1、北海太平洋商業廣場北海太平洋商業廣場項目建議書項目建議書謹呈：北海市東鑫房地產開發有限公司謹呈：北海市東鑫房地產開發有限公司南寧市戰略營銷策劃有限責任公司南寧市戰略營銷策劃有限責任公司二一三年六月二一三年六月區域屬性區域屬性位置：西南大道與廣東路交匯處所屬區域：銀海區所屬板塊：西南大道板塊。 項目位于廣東路與西南大道交界處，屬于銀海區，與海城區相鄰。隨著北海一軸三區的城市建設規劃，地塊屬于政府規劃的商業、娛樂、休閑辦公綜合功能區內。地塊周邊眾多市政辦公用地及住宅用地，消費需求前景旺盛，發展潛力巨大。自身價值認知商業發展現狀消費水平分析社會屬性社會屬性 項目東面為廣東路、南臨西南大道、北臨緯七路

2、。交通路網四通八達，但目前人流及車流量不大。 目前區域配套還處于規劃階段，預計相關的商業配套將來未來的3-5年內逐步呈現。 未來幾年內，西南大道周邊將崛成為北海市成熟完善的城市形象新區。自身價值認知商業發展現狀消費水平分析4區域未來規劃區域未來規劃u 規劃規模：西南大道兩則及附加路網總用地面積426.23公傾，規劃人口4.2萬人。u 規劃目標：建筑具有商業、辦公、酒店、居住功能的現代城市功能區。成為北海市城市建設新形象的窗口。u 規劃結構：規劃“一軸三區”的規劃結構。 一軸：一軸：以西南大道中央綠化及兩側建筑、道路為主體的中央景觀軸。 三區：三區：（1）生活功能區：位于廣東路及湖南路之間，以居

3、住用地為主。用地面積115.83公傾。 (2)中心商業、休閑公園綜合功能區：位于西南大道交上海路周邊區域，以高端商業、休閑商務及高層建筑群體現體現城市現代風貌，滿足城市商業、娛樂、休閑商務需求。 （3）商務酒店、行政、辦公區：位于湖北路及南珠大道之間，是未來城市的行政中心。氣息強烈的商務酒店、辦公建筑群體現城市的活力和魅力。 項目所在地為北海市城市重點發展商業、休閑、公園綜合功能區，發展前景看好項目所在地為北海市城市重點發展商業、休閑、公園綜合功能區，發展前景看好。自身價值認知商業發展現狀消費水平分析5項目周邊配套環境分析項目周邊配套環境分析1、靠近北海市新規劃的地29.06公頃行政辦公區。主

4、要有銀海區政府、人民法院、北海市第二人民醫院、新體育中心。2、項目四周規劃商業金融用地41.79公傾，目前在規劃或建設中的商業項目有南寧百貨、人人樂購物中心、服裝批發市場。（在規劃中） 3、 毗鄰北海第一高樓，北海市建設發展以來最高的超高層地標建筑，63層的北海之星商業大廈。（在規劃中）4、離項目不遠的南珠大道處規劃1.89公傾的南珠公園一座，將成為北海北部灣廣場后又一座地標性休閑活動場所。（在規劃中）5、規劃中學2所，小學2所，幼兒園3所。項目所有市政、商業配套均在規劃中，區域發展商未成熟。項目所有市政、商業配套均在規劃中，區域發展商未成熟。自身價值認知商業發展現狀消費水平分析商業項目立項條

5、件分析（建筑條件指標）商業項目立項條件分析（建筑條件指標）自身價值認知商業發展現狀消費水平分析商業項目立項條件分析（外圍條件指標）商業項目立項條件分析（外圍條件指標）自身價值認知商業發展現狀消費水平分析項目商業產品項目商業產品SWOT分析分析優勢：優勢：位于北海最有發展潛力的城市商業圈內，是北海市對外的形象窗口，未來升值前景大。而項目商業規模大，容易形成檔次高的主題商業。劣勢：劣勢：區域居住人口較少，商業氛圍還較冷清，區域商業還正處于市場培育和發展時期。而且項目體量過大，僅憑區域現有人口難以支撐。招商存在一定的難度。機會：項目商業在于政府對項目片區的整體商業規劃，且周邊規劃高端住宅較多，將擁有

