1、農村房屋買賣合同效力之分析伴隨中國經濟的高速發展，城市化進程加快、拆遷進程加快、農村人口城市化，農村房屋買賣合同引起的利益糾紛漸漸浮出水面。有些是幾年前發生的買賣行為，有些甚至是十幾、幾十年前的買賣行為；購買者中有本村或外村村民，也有的是城鎮非農業戶口居民；出賣方中有的仍在農村生活，有的本身也已經成為城鎮非農業戶口居民。農村房屋買賣合同是否有效，規定雜亂、理解各異，導致在司法實踐中判決千差萬別，筆者在此嘗試對農村房屋買賣合同的法律效力作一探討。一、目前處理該問題的司法現狀。目前，人民法院在審理農村房屋買賣合同糾紛時，對其效力的認定主要有三種觀點：一、合同有效。理由是合同法規定，違反法律、行政法

2、規的強制性規定的合同方為無效；合同法解釋進一步規定，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。我國對農村房屋買賣至今未進行專門立法，我國法律、行政法規對農村房屋買賣行為亦未作禁止性規定。二、合同無效，但不返還。理由是出賣方的行為本身可以視為對宅基地使用權的一種放棄，而法律并不禁止這種放棄行為；另外，合同法第58條中規定：”不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償”。其中“不能返還”是指事實上的不能返還，“沒有必要返還”是指根據實際情況的需要，而使用擴張解釋來理解“沒有必要返還”能更好的倡導誠實信用原則，維護交易安全，保障

3、農村環境穩定。三、合同無效，相互返還，但反悔一方對另一方作出賠償，處理原則是不誠信者不得益。二、我國相關法律規定的歷史演變。1982年時國務院制定過村鎮建房用地管理條例，該條例第四條規定“嚴禁買賣、出租和違法轉讓建房用地”；第十四條規定“農村社員、回鄉落戶的離休、退休、退職職工和軍人，建房需要宅基地的，應向所在生產隊申請報公社管理委員會批準；確實需要占有耕地、園地的，必須報經縣級人民政府批準。批準后，由批準機關發給宅基地使用證明”。第15條規定“由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第14條的規定辦理申請、審查、批準手續。”“出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地”“社員遷居并拆除房屋后騰出的宅基

4、地，由生產隊收回，統一按排使用”。從上述規定看，當時的法律禁止建房用地的直接買賣，并不禁止房屋的買賣，只是規定了房屋的買賣需要經過有關機關申請、審查、批準。但該條例于1986年被土地管理法明令廢止。1986年的土地管理法：第三十八條規定（1988年未修改）“農村居民建住宅，應當使用原有的宅基地和村內空閑地。使用耕地的，經鄉級人民政府審核后，報縣級人民政府批準;使用原有的宅基地、村內閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準。”“出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。”1999年第二次修正的土地管理法：第六十二條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”“農村村民出賣、出租住房后，再中請宅基地的，不予以批

5、準”。第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。有關司法解釋：1963年最高法院關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見規定“社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地都歸生產隊集體所有，一律不能出租和買賣。但仍歸各戶長期使用，長期不變。宅基地上的附著物如房屋、樹林、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有1984年最高法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見則認為，村鎮公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院村鎮建房用地管理條例中規

6、定的審查、批準手續處理。1991年全國人大法工委給浙江省人大的回復中稱，不宜將農村房屋買賣行為按土地管理法第四十七條規定的買賣或以其他形式非法轉讓土地行為予以處罰。國務院辦公廳1999年5月6日發布的關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知中規定：“農村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月24日，國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”浙江省高級法院1992年紀要：“買賣農村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續。”

7、可見，（1）以上法律只是禁止或限制農村的土地使用權出讓、轉讓或出租，但沒有直接禁止或限制農村房屋的買賣和租賃。（2）村民出賣房屋的后果是不能再審批宅基地。即便到1999年第二次修正的土地管理法后，國務院辦公廳1999年5月6日發布的關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知及國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定也才有相應的政府規章對此進行禁止，但上述規章均不是合同法規定的法律、行政法規。三、基于上述司法現狀及立法演變，筆者認為，對農村房屋買賣合同的效力認定，應以有效認定為原則，無效認定為例外；在1999年前的農村房屋買賣合同一般均應作有效認定。對其理由作如下論述（一）從法律原理層面進行分析0首先，

8、中華人民共和國合同法（以下稱合同法）第五十二條規定：”有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益;（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”在合同無效的五種情形中，農村房屋買實無效最大程度上適用的是第五種情形，即“違反法律、行政法規的強制性規定。”這里只強調違反法律、行政法規的強制性規定，除此外，難以作擴充解釋。最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第四條規定："合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的

9、法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”這進一步明確了在實際審判工作中，利用“違反法律、行政法規的強制性規定”認定合同無效的適用范圍。認定農村房屋買賣合同無效也是這些規定。“違反法律、行政法規的強制性規定”作為認定合同無效的法定理由，并不是簡單地看某一個法律、行政法規里的強制性規定，而必須從無效合同的法律后果上去考慮是否損害國家利益、集體利益或者第三人利益，換句話說，違反法律、行政法規的強制性規定，推導不出損害國家利益、集體利益或者第三人利益而去認定合同無效，這在理論和實踐上毫無意義，這就是考察無效合同的危害后果，沒有危害后果，哪來無效，如果機械地適用，相反地會導

