1、公共秩序維護(hù)管理案例1： 北京市海淀區(qū)玉海園小區(qū)業(yè)主張銳在小區(qū)小南門(mén)處被人捅死，保安張永強(qiáng)在目擊有人打斗的情況下，因?yàn)楹ε露镒撸覜](méi)有人向警方報(bào)案。 據(jù)張銳的父親張文國(guó)說(shuō)，事發(fā)當(dāng)晚，附近的客戶(hù)找張銳去維修電腦。再次見(jiàn)到張銳時(shí)，他已經(jīng)倒在血泊中，“好多好多的血，氣都不出了。”張文國(guó)自己撥打了110和120，但兒子終因失血性休克而死亡。 附近住戶(hù)劉東（化名）證明，他當(dāng)時(shí)路過(guò)，看到有人打架，還對(duì)一旁的保安說(shuō)，“你怎么不去管。”但保安沒(méi)應(yīng)聲。 事發(fā)第二天，當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)一位大媽閑聊中向保安張永強(qiáng)問(wèn)起此事，小張說(shuō)他當(dāng)時(shí)確實(shí)看到了，可是因?yàn)楹ε戮蜎](méi)管。大媽在后來(lái)的庭審中，也出庭就此作證。此后不久，張永強(qiáng)辭去

2、了保安工作，下落不明。案件爭(zhēng)論焦點(diǎn) 小區(qū)刑案由誰(shuí)擔(dān)責(zé) 庭審中雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是，誰(shuí)該為張銳之死負(fù)責(zé)死者家屬的觀點(diǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的觀點(diǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的觀點(diǎn) 該為張銳之死承擔(dān)法律責(zé)任的是殺害他的兇手，而不是物業(yè)公司。在法律上張銳死亡的原因是兇手的犯罪行為。 歹徒能夠進(jìn)入小區(qū)并不表明物業(yè)公司未盡到職責(zé)，保安不具備分辨好人與壞人的能力。而且，張銳遇害是一個(gè)突發(fā)的刑事案件，作為保安也不具備制止突發(fā)刑事案件的能力。 玉海園小區(qū)的小南門(mén)不是小區(qū)的主要出入口，依據(jù)北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，公司沒(méi)有義務(wù)在小南門(mén)設(shè)保安。死者家屬的觀點(diǎn) 正是因?yàn)楸０驳牟槐M責(zé)、置之不理，才導(dǎo)致兒子在被扎后1個(gè)小時(shí)才被送到醫(yī)院，耽誤了

3、最佳搶救時(shí)間。“送到醫(yī)院時(shí)，孩子的血都要流干了，醫(yī)生說(shuō)哪怕早10分鐘都有生還的希望。” 他認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該對(duì)孩子的死承擔(dān)全部責(zé)任。如果他們?cè)诎l(fā)現(xiàn)打斗時(shí)上前制止、報(bào)警甚至在兒子被扎后及時(shí)撥打120，兒子都不會(huì)死。法院判決 海淀法院對(duì)發(fā)生在玉海園小區(qū)的這起因刑事案件引起的物業(yè)糾紛做出一審判決，物業(yè)公司被判20%的補(bǔ)充賠償責(zé)任，張銳父母因此獲賠6萬(wàn)余元 依據(jù)相關(guān)司法解釋?zhuān)景钢校斐蓮堜J死亡的直接原因是歹徒行兇，也就是第三人的侵害行為，現(xiàn)案件尚未偵破，侵害人也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)。物業(yè)公司作為安全保障義務(wù)人也有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或制止侵害的范圍內(nèi)，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。據(jù)此，判定物業(yè)對(duì)張文國(guó)夫婦因張銳

4、死亡所受損失承擔(dān)20%的補(bǔ)充賠償責(zé)任。物業(yè)公司提供的保安服務(wù)不是治安保障服務(wù)。它的義務(wù)主要體現(xiàn)在業(yè)主和物業(yè)物業(yè)公司提供的保安服務(wù)不是治安保障服務(wù)。它的義務(wù)主要體現(xiàn)在業(yè)主和物業(yè)公司的物業(yè)管理合同中。在本案中，雙方簽訂的物業(yè)管理合同中，保安服務(wù)的公司的物業(yè)管理合同中。在本案中，雙方簽訂的物業(yè)管理合同中，保安服務(wù)的內(nèi)容為：維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤。服務(wù)質(zhì)量中對(duì)保安內(nèi)容為：維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤。服務(wù)質(zhì)量中對(duì)保安的要求為：的要求為：2424小時(shí)巡查，責(zé)任到人。小時(shí)巡查，責(zé)任到人。這個(gè)合同沒(méi)有對(duì)保安服務(wù)的內(nèi)容作特別約定，依照物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，這個(gè)合同沒(méi)有對(duì)保安服務(wù)