6、含金量最高的客戶群。威脅：北海長期商業地產泛濫導致供大于求，眾多商業物業經營慘淡甚至關門，對經營者信心形成打擊。借助區域優勢塑造高品質的商業項目，引導北海商業風向標。做好“打持久戰”的準備的同時“走出去”，擴大影響范圍。滿足周邊人口、北海白領人群、商務人群休閑享受型消費需求。屏棄市場跟從定位，避免重復性業態設置。自身價值認知商業發展現狀消費水平分析中心區板塊中心區板塊北海商業中心北海商業中心 商業中心商業中心 商務中心商務中心 娛樂休閑中心娛樂休閑中心 市政中心市政中心 四大城市中心四大城市中心, ,擁有豐富的城擁有豐富的城 市各種成熟配套資源市各種成熟配套資源 代表項目：代表項目： 和安商港

7、和安商港 新新力新新力 新力購物廣場新力購物廣場 寶宜商廈寶宜商廈 啟東電腦城啟東電腦城 大潤發大潤發自身價值認知商業發展現狀消費水平分析北海商業格局北海商業格局“口口”字形圍和式格局字形圍和式格局北海商業格局是由：北海商業格局是由：北至北部灣路北至北部灣路南至北海大道南至北海大道東至北京路東至北京路西至貴州路西至貴州路四條道路圍和的四條道路圍和的“口口”字形字形結構。結構。區域內包括：區域內包括：北海最大的購物廣場北海最大的購物廣場人流量最大的超市人流量最大的超市最具人氣的開放式綠地。最具人氣的開放式綠地。北海商業格局是由：北海商業格局是由：北至北部灣路北至北部灣路南至北海大道南至北海大道東

8、至北京路東至北京路西至貴州路西至貴州路四條道路圍和的四條道路圍和的“口口”字形結字形結構。構。區域內包括：區域內包括：北海最大的購物廣場北海最大的購物廣場人流量最大的超市人流量最大的超市最具人氣的開放式綠地。最具人氣的開放式綠地。自身價值認知商業發展現狀消費水平分析北部灣路商業業態分析北部灣路商業業態分析 北部灣路是北海人流量最大的一條主干道，是傳統的商業旺街，合安商港為首、新力、寶誼等 商場同在北部灣路的一條線上。 北部灣路交通便捷，有多路的公交車經過； 毗鄰北部灣廣場，白天成為旅游一點，旅游者成為該區域銷售動力，晚上北部灣廣場成為市民 的聚集地，帶旺商鋪夜市。 區域租金水平：120300元

9、元/ /月月 按目前商業慣例以12年為期的投資回報率測算：北部灣路目前商鋪銷售均價估測北部灣路目前商鋪銷售均價估測 =2101212=30240元元/服飾： 35（包括男6 女8 品牌專賣30 ）賓館、招待所： 7 家電、機電、裝飾 ：17休閑娛樂：6飲食：16旅行社： 2銀行： 6超市 ：3北海中學、現代婦科醫院、和信客運中心其他：30自身價值認知商業發展現狀消費水平分析四川路商業業態分析四川路商業業態分析四川路逐漸形成了以餐飲為輔、通訊設備專賣為主的商業格局，兼備其他商業，整體商業布局較好，業種業態配置較為合理。區域租金水平：60150元元/ /月月按目前商業慣例以12年為期的投資回報率測

10、算：北部灣路目前商鋪銷售均價估測北部灣路目前商鋪銷售均價估測=2101212=30240元元/通訊類：46家餐飲類：21家服飾：14家（女裝4、男裝3、男女以及混合品牌共4家）美容、休閑、娛樂：8家家電、裝潢、裝飾：13廣告公司：6家茶行：3家賓館：2家中介：2家。 其他：寶誼大廈、舊新力、振華（新、舊新力中間）、農行北海分行、中國郵政、EMS、電信、鐵通、3G手機賣場、移動營業廳 、工行大廈、建行、中國人民財產保險公司、航空售票處、交行 自身價值認知商業發展現狀消費水平分析北海大道商業業態分析北海大道商業業態分析北海大道作為次級核心商業區的主要街區內含：大潤發、時代廣場和華美廣場3個主要賣場

