1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營重點整理（案例分析也包括在內(nèi)）作者：奚晴1 .（名）房地產(chǎn)是指土地以及定著在土地上的建筑物和其他附屬物的總稱，以及由這些實物所衍生出的各種財產(chǎn)權(quán)利。P22 （名或選）其他附屬物是指為提高房地產(chǎn)的使用價值和功能而建造的附屬物體，包括種植在土地上的花草、樹木，人工建造的假山、抽水井，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施等附屬物體。P13 .（選）房地產(chǎn)權(quán)利一般包括所有權(quán)及其衍生的使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。P24 .（選）房地產(chǎn)交易的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利的交易行為。P25 .（簡）房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的關(guān)系P2概念：不動產(chǎn)是不能移動或者移動后會改變其原來性質(zhì)、形狀或失去原價值的物。不動產(chǎn)包括

2、土地、地上改良物和地下礦產(chǎn)資源及其衍生的權(quán)利。地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構(gòu)筑物、其他附屬物和樹木。將不動產(chǎn)與房地產(chǎn)所包括的范圍相比，不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)，而房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的一個重要組成部分。6 .（簡或選）房地產(chǎn)的屬性P347 ）房地產(chǎn)位置的固定性8 ）房地產(chǎn)使用的耐久性9 ）房地產(chǎn)的異質(zhì)性4）土地供給的稀缺性5）房地產(chǎn)投資與消費的雙重性6）房地產(chǎn)的相互影響性7）房地產(chǎn)的易受限制性8）房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性7 .（選或判）特殊用途房地產(chǎn)（飛機場、加油站、高爾夫球場、醫(yī)院、學(xué)校）P348 .（名）房地產(chǎn)的內(nèi)涵P5房地產(chǎn)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、運營、服務(wù)和管理活動的主體及其所進行的相

3、關(guān)經(jīng)濟活動的有機結(jié)合。9 .（選或簡或論）房地產(chǎn)在國名經(jīng)濟中的定位和作用P61）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟生活中有重要影響，能較大程度制約其他產(chǎn)業(yè)和部門發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟活動的基本要素和場所，是居民消費的載體。體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟活動的基本物質(zhì)前提，是國民經(jīng)濟發(fā)展的根本保證；房地產(chǎn)業(yè)是人口素質(zhì)提高的和社會全面進步的基本條件；房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)；房地產(chǎn)業(yè)是社會財富創(chuàng)造的重要源泉。2）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中生產(chǎn)發(fā)展速度較快，對整個經(jīng)濟起引導(dǎo)和推動作用的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。其具有較強的連鎖效應(yīng)，能誘導(dǎo)新產(chǎn)業(yè)崛起，對為其提供

4、生產(chǎn)資料的各部門、所處地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及其發(fā)展變化，有著廣泛而深刻的影響。10 .（名）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義P9是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在國家的法律允許范圍內(nèi)，通過對土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進行轉(zhuǎn)移、運營、管理等一系列經(jīng)濟活動。11 .（簡）房地產(chǎn)經(jīng)營的特點P10111）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的復(fù)雜性（自身）體現(xiàn)在活動協(xié)調(diào)的復(fù)雜性，項目操作的復(fù)雜性2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域性（空間）3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動長期性（時間）4）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動資金密集性（生產(chǎn)要素）5）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動高收益性和高風(fēng)險性（回報）6）房地產(chǎn)開

5、發(fā)經(jīng)營活動政策性（政府）12 .（簡或選）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的參與者1）政府2）房地產(chǎn)開發(fā)主體3）土地使用權(quán)人4）投資主體5）金融機構(gòu)6）建筑承包商7）專業(yè)顧問8）消費者房地產(chǎn)開發(fā)主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)個人（又稱為開發(fā)商或建設(shè)單位）房地產(chǎn)開發(fā)主體參與并控制從策劃到建造產(chǎn)品、銷售、售后服務(wù)的全部過程，是項目的出資者、組織者、管理者和協(xié)調(diào)者（選）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分一、二、三、四級資質(zhì)13 .（名）房地產(chǎn)市場的概念P13廣義的房地產(chǎn)市場是指經(jīng)濟主體之間進行房地產(chǎn)交易活動及其在活動中形成的經(jīng)濟關(guān)系和作用機制。14 .（名）舊城更新改造（老師補充）是指在城市建成區(qū)一些區(qū)域內(nèi)的建筑和基礎(chǔ)設(shè)施進行功

