1、全面預(yù)算及經(jīng)營計劃表房地產(chǎn)集團有限公司全面預(yù)算及經(jīng)營計劃表編制指引一、全面預(yù)算及經(jīng)營計劃表各表格分類1 項目公司概況及進度計劃表 1 公司概況表 2 項目建筑面積統(tǒng)計表2收入、成本預(yù)算3三項費用預(yù)算4 2018年預(yù)算報表5項目整體預(yù)算利潤表2、 經(jīng)營計劃表填寫基本原則1 填報表格前，請認真閱讀、理解各表格中的備注內(nèi)容2預(yù)算表格中所要求填報內(nèi)容必須填寫完全。3各項目要求按分期標準作好項目分期工作，且按期填寫表格內(nèi)容；所有預(yù)算表格的項目分期應(yīng)保持前后一致，并且應(yīng)與公司整體經(jīng)營計劃保持一致。如果有酒店或其他獨立的不用于出售的商場等租賃物業(yè)，需要單獨當作一期看待。4實際已發(fā)生的數(shù)據(jù)按實際情況填報，涉及

2、收入成本結(jié)轉(zhuǎn)的數(shù)據(jù)均按國際會計準則口徑填列, 與按國際會計準則編制的報表數(shù)據(jù)一致。5 需分期填列的表格，如表 2 項目建筑面積表、表 8- 表 10 銷售計劃表（面積 /金額 /套數(shù)） 、 表 14工程費用表等，預(yù)留分期均為18期， 其中第 7-18期隱藏，若需填列請選中上述行“解除隱藏”即可；尚若分期多于 18期的，請在“合計”行前自行插入行予以增加，并注意表格中數(shù)據(jù)的公式與邏輯關(guān)系。6 . 各片區(qū)費用預(yù)算要落實到具體項目公司，并在項目公司預(yù)算中予以說 明;7表格中標注顏色的部分為公式自動計算，不需填寫；請盡量不要進 行表格的刪除操作，以便影響表格的計算。3、 全面預(yù)算及經(jīng)營計劃表中主要的定

3、義1. 分期標準：指在不同時間開工、開盤銷售，但計劃在半年內(nèi)，不跨年交付 的工程為同一期。2. 建筑面積：（ 1）建筑面積為該期總建筑面積，包含地下建筑面積（ 2）建筑面積數(shù)據(jù)的參考順序為建設(shè)規(guī)劃許可證、施工圖、已審批的政府規(guī)劃設(shè)計方案、規(guī)劃設(shè)計方案、合作開發(fā)協(xié)議或土地出讓合同。其中項目已取得建設(shè)規(guī)劃許可證的, 以許可證面積為準; 已經(jīng)完成施工圖設(shè)計部分，以施工圖面積為準；沒有完成施工圖設(shè)計，但已通過政府規(guī)劃設(shè)計方案審批，則以審批后的建筑面積為準；如果沒有完成規(guī)劃設(shè)計審批，有規(guī)劃設(shè)計方案的，以規(guī)劃設(shè)計方案為準；沒有規(guī)劃設(shè)計方案的，有合作開發(fā)協(xié)議或土地出讓合同的，以土地出讓合同或合作開發(fā)協(xié)議等上

4、面的建筑面積為準。（ 3）地下車庫面積按建筑面積（含公攤面積）填寫，如無則按40 平方米 / 個進行匡算。3. 可售面積：包括地上可售面積、地下可售面積。車庫（位）面積和庫房面積必須填寫面積；若車庫面積尚未明確，按40平方米一個匡算。4. 項目開工面積：為本年項目實際新開工面積。5. 項目在建面積：為項目實際已開工面積減去已交付面積。四、各表格注意要點及注意要點（一）表1 項目公司概況表1. 目的 : 了解項目公司的基本概況及人力資源情況。2. 注意要點：人力資源編制情況需根據(jù)項目公司目前實際情況及招聘計劃填寫。（二）表2 項目建筑面積統(tǒng)計表1 目的：面積統(tǒng)計表（一）：明確項目占地面積、建筑面

