應收款為主。 預收賬款：因為房地產企業的收入確認需等到工程竣工、驗收、測繪、辦證、結算后方可確認。目前房地產企業處于賣方市場，即供不應求時期，一般均會在未到辦理房產證或工程結算完成階段，只需獲得房地產預售許可證后即進行銷售。由于未到到收入確認階段，因此受到的房款或按揭款只能掛在預收賬款中。 2、利潤表的特點 開發過程中，即使已開始銷售，主營業務收入仍然為0，主營業務成本體現了項目的支出。開發結束后，主營業務收入增加。 其他業務收入一般為出租物業的租金收入。 營業外支出一般為退房補償款、滯納金、

24、罰款等。 3、現金流量表的特點 開發階段：發生大量的經營活動產生的現金流出，經營活動產生的現金流入很少； 中后期階段：經營活動產生的現金流出減少，經營活動產生的現金流入增加，并一直拉大距離。 后期階段：經營活動產生的現金流入和流出均在減少。六、房地產開發項目成本估算 項目技術參數 項目技術參數主要包括總建筑面積、總占地面積、可售建筑面積、容積率、綠化率、戶型等。 1、項目總建筑面積的計算依據建設部頒布的建筑工程建筑面積計算規范，在報審中指的是建設工程規劃許可證上記載的面積。 2、總占地面積即建設用地規劃許可證上載明的面積。 3、可售建筑面積=總建筑面積-公攤建筑面積-用于出租的建筑面積，一般可

25、根據客戶可行性報告。 4、容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。國家對可計入容積率的建筑面積并無統一規定，由各地自行制定標準，一般不包括地下建筑面積。別墅項目的容積率一般為0.8-1.0，多層、高層住宅項目的容積率一般在1.2-5.0之間。 5、建筑密度即建筑覆蓋率，是指項目用地范圍內所有建筑的基地面積與規劃建設用地之比，反映出一定用地范圍內空地率和建筑密集程度，一般不超過40%-50%。 6、綠化率是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比，一般在30%以上。 7、戶型是以每戶的建筑面積和擁有的房間數來劃分的，90，90X144，144。六、房地產開

26、發項目成本估算（續） 總投資構成 構成構成占比占比報審中報審中含義含義土地費用30-40%以土地成交價格為準土地成交價格、征地費、安置費及原有建筑物的拆遷補償費建筑安裝費用30-40%根據裝修程度不同而不同在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費前期工程費用10-15%以實際支付為準指開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用基礎設施配套費用以實際支付為準指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防等管理費用10-15%按總投的2-3.5%銷售費用按總銷售收入

27、的2-3.5%財務費用以實際為準不可預見費用按總投的2-3.5%指房地產企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 房地產企業在開發現場組織和管理房地產開發建設而發生的各項費用，應作為開發間接費用，計入開發產品成本。除周轉房攤銷列作開發間接費用外，其余費用往往以是否設立現場管理機構為依據進行劃分，如果開發企業不設現場機構，而由公司定期或不定期派人到開發現場組織開發建設活動，則所發生的費用可直接并入企業的管理費用。 六、房地產開發項目成本估算（續）序號項目建筑面積 單位成本（萬元） 總成本(

28、萬元） 占比1土地成本118387.60.2023,953.5039%2前期工程費用118387.60.011,183.882%3建筑安裝工程118387.60.1922,493.6437%4開發間接費用118387.60.0172,012.593%5不可預見費118387.60.021,775.813%6管理費用118387.60.011,542.583%7銷售費用118387.60.033,168.125%8財務費用118387.60.044,566.388%建設投資合計0.5160,696.50100%成本估算表七、房地產開發項目現金流測算 總投資構成 序號序號資金來源資金來源占比占比1

29、自籌資金資本金35-40%股東或關聯企業借款10-15%2銀行借款50%3銷售返投15% 1、項目資本金來源于借款人的實收資本、資本公積、盈余公積以及其他可自由支配的權益性資本，并扣除無法實際投入項目建設的資本占用。 2、股東借款轉資本公積，需經會計師事務所審計并剔除應納所得稅額。 3、土地增值等無法以現金形式存在的所有者權益應予以扣除。 4、對于單一項目，資本金可由賬面所有者權益扣減對外投資、固定資產、無形資產、長期掛賬的應收等部分后得出。 5、對于未分配利潤，應明確貸款期內股東不得分紅。 6、對于同時開發多個項目的企業，資本金可在上述計算公式中扣減其他項目占用的所有者權益和已買尚未開發的地

30、塊成本后得出。 七、房地產開發項目現金流測算（續） 總投資構成 表一：資金投入計劃構成金額（萬元）百分比項目總投60,697 100%資本金24,279 40%其中：已投入23,954 99%股東/關聯公司借款3,035 5%銀行融資30,000 49%銷售返投3,383 6%七、房地產開發項目現金流測算（續） 銷售收入 七、房地產開發項目現金流測算（續） 現金流量表 序號項目第一年第二年第三年合計1 現金流入47,225 35,760 14,955 97,940 1.1 銀行融資13,000 0 0 13,000 1.2 自籌資金12,561 0 0 12,561 1.3 住宅銷售收入21,664 32,668 10,316 64,648 1.4 商鋪收入0 352 529 881 1.5 車位收入0 2,740 4,110 6,850 2 現金流出21,217 10,584 9,112 40,913 2.1 土地費用2