1、2003年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試卷一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。）1某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（）。A位置固定性B不一致性C適應(yīng)性D相互影響性2不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（）。A下降B上升C不變D不能確定3下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)B市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C政策風(fēng)險(xiǎn)D比較風(fēng)險(xiǎn)4已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營(yíng)業(yè)稅5、城市維護(hù)建設(shè)稅7、教育費(fèi)附加3，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（）萬元。A

2、55.0B85.6C150.0D123.65某家庭購(gòu)買一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/ m2，首付款為房?jī)r(jià)的30，其余通過申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4和 7，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.456某家庭以30萬元購(gòu)買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A544.10B555.10C1

3、776.32D2109.387某家庭以住房抵押貸款方式購(gòu)買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A301.53B2983.84C1524.15D1587.658某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12。按年等額償還。如該物業(yè)年掙經(jīng)營(yíng)收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（）。A0.18B0.12C3.39D5.009.甲寫字樓購(gòu)買價(jià)格為100萬元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬元，年還本付息額為15萬

4、元；乙寫字摟購(gòu)買價(jià)格為200萬元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（）。A.甲>乙B.甲<乙C.甲=乙D.無法判斷10土地使用者因使用國(guó)有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用是（）。A土地使用權(quán)出讓費(fèi)建設(shè)工程教育網(wǎng)提供B土地使用費(fèi)C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)D毛地價(jià)11市場(chǎng)的客體通常是指（）。A買家B賣家C交易對(duì)象D交易價(jià)格12在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是（）。A建筑師B結(jié)構(gòu)工程師C設(shè)備工程師D監(jiān)理工程師13決定投資型房地產(chǎn)購(gòu)買者愿意支付價(jià)格水平的最主要因素是（）

5、。A滿足購(gòu)買者使用要求B購(gòu)買者支付能力C物業(yè)預(yù)期收益D物業(yè)用途14按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場(chǎng)的（）。A存量規(guī)模B租金水平C開發(fā)成本D資本化率15在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。A空置率>合理空置率B空置率<合理空置率C空置率=合理空置率D不能判斷16對(duì)市場(chǎng)需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。A投資機(jī)會(huì)研究B初步可行性研究C詳細(xì)可行性研究D項(xiàng)目的評(píng)估和決策17下列費(fèi)

6、用中，不屬于土地費(fèi)用的是（）。A土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)城市建設(shè)配套費(fèi)C拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)D基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)18以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是（）。A單元估算法B單位指標(biāo)估算法C工程量近似匡算法D概算指標(biāo)估算法19下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。A審計(jì)費(fèi)B利息C外匯、匯兌凈損失D融資代理費(fèi)20財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)（）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A計(jì)算期B動(dòng)態(tài)投資回收期C項(xiàng)目壽命期D開發(fā)期21動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是（）。A動(dòng)態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期B動(dòng)態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期C動(dòng)態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期D動(dòng)態(tài)投資回

7、收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期22財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于（）引起的。A貸款利率與項(xiàng)目全投資收益率不同B預(yù)售收入與自有資金收入占總收入比例不同C預(yù)售收入資金回籠較快D自有資金投入時(shí)間點(diǎn)的差異23項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。A獲利能力分析B盈虧平衡分析C市場(chǎng)狀況分析D定性風(fēng)險(xiǎn)分析24對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是（）。A保本點(diǎn)分析B敏感性分析C現(xiàn)金流量分析D統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析25當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用（）。A概率分析B解析法C蒙特卡洛法D杠桿分析26對(duì)開發(fā)商而言，在下列合

8、同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是（）。A固定總價(jià)合同，采用按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款B固定總價(jià)合同，采用重大增價(jià)條款調(diào)整C固定總價(jià)合同，采用延期增價(jià)條款D成本加浮動(dòng)酬金合同建設(shè)工程教育網(wǎng)信息27房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋ǎ合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件；圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書B圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書C合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、圖紙D圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書28當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是（）。A開發(fā)商B設(shè)計(jì)單位C承包商D監(jiān)理單位292002年3月某人以

