1、目錄1、項目概況31.1項目區位31.2交通狀況31.3周邊資源41.4規模指標41.5規劃要求42、規劃設計的基本原則52.1項目定位52.1.1定位總策略52.1.2項目形象定位52.1.3物業配比建議52.1.4分物業發展策略52.1.5商業定位52.2總體規劃62.2.1規劃原則62.2.2規劃要點72.2.3規劃方案示意72.2.4形象打造72.2.5交通組織82.2.6出入口設計要求92.2.7停車設計93、分物業產品設計建議103.1商業設計要點建議103.1.1業態建議103.1.2立面形象103.1.3外部、內部空間103.1.4商業交通組織及設施建議113.1.5建筑指標建

2、議113.1.6其他113.2寫字樓設計要點建議123.2.1寫字樓設計原則：123.2.2智能寫字樓設計123.2.3立面形象123.2.4公共空間133.2.5公共配套133.2.6產品靈活劃分133.2.7層高建議133.2.8空中花園（參考）133.2.9與商業、寫字樓的關系要求144、設計成果要求154.1概念方案154.1.1項目概念方案設計成果154.2.2其他圖紙或文本資料154.2設計成果提交時間計劃151、項目概況1.1項目區位l 華南智慧城項目位于肇慶市端州區，總占地380畝，是廣佛肇中心城市現代產業新城;集現代產業辦公、商業、商務、休閑、生態宜居為一體，再造產城融合，城

3、市升級新引擎。l CBD商業中心區項目為華南智慧城第二期開發項目，位于整個項目東南端，緊鄰璣西路與風華路，由兩棟CBD產業大樓與集中商業裙樓組成。1.2交通狀況l 華南智慧城項目位于肇慶市端州區太和北路以西，風華路（現改為智慧大道）以北，桂園路以南，璣西路與三茂鐵路以西地段；產業園區臨近區內主要干道，鐵路（輕軌）樞紐，交通便捷。 1.3周邊資源l 周邊高端、中高端居住區，三榕工業園區，智慧城本身高端產業、商務群體，為項目提供了強有力的消費客群支撐。l 項目周邊約5分車程范圍內分布肇慶火車站、城際軌道樞紐、城西客運站、體育中心等城市交通與場館設施。l 項目北望北嶺山，東部為波海湖、七星巖景區。

4、1.4規模指標l 華南智慧城CBD項目占地24554.35，建筑總高控制在100米以下，地上22層（包括集中商業4層），地下1層；總建筑面積約137000，其中商業面積約52000；寫字樓面積約65000平方，為兩座塔樓；地下一層為車庫，建筑面積約20000平方。1.5規劃要求 根據華南智慧城總體規劃要求，本項目總體包括兩部內容：l 智慧mall：總建筑52000平方，打造肇慶最高檔次一站式購物中心；l 產業CBD ：總建筑65000平方，打造現代產業CBD商務中心,引領肇慶市場。2、規劃設計的基本原則2.1項目定位2.1.1定位總策略 肇慶最高端現代購物中心2.1.2項目形象定位一座城市的新

5、地標，商業發展的新方向2.1.3物業配比建議l 購物中心規模：5.2萬平方米；l 地下建筑2萬平方米，l 寫字樓完善項目功能，樹立形象，建議規模6.5萬平方米。2.1.4分物業發展策略商業（精品、高端、主題化）l 以精品化、高端商業品牌引入形成商業核心價值；通過主題化的營造實現區域商業價值的升級，打造肇慶最高端一站式購物中心。寫字樓（時尚感、高品質、生態性）l 保證形象同時控制規模，多面積劃分，降低市場風險；適度產品創新，建立競爭優勢及營銷賣點。2.1.5商業定位l 整體目標定位：一站式購物中心l 業態定位：以精品主力店或次主力店與五星影院相匹配，帶動項目整體價值提升，實現優質資產沉淀；精品生