5、的內(nèi)容作特別約定，依照物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，法院可以認(rèn)定，物業(yè)公司所負(fù)的保安義務(wù)只是為維護(hù)公共秩序的防范性法院可以認(rèn)定，物業(yè)公司所負(fù)的保安義務(wù)只是為維護(hù)公共秩序的防范性保衛(wèi)活動(dòng)。也就是說(shuō)，如果保安沒(méi)有發(fā)現(xiàn)張銳和人打斗并被捅死，物業(yè)保衛(wèi)活動(dòng)。也就是說(shuō)，如果保安沒(méi)有發(fā)現(xiàn)張銳和人打斗并被捅死，物業(yè)公司不用承擔(dān)責(zé)任。但是，在本案中有一個(gè)特殊的情節(jié)，保安張永強(qiáng)發(fā)公司不用承擔(dān)責(zé)任。但是，在本案中有一個(gè)特殊的情節(jié)，保安張永強(qiáng)發(fā)現(xiàn)了打斗，卻置之不理。根據(jù)物業(yè)管理合同，物業(yè)在履行保安服務(wù)過(guò)程現(xiàn)了打斗，卻置之不理。根據(jù)物業(yè)管理合同，物業(yè)在履行保安服務(wù)過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。中存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任

6、。案例分析 保安只有維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序等職責(zé)，物業(yè)費(fèi)中也包括公共秩序維護(hù)費(fèi)，但這個(gè)費(fèi)用是用于對(duì)公共區(qū)域的秩序維護(hù)，業(yè)內(nèi)稱(chēng)“紅線(xiàn)以里、戶(hù)門(mén)以外。”在這個(gè)范圍內(nèi)的秩序維護(hù)保安是責(zé)無(wú)旁貸的。但刑事案件和其他事件不同，是突發(fā)的，無(wú)法預(yù)知的。保安也不是警察、武警，個(gè)人素質(zhì)、能力方面都很有限，在應(yīng)對(duì)各類(lèi)突發(fā)事件時(shí)，反應(yīng)也會(huì)有所差異案例分析律師建議 “物業(yè)安保合同切忌籠統(tǒng)” 由業(yè)委會(huì)會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)細(xì)化合同，附加刑案保安所負(fù)責(zé)任 “保安合同”簽訂的原則是越細(xì)越好，而且一定要由業(yè)主委員會(huì)同物業(yè)簽訂。將細(xì)化的合同條款附加在原合同上，以此保護(hù)自身的利益。比如保安在小區(qū)內(nèi)設(shè)幾個(gè)崗，多長(zhǎng)時(shí)間輪崗，在小區(qū)內(nèi)一天

7、的巡查次數(shù)，小區(qū)內(nèi)監(jiān)控錄像保留多久，是不是只有持許可證者才許進(jìn)門(mén)，無(wú)證者如何辦理等等。 小區(qū)業(yè)主和居民安全屬于公共事務(wù)，是政府公共管理的范疇，應(yīng)由公安部門(mén)負(fù)責(zé)。 小區(qū)的公共治安、安全防范的管理責(zé)任應(yīng)由公安部門(mén)承擔(dān)，“保衛(wèi)治安”的是公安而不是保安。所有物業(yè)的保安都叫秩序維護(hù)員，但大家習(xí)慣了才叫保安。為什么叫秩序維護(hù)員呢，因?yàn)槲飿I(yè)是不給業(yè)主看家護(hù)院的，物業(yè)的保安是維護(hù)秩序的，管理院內(nèi)的一些雜事，車(chē)輛亂停亂放之類(lèi)，但大多業(yè)主家被盜丟東西都找物業(yè)要求賠償，以為保安應(yīng)該管的。總問(wèn)保安是干什么的，其實(shí)一般的偷盜物業(yè)是不管的，如果保安看見(jiàn)面沒(méi)制止那是保安物業(yè)的責(zé)任，如果人家沒(méi)抓到那跟物業(yè)沒(méi)關(guān)系的。所以才有的

8、秩序維護(hù)管理員一說(shuō)，就是為了避免因?yàn)檫@個(gè)而和業(yè)主發(fā)和爭(zhēng)執(zhí)，因?yàn)楹芏鄻I(yè)主都存在這個(gè)誤區(qū)，丟東西就找物業(yè)，要知道那是警察叔叔的工作，物業(yè)起到的作用也就是協(xié)調(diào)人家辦案，像提供個(gè)監(jiān)控之類(lèi)。 業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？ 某小區(qū)業(yè)主李某，上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊光顧，房?jī)?nèi)的財(cái)物損失上萬(wàn)元，盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安沒(méi)能提供有力的線(xiàn)索，門(mén)衛(wèi)也沒(méi)有陌生來(lái)訪人員的登記記錄。李某認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，自己交納了物業(yè)管理費(fèi)，自己住宅的安全卻沒(méi)有得到保護(hù)，于是將物業(yè)管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認(rèn)自己是從小區(qū)的一個(gè)忘記上鎖的側(cè)