9、4.5萬元的預(yù)付款訂購(gòu)了一套售價(jià)為30萬元的期房，2003年3月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33.6萬元，則其預(yù)付款的收益率為，（）。A12B13.4C80D12530目前，中國(guó)個(gè)人住房抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過（）年。A10B15C20D3031當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過（）時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。A50B60C80D9032根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法稱為（）。A成本加成定價(jià)法B目標(biāo)定價(jià)法C撇脂定價(jià)法D認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法33當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)。可以采用的定價(jià)法是（）。A領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B挑戰(zhàn)定價(jià)法C隨行就市定價(jià)法D滲透定價(jià)法34在物業(yè)管理中，市場(chǎng)化、社會(huì)化程

10、度最高，管理最為復(fù)雜的是（）物業(yè)。A收益性B工業(yè)性C居住性D特殊性35在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于（）。A物業(yè)的易接近性B物業(yè)的臨街狀況C物業(yè)的周圍環(huán)境D物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或當(dāng)選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）1下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，正確的有（）。A房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命B自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)C如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命D房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無關(guān)建設(shè)工程教育網(wǎng)整理E房

11、地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間2物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括（）。A重新裝修費(fèi)用B更新改造費(fèi)用C建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用D空置損失費(fèi)用E為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失3關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有（）。A經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入B利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額C稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅建設(shè)工程教育網(wǎng)信息D經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-銷售稅金E銷售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅4房地產(chǎn)投資決策

12、分析的主要工作包括（）。A投資機(jī)會(huì)尋找B市場(chǎng)分析C投資機(jī)會(huì)篩選D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)E規(guī)劃設(shè)計(jì)5城市土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。A土地管理部門B規(guī)劃管理部門C市場(chǎng)管理部門D設(shè)計(jì)管理部門E計(jì)劃管理部門6市場(chǎng)主體通常包括（）。A買家B賣家C交易對(duì)象D交易價(jià)格E交易行為7開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時(shí)，不僅要考慮其過去的業(yè)績(jī)、資金實(shí)力和技術(shù)水平，還要審核承包商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的（）。A施工方案B工期C質(zhì)量目標(biāo)D報(bào)價(jià)E市場(chǎng)售價(jià)8在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括（）。A開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀B市場(chǎng)供給量C交通運(yùn)輸條件D水文地質(zhì)E氣象9前期工程費(fèi)用主要

13、包括（）。A拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)B規(guī)劃費(fèi)用C設(shè)計(jì)費(fèi)用D可行性研究費(fèi)用E“三通一平”費(fèi)用10投標(biāo)價(jià)格如果出現(xiàn)單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總報(bào)價(jià)時(shí)，符合規(guī)定的處理方法有（）。A以總報(bào)價(jià)為準(zhǔn)建設(shè)工程教育網(wǎng)整理B以單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和修正總報(bào)價(jià)C以單價(jià)為準(zhǔn)，重新計(jì)算總報(bào)價(jià)D雙方可以重新商議價(jià)格E該投標(biāo)報(bào)價(jià)無效11金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循（）原則。A流動(dòng)性B安全性C償還性D盈利性E地域性12金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行(）工作。A客戶評(píng)價(jià)B項(xiàng)目評(píng)估C擔(dān)保方式評(píng)價(jià)D貸款綜合評(píng)價(jià)E環(huán)境評(píng)價(jià)13企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（）。A量力而行法B銷售百分比法C目標(biāo)任務(wù)法D競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法E談判法14下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)

14、向定價(jià)的有（）。A認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B價(jià)值定價(jià)法C領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D挑戰(zhàn)定價(jià)法E隨行就市定價(jià)法15收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（）。A潛在毛租金收入B空置損失C租金損失D其他收入E經(jīng)營(yíng)費(fèi)用三、判斷題（共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。（）2從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)完全抵消。（）3開發(fā)商成本利潤(rùn)率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開發(fā)成本之比