5、積、分期、各期物業(yè)構(gòu)成以及可售物業(yè)；面積統(tǒng)計表（二）自動計算占地面積、建筑面積比例，為成本分攤提供依據(jù)。2注意要點：（ 1）按“分期原則”做好項目分期。（2）建筑面積、地上建筑面積、可售面積、地上可售建筑面積要認真區(qū)分填寫。（3） 地下車庫面積按建筑面積（含公攤面積）填寫，如無則按40 平方米 /個進行匡算。4）對各期中的物業(yè)分類應(yīng)盡量細化。3 項目整體開發(fā)計劃表1目的:（ 1）披露占地面積、建筑面積、地上可售面積（ 2）披露開工、預(yù)售、交付時間。2注意要點：（ 1）已完成工作，請按實際情況填寫完全。（ 2）公共配套設(shè)施單獨建設(shè)的必須單列，分布在其他建筑物內(nèi)的不用單獨分列。（ 3）項目有多次評

6、審，多次權(quán)證（包括規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售證等）申領(lǐng)、多次開盤等情況請在備注中注明時間、面積等相關(guān)信息。（ 4）分期原則：指在不同時間開工、開盤銷售，但計劃在半年內(nèi)，不跨年交付的工程為同一期；所有的預(yù)算及經(jīng)營計劃表格中的分期都要與表3一致。特別注意表8-10 銷售計劃表，表12-14 土地 /前期 /工程費用表分期尤為重要。分期舉例：某項目一期中多層預(yù)計2007 年12 月交付，小高層部分預(yù)計在 2008 年 5 月交付，這種情況應(yīng)該看作兩期。雖然都在半年內(nèi)交付，但是跨年度了。只有在竣工交付時，風(fēng)險責(zé)任才發(fā)生轉(zhuǎn)移，會計上要結(jié)轉(zhuǎn)收入，需要結(jié)轉(zhuǎn)竣工物業(yè)中已售物業(yè)的收入已經(jīng)相對應(yīng)的成本。（5）要

7、注意表格內(nèi)“時間格式要用xx年xx月表示"。（ 6）簽署土地協(xié)議或合同的時間需要填寫。（四）表4 2018 年主要開發(fā)工作計劃表1 目的：掌握項目2018年度主要工作計劃。2注意要點：（ 1）年初狀態(tài)要根據(jù)實際情況填寫。（ 2）表格中各數(shù)據(jù)要根據(jù)所要求格式填寫。（ 3）其中開工計劃以實際開工面積為準。（ 4）各期數(shù)據(jù)要與附表2 中的保持一致。（五）表5 項目2018 年規(guī)劃設(shè)計計劃表1 目的：掌握項目2018年度規(guī)劃設(shè)計計劃。2注意要點：（ 1）用橫線圖表示工作內(nèi)容時間跨度；（ 2）公共配套設(shè)施所包含內(nèi)容如有單獨進行設(shè)計的必須單列。（ 3）重要評審節(jié)點在備注中標明具體時間。（ 4）項

8、目分多期的，將以上表格加以復(fù)制填寫；未涉及的單項以及產(chǎn)品類型，可做適當刪減。（六）表6 項目2018 年工程建設(shè)進度計劃表1 目的：掌握項目2018年工程建設(shè)進度計劃。2注意要點：（ 1）一般以用橫線圖表示工作內(nèi)容時間跨度；當項目內(nèi)容為時間則在相應(yīng)的時點填寫對應(yīng)的面積。（ 2）年初狀態(tài)是指2018 年初該項工作的進展情況。（ 3）單項工作跨年度開始和跨年度完成時，需在備注欄中注明開始或結(jié)束的時點。（ 4）備注中標明當?shù)卣?guī)定的預(yù)售許可證領(lǐng)取條件，不同物業(yè)類型的銀行按揭放款對于建設(shè)進度的要求。（ 5）各項工程進度計劃要與附表3 中相對應(yīng)。（七）表7 項目 2018 年材料設(shè)備采購計劃表備注中說

9、明該項采購合同狀態(tài), 即是否簽訂合同、洽談中、意向中。（八）附表8-10 項目銷售計劃明細表（面積、金額、套數(shù)）1 附表 8目的：了解銷售情況：單價、金額以及銷售進度。金額=單價*面積 方便敏感性分析注意要點：（ 1）銷售面積指簽訂正式銷售合同的面積，不包括僅簽訂銷售協(xié)議的 面積。（ 2） “未來總可售面積”，是指截止09.12.31 尚未簽訂正式銷售合同的面積；亦即2018-項目結(jié)束預(yù)計可銷售面積之和。（ 3）車庫（位）面積和庫房面積必須填寫，車庫（位）面積不能確定的，可按“40 平方米 / 個”進行匡算。（ 4）本表預(yù)留分期為18 期，其中第7-18 期（ 73-138 行）隱藏，若需填列