6、能和形象的再造，改變房屋陳舊、交通緊張、設(shè)施落后的面貌，實現(xiàn)土地利用節(jié)約化。（名）新區(qū)開發(fā)（老師補充）通過對城市郊區(qū)的農(nóng)地或荒地的改造使之變成建設(shè)用地，并進行一系列的房屋、市政等公用設(shè)施方便的建造，使之成為新的城區(qū)。15 .（選或簡）房地產(chǎn)市場的分類（老師補充）按交易順序一級土地使用權(quán)出讓二級土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及新建商品房的租售三級存量房地產(chǎn)的交易16 .（簡或論）房地產(chǎn)市場的影響因素（作業(yè)做過）P14151）內(nèi)部因素時滯包括建造時滯和資訊時滯生產(chǎn)者和消費者的心理因素包括非理性的預(yù)期，追漲不追跌，以及投機心理等技術(shù)和理念的革新給房地產(chǎn)市場帶來不小的沖擊2）外部因素政治制度基礎(chǔ)影響因素國民經(jīng)濟重要

7、影響因素政策法律措施用于反房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，確保房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)價格水平的提升有重要作用通勤技術(shù)改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位概念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機會，促進不同地區(qū)的資本流動人文社會環(huán)境人們對住房的認(rèn)識以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生巨大變化自然環(huán)境環(huán)境惡化，城市發(fā)展走向擴散，從市中心搬遷至郊區(qū)生活17 .（判或選）P16存量指某一時點（報告期初或期末）全社會已占用和空置的物業(yè)總空間量，單位為建筑面積或套數(shù)空置量指某一時點（報告期初或期末）房屋存量中沒有被占用的部分空置率指某一時點（報告期初或期末）房屋空置量占房屋存量

8、的比例容積率指房屋的建筑面積與房屋的占地面積之比18 .（名）房地產(chǎn)周期P19指房地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波動、周期循環(huán)的現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟運行過程中交替出現(xiàn)擴張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)的復(fù)蘇一擴張一收縮一衰退四個環(huán)節(jié)。P2223自己理解記憶四個環(huán)節(jié)自己畫圖理解1）復(fù)蘇階段AB2）擴張階段BC3）收縮階段CD4）衰退階段DE19 .（選）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營新程序總體上劃分為土地儲備開發(fā)、房地產(chǎn)二級開發(fā)兩大階段P29土地儲備開發(fā)分為準(zhǔn)備工作行政審批項目實施與交付三個階段房地產(chǎn)二級開發(fā)分為投資決策、前期工作、項目管理、經(jīng)營與物業(yè)四個階段投資決策投資機會選擇和投資分析決策P34前期工作土地使用權(quán)獲取、專

9、業(yè)評價與項目核準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計報批、合作單位選擇（選擇）P35（規(guī)劃設(shè)計報批最重要的工作是辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證）項目管理建設(shè)施工階段三控成本控制進度控制質(zhì)量控制P37兩管安全管理合同管理一協(xié)調(diào)全面的組織協(xié)調(diào)竣工驗收階段經(jīng)營與物業(yè)服務(wù)階段房地產(chǎn)營銷物業(yè)服務(wù)20 .（選）投資行為的四項基本要素包括投資主體、投資客體、投資目標(biāo)和投資方式P131了解21 .（簡或選）房地產(chǎn)投資的目的自用出租轉(zhuǎn)售自營P13322 .（簡）房地產(chǎn)投資的任務(wù)P1341）為投資者提供投資方向2）為投資者提供運作方案建議3）為投資者報批及合作提供依據(jù)4）為投資者預(yù)測投資收益5）為投資者描述風(fēng)險