11、。相比較北部灣路人流較少，除大潤發有外，其余2個商業廣場經營情況較差，未來幾年內難有起色。北海大道未來有規劃中的沃爾瑪超市，如能按預期實施勢必將吸引購物人流轉移，將是該區域商業重新發展的重要契機。區域租金水平：60150元元/ /月月按目前商業慣例以12年為期的投資回報率測算：北海大道目前商鋪銷售均價估測北海大道目前商鋪銷售均價估測=1051212=15120元元/家電、裝潢、裝飾：23家餐飲：11家大型酒店 ：5家大型娛樂中心：1家服飾：11家，包括女式專賣4家，品牌專賣3家休閑娛樂：11家金融機構：7家資產評估：2家另有，聯通、電信、南航機票、自來水公司其他：17家自身價值認知商業發展現狀

12、消費水平分析北京路商業業態分析北京路商業業態分析北京路商業街經過幾年的發展逐漸形成自己穩定的客戶群體，該商業街主要為服裝、服飾類以及中底檔餐飲等商家，以其物美價廉的產品優勢始終保有一定的市場份額。區域租金水平：45120元元/ 按目前商業慣例以12年為期的投資回報率測算：北京路目前商鋪銷售均價估北京路目前商鋪銷售均價估=82.51212=11880元元/餐飲：10家休閑娛樂：12家服飾：15 （男裝1家、女裝4家、品牌專賣7家）賓館：6家房地產中介：5家家電 裝飾：7家銀行： 3家自身價值認知商業發展現狀消費水平分析長青路商業業態分析長青路商業業態分析長青路商業街主要以經營電腦，電子產品，配件

13、及辦公用品等為主，已形成初步的專業的電腦市場，形成一定的規模和知名度區域租金水平：60120元元/ 按目前商業慣例以12年為期的投資回報率測算：長青路目前商鋪銷售均價估長青路目前商鋪銷售均價估=901212=12960元元/電腦店：16家金融：2家辦公用品：12家中介：7家服飾：2家賓館：4家餐飲：16家文印店：4家煙酒茶行：8家藥店：2家旅行社：1家售樓部：2家商場、大廈：3家婚紗攝影店：1家其他：44家自身價值認知商業發展現狀消費水平分析北海代表商業項目分布圖北海代表商業項目分布圖北海的商業物業發展正處于初級階段，目前和安商港憑高檔次、業態分布規劃成為北海商業的真正領頭羊，其他如時代廣場、

14、新力購物廣場、寶誼大廈外立面設計都比較滯后，商場的業態分布都較混亂。1234561278910111、和安商港2、世紀公寓裙樓商業3、寶誼大廈4、好好佳商場5、啟東電腦城6、凱旋大廈7、新力百貨商業廣場8、新力百貨廣場9、新力購物廣場10、華美廣場11、時代廣場12、大潤發13 、和安商都自身價值認知商業發展現狀消費水平分析和安商都和安商都 位置:長青路北部灣廣場 物業形態，底層裙樓-1-5層+部分沿街底商 商業面積10000 和安商都位于北部灣廣場東側，是北海商業旗艦“和安商港”首家姐妹店，擁有約5萬平方米超大商業規模，是以超市、百貨為兩大主業態，集購物、餐飲、娛樂、美容美發、醫藥保健等多種