9、門(mén)進(jìn)入小區(qū)行竊的。 本案例因?yàn)橛懈`賊的供詞，所以過(guò)錯(cuò)責(zé)任非常明晰。法庭認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，而小區(qū)的一處側(cè)門(mén)卻沒(méi)有鎖上，小區(qū)的物業(yè)管理公司沒(méi)有很好地履行職責(zé)，屬于違約行為，而這與李某的失竊有直接的因果關(guān)系，應(yīng)該賠償李某相應(yīng)的損失。思思 考考 公共秩序維護(hù)服務(wù)內(nèi)容有哪些 如何做好公共秩序維護(hù)與管理 應(yīng)具備怎樣的專(zhuān)業(yè)素質(zhì) 如何應(yīng)對(duì)突發(fā)事件什么公共秩序管理服務(wù) 公共秩序管理服務(wù)公共秩序管理服務(wù)是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)所進(jìn)行的公共安全防范和公共秩序維護(hù)等管理服務(wù)活動(dòng)。公共秩序管理的內(nèi)容 公共安全防范管理服務(wù)公共安全防范管理服務(wù) 消防管理服務(wù)

10、消防管理服務(wù) 車(chē)輛停放管理服務(wù)車(chē)輛停放管理服務(wù)管理依據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)國(guó)家的法律法規(guī)物業(yè)服務(wù)合同的約定物業(yè)服務(wù)合同的約定第一節(jié)公共安全防范管理服務(wù) 一、公共安全防范管理服務(wù)的內(nèi)容 二、安全防范服務(wù)的要求 三、安全防范工作的檢查方法 四、治安防范注意事項(xiàng)一、公共安全防范管理服務(wù)的內(nèi)容 公共安全防范管理服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門(mén)，為維護(hù)公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。 主要包括：出入管理 安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理 施工現(xiàn)場(chǎng)的管理 配合政府開(kāi)展社區(qū)管理出入管理 依據(jù)：法規(guī)、服務(wù)合同 管理方案：適合所管轄區(qū)域的特點(diǎn)（類(lèi)型、檔次、規(guī)模） 主要管理內(nèi)容：人員、車(chē)輛、物品（來(lái)訪人

11、員登記、車(chē)輛臨時(shí)出入證、大宗物品登記等） 崗位職責(zé)明確，責(zé)任到人，獎(jiǎng)罰分明安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理 人防 物防 技防 物業(yè)管理安防系統(tǒng)是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)用于治安、消防、車(chē)輛管理及緊急呼叫等安全防范的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng) 主要有： 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 紅外報(bào)警系統(tǒng) 自動(dòng)消防監(jiān)控系統(tǒng) 道閘系統(tǒng) 煤氣自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 巡更系統(tǒng)安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理施工現(xiàn)場(chǎng)管理 以業(yè)主裝修現(xiàn)場(chǎng)管理為例 嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài) 加強(qiáng)巡視，防患于未然 控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益 強(qiáng)化管理，反復(fù)核查 要求施工人員在醒目位置設(shè)置明顯的警示標(biāo)志，做好安全防范工作 配合政府開(kāi)展社區(qū)管理 創(chuàng)建“和諧”社區(qū)氛圍，與治安、居委會(huì)等部門(mén)配合好 組

12、織重大活動(dòng)時(shí)注意秩序 積極配合相關(guān)部門(mén)做好法律、政策宣傳工作二、安全防范服務(wù)的要求 安防人員儀表和禮貌禮儀要求 巡邏、門(mén)崗等執(zhí)勤崗位要求 值班記錄 技防設(shè)備設(shè)施的維護(hù)安防人員儀表和禮貌禮儀要求 著裝整齊，佩帶工牌號(hào) 精神飽滿(mǎn)，站立行走姿態(tài)規(guī)范 認(rèn)真履行職責(zé)，不脫崗、不做與工作無(wú)關(guān)的事情。 舉止文明，熱情大方，耐心周到 辦事高效，堅(jiān)持原則，禮貌待人 使用文明規(guī)范的服務(wù)用語(yǔ)巡邏、門(mén)崗等執(zhí)勤崗位 服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮 熟悉物業(yè)及業(yè)主基本情況 按規(guī)定路線(xiàn)和方式巡邏、簽到 熟悉人員和物品出入管理流程 觀察細(xì)致，反應(yīng)迅速，處理各種事故隱患和突發(fā)事件 相互配合，妥善處理問(wèn)題。值班記錄 記錄及時(shí)、齊全、規(guī)范和真