10、及提供避險方法23.（簡或論）市場分析的內(nèi)容P136房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容主要是市場調(diào)查和市場預(yù)測（1） 房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測（2） 房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測 各類物業(yè)的供求關(guān)系、空置率、成交量、需求量、市場吸納能力和速度 土地出讓數(shù)量和用途的分布；已出讓和計劃出讓土地面積、用途和可建建筑面積；單宗土地出讓轉(zhuǎn)讓信息 房地產(chǎn)商品的銷售價格、租金和經(jīng)營收入，地價、拆遷安置補償成本、建造成本和其他成本費用，以及房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的稅費等 競爭性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，用途、所處區(qū)縣、位置、占地面積、容積率、建筑面積和預(yù)計開工建設(shè)日期規(guī)劃建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目正在開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項目已建成投入使用的主

11、要競爭性項目 各類房地產(chǎn)投資收益率和房地產(chǎn)開發(fā)利潤率 項目用地附近地區(qū)土地利用現(xiàn)狀、總體規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃，包括市政設(shè)施發(fā)展規(guī)劃、公共配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃、大型公共建筑發(fā)展規(guī)劃、重點商業(yè)區(qū)或工業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等方面的情況。 市場購買者對房地產(chǎn)商品功能的要求，購買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點的區(qū)位分布，投資購買和使用購買的比例等24 .（選或判）區(qū)位條件分析P138對投資項目構(gòu)成影響的區(qū)位條件包括所在地域政治、經(jīng)濟、人文、法律等社會因素，還包括該項目具體地點的自然特征，如地塊寬度和深度、地貌、排水、土壤構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容。25 .（選或判）資金籌措分析P142資金籌措分析

12、分為資金籌措計劃和資金使用計劃資金籌措計劃分為權(quán)益融資和債務(wù)融資26 .（名）財務(wù)分析P143房地產(chǎn)投資項目分析又叫財務(wù)評價。它指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查和預(yù)測、項目策劃、投資、成本與費用估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務(wù)上的可行性27 .（選）不確定分析P1461）臨界點分析盈虧平衡點2）敏感性分析3）風(fēng)險性分析28 .（選或判）房地產(chǎn)投資分析的運用領(lǐng)域P156一是項目可行性研究二是項目申請報告概念：可行性研究是指在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面

13、的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學(xué)方法。29 .（簡）可行性研究報告的主要內(nèi)容P1581）項目概況主要包括項目背景、投資單位基本情況、編制依據(jù)、項目概況及主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)等2）市場分析主要包括投資環(huán)境分析、市場調(diào)查與供求關(guān)系分析、市場定位、營銷策略等3）項目建設(shè)條件主要包括項目選址分析、項目基地現(xiàn)狀、建設(shè)條件分析（地質(zhì)、交通、周邊環(huán)境等）4）建設(shè)方案比選主要包括規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想、規(guī)劃方案、建筑方案、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)以及多方案的比選結(jié)果5）節(jié)能評估主要包括節(jié)能措施介紹、項目建設(shè)的建筑、設(shè)備、工藝的能耗水平和其生產(chǎn)的用能產(chǎn)品的效率或耗能指標(biāo)6）物資供應(yīng)主要包括建筑材料、設(shè)備和物料的需求量預(yù)測及供應(yīng)保障方法7