15、業態于一體的綜合型購物商都。租金臨街店面：300元/月。按目前商業慣例以12年為期的投資回報率測算：和安商都目前商鋪銷售均價估和安商都目前商鋪銷售均價估測測=300=300121212=4320012=43200元元/ / 商鋪轉讓費5-8萬左右和安商都和安商都自身價值認知商業發展現狀消費水平分析業態分布業態分布-1F：地下停車位1F：珠寶首飾；鐘表眼鏡，化妝品，保健品通訊，男女皮鞋 ，皮具箱包功能分區明確，業態組合合理豐富，新建商場，購物環境佳自身價值認知商業發展現狀消費水平分析2F ：女裝 內衣 針織家具 飾品 美容美發 羊絨羊毛 中年裝 3F和安超市 店鋪街 大地影院4F：和安超市 大地

16、影院5F：金馬美食城 電玩游樂城 海上花娛樂城自身價值認知商業發展現狀消費水平分析和安商港和安商港自身價值認知商業發展現狀消費水平分析世紀公寓裙樓世紀公寓裙樓按目前商業慣例以按目前商業慣例以1212年為期的投資回報率測算：年為期的投資回報率測算：大潤發商鋪銷售均價估測大潤發商鋪銷售均價估測=1351212=19440元元/自身價值認知商業發展現狀消費水平分析大潤發大潤發按目前商業慣例以按目前商業慣例以1212年為期的投資回報率測算：年為期的投資回報率測算：大潤發商鋪銷售均價估測大潤發商鋪銷售均價估測=2501212=36000元元/自身價值認知商業發展現狀消費水平分析新力百貨新力百貨. .商業

17、廣場商業廣場按目前商業慣例以按目前商業慣例以1212年為期的投資回報率測算：年為期的投資回報率測算：該商鋪銷售均價估測該商鋪銷售均價估測=1451212=20880元元/自身價值認知商業發展現狀消費水平分析新力購物廣場新力購物廣場按目前商業慣例以按目前商業慣例以1212年為期的投資回報率測算：年為期的投資回報率測算：該商鋪銷售均價估測該商鋪銷售均價估測=1501212=21600元元/自身價值認知商業發展現狀消費水平分析凱旋國際凱旋國際自身價值認知商業發展現狀消費水平分析啟東電腦城啟東電腦城按目前商業慣例以按目前商業慣例以1212年為期的投資回報率測算：年為期的投資回報率測算：該商鋪銷售均價估

18、測該商鋪銷售均價估測=97.51212=15000元元/自身價值認知商業發展現狀消費水平分析微觀商業市場特征梳理微觀商業市場特征梳理1 1、北海商業經營面積大，市場趨飽和北海商業經營面積大，市場趨飽和 北海商業面積大約有30萬平方米，其于城區約50萬人口來計算，商業面積較飽和，商業競爭將更為激烈。2 2、北海商業經營集中，漸向外發展北海商業經營集中，漸向外發展 北海市中心商業地段位于環北部灣廣場這一帶，形成了環型的商圈，周圍商場密集，人流量大，占北海市商場的三分之二之多，可見此地競爭何其激烈；但這二年，隨著房地產向市區四面擴展，人口開始向商圈外圍遷移，商業布局正從中心商圈向外面擴張，形成了一個

19、中心輻射四面的發展趨勢。目前商圈外較具特色及響影力的當屬北京路段的大潤發商場，而其他外圍商場目前經營不善，但前景不容忽視。3 3、北海商場經營模式陳舊、北海商場經營模式陳舊 北海商業模式還是以商鋪出租、獨自經營為主。沒有商場整體的統一布局，集中營銷的競爭優勢；不能總體把握市場的變動方向，重復經營現象嚴重，經營管理混亂，在北海眾商場中，和安商港與大潤發商場及新建安商都模式較為前位，競爭優勢比較突出。總體上北海商業的模式與運營與區外發達地區相比，還是存在很大的差距。4、北海商業競爭越來越激烈、北海商業競爭越來越激烈 除了北部灣廣場商圈內商場的不斷開發外，外圍商場也在積極開拓，商業面積不斷擴大；物價