10、請選中上述行“解除隱藏”即可；尚若分期多于 18期的，請在“合計”行前自行插入行予以增加。（ 附表9目的：了解所有未結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)的總金額，以及未售物業(yè)的未來銷售單價。注意要點：（ 1）本表所指銷售金額指簽訂正式銷售合同的金額，不包括僅簽訂銷售協(xié)議的協(xié)議金額。（ 2） “未來總可售銷售金額”，是指截止09.12.31 尚未簽訂正式銷售合同的金額；亦即2018-項目結(jié)束預(yù)計可銷售金額之和。（ 3）同一期房源分批開盤的, 請在相應(yīng)的開盤時間增加批注, 說明本次為當期第幾次開盤, 推出物業(yè)面積金額 套數(shù) 。（ 九）表11 結(jié)轉(zhuǎn)收入預(yù)算表1 目的：掌握項目2018年收入結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)算。2注意要點：（ 1）本表所指

11、的“結(jié)轉(zhuǎn)”是指財務(wù)上按國際會計準則結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，以物業(yè)實際交付給客戶為標準（包括領(lǐng)房通知書已發(fā)出，業(yè)主未領(lǐng)取的情況）。（ 2）本表所指銷售面積和金額均指簽訂正式銷售合同的面積和金額，不包括僅簽訂銷售協(xié)議的面積和金額。（3） “未來總可結(jié)轉(zhuǎn)的銷售面積/金額”=截止09.12.31已售未結(jié)轉(zhuǎn)的面積/金額+2018年至項目結(jié)束預(yù)計銷售面積/金額。（4） 4） “截止 09.12.31 已售未結(jié)轉(zhuǎn)”是指截止 09.12.31 已經(jīng)簽訂銷售合同，但在財務(wù)上未結(jié)轉(zhuǎn)利潤表之銷售收入的合同面積和金額；（5） “2018年是否交付”需根據(jù)下拉框選擇" Nd'或是“YE6,默認情況為不交付，該列

12、必須自行選擇；（ 6）“2018 年總可結(jié)轉(zhuǎn)金額”： 如當年無交付，“2018 年可結(jié)轉(zhuǎn)金額” ="0'；有交付的，“ 2018年總可結(jié)轉(zhuǎn)金額”="截止 09.12.31已售未結(jié)轉(zhuǎn)” +“ 2018年預(yù)計銷售”；（ 7） “ 2018 年預(yù)算結(jié)轉(zhuǎn)面積和金額”原則上應(yīng)與“2018 年總可結(jié)轉(zhuǎn)面積和金額”一致，若有特殊情況導(dǎo)致“本年預(yù)算結(jié)轉(zhuǎn)面積和金額”小于“本年可結(jié)轉(zhuǎn)面積和金額”（如預(yù)計工程竣工滯后/ 樣板房未交等原因），請在備注欄中說明不一致產(chǎn)生的原因。（十）表12 項目土地費用預(yù)算表1 目的：（ 1）土地費用表（一）：了解土地成本的構(gòu)成，如有其他欄目，自行添加。如

13、：青島公司的拆遷安置房成本。（ 2）土地費用表（二）： 土地成本分攤，各期土地預(yù)估總成本根據(jù)占地面積分攤，引用表二的占地面積比例，如有不同的合理的分法，可以刪除公式，手工填寫。（ 土地費用表（一）注意要點：（ 1）土地費用表（一）和（二）兩張表的合計應(yīng)該相等。2）對不確定或暫估的土地費用請在備注欄中予以說明，并注明暫估依據(jù)。（ 土地費用表（二）注意要點：（1）假設(shè)項目各期土地成本按占地面積分攤，某一期結(jié)轉(zhuǎn)土地成本=該期總未結(jié)轉(zhuǎn)土地成本/該期總未結(jié)轉(zhuǎn)可售面積*該期2018年預(yù)計結(jié)轉(zhuǎn)面積；若項目公司采用其他分攤方法，請直接修改相應(yīng)公式，并在備注欄中說明方法及原因。（ 2） “賬面剩余成本”為存貨科