14、）投資估算和資金籌措主要對投資額進行分析估算、編制總投資匯總表和年度投資計劃、資金籌措方式與來源8）財務(wù)評價包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算、財務(wù)報表編制、財務(wù)分析指標(biāo)計算分析等9）不確定分析與風(fēng)險分析包括對不確定因素進行敏感性分析和盈虧平衡分析，并對主要風(fēng)險因素進行分析，提出風(fēng)險應(yīng)對策略。10）結(jié)論與建議30.（簡或選或判）土地使用類型與權(quán)能P219土地使用權(quán)可分為兩類一類是土地所有人對自己擁有的土地所享有的使用權(quán)，稱為所有權(quán)能的使用權(quán)，又稱為所有人的使用權(quán)一類是非土地所有人對土地享有的權(quán)利，稱為與所有權(quán)相分離的使用權(quán)，或叫非所有人的使用權(quán)土地使用權(quán)四項權(quán)能：占有、使用、收益和處分1） 占有。指使用人對土地

15、實行控制或支配的權(quán)利。2） 使用。指對土地的利用和運用的權(quán)利3） 收益。指使用人享有土地上利益的權(quán)利，即它是基于使用土地而取得的經(jīng)濟收入4） 處分。指使用人按照法律和合同的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的權(quán)利31 .（名）土地使用權(quán)出讓的概念P220是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者想國家支付土地使用出讓金的行為。（判）土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有期限出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。P22132 .（簡）土地出讓的內(nèi)涵P2211） 土地出讓的主體-出讓方是土地的所有者一一國家，土地使用權(quán)的受讓方是中

16、華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。由于國家是一個抽象主體，在具體行使出讓權(quán)時，一般是由土地所在地政府作為具體代表。2） 土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地，即城市、縣城、建鎮(zhèn)制、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，證為國有后方可出讓。3） 土地出讓的內(nèi)容。土地出讓是土地出讓方將一定年限的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方支付相應(yīng)出讓金的行為。受讓方取得的是具有獨立意義的土地使用權(quán)，具有占有、使用、收益和一定程度的處分權(quán)能，具體表現(xiàn)為對土地的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)等。33.（簡或選）土地使用權(quán)的特點P2211）出讓方的唯一性。土地使用權(quán)

17、出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權(quán)2）出讓權(quán)利的局限性。經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個人，對受讓土地只有使用權(quán)，在使用期限內(nèi)對土地?fù)碛惺褂谩⒄加小⑹找妗⑻幏謾?quán)；土地使用權(quán)可以進入市場，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。3） 土地出讓客體的單一性。土地出讓客體必須是國有土地，集體土地未經(jīng)征收不得出讓4）出讓主體的平等性。土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點34 .（選或判）土地使用權(quán)年限居住用地70年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年工業(yè)，教育、科學(xué)、文化衛(wèi)生、體

18、育用地50年（科教文衛(wèi)體工）35 .（名或判）土地出讓方式與比較P2222271）招標(biāo)出讓是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。2）拍賣出讓是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。3）掛牌出讓是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用者的行為。5）協(xié)議出

19、讓是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓和轉(zhuǎn)讓的區(qū)別嗔目出讓轉(zhuǎn)讓行為主體玫府及土管部門境內(nèi)外任何經(jīng)濟實體和個人去律關(guān)系法律關(guān)系不平等（優(yōu)益權(quán)）平等在市場所處層次土地一級市場二級市場年限按合同規(guī)定合同年限一已使用期限=剩余年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌出售、交換、贈與36.（簡或論）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系P243244從某種程度上說，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的不同階段，其共同的目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的城市生活環(huán)境和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。1）城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到管制作用2）城市規(guī)劃

20、指導(dǎo)和促進房地產(chǎn)開發(fā)3）城市規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段總之，房地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，城市規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)提供了指導(dǎo)，同時規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)謀求合理經(jīng)濟效益的必要手段。37.（選或判）P245248建設(shè)項目選址意見書1）有效期為一年2）需延長的，在期滿前一個月內(nèi)向市規(guī)劃行政主管部門提出申請，延長期不超過6個月建設(shè)用地規(guī)劃許可證1）有效期為6個月2）期滿前30內(nèi)提出申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)單位和個人領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，因故在一年內(nèi)不能動工的，應(yīng)在期滿前一個月內(nèi)，向市行政主管部門辦理延期手續(xù)。未辦理延期手續(xù)，自行失效38 .（名）房地產(chǎn)項目管理的概念P265房