13、實(shí) 交接班事項(xiàng)及物品記錄清晰。未完成事項(xiàng)有跟進(jìn)記錄 交接班人員分別簽字確認(rèn) 記錄、分類(lèi)和歸檔正確、及時(shí)技防設(shè)備設(shè)施 齊全完善，正常使用 定期檢查和維護(hù)、有完整記錄 標(biāo)識(shí)明顯正確，相關(guān)制度應(yīng)張貼在墻壁的醒目處。三、安全防范工作檢查方法 日檢：班組長(zhǎng) 周檢：安防主管及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo) 月檢：制定人員對(duì)各項(xiàng)目檢查 督查：督查人員對(duì)各項(xiàng)目安防工作不定期的突擊檢查四、治安防范注意事項(xiàng) 聚眾鬧事，及時(shí)上報(bào)，防止事態(tài)擴(kuò)大 盜竊、搶劫、行兇、縱火立即報(bào)警，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助破案 瘋、傻、醉人員鬧事，通知家屬，勸離現(xiàn)場(chǎng) 可疑人員，禮貌詢(xún)問(wèn)，注意觀察 墜樓等意外事故，及時(shí)報(bào)警，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，請(qǐng)求急救部門(mén)支援第二節(jié) 消 防 管 理

14、 消防管理的方針：“預(yù)防為主，防消結(jié)合” 主要工作內(nèi)容： 對(duì)轄區(qū)業(yè)主消防安全知識(shí)宣傳教育 消防安全檢查 組建義務(wù)消防隊(duì)伍 完善消防管理制度 加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備的完善維護(hù)和保養(yǎng)工作一、義務(wù)消防隊(duì)伍建設(shè) 義務(wù)消防隊(duì)員的構(gòu)成：項(xiàng)目全體員工 義務(wù)消防隊(duì)員的工作：負(fù)責(zé)消防知識(shí)普及、宣傳和教育負(fù)責(zé)消防設(shè)備及日常消防工作的檢查負(fù)責(zé)消防監(jiān)控報(bào)警中心的值班監(jiān)控發(fā)生火災(zāi)是應(yīng)配合消防部門(mén)實(shí)施滅火撲救 每年應(yīng)進(jìn)行1-2次消防演習(xí)二、消防制度的制定 制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理規(guī)定 制定消防設(shè)施設(shè)備管理制度 制定消防檢查方案及應(yīng)急預(yù)案三、物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容與方法 內(nèi)容：消防控制室、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、安全疏散出口、應(yīng)急照明與疏散

15、指示標(biāo)志、室內(nèi)消防栓、滅火器配置、機(jī)房、廚房、樓層、電氣線(xiàn)路以及防排煙系統(tǒng)。 方法：專(zhuān)職部門(mén)檢查：每日有小區(qū)防火督查巡檢員跟蹤檢查，每周有班長(zhǎng)抽查，每月向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)各部門(mén)各項(xiàng)目自查：日常、重大節(jié)日、重大活動(dòng)三、物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容與方法消防安全檢查的程序 按照部門(mén)制定的巡查路線(xiàn)和巡檢部位進(jìn)行檢查 確定被檢查的部位和主要檢查內(nèi)容得到檢查 對(duì)檢查內(nèi)容完好情況進(jìn)行判斷 對(duì)檢查出的問(wèn)題限期整改 對(duì)檢查情況登記存檔第三節(jié) 車(chē)輛停放管理服務(wù) 車(chē)輛停放管理方法與要求 車(chē)輛管理注意事項(xiàng)車(chē)輛停放管理方法與要求 建立健全車(chē)輛管理隊(duì)伍 車(chē)輛出入管理 車(chē)輛停放管理車(chē)輛管理注意事項(xiàng) 車(chē)輛管理的交通標(biāo)識(shí)及免責(zé)告示應(yīng)充足

16、明顯，避免發(fā)生法律糾紛 車(chē)主首次申請(qǐng)辦理停車(chē)年卡或月卡時(shí)應(yīng)提交本人身份證 車(chē)輛停方必須符合消防要求，切忌堵塞消防通道 對(duì)于電梯直接通往室內(nèi)車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)的小區(qū)，必須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施，避免不法人員直接從地下車(chē)庫(kù)進(jìn)入樓內(nèi)。案例 業(yè)主喬女士自己的愛(ài)車(chē)停在離小區(qū)門(mén)衛(wèi)只有20米的地方，卻一會(huì)兒被“掛身”，一會(huì)兒被“砸臉面”，問(wèn)及物業(yè)提供小區(qū)監(jiān)控錄像，竟被告知停車(chē)位為死角，錄像根本拍不到。找不到“黑手”的喬女士一氣之下將物業(yè)公司告上了法庭。日前，上海市浦東新區(qū)陸家嘴人民法庭對(duì)該案作出一審判決，被告物業(yè)公司應(yīng)賠償原告喬女士汽車(chē)修理費(fèi)計(jì)人民幣225元。愛(ài)車(chē)一再愛(ài)車(chē)一再“掛花掛花”業(yè)主怒告物業(yè)業(yè)主怒告物