20、上漲，商業投資激增，北海商業競爭趨于白熱化階段。但不管怎么樣，北海商業的競爭態勢還是異常激烈的。5 5、北海商業發展的趨勢、北海商業發展的趨勢 按照這幾年北海商業的發展狀況，北海商場正向大型、綜合、專業方向發展；對品牌、服務等要求越來越高。 雖然項目所在地尚未完成任何商業氛圍。但根據政府規劃，西南大道一帶將成為北海下一個商業中心。自身價值認知商業發展現狀消費水平分析北海商業租金分析北海商業租金分析1、總體商業租金水平不高：市中心商業代表項目如新新力商場，和安商港等大型商業項目1F租金普遍也就200元/月/左右，部分商場臨街商鋪租金價位達300元-450元/月/，但高位租金商鋪很少。2、北部灣路

21、幾大商場租金差距較小，平均租金水平1層為120-180元/月/。3、地段差距租金差較大，同一路段，靠近大中型商場附近租金價位較高，稍偏遠一點租金低，如四川路靠近舊新力附近沿街商鋪租金約120元/月/，但離商場稍遠點路段租金4560元/月/.4、市中心幾大商場出租率基本達100%，商場內商鋪轉手率較底，一般2-3層商鋪的轉讓費在58萬左右。而商業區外的商鋪側轉讓率較高。自身價值認知商業發展現狀消費水平分析北海商業銷售價格分析北海商業銷售價格分析 和安商都和安商都: :按12年報回報周期,則銷售均價約為：銷售均價約為：2880028800元元/。 世紀商業裙樓世紀商業裙樓: :按12年報回報周期,

22、則銷售均價約為：銷售均價約為：1944019440元元/ /。 大潤發大潤發: :按12年報回報周期,則銷售均價約為：銷售均價約為：3240032400元元/。 新力百貨商業廣場新力百貨商業廣場: :按12年報回報周期,則銷售均價約為：銷售均價約為：1684816848元元/。 新力購物廣場新力購物廣場: :按12年報回報周期,則銷售均價約為：銷售均價約為：2116821168元元/。 啟東電腦城啟東電腦城: :按12年報回報周期,則銷售均價約為：銷售均價約為：1404014040元元/。 北部灣路商圈：北部灣路商圈：按12年報回報周期,則銷售均價約為：銷售均價約為：3024030240元元/

23、。 北海大道商圈：北海大道商圈：按12年報回報周期,則銷售均價約為：銷售均價約為：1512015120元元/。 四川路商圈：四川路商圈：按12年報回報周期,則銷售均價約為：銷售均價約為：3024030240元元/。 北京路商圈：北京路商圈：按12年報回報周期,則銷售均價約為：銷售均價約為：1188011880元元/。 長青路商圈：長青路商圈：按12年報回報周期,則銷售均價約為：銷售均價約為：1296012960元元/。自身價值認知商業發展現狀消費水平分析 就當前而言，影響項目開發的重要制約因素在于：項目規模巨大與區域消費人口數量不足、區域商業氛圍缺乏項目規模巨大要求大量的消費人口支撐，而當前區

24、域人口尚不足以支撐如此巨大體量的商業綜合體；而北海商業主要集中在北部灣廣場一帶，西南大道沿路兩邊的商業氛圍現階段基本為零。如果要吸引區域外人口前來消費，受公共交通不便利的制約，吸引不同消費者的難度較大。 為化解該矛盾，在項目的消費者定位方面，除滿足本區域消費人口外，應著重吸引區域外不受公共交通限制的人群擁有私家小車的中高消費人口，以此降低公共交通不便對本項目造成的不利影響，并以次為契機不斷拉升項目的經營層次和附加值，引進著名的品牌百貨，（必須是廣西區內的百貨龍頭，象征身份、地位、品位并萬眾期待的百貨）制作話題，形成全民關注熱議的局面。結結 論論62.55萬人 2012年北海市居民人均收支狀況表