21、地產(chǎn)項目管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個項目的開發(fā)建設(shè)過程中，通過計劃、指揮、檢查和調(diào)整等手段進行質(zhì)量、進度、成本、合同和安全等方面的全面管理，并與社會各相關(guān)部門進行聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)、以實現(xiàn)項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。39 .（簡）房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的特點P2672681）質(zhì)量影響因素多2）質(zhì)量波動大3）質(zhì)量離散4）質(zhì)量隱蔽性強5）竣工檢驗局限性大40 .（簡或選）施工階段質(zhì)量控制手段1）旁站監(jiān)督2）測量3）試驗4）指令文件5）規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序6）利用支付控制手段41 .核心產(chǎn)品居住、投資、教育、健康、娛樂、社交、醫(yī)療形式產(chǎn)品式樣、顏色、風(fēng)格、配套設(shè)施、地上（下）停車位延伸產(chǎn)品服務(wù)、物業(yè)42

22、 .（選或判）P2874P理論產(chǎn)品Product價格Price渠道Place促銷Promotion43 .（簡或選）開發(fā)商選擇自行租售的情況P2901）大型房地產(chǎn)公司2）處于賣方市場3）項目已經(jīng)由明確的銷售對象44 .（簡）價格制定的程序P2941）確定定價目標(biāo)2）確定經(jīng)營開發(fā)成本3）估測目標(biāo)市場的需求4）分析競爭者5）選擇定價方法并進行測算6）確定銷售價格45.（簡或論）價格確定方法P295成本導(dǎo)向定價法、購買者需求導(dǎo)向定價法、競爭導(dǎo)向定價法重點掌握成本導(dǎo)向定價法 成本加成定價法。指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成即利潤率來制定房地產(chǎn)的銷售價格單價=單位面積成本價X（1+利潤率

23、） 目標(biāo)利潤定價法。是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的總成本和計劃的總銷售量，再加上按投資收益率確定的目標(biāo)利潤額來定價的方法單價=（總成本+目標(biāo)利潤+稅金）/預(yù)售銷售面積目標(biāo)利潤=投資總額X（1+投資收益率）了解購買者需求導(dǎo)向定價法認(rèn)知價值定價法價值定價法競爭導(dǎo)向定價法領(lǐng)導(dǎo)定價法挑戰(zhàn)定價法隨行就市定價法46 .（名）物業(yè)服務(wù)的早期介入P318是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個階段（項目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)等階段）就參與介入，從物業(yè)服務(wù)運作的角度歲物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供建設(shè)性意見47 .（簡或論）物業(yè)管理的早期介入的作用

24、P315促進規(guī)劃合理，設(shè)計優(yōu)化減少返工，防止留下后遺癥 為物業(yè)的正常管理打下基礎(chǔ) 有利于提高房屋建造質(zhì)量 有利于房地產(chǎn)開發(fā)商集中人才技術(shù)資源，專心項目開發(fā)建設(shè)48.（選或判）房地產(chǎn)融資的方式債務(wù)融資、權(quán)益融資和金融租賃P331具體方式銀行信貸發(fā)行股票發(fā)行公司債券與信托投資公司合作49.（名）股票發(fā)行P337股票發(fā)行是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資中最常用的一種方式，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得持續(xù)資金支持的最佳融資方案（是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用于證明投資者股東的身份和權(quán)益并以此來獲得股息和紅利的憑證）50.老師補充內(nèi)容一、房地產(chǎn)法律法規(guī)體系框架1、基本法律中華人民共和國憲法中華人民共和國土地管理法中華人民共和