6、活超市約15000平方，滿足項目周邊消費群體的生活需求。l 客戶定位：滿足園區內企業員工、端州區及高要市消費群體日常購物、休閑、娛樂以及商務辦公需求，同時向德慶、云浮等周邊縣市輻射。2.1.6 寫字樓定位l 華南智慧城項目定位： 現代產業新城肇慶城市地標l 寫字樓整體定位：城市新中心產業CBD 粵西區域標桿商務空間（參考：產業CBD，商務新地標）Ø 城市新中心產業CBD核心區Ø 粵西標桿物業，提供國際5A甲級標準辦公空間Ø 以高性價比和產業新城豐富配套為核心賣點的高端商務空間Ø 為成長型本地企業提供高形象、低成本的辦公場所l 客戶定位：Ø 主抓

7、核心客戶：高科技、軟件、金融、貿易、信息服務、文化創意等企業、機構；Ø 以肇慶本地客戶為基礎，廣佛區域拓展客戶為主；Ø 珠三角產業轉移戰略催生的第三產業、現代服務業客戶Ø 產業積聚吸引珠三角、粵西區域服務外包企業Ø 打造高形象和高性價比，兼顧一定的投資功能；l 產品定位:Ø 面積區間建議根據樓層劃分為3個梯度（滿足不同企業需求）Ø 整層銷售（高樓層部分）：針對知名品牌大企業、機構使用Ø 半層銷售（高樓層部分）：針對大中型企業為主Ø 100-300平米（中低樓層部分）：針對中小企業為主Ø 單層面積約：150

8、0-2000平方2.2總體規劃2.2.1規劃原則本項目設計應遵循“以人為本”的原則，提倡綠色建筑、生態建筑和節能建筑的理念，突出智能、人性、個性、自由、效率，追求優化經濟設計，增強建筑的市場競爭力。項目的設計過程中應重點考慮如下方面原則。l 規范性原則：符合國家、廣東省及肇慶市規定的現行建筑、結構、消防等節能規定和規范，設計內容及深度必須符合甲方向政府各部門進行申報各種技術論證、手續所需的深度。l 協調性原則：建筑師應該全面掌握該地塊和設計的細節，以及相鄰在建或已建的項目。建筑師在整個設計過程中應充分考慮與相鄰地段建筑及環境的協調。l 價值實現原則：設計應采用靈活的手法，包括高效利用空間，協調

9、當地環境，節能等，以增強建筑的商業吸引力。l 建筑開發的經濟性原則：相關材料應屬于通用型產品以保證項目開發的經濟性要求；設計應充分考慮現有施工技術，包括選擇易于施工的材料。采用節能環保技術和設計，保證建筑產品長期運營經濟，并要在其使用壽命內取得最大的經濟效益。l 靈活性原則：充分考慮樓宇定制化的市場趨勢，保留建筑未來改造的彈性空間。l 長期運營的經濟性原則：綜合考慮結構、材料、設備等因素，以最少的能耗和運行費用來提供一個舒適的內部環境，運行費用包括管理費用。l 新技術原則：設計上要考慮采用建筑新技術、節能生態新技術等。2.2.2規劃要點l 整體規劃：CBD大樓與集中商業區統一規劃。l 建筑風格

10、：寫字樓、商業兩種業態在建筑造型設計上應協調統一；設計要求大膽創新，引進全新商業設計理念，外觀設計應具有潮流時尚的時代氣息，內部規劃應體現人性化的關懷。l 形象打造：整體形象體現國際化、都市化，打造成肇慶的新地標。2.2.3規劃方案示意商業中心部分商業mall及寫字樓 l CBD綜合商務辦公及裙樓商業： CBD綜合商務辦公及裙樓商業（建筑面積約13.7萬平米）放置在地塊東南側。 2.2.4形象打造l 整體形象體現設計感：氣勢恢宏、時尚前衛、主次有序。 l 頂部造型與燈光處理：增強建筑的設計美感，突出項目的潮流時尚與國際化。l DIS區域識別系統 (district identification