15、。（）4土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。 （）5居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。（）6人們?cè)诜康禺a(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對(duì)的、無條件的，但一般是排他的。（）7在四象限模型中，如果需求量對(duì)租金特別敏感，則第一象限的需求曲線會(huì)變得與縱軸平行。（）8房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)中的定性預(yù)測(cè)方法主要用于短期預(yù)測(cè)。（）9“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（）10在評(píng)標(biāo)期間，開發(fā)商與評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標(biāo)者調(diào)整報(bào)價(jià)。（）11對(duì)于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率

16、。（）12在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（）13如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價(jià)格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價(jià)策略。（）14過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。（ ）15物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。（ ） 四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）1某投資者以1.8萬元/m2的價(jià)格購(gòu)買了一個(gè)建筑商積為60m2的店鋪；用于出租經(jīng)營(yíng)。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利

17、率為5.31基礎(chǔ)上上浮1.5個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的25。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于12。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。（8分）2某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場(chǎng)，開發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元m2的價(jià)格購(gòu)買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5，按年末等額付款方式償還。另外，

18、王某與一承租人訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺(tái)同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2的比率遞增，每年年來一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為3萬元。王某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營(yíng)期的內(nèi)部收益率迭到12，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)（計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2003年8月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元）。（12分）參考答案一、單項(xiàng)選擇題01.D02.A03.D04.A05.B06.B07.A08.C09.A10.B11.C12.A13.C14.B15.A16.B1

19、7.D18.B19.A20.A21.A22.A23.B24.B25.C26.A27.C28.A29.C30.D31.B32.B33.B34.A35.A二、多項(xiàng)選擇題1.ABC2.ABC3.ABC4.BD5.AB6.AB7.ABCD8.ACDE9.BCDE10.AB11.ABD12.ABCD13.ABCD14.CDE15.ABCD三、判斷題01.02.×03.×04.05.×06.07.×08.×09.10.×11.12.13.×14.15.四、計(jì)算題1購(gòu)買商鋪總投資：18000×60=1080000元購(gòu)買商鋪首付款

20、（初始投資、自有資金、權(quán)益投資）：1080000×30=324000元購(gòu)買商鋪的貸款額（P）：1080000×70=756000元抵押貸款年還本付息額：i=1.5+5.31=6.81，n=10年A=Pi(1+i)n/(1+ i)n-1=756000×(6.81×)1+6.81)10/(1+6.81)10-1=106693.99元凈經(jīng)營(yíng)收入（利用現(xiàn)金回報(bào)率）：（凈經(jīng)營(yíng)收入-年還本付息額）/首付款=12所以：凈經(jīng)營(yíng)收入=首付款×12+年還本付息額=324000×12+106693.99=145573.99元有效毛租金收入=潛在毛租金收入=

21、凈經(jīng)營(yíng)收入+經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=145573.99+毛租金收入×25則：毛租金收入=145573.99/(1-25)=194098.65元最低月租金單價(jià)=毛租金收入，（可出租面積×12個(gè)月）=194098.65/(60×12）=269.58元/m22（1）現(xiàn)金流入現(xiàn)值：a租金收入現(xiàn)值：A1/(i-s)×1-(1+s)n/(1+i)n=150×12×50/(12-2)×1-(1+2)10/(1+12)10=54.6765萬元b轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：/(1+12)10（2）現(xiàn)金流出現(xiàn)值：a定金：5×(1+12)=5.6萬元b追加首付款：

22、11.5萬元c貸款償還：總房?jī)r(jià)：50×1.1=55萬元貸款額（P）：55-(5+11.5)=38.5萬元年還本付息額：A=Pi/1-(1+i)-n=38.5×6.5/1-(1+6.5)-105.3555萬元折現(xiàn)值：P=A/i×1-(1+i)-n=5.3555/12×1-(1+6.5)-10 =30.2598d.出租成本：A/i×1-(1+i)-n=3/12×1-(1+12)-10=16.9507萬元裝修費(fèi)用：6×(1+12)-10=1.9318萬元（3）轉(zhuǎn)售單價(jià)：令凈現(xiàn)值為0，則有：54.6765+/(1+12)10-5.6