25、國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2、相關(guān)法律物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法3、配套法律房地產(chǎn)行政法規(guī)房地產(chǎn)行政規(guī)章地方性房地產(chǎn)法律規(guī)范地方性房地產(chǎn)規(guī)章二、分類1、與房地產(chǎn)開發(fā)用地相關(guān)法規(guī)土地管理法、城鄉(xiāng)房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律都對房地產(chǎn)開發(fā)用地原則進行了規(guī)范。2、與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)法規(guī)城鄉(xiāng)規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法等3、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)法規(guī)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（名）宏觀調(diào)控：是指政府為了保持經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展，對國民經(jīng)濟的總體調(diào)節(jié)和控制。主要手段：財政政策和貨幣政策，包括匯率政策三、（論或簡）政府對房地產(chǎn)開發(fā)進行宏觀調(diào)控的必要性1、房地產(chǎn)開發(fā)在房地產(chǎn)經(jīng)

26、濟活動中的重要地位2、房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性、社會性3、彌補“市場失靈”4、國民經(jīng)濟總量平衡的目標(biāo)要求5、調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的要求四、宏觀調(diào)控政策1)信貸政策：對房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在三個方面：一是存款準(zhǔn)備金率的變化；二是基準(zhǔn)利率的變化；三是二套房首付比例及貸款率的變化。2)保障房政策3)限購政策、土地政策、稅收政策五、建立完善的房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控體系1、加強對房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的調(diào)控多元化的投資結(jié)構(gòu)和融資渠道2、加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的調(diào)控(1)加快土地市場化改革(2)切實壟斷土地一級市場，規(guī)范土地市場交易行為v政府對房地產(chǎn)開發(fā)稅收的管理1、房地產(chǎn)稅收：是指以房產(chǎn)和地產(chǎn)為課稅客體或者主要以房地

27、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅賦。它是政府財政收入的主要來源之一。與其他稅收一樣，房地產(chǎn)稅收具有強制性、無償性、固定性的特點。2、房地產(chǎn)稅收類型(了解)n4類，12個稅種(1)持有土地、房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅包括：城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中應(yīng)繳納的稅：耕地占用稅、營業(yè)稅、城市維護啊建設(shè)稅及教育費附加(3)房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費及附加、土地增值稅、印花稅、契稅(4)所得稅：企業(yè)所得稅、個人所得稅案例分析【案例1】2009年4月15日，濟南夏先生與某地產(chǎn)公司簽訂購房合同。夏先生購買了地產(chǎn)公司開發(fā)的公寓1號樓2單元101室，面積134.4平方米、

28、地下室14.8平方米，住宅價格為4400元/平方米，地下室價格為1800元/平方米，促銷折扣3500元，總計價款61.45萬元，夏先生按約交齊了房款。同年10月，夏先生入住。但隨后提起訴訟，要求地產(chǎn)公司退房退款并雙倍賠償。夏先生稱：開發(fā)商售樓時的宣傳材料與事實不符，使他對環(huán)境的期望成為泡影。簽訂合同時，開發(fā)商給夏先生一份公寓簡介規(guī)劃圖和廣告宣傳材料。宣傳材料顯示，公寓樓坐北朝南，整個樓區(qū)的結(jié)構(gòu)分布為：住宅樓前面只有一棟位于小區(qū)西南角的兩層小建筑樓（實為鍋爐房），樓前是一空場地，公寓樓東側(cè)是兩塊面積很大的綠地，綠地分南北兩塊，其他則沒有標(biāo)識出任何建筑物。而且廣告宣稱：“公寓內(nèi)集中供熱，熱水直接供