11、s system)：道路系統及鋪裝、統一的導示系統、趣味小品，雕塑 2.2.5交通組織l 總則Ø 依據項目所在區域的控制性詳細規劃以及項目現有的規劃狀況，對項目的交通規劃與整個園區的交通規劃進行統籌考慮，科學規劃。并能兼顧考慮擬規劃項目與小區外部市政交通組織規劃的銜接（包括23區各業態區域建設期與竣工期的交通組織分析、機動車單雙行或回轉掉頭建議、客流接入分析、用地紅線外部交通指示分析、各業態人車出入口點位分析、交通擁堵區分析及其應對措施等）。Ø CBD項目與整個華南智慧城交通關系，符合現有城市交通道路的規劃和原則；Ø 重點研究CBD項目與集中商業區人流和車流的關系

12、，避免相互干擾；處理好客流線、消防流線、緊急疏散流線等必須的動線，并提供相應的技術分析。Ø 重點研究CBD項目前廣場區域的交通組織及與風華路、璣西路等與基地的人流、車流關系，對交通組織進行深入分析。Ø 各物業的主入口應易于識別，應考慮該場地上下午高峰時期交通流量的信息，以對入口和出口道路的設計與布局提出合理方案。應對停車的管理方式和控制裝置進行分析與選擇。在設計中必須考慮道路的承載量和轉彎半徑以滿足消防車出入的需要。Ø 人車流線應避免交叉，應研究適于此項目的各種交通模式和出入路線并反映在總平面布局設計中。Ø 注意地形高差現狀，保證人流進入項目的便捷；l

13、主要交通流線設計要點Ø 車流、人流分離；Ø 商業、寫字樓兩種業態的人流、車流分離；Ø 通勤停車與來訪停車應分離停靠管理；后勤服務車流、人流組織于辦公、商業隱蔽面；重要商務車流可以直抵主樓入口雨篷下；Ø 結合裙樓商業，在用地內合理組織內部人行交通；Ø 地下車庫（機動車、非機動車）出入口避免離商業、寫字樓人流主出入口過近。Ø 室外照明、鋪地方式結合商業人流考慮，加強對人流的引導作用；Ø 整個項目應考慮物流路線及卸貨區需求的合理設置；2.2.6出入口設計要求l 寫字樓、商業應單獨設置建筑出入口，互不干擾。機動車主要出入口宜設置在璣

14、西路或風華路一側，且基地內應留出足夠的臨時停車及回車場地。l 出入口應滿足規范規定設計，并符合消防及緊急疏散要求。l 出入口應重點關注入口的尺度、品質和可視性、可達性、標志性。仔細考慮入口前的空間利用，該空間應充滿活力。l 考慮服務性出入口的設計。在主要出入口不應該看到服務性入口、垃圾收集設施、變壓器和冷卻塔等。l 到達主要人行道和車行道不應位于服務性區域，主要出入口也不能作為貨物進出的主要入口。在服務性區域應充分考慮機動車的停車空間。l 室外綠化尺度不宜過大，過高，綠化植株避免遮擋高層主入口、底層商業；l 外管井口、人防出口等建構筑物以及后勤工作區域宜結合綠化園林設計進行弱化；2.2.7停車

15、設計l 地上停車位：Ø 要設置臨時和緊急停車位，并設計相應的停車場、停車庫引導系統。Ø 在建筑適當位置可考慮設置雨蓬，其寬度應滿足雨雪天方便落客的要求。l 地下停車庫：Ø 主要停車庫安排在地下室。為重要人物及客人設定臨時停車位。Ø 應考慮運貨貨車到達地下服務區域的方式。Ø 機動車位總量按項目規劃指標設置。Ø 非機動車標準參照肇慶市有關規定的下限設置。Ø 商業、寫字樓的地下停車庫應明確劃分，建議寫字樓、商業在電梯廳與停車場間設置前廳。3、分物業產品設計建議3.1商業設計要點建議3.1.1業態建議樓層面積業態組合主力店-1200