25、年北海市居民人均收支狀況表近年來，北海經濟發展迅速，城鄉居民收入均呈現較快增長，居民消費能力進一步增強，消費水平和消費潛力不斷提升。但是北海人均可支配收入還是比較低，對大型高端商業支撐力不足。 自身價值認知商業發展現狀消費水平分析2012年北海市城鎮居民消費分析年北海市城鎮居民消費分析2012年全市城鎮消費品零售額完成134.82億元，比上年同期增長14.95%，占全市零售總額比重92.02%。批發零售業占絕對比重，但增速有不同程度的回落批發零售業占絕對比重，但增速有不同程度的回落。2012年，北海市社會消費品零售總額146.51億元，同比增長15.1%。其中：批發和零售業實現零售額129.5

26、4億元，占全市零售總額的比重達88.42%，增長14.59%。分行業看：批發業實現零售額14.35億元，增長29.09%；零售業實現零售額115.19億元，增長13.01%；住宿業實現零售額1.99億元，增長7.72%；餐飲業實現零售額15.33億元，增長19.37%。與上年相比，除批發業外，零售業、住宿業、餐飲業的增長速度均有不同程度的下滑，分別下降了3.89、0.21和7.12個百分點。限額以上企業增長速度放緩，拉動作用減弱。限額以上企業增長速度放緩，拉動作用減弱。全市限額以上批發零售業和住宿餐飲業實現零售總額32.18億元，同比增長11.44%；比上年同期回落了11.71個百分點。占全市

27、社會消費品零售總額比重為21.96%，拉動全市社會消費品零售總額增長2.6個百分點，貢獻率17.2%。大型零售企業銷售大幅下滑。大型零售企業銷售大幅下滑。2012年，北海市限上零售企業實現零售額22.55億元，增幅僅為8.96%，比上年下降16.68個百分點，大型零售企業是北海消費品零售市場的主力，其零售額增幅下滑表明零售受阻，零售企業銷售的狀態相對低迷，這種狀況持續的話，將會直接影響北海消費品零售市場的發展。自身價值認知商業發展現狀消費水平分析核心問題解析主題定位建議后續工作推進項目輻射商圈劃定項目輻射商圈劃定核心商圈：核心商圈：主要以西南大道兩側及新世界大道、廣東路、南珠路等路網形成的大型

28、商品住宅區（規劃中）以及項目自身住宅、公寓為核心的輻射對象，輻射人員大概有4.5萬。消費量占45%左右。次級商圈：次級商圈：北海市其它區域甚至北海地區的目的性消費輻射，其中包括白領人士、商務人士、精英人士等。其消費能量估計占項目整體的35%。其他輻射：其他輻射：廣西區內外的旅游人群、商務人群、慕名而來的消費者等組成的輻射商圈，其消費能量預計占項目整體的20%。商圈的實際形態受競爭者、道路、業態商圈的實際形態受競爭者、道路、業態主題以及居民消費習慣的影響。主題以及居民消費習慣的影響。核心問題解析主題定位建議后續工作推進核心問題解析核心問題解析解析一：回顧前面所在市場層面的分析，從項目本身的立地條

29、件來看，在本項目所處區位設置大體量的傳在本項目所處區位設置大體量的傳統純零售類購物中心并不合適，統純零售類購物中心并不合適，因為周邊區域就地消費壞境的支撐力并不足夠充分，而且現階段本區域并不處于北海的核心商圈中，周邊商業氛圍較低，消費者接受度低。參照普通適用的商業地產運作規律，項目規劃為2萬平方米左右的中型購物中心會更為合理。但是面對45817.43平方米這樣一個既成事實，我們只能通過發展戰略上的調整來避重就輕，走出一條避重就輕，走出一條“非常規非常規”“”“主題性主題性”的差異化發展之路。的差異化發展之路。核心問題解析主題定位建議后續工作推進核心問題解析核心問題解析解析二：從項目所面臨的大小

30、市場競爭環境的層面分析，本項目在大的商業競爭市場環境上面臨北部灣路這一北海城市商業中心的強大向心力影響，傳統百貨和常規購物中心等純零售為主的商業無法與之爭奪客源；而在較小的競爭環境上我們又面臨著新世紀大道上即將正在興建的南寧百貨及規劃中的人人樂超市所影響。且北京路、四川路、廣東路、常青路等商業網全方位對本項目商業業態圍堵，純社區商業、純年輕化時尚零售、建材家具、服飾均不是合理的戰略發展方向，這注定了本項目的發展必須不走尋常路！核心問題解析主題定位建議后續工作推進核心問題解析核心問題解析解析三：從項目的運作流程層面分析，根據我們的專業經驗，本項目目前的運作順序有些本末倒置，我司認為，一個大型集中