29、應(yīng)至每一單元。”但是，開發(fā)商在他及其他業(yè)主入住后，卻在2010年4月下旬又在1號樓前的停車場建了2號樓對外銷售2011年4月，宣傳材料中承諾的綠地處也開始破土動工，興建3號樓。雖然開發(fā)商所建的公寓1號樓、2號樓及即將進行的三期工程的建設(shè)，均有規(guī)劃、土地建設(shè)管理局的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，卻與開發(fā)商在宣傳材料中的表述不一致，對購房者明顯實施了欺詐行為。同時，開發(fā)商并沒有在公寓內(nèi)集中供熱，熱水也沒有直接供應(yīng)到每一個單元。而開發(fā)商認(rèn)為，他們的宣傳材料中確有不實之處，宣傳圖不構(gòu)成欺詐，購房合同真實有效，開發(fā)商為追求施工方案的盡善盡美，并在不損害原告利益的情況下，對原宣傳材料內(nèi)容略作變動，無可厚

30、非。v1、你認(rèn)為夏先生提出的訴訟請求合理嗎？2、商品房銷售中廣告與承諾應(yīng)如何規(guī)范？你認(rèn)為夏先生提出的訴訟請求合理嗎？答：開發(fā)商對在宣傳材料中的表述和承諾在合同中沒有載明，雖然交房后沒有實現(xiàn)，但這并不會導(dǎo)致夏先生的購房目的完全落空。開發(fā)商的宣傳材料中確有不實之處：公寓樓前的空地雖然不能確定為停車場，但不應(yīng)該為建筑物2號樓；雖然沒有標(biāo)明綠地面積的大小，但確定為綠地而非建筑物無疑。況且，開發(fā)商的確又在宣傳圖標(biāo)注的綠地位置動工建三期工程；夏先生所購房屋內(nèi)雖然鋪設(shè)有暖氣，但并未實行集中供熱；雖然有鍋爐房，熱水并沒有直接供應(yīng)至家中，而且開發(fā)商被政府部門批準(zhǔn)的規(guī)劃手續(xù)表明，宣傳材料中1號樓前空地的位置應(yīng)是2

31、號樓，綠地的位置應(yīng)是3號樓。基于此，房產(chǎn)商有意對消費者進行誤導(dǎo)，其行為即使不構(gòu)成欺詐，也是違背誠實信用原則，理應(yīng)對消費者進行補償。法院最終判決將夏先生所購房屋的房價由購房日的每平方米4400元，降到每平方米3800元，判令開發(fā)商退賠8萬余元。v2.商品房銷售中廣告與承諾應(yīng)如何規(guī)范？答：國家工商行政管理總局頒布的房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定有這樣的規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾，對虛假、夸大宣傳內(nèi)容的房地產(chǎn)廣告進行重點清理。從廣告法的角度看，房產(chǎn)商以效果圖、廣告等形式所做出的廣告內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)真實、合法，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費者

32、，應(yīng)當(dāng)遵循公平、誠實信用的原則。開發(fā)商宣傳材料內(nèi)容，應(yīng)看做是合同的一部分，應(yīng)當(dāng)作為合同義務(wù)來看待。開發(fā)商在房屋交付后沒有實現(xiàn)承諾，嚴(yán)格意義上講，不僅是一種違約行為，也是一種違反合同的行為。【案例2】2009年，成都兩家公司先后在成都某小區(qū)住宿樓旁修建了兩幢商樓，嚴(yán)重影響了采光，一樓的住戶白天也得開燈。2012年，不能容忍采光權(quán)被剝奪的36家住戶聯(lián)名致信成都市市長李某要求解決。2012年6月，李市長對此作出了盡力把住戶們的問題解決好的批示。2012年，經(jīng)該市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及政府部門的協(xié)調(diào)，成都兩家房產(chǎn)公司向住戶賠償400萬元。住戶因采光權(quán)受到侵犯而獲得如此巨額的賠償，在國內(nèi)尚屬首例。據(jù)悉，兩家公司將于