17、業(yè)停車(chē)位竟然是監(jiān)控停車(chē)位竟然是監(jiān)控“死角死角”喬女士是浦東“新城名庭”的業(yè)主，202X年8月20日19點(diǎn)05分，她將車(chē)開(kāi)進(jìn)小區(qū)并停放在距門(mén)衛(wèi)后面約20米處，翌日8點(diǎn)，喬女士興沖沖地走向愛(ài)車(chē)，卻發(fā)現(xiàn)自己的這輛車(chē)已經(jīng)“傷痕累累”，車(chē)身上滿(mǎn)是劃傷的印痕，喬女士報(bào)警后，公安機(jī)關(guān)要求物業(yè)提供監(jiān)控錄像，但物業(yè)公司表示監(jiān)控設(shè)備在維修，無(wú)法提供錄像。無(wú)獨(dú)有偶，4個(gè)月后，喬女士把車(chē)停在了相同的地方，這回是車(chē)子的擋風(fēng)玻璃被砸壞，喬女士立即找到物業(yè)，這回物業(yè)公司稱(chēng)喬女士的車(chē)停放位置是“死角”，監(jiān)控錄像“無(wú)法拍到” “還好我有保險(xiǎn)，1,500元的維修費(fèi)中保險(xiǎn)公司承擔(dān)了70%，我自己只付了450元。”喬女士在法庭上稱(chēng)，

18、由于“新城名庭”小區(qū)已經(jīng)沒(méi)有固定的地下停車(chē)位，所以她每次都是將車(chē)子停在露天臨時(shí)車(chē)位，物業(yè)每次都向她收取4元費(fèi)用。但令喬女士無(wú)法接受的是，有人在距離小區(qū)出入口20米 的地方惡意損毀她的車(chē)，保安人員居然毫無(wú)察覺(jué)，且又提供不出當(dāng)時(shí)的監(jiān)控資料，導(dǎo)致她連作案人都找不到，喬女士要求物業(yè)賠償她的車(chē)輛修理費(fèi)450元以及免除202X年8月以及12月的保安服務(wù)費(fèi)45.12元。 物業(yè)公司表示，根據(jù)小區(qū)業(yè)主大會(huì)與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中的規(guī)定，物業(yè)公司提供的是公共秩序維護(hù)服務(wù)，業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)車(chē)輛停放有保管要求的，需與物業(yè)另行約定。而喬女士與物業(yè)公司之間并沒(méi)有約定保管要求，且喬女士也沒(méi)有證據(jù)證明她的車(chē)輛就是在小區(qū)里被

19、劃傷的，故物業(yè)公司不愿意承擔(dān)賠償責(zé)任。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的有關(guān)約定，負(fù)責(zé)小區(qū)的車(chē)輛停放管理服務(wù)。原告使用的車(chē)輛在小區(qū)內(nèi)被損壞，被告提供的證據(jù)不能證明原告的車(chē)輛在小區(qū)外被砸碎，且被告不能提供事發(fā)時(shí)的錄像，導(dǎo)致原告無(wú)法找到侵權(quán)人，表明被告的服務(wù)存在瑕疵，對(duì)原告車(chē)輛的損壞在管理職責(zé)上具有一定的過(guò)錯(cuò)，被告對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，具體數(shù)額由本院酌定。至于原告提出的免除保安服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求，由于被告因管理服務(wù)存在瑕疵已承擔(dān)了其相應(yīng)的責(zé)任，故此請(qǐng)求法院不予支持。據(jù)此，法院作出上述判決。 小區(qū)內(nèi)車(chē)輛丟失，物業(yè)公司是否負(fù)賠償責(zé)任，應(yīng)分不同情況區(qū)別對(duì)待：針對(duì)物業(yè)公司除收取物業(yè)費(fèi)外，

20、和車(chē)主之間有書(shū)面約定另行收取車(chē)輛保管費(fèi)用，則應(yīng)認(rèn)定雙方建立了保管合同關(guān)系，小區(qū)車(chē)主能夠證明車(chē)輛是在小區(qū)內(nèi)丟失的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按保管合同負(fù)違約賠償責(zé)任；針對(duì)車(chē)主按時(shí)交納了物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)車(chē)輛丟失時(shí)，物業(yè)公司未盡充分管理義務(wù)的，應(yīng)酌情賠償車(chē)主車(chē)輛的損失。物業(yè)公司對(duì)自己免責(zé)事由負(fù)有舉證義務(wù)，如果物業(yè)公司證明已經(jīng)盡充分注意義務(wù)，則不予賠償。緊急事件處理 物業(yè)管理緊急事件，是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)過(guò)程中突然發(fā)生的，可能對(duì)服務(wù)對(duì)象、物業(yè)管理企業(yè)和公眾產(chǎn)生危害，需要立即處理的事件 發(fā)現(xiàn)電梯困人發(fā)現(xiàn)電梯困人 應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知、催促設(shè)備人員迅速來(lái)現(xiàn)場(chǎng)作緊急處理。 安慰被困在電梯轎廂里的人員。 協(xié)助設(shè)備人員現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理