23、-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0因此，=35.9216萬元轉(zhuǎn)售單價(jià)為：35.9216/50=0.7184萬元/m22004年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試卷一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答寨中只有一個(gè)最符合題意。）1僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買銷售自行車的店鋪比購(gòu)買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校?）。A更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命B更顯著的各異性C更強(qiáng)的適應(yīng)性D更專業(yè)的物業(yè)管理2下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（ ）。A比較風(fēng)險(xiǎn)B通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)C時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)3某投資市場(chǎng)的平均收益率為12，銀行貸

24、款利率為5.17，國(guó)債收益率為3.5，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0.5那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（ ）。A3.5B5.17C7.75D8.594某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2那么，該市房屋均平均建設(shè)周期為（ ）年。A0.5B1.5 C2 D3 5下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的表述中。說房地產(chǎn)市場(chǎng)具有（ ）是不正確的。A供給非同質(zhì)性B需求多樣性C競(jìng)爭(zhēng)充分性D交易復(fù)雜性6產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是（ ）。A土地稀缺B城市化進(jìn)程快C競(jìng)爭(zhēng)充分性D交易復(fù)雜性7房地產(chǎn)投資決策分析

25、主要包括（ ）和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。A價(jià)格分析B市場(chǎng)分析C產(chǎn)品分析D成本分析8開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（ ）。A20B30C40D509由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（ ），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A選址規(guī)劃意見通知書B規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書C建設(shè)用地規(guī)劃許可證D建設(shè)衛(wèi)程規(guī)劃許可證10房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（ ）。A成本導(dǎo)向定價(jià)法B購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法C競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法D市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法11對(duì)某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是（ ）。A潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>有效市場(chǎng)

26、>合格的有效市場(chǎng)B服務(wù)市場(chǎng)>潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)C潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)D潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>有效市場(chǎng)12某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過程中采用的是（ ）模式。A選擇專業(yè)化B產(chǎn)品專業(yè)化C大量定制D單一市場(chǎng)集中化13下列行業(yè)中，（ ）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。A批量行業(yè)B僵滯行業(yè)。C分塊行業(yè)D專業(yè)化行業(yè)14已知年利率為14，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（ ）。A12.55B12.68C14.75D

27、15.0115某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長(zhǎng)率為0.2，則該購(gòu)房者在第5年第6個(gè)月的還款額為（ ）元。A2277.4 B2281.9 C2728.8 D2741.9 16購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬元，從購(gòu)買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元。現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（ ）。A小于5年B在56年之間C在67年之間D在78年之間17下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是（ ）。A成本利潤(rùn)率是年成本利

28、潤(rùn)率B成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率建設(shè)工程教育網(wǎng)C投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率D投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率18某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬元。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（ ）。A7.5B8.3C12.5D16.719對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于（ ）。A1.2B1.5C120.5D16.720若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益為18，年租金增長(zhǎng)率為8，通貨膨脹率為6，則該項(xiàng)目房

29、地產(chǎn)投資的實(shí)際收益為（ ）。A9.26B10C11.32D1221某開發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率6、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（ ）萬元。A6.00 B7.05 C7.59 D13.59 22某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為600萬元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（ ）。A12B20C24D3023盈虧平均分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降30、成本上升60時(shí)，開發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0；乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20成本上升50，開發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0因此，在抵

30、御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面（ ）。A甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目B乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目C甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)建設(shè)工程教育網(wǎng)D不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)24房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（ ）的極值。A利潤(rùn)為零B允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)C最大費(fèi)用建設(shè)工程教育網(wǎng)D最大利潤(rùn)25下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（ ）。A容積率B空置率C，利息備付率D成本利潤(rùn)率26下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是（ ）。A投資利潤(rùn)率B投資回報(bào)率C貸款利率D成本利潤(rùn)率27公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（ ）。A土地費(fèi)用B前期工程費(fèi)C房屋開

31、發(fā)費(fèi)D管理費(fèi)用28某房地產(chǎn)投資者以300萬元購(gòu)入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（ ）。A10B11.27C14.18D22.5529下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（ ）。A土地購(gòu)置貸款B土地儲(chǔ)備貸款C土地開發(fā)貸款D建投貸款30下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（ ）。A抵押貸款還本付息B管理人員工資建設(shè)工程教育網(wǎng)C公共設(shè)施維修費(fèi)建設(shè)工程教育網(wǎng)提供D保險(xiǎn)費(fèi)31下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)