31、型商業地產項目在前期的正確運作流程應該是：首先，對市場進行深入調研和分析，并給出數個戰略發展方向的模擬定位選擇；首先，對市場進行深入調研和分析，并給出數個戰略發展方向的模擬定位選擇；其次，再通過摸底招商驗證出一個相對更加切實可行的戰略發展定位，并對這個戰略發展定位其次，再通過摸底招商驗證出一個相對更加切實可行的戰略發展定位，并對這個戰略發展定位 進行深入研究和調整，從而得出最終的詳細商業定位結論；進行深入研究和調整，從而得出最終的詳細商業定位結論；然后，我們才能根據上一步的最終定位結論邀請數家商業建筑設計單位進行真正的商業建筑整然后，我們才能根據上一步的最終定位結論邀請數家商業建筑設計單位進行

32、真正的商業建筑整 體設計招標！體設計招標！而本想買現在的階段性實際運作狀況卻是在戰略發展定位沒有確定的情況下，想買建筑方案就已經展開，所以在本建議書中，我們將暫不考慮目前已有的細化建筑設計方案，而是根據我們在報告前一部分中所作的市場研究與分析結論，給出項目啟動期戰略發展定位的方向性建議。定位思路研判定位思路研判我們如何殺出血路？我們如何殺出血路？以主題創意告別平庸！以主題創意告別平庸！ 近年來，“購物中心”、“shopingmall”鋪天蓋地席卷全國，然而當“一站式消費”、“多元業態”、“商業綜合體”已經不再是新鮮的概念，審美疲勞便成了一個不爭得現實。 事實上購物中心本身只是代表未來主流形式的

33、一種商業模式，當神秘的光環褪去之后，本身已經不再具有訴求力量。因此，購物中心的商業定位不僅要尊重市場，遵循商業發展規律，更應該注入創意主題元素，為購物中心的長期運營注入永繼動力。核心問題解析主題定位建議后續工作推進定位思路研判定位思路研判 主題元素，主題力量主題元素，主題力量目前，很多境內外的購物中心已經通過一定主題元素的方式，讓購物中心 “活”了起來。對于購物中心來說，主題元素的注入，無疑對其今后的長期運營產生積極而深遠的影響。 放大輻射能力放大輻射能力一個具有鮮明主題特色的購物中心，其商業輻射范圍往往能夠突破其所在商圈的輻射能量。 延長留駐時間延長留駐時間一般情況下，顧客在一家購物中心的留

34、駐時間不會超過3個小時。時間太長往往會處于疲勞狀態。在疲勞狀態下，購物消費欲望便會直線下降。而主題元素的延伸滲透，則可以延長顧客的有效停駐時間。讓購物中心不再是單純的消費站點，更是一個愉悅身心的體驗中心。核心問題解析主題定位建議后續工作推進主題！主題！還是主題！主題！主題！還是主題！創造性的商業主題，是我們打造差異化的重心所在！而我們的魅力在于主題，我們的核心價值也創造性的商業主題，是我們打造差異化的重心所在！而我們的魅力在于主題，我們的核心價值也是主題。是主題。甚至，我們的生命力都將取決于我們的商業主題！總之，我們提供與所選主題定位相關聯的一切甚至，我們的生命力都將取決于我們的商業主題！總之