33、2013年5月底前分兩次支付成都某小區(qū)36家住戶400萬元，首批付款160萬元將即日交付，余款240萬元在5月30日支付。這400萬元中將有172萬元用作對其中20戶的經(jīng)濟賠償，余下的228萬元用于剩下的16戶在小區(qū)內(nèi)重新修建16套住房。【問題】1、建筑采光在房地產(chǎn)開發(fā)中與那些因素有關(guān)系?2、本案例中兩家公司向成都某小區(qū)36家住戶進行了賠償，但如果這兩家公司沒有賠償能力時該怎么辦？3、本案的經(jīng)驗教訓(xùn)？1 .建筑采光在房地產(chǎn)開發(fā)中與那些因素有關(guān)系？（v答：根據(jù)城市規(guī)劃相關(guān)的規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活，團結(jié)互助，公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光、等方面的相

34、鄰關(guān)系,給相鄰方造成障礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除障礙，賠償損失。按照物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主的自由產(chǎn)權(quán)受到法律的保護，為了保證建筑采光，在規(guī)劃設(shè)計時要求保持樓間距等。2 .本案例中兩家公司向成都某小區(qū)36家住戶進行了賠償，但如果這兩家公司沒有賠償能力時該怎么辦？答：城市規(guī)劃法對建設(shè)項目的審批程序做出了明確的規(guī)定，即實行選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證，即“一書兩證”。城市規(guī)劃法第31條規(guī)定，“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門核定用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許

35、可證后，方可向縣級以上人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門出讓土地。”只有獲得合法的用地手續(xù)，才能申請辦理辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，之后才能辦理開工手續(xù)。由此可以看到，政府規(guī)劃管理部門對規(guī)劃的審批具有決定性作用，如果這兩家公司沒有賠償能力時可以要求規(guī)劃部門承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任。3 .本案的經(jīng)驗教訓(xùn)？從規(guī)劃管理部門、開發(fā)商、業(yè)主三方面進行論證。規(guī)劃管理部門要嚴(yán)格按照規(guī)定辦事、對方案進行實地的勘查；開發(fā)商要充分尊重周圍業(yè)主的權(quán)利；業(yè)主要敢于維權(quán)。【案例3】2000年11月，陳先生購買了上海市某路上的一套商品房。當(dāng)時雙方在預(yù)售合同的附件中約定：小區(qū)內(nèi)有網(wǎng)球練習(xí)場，交

36、付房屋的裝修、設(shè)備達不到約定標(biāo)準(zhǔn)，按約定的裝修、設(shè)備差價壹倍補償。簽約后，陳先生分期付清了所有房款；交房后，陳先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)并無網(wǎng)球場；在與開發(fā)商多次交涉未果的情況下，陳先生于2002年10月10日起訴到法院，陳先生提供了自家附近三鑫花園小區(qū)網(wǎng)球場的收費情況，網(wǎng)球場對小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放每小時收費為20元，對外開放則是40元。據(jù)此，陳先生認(rèn)為自己小區(qū)內(nèi)未建網(wǎng)球場，只得外出打網(wǎng)球，每小時的差價為20元，按一周打三次、共15年計算，需多支出3萬余元，要求開發(fā)商賠償違約損失3萬元。庭審中，開發(fā)商對小區(qū)未建網(wǎng)球場的事實并無異議，但在具體的賠償數(shù)額上發(fā)生了分歧。開發(fā)商認(rèn)為只是把原計劃中的屋頂網(wǎng)球練習(xí)場改建為屋頂花園；同時原合同中約定僅是網(wǎng)球練習(xí)場，并非標(biāo)準(zhǔn)場地；經(jīng)過庭審調(diào)解，開發(fā)商表示愿意賠償3000至4000元,但陳先生對此數(shù)額不同意。法院一審判決，開發(fā)商賠償陳先生人民幣4000元。【問題】v1、商品房銷售后小區(qū)規(guī)劃應(yīng)如何規(guī)范？v2、本案中陳先生未能如愿獲得理想賠償?shù)脑颍縱3、本案的經(jīng)驗教訓(xùn)有哪些？1 .商品房銷售后小區(qū)規(guī)劃應(yīng)如何規(guī)范？答：根據(jù)商品房銷售管辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、