32、的表述中，不正確的是（ ）。A企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越高B貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越大C項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大建設(shè)工程教育網(wǎng)D用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低32市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（ ）。A經(jīng)營(yíng)成本B物業(yè)檔次C業(yè)主目標(biāo)收益要求D同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系33王某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積波及系數(shù)計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2那么，可出租面積應(yīng)為（ ）m2 A33 B40 C43 D47 34物業(yè)管理公司在選擇零售

33、商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（ ）。A零售商的財(cái)務(wù)能力B零售商需要的服務(wù)C零售商組合與位營(yíng)分配D零售商的聲譽(yù)建設(shè)工程教育網(wǎng)35某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為（ ）萬元。A42.0 B50.4 C60.0 D72.0二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）1一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括（ ）等分析。A投資資金的安全性B項(xiàng)目定位的科學(xué)性C期望收益的可靠性D投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性E資產(chǎn)管理的復(fù)

34、雜性2房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括（ ）。A總量結(jié)構(gòu)B區(qū)域結(jié)構(gòu)C產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D供求結(jié)構(gòu)E資金結(jié)構(gòu)3從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在（ ）。A第一階段B第二階段初期C第三階段初期D第三階段E第四階段4制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（ ）。A租售選擇B宣傳手段選擇C租售進(jìn)度安排D廣告設(shè)計(jì)及安排E租售價(jià)格確定5隨著市場(chǎng)細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營(yíng)銷中引入了“彌隙市場(chǎng)”的概念：彌隙市場(chǎng)的特點(diǎn)是（ ）。A消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格B企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位C消費(fèi)者以年輕人為主建設(shè)工程教育網(wǎng)D商品住宅多為豪宅E以投資性購(gòu)買為主6按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形

35、成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)的模式是（ ）。A同質(zhì)偏好市場(chǎng)B分散偏好市場(chǎng)C個(gè)別偏好市場(chǎng)D集群偏好市場(chǎng)E彌隙市場(chǎng)7現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（ ）。A資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)B日歷年度的年初C某一基準(zhǔn)時(shí)刻D既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)E既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)建設(shè)工程教育網(wǎng)8在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（ ）。A折舊和攤銷B投資回收C投資回報(bào)D未分配利潤(rùn)E權(quán)益融資9房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為（ ）等。A企業(yè)實(shí)力提升B租金收入C對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)增加D物業(yè)增值E物業(yè)權(quán)益份額增加10房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（

36、 ）。A開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批B規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批C規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批D核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證E核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書11房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)價(jià)表包括（ ）。A總投資估算表B現(xiàn)金流量表C資金來源與運(yùn)用表D損益表建設(shè)工程教育網(wǎng)E資產(chǎn)負(fù)債表12以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括（ ）。A建筑安裝工程費(fèi)B土地使用權(quán)出讓金C拆遷補(bǔ)償費(fèi)D公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)13債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（ ）。A項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)B協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用D租售收益建設(shè)工程教育網(wǎng)E股息14物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要

37、因素有（ ）。A可出租或可使用面積B出租方的商業(yè)信譽(yù)C基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金D出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)15影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（ ）。A自然特征，如山地和河流等B細(xì)分市場(chǎng)C人口密度的大小D該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域建設(shè)工程教育網(wǎng)三、判斷題（共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其投資均屬于長(zhǎng)期投資。 （ ）2購(gòu)買住房抵押支持證券的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。 （ ）3在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分

38、析時(shí)，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)勞差值越小，表明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大。 （ ）4通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。 （ ）5房地產(chǎn)空間市場(chǎng)決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場(chǎng)訣定房地產(chǎn)價(jià)格。 （ ）6房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。 （ ）7當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益就大于全投資內(nèi)部收益率。 （ ）8在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對(duì)開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。 （ ）9開發(fā)商成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)率，且年成本利