21、，并妥善、安全的接應(yīng)被困人員。 發(fā)生兇殺案件的處理發(fā)生兇殺案件的處理如發(fā)現(xiàn)歹徒正在作案的，應(yīng)設(shè)法制服、阻攔歹徒，并召集如發(fā)現(xiàn)歹徒正在作案的，應(yīng)設(shè)法制服、阻攔歹徒，并召集各崗位保安員配合，同時(shí)，各崗位保安員配合，同時(shí)， 迅速向上司和公安機(jī)關(guān)報(bào)案，迅速向上司和公安機(jī)關(guān)報(bào)案，如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治。如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治。如事后接到報(bào)告，則保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，以免如事后接到報(bào)告，則保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，以免破壞現(xiàn)場(chǎng)遺留的痕跡、破壞現(xiàn)場(chǎng)遺留的痕跡、 物證，影響公安人員勘查現(xiàn)場(chǎng)，收集物證，影響公安人員勘查現(xiàn)場(chǎng)，收集證物和線(xiàn)索。證物和線(xiàn)索。案發(fā)時(shí)，前門(mén)崗及后門(mén)崗要加強(qiáng)戒備，對(duì)

22、外出人員、車(chē)輛逐一檢案發(fā)時(shí)，前門(mén)崗及后門(mén)崗要加強(qiáng)戒備，對(duì)外出人員、車(chē)輛逐一檢查登記。查登記。登記發(fā)現(xiàn)人和事主的情況，抓緊時(shí)機(jī)向發(fā)現(xiàn)人和周?chē)罕娏私獾怯洶l(fā)現(xiàn)人和事主的情況，抓緊時(shí)機(jī)向發(fā)現(xiàn)人和周?chē)罕娏私獍讣⑹鹿拾l(fā)生發(fā)現(xiàn)經(jīng)案件、事故發(fā)生發(fā)現(xiàn)經(jīng) 過(guò)，并做好記錄。過(guò)，并做好記錄。案發(fā)時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)人員一律不能離開(kāi)，等待公安人員詢(xún)問(wèn)。案發(fā)時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)人員一律不能離開(kāi)，等待公安人員詢(xún)問(wèn)。向到現(xiàn)場(chǎng)的公安人員匯報(bào)案情，協(xié)助破案。 能力訓(xùn)練1公共秩序管理服務(wù)是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助公共秩序管理服務(wù)是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助( )所進(jìn)行的公所進(jìn)行的公共安全防范和公共秩序維護(hù)等管理服務(wù)活動(dòng)共安全防

23、范和公共秩序維護(hù)等管理服務(wù)活動(dòng)A政府有關(guān)部門(mén) B建設(shè)單位 C監(jiān)理單位 D施工單位2公共安全防范管理服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門(mén)，為維護(hù)公共治安公共安全防范管理服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門(mén)，為維護(hù)公共治安、施工安全等采取的一系列、施工安全等采取的一系列( )管理服務(wù)活動(dòng)管理服務(wù)活動(dòng) A實(shí)施性 B防范性 C廣泛性 D規(guī)范性3在安全防范工作檢查方法中，在安全防范工作檢查方法中，( )工作是指由指定人員對(duì)各項(xiàng)目的安防工作進(jìn)工作是指由指定人員對(duì)各項(xiàng)目的安防工作進(jìn)行全面檢查，重點(diǎn)檢查現(xiàn)場(chǎng)管理效果及過(guò)程管理記錄，確保安防工作的有效性。行全面檢查，重點(diǎn)檢查現(xiàn)場(chǎng)管理效果及過(guò)程管理記錄，確保安防工作的