16、00停車場/1F13000珠寶、鞋子、化妝品、名表、電器主力店2F13000女裝、內衣、超市、皮具、流行飾品超市3F13000運動、體育、健身器材、男裝、超市超市4F13000影院、主題餐飲、床品、童裝、兒童娛樂影院合計52000/l 整個商業為4層分布，每層商業都分布主力店或者次主力店帶動客流；l 各樓層業態分布錯位，品類搭配以不同年齡、群體及需求的客戶為主；3.1.2立面形象l 商業外立面形象體現國際、現代、時尚的商業形象，提升整體商業品質 3.1.3外部、內部空間l 夸張、錯落有序的外部空間，美觀而不單調l 動線指引性明確，明晰而不單調。 l 通過景觀中庭、挑空等處理，提升商業檔次，對曲

17、線藝術的理解，完美的商業空間，視覺盛宴！ 3.1.4商業交通組織及設施建議l 利用中庭合理設置扶梯等設施保證客流均衡分布到各個樓層；l 地下車（機動車、非機動車）庫出入口避免離商業、辦公主出入口過近。3.1.5建筑指標建議l 層高：Ø 負一層5.5米；Ø 1層6.0米；Ø 2-4層5.5米；Ø 四層餐飲部分5.5米，影院部分9.0米。（以上為建筑高度）l 柱距：Ø 專賣店、超市、娛樂、主題餐廳、數碼等商業業態的經濟柱網尺寸一般為8.4Mx8.4M。Ø 影院按照商家要求定制。3.1.6其他l 廣告牌：結構設計時需要適當考慮屋面室外廣告位

18、的預埋件，廣告位不宜過多，不能破壞整個項目外立面整體效果。3.2寫字樓設計要點建議3.2.1寫字樓設計原則：l 建筑設計應具有鮮明的時代特征，充分體現高科技的發展水平，建筑的品質應該更具標桿級品質，其質量標準應與甲級標準辦公建筑執行管理標準一致。l 寫字樓設置在璣西路旁，利用在后側相連的規劃道路朝北作為主要出入口。l 寫字樓總高度100米，外型規整，避免室內出現不規則房間；l 建筑整體設計應考慮經濟、環保要求，保證長期運營的經濟性；l 寫字樓頂部和底層裙房應考慮設置與品質相符的寫字樓或企業標識位置；l 寫字樓的夜景照明應符合節能要求，便于維護；l 寫字樓標準層面積在2000平方以內，標準層形狀

19、和結構柱網系統要為不同性質和規模的租戶提供一定的靈活性，同時按照基本模數設計戶內單元，保證未來租賃銷售組合的靈活性；l 必須完全滿足國家、當地有關無障礙設計的規范要求，包括室內和室外部分。3.2.2智能寫字樓設計l 寫字樓達到國際5A級智能寫字樓要求，在弱電方面應具有一定的超前性；3.2.3立面形象l 現代簡約式外觀設計，充滿現代感和科技感，突出挺拔感，彌補建筑絕對高度；l 提高立面局部細節的設計感，突出建筑品質；l 提升寫字樓主入口的昭示性和檔次感； 3.2.4公共空間l 大堂：首層大堂的空間面積適當，體現高檔形象。 3.2.5公共配套l 公共會議室：將公司會議室剝離出來，分段整合在某幾個樓層，為寫字樓里的中小型企業提供實惠的分時使用服務。 l 配套休閑商務會所（架空層設置） 3.2.6產品靈活劃分l 空間彈性組合l 平面的彈性組合：每層設置公共衛生設備的同時，單獨辦公空間可設置單獨的上下水（部分預留沉池），空間可分隔合并自由。3.2.7層高建議l 為樹立寫字樓形象，建議單層天花凈高2.8米以上，層高4.2米左右。3.2.8空中花園（參考）l 營造生態辦公的概念，提升