39、潤(rùn)率不等于成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)。（ ）10在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進(jìn)行。 （ ）11在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。 （ ）12假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。 （ ）13個(gè)人住房抵押貸款屬于購(gòu)房者的消費(fèi)信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，因此無論是期房還是現(xiàn)房，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)只來自于申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者。建設(shè)工程教育網(wǎng) （ ）14雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷售。 （ ）1

40、5租期越長(zhǎng)，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長(zhǎng)期租約。 （ ）四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式，計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)劃結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）1張某于2000年1月1日以50萬元購(gòu)得一套住宅，購(gòu)房款中60來自銀行提供的年利率為6、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款。現(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2）問李某在新還款方案下的首次

41、月還款額多少？（8分）2某開發(fā)商購(gòu)得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場(chǎng)出租經(jīng)營(yíng)。據(jù)估算，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。、經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：建設(shè)工程教育網(wǎng)（1）項(xiàng)目建設(shè)投資為1800萬元。第1年投資1000萬元。其中資本金400萬元；第2年投資800萬元，其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。（2）第3年租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)成本允別為2500萬元、150萬元、650萬元。

42、（3）計(jì)算期（開發(fā)經(jīng)營(yíng)期）取20年。請(qǐng)根據(jù)以上資料，完成下列工作：建設(shè)工程教育網(wǎng)（1）編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅）（2）若該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15；計(jì)箕該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年末）（12分）參考答案一、單項(xiàng)選擇題1C 2B 3B 4B 5C6C 7B 8B 9A 10B11C 12D 13D 14C 15A16D 17A 18A 19A 20C21C 22D 23A 24B 25B26C 27C 28D 29B 30A31A 32D 33B 34D 35D二、多項(xiàng)選擇題1ACDE 2ABCD 3AB 4ACE 5AB6ABD 7ACE 8ABD 9BDE

43、 10ABCD11BCDE 12BCE 13BC 14ACD 15ACDE三、判斷題1× 2 3× 4× 56 7 8× 9 10×11 12× 13× 14 15×四、計(jì)算題1.第一種解法：已知：i=6 i'=6/12=0.5 s=0.2n=15×12=180 m=5×12=60（1）抵押貸款額P=50×60=30萬元（2）張某月還款額第二種解法：已知：P=50×60=30萬元i=6/12=0.5n=15×12=180（1）張某月還款額：A=Pi(1i)n

44、(1i)n-1300000×0.5%×（1+0.5%）180（1+0.5%）180-1 =2531.57（2）張某5年共還款：（3）2005年1月1日李某共欠銀行款額：F2=p(1+i)n =300000×(1+0.5)60 =404655.06元F3=F2-F1=228027.34元（4）略（同原答案）第三種解法：已知：P=50×60=30萬元 i=6/12=0.5 n=15×12=180（1）張某月還額：APi(1i)n/(1i)n-1=300000×0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)1801 =2531

45、.57（2）張某5年共還款額：A=2531.57元 i=0.5 n=12×5=60（3）張某拭欠銀行貸款額：P2=(300000-P1)=169053.12元F1=169053.12×(1+0.5）60=228027.33元（4）略（同原答案）2.第一種解法：（1）借款需要量的計(jì)算見下表。年份內(nèi)容12合計(jì)建設(shè)投資10008001800資本金400230630銀行借款600570（2）借款還本付息表見下表。年份內(nèi)容12345合 計(jì)年初借款累計(jì)06301291.5861.0430.5當(dāng)年借款6005701170當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息3091.5121.5當(dāng)年還本430.5430.5430.5當(dāng)年利息支付129.1586.1043.05年末借款累計(jì)6301291.5861.043050當(dāng)年利息=年初借款累計(jì)+當(dāng)年借款2×年利率各年還本=1291.5/3=430.5（3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見下表。年份內(nèi)容0123 456201.現(xiàn)金流租金收入20002500250025002.現(xiàn)金流出資本金400230經(jīng)營(yíng)成本600650650650經(jīng)營(yíng)稅金130150150150本金償還430.5430.5430.5利息支付129.1586.1043.053.凈現(xiàn)金流量0-400-230710.351183.41226.451700（4）凈現(xiàn)值：第二種解法：（1）第1