35、，我們提供與所選主題定位相關聯的一切商業消費功能！商業消費功能！我們將要打造的是一個具備鮮明的創造性主題特色，令人過目不忘的目的性消費商業中心。我們將要打造的是一個具備鮮明的創造性主題特色，令人過目不忘的目的性消費商業中心。我們是購物中心嗎？是的我們是購物中心嗎？是的但是我們更是主題性商業中心但是我們更是主題性商業中心核心問題解析主題定位建議后續工作推進定位思路研判定位思路研判核心問題解析主題定位建議后續工作推進下面，我們將提出主題化定位的發展方向，下面，我們將提出主題化定位的發展方向，從而為本項目的啟動提供戰略性的思路選擇從而為本項目的啟動提供戰略性的思路選擇從產業和人群入手！從產業和人群入

36、手！根據項目自身所具備的產業和人群條件，尋找項目商業主題的創意之光！根據項目自身所具備的產業和人群條件，尋找項目商業主題的創意之光！核心問題解析主題定位建議后續工作推進北海最大的商務娛樂主題廣場北海最大的商務娛樂主題廣場以影視及休閑娛樂為主：建議將6F打造成北海商務娛樂主題廣場，引進大地影院、中影國際影院、橙天嘉和影院等連鎖影院帶旺人氣，并引進佰迪樂等多個大型卡拉OK連鎖店進駐6F空間，以有效提升項目的國際化品味及建筑綜合體的形象，制造輕松休閑娛樂氛圍。核心定位依據：主要依據為項目本身及周邊區域的商務辦公人群，而周邊中檔社區的居民也有一定娛樂消費需求和能力，同時項目位于西南大道交通較便利地段的

37、優勢也能在運營娛樂定位時起到很好的遠距離輻射影響。北海作為一個旅游城市，雖然娛樂業較為豐富，但是并沒有形成集中娛樂商圈，項目可捉住這一市場空缺，打造一個適合白領及商務人士、中高端家庭消費的商務娛樂廣場。這對于項目是一個良好的契機。核心問題解析主題定位建議后續工作推進6F將整層分為數個體育文化主題區，每個主題均有獨特的主題，并圍繞這個主題設置相關零售、休閑等業態。在整個空間分配上，所有體育主題體驗設施要占到40%，其余體育主題購物（零售）、運動休閑配套（休閑）、健康餐飲配套（餐飲）各占20%左右。核心定位依據：北海目前缺少以體育體驗為主題的休閑購物中心。同時區域內的中高端人群，項目本身的商務人群

38、亦有較強體育運動類消費需求和能力。令外鮮明的主題商業特色也能吸引全市乃至區內外游客、商務人士的關注。核心問題解析主題定位建議后續工作推進 5F北海最大的體育、文化、購物中心北海最大的體育、文化、購物中心5F5F主題意像視例主題意像視例核心問題解析主題定位建議后續工作推進體育服飾專賣店體育服飾專賣店北海市首家少兒社會體驗購物中心北海市首家少兒社會體驗購物中心少兒消費、社會體驗、趣味生活少兒消費、社會體驗、趣味生活 核心定位依據：北海目前缺少以少年兒童量打造的體驗購物中心。在這里孩子們可以在安全互動北海目前缺少以少年兒童量打造的體驗購物中心。在這里孩子們可以在安全互動的環境中，參加各種趣味活動、學

39、習活動，打造一個既安全又生動的少兒社會體驗場所，家長可以放的環境中，參加各種趣味活動、學習活動，打造一個既安全又生動的少兒社會體驗場所，家長可以放心購物，孩子可以盡情玩樂。心購物，孩子可以盡情玩樂。核心問題解析主題定位建議后續工作推進4F4F案例參考案例參考:東莞天線寶寶樂園東莞天線寶寶樂園 夢之島百貨作為作為廣西高端百貨的航向標，堅持以高品位、高品質為經營服務。目前南寧設有6個主力店、桂林、梧州、貴港、欽州均開設有分店。引進南寧夢之島，不但能提升商業的品位價值，也是城市商業發展的趨勢所在。必定會引起社會熱議與關注。北海百貨航向標北海百貨航向標夢之島百貨夢之島百貨核心問題解析主題定位建議后續工作推進1-3F核心問題解析主題定位建議后續工作推進本項目商鋪與其他項目對比分析：本項目商鋪與其他項目對比分析：核心問題解析主題定位建議后續工作推進修正