14、目下包含的土地費用，即 " 完工產(chǎn)品 " 、" 在開發(fā)物業(yè)" 和 " 待開發(fā)物業(yè)" 中土地成本的合計數(shù)；（3）各期總未結(jié)轉(zhuǎn)土地成本=各期預(yù)計總成本 -累計已結(jié)轉(zhuǎn)成本。（ 4） “累計已結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本”由財務(wù)管理部根據(jù)國際會計準則報表口徑填寫，需與報送集團的國際會計報表一致； “賬面剩余成本”請注意與國際會計準則報表核對是否一致。（十一）表13 項目前期費用預(yù)算表1 目的：（ 1）前期費用表（一）用途；了解前期成本的構(gòu)成。（ 2）前期費用表（二）用途：前期成本分攤，各期前期預(yù)估總成本根據(jù)地上可售建筑面積（含持有物業(yè)）分攤，引用表二的建筑面

15、積比例，如有其他合理的方法亦可。2前期費用表（二）注意要點：（ 1）前期費用表二和表一的合計數(shù)應(yīng)該相等。1） ）假設(shè)項目前期費用按建筑面積分攤，某一期結(jié)轉(zhuǎn)前期費用=該期總未結(jié)轉(zhuǎn)前期成本/該期總未結(jié)轉(zhuǎn)可售面積*該期 2018 年結(jié)轉(zhuǎn)可售面積；尚若項目公司采用其他分攤方法，請直接修改相應(yīng)公式，并在備注欄中說明方法及原因。3） “賬面剩余成本”為存貨科目下包含的前期費用，即 " 完工產(chǎn)品 " 、" 在開發(fā)物業(yè)" 和 " 待開發(fā)物業(yè)" 中前期費用的合計數(shù)。4） ） “總未結(jié)轉(zhuǎn)前期費用”=預(yù)計總成本-累計已結(jié)轉(zhuǎn)成本。（ 5） “累計已結(jié)轉(zhuǎn)銷售成

16、本”由財務(wù)管理部根據(jù)國際會計準則報表口徑填寫，需與報送集團的國際會計報表一致； “賬面剩余成本”請注意與國際 會計準則報表核對是否一致。（十二）表14 項目工程費用預(yù)算表1 目的：了解各期工程成本以及公建配套成本。2注意要點：（ 1）其他與表12、表13 一致，多了一項公共配套工程成本的分攤。（ 2）一般公共配套物業(yè)采用誰享用誰分攤的原則，如果各期的業(yè)主都享用，則均要分攤，分攤原則按照各期地上可售面積（含持有物業(yè)）所占比 例分攤。（十三）表15 項目成本計劃表（整體）2 目的：了解各項成本的支付計劃。2注意要點：（ 1）成本支付計劃填報期間為2018 年 1 月至項目結(jié)束，其中2014 年及以

17、后年度（若有）計劃支付數(shù)可匯總填列。（ 2）因公司規(guī)劃設(shè)計或成本預(yù)算不確定以及各項原因造成的成本支付時間不能確定的，也必須在現(xiàn)有條件下作出估計，以便對項目整體現(xiàn)金流做出初步測算。（ 3） B 列數(shù)字都從表12-14 鏈接過來，土地、前期、工程的未付總數(shù)應(yīng) 該和前面各表一致。（十四）表16 項目 2018年營銷推廣費用表1 目的：掌握項目2018 年度營銷推廣費用預(yù)算。2注意重點：（ 1） 樣板房裝修費用不列入銷售推廣費預(yù)算，在 “表 14 工程費用 - 精裝修成本”中填報。（ 2）招商費用請列入“其他營銷活動費”，并在備注欄中予以說明。（十五）表17 項目 2018 年管理費用預(yù)算表1 目的：

18、對2018年管理費用分明細作出詳細預(yù)算。2注意要點：（ 1）管理費用預(yù)算表以及后面1-22 費用明細表，先由費用發(fā)生或控制單位填報預(yù)算，再由人力資源部/綜合管理部及財務(wù)管理部審核匯總后填報；其中各費用明細表“上年實際發(fā)生數(shù)” “列支科目”由財務(wù)管理部提供數(shù)據(jù)或負責(zé)填寫。（ 2）管理費用“上年實際數(shù)”合計數(shù)，原則上應(yīng)與財務(wù)管理部上報集團公司還原后的費用報表合計數(shù)一致，存在差異的請在備注欄中說明原因。（ 3）各費用明細表填列說明詳見表17-1 至表 17-20 的編制說明。（十六）表18 項目 2018 年財務(wù)費用預(yù)算表1 目的：對2018年財務(wù)費用分明細作出詳細預(yù)算。2注意要點：（ 1） 表 1