24、有效性。 A日檢 B周檢 C月檢 D督查4義務(wù)消防隊(duì)伍建立后應(yīng)定期對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防實(shí)操訓(xùn)練及消防常識(shí)義務(wù)消防隊(duì)伍建立后應(yīng)定期對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防實(shí)操訓(xùn)練及消防常識(shí)的培訓(xùn)，每年還應(yīng)進(jìn)行的培訓(xùn)，每年還應(yīng)進(jìn)行( )消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。 A1-2次 B2-3次 C3-4次 D4-5次5在動(dòng)火安全管理方面，對(duì)動(dòng)火前要求的敘述不正確的是在動(dòng)火安全管理方面，對(duì)動(dòng)火前要求的敘述不正確的是( ) A重點(diǎn)部位動(dòng)火須由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同消防管理負(fù)責(zé)人會(huì)審，無(wú)異議才能動(dòng)火 B凡盛裝過(guò)油類(lèi)等易燃液體的容器、管道、無(wú)需洗刷干凈、排除殘存的油質(zhì)即可動(dòng)火 C凡盛裝過(guò)受熱膨脹有爆炸危險(xiǎn)的氣體的容器和管道不能動(dòng)火

25、D在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)措施的不能動(dòng)火6對(duì)車(chē)輛管理注意事項(xiàng)敘述不正確的是對(duì)車(chē)輛管理注意事項(xiàng)敘述不正確的是( )。 A車(chē)輛管理的交通標(biāo)識(shí)及免責(zé)告示應(yīng)充足明顯，避免發(fā)生法律糾紛 B車(chē)主首次申請(qǐng)辦理停車(chē)年卡或月卡時(shí)應(yīng)提交本人身份證、駕駛證、車(chē)輛行駛證原件與復(fù)印件，并簽訂停車(chē)位使用協(xié)議，建立雙方車(chē)輛停放服務(wù)關(guān)系 C車(chē)輛停放必須符合消防管理要求，但有時(shí)也是可以堵塞消防通道的 D對(duì)于電梯直接通往室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)的小區(qū)，必須做好電梯人口的安全防范監(jiān)控措施7、下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是講義、下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是講義 A、配置消防中隊(duì)

26、車(chē)輛、配置消防中隊(duì)車(chē)輛 B、建立義務(wù)消防隊(duì)伍、建立義務(wù)消防隊(duì)伍 C、開(kāi)展消防安全檢查、開(kāi)展消防安全檢查 D、加強(qiáng)消防設(shè)備保養(yǎng)、加強(qiáng)消防設(shè)備保養(yǎng)8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門(mén)禁系統(tǒng)的檢查維護(hù)屬于（、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門(mén)禁系統(tǒng)的檢查維護(hù)屬于（ ）管理）管理A特約服務(wù)特約服務(wù) B公共秩序公共秩序 C社會(huì)治安社會(huì)治安 D增值服務(wù)增值服務(wù)9、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊(duì)由（、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊(duì)由（ ）組成）組成 A物業(yè)項(xiàng)目部的全體員工物業(yè)項(xiàng)目部的全體員工 B全體秩序維護(hù)員全體秩序維護(hù)員 C全體業(yè)主全體業(yè)主10、下列有關(guān)義務(wù)消防隊(duì)員的工作表述錯(cuò)誤的是（、下列有關(guān)義務(wù)消防隊(duì)員的工作表述錯(cuò)

27、誤的是（ ）A負(fù)責(zé)消防設(shè)施的運(yùn)輸負(fù)責(zé)消防設(shè)施的運(yùn)輸 B負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備及日常消防工作的檢查負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備及日常消防工作的檢查C負(fù)責(zé)消防監(jiān)控報(bào)警中心的值班監(jiān)控負(fù)責(zé)消防監(jiān)控報(bào)警中心的值班監(jiān)控D負(fù)責(zé)消防知識(shí)的普及、宣傳和教育負(fù)責(zé)消防知識(shí)的普及、宣傳和教育11、物業(yè)安全防范工作檢查方法中，月檢工作重點(diǎn)檢查（、物業(yè)安全防范工作檢查方法中，月檢工作重點(diǎn)檢查（ ）A班組長(zhǎng)檢查記錄和安全隱患分析班組長(zhǎng)檢查記錄和安全隱患分析 B對(duì)安防工作進(jìn)行突擊檢查對(duì)安防工作進(jìn)行突擊檢查C現(xiàn)場(chǎng)管理效果及過(guò)程管理記錄現(xiàn)場(chǎng)管理效果及過(guò)程管理記錄 D各類(lèi)安防設(shè)施設(shè)備的檢查各類(lèi)安防設(shè)施設(shè)備的檢查12、義務(wù)消防隊(duì)伍建立后應(yīng)定期對(duì)義務(wù)消

28、防人員進(jìn)行消防實(shí)操、義務(wù)消防隊(duì)伍建立后應(yīng)定期對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防實(shí)操訓(xùn)練及消防常識(shí)的培訓(xùn)，講義訓(xùn)練及消防常識(shí)的培訓(xùn)，講義年還應(yīng)進(jìn)行年還應(yīng)進(jìn)行1-2消防實(shí)戰(zhàn)演消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。習(xí)。A每半年每半年 B每年每年 C每?jī)赡昝績(jī)赡?D每季每季多選1安全防范工作檢查方法主要包括安全防范工作檢查方法主要包括( )。 A日檢 B周檢 C月檢 D年檢 E督查 2對(duì)治安防范注意事項(xiàng)敘述不正確的有對(duì)治安防范注意事項(xiàng)敘述不正確的有( )。 A遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)上前制止，自己解決事件，無(wú)需向公安機(jī)關(guān)報(bào)告和向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)上報(bào) B遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)