10、致原本合意的雙方中任何一方的惡意得到法律上的支持，從而破壞已經形成的交易秩序。其次，物權法將宅基地使用權歸于用益物權編，用益物權的完整性是“占有”“使用”“收益”，但這里僅規定了對宅基地的“占有”與“使用”，并沒有規定“收益”，但又未作禁止，沒有規定“收益”并不是禁止其“收益”，而要取得收益就必須發生流轉，因此，物權法對宅基地使用權留下了很大的擴展空間。第三、憲法等均規定了集體土地所有權。這一制度是與我國的戶籍制度而相伴相隨的，我國土地所有制就兩種情況，土地分別屬于國家所有和集體所有，用于建造房屋的土地，因所有權的不同而分為建設用地和宅基地，建設用地屬于國家所有，宅基地屬于集體所有。但是我們必

11、須注意到，集體土地使用權的流轉并不會動搖集體土地所有權屬于集體經濟組織這一規定。第四、解讀相關法條，我們可以知道從土管法到其他相關法規、規章，都沒有禁止與限制已有的宅基地使用人處分放棄宅基地使用權，取得設限，棄權不禁。物權法規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。而能夠規范宅基地使用權這一基本民事法律制度的只能是法律規定，而不能是部門規章。我國法律并未規定集體土地使用權和房屋所有權主體必須一致，同時，筆者認為農村房屋適用城市房屋的“地隨房走”更具有現實意義。（二）從立法本意進行分析。土管法旨在加強土地用途管制，限制農用地轉為建設用地，以保持農用地的數量。而宅基

12、地本身即為建設用地，其使用權主體的變更并不會導致農業用地的減少，不會改變宅基地的性質，因此顯然不能調整宅基地使用權流轉問題。土管法還考慮到對農民的基本保障，避免農民轉讓房屋后流離失所，但是在大量勞動力已經走出鄉村進入城市、大片的鄉村已經轉變為小城鎮的今天，認為農村房屋買賣會影響農民生活已經沒有現實依據，也不符合農民實現閑置農村房屋的價值走向城市化的進程。（三）從社會效果和立法趨勢進行分析。該類案件的發生，大多是由于農村土地大面積面臨城市化，面臨拆遷，伴隨著近十幾年的房價高漲及高額的拆遷利益，原來的出賣方惡意翻悔，如果在立法的模糊空間，沒有司法的明確立場予以干預和調整，這一區域的糾紛和矛盾將不斷

13、激化和發展，將使農村的安定環境和我國正在建立的誠實信用、交易安全的市場化經濟面臨嚴重挑戰。我們不妨先來分析一下將來可能的立法取向：民法典草案第一百六十七條“村民經農村集體經濟組織分配取得宅基地使用權，一戶只能擁有一處宅基地”；第一百六十九條規定“宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓。”第一百七十二條“宅基地使用權人轉讓或者放棄宅基地使用權的，不再分配宅基地”。王利明主持的物權法草案第三百零一條“宅基地使用權不得轉讓。但房屋所有權轉移的，宅基地使用權應當隨之轉移。”這說明未來的立法方向并沒有著意維護“非集體組織成員不得購買農戶住房”這一“既定秩序”。

14、其次，從有利于經濟發展的大局出發。農村城市化是一種必然的趨勢，方式上可能采取就地城市化；農村土地使用權的物權化，如承包經營權已為法律所認可。宅基地作為一種私有財產進入流通對于使用權人有利，不能流通則會限制農村經濟發展和城市化進程。再者，農村房屋與城市房屋相比，區別在于土地權屬不同。就房屋而言，與城市房屋一樣，同樣可以繼承、出租、抵押、抵債等；但就土地性質而言，宅基地與國有土地使用權有明顯的區別。宅基地的來源是集體經濟組織的劃撥或分配，一般來說是無償的，也有的地方進行有償使用。通過以上分析，筆者認為，農村房屋與城市房屋沒有本質上的區別，買賣合同如沒有其他無效事由的情況下應認定有效。綜合上述分析，

15、我們可以確定以下的處理原則：以有效認定為原則，無效認定為例外；在1999年前的農村房屋買賣合同一般均應作有效認定。這一原則既嚴格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢，同時還綜合考慮到了相關政策規章的特殊性及此類矛盾糾紛發生的原因力。認定有效的基本條件：1、房屋買賣時，買方家庭成員中有農村集體經濟組織成員的；2、在1999年土地管理法第二次修正之前發生的農村房屋買賣；3、出賣方的現有身份已經不屬于當地農村集體經濟組織成員的；4、購買方在交易時符合農村宅基地使用條件或者已經審批使用宅基地的；5、轉讓行為已經審批或者已經當地農村集體經濟組織認可的；6、相關宅基地已經國有化的；7、同一房屋經過多次買賣，或者相關房屋已經大規