1、長沙市商品房價格波動分析過渡頁1目 錄過渡頁2第一部分第一部分3房地產的價格內涵：房地產的價格內涵： 房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價；具體一宗房地產的價格由市場需求和供給共同作用而形成。 伴隨著房地產行業的蓬勃發展,自住房制度改革以來,全國商品房價格在大部分年份均有較大程度的漲幅。供需結構失衡、投資過熱、融資渠道單一等一系列問題,特別是房價的持續快速上漲,已經嚴重威脅到我國房地產市場的穩定。 房地產價格與一般物品價格相同，都是貨幣表示商品價格，并且受市場供求關系的影響而具有一定的動性。但房地產商品作為實物、權益與區位三者的綜合體，價格具有一些顯著特征。第一部分4房地產價格的

2、顯著特征房地產價格的顯著特征地域性地域性 地域經濟有差異， 而不可移動性。異質性異質性區位、自然、社會、經濟條件的差異以及建筑物式樣、風格、等方面的差別，共同強化了異質性。土地供給缺乏彈性、城市人口增加、生活方式改善、經濟發展、消費者收入水平提高及技術持續進步等因素。1 1 2 2 3 3 4 4 政策性政策性政府的各類土地利用規劃及相關土地保護政策；各種宏觀政策及房地產本身的調控政策。5 5 多樣性多樣性交易形式多樣，不僅可以買賣和租賃，而且還可以抵押、典當、作價入股等交易形式。趨升性趨升性 第二部分5確定研究范圍商品房商品房長長沙市沙市分析過程及思路分析過程及思路中國房地產與經濟社會中國房

3、地產與經濟社會發展統計數據發展統計數據庫庫以以及一些相關論文及一些相關論文數據來源及分工 在掌握大體的價格走勢在掌握大體的價格走勢后，分別后，分別從影從影響供求的因響供求的因素來分析價格的變素來分析價格的變動動. .分析思路過渡頁6第二部分第二部分7價格走勢分析價格走勢分析 從上面折線圖和統計表格中我們可以看出，長沙市商品房價格在逐年遞增。20002005年,長沙房價一直處于緩慢上漲狀態。20062007年,長沙房價上漲加快,2006年上漲22.17%,2007年上漲25.11%。2008年房價繼續保持增長,但增速出現減緩,2010年房價再次出現大幅增長,增幅高達21.12%。2011年以后，

4、增長速度再次減緩。銷售價格（平方米）商品房住宅辦公樓 1,280.00 1,736.00 1,258.00 1,820.00 1,736.00 1,722.00 1,802.00 1,649.00 2,321.00 2,040.00 1,786.00 3,449.00 2,039.00 1,775.00 3,254.00 2,314.00 2,089.00 4,124.00 2,644.00 2,431.00 4,255.00 3,305.00 3,191.00 5,374.00 3,288.00 3,165.00 5,115.00 3,648.00 3,533.00 5,657.00 4,4

5、18.00 4,322.00 4,510.00 5,862.00 5,481.00 9,962.00 6,101.00 5,603.00 12,243.00 6,292.00 5,759.00 12,148.00 第二部分8過渡頁9第三部分第三部分10GDPGDP、人均可支人均可支配收入配收入施工、竣工、施工、竣工、銷售面積銷售面積政策因素政策因素消費心理消費心理建筑成本、建筑成本、消費者價消費者價格指數格指數人口、人口、家庭結構家庭結構影 響 因 素供給需求第三部分11影響需求GDPGDP、人均可人均可支配收入支配收入人口、人口、家庭結構家庭結構消費心理消費心理時間指標數值單位地區增長率20

6、13年居民人均可支配收入,城鎮居民人均可支配收入3.3662萬元長沙市11.142012年城鎮居民家庭人均可支配收入3.0288萬元長沙市14.512011年城鎮居民家庭人均可支配收入2.6451萬元長沙市15.942010年城鎮居民家庭人均可支配收入2.2814萬元長沙12.732009年城鎮居民家庭人均可支配收入2.0238萬元長沙10.72008年城鎮居民家庭人均可支配收入1.8282萬元長沙13.182007年居民人均可支配收入1.6153萬元長沙市162006年城鎮居民家庭人均可支配收入1.3924萬元長沙市11.982005年城鎮居民家庭人均可支配收入1.243388萬元長沙市12

7、.732004年城市居民人均可支配收入1.10291萬元長沙10.932003年城市居民人均可支配收入0.99425萬元長沙10.222002年城市居民人均可支配收入0.9021萬元長沙3.642001年城鎮居民家庭人均可支配收入0.8704萬元長沙市11.06改善居住條件心理改善居住條件心理投資心理投資心理虛榮心理虛榮心理怕漲心理怕漲心理第三部分12供給方面因素供給方面因素施工、竣工、銷售面積施工、竣工、銷售面積 商品房銷售面積和商品房竣工面積增長率的變化是一致的，說明商品房只要開發完畢就基本被消費者購買了。基本供不應求，商品房作為人們生活中的生活必須品，具有剛性需求。建筑成本因素建筑成本因

8、素地價建材價格人力資本消費者價格指數政策因素政策因素限房令土地限購政府救市貸款利率過渡頁13第四部分第四部分142000-2005緩慢增長緩慢增長人口增長人均可支配收入增長家庭結構的改變快速增長快速增長城市高速發展居民收入增加地價上漲增速減緩增速減緩經融危機貸款政策恢復快速增長恢復快速增長經濟恢復政府救市增長減緩增長減緩限房令2006-200720082009-20102011至今各階段價格波動及因素總結各階段價格波動及因素總結 在2008或者2009年，數據都有一個比較大跨越，因為2008年的全球經濟危機時，國務院用4萬億人民幣來救市，促進居民消費，使得2008年商品房需求量迅速增長，一直持

9、續到2010年都是高增長。而在2011年，政府又相繼頒發了限房令等政策，商品房需求量受到抑制，因而價格增長速度也受到抑制，甚至在2012年與2013年商品房價格增長率變為零。第四部分15請添加文本請添加文本請添加文本請添加文本 1、商品房價格由其供求關系決定，供求又受到很多因素所影響，比如居民收入的增長速度、人均可支配收入的大小、家庭結構，消費者心理、建筑成本、商品房竣工面積以及商品房的需求量等。 2、政府因素對商品房價格影響也很大，政府會頒發大量政策或者通過調節銀行利率來達到抑制房價增長或促進房價增長的目的，從而影響商品房的供求關系變化。地方政府出于各自利益，有時也會出臺一些政策，抬高地價，從而促進了商品房價格的