29、制止，并采取積極措施予以搶救、排險(xiǎn)，盡量減少損失 C、管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí)，應(yīng)立即轟走 D管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時(shí)可禮貌查問(wèn) E管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門(mén)、家屬，并圍護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，做好轄區(qū)客戶(hù)的安撫工作，等待急救單位及公安部門(mén)前來(lái)處理3物業(yè)管理項(xiàng)目的義務(wù)消防隊(duì)由項(xiàng)目的全體員工組成，分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組物業(yè)管理項(xiàng)目的義務(wù)消防隊(duì)由項(xiàng)目的全體員工組成，分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等其中、滅火組和救援組等其中( )的人員應(yīng)由年輕力壯、身體素質(zhì)好、反應(yīng)靈敏和責(zé)任心強(qiáng)的人員擔(dān)任。的人

30、員應(yīng)由年輕力壯、身體素質(zhì)好、反應(yīng)靈敏和責(zé)任心強(qiáng)的人員擔(dān)任。 A指揮組 B通信組 C滅火組 D設(shè)備組 E救援組4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共秩序管理服務(wù)的內(nèi)容包括（、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共秩序管理服務(wù)的內(nèi)容包括（ ）A出入管理 B安防系統(tǒng)的維護(hù)與管理 C施工現(xiàn)場(chǎng)的管理D負(fù)責(zé)治安的管理 E停車(chē)管理9、下列關(guān)于車(chē)輛管理的方法和要求表述正確的有（、下列關(guān)于車(chē)輛管理的方法和要求表述正確的有（ ）A物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)車(chē)輛管理實(shí)際情況做好人員安排B出入卡證根據(jù)停車(chē)場(chǎng)的性質(zhì)采用不同的方式C外來(lái)的車(chē)輛或暫時(shí)停放的車(chē)輛應(yīng)采取計(jì)時(shí)收費(fèi)方式進(jìn)行管理D一般居住區(qū)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，出入時(shí)只需出示年卡或月卡即可E一般物業(yè)管理公司對(duì)管

31、理區(qū)域內(nèi)出入及停放的車(chē)輛，宜采用登記車(chē)牌號(hào)管理 案例題1某小區(qū)保安員小張有一次在門(mén)崗值班時(shí)，住某小區(qū)保安員小張有一次在門(mén)崗值班時(shí)，住在在A棟三樓的業(yè)主下班回來(lái)，他想把公文包放在門(mén)棟三樓的業(yè)主下班回來(lái)，他想把公文包放在門(mén)崗處，等買(mǎi)菜回來(lái)再拿，小張思考片刻后，禮貌地崗處，等買(mǎi)菜回來(lái)再拿，小張思考片刻后，禮貌地拒絕了該業(yè)主的請(qǐng)求。請(qǐng)問(wèn)小張的做法有無(wú)不妥拒絕了該業(yè)主的請(qǐng)求。請(qǐng)問(wèn)小張的做法有無(wú)不妥?你會(huì)如何處理你會(huì)如何處理?小小張張的的做做法法并并無(wú)無(wú)不不妥妥。只只要要處處理理得得當(dāng)當(dāng)，得得到到業(yè)業(yè)主主的的理理解解而而不不致致產(chǎn)產(chǎn)生生糾糾紛紛都都無(wú)無(wú)不不可可。因因?yàn)闉闉闉闃I(yè)業(yè)主主保保管管財(cái)財(cái)物物不不是是物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司保保安安分分內(nèi)內(nèi)之之事事。即即便便小小張張答答應(yīng)應(yīng)為為業(yè)業(yè)主主保保管管，也也是是發(fā)發(fā)生生在在業(yè)業(yè)主主和和小小張張個(gè)個(gè)人人之之間間的的保保管管關(guān)關(guān)系系，與與物物業(yè)業(yè)公公司司無(wú)無(wú)關(guān)關(guān)。2、一天，物業(yè)管理公司的值勤保安接到與住戶(hù)聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號(hào)，值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住戶(hù)家門(mén)口，值勤保安聽(tīng)到住戶(hù)家中有響動(dòng)的人聲，但敲門(mén)卻沒(méi)有回答。于是，值勤保安就用工具將門(mén)強(qiáng)行破開(kāi)。門(mén)破開(kāi)后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報(bào)警信號(hào)則屬于報(bào)警器誤報(bào)，該物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶(hù)家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門(mén)。接下來(lái)