19、8 項目 2018年財務(wù)費用預(yù)算表：借款利息凈支出用正數(shù)，凈收入用負數(shù)填列；銀行存款利息收入用負數(shù)填列；匯兌損益及其他財務(wù)費用凈支出用正數(shù)、凈收入用負數(shù)填列。2）表18-1 金融機構(gòu)借款利息支出表A. 按不同金融機構(gòu)按不同貸款逐筆填列，同一筆貸款計劃分多次歸還亦需分開列示，以方便計算利息。B. 金融機構(gòu)是指經(jīng)國家批準從事貨幣信用活動的組織，包括銀行、信托投資公司、保險公司、財務(wù)公司等。C. 請根據(jù)國際會計準則區(qū)分貸款利息是否滿足資本化條件，不能資本化的部分在“財務(wù)費用”科目列支，資本化部分在“開發(fā)間接費”科目列支。D. 3）表18-2 資金占用費支出/ 收入預(yù)算表A. 集團及所屬子公司是指上市

20、公司報表范圍內(nèi)需要合并抵消之全部子公司，具體范圍同按照國際會計準則編制報表時所認定之范圍。B. 公司借入金額用正數(shù)填列，借出金額用負數(shù)填列；對同一公司既有借入又有借出的，可以分開填列，也可以匯總填列。C. 請根據(jù)國際會計準則區(qū)分貸款利息是否滿足資本化條件，不能資本化的部分在“財務(wù)費用”科目列支，資本化部分在“開發(fā)間接費”科目列支。（ 4） 表 18-3 其他借款利息支出/收入 : 其他借款是指除金融機構(gòu)借款及計提資金占用費以外的單位及個人借款，包括公司少數(shù)股東借款。（十七）表19 項目2018年資金計劃表根據(jù)資金管理中心要求填寫。（十八）表20 項目2018 年預(yù)算利潤表1 目的：對2018年

21、預(yù)計可實現(xiàn)利潤作出詳細預(yù)算。2注意要點：（ 1）表20 項目 2018 年預(yù)算利潤表：本表無需單獨填列，均取自各明細表數(shù)據(jù)。（ 2）表20-1 開發(fā)間接費預(yù)算表A. 考慮開發(fā)間接費需按分期在不同年度結(jié)轉(zhuǎn)的需要，本表分期填列。B. 考慮集團及所屬子公司占用資金在集團合并中會合并抵銷，開發(fā)間接費中利息填列時需區(qū)分資金占用費及外部借款利息。關(guān)聯(lián)方定義見表18-2。C. “預(yù)算年度新增開發(fā)間接費”之“金融機構(gòu)及外單位貸款利息/關(guān)聯(lián)方資金占用費”合計數(shù)需于表 18-1 、 18-2 和表 18-3 保持一致。（ 3）表20-4 計提土地增值稅（預(yù)征部分）預(yù)算表A. 僅當年有結(jié)轉(zhuǎn)收入的公司需要填列；計稅基礎(chǔ)為財務(wù)上銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)額，并非預(yù)算年度銷售合同簽訂金額。B. 結(jié)轉(zhuǎn)收入類別：根據(jù)不同的預(yù)征稅率填列。（十九）表21 項目整體預(yù)算利潤表1 目的：對項目未來預(yù)計可實現(xiàn)利潤作出詳細預(yù)算。2注意要點：（ 1） 表 21 項目整體預(yù)算利潤表：本表無需單獨填列，均取自各明細表數(shù)據(jù)。（ 2）表21-1 項目營銷策劃費預(yù)算表（整體）： 2018 年預(yù)算營銷策劃費直接等于“表 6 營銷策劃費預(yù)算表”合計數(shù)； 2011-2014 年及以后預(yù)算費用，公司有分年預(yù)算的，按分年預(yù)算填列，沒有分年預(yù)算的，可以按當年預(yù)計銷售額的一定比